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【第1篇】土地增值税中代收费用
作者：严颖
一、纳税人
土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。
要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。
二、征税对象
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
收入指与转让房地产有关的经济利益，不仅仅指货币收入。
三、收入的确认
（一）收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。
房地产评估的计税事项是什么？
在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：
（1）出售旧房及建筑物的；
（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（3）提供扣除项目金额不实的；
（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
（二）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（三）根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
四、扣除额
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
（三）房地产开发费用
指销售费用、管理费用、财务费用。
1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％以内予以扣除。
2.凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。
（四）旧房及建筑物的评估价格。
指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
（五）与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。
（六）财政部规定的其他扣除项目
1.加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
2.代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
五、税率
土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
六、主要减免税政策
（一）销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。
对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
（二）个人销售住房免征土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。
（三）政府搬迁免征土地增值税的情形
因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
（四）单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税
根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。
（五）转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（六）企业兼并重组暂不征收土地增值税
根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。
（七）合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
（八）被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税
根据《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。
（九）资产管理公司处置房地产免征土地增值税
根据《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。
（十）根据《财政部 税务总局 海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。
根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。
（十一）根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
七、征收管理
（一）转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：
1.纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。
2.税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。
注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。
3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
（二）对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。
预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
（三）清算
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。
八、案例一：房地产开发企业转让房产
2023年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。
（一）收入2000万元
（二）扣除
1.取得土地使用权所支付的金额=400万元
2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元
3.房地产开发费用=80万元，其中：
（1）利息支出=500*5%=25万元
（2）其他=1100*5%=55万元（管理费用和销售费用不能据实扣除）
4.税金=110万元
5.加计扣除=1100*20%=220万元
扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元
（三）增值额=2000-1510=490万元
（四）税率
增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50%故适用税率为30%
（五）税额
应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元
土地增值税纳税申报表（二）
（从事房地产开发的纳税人清算适用）
九、案例二：非房地产企业转让不动产
某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:
1.计算评估价格。其公式为:
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2.汇集扣除项目金额。
3.计算增值率。
4.依据增值率确定适用税率。
5.依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
（1）评估价格=600×70%=420（万元）
（2）允许扣除的税金27.5万元
（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）
（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）
（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%
（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）
十、案例三：个人转让商铺之发票扣除法
王某2023年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2023年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）
解析：（一）计税收入
1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57万元
2.计税收入
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
计税收入=1000-28.57=971.43万元。
（二）可扣除房产原值
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
可扣除房产原值=400+400×6×5%=520万元
（三）与转让房地产相关的税金
1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43万元；
2.购买时缴纳的契税12万元。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；
3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43万元；
（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43万元。
（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436万元；
（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%
（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63万元。
【第2篇】土地增值税的印花税
计算土地增值税时，地价款中不包含印花税。
如果是房地产开发企业，印花税属于管理费用，全部费用合并一起在房地产费用中按比例扣除（按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%或10%扣除），其他纳税人在与转让房地产有关的税金中扣除。
政策依据：
