土地增值税中的印花税（15个范本）

发布时间：2023-11-16 07:00:26 查看人数：80

投诉下载一键复制全文

【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税中的印花税范本，希望您能喜欢。

土地增值税中的印花税

【第1篇】土地增值税中的印花税

土地增值税暂行条例及其实施细则规定了转让房地产时缴纳的印花税可以作为与转让房地产有关的税金进行扣除。

在具体扣除上，又分两种情况。

房地产企业，其交纳的印花税按照《施工、房地产开发企业财务制度》已列入管理费用进行了扣除，不另在税金中扣除。

其他纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除转让时交纳的印花税。

财政部关于印发增值税会计处理规定的通知，财会（2016）22号，规定全面营改增以后营业税金及附加科目调整为税金及附加科目，该科目核算的内容，除了包括消费税，城建税等外，还包括土地税，房产税，印花税等原来在管理费用中列支的税金。

那么在这种情况下。转让房地产交纳的印花税，是不是可以在计算土地增值税时扣除呢？

截至目前，国家税务总局并没有进一步明确。

一些会计人员认为，在22号文之后，应该就可以扣除了。

您认为呢？

【第2篇】土地增值税征税范围

不可小觑的土地增值税

什么是土地增值税

现行阶段土地增值税的法律体系

以深圳为例，现行的土地增值税主要适用的法律法规，除了《中华人民共和国税收征管法》等国家大法，及税务部门各种红头文件之外，主要有以下行政法规、部门规章和地方规范性文件构成：

（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，属于国务院发布的行政法规。条例自1994年1月1日起开始实施，于2023年进行了第一次修订。现行有效的是2023年1月8日发文并开始实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

（2）1995年1月27日财政部发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，属于财政部制定的部门规章。

（3）《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》，属于深圳市地方规范性文件，自2023年1月1日起施行，并于2023年12月9日废止了其中的第二条及第十五条第四项。

根据以上法律法规，可将土地增值税的发展分为三个阶段：1994年至2023年、2011至2023年、2023年至今。1994年土地增值税条例开始实施，拉开在全国范围内征收土地增值税的序幕，至2023年条例修订，这个阶段许多地方政府鼓励房地产行业的发展，对土地增值税实施减免政策。2023年至2023年为房地产行业飞速发展、土地价值飞速增长的时期，土地增值税的征收趋于严格。2023年之后，地方政府规范土地增税的流程，并开始实施先预交后清算的征收步骤。

何为预征、何为清算？根据《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》第九条之规定，房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。先预交后清算，意味着土地增值税的征收进入了非常正式及严苛的阶段，不可小觑。

房地产项目“公司股权转让”应否缴纳土地增值税

依照上述，土地增值税的发展实际上历经了从无到有，从松散到严苛，从预征到清算的发展过程。相应地，房地产企业转让土地资产的形式，也历经了直接转让到间接转让的发展过程。

房地产项目的土地转让主要的两种模式为：一种是资产转让，另一种是股权转让。资产转让模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的；而股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的。股权转让从形式上不存在土地使用权的转手——土地使用权自始在项目公司的名下，但项目公司的实际控制人发生了变更。这种情况下，是否需要缴纳土地增值税？

国家税务总局对此持肯定的态度，其在《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687 号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

根据以上复函，国税总局的意见认为股权价格只是形式，土地的增值是实质，实质重于形式，故需要缴纳土地增值税。近年的司法判例，也总体遵循此标准。以下为两则与土地增值税相关联的诉讼案例。

（2019）沪02民终4397号法院生效判决认为：以转让项目公司股权的方式来转让已经取得的土地开发使用权是目前在房地产市场实践中采取的一种常见方式，该行为系当事人真实意思表示，不为法律所禁止，应认定为合法有效。上述股权转让合同除受公司法关于股权转让法律关系约束外，因其涉及土地使用转让，关于土地使用权受让人能否完全继续享有开发权利，亦受国家关于土地法律、法规的约束，故对于当事人在股权转让合同中做出的履行条件、履行顺序、例外情况的特别约定应予充分尊重，并予恪守……。

（2018）苏行申626号再审行政诉讼案件，是一起典型以“股权转让”的形式转让公司名下的土地使用权的案例。此案法院明确阐明了“股权溢价款”与“土地增值额”之间的对应关系，价款中应扣除一切成本之后缴纳土地增值税。一审、二审、及再审法院均认为：

从x公司与x集团五公司签订的《合作协议书》来看，x公司转让了土地使用权。《合作协议书》明确约定，共同设立的项目公司取得案涉地块国有土地使用权，且保证项目公司为案涉地块土地的唯一权属人。从该约定来看，x公司将该土地使用权进行了处分。项目公司虽然办理了国有土地使用证，但与土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同的主体并非项目公司。项目公司虽然缴纳了土地出让金并补缴了利息，但是系代替x公司缴纳。

从“股权溢价款”的计算来看，x公司实质上构成土地使用权转让。x公司将其持有的项目公司20%股权转让时，获得133033923元“股权溢价款”的计算方式为：314501平方米（73046号地块面积）×1.8（容积率）×235元/平方米。从该计算方式可以看出，x公司获得的“股权溢价款”是根据案涉地块的土地面积和容积率等进行计算。

x集团五公司之所以愿意与x公司合作，正是因为x公司实际占有并有权处分案涉地块土地使用权。x公司转让股权之前，项目公司实际上并未经营，x公司获得的“股权溢价款”，实际上是通过股权转让的外在形式，客观上实现了土地增值并转让了土地使用权。如果x公司不占有涉案土地、无权处分涉案土地使用权，其不可能获得所谓的“股权溢价款”。

