营改增后土地增值税计税依据（8个范本）

【第1篇】营改增后土地增值税计税依据

一、“营改增”时土地价款销项抵减的政策

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）：

“第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”

二、增值税的会计处理

《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号）：

“二、账务处理”

“(三)差额征税的账务处理。”

“1．企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。

按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。”

三、增值税会计处理对企业所得税的影响

1、企业所得税法对会计处理的认可

《企业所得税法》：

“第二章应纳税所得额”

“第二十一条 在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”

2、如果会计处理没有与税法不一致，按照会计处理即可。

3、《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号）对土地价款销项抵减，直接从成本中扣除。

4、企业所得税的收入，就可以按照发票上注明的不含税价款确定。

四、土地增值税清算收入的差别

1、土地增值税清算时，收入和扣除不是直接依赖会计处理。

比如，土地价款的扣除，依赖土地出让金收据。

因此，土地增值税清算收入、扣除的依据是税法的规定，和会计处理不是直接关系。

2、土地增值税的收入

《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）：

“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

3、“销项税额”是什么?

（1）“销项税额”的规定

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：

“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”

（2）2023年70号公告是对财税〔2016〕43号文件的解释

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：

“为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：”

（3）因此，此处的“销项税额”是抵减了土地价款后的销项税额。

即：按照2023年第18号公告中的“销售额”，计算的销项税额。

（“按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额”）

4、土地增值税的收入，不能直接使用发票上注明的不含税价款。

五、契税的计税依据

1、规定

《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）：

“一、计征契税的成交价格不含增值税。”

2、契税的纳税人是承受人，承受人如何知道成交价格中的“增值税”?

（1）开发企业按期计算允许扣除的土地价款

（2）没有规定要求开发企业针对每张发票计算、提供成交价格中的“增值税”。

3、新《契税法》的规定

（1）计税依据不包括增值税

《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2023年第23号）第二条第九项：

“二、关于若干计税依据的具体情形”

“(九)契税的计税依据不包括增值税。”

（2）正在征求意见：“以发票上注明的不含税价款确定”

《国家税务总局关于契税服务与征收管理若干事项的公告(征求意见稿)》：

“三、契税计税依据不包括增值税，具体情形为：

(一)土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不包括增值税额;实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价款确定。”

六、结论

“营改增”后，因为各税特点不同，土地价款导致的差额征收增值税，使各税种计税收入出现差异：

1、企业所得税收入，以发票上注明的不含税价款确定。（在成本费用中调整）

2、土地增值税需要直接调整收入。

3、契税则难以处理。

4、新《契税法》拟放弃处理，直接“以发票上注明的不含税价款确定”。

来源：税收实战

【第2篇】营改增后土地增值税抵扣税费

导读：营改增后土地出让金是不是可以抵扣进项税呢，对于这一问题，本篇文章给您带来了《营业税改征增值税试点实施办法》的相关规定，如果您有仔细的阅读这一规定，相信您对于这一问题肯定是比较熟悉的。

营改增后土地出让金是否可以抵扣进项税？

答：土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十五条的规定，准予从销项税额中抵扣的进项税额包括从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额；

从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；

购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额；

从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

而对于土地出让金并没有规定，因此营改增后土地出让金是不可以抵扣进项税的。

综上所述，土地出让金只能抵押、不能抵扣。但是土地出让金可以扣除，也是不可抵扣的。

【第3篇】营改增后土地增值税可扣税金

营改增后房地产企业土地增值税计算方法 作者：段志坚

一、征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（一）征税范围的一般规定

（二）征税范围的具体事项规定

二、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

三、税率——四级超率累进税率

四、具体计算方法

（一）应税收入额的确定

1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.收入形式： ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入；

（2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。

（二）扣除项目及其金额

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

（一）新建房地产转让项目的扣除：

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

地价款包括：

出让方式取得的土地使用权为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地使用权为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）。

2.房地产开发成本：

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用

3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

利息扣除注意：

①能分摊并提供金融机构证明；

②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；

③不包括加息、罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

（1）利息单独扣除：

开发费用＝利息+（地价＋开发成本）×5%以内

（2）利息不单独扣除：直接用以下公式

开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内

4.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。即“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

即营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目

只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；

（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。

（三） 应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

五、案例计算

甲房地产开发公司营改增后取得土地，开发a项目的可售总面积20000 ㎡，其中普通住宅10000㎡，商业10000㎡，建成后全部售完，取得含税收入33300万元，其中普通住宅11100万元，商业22200万元；项目采用一般计税方法。

计算土地增值税时土地价款加开发成本合计12610万元；

其中：土地价款1110万元，前期工程费500万元，建安工程费10000万元，基础设施费500万元，公共配套费300万元，开发间接费（不含利息）200万元.（除土地外均为不含税成本）