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题：细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
土地出让合同的印花税可以入成本吗？
计入管理费用的，《企业会计准则第6号——无形资产（2006）》第十二条规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
根据《企业会计制度》6403营业税金及附加规定，房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。企业交纳印花税的会计处理，一般分为两种情况：
1、如果企业上交的印花税税额或购买的印花税票数额较小，可以直接列入管理费用。上交印花税或购买印花税票时，借记“管理费用-印花税”科目，贷记“银行存款”或“现金”科目;
2、如果企业上交的印花税税额较大，先记入待摊费用，然后再转入管理费用。上交印花税时，借记“待摊费用”科目，贷记“银行存款”等科目;分期摊销印花税时，借记“管理费用一印花税”科目，贷记“待摊费用”科目。
土地出让金如何征收印花税？
按照《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则以及相关文件的规定，从2006年12月27日起，纳税人签订《国有土地出让合同》支付土地出让金应按照“产权转移书据”税目，按照万分之五的税率征收印花税。
《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条下列凭证为应纳税凭证：产权转移书据；第三条纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定，依照本条例所附《印花税税目税率表》执行。
看到这里，大家应该都知道本文主要围绕土地成本包含印花税吗、土地出让合同的印花税可以入成本吗、土地出让金如何征收印花税这几个问题为大家做了分析，小编最后告诉大家，计算土地增值税时，地价款中不包含印花税。
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【第3篇】土地出资 土地增值税
从“土地增值税”角度
分析“车库的产权归属”
是个非常专业且实操性很强的问题，
不长期浸泡在房企里，
又熟悉相关法律及财税知识，
还需要有点良知未泯，
不会总结这方面的问题。
一、土增税简介
土地增值税作为房地产行业的独有税种，其开征的目的是为了施惠于民、充实国家财政、控制房地产行业暴利。是所有的房地产企业税筹工作的最为重要的部分。
1994年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，后经多次修改完善。
通俗的理解就是，土地是国家的，基于土地的溢价应当部分或者大部分上缴国家。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。
简单理解，公式如下：
（项目售房收入-开发成本）*税率=土增税缴纳额。
土增税的税率：
土地增值税率表
级数
计税依据
适用税率
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
2
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分
40%
3
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分
50%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
二、土增税对确定车库产权归属的重要意义
属于人防设施的“停车位”，我们判断的依据通常为“谁投资、谁收益”的原则来确定产权归属。
那么，该类型的停车位是属于谁投资的呢？可能有人认为是开发商投资的，实则不然。大多开发商在进行商品房销售时都已经将该停车位的建设费用及其他配套，如幼儿园、小区道路、物业用房等，列入了销售成本。
如果不将这些支出列入“开发成本”，那么开发商无疑会面临天文数字的“土增税”或者说是“暴利税”。实际上所有的配套建设都列入了“房价”里面。
以上判断可以根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
通俗的解读为：如果开发商将“车库”列入了土增税的开发成本，则车库的投资人就是全体小区业主，反之，如果开发商没有将车库的设计、建设、装饰等成本列入土增税的开发成本，则可以认定车库的产权属于开发商投资，由开发商获取投资收益。
三、开发商将车库的建设费用列入了开发成本进行土增税的清缴，又保留了车库的所有权如何定性呢？
这是非常好判断的问题，已经将车库的开发费用分摊进房价，即放弃了车库的所有权。
如果开发商通过协议、诉讼等方式保留了车库的所有权，这时关于车库的开发费用就不能列入开发成本抵扣。如果将不能列入开发成本的车库设计、建设等费用列入了土增税的清缴抵扣成本，显然涉嫌逃税。
我国刑法第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。
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【第4篇】土地增值税定额征收
增值额*税率-扣除额*速算扣除系数
但是增值额的计算，除了知道收入以外，要能准确核算扣除项目，即：房、地、税、费、率。
（1）取得土地使用权所支付的金额
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）
（4）与转让房地产有关的税金
（5）财政部规定的其它扣除项目
应纳税额的计算？
答：
应纳税额=应纳税所得额× 适用税率 - 减免税额 - 抵免税额
=(收入总额 - 不征税收入 - 免税收入 - 各项扣除 - 允许弥补的以前年度亏损)×适用税率 - 减免税额 - 抵免税额
公式中的减免税额和抵免税额，是指依照企业所得税法和国务院的税收优惠规定减征、免征和抵免的应纳税额
按纳税人不同计算有所区别
一般纳税人
销售货物或提供应税劳务
纳税人销售货物或者提供应税劳务(以下简称销售货物或者应税劳务)，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式:
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
因当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
小规模纳税人
销售货物或提供应税劳务
小规模纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和本条例第十二条规定的征收率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式:
应纳税额=销售额×征收率
纳税人进口货物
纳税人进口货物，按照组成计税价格和本条例第二条规定的税率计算应纳税额，不得抵扣任何税额。
组成计税价格=关税完税价格+关税+消费税
应纳税额=组成计税价格×增值税税率
消费税:
实行从价定率办法计算的应纳税额=销售额×税率
实行从量定额办法计算的应纳税额=销售数量×单位税额
自产产品:组成计税价格=(成本+利润)÷(1-消费税税率)
委托加工:组成计税价格=(材料成本+加工费)÷(1-消费税税率)
进口产品:组成计税价格=(关税完税价格+关税)÷(1-消费税税率)
企业所得税:
应纳税所得额的计算方法
应纳税所得额 = 收入总额 - 准予扣除项目金额
或:应纳税所得额 = 利润总额 + 纳税调整增加额 - 纳税调整减少额
实行核定应税所得率征收方式的，应纳税所得额的计算公式为:
应纳税所得额 == 收入总额 × 应税所得率
1 - 应税所得率
应税所得率按税法规定的行业标准计算。
企业所得税应纳税额的计算:
企业所得税应纳税额的计算公式为:
应纳税额 =应纳税所得额×税率
【第5篇】土地增值税分录
问题标题：房地产企业交纳的土地使用税在竣工前是否可以入开发成本
问题内容：你好，很多人认为一般企业的土地使用税是入的管理费用，但对于房地产企业，达到竣工备案之前的土地使用税应是土地成本的一部分，要入开发成本，待竣工备案后再交纳土地使用税才入管理费用。对此总局并无明文规定，只是会计准则和税务文件例举时是说的入管理费用，没有对房地产企业的明确规定，各地税局掌握不尽相同，故请教总局如何处理。
国家税务总局的回复：您好：
对于你所提问题，现行税收政策规定暂不够明确，但这一问题对企业所得税实际影响不大，主要涉及房地产企业土地增值税核算问题。房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分。
上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
欢迎您再次提问。
国家税务总局2013/01/15
土地使用税可否计入开发成本？
留言时间：2021-06-01
留言内容：国家税务总局在2023年1月15日网上答疑，提到房地产企业缴纳的土地使用税可以计入开发成本。河南省局有没有出台类似地方规范性文件？能不能计入开发成本？
答复时间：2021-06-01
答复内容：您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
因此，根据上述文件，河南省局没有出台类似地方规范性文件。城镇土地使用税属于“土地征用费及拆迁补偿费”，应计入开发产品计税成本，进行相应企业所得税处理。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
答复单位：国家税务总局河南省税务局
开发期间缴纳的土地使用税如何会计处理
现时按财会[2016]22号文件要求,企业发生的房产税、土地使用税、印花税等都通过税金及附加科目”核算;计提分录为:借:税金及附加——城镇土地使用税 贷:应交税费城镇土地使用税，上交时:借:应交税费城镇土地使用税 贷:银行存款。
开发企业的土地使用税的征税对象是用于开发用的土地,是企业开发产品成本的组成部分,随着产品的销售后不征土地使用税。受让的土地不是企业办公和营业用地。举一个列子,如租赁费，如果是公司办公用房的租赁,我们列管理费用,但如果种植企业的土地租赁呢?肯定要列入成本。所以,房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处,一般工商企业缴纳的土地使用税计入“税金及附加”,房地产企业在开发项目竣工之前,所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分,应当予以资本化。
未开发土地缴纳的土地使用税的会计处理
问：未开发土地缴纳的土地使用税与已开发土地缴纳的土地使用税，会计处理是否一致?