【第3篇】土地增值税清算的难点

随着我国城市化进程的推进，房地产业逐渐成为我国重要的经济产业。土地增值税在房地产企业税负中占有重要的比重。本文在分析房地产企业土地增值税清算的重要性基础上，探讨了房地产开发企业土地增值税清算中的重点和难点，并提出了提升房地产开发企业土地增值税清算水平的策略。

土地增值税在房地产企业税负中占有重要比重，各省市的土地增值税清算政策执行不统一，进而给房地产开发企业的土地增值税清算带来很大的税收风险。如何正确处理土地增值税清算中存在的问题，提升房地产企业土地增值税清算的水平，降低企业税负，成为房地产企业健康发展中亟待解决的问题。

房地产开发企业土地增值税清算中的重点和难点

目前，各省市土地增值税清算没有统一的政策文件，具体实施细则存在差异。在土地增值税清算过程中容易在以下事项中出现问题，如果企业对清算政策掌握不准确，财务核算不规范容易给企业带来税收风险。

（一）清算单位划分

确定清算单位是土地增值税清算的第一步。各省市对“国家有关部门”的认定存在差异。存在以发改委立项为清算单位，以《建设工程规划许可证》为清算单位，以在税务局填报的《土地增值税项目登记表》中的“开发项目”为清算单位，以《建设用地规划许可证》为清算单位等多种不同依据划分清算单位的情况。另外如果房地产项目是分期开发的，还应以期为单位确定清算单位。在清算过程中，清算单位的划分不同会造成计算结果差距很大，不同清算单位之间正增值与负增值不能相互抵消，负增值不能退税，避免由于清算单位划分过细造成巨额负增值浪费。如清算单位划分不合理势必将加大清算的难度和工作量。

（二）确定清算时点

国家税务总局对项目清算时点作了明确规定，分成纳税人应进行土地增值税清算和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算两种情形。房地产企业普遍采取“能拖就拖”的延后清算方法对待土地增值税清算工作。房地产项目受开发时间、产品类型、销售市场、盈利水平等因素影响，土地增值率存在较大差异。企业应对项目的实际增值率跟进更新测算，对实际增值率低于当地土地增值税预缴率的项目，主动申请土地增值税清算，以免发生预缴额大于清算额的情况，造成资金占压及退税风险。对于实际增值率高于预缴率的项目可以推迟清算至税务局发出《清算通知书》之后。

（三）住宅标准认定

现行政策规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，普通住宅增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。因此划分普通住宅和非普通住宅的标准、标准认定时点以及是否进行划分三个方面在纳税筹划时就显得很重要。

第一，认定标准各地不尽相同，有的以容积率加单套建筑面积为认定标准，有的以单套建筑面积加销售单价为认定标准；第二，标准认定时点不尽相同，有的采取项目竣工备案日为认定时点，有的采取销售合同备案日为认定时点；第三，划分普通住宅和非普通住宅不是必须的，企业未做普通住宅和非普通住宅的划分视同放弃享受这项税收优惠的权利，很多企业对这点的认识存在误区。企业享受还是放弃这项税收优惠政策需要经过测算来判定。通过测算如果普通住宅部分负增值，企业可将普通住宅和非普通住宅合并计算增值税从而达到降低税负的目的。通过测算如果需要享受这项优惠政策，企业应充分了解当地普通住宅认定标准和认定时间的相关规定，与公司其他相关部分做好沟通，满足相关规定，充分享受税收优惠政策，减轻企业税负。

注：对于可否合并我认为是当然之意，区分普通和其他本来就是为了给纳税人享受优惠的，但执行中很多地方往往变成了必须分开，严格按三分法，我认为二分或者纳税人选择放弃普通住宅优惠而一分是最合理的。

这块最优秀的当属安徽办法：安徽省土地增值税清算管理办法，水平很高，亮点很多。

对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

（四）成本合理分摊

1.土地成本分摊。土地成本是土地增值税两大扣除项目之一，正确合理的土地成本分摊是土地增值税有效管理的基本前提，不同的土地成本分摊方法对土地增值税额影响较大。土地成本分摊应遵循“不同用途不同价、不同年限不同价、不同规划条件不同价”的分摊原则。税务部门往往为简化要求房地产企业采用占地面积法或建筑面积法对土地成本进行分摊。房地产企业应结合项目特点，针对土地成本在不同清算单位之间，以及同一清算单位内部不同类型产品之间合理分摊。达到平衡税负的目的。比如，在同一清算单位内，如果容积率相差悬殊，不同类型产品间可采用“按占地面积法分摊”；同类型产品间可采用“按计容建筑面积法分摊”。

注：更牛的方式是直接在土地出让或勾地时，直接明确不同业态土地成本，比如增值率高的单方住宅土地成本高一些，商业等自持的低一些，基本把项目税筹做了百分之八九十了。甚至有地产公司期后取得国土的评估或认定，也有税局认可的。

