【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税纳税申报表二下载范本，希望您能喜欢。
【第1篇】土地增值税纳税申报表二下载
《土地增值税暂行条例》第2条规定，土地增值税的纳税义务人是单位和个人，以这些单位和个人是否专门从事房地产开发为标准，可以划分为从事房地产开发的纳税人与非从事房地产开发的纳税人两类。这两类纳税人在纳税申报流程、计税方法等方面有比较大的差异。
《土地增值税暂行条例》第10条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。该条规定虽未区分从事房地产开发的纳税人与非从事房地产开发的纳税人，但这两类纳税人申报缴纳土地增值税的流程、计税方法是不同的，适用的纳税申报表也不一样。从国家税务总局《关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）附件可以看出，一共有七种不同类型的土地增值税纳税申报表，分别为从事房地产开发的纳税人预征适用的《土地增值税纳税申报表（一）》、从事房地产开发的纳税人清算适用的《土地增值税纳税申报表（二）》、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用的《土地增值税纳税申报表（四）》、从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用的《土地增值税纳税申报表（五）》、非从事房地产开发的纳税人适用的《土地增值税纳税申报表（三）》、非从事房地产开发的纳税人核定征收适用的《土地增值税纳税申报表（七）》、纳税人整体转让在建工程适用的《土地增值税纳税申报表（六）》。此外，还有从事房地产开发的纳税人适用的《土地增值税项目登记表》。从这些申报表就可以看出，从事房地产开发的纳税人与非从事房地产开发的纳税人，纳税申报流程不一样。
一、从事房地产开发的纳税人的纳税申报流程
房地产开发企业申报缴纳土地增值税需要经历三个阶段。第一阶段，到主管税务机关备案。
在房地产开发项目立项之后，开发之前，房地产开发企业需要到项目所在地主管税务机关备案，同时向主管税务机关提交土地使用权受让合同、房地产转让合同等相关资料。各地对备案所需要提交的资料要求不一样，以北京为例，房地产开发企业应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》。并按照房地产项目管理的要求和清算管理规定，自取得相关主管部门批复手续后，向主管税务机关提供立项批复、土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、预（销）售许可证等材料。
第二阶段，预缴土地增值税。
房地产开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。〔〕为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
各地对房地产的分类不一样，预征率也不一样。以烟台为例，将房地产分为普通住房、非普通住房和其他房地产三类。长岛县地域范围内开发的房地产项目，普通住房预征率为2%，非普通住房和其他房地产预征率为3%。长岛县地域范围外，全市其他地域范围内开发的房地产项目，普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3%。湖南将房地产分为普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅、单纯转让土地使用权四类，预征率分别为1.5%、2%、3%、5%。
房地产开发企业因分次转让房地产而频繁发生预缴土地增值税纳税义务，难以在每次转让后申报纳税的，可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报纳税。房地产开发企业选择定期申报方式的，应向纳税所在地税务机关备案。定期申报方式确定后，一年内不得变更。
第三阶段，汇算清缴。
符合下列条件之一的，房地产开发企业应当在满足条件的90日内主动进行土地增值税清算。1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
对于符合下列条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，房地产开发企业应当在收到清算通知之日起90日办理清算手续。
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
根据从事房地产开发的纳税人清算适用的《土地增值税申报表（二）》的要求，税款所属期是项目预征开始的时间，截至日期是税务机关规定（通知）申报期限的最后一日（应清算项目达到清算条件起90天的最后一日/可清算项目税务机关通知书送达起90天的最后一日）。对于可清算项目，即符合清算条件但未完成销售而被税务机关要求汇算清缴的，假如刚好在第90天销售n套房子，则纳税申报数据需要作相应修改，申报材料需要重新组织，这繁重的工作几乎不可能在一夜之间完成。因此，对于房地产开发企业而言，比较安全的做法是在截止日的前几天暂停销售。
办理汇算清缴时，房地产开发企业需要提交相关信息资料，各地对信息资料的提交要求不一样。以北京为例，纳税人在办理清算申请手续时，应该填写《土地增值税清算材料要求及清单》，并报送有关资料：项目竣工清算报表，当期财务会计报表［包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表］等；取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途；清算项目的工程竣工验收报告；清算项目的销售许可证；与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等；《鉴证报告》或《清算报告》；《土地增值税纳税申报表（二）》，以及税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。
二、非从事房地产开发的纳税人的申报缴纳流程
非从事房地产开发的纳税人没有土地增值税预缴和清算程序，一般不会在房地产合同签订后的7日内按照《土地增值税暂行条例》第10条的规定到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，而是在就存量房办理房地产过户手续的当天或者前一天，根据国家税务总局《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发〔2005〕156号）的规定，就增值税、土地增值税、印花税、城市维护建设税及教育费附加、所得税等“一窗式”申报缴纳。
对土地增值税有兴趣的朋友可加微信探讨。
【第2篇】增值税和土地增值税
增值税
最近有很多网友朋友问，增值税和土地增值税是不是一个意思？他们之间又有什么不同？
今天，小编就带大家来了解一下增值税与土地增值税的区别？
关于两者的定义：
土地增值税指的是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，用来转让所取得的收入其中包括货币收入、实物收入和其他收入减掉法定扣除项目金额后的增值额为计税向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承和赠与方式无偿转让房地产的行为。
增值税是指商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种税。
增值税与土地增值税是否重复征收？
不重复征收。 但是在行使转让土地使用权时，需要同时交土地增值税和增值税，另外还要交城维和税，印花税。
两者的不同主要表现在以下几个方面：
纳税义务人、扣缴义务人不同
征税的范围不同
税率不同
扣除的项目和计税方法不同
征收管理机关不同
纳税地点不同
纳税期限不同
减税、免税的规定不同
以上是小编为大家整理的增值税与土地增值税的区别点，希望对您有所帮助。
接下来，小编将为大家讲解到关于增值税的申报、做账方式。
大家都知道在2023年增值税发生了比较大的变化，如今已经到了七月大征期了，今天我们就来给大家聊一聊增值税小规模纳税人最新的申报、财务处理事宜。
从2023年4月-12月起，增值税小规模纳税人原适用3%税率的，直接免征增值税。
2023年5月至2023年年底，对纳税人为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税
2023年1月至2023年底，对纳税人提供公共交通运输服务取得的收入，免征增值税。
注意：开票方面，增值税小规模纳税人如果享受免征增值税优惠的话，要开具免税的普票，即在开票时，税率栏上选择“免税”。
在这里还有几个事项需要大家注意：