答：《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条规定，本准则规范下列投资性房地产：
(一)已出租的土地使用权。
(二)持有并准备增值后转让的土地使用权。
(三)已出租的建筑物。
第四条规定，下列各项不属于投资性房地产：
(一)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
(二)作为存货的房地产。
同时，根据《企业会计准则——会计科目和主要账务处理》规定，除了与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在“营业税金及附加”科目核算外，其他土地的土地使用税均在“管理费用”科目核算。
问题所述未开发土地如果属于已出租的或持有并准备增值后转让的土地使用权，计提土地使用税时，记入“营业税金与附加”科目，否则计入“管理费用”科目。
具体账务处理根据会计的权责发生制原则，规范处理时按照相应的企业所得税、土地增值税要求进行汇算，及时跟主管税务机关进行确认。
来源：房地产会计论坛
【第6篇】土地增值税税款入库
编者按：由于房地产开发项目周期都比较长，《土地增值税实施细则》里规定了预征土地增值税的制度，即：待项目全部竣工、办理结算后再行清算，多退少补。一些房企为了减少资金占用，会在“可清算”和“应清算”之间进行筹划，使得应缴未缴土地增值税成为房地产开发行业中普遍存在的现象。本文拟对该种情形下土地增值税“超期”清算做合法性分析，供读者参考。
一、案例引入
（一）基本案情
2023年5月25日，周威向省地税局邮寄行政复议申请，要求省地税局责令嘉兴市地方税务局（简称嘉兴地税局）依法履行法定职责，对上海旭辉集团在嘉兴房地产项目旭辉广场征收土地增值税，请求责令嘉兴地税局按国税总局规定奖励举报人。5月27日，省地税局收到该申请，并于6月5日收到周威补正后的行政复议申请。周威明确的申请事项为责令嘉兴地税局依法履行法定职责，向上海旭辉集团在嘉兴房地产项目旭辉广场征收土地增值税；责令嘉兴地税局依法履行法定职责，向上海旭辉集团在嘉兴房地产项目御府、朗香郡项目评估、批准后确定清算时间；请求确定申请人举报行为，依法进行举报程序，按国家规定发给奖励。6月6日，省地税局向嘉兴地税局寄送《行政复议答复通知书》。6月15日，嘉兴地税局提交《行政复议答辩书》及事实证据、法律依据。因案情复杂，省地税局于7月31日决定延期30日作出复议决定。8月22日，省地税局作出案涉行政复议决定。另查明，嘉兴地税局稽查局于2023年9月8日收到省地税局转交的周威举报信，检举浙江旭辉置业有限公司旭辉广场项目涉及的土地增值税未交，要求查处并给予奖励。嘉兴地税局稽查局于当日进行登记。此后，嘉兴地税局稽查局又收到周威对上述事项的检举。嘉兴地税局稽查局进行了调查，于9月18日调查结束。9月28日，嘉兴地税局稽查局作出《税收违法行为检举线索检查情况书面告知书》，其上载明的检查结果为：在检举人检举之前，浙江旭辉置业有限公司已提出土地增值税清算申请，税务部门已根据规定对“旭辉广场”项目启动相关程序。10月20日，周威签收了该告知书。嘉兴地税局稽查局于2023年10月14日收到周威的举报信，检举浙江旭辉置业有限公司御府、朗香郡项目涉及的土地增值税未交，要求查处并处滞纳金和罚金，奖励本人。此后，嘉兴地税局稽查局又收到周威对上述事项的检举。
（二）税局观点
嘉兴地税局稽查局于10月17日组织调查。经调查后认为，涉案房产企业在嘉兴御府、朗香郡项目上均已按规定预缴了相关土地增值税。关于土地增值税清算问题，御府项目整体销售未达到85%，不符合清算条件；朗香郡项目一期二期虽整体销售已超过85%，但因附加值高的商业房产未销售，此时清算会导致国家税收流失，待商业房产销售达到一定比例后再通知清算，朗香郡项目三期四期因未整体验收，不符合清算条件。2023年3月31日，嘉兴地税局稽查局再次收到周威前述举报。4月5日，嘉兴地税局稽查局再次组织调查。调查结论同前。
（三）法院观点
一、二审法院均支持税局观点。
二、华税分析
（一）土地增值税“超期”清算不违法