2.地下车位成本分摊。地下车位的成本分摊是房地产企业土地增值税清算中的重难点之一。土地增值税清算相关法规中未对地下车位的成本分摊做出明确规定。地下车位利用地下基础设施建造，主要成本是服务于地上建筑，而服务于车辆停放功能的成本较低。不应按测量报告中的地上建筑面积与地下建筑面积平均分摊成本。地下车位不分摊土地成本，只分摊建筑安装成本，其他成本与地下车位的关联性小，不应分摊给地下车位。

3.公共配套成本分摊。公共配套设施是指建造在项目红线内的公益设施，建成后需要办理移交手续，不能有偿转让，初始产权为开发商所有。同一地块分期开发清算，按规划要求配建的公共配套设施同时服务于各清算单位，需要在各清算单位合理分摊成本。开发企业如果选择在某一期集中建造，将公共配套设施成本集中在当期清算中扣除，会造成各期清算成本扣除不均，增值率在各期同类产品间上下波动，造成税负升高，进而给企业带来较大经济损失。因此在受益项目各期内合理分配公共设施成本至关重要。房地产企业在各分期内，依据当期开发的产品类型、可售面积等因素，合理规划公共配套设施建设规模和节奏，提升公共设施成本分摊合理性，避免公共配套设施不合理分摊引发的高税负问题。

（五）票据合规

在土地增值税清算实践中，房地产开发企业取得合法有效的扣除凭证是一项基础且重要的工作，由于财务人员的专业素质不同，对取得合规票据的重视程度不够，造成清算时有相当数额的成本费用未取得合法有效凭证。造成可扣除成本减少，增加企业税负。具体应从以下几个方面强化这项工作。第一，订立合同时就取得发票做明确规定，特别应注意约定在工程办理结算后，施工方应提供包含质保金金额在内的全部发票。第二，日常支付工程款前，需要在税务网站对施工方提供的发票进行真伪查询，保证发票真实有效。第三，检查发票填写是否规范，尤其对工程发票备注栏里是否填写服务发生地点和项目名称进行检查。避免由于发票不合规造成成本不能扣除。

提升房地产开发企业土地增值税清算水平的策略

土地增值税清算中会遇到很多问题，这些问题解决的好坏会影响清算结果，从而影响企业的盈利水平和长远发展。因此针对这项系统工作，房地产开发企业应对清算问题的策略也应是系统的，不能简单地采取“头疼医头、脚疼医脚”的权宜之计，应从以下几个方面系统地提高企业应对土地增值税清算的能力。

（一）提前筹划土地增值税清算

土地增值税清算是一项系统性工作，税务筹划需贯穿房地产开发全过程。财务人员应从开发的前端积极参与，在充分掌握土地增值税清算相应政策的前提下，从地价分配、发改委固定资产立项、选择清算时机、划分清算单位、利息规划、处理公共配套设施产权、项目发票管理等方面提出管理建议和要求，积极准备清算资料和数据，落实各个基础环节。有序开展土地增值税的清算工作，合理降低房地产企业土地增值税税负。同时也应注意税收筹划必须在合法的基础上，通过优化开发流程，提高开发管理水平合理又合法的少交税款并延长纳税期限，不能以引起税务风险为代价，盲目筹划。

（二）加强政策法规学习

国家为规范土地增值税清算发布了一系列政策法规，各省市也结合本地区实际出台若干规定和通知。这就要求财务人员随时了解和学习清算的各项条文和规定。组织企业内部相关部门的人员进行系统学习，对政策法规吃透并充分吸收。随时修订开发过程中需要进行税务筹划的关键点，有效降低税务风险。

（三）加强成本管理

房地产开发企业应重视工程、成本、销售、财务人员的综合素质培养，加强各部门沟通和协作能力。推行合同签订内容和流程的标准化，规范成本归集标准，优化成本核算办法，完善成本费用原始凭据的收集整理。加强成本管理，夯实基础工作，为土地增值税清算奠定基础。

（四）规范财务核算

财务部门是土地增值税清算的执行部门，财务部门应不断提升自身的专业水平、制定详细的财务管理制度和财务核算制度，提高财务核算的准确性，建立完善财务审核制度。加大信息化手段，通过财务管理系统化、流程化、标准化做到销售收入核算清晰，成本费用归集、分摊真实合理。土地增值税清算是一项系统工作，过程中需要准备大量的证明材料和基础数据，并且材料证明繁琐、数据计算复杂。如果财务基础核算不扎实，提供的材料证明不全面，基础数据不准确，必将导致收入成本错配，进而增加企业税负。

（五）借助中介机构优势

由于土地增值税清算工作内容繁杂，涉及专业知识多，工作量大，单靠企业自身的力量难以保质保量的完成。中介机构在政策掌握和核算规范上有专业的优势，房地产企业应与中介机构保持良好的信息沟通，通过聘请中介机构进行税务咨询或进行清算鉴证工作，弥补企业土地增值税清算方面的短板。充分发挥中介机构的专业力量和智力资源，提高土地增值税清算质量。

综上所述，土地增值税在房地产企业税负中占有重要比重。房地产企业应正确认识土地增值税清算中存在的重难点，内部加强政策法规学习，加强成本管理，规范财务核算，做好土地增值税清算提前筹划，从而合理降低税负，促进企业健康稳定发展。