如果开票时自然人代开的话，那么自2023年4月起，代开的是3%的业务，也是可以享受免税优惠政策的。
增值税小规模纳税人适用3%免税的业务，不再受季度不超过45万免增值税的限制，但是仍需要注意连续12个月（4个季度）销售额不能超500万，否则会被强制转为一般纳税人。
如果开3%征收率的增值税专用发票，则需要放弃减免税的优惠政策。
小提示：另一个优惠政策从2023年到2023年12月实施的前面提到的小规模纳税人月销售额不超过15万（季度45万），免增值税。即便是有了3%的免税的优惠政策，这个45万的免增值税仍旧有效，因为小规模纳税人除了3%的业务之外，还有5%的业务。
马上就到了七月中旬了，7月是增值税小规模纳税人按季度申报的第一个征收期，接下来，我们就来了解下申报和财务处理的问题。
以按季申报为例：根据相关规定，申报的时候要区分季度超45万和季度超45万。
举个简单的例子：
45万以内，只涉及普票，某公司按季申报的小规模纳税人，2023年第二季度销售货物35万，开具免税的增值税普票。
这种情况申报比较简单，算出免税额=350000*3%=10500，
财务处理方面：
借：银行存款/库存现金350000
贷：主营业务收入350000
注意：这里只需要按开具的免税发票入账，不需要计提税金再转入营业外收入。
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【第3篇】土地增值税汇算清缴
具体案例：企业所得税汇算清缴前缴纳的土地增值税是否可以税前扣除？
回答：可以。
根据规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。同时，企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证。
综上所述，缴纳的土地增值税如果是属于汇算清缴所属年度的，并且在汇算清缴结束前如果能取得汇算清缴所属年度税款的扣除凭证，则可以税前扣除。
提醒：对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过 5 年。
参考来源：《企业所得税法实施条例》、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第六条。
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三遍buff...
【第4篇】土地出让金抵扣增值税
▎政策解读丨by：世联评估
国有出让土地使用权作为我国特有的一种“土地资产”，在评估实务中经常遇到，而对国有土地出让金是否包含增值税问题，政府（国家）并没有明确的法律法规进行说明，因此也就产生了一些理解性差异。
01
一种观点认为，土地出让金不包含增值税：
一是，市场主体相互之间进行资产的转让、出资、出租、抵押等行为，转让方应向受让方开具增值税专用发票，受让方（一般纳税人）可以用于之后经营过程中的增值税抵扣，但是土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为（《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》），由此可以看出这种行为是征税主体（国家）进行的一种垄断行为，由于国家政府部门并非纳税义务人，出让时无法向受让方开具增值税专用发票，受让方（一般纳税人）也就无法据此抵扣相应的增值税。
二是，按照替代性原则，对于同一宗土地，与从政府出让取得比较，受让方（一般纳税人）从三级市场上取得土地，愿意支付的最高价格为政府出让价格加上相应的增值税税额，据此，也可以近似理解为政府出让的土地价格为不含税口径。
02
另一种观点认为土地使用权出让价格就是市场价格。
整体来说，市场价格都是含税价格。在房地产开发企业里，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2023年第18号)的第四条的规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为：
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。(11%税率在2023年4月1日开始调整为9%)，
从该条款销售额计算公式来看，土地价款应该是含税价。
03
针对这两种观点，笔者更倾向于土地使用权出让价格是含税价格。一方面国家（政府）作为征税主体，在对土地出让价格进行评估时，已考虑征税问题，政府不会做“亏本的买卖”；另一方面根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售额的定义，土地出让价款是含税价格是有迹可循的。
本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有rics、mai、hkis等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！
【第5篇】房地产企业土地增值税免税政策的通知
土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物行为征税
房地产继承，公益性赠与，出租，抵押期间，不交土地增值税
个人之间互换自由居住用房免土增
合作建房后按比例自用免征土增
增值额=应税收入-扣除项目
应收收入=货币收入+其他收入+视同销售收入（不含增值税）
新房扣除项目：（与收入成比例）
房+地+费+税+利
地：地价款+契税（不含印花税）
借：税金及附加
贷：应交税费-应交印花税
房地产开发成本（征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公共配套设施费+发开间接费用）
不包括利息支出，但包括装修费用
费用：（按税法标准计算扣除）
利息+（房+地）*5%以内
（房+地）*10%以内扣除。利息不能提供金融机构的证明不能扣（超过贷款期限利息不能漏）
房地产转让的税金：城建税，教育费附加
非房地产转让税金：城建税，教育费附加，印花税
利（房+地）*20%
旧房扣除成本：
1.房+地+税
税：城建税，教育费附加，印花税
旧房及建筑物的评估价格=重置成本价*成新折扣率
土地价款
不能取得评估价，按发票所载金额从购买年度起每年加计扣5%（不足6月不计算，超过6月算1年）
视频
房地产开发企业土地增值税清算实务与风险提示
晓红说税
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购买专栏
普通标准住宅出售，增值税不超过20%的免土增税
应清算：全部售出，整体转让，直接转让
可以要求清算：
1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租
2.取得预售许可证满3年
3.纳税人申请注销税务登记未办理土增清算
4.其他
90日内办理清算
房地开开发企业建成后产权不转移，不做收入，不扣成本
产权属于全体业主，或无偿移交政府部门用于非盈利性社会公益事业的，不确认收入，成本可扣除
建成后有偿转让，计入收入，成本可扣
预提费用不的扣除，质保金看发票
土地闲置费土增不可口，企业所得税可扣
安置房视同销售收入，同事将次确认为房地产开发项目的拆迁补偿费
【第6篇】土地增值税预征
一、预缴土地增值税的政策依据
1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）
2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条
3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）
二、预缴土地增值税计算
（一）预征的计征依据
1.一般计税
（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额
（2）销项税额=销售额×适用税率
（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）
2.简易计税
土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
3.简化计算
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）
（二）代收费用
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）
（三）预征率
应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率
“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条
根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。
三、预缴申报