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条规定了土地增值税的清算条件：“（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。”由此，现行土地增值税清算分“应清算”和“可清算”两类情形。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”目前土地增值税的征管规定由各地税务机关根据当地情况制定，规范各不相同，实操层面更是差异巨大。
土地增值税“可清算”项目超期清算是业内常态，主要原因在于：（1）房地产开发项目周期都比较长，房企为了减少资金占用，往往都会在“可清算”和“应清算”之间进行筹划。（2）有些房地产项目由于自身原因，即使满足“可清算”的条件，税务机关也会根据项目具体情况，不要求企业进行清算（前述案例朗香郡项目的情况即是如此）。（3）对于“可清算”项目，根据现有规定，必须由税务机关向纳税人发出《土地增值税清算通知》，纳税人才应进行土地增值税纳税申报、报送纳税资料，在税务机关未发出通知时，纳税人也无须进行土地增值税申报、清算。
因此，对于“可清算”项目的土地增值税“超期”清算要看具体原因，往往是合法的。
（二）土地增值税征管新动向值得关注
2023年7月中旬，《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》公开征求意见。时至今日，新法尚未发布，但征求意见稿体现了立法的动向，其内容值得关注。最值得房企注意的即是：《征求意见稿》把以往的土地增值税“可清算”和“应清算”合并成为“应清算”，使得清算条件更严格。根据该规定，纳税人如果达到应清算条件不清算的，就要负全部责任。结合“清算不需税务机关审核确认就能自行申报入库”的规定，税务机关今后对土地增值税清算项目经稽查、评估后调增税款的，可能会进一步加收滞纳金，并可能根据案情加收罚款。
2023年11月底，国家税务总局深圳市税务局发布《土地增值税征管工作规程》（2023年第8号），该规程发布在土地增值税征求意见稿之后，因此，其规定某种程度上预示了税务机关的征管趋势。
深圳市税务局发布《土地增值税征管工作规程》第十五条规定：“对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（起始时间为最后一张预售许可证取得时间）；（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算的。”接着第十七条规定：“对符合第十五条情形的项目，主管税务机关应在该项目符合第十五条情形起1年内制定清算计划，清算计划须经过集体合议。对于确定需要进行清算的房地产开发项目，主管税务机关应及时通知纳税人清算。纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报。”由此，深圳市税务机关将依据新的规程对“可清算”项目提出了清算时间表，也即对主管税务机关提出新要求，对于满足“可清算”条件的项目，应在一年内制定经过集体合议的清算计划。该规定同时意味着，对于之前的“可清算”项目，如若一直未清算，可能会被清查。
综上，华税提醒，利用土地增值税“可清算”不当筹划的房地产项目，应结合项目情况，尽早应对，确实不应该清算的，向主管税务机关阐明原因，应该清算的，积极配合主管税务机关工作，进行清算。
【第7篇】计提土地增值税
房产税和城镇土地使用税在征税对象及计税方式上都有所不同，计提房产税和土地使用税应当计入哪个科目呢?怎么做账?跟随会计网一同了解下吧!
房产税和土地使用税计提计入什么科目?
答：计提房产税和土地使用税应当计入税金及附加会计科目。
按照财会[2016]22号文规定可得，税金及附加科目核算企业经营活动发生的土地使用税、车船使用税、消费税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等税费。
计提房产税和土地使用税的账务处理
计提时：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交土地使用税
应交税费——应交房产税
上交时：
借：应交税费——应交土地使用税
应交税费——应交房产税
贷：银行存款
计提本月房产税会计分录怎么做?
1、企业在计提房产税时：
借：管理费用
贷：应交税费——应交房产税
2、缴纳房产税时：
借：管理费用——房产税
贷：银行存款或现金
房产税和城镇土地使用税有哪些区别?