作者：刘利新

【第4篇】土地增值税的土地费用滞纳金

编者按：近日，华税律师接到税务咨询，某房地产开发企业在竣工验收之后预计清算土地增值税为0，遂向地方政府申请暂不申报缴纳预征土地增值税并得到了许可。后随着税务机关合并改革，合并后的税务机关否认了之前确认纳税人暂不申报预缴的认定，要求纳税人就未预缴的行为缴纳滞纳金。问题在于，清算土地增值税为已经0，是否还要缴纳滞纳金？改革前的税务机关的行为，又能否构成纳税人的合理的信赖利益呢？

一、案情导入：清算土地增值税为0，未预缴被加征滞纳金

（一）企业预计清算土地增值税为0，申请暂缓预缴获许可

纳税人系一家大型房地产开发企业，由多家建筑企业作为股东投资组成。涉案项目是为股东们，即各建筑企业建设总部办公大楼。2023年，在涉案项目竣工完成验收之后，纳税人将总建筑面积的70%按照股东的投资比例和成本利润率，定价转让给各股东，剩下的面积由纳税人自持。纳税人经过计算，考虑开发成本加计扣除的各类扣除因素，该宗土地的增值额已经为负，预计清算后的土地增值税税额为0。

考虑到该宗土地清算过后的土地增值税税额为0，纳税人认为先预缴税款然后经过清算再退回税款，实无必要。因此纳税人向当地市政府申请暂不申报缴纳预征土地增值税。当地市政府会同市地税局等相关单位，召开了专题会议研究该问题并形成了会议纪要，市地税局遂执行了相关决议，暂缓预征土地增值税。

（二）税务机关合并改革，清算土增税为0也要加征滞纳金

2023年，该宗项目符合清算条件，纳税人于是向主管税务机关进行土地增值税清算申报，申报应缴纳土地增值税为0。此时经过税务机关合并改革，主管税务机关经过审查，发现纳税人没有对开发项目的转让收入按照规定进行预征土地增值税的申报缴纳，要求对纳税人2023年的转让房产收入，进行预征土地增值税的申报缴纳并加收滞纳金。此外，主管税务机关认为政府会议纪要违反税法规定，税务机关不得执行，应予以纠正。

（三）纳税人：不是纳税人过错不应加征滞纳金

纳税人提出不应加征滞纳金的理由为：

第一，没有履行预缴土地增值税的原因，并不是纳税人具有过错，因此不应当加征滞纳金。当时，纳税人履行了向市政府和主管地税局申请缓缴土地增值税的程序，由于行政机关自身的过错，导致作出的批准纳税人暂缓缴纳的决议违法，属于因税务机关原因造成少缴税款。

第二，超过3年的追征期，因此纳税人不用补缴预征土地增值税及滞纳金。

（四）争议小结

在纳税人咨询的案件中，主要的争议点有3个，其一是清算土地增值税税额为0，在清算之前纳税人没有履行预缴土地增值税的义务是否可以加征滞纳金；其二是本案是因为纳税人的过错，还是因为税务机关的过错导致纳税人没有在规定的期限内预缴土地增值税。其三是本案的追征期问题。

二、基于预征制度的性质，本案不宜加征滞纳金

（一）预征税款的性质：是否是纳税义务

纳税人咨询的核心问题在于，既然土增税清算时应纳税额为0，表明整个房地产项目没有增值额，那么理论上土增税的计税依据为0，如何能够课以预征税款，并据以加收滞纳金？根据《税收征收管理法》对于滞纳金的规定，滞纳金是滞纳税款的万分之五，既然连应纳税额都不存在，自然不应有滞纳金。

不过，在司法裁判上，有判决将缴纳预征的土地增值税定性为纳税义务：

该案的争议也在于，被告一直没有预缴土地增值税，虽然其最终土地增值税清算的结果认定实际应缴纳土地增值税税额为0元，但税务机关依然要求追征土地增值税（预征）的滞纳金。在该案中，法院认为在纳税人应当预缴但没有预缴土地增值税的当期，滞纳金已经实际发生，嗣后的清算行为不影响滞纳金的追征。然而，在该案中法院的说理稍嫌混乱，适用了企业所得税的相关规定来认定预征土地增值税滞纳金的事宜，以及将每月预征土地增值税的时间视为纳税义务发生时间。

总的来看，法院认为纳税人“按照每月预售收入预征率申报缴纳土地增值税，纳税义务发生时间为实际收到售房款的当月，期限为次月15日内”，是将预缴行为定性为纳税义务。按照这种观点，预征行为是纳税人履行纳税义务，土地增值税的清算行为只是对应纳税额做出一个准确的调整，多退少补，并不影响滞纳金在预征阶段的发生。

（二）基于纳税人权利保护，应当以预征税款定性为征管技术手段

目前，我国的《土地增值税暂行条例》对于土地增值税的纳税义务的发生时间规定较为模糊，只规定了“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”

按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后进行清算，多退少补。可以看出，土地增值税的预征是基于征管效率，提供的不同于直接申报缴纳土地增值税的另一种纳税办法。这种纳税办法应当涵盖整个预征和清算过程。

按照《土地增值税清算管理规程》的规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依法计算应缴纳的土地增值税税额，办理土地增值税清算手续，以结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。换言之，“预征”和“清算”的关系也可以理解为土增税在清算时才需要缴纳，前期的预征税款只是一种征管技术手段。

目前，土地增值税没有履行预缴义务，按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：“三、关于土地增值税的预征和清算问题，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。”本文认为，出于保护国家税款之目的，通过加征滞纳金的方式倒逼纳税人及时预缴土地增值税。