（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条
（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条
（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）
（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。
（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）
（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。
附件1：财产和行为税纳税申报表
财产和行为税减免税申报附表
附件2：财产和行为税税源明细表
依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）
依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）
、风险点
1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；
2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；
3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。
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【第7篇】土地增值税预征办法
财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税【2016】43号）第三条规定，“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。
为了进一步落实该规定，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2023年第70号）第一条对土地增值税应税收入和预征依据进行了如下明确：
一是明确土地增值税的应税收入或预征计征依据的计算方法。公告第一条第一款规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”
按照第一款规定，纳税人在预征土地增值税或土地增值税清算时的计税依据是：
土地增值税应税收入（或预征的计征依据）=销售收入（或预收款）/（1+适用增值税税率或征收率5%）
注：适用增值税税率按照纳税所属期法定增值税税率计算
二是规定土地增值税预征税款时计征依据可以选择简化计算方法。第一条第二款规定：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”
按照第二款规定，土地增值税预征计征依据可以做如下推导：
土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款
=预收款-预收款/（1+适用增税税率或征收率5%）×增值税预征率3%
根据上述规定可知，纳税人在土地增值税预征环节，既可以按照第一条第一款规定计算公式计算预征的计征依据，也可以选择按照第一条第二款规定的计算公式计算预征的计征依据。但两者计算结果并不相同。选择按照第二款规定的计算公式计算的计征依据大于按照第一款规定的计算公式计算的计征依据。举例说明：
某房地产公司某月收取预收款100万元，适用一般计税方法9%的税率或适用简易计税方法5%的征收率，按照不同计算公式计算结果如下：
1.适用一般计税方法时
（1）按照第一款规定计算公式
土地增值税预征的计征依据=预收款/(1+增值税适用税率)=100/（1+9%）=91.74万元
（2）按照第二款规定的计算公式
土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款
=预收款-预收款/（1+增税税适用税率）×增值税预征率3%=100-100/（1+9%）×3%=97.25万元
按照第二款规定计算公式比按照第一款规定的计计算公式计算的预征的计征依据大5.51万元。
2.适用简易计税方法时
（1）按照第一款规定计算公式
土地增值税预征的计征依据=预收款/(1+征收率)=100/（1+5%）=95.24万元
（2）按照第二款规定的计算公式
土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款
=预收款-预收款/（1+征收率5%）×增值税预征率3%=100-100/（1+5%）×3%=97.14万元
按照第二款规定的计算公式比按照第一款规定的计算公式计算的预征的计征依据大1.90万元。
由此可见，在房地产企业土地增值税预征环节，国家税务总局给纳税人提供了可以选择简化计算预征依据的办法，但选择简化计算办法会增加纳税人在土地增值税预征环节的税收负担。因为公告规定是可以选择简化计算方法，所以房地产企业在计算土地增值税预征的计征依据时，可以根据该公告进行税收筹划，主管税务机关也应当允许企业在两种计算方法之间选择适用。
【第8篇】土地款抵扣增值税
在最近的土地增值税清算工作中，笔者发现，有许多纳税人和税务人员对于土地增值税核算方法十分陌生，不能准确计算应纳税额。这对纳税人来说，严重影响了纳税人申报质量，给自己带来一定的税收风险；同时，对税务机关来说，也造成管理上的漏洞，不利于纳税人公平竞争，不能给纳税人创造良好的营商环境。为此，笔者对近年来国家出台的土地增值税新政进行了归类整理，用5个案例，从不同角度、全方位来解析土地增值税核算方法，供读者参考。
一、纳税人能提供发票，但不能确认评估价格
案例1：a公司系某市非房地产企业，属于增值税小规模纳税人。2023年5月，转让一处2023年5月购入的仓库，取得转让总收入800万元，其外购时增值税普通发票上注明价税合计金额380万元，但是现在不能确认评估价格。那么，a公司上述业务需要缴纳多少土地增值税？
根据目前税法相关规定，a公司土地增值税计算过程如下。
（一）增值税
分析：根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称43号文）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
同时，《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第14号）明确规定：小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。因此，a公司转让该仓库应纳增值税为20万元[（800－380）÷1.05×5%]，转让仓库土地增值税应税收入为780万元（800－20）。
（二）印花税＝800×5÷1000×50%＝2（万元）。
分析：根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定，自2023年1月1日至2023年12月31日止，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
（三）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝20×（7%＋3%＋1.5%）×50%＝1.15（万元）。
（四）土地增值税扣除项目金额＝2＋1.15＋380×（1＋5×5%）＝478.15（万元）。
分析：根据《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但是能提供购房发票的，《土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算。
1.提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
2.提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
3.提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
增值额＝780－478.15＝301.85（万元）。
增值率＝301.85÷478.15×100%＝63%。
应缴纳土地增值税＝301.85×40%－478.15×5%＝96.8325（万元）。
分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%。
二、增值税小规模纳税人开发土地
案例2：b公司系某县房地产企业，属于增值税小规模纳税人。自2023年1月开始，购买一宗土地，开发某住宅小区，支付地价款80万元，缴纳契税3.2万元。同时，在建设过程中还支付工程款124万元，增值税10万元。2023年5月竣工全部对外销售，取得售房款472.5万元。已知b公司开发此小区发生管理费用和销售费用20万元，发生借款利息费用30万元（未超过同期银行贷款利率，能准确按项目分摊）。那么，b公司开发此小区应缴纳多少土地增值税？根据税法相关规定，b公司土地增值税核算情况如下。