区别1：房产税和城镇土地使用税征收对象不同。房产税是在房产用于经营的情况下征收的，而土地增值税是在土地或者地上建筑物发生转让的情况下征收的。
区别2：房产税和城镇土地使用税计税依据有所区别。房产税以房产原值或者租金为计税依据，而土地使用税以土地面积为计税依据。
区别3：自住住房免征土地使用税、房产税，但转为经营用的，则自经营之日开始，对房产税进行征收，而土地使用税是无需征收的。
来源于会计网，责编：慕溪
【第8篇】土地增值税新申报表
自2023年6月1日起，《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（2023年第9号）推出的《土地增值税税源明细表》申报类型包括七大类，即从事房地产开发的纳税人预缴、从事房地产开发的纳税人清算、从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算、纳税人整体转让在建工程、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售、转让旧房及建筑物的纳税人、转让旧房及建筑物的纳税人核定征收。
《土地增值税税源明细表》吸纳8张表的内容。
此前，预缴、清算、清算后尾盘销售、清算方式为核定征收、整体转让在建工程等5种情形，《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)规定，采用《土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）》、《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）》、《土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）》、《清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表》、《土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）》、《土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建工程适用）等5个申报表。
与此同时，《土地增值税税源明细表》转让旧房及建筑物的纳税人、转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用内容，与《土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）》、《土地增值税纳税申报表（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）》衔接。
此前填报的《土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）》吸纳在《土地增值税税源明细表》。
来源：黄德荣话税
【第9篇】增值税 土地增值税
一、土地增值税的应税收入
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。计税方法：1、简易计税：土地增值税应税收入=转让房地产的含税收入-增值税应纳税额自建：增值税应纳税额=全额/（1+5%）*5%非自建：增值税应纳税额=差额/（1+5%）*5%2、一般计税非房地产开发企业土地增值税应税收入=转让房地产的全额含税收入/（1+9%）销项税额=全额/（1+9%）*9%房地产开发企业土地增值税应税收入=转让房地产的含税收入-增值税销项税额销项税额=（含税收入-当期允许扣除的地价款）/（1+9%）*9%
二、土地增值税计税依据
土地增值税的计税依据：转让房地产取得的增值额增值额=转让房地产的收入-税法规定的扣除项目金额一、收入额如何确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。1、实物收入：收入时的市场价格折算成货币收入2、无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入3、国外货币：取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币注意：如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入，如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。
【第10篇】如何自测土地增值税成本？
根据《国家税务总局佛山市税务局关于继续执行佛山市2008—2023年土地增值税扣除项目金额标准的公告》（国家税务总局佛山市税务局公告2023年第1号）第三条规定：“三、工程造价核定扣除标准的适用时间以工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准，房产工程项目从开工到竣工时间属于跨年度的，各年度工程造价核定，应根据所占当年的月份数占总月份数的比例，乘以相应年度的指标加权综合计算适用扣除标准。”
按照上述标准及方法计算该项目的税局造价标准：
首先，我们根据企业项目工程结算资料、合同资料、测绘报告、规划资料等资料统计项目工程量，在统计工程量时，财务部门可与工程部门相关人员一起完成，需注意各模块所包含的具体的工程内容，根据相应的内容对项目的工程资料进行加总或者拆分，避免分类错误而引起部分模块成本偏高；
其次，由于该项目于2023年6月开工，于2023年6月竣工，我们选择佛山市2023年、2023年对应模块造价指标，2023年权重为0.5【=6/(6+6)】，2023年权重为0.5【=6/(6+6)】，计算各模块综合单价；
最后，根据各模块工程量及造价指标，计算出按税局标准计算的造价标准，并与企业实际造价成本进行比对，实际造价成本高于税局造价标准0.76亿【=2.6亿-1.84亿】。
具体计算如下：
【第11篇】土地增值税的计税依据
01从土地增值税应税收入角度来看
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)进一步明确，营改增后，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入，不含增值税销项税额。
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)第四条也规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，为不含增值税收入。
从以上文件规定可以看出，适用增值税一般计税方法的纳税人，其土地增值税应税收入计算分两步：第一步，计算出增值税销项税额；第二步，将向购房者收取的全部价款及有关的经济收益（以下称“含税销售收入”）减去增值税销项税额，从而计算得出土地增值税应税收入。房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)×9%=全部价款和价外费用÷(1+9%)+当期允许扣除的土地价款÷(1+9%)×9%。
02 从土地增值税扣除项目角度看
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第六条明确，取得土地使用权所支付的金额，为计算增值额可扣除的项目。换句话说，判定土地成本可否据实全额扣除的关键，在于判定土地成本是否属于取得土地使用权所支付的金额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”
《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)也明确，清算表格第6栏“取得土地使用权所支付的金额”栏次，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权，而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。也就是说，土地增值税清算中可以扣除的土地成本，为取得土地使用权实际支付的金额，该金额体现为财政非税收入票据上记载的金额。
另据财政部、国家税务总局《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第3条规定：“ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
综上所述，土地价款抵减的销项税额，应以增加土地增值税应税收入的形式体现，而非从土地成本中扣减。换句话说，土地成本在土地增值税计算中不受抵减销项税额的影响，不做扣减处理。
03 提醒
针对这一问题，实践中可能存在不同的观点。如：福建省税务局财产和行为税处关于“营改增”后房地产开发企业支付的出让地价款按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时的处理意见：营改增后，房地产开发企业(一般纳税人)支付的出让地价款，按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时如何处理?经研究，并报局领导审核同意，在总局未进一步明确前，暂按《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)等有关规定，对抵减的销项税，在土地增值税清算时，按冲减土地成本处理。即土地增值税应税收入直接按照全部价款和价外费用÷(1+9%)确定，土地成本直接按照取得土地价款÷(1+9%)确定。其结果显然是对纳税人不利，虽然收入减少与土地成本减少是同等金额，但减少了加计扣除的基数。本人认为福建省的做法是错误的。
作者：纪宏奎，单位：中汇武汉税务师事务所十堰所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！
【第12篇】土地增值税可以扣除的税金
一、转让新建房
新建房屋（卖新房）
房地开发企业（5项）
1、取得土地使用权所支付的金额
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用
4、与转让房地产有关的税金
5、财政部规定的其他扣除项目（房企）
非房地产企业 （仅1-4项）
对于扣除项目的阐述
1、取得土地使用权支付的地价款（买地的钱）
1）出让方式取得，为支付的土地出让金
2）行政划拨方式取得，为转让土地使用权时补缴的土地出让金
3）转让方式取得，为支付的地价款
4）缴纳的有关税费（如契税、登记、过户手续费（不含印花税））
2、房地产的开发成本
1）土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3）建筑安装工程费：指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费
注：建筑安装工程费，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6）开发间接费用：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费等（非房地产开发费用）
3、房地产开发费用指的是与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用，但在土地增值税中并非按实际发生的三项费用来确定。
4、与转让房地产有关的税金指城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税0.05%（产权转移书据）
提示1）土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目
2）企业经营活动发生的印花税等相关税费，记在“税金及附加”科目核算，因此，包括房地产开发企业在内的纳税人在转让房地产环节缴纳的印花税，可以计入扣除项目。
3）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除
【第13篇】土地增值税清算扣除项目
房地产企业在办理土地增值税清算时，已发生的利息支出可选择按比例扣除或是据实扣除。笔者提醒选择据实扣除的纳税人，在处理时要注意以下要点。
1、仅限于直接向金融机构借款的利息
目前很多房地产企业融资渠道广，除了银行贷款外，还可以向国内非金融机构或个人借款、向境外机构或个人借款。从社会非金融机构获得的借款，其支付的利息无法取得金融机构证明，尽管企业可以取得资金提供者所在地税务机关代开的发票，但也不能据实扣除。
值得关注的是，对统借统还发生的利息支出能否据实扣除，现行政策规定并不明确。2023年5月，国家税务总局官网对纳税人咨询的该问题，答复可以据实扣除。部分地区的税务机关对此问题作了明确，比如《青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》（青地税函〔2009〕47号）规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款，分摊给集团内部其他成员企业使用，且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。
另外，对委托贷款中，通过金融机构支付给委托人的利息费用是否可以据实扣除的问题，实务中也存在很大争议。多数人认为，委托贷款不属于银行借款，支付的利息费用不能据实税前扣除。
2、利率不得高于商业银行同期同类贷款利率
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。同期同类贷款利率指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
3、逾期利息和加罚息均不得扣除
依据《企业所得税法》的规定，银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，可以在企业所得税税前扣除。但土地增值税税前扣除的处理与之截然不同。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第二款的规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
4、未分别核算只能选择按比例扣除