不过，在本案中纳税人并没有造成国家税款的损失，而且和其他房地产开发企业对外预售房产不同，本案中纳税人开发的房地产项目主要是定价转让给其股东，剩余的部分自持，并无盈利空间，相较而言资金较为紧张，也正是因为纳税人在资金上具有困难所以其向地方政府和主管税务机关申请延期预缴、免缴土地增值税，并且在实践中纳税人取得了地方政府和当时的主管税务机关的批准。

本文认为，既然纳税人的项目并没有土地增值不存在征收土地增值税的情况，那么只是对纳税人在前期征管程序上的一些瑕疵（且并非因为纳税人的过错），就对其加征高额的滞纳金，不利于对纳税人权利的保护。本文主张应当平衡纳税人权利与国家的财政收入利益，在立法上还没有做出修改之前，应当以土地增值税的清算作为纳税义务的实现，对于纳税人未履行其预缴义务的，视情况谨慎对其加征滞纳金。

三、本案属于税务机关过错，应保护纳税人的信赖利益

（一）未预缴税款并非基于纳税人的过错

根据我国《税收征收管理法》及相关规定，并非所有欠缴税款在补缴过程中都要缴纳滞纳金，而是根据纳税人与税务机关之间的过错，认定是否需要缴纳滞纳金以及滞纳金的期限。通常可以分为3类：

如果导致纳税人少缴税款的原因是纳税人具有过错，那么应当对纳税人少缴税款的行为加征滞纳金。这种加征滞纳金又根据纳税人过错程度的不同而有区别：如果纳税人是故意偷税、抗税、骗税，根据《税收征收管理法》第52条第3款的规定，税务机关追缴税款、加征滞纳金没有期限限制。但如果纳税人在主观上是因过失漏税，根据《税收征收管理法》第52条第2款的规定，“因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。”

如果导致纳税人少缴税款的原因是税务机关具有过错，那么就不应对纳税人加收滞纳金。根据《税收征收管理法》第52条第1款的规定，因税务机关的责任导致纳税人少缴税款的，不能加征滞纳金，且税款的追征期限为3年。

本文认为，在本案中纳税人本身不具有过错。首先，纳税人没有主观上的偷税、抗税、骗税的故意，客观上也没有实施偷税的行为，因此不属于纳税人故意偷税、抗税、骗税，不能适用无期限的追征滞纳金的规定。其次，纳税人也不是因为计算错误等原因未缴或少缴税款。

在纳税人预估清算后的土地增值税税额时，其计算并无错误，实际上清算后的土地增值税税额确实为0。同时，纳税人在发现项目的土地增值额为负、土地增值税额为0的时候，积极同地方政府和主管税务机关沟通，向地方政府和主管税务机关提出申请缓征和免征土地增值税的预征税款，在程序上履行了申请的义务。按照《税收征收管理法》、《税收征收管理法实施细则》的规定，纳税人应当向税务机关提出书面申请，由税务机关进行审核、核准，确定是否延期以及延期的时限。

因此，纳税人对于税务机关是否作出批准、作出批准的原因和程序没有控制权，可能由于种种因素导致在当年税务机关作出批准的决定在程序和法律适用上存在问题，但是这种程序是行政机关内部的行政行为作出的程序，不能苛责作为行政相对人的纳税人。纳税人相对于税务机关本身处于弱势地位，不能将税务机关的错误转嫁给纳税人。

综上所诉，本文认为在本案中应当属于因税务机关的责任导致纳税人少缴税款，不能对纳税人加征滞纳金。

（二）基于行政行为的公定力，应保护纳税人的信赖利益

根据行政法原理，行政行为一经作出，就具有公定力、确定力，对于行政机关和相对人都产生约束力。如果行政行为是违法的，行政机关有权予以撤销或变更。但是，如果行政行为已经使行政相对人对其产生信赖，行政相对人在此信赖基础上已经作出一定行为，行政机关在考虑撤销违法或不当行政行为时，应保护行政相对人的信赖利益。如果该违法的行政行为严重违法，必须予以撤销，那么在具体行政行为被撤销后，要对纳税人因信赖该行政行为遭受的损失予以补偿。

参照《行政许可法》的有关规定，公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。如果为了公共利益的需要，行政机关变更或者撤回已经生效的行政许可，由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。

按照《行政许可法》第69条的规定，行政机关滥用职权、玩忽职守、超越职权范围、违反法定程序、授予的相对人不具备资格，属于重大违法应当撤销，但需要保护相对人的利益。

在本案中，即使现在的主管税务机关认为之前的行政行为属于重大违法需要予以撤销变更，那么也不应当损害纳税人的利益，也即在这种情形下不应当征收滞纳金。如果存在少缴税款的情形，可以在期限内追缴其税款，但由于本案中并不存在少缴税款的情形。

四、土地增值税的管理与风险应对

（一）完善税会制度，全面掌握税法规定

首先，房地产企业应当建立完善公司的税会制度，尤其是财务负责人应当制定土增税预征的内部管控制度。在商品房的预售阶段应当全面审核和统计土地增值税预征税款的履行情况，在规定的期限内申报缴纳土地增值税的预征税款。