（一）增值税＝472.5÷1.05×5%＝22.5（万元）。
分析：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文）规定，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
（二）印花税＝472.5×5÷10000×50%＝0.118125（万元）。
分析：根据《关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船税、印花税等相关税费。因此，b公司缴纳的印花税不像以前那样在管理费用中核算，属于“与转让房地产有关的税金”，和其他扣除项目一并扣除。
（三）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝22.5×（5%＋3%＋1.5%）×50%＝1.06875（万元）。
（四）土地成本＝80＋3.2＝83.2（万元）。
分析：根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号，以下简称220号文）规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
（五）开发成本＝124＋10＝134（万元）。
分析：根据43号文规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
（六）开发费用＝30＋（83.2＋134）×5%＝40.86（万元）。
（七）加计扣除＝（83.2＋134）×20%＝43.44（万元）。
（八）扣除项目合计＝0.118125＋1.06875＋83.2＋134＋40.86＋43.44＝302.686875（万元）。
（九）增值率＝（472.5－22.5－302.686875）÷302.686875×100%＝49%。
（十）应缴纳土地增值税＝（472.5－22.5－302.686875）×30%≈44.193938（万元）。
分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额＝增值额×30%。
三、纳税人取得土地后，未开发直接转让
案例3：c公司系某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2023年8月购入一宗土地，准备开发房地产，支付地价款2000万元，并取得了省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。后由于各种原因，c公司未能开发房地产项目，在购买土地使用权期间，还缴纳了土地闲置费80万元。2023年5月，该公司将该土地转让给某公司，转让价3270万元。那么，c公司转让该土地应缴纳多少土地增值税？
根据税法相关规定，c公司土地增值税核算情况如下。
（一）增值税＝3270÷1.09×9%＝270（万元）。
（二）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝270×（7%＋3%＋1.5%）＝31.05（万元）。
（三）印花税＝3270×5÷10000＝1.635（万元）。
（四）土地成本＝2000万元。
分析：根据220号文规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
（五）扣除项目合计＝31.05＋1.635＋2000＝2032.685（万元）。
（六）增值率＝（3270－270－2032.685）÷2032.685×100%＝48%。
（七）应缴纳土地增值税＝（3270－270－2032.685）×30%＝290.1945（万元）。
四、纳税人同时开发住宅和写字楼
案例4：d公司系某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2023年12月购入一宗土地，开发建造普通标准住宅和写字楼，面积各占50%，共支付土地出让金800万元，缴纳契税32万元，《建筑工程施工许可证》上注明开工日期为2023年3月，公司选择简易计税方法缴纳增值税。2023年12月至2023年5月，发生下列经济业务：普通标准住宅开发成本380万元，不包括未抵扣的进项税额10万元；写字楼开发成本700万元，不包括未抵扣的进项税额15万元。分摊到普通标准住宅利息支出40万元，包括逾期贷款罚息4万元；写字楼利息无法准确划分（当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税时的扣除比例为10%）。2023年1月全部竣工验收，截至2023年5月，公司将普通标准住宅全部出售，取得含税收入1388万元，其中包括代收的住宅专项维修资金44万元。2023年5月将写字楼全部对外投资，共同承担经营风险，写字楼正常对外销售含税价1680万元。那么，d公司土地增值税清算时，应该缴纳多少土地增值税？
根据目前税法规定，d公司土地增值税清算情况如下。
（一）普通住宅楼土地增值税清算
1.应纳增值税＝（1388－44）÷1.05×5%＝64（万元）。
分析：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）第八条和第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。同时，36号文还规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，属于不征收增值税项目。
2.城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝64×（7%＋3%＋1.5%）＝7.36（万元）。
3.印花税＝（1388－44）×5÷10000＝0.672（万元）。
4.土地成本＝（800＋32）×50%＝416（万元）。
5.开发成本＝380＋10＝390（万元）。
分析：根据43号文规定，增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。同时，根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但是不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
6.开发费用＝（40－4）＋（416＋390）×5%＝76.3（万元）。
7.加计扣除＝（416＋390）×20%＝161.2（万元）。
8.扣除项目合计＝7.36＋0.672＋416＋390＋76.3＋161.2＝1051.532（万元）。
9.增值率＝（1388－44－64－1051.532）÷1051.532×100%≈22%。
分析：根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此，该公司销售普通标准住宅业务不能免征土地增值税。
10.应缴纳土地增值税＝（1388－44－64－1051.532）×30%＝68.5404（万元）。
（二）写字楼土地增值税清算
1.应纳增值税＝1680÷1.05×5%＝80（万元）。
分析：根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
2.城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝80×（7%＋3%＋1.5%）＝9.2（万元）。
3.印花税＝1680×5÷10000＝0.84（万元）。
4.土地成本＝（800＋32）×50%＝416（万元）。
5.开发成本＝700＋15＝715（万元）。
6.开发费用＝（416＋715）×10%＝113.1（万元）。
7.加计扣除＝（416＋715）×20%＝226.2（万元）。
8.扣除项目合计＝9.2＋0.84＋416＋715＋113.1＋226.2＝1480.34（万元）。
9.增值率＝（1680－80－1480.34）÷1480.34×100%＝8%。
10.应缴纳土地增值税＝（1680－80－1480.34）×30%＝35.898（万元）。
五、纳税人销售住宅并出租