分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出应按照项目合理分摊。凡不能按转让房地产项目计算分摊的，其利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中计算扣除。这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内计算扣除，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。
房地产企业如何按照转让房地产项目，即按照清算单位合理分摊利息支出？目前土地增值税政策中并未明确。参照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，借款费用属于不同土地增值税清算单位共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
5、费用化利息支出不得税前扣除
房地产开发企业的利息支出，一部分计入房地产开发产品的开发成本，即资本化；一部分计入期间费用，即费用化。土地增值税据实扣除的利息支出，仅指开发期间所发生的应当资本化的利息支出。税法与企业会计准则对房地产开发借款费用资本化停止时间的规定趋于一致，基本界定为达到预定可使用或者可销售状态。需要注意的是，房地产企业在房屋未完工之前进行的预售，不属于企业会计准则和税法上所说的可销售状态。
此外，有些地区的税务机关对时间节点会有特殊规定。举例来说，大连市税务机关曾于2023年发布公告，规定可据实扣除利息的终止时间，为企业按规定首次开始清算的上个月。
6、未用于项目开发利息支出不得扣除
实务中，有的纳税人将向金融机构的借款用于投资或拆借给其他单位使用。根据企业会计准则的规定，资本化期间内，专门借款闲置资金产生的利息或投资收入应当冲减财务费用。企业选择据实扣除，允许其税前扣除的利息支出仅限于用于该项目的利息支出。如果企业将借款用于投资或挪作他用，相应支付给金融机构的利息支出不允许在土地增值税税前扣除。
来源：纪宏奎 纪玮 赵辉
【第14篇】土地增值税预缴比例
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？
各地土增预征率一览表
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目录1.北京2.上海3.广东4.福建5.重庆
6.江西7.青海8.山西9.黑龙江10.四川11.江苏12.浙江13.河南14.湖南15.湖北16.辽宁17.陕西18.贵州19.新疆20.吉林
21.宁夏22.河北23.安徽24.山东25.广西26.云南27.甘肃28.天津29.内蒙30.海南31.西藏
1北京的规定
关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2023年第3号公告）
按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：
(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；
(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
2上海的规定
关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2023年第1号）
一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；
二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；
三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；
四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。
3广东的规定
广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）
除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。
关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）
1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2023年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。
关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）
1.房地产行业土地增值税预征率
2.经济适用住房土地增值税预征率
对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。
关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第10号）
房地产开发项目分类及预征率
（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。
（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。
关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）
土地增值税预征率
（一）保障性住房0.5%。
（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。
关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2023年第7号）
一、房地产开发项目分类及预征率
(一)住宅类
普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。
(二)生产经营类
写字楼(办公用房)3％，商业营业用房4%。
(三)车位4％。
(四)对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。
关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）
一、土地增值税预征率
（一）普通住宅3%，其他类型房地产3.5%。
（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。
4福建的规定
关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第2号）
土地增值税预征
（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；
（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。
关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2023年第1号）
对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率
一、普通住宅为2%
二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%
三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。
关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）
关于土地增值税预征率
(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；
(二)普通标准住宅2%；
(三)非普通标准住宅4%；
(四)非住宅6%。
关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2023年第1号）
本公告事项：自2023年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。
关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）
根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。
对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。
纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。
转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）
关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。
关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）
平均预征率调整
（一）商业营业用房：预征率为5％；
（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；
（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；
（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；
（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。
5重庆的规定
重庆市财政局 重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）
严格执行房地产项目预征率标准从2023年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2023年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2023年第2号）
一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：
（一）普通标准住宅预征率为2%[本条款废止]。
（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。
（三）独栋商品住宅预征率为5%。
二、对房地产开发企业2023年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。
6江西的规定
关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）
南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。
7青海的规定
青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）
预征率
全省
保障性住房0%
普通住宅1%
非普通住宅1%
西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)
其他商品房
商铺4%
其他3%
海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县
其他商品房2%
关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（青海省税务局公告2023年第8号）
8山西的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）
土地增值税预征率调整为【条款废止】
（一）住宅项目：1.5%；
（二）除住宅以外的其他房地产项目：3%。
关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2023年第3号）
第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。
土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率
预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。
关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）
一、土地增值税预征率：
商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。
商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：
（一）普通标准住宅3%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。
关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）
第六条第四款修改为：“土地增值税预征率按类型分别暂定为：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%。”
9黑龙江的规定
黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）
关于土地增值税预征率的确定
纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。
关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号)
土地增值税预征率
（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%
（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%
关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第3号）
一、市区预征率
各区普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。