其次，全面掌握税法规定，合法享受税收政策。在企业却有资金困难时，可以向税务机关申请延期纳税。不过，根据我国《税收征收管理法》等相关规定，纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，需要主管税务机关层报省一级税务机关核准，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，才可以延期缴纳税款，且最长不得超过三个月。

（二）房地产开发企业应当加强与税务机关的沟通

土地增值税的预征收管理目前没有全国统一的规定，而是授权各地方自行制定相关规定和标准。财务人员应当和主管税务机关保持沟通，明确当地土增税预征的具体办法、具体的预征率、免于预征的范围。

此外，在实践中也出现了税务机关无法联系上房地产开发企业，从而以公告形式送达相关税务法律文书的情形，在这种情况下，无论是逾期预缴土地增值税、逾期清算申报，还是其他经通知申报拒不申报的行为，轻则构成偷税处以罚款和滞纳金，重则构成逃税罪追究刑事责任。因此，各企业应保持与税务机关的联系。

（三）避免其他土地增值税涉税风险

加强内部资料管理，避免因为内部资料管理不完善，票据、凭据管理不善，造成后期清算阶段发现部分成本、费用的票据遗失或者不合规，将导致成本费用调减。

避免罚没性支出。由于行政性罚款、土地闲置费等支出属不可扣除项目，企业应当在开发建设过程中加强监管，安全施工，严格执行规划，同时与环境、安监等部门做好沟通，避免面临行政罚款。

避免虚开风险。完善房地产企业的合同审查制度和财务管理制度，做好会计审核，杜绝不合规发票、虚开发票的流入。

【第5篇】土地增值税实行什么税率

中房报记者苗野 | 北京报道

土地增值税是一个敏感的话题，往往引起公众对房地产商的讨伐，房地产商则反怼公众和媒体“愚蠢无知”。在存废的争议之间，现在，土地增值税将进入立法程序。

7月16日，财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）向社会公开征求意见。这次土地增值税征求意见最重要的变化是——从此前的暂行条例平移上升为法律，并在征税的范围上做出调整。

征求意见稿在此前转让国有土地及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税的基础上，首次将出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股纳入征税范围。同时拟取消集体房地产土地增值收益调节金，土地承包经营权流转不征收土地增值税。在税率方面，土地增值税仍将继续实行四级超率累进税率，并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。

财税部门解释称，土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤，也是健全地方税体系改革的重要内容，有利于完善土地增值税制度，增强权威性和执法刚性，发挥土地增值税筹集财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康稳定发展的作用，有利于健全我国的房地产税收体系、推进国家治理体系和治理能力现代化。

中国房地产报记者采访的业内财税专家纷纷认为，自1994年开征以来，土地增值税一直备受争议，但还是按税收法定原则向前推进，且征税范围有所扩大，基本保留现行税制和税负水平，下放部分制定税收优惠权限，短期对房地产市场影响不明显。征求意见稿堵塞了以往在土地增值税征管中存在的一些漏洞，不再区分“可清算”和“应清算”，税收蓄水池作用削弱，房企资金压力提升。此前的预征制度，为房企留下大量弹性操作空间，现在房企要重新把控销售节奏和量价平衡，并非销售价格越高，项目利润就越高。

25年间的存废论辩

土地增值税自1994年出台以来，就一直带着房地产行业反暴利税的光环，它诞生的背景是1993年新中国出现了第一轮房地产热潮，当时在海南、北海、珠海、惠州等地流传“要赚钱，到海南；要发财，炒楼花”，并传导至全国，炒地皮是当时最炙手可热的淘金手段，房地产泡沫非常厉害，引起了中央政府的警惕。

1993年12月，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》公布，并从1994年1月1日起，对单位和个人转让房地产所取得的增值额征收一种四级累进税。

与之相伴的是土地增值税从未脱离过存废争议。有学者10多年前就曾建议取消这一税种，另一种观点则认为，严格执行土地增值税有益于控制房地产商的暴利行为。

按照财政部相关负责人的说法，土地增值税暂行条例施行20多年以来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。

总体来看，土地增值税规模逐年攀升，房地产开发企业贡献了主要税收。财政部数据显示，今年上半年，土地增值税为3565亿元，同比增长10.3%。而去年全年的土地增值税收入达到5642亿元，同比增长14.9%。中国恒大2023年应交土地增值税约521亿元；碧桂园2023年年报显示，当期土地增值税约为139亿元；万科2023年土地增值税约为196亿元。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，土地增值税从法理角度而言是没有逻辑瑕疵的，只是在之前的征管过程中存在较大的弹性空间，这是备受争议的原因。房地产行业的利润很大程度上是来自于土地升值的收益，按照征求意见稿，拟将集体房地产纳入征税范围，建立土地增值收益分配机制和超率累进税率，能够将由社会经济发展带来的土地增值，更加合理地让全社会共享而不是转移给房地产行业自身，这势必会让房地产行业的利润快速走向社会平均利润率，防止房地产行业对社会资源的过度吸附带来的行业暴利持续，让房地产行业真正成为依靠专业技术和服务能力实现可持续发展的行业。

与现行《土地增值税暂行条例》相比，征求意见稿保持税制框架和税负水平总体不变，仍以转移房地产所取得的增值额为计税依据，并实行30%、40%、50%、60%的四级超率累进税率。

对于房地产开发项目的土地增值税，征求意见稿仍延续现行征管制度，即销售时预征、项目终了进行清算，对预缴税款多退少补。同时，按放管服改革要求，简化征管程序，将现行税务机关根据纳税人提供的资料进行清算审核的做法，调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。