案例5：e公司系某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2023年1月购入一宗土地，开始建造普通住宅楼销售，2023年12月份竣工，可供销售建筑面积22000平方米。截至2023年5月，该住宅楼已经销售17600平方米，取得含税销售收入9810万元；其余4400平方米用于对外出租，取得含税租金收入1981万元。同时，在开发过程中，该公司凭发票共申报抵扣进项税额580万元，其中已经销售住宅楼部分应分摊进项税额460万元，出租房产部分应分摊进项税额120万元。另外，该公司已预缴土地增值税500万元。2023年1月至2023年5月，e公司发生下列经济业务：（1）支付政府部门土地使用权价款1800万元；（2）向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用107.5万元；（3）支付建筑安装工程费2000万元（其中100万元属于未开具发票的质量保证金），耕地占用税80万元，环卫绿化工程费用60万元；（4）发生管理费用450万元，销售费用280万元，利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税时的扣除比例为8%。那么，该房地产开发企业土地增值税清算时，应该缴纳多少土地增值税？
根据目前税法相关规定，e公司土地增值税清算有关情况如下。
（一）销售房地产应纳增值税＝[9810－（1800＋107.5）×17600÷22000]÷1.09×9%－460＝224（万元）。
分析：根据36号文第一条第（三）项第10点和《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。其中，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。同时，《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）第五条规定：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
（二）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝224×（7%＋3%＋1.5%）＝25.76（万元）。
（三）印花税＝9810×5÷10000=4.905（万元）。
（四）土地成本＝（1800＋107.5）×17600÷22000＝1526（万元）。
分析：根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（五）开发成本＝（2000－100＋80＋60）×17600÷22000＝1632（万元）。
分析：根据220号文规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
（六）开发费用＝（1526＋1632）×8%＝252.64（万元）。
（七）加计扣除＝（1526＋1632）×20%＝631.6（万元）。
（八）扣除项目合计＝25.76＋4.905＋1526＋1632＋252.64＋631.6＝4072.905（万元）。
（九）增值率＝（9810÷1.09－4072.905）÷4072.905×100%=121%。
（十）应缴纳土地增值税＝（9810÷1.09－4072.905）×50%－4072.905×15%＝1852.61175（万元）。
分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%。
（十一）应补缴土地增值税＝1852.61175－500＝1352.61175（万元）。
最后，值得一提的是，根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）精神，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
我们仍以案例5为例，说明未清算的房地产土地增值税计算问题。案例中清算时的单位建筑面积成本费用为0.231415057万元/平方米（4072.905÷17600）。如果房产出租部分4400平方米以后全部对外销售，取得含税销售收入3357.2万元，那么，这部分房产在计算土地增值税时扣除额为：1018.226251万元（0.231415057×4400），增值额为2061.773749万元（3357.2÷1.09－1018.226251），增值率为202%（2061.773749÷1018.226251），剩余部分房产应纳土地增值税为880.6850616万元（2061.773749×60%－1018.226251×35%）。
作者王海涛，作者单位系国家税务总局十堰市武当山旅游经济特区税务局。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！
【第9篇】土地款抵扣增值税票据
一、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
二、纳税人应进行土地增值税清算的情形：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
三、一手房交易的相关例题
1.宏达房地产开发公司为一般纳税人，位于吉林市，公司于2023年5月－2023年3月开发“翰林官邸”住宅项目，发生相关业务如下：
（1）2023年5月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载地价款20000万元，另支付相关登记、过户费10万元，并规定2023年8月1日之前动工开发。由于公司资金短缺，于2023年9月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。
（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计3000万元，其中公共配套设施费用包含小区内可以有偿转让的卫生站支出80万元。该卫生站尚未转让。
（3）2023年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程不含税总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价款的95%，剩余5%作为质量保证金留存一年，建筑企业按照实际支付价款开具了发票。
（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出800万元（不能提供金融机构的贷款证明），其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元。
（5）2023年4月开始销售，可售总建筑面积为45000平方米，截至2023年12月底销售建筑面积为40500平方米，取得不含税收入40500万元。
（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②所在省人民政府规定，房地产开发费用的扣除比例为8%，其他房地产开发费用扣除比例为4%）
假设不考虑增值税进项税额，根据上述资料，回答下列问题：
（1）根据题目的相关信息，下列表述正确的有（abc）。
a、税务机关可于2023年12月份要求宏达房地产开发公司进行土地增值税清算
b、公司缴纳的土地闲置费不可以在计算土地增值税时扣除
c、宏达房地产开发公司计算土地增值税时，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除
d、质量保证金可以作为开发成本扣除
e、印花税可以作为转让环节的税金扣除（房地产开发企业出售新建房地产项目，印花税不作为转让环节的税金扣除）
（2）土地增值税清算时可扣除的土地成本金额为（a）万元。
a、18909=40500÷45000×[20000×（1+5%）+10]
b、20909
c、18900
d、21010
（3）土地增值税清算时可扣除的开发成本为（b）万元。
a、5912.50
b、5321.25=（3000-80+3150×95%）×90%
c、5535.00
d、5766.50
房地产成本中的公共配套设施费，不包括能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出
（4）土地增值税清算时可扣除的开发费用为（d）万元。
a、1744.58
b、1649.22
c、1769.22
d、1938.42=（18909+5321.25）×8%
（5）土地增值税清算时，允许扣除的转让环节的相关税费为（a）万元。
a、437.40=40500×9%×（7%+3%+2%）
b、364.50
c、457.65
d、384.75
（6）土地增值税清算时应缴纳的土地增值税为（c）万元。
a、2046.55
b、3752.51
c、2714.36
d、4041.23
扣除项目金额=18909+5321.42+1938.42+437.4+（18909+5321.25）×20%=31452.12
增值额=40500-31452.12=9047.88
增值率=9047.88÷31452.12=28.77%，适用税率为30%
应纳土地增值税=9047.88×30%=2714.36