现主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。（公司仅a项目一个项目）。

按可售面积分摊成本，分普通住宅和非住宅两类分别计算土地增值税，如下表

（一）普通住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝10055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（11100 - 555）÷（1+11%） =9500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=9500×11%=1045（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=11100-1045=10555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生132万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝132（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝10055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋132＋1261＝8328.5（万元）

（3）增值额＝10055－8328.5＝1726.5（万元）

（4）增值率＝1726.5÷8328.5＝20.73%＜30%

（5）适用税率30%

（6）土地增值税税额＝1726.5×30%＝517.95（万元）

（二）非住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝20055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（22200 - 555）÷（1+11%） =19500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=19500×11%=2145（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=22200-2145=20555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生264万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝264（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝20055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋264＋1261＝8460.5（万元）

（3）增值额＝20055－8460.5＝11594.5（万元）

（4）增值率＝11594.5÷8460.5＝137.04%＜200%

（5）适用税率50%

（6）土地增值税税额＝11594.5×50%-8460.5×15%＝4528.18（万元）

（三）合计应缴土地增值税5046.13万元

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【第4篇】营改增后土地增值税率

摘要：在营业税时代，以土地作价出资免征营业税。但是，营改增后，营业税被增值税取代，而增值税不再免征。

各位律师评创业的观众，大家好。今天我们要讲的是，营改增后，以土地作价出资是否需要缴纳增值税。

工业地产，在整个房地产业中一枝独秀，发展十分迅速。很多创业者已经进入这个行业，或正对这个行业跃跃欲试。而在工业地产界，以土地使用权作价出资到一家公司，是很常见的操作行为。该操作过程中的税费，是一个很重要的问题。

在营业税时代，以土地作价出资免征营业税。但是，随着2023年财税36号文出台，自2023年5月1日起，营业税被增值税取代。那么营业税被增值税取代后，以土地作价出资是否继续免征增值税呢？

结合36号文来看，销售服务、无形资产或者不动产，需要缴纳增值税；而无形资产包括自然资源使用权，自然资源使用权又包括土地使用权。因此土地使用权属于无形资产，在以土地使用权作价出资时，应当被理解为企业将无形资产转让给作价出资并设立的企业，会被视同销售，应当缴纳增值税。

结合免征文件来看，如果增值税可以免征，通常应当存在相关的文件，但是我们尚未检索到相关的免征文件。

结合权威部门的解答来看，根据我们对税务部门的咨询，以土地作价出资时应当缴纳增值税，也就是不再沿用免征的政策。

好了，以上就是今天的内容，希望对你有所帮助。以上纯属学术分析，仅供参考!如果你想深入研究，可阅读下面的相关规定。下一讲，我们将讨论以土地作价出资时，应当按照销售无形资产或不动产中的哪一种去缴税，以及增值税税率是多少，欢迎订阅律师评创业进行收看。再见！

附：相关规定

(1)营业税（本免征，现该税种已取消）

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）第1条规定，“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”。

(2)增值税（征收）

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第1条规定，“……销售服务、无形资产或者不动产……应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税”。

附：《销售服务、无形资产、不动产注释》第2条规定，“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权”。

刘森律师，北京金诚同达（上海）律师事务所

【第5篇】营改增后土地增值税税率多少

文|凯风

比房地产税更猛的大招要来了？

近日，“土地增值税法”开始公开征求意见。根据意见，土地增值税，以转移房地产所取得的增值额为计税依据，并实行30%、40%、50%、60%的四级累进税率。

这意味着，只要转让房地产时，土地价格上涨，都需缴纳土地增值税，而且这一税率是累进制的，上涨越多，缴纳的税就越多。

在楼市上行周期，土地增值和房价上涨都是常态。一旦全面开征，不说一剑封喉，影响之大也可想而知。

然而，这是误解。

其一，土地增值税并非新税，早已存在，且已实施了20多年。

土地增值税最早诞生于1993年，此前都是以条例形式存在。此番立法，只是从条例上升为法律，完成2023年“税收法定”的立法任务，而非增加新税种。

土地增值税，虽被称为“反暴利税”，但其在财政收入的整体占比只有3%左右，不及契税，更远远不及卖地收入。

更关键的一点是，土地增值税主要面向房地产企业开征，并最终反应在房价里。虽然羊毛出在羊身上，但这一制度已经执行了20多年之久，对楼市的影响早已消化。此番立法，不会带来太多额外影响。

这一次，最主要的变化是将“集体房地产”列入征税范围。这与集体建设用地入市的节奏一致。如果未来集体土地获得与国有土地一样的入市权益，那么在土地增值税上自然也要一视同仁。