二、县(市)预征率
县(市)普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为2.5%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。
关于调整土地增值税预征率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第1号）
普通标准住宅预征率为5%，非普通标准住宅预征率为6%，除住宅以外的其他房地产项目为7%。
关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第5号）
一、土地增值税预征率
（一）市区普通标准住宅预征率调整为4%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为4.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。
（二）县（市）普通标准住宅预征率调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。
关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局黑龙江省税务局 黑龙江省财政厅 黑龙江省住房和城乡建设厅公告2023年第3号）
一、自2023年10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。
10
四川的规定
关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2023年第1号）
关于土地增值税预征率
为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。
（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。
（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。
关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为1%。
（三）非普通住宅预征率为2%。
（四）其他类型房地产预征率为2.5%。
关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2023年第2号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通标准住宅预征率为1%。
（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。
（四）非住宅预征率为2.5%。
关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。
（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。
（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。
关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）
关于土地增值税预征率
为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为1%。
（三）非普通住宅预征率为1.5％。
（四）商用房预征率为2.5％。
关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）普通住宅预征率为 1.5%；
（三）非普通住宅预征率为2.5％；
（四）非住宅预征率为3.5％。
11江苏的规定
关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）
一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。
二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。
三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。
关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）
除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：
1、独栋商品住宅：5%；
2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；
3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。
纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。
12浙江的规定
关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2023年第2号）
自2023年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。
关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2023年第1号）
按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：
类型税率
普通住宅2%
除普通住宅外的其它房产3%
关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）
关于房地产开发项目的预征率
对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：
（一）普通住宅预征率为2%；
（二）非普通住宅预征率为2.5%；
（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。
关于发布全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局永康市税务局）
土地增值税预征率按下列标准执行：
一、普通住宅预征率为3%;
二、其他类型房地产预征率为4%。
13河南的规定
关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）
土地增值税预征率
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.
14
湖南的规定
益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）
土地增值税预征率，按下列标准执行：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；
（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；
（四）单纯转让土地使用权5%；
（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；
（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率
15湖北的规定
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）
预征率
1、销售普通住宅预征率为2％；
2、销售非普通住宅预征率为4.5％；
3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％
关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。
关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。
关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。
16辽宁的规定
关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）
调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率
房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：
（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;
（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;
（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。
房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。
关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2023年第2号）
一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；
二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；
三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。
关于调整房地产开发项目土地增值税 预征率的公告（营口市地方税务局公告2023年第3号）
一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。
二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。
关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2023年第2号）
据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：
（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；
（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；
（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策
17陕西的规定
陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第1号）
将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2023年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%
18贵州的规定
贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）
为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将源土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：
一、普通标准住宅，预征率调整为1％；
二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；
三、营业用房，预征率调整为3％；
四、其他房产，预征率调整为1.5％。
纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。
19
新疆的规定
新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第6号）
关于土地增值税预征率问题
除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。
关于土地增值税预征率的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第2号）
新疆维吾尔自治区土地增值税预征率
序号
地区
普通住宅
非普通住宅
其他类型房地产
1
伊犁哈萨克自治州
1%
3%
3%
2
塔城地区
1%
3%
3%
3
阿勒泰地区
1%
3%
3%
4
克拉玛依市
1%
3%
4%
博尔塔拉蒙古自治州
1%
3%
3%
6
昌吉回族自治州
1%
3%
4%
7
乌鲁木齐市
1%
3%
4%
8
哈密地区
1%
3%
4%
9
吐鲁番地区
1%
3%
4%
10
巴音郭楞蒙古自治州
1%
3%
3%
11
阿克苏地区
1%
3%
3%
12
克孜勒苏柯尔克孜自治州
1%
3%
3%
13
喀什地区
1%
3%
3%
14
和田地区
1%
3%
3%
15
阿拉尔
1%
3%
3%
16
图木舒克
1%
3%
3%
17
五家渠
1%
3%
3%
18
石河子
1%
3%
4%
19
北屯
1%
3%
3%
20
铁门关
1%
3%
3%
21
双河
1%
3%
3%
20吉林的规定
转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）
调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。
房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。
关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）
普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。
21宁夏的规定
关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）
纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：
（一）普通住宅为1%.