2.某市区房地产开发公司为一般纳税人，2023年发生相关业务如下：
（1）2023年通过竞拍获得一宗国有土地使用权，支付土地价款4000万元，取得财政票据。由于公司资金短缺，于2023年5月才开始动工，将土地的3/4用于开发建造商品房。因超过期限1年未进行开发建设，支付土地闲置费100万元；
（2）发生开发成本共3050万元；
（3）发生销售费用、管理费用共1200万元，全部使用自有资金，没有利息支出；
（4）2023年该商品房竣工验收，9月到12月间，房地产开发公司将该楼盘全部出售并交付业主，取得含税收入14000万元。
（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②开发费用扣除比例为5%；③当期可以抵扣的进项税额共600万元）
要求：根据上述资料，回答下列问题：
（1）该房地产开发公司转让商品房计算土地增值税时可扣除的取得土地使用权所支付的金额为（a）万元。
a.3150.00=4000×（1+5%）×3/4
b.3250.00
c.3000.00
d.4200.00
（2）该房地产开发公司转让商品房计算土地增值税时可扣除的开发费用为（b）万元。
a.352.50
b.310.00=（3150+3050）×5%
c.302.50
d.362.50
（3）该房地产开发公司转让商品房应缴纳增值税为（d）万元。
a.672.73
b.523.81
c.400.00
d.308.26=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）×9%-600
注意：在计算增值税进行价税分离的时候含税收入扣除土地出让金并没有扣除契税
（4）该房地产开发公司在计算土地增值税时，可扣除转让环节税金（c）万元。
a.40.00
b.48.00
c.36.99=308.26×（5%+7%）
d.57.00
（5）在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计（c）万元。
a.6558.00
b.6565.00
c.7786.99=3150+3050+310+36.99+（3150+3050）×20%
d.7798.00
（6）该房地产开发公司应缴纳土地增值税（c）万元。
a.1842.69
b.1845.63
c.1732.55
d.2532.75
不含税收入=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）=13091.74
增值额=13091.74-7786.99=5304.75
增值率=5304.75÷7786.99=68.12%，适用税率40%，速算扣除系数5%
应纳土地增值税=5304.75×40%-7786.99×5%=1732.55
3.某商贸公司为增值税一般纳税人，2023年3月转让其位于县城的一栋办公楼，取得含税收入4000万元，2023年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付地价款800万元，支付契税24万元，发生建造成本800万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为2000万元。
其他相关资料：该公司选择简易计税方法计算增值税，产权转移书据印花税税率0.5‰，该办公楼成新度折扣率为60%。考虑地方教育附加。
根据上述资料，回答下列问题：
（1）计算土地增值税时，准予扣除的评估价格为（b）万元。
a、1000
b、1200=2000×60%
c、1600
d、2000
（2）计算土地增值税时，可扣除转让环节的税金为（b）万元。
a、19.05
b、21.05=2+19.05
c、22.86
d、24.86
增值税=4000÷（1+5%）×5%=190.48
附加费=190.48×（5%+3%+2%）=19.05
印花税=4000×0.5‰=2
（3）计算土地增值税时，可扣除项目金额合计为（b）万元。
a、2043.05
b、2045.05=1200+800+24+21.05
c、2046.86
d、2048.86
（4）该商贸公司应缴纳的土地增值税为（b）万元。
a、601.82
b、603.54
c、604.44
d、679.73
不含税收入=4000÷（1+5%）=3809.52
增值额=3809.52-2045.05=1764.47
增值率=1764.47÷2045.05=86.28%，适用税率为40%，扣除系数为5%
应纳土地增值税=1764.47×40%-2045.05×5%=603.54
【第10篇】土地增值税税纳税申报表
一、契税申报
契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。
操作步骤
1、进入界面
功能入口：【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【综合申报】-【契税申报】
2、进行申报
（1）填写申报表。纳税人填写报表包括：纳税人识别号，承受方信息，转让方信息，土地房屋权属转移信息，税款征收。
（2）点击“申报”后，自动跳转到报表发送中页面，随后可跳转到查看申报结果页面，可在申报结果查询界面进行缴款/查询、下载申报表、申报作废操作。
二、耕地占用税申报
纳税人应依照税收法律、法规、规章及其他有关规定，在规定的纳税期限内填报耕地占用申请及其他有关资料，向税务机关进行纳税申报。
操作步骤
1、进入界面
功能入口：【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【综合申报】-【耕地占用税】
2、进行申报
点击下一步填写耕地占用纳税申请表：
申报提交：
点击“申报”后，自动跳转到报表发送中页面，随后可跳转到查看申报结果页面，可在申报结果查询界面进行缴款/查询、下载申报表、申报作废操作。
三、土地增值税申报
一
土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）
纳税人可通过该模块完成土地增值税纳税申报（从事房地产开发的纳税人清算适用）。
操作步骤
1、进入界面
功能入口：【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【其它申报】-【土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）】
2、进行申报
填写实例表格如下：
提交申请表：
点击“申报”后，自动跳转到报表发送中页面，随后可跳转到查看申报结果页面，可在申报结果查询界面进行缴款/查询、下载申报表、申报作废操作。
二
其他情况土地增值税申报
纳税人可通过该模块完成土地增值税纳税申报其他情况土地增值税申报。
通过点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【其他申报】-【土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用】
或【土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建工程适用）】
或【土地增值税纳税申报表（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）】
进入操作界面，操作步骤与【土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）】类似，大家可以自行根据实际情况进行填写申报。
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【第11篇】土地增值税税费优惠办理登记表
【事项描述】
符合土地增值税优惠条件的纳税人，如需享受税收优惠，应向主管税务机关申请办理土地增值税优惠备案。
【报送资料】
1．对个人销售住房暂免征收土地增值税优惠（减免性质代码：11011701，政策依据：财税〔2008〕137号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明原件及复印件。
（3）房地产转让合同（协议）原件及复印件。
2．转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税（减免性质代码：11011707，政策依据：财税〔2013〕101号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明复印件。
（3）房地产转让合同（协议）复印件。
（4）扣除项目金额证明材料（如评估报告，发票等）。
（5）政府部门将有关旧房转为改造安置住房的证明材料。