其二，一直以来，土地增值税不对个人住房征收，未来大概率也会沿袭这一惯例。

土地增值税，看起来威力巨大，但一直以来，个人住房都在免征之列。

可以说，个人住房交易免征土地增值税，不仅是惯例，而且拥有法律依据。这一惯例想必在未来会得到延续。

值得一提的是，二手房交易已有个人所得税。无论是土地增值，还是卖房所得，都相当于对投资房产赚的钱征税，这两者有一定重合之处。如果再行开征土地增值税，难免存在重复征税之嫌，这与立法大方向背道而驰。

要知道，二手房个税其实并不低。有地方按照总价2%征收，有地方按照差额20%征收，更多地方则是二选一。如果统一为差额20%，在楼市上行周期，个税的杀伤力，丝毫都不低于土地增值税。

更何况，从现实角度来看，任何税赋都是为增加税源和调节贫富差距而来，并非为限制行业发展。

在楼市上行时代，土地增值的不是一点半点。一旦向个人开征，那么二手房市场将会迅速冷却，这恐怕不是政策希望看到的。

其三， 记住，公寓是个例外。

土地增值税不会面向个人征收，但有一类房子例外：这类房子就是公寓。

众所周知，普通二手住房交易仅需交纳个税、契税、印花税等税，除非房子不满两年，才需要缴纳增值税。

这里的增值税，与我们正在讲的土地增值税，并非同一概念。这是完全不同的两个税种，二手房增值税的前身是营业税，营改增之后一律统一为增值税，增值税加上附加税，税率统一为5.6%。

但到了公寓这里，情况就完全不同。

公寓转让不仅要缴纳普通增值税，而且还要缴纳土地增值税，更不用说契税、个人所得税等其他税种。

换言之，住宅交易受到一定政策保护，而公寓则要接受全面征税的洗礼，这也是我们一直不推荐投资公寓的主要原因所在。（参阅《再说一次，这几类房子千万不要碰》）

其四，房地产税，远比土地增值税更重要。

土地增值税看起来威力巨大，而且留下了“征收对象为企业和个人”的口子。但无论是就其历史惯例还是现实影响力，未来大概率都不会面向个人住宅征收。

相比而言，房地产税的价值不容低估。房地产税的到来已是确定性事件，唯一的悬念就是落地时间。

房产税是典型的保有税，细水长流，只要握有房产，每年都必须按时缴纳房产税。这是更稳定的税源，不仅不受楼市周期影响，而且还能为地方政府开辟新的税源。

同时，土地增值税还是间接税，侧重于交易环节。而房产税则属于直接税，立足于保有环节，更符合税制改革的大方向。

当然，税收法定，房地产税同样不例外。这就决定了，房地产税不会搞突然袭击，这一制度必定会广泛征求社会意见，给予充分时间进行消化。

所以，不要过度解读土地增值税，也不要低估房地产税。

【第6篇】营改增后土地增值税税金扣除

导读：营改增后计算土地增值税可不可以税务税前扣除呢，对此，本篇文章给您带来了企业所得税法的相关锅底。同时，还有土地增值税入哪一会计科目核算的会计分录，具体的借与贷怎么表示，可以参考接下来小编的分析，如下。

营改增后计算土地增值税是可以扣除的税金吗？

答：土地增值税可以在企业所得税中扣除。

企业所得税法第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。

因此，企业所得税法第八条将税金和成本、费用并列为支出，允许在计算应纳税所得额时予以扣除。税金是指纳税人按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、资源税、土地增值税，教育费附加可视同税金。

土地增值税入哪一会计科目核算做分录？

如果是土地增值税，小编认为，可以这做：

一般企业土地使用权在“无形资产”科目核算的，转让时按实际收到的金额：

借：银行存款

累计摊销

贷：无形资产

应交税费——应交土地增值税

营业外收入（或借：营业外支出）

【第7篇】营改增后土地增值税计算方法

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

（一）房地产开发企业销售新房

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

具体解析如下：

1.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

注意：开发费用是另外计算

（3）扣除项目3：房地产开发费用（两种扣除方法）

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅适用从事房地产开发的纳税人，非房地产开发企业是不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含税）

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为450万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用

=450+（1000+3000）×5％=650（万元）

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）

允许扣除的项目金额合计

=1000+3000+650+555+800=6005（万元）

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：

“超过50％～100％的部分”

适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

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【第8篇】政策性拆迁营改增后土地增值税

会计小妹问一路老师，我们公司有块土地被政府收了回去，收到政府一大笔补偿，这笔补偿要交土地增值税吗？

一路老师解答：根据土地增值税的规定，转让国有土地使用权就要交税。如果要交，那就是一笔很大的税了。但是在我们，政府是土地的所有人，政府收回你们的土地不属于土地使用权转让，属于土地所有人收回土地，因此不需要缴纳土地增值税。懂多一点法律关系更容易理解税务政策。

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