一位不愿透露姓名的财税专家表示，开征土地增值税是考虑到当时开发商获取土地的方式不同，比如住宅项目拿地大多通过招拍挂，但一些文旅地产、商业地产并非如此，同时为打击开发商囤地、炒地等行为，土地增值税短期内不可能被取消。土地增值税应该在平抑地价、房价以及维持房地产行业利益平衡等方面发挥实质作用。但土地增值税每年实际征收规模与理论征收规模相距较大。房企在土地增值税清算时的种种博弈、规避甚至是偷逃，亦是公开的秘密。

也有不少财税学者建议取消土地增值税。中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，随着房地产市场逐渐规范，土地增值税的调节意义已明显削弱。房价越高土地增值空间越大，开发商缴纳的税款越多，这部分交易环节的税负会被开发商转嫁给购房者，甚至可能会对房地产市场起到逆向调节作用。土地增值税短期还有存在必要，退出也是一个逐步过程。

清算与避税的博弈

从征求意见稿可以看出，除了延续《土地增值税暂行条例》优惠规定的基础上，对个别政策也做出了适当调整。一是吸收了现行税收优惠政策中关于建造增值率低于20%的保障性住房免税的规定。二是增加授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形。如企业改制重组土地增值税政策、房地产市场调控相关的土地增值税政策等。三是将建造增值率低于20%的普通住宅免税的规定，调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征，以体现因地制宜、因城施策的房地产市场调控政策导向，落实地方政府主体责任。四是增加授权省级人民政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产减征或免征土地增值税的规定。

由于土地增值税征税对象是转移房地产并取得收入的单位和个人，房企是缴纳土地增值税主力军，因此土地增值税立法对房企影响备受关注。

华东某上市房企高管称，土地增值税是对房地产行业利润的再调整，作为地方税种，各地执行情况不太一样，此次立法基本是平移之前条例的内容，税负水平总体不变，对企业税收成本不会产生太大影响。

但土地增值税在坊间早已被认为是扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种。

2023年，央视曾痛批开发商“欠缴3.8万亿土地增值税”，结果引来房地产商和税务部门的集体不满。就在普通民众还没弄清怎么回事时，国税总局的一纸声明终结了这场争论：巨额欠税存误读。

彼时，万科、金地、首开股份等11家被央视点名的房企纷纷作出澄清，其中，万科的解释言简意赅——房地产项目达到清算条件后才需要清算并交纳土地增值税。

当时国家税务总局财产行为税司负责人也承认，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

“由于预征率往往低于清算后的实际税率，房企通常会采取滚动开发等各种措施在‘可清算’和‘应清算’之间做税筹，使得应缴未缴土地增值税成为房地产行业中普遍存在的现象。现今《征求意见稿》将原可清算条件变为应清算条件后，房企利用无息应交税费的时间大幅缩短，经营压力进一步提升。”前述某财税专家指出。

“做高成本和贷款利息是通常做法，因为计算土地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。”深圳某会计师事务所审计人员称，缴税与避税是永恒的博弈，为了避免清算，开发商会选择配建酒店、商超、影院等综合体项目，且体量要占到总建筑面积的20%左右，这也是巧妙的避税手段，即使住宅售罄，但这些商业物业还没卖，土地增值税就一直清算不了。

业内人士认为，土地增值税的影响已成为房地产开发商项目定价的参考因素之一。因为采用的是超率累进税率，项目增值额越高，税率越高，10%的税率级差较大，所以把控税率级差的临界点，把控销售节奏和量价平衡非常重要。

不过，随着征管制度完善，近年来土地增值税清算效率明显提高。

中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群曾提出，从土地增值税征管操作环节看，因其扣除项目种类多、不确定因素大、动态指标变化快等特点，从某种程度上弱化了土地增值税的征管，建议应简化扣除项目，以土地使用权作为唯一或主要标的物的溢价和折损情况进行征收，扩大适用税率，增加税率分级档次，这将更有利于减少征税成本、防止偷逃税款、提高土地增值税征缴的精准性。

（此文刊于中国房地产报7月22日01版责任编辑何可信）

【第6篇】土地使用权增值税税率3

转让土地使用权如何缴纳增值税

问：我公司为一家制造企业，一般纳税人，现准备将2023年3月份取得的土地使用权对外转让，请问此业务如何缴纳增值税？

答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号) 附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。第十五条规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）第一条规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。财税[2016]36号文件第十八条规定，一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。第二十八条规定，不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。

《营业税改征增值税试点实施办法》后附的《销售服务、无形资产、不动产注释》第二条规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

综上，你公司转让2023年4月30日前取得的土地使用权的行为，既可以按照财税[2016]36号文件的相关规定选择一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照10%的税率计算缴纳增值税；也可以按照财税[2016]47号文件的相关规定选择简易计税，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

【第7篇】企业改制土地增值税政策

企业改制重组房地产转移、变更“暂不征收”土地增值税是怎么回事

《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)留给人最大印象莫过于那个企业改制重组不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的规定。2023年，财政部、税务总局发布财政部税务总局公告2023年第21号，这号公告大体沿袭财税〔2018〕57号公告。从57号公告开始，除了特别强调那个不适用任意一方为房地产开发企业规定以外，通篇贯以“原企业投资主体相同”类似表述，让人感觉这个暂不征收土地增值税和原企业投资主体有那么一点关系——确实有很大干系。