3．转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税优惠（减免性质代码：11011709，政策依据：财税〔2015〕139号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明复印件。
（3）房地产转让合同（协议）复印件。
（4）扣除项目金额证明材料（如评估报告，发票等）。
（5）政府部门将有关旧房转为公共租赁住房的证明材料。
4．企业改制重组土地增值税优惠（减免性质代码：11052401、11052501、11059901、11059902、11083901、11083902、11083903，政策依据：财税〔2013〕53号、财税〔2011〕116号、财税〔2013〕3号、财税〔2011〕13号、财税〔2001〕10号、财税〔2003〕212号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
（3）改组重制合同（协议）原件及复印件。
5．亚运会组委会赛后出让资产取得的收入免征土地增值税优惠（减免性质代码：11102902，政策依据：财税〔2009〕94号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
（3）房地产转让合同（协议）原件及复印件。
（4）单位性质证明材料。
6．被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税优惠（减免性质代码：11129901，政策依据：财税〔2003〕141号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明复印件。
（3）财产处置协议复印件。
（4）中国人民银行依法决定撤销的证明材料。
7．合作建房自用的土地增值税减免优惠（减免性质代码：11129903，政策依据：财税字〔1995〕48号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明复印件。
（3）合作建房合同（协议）复印件。
【办理渠道】〔办理地点、办理时间、联系电话〕
1．办税服务厅（场所）
2．电子税务局
【办理时限】
资料齐全、符合法定形式、填写内容完整的，税务机关受理后即时办结。
【办理结果】
税务机关反馈《纳税人减免税备案登记表》。
【纳税人注意事项】
1．纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。
2．纳税人享受备案类减免税的，应当按规定进行纳税申报。纳税人享受减免税到期的，应当停止享受减免税，按照规定进行纳税申报。纳税人享受减免税的情形发生变化时，应当及时向税务机关报告。
3．办税服务厅地址、电子税务局网址，可在省税务机关门户网站或拨打12366纳税服务热线查询。
【政策依据】
1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）
2.《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
3.《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
4.《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）
5.《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）
6.企业改制重组土地增值税优惠
（1）《财政部 国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》（财税〔2013〕53号）
（2）《财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》（财税〔2011〕116号）
（3）《财政部 国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税〔2013〕3号）
（4）《财政部国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税印花税和土地增值税政策问题的通知》（财税〔2011〕13号）
（5）《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号）
（6）《财政部 国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产税收政策问题的通知》（财税〔2003〕212号）
7.《财政部 海关总署 国家税务总局关于第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会税收政策的通知》（财税〔2009〕94号）
8.《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2003〕141号）
9.《国家税务总局关于发布<税收减免管理办法>的公告》（国家税务总局公告〔2015〕43号）
【收费标准】
无收费
【第12篇】普通住宅土地增值税计算方法
土地增值税的计算方法
常见的一般有4种情况：
1.房开企业新房销售
2.其他企业新房销售（非房开企业）
3.存量房销售
4.只卖地
【存量房.销售计算土地增值税的程序】
1.不含税转让收入的金额=？
2.扣除项目合计=？
3.计算增值额=？
不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额
4.计算增值率=？
增值率=增值额/扣除项目金额
5.查适用的税率：四级超率累进税率表
6.土地增值税税额
=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
【具体解析】
一.不含税转让收入的金额=？
（1）简易计税：含税收入/（1+5%）
（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）
二.扣除项目
（一）评估法
1.取得土地使用权支付的金额
未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。
2.评估价格＝房地产重新购建价格×成新度折扣率
房地产重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
3.与转让有关的税金 城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税
4.评估费
二.扣除项目
（二）发票法
1.不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。
扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数）
【提示1】发票价：营业税发票所载金额；增值税普通发票价税合计金额；增值税专用发票不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。
【提示2】购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。
2.与转让有关的税金
城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税
【提示】购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
二.扣除项目
（三）核定法
对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可实行核定征收。
【例题】a市某机械厂为增值税一般纳税人，2023年3月因企业搬迁将原厂房出售，相关资料如下：
（1）该厂房于2004年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为 1600万元，账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进发票丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。
（2）转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择简易计税方法计税。
（3）转让厂房时评估机构评定的重置成本价为3800万元，该厂房四成新。
（相关资料：不考虑印花税、地方教育附加。）
要求：根据上述资料，请回答下列问题：
（1）该机械厂转让厂房应缴纳增值税
此项目为2023年4月30日及以前缴纳契税的，增值税应纳税额
＝[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1＋5％）×5％。
＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（万元）。