（二）非普通住宅为1.5%.
（三）其他类型房地产为2%.
（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。
按预征率计算应纳税额计算公式为：
应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率
预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。
22河北的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）
除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。
23安徽的规定
关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第10号）
我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）
土地增值税预征率
（一）保障性住房：预征率为0%；
（二）普通标准住房、全装修住房、装配式建筑、绿色建筑、车库、车位、储藏室：预征率为1.5%；
（三）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率为2%；
（四）营业用房及其他类型用房：预征率为2.5%；
（五）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。
关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）
住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。
关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）
（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。
（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。
关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）
阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：
保障性住房0；
普通住宅1.5%；
非普通住宅2%；
营业用房4%；
其他房地产2%。
关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）
我市土地增值税预征率按下列标准执行：
（一）保障性住房预征率为0；
（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；
（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。
24山东的规定
关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）
房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：
房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。
关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）
（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；
（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；
关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）
纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为 2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。
纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。
市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）
（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。
（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。
（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）
关于房地产开发项目土地增值税的预征率
（一）普通标准住宅，预征率为2%。
（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。
（三）其他房地产类型，预征率为4%
（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。
25广西的规定
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）
关于土地增值税预征率
（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。
（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。
（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。
南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）
二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。
三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。
四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变
关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2023年第7号）
一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）
（一）保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；
（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。
二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）
（一）保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；
（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2023年第9号）
一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。
二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。
三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。
四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。
26云南的规定
关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）
除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：
1.普通住房预征率为1.5%。
2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。
房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）
昭通市土地增值税的预征率确定为：普通住宅为1%；非普通住宅为1.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%；开发土地使用权转让的为3%。
27甘肃的规定
关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)
除保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：
（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。
（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第（一）款的其他县（市、区）普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。
28天津的规定
关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2023年第13号）
坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。
坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。
29内蒙古的规定
关于调整土地增值税预征率的通知（鄂地税发[2007]403号）
一、达旗、蒙西地区普通住宅按1%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.3%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按1.5%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。
二、鄂旗、鄂前旗、乌审旗和杭锦旗地区住宅和库房（包括车库、车位）按1%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。
三、我市其他地区普通住宅按1.2%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.5%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按2%的预征率进行预征，商业用房按3%的预征率进行预征。
关于加强土地增值税征收管理的通知（呼地税字[2007]19号）
对呼和浩特市地区的房地产开发企业开发的普通住房的土地增值税预征率由1%恢复到2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等的土地增值税预征率调整为3%。
关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告[2021]2号）
一、我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为：
（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。
（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。
（三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。
30海南省的规定
关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2023年第21号）
一、土地增值税预征率
(一)海口市、三亚市、陵水县
房地产开发项目普通住宅预征率为3%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。
(二)其他市、县、区
房地产开发项目普通住宅预征率为2%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。
(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。【此条款部分重新修订】
(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。
31西藏的规定
转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）
二、加强土地增值税预征工作。除保障性住房外，凡在我区内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收人，应按规定对其预征土地增值税。根据《通知》精神，结合西藏实际，土地增值税预征率暂定为1%-2%其中普通住房预征率为1%；非普通住房预征率为1.5%；商铺及其他用房预征率为2%。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率。
纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。
持续更新中......
【第15篇】土地增值税优惠政策
企业改制重组有关土地增值税优惠政策
财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告
财政部 税务总局公告2023年第21号
为支持企业改制重组，优化市场环境，现就继续执行有关土地增值税政策公告如下：
一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
六、改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。
七、纳税人享受上述税收政策，应按税务机关规定办理。
八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。
九、本公告执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。
财 政 部 税务总局
2023年5月31日
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财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知
财税〔2018〕57 号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局，新疆生产建设兵团财政局：
为支持企业改制重组，优化市场环境，现将继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：
一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。
七、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。
八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。
九、本通知执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。
财政部 税务总局
2023年5月16日
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财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知
财税〔2015〕5号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发〔2014〕14号），现将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：
一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。
本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。
七、企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
八、本通知执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条、第三条，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条同时废止。
财政部 国家税务总局
2023年2月2日