（2）该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为
＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（万元）。
（3）土地增值税准予扣除项目金额为
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
＝3800×40％＝1520（万元）
准予扣除项目金额＝1520＋7.33＝1527.33（万）
（4）转让厂房应缴纳土地增值税
增值额＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（万）
增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％
适用税率为40％，速算扣除系数为5％
缴纳土地增值税
＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（万）
【例题】2023年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票所载购房款为1200万元，购买日期为2023年1月1日。允许扣除的购入及转让环节相关税费80万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额（ ）万元。
『解析』
纳税人转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。
该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额
＝1200×（1＋10×5％）＋80
＝1880（万元）
以上仅仅是个人观点和整理！
若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！
（需要电子资料，请您私聊，免费提供！免费共享）
【第13篇】土地增值税清算申报表
按照规定，房地产开发项目竣工后，由财务人员进行土地增值税清算，这只是满足清算的条件之一。如果另外两个条件也满足其中一个，也可以进行清算。但相应的财务人员需在符合清算条件之日起90日内到相应主管税务机关办理清算相关手续。
这过程中土地增值税清算的申报表填写就是需要我们认真处理的。多数房地产会计感觉这项工作难度大！现在发现一上海女会计，做的土地增值税清算系统，可自动计算申报表！
一共是涉及了101个申报表填写，一起看看吧！
（看文末抱走）
全自动excel土地增值税清算系统（含101个申报表）
一、土地增值税申报表填报说明
二、土地增值税测算表
三、土地增值税涉及的101个申报表的填写样式展示
3.1、项目备案表格式
项目备案表填表说明书
3.2土地增值税纳税申报表二操作格式
3.3填报与收入相关的面积明细申报表格式
3.4、填报土地增值税扣除项目及成本结转明细申报表
3.5
……受到篇幅限制，剩下的土地增值税清算申报表的填写格式和说明就不这里一一展示了。
【第14篇】清算尾盘土地增值税税率
企业符合土地增值税可清算条件的房地产开发项目已完成清算，但仍有部分尾盘需要出售，对此税务机关应加强后续管理。但在税收实践中，部分税务部门和税务人员对完成清算后的房地产开发项目尾盘销售土地增值税管理，较易存在操作上的两大误区。
误区之一：按照预征率申报。即：当期销售收入×预征率＝当期应纳土地增值税。
误区之二：按照项目清算的实际税负率进行申报。即：（已清算项目应纳土地增值税税额÷已清算项目销售收入）×当期销售收入＝当期应纳土地增值税。
案例
某房地产开发有限公司于2023年6月成立，从事房地产开发、经营、销售和租赁等业务。该公司开发某项目建设周期为2023年～2023年，项目总可售建筑面积10000平方米，其中普通住宅7000平方米，占70%；店铺3000平方米，占30%。2023年6月企业已销售建筑面积8500平方米，其中普通住宅售出面积6800平方米，店铺售出面积1700平方米。该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为85%，符合可要求土地增值税清算条件。在收到主管税务机关清算通知后，企业按要求对项目土地增值税作自行清算，并形成清算报告及相关清算资料上报主管税务机关。
案情
（一）清算审核情况
税务机关经过审核确认，至清算时，该项目普通住房的销售均价3500元/平方米、售出面积6800平方米；店铺销售均价6176.47元/平方米、售出面积1700平方米；取得销售总收入3430万元（普通住房2380万元、店铺1050万元）；含税费的扣除项目总金额为3500万元[普通住宅分摊金2450万元（3500×70%）、店铺分摊1050万元（3500×30%）]。应纳土地增值税为152.25万元，其中：普通住宅增值额为0元[0.35×6800－（2450×6800÷7000）]，即无增值额；店铺455万元[0.617647×1700－（1050×1700÷3000）]，增值率为76.47%（455÷595×100%），应纳土地增值税为152.25万元（455×40%－595×5%）。
（二）后续销售土地增值税管理情况
2023年11月，该项目在土地增值税已清算后，发生了剩余“未售商品房”再销售业务，共售出面积600平方米（其中，普通住宅100平方米，均价5100元/平方米；店铺500平方米，均价8000元/平方米），依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积；当期应纳土地增值税税额＝当期增值额×相对应的适用税率。经核算，该项目单位建筑面积成本费用为0.35万元（3500÷10000），后续销售土地增值税计算如下：
1.当期普通住房增值额＝（100×5100）－（100×3500）＝160000（元）
增值率＝160000÷350000×100%＝45.7%（因20%＜45.7%＜50%，故不能享受免税优惠政策，适用30%的税率）
当期普通住房土地增值税应纳税额＝160000×30%＝48000（元）
2.当期店铺增值额＝（500×8000）－（500×3500）＝2250000（元）
增值率＝2250000÷1750000×100%＝128.6%（因100%＜128.6%＜200%，适用50%、速算扣除15%的税率）
土地增值税应纳税额＝2250000×50%－1750000×15%＝862500（元）
追缴企业后续销售土地增值税＝862500＋48000＝910500（元）
分析
本案中，受多种因素影响，企业尾盘实际的税负率通常与之前阶段并不相同，套用已清算项目税负率计算尾盘的土地增值税，会造成税款多缴或少缴（房价上涨期造成少缴）的问题。对此，要依据国税发〔2006〕187号文件有关尾盘转让收入的土地增值税处理办法进行管理，即：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式是：
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
扣除项目金额＝（清算时的扣除项目总额÷清算时总建筑面积）×当期销售或转让建筑面积
这里尤其要注意，“清算的总建筑面积”应指“可售总面积”，否则不可售部分的成本费用将无处分摊。
建议
一是建立项目清算档案。档案内容应包括：对清算工作经验教训的总结；有关资料的备案；对中介鉴证报告的质量评价；建立清算后续管理台账：详细载明土地增值率、清算项目单位建筑面积应当负担的单位成本、未售房屋的幢号、面积等相关数据。
二是对尾盘再销售扣除项目确认完善建议。对尾盘阶段土地增值税计算的扣除项目中的土地价款、开发成本、开发费用和加计扣除四个部分，在尾盘转让阶段通常都已固定，但扣除项目中的转让税金却与实际转让收入直接相关，为使尾盘阶段土地增值税计算更准确，应考虑到转让税金因素，可把计算尾盘再销售阶段扣除项目金额公式修改为：
扣除项目金额＝[（清算时扣除项目总金额－清算时扣除的税金）÷清算时总可售面积]×当期销售建筑面积＋当期销售收入×5%×（1＋7%＋5%）。
【第15篇】公寓土地增值税
问：
商务公寓土地增值税核定计税，税点由5%变更为10%，商务公寓核定土地增值税=（过户价−增值税）×10%。会有什么样的影响
--------------------上问下答-------------------
答：
利空，多5%的税费。如果过户评估价600万，多了30万税费。
要买家多交30万，约相当于房价贵了60万（5成首付）。如果买家掏不了30万，则房价要跌60万，10%才能让买家继续买得起，
实际中，影响应该小于房价10%。
理论上，10%土增+5.6营业+1.5%个人+3%契税+3%佣金=23.1%的税费。说实在话，真的挺高。
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