为了要搞清楚企业改制重组房地产转移暂不征收土地增值税的情况，我们先来看什么是企业的“整体变更”和“整体改制”。

整体变更就是整体改制吗

整体变更源自公司法，按照公司法规定，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司也可变更为有限责任公司。同时，有限责任公司变更为股份有限公司时，按净资产折股，折合的实收资本总额不得高于公司净资产额。此时，会出现两种情况：按有限公司原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司和按净资产评估值折股整体变更为股份有限公司。

如果按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司，持续时间可以从有限公司成立之日起计算，也就是说，选择由有限公司整体变更为股份有限公司，可以避免从头计算三年持续运营期。目前，申报a股ipo(挂牌)的绝大多数股份公司设立方式为有限公司整体变更而来。比如，海南橡胶(601118)2023年10月30日通过董事会会议审议通过议案，同意公司控股子公司海南农垦林产集团有限责任公司整体改制设立股份有限公司并申请在新三板挂牌。

与前述整体变更相对应的，公司在变更过程中，以资产评估结果作为企业出资，联合其他发起人，共同设立股份公司，期间有些企业甚至增加新股东——这种就不属于整体变更，而是整体改制。对于整体改制的核算，按照《企业会计准则解释第1号》规定，企业引人新股东改制为股份有限公司，相关资产、负债应当按照公允价值计量，并以改制时确定的公允价值为基础持续核算的结果并入控股股东的合并财务报表。因此，按照评估增值后的评估价折股改制变更为股份有限公司，改制后的公司承继改制前公司相关资产、业务，会涉及企业所得税、土地增值税、契税、印花税等的处理。

财政部税务总局公告2023年第21号的整体改制、改制重组

依据财政部税务总局公告2023年第21号规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

如果严格按照21号公告要求，似乎只有企业“整体改制”将房地产转移、变更到改制后的企业才可暂不征土地增值税——这似乎将按原账面净资产折股的整体变更情形拒之门外。然而，21号公告第四条又有“改制重组”的说法。于是，我们不禁要问，21号文的改制重组到底是公司法的整体变更，整体改制，还是一般意义上的改制重组呢?

好在这个21号公告在最后一条解释了这号文适用“改制重组”房地产转移、变更不征收土地增值税的情况：不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

因此，21号的“整体改制”“改制重组”并非严格意义上的整体变更，也非整体改制，它只是给了一个笼统的企业改制重组过程中房地产转移暂不征收土增的适用范围，这号文暂不征收土地增值税的适用范围就是：改制重组前后，原企业投资主体存续的，可暂免土地增值税，并没有要求改制是按原账面净资产折股的整体变更，还是按评估价值折股的整体改制。

企业改制重组房地产转移、变更土地增值税暂不征收的要点

依据21号公告规定，企业改制重组房地产转移不征收土地增值税要求是，改制前后企业投资主体(出资人)不发生变更，对这个原企业投资主体的投资比例则没有这样的要求。因此，我们需要注意以下几点：(房地产转移任意一方为房地产开发企业不适用)

1.整体变更、整体改制过程中转移、变更房地产，原企业投资主体符合要求，可暂不征收土增税就没有问题。如果改制中引入了新的投资人，涉及的房地产转移、变更就需要缴纳土地增值税;但是，承受房地产一方符合条件的，可免契税的优惠不受新引入投资人的限制。

2.符合条件的企业合并、分立重组不仅土地增值税可暂不征收，也可以暂免企业所得税(特殊性税务处理)。

企业改制重组房地产转移、变更不征收土地增值税导致的结果是将房地产的价值、税负递延转移到了受让方，这种情况和企业重组的合并、分立特殊性税务处理的股东权益连续性类似。而股权收购、资产收购、资产划转等因重组前后投资主体发生改变，被排除在暂不征收土增的范围之外。

企业合并、分立过程中伴随房地产转移、变更，在既适用特殊性税务处理，又适用土增暂不征收规定时，需要注意税收优惠政策之间的区别：

①企业合并适用特殊性税务处理的吸收合并时，被合并方的原股东成为吸收合并方的股东，对被吸收合并企业将房地产转移、变更到合并企业的，这项企业合并符合不征收土地增值税的条件。

②企业分设为两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后企业，暂不征土地增值税;如果选择适用特殊性税务处理，分立后的原股东持股比例也必须相同。

3.企业改制重组时涉及房地产投资符合要求，可暂不征收土地增值税。

在引用21号公告第四条“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资进而暂不缴纳土地增值税”政策时，有的地方税务机关认为仅适用改制重组时涉及的房地产投资，有的地方税务机关对这条认为投资就是改制重组的一种形式，只要有投资均可享受优惠。在此，笔者提两点：

①21号公告最后一条兜底条款“不改变原企业投资主体、投资主体相同”，对这号文通篇都是有约束力的。因而，该文第四条的改制前后原企业投资主体也应该在这个原则以内。

②即便改制重组是个广义的重组概念，企业有房地产投资也未必一定能符合暂不征收土地增值税的要求。比如，a公司以房地产投资设立b公司(或者a公司设立b公司，然后a以房地产投资b)，和a公司股东设立b公司，然后a以房地产对b进行投资。第一类情况改制前后的企业投资主体是a公司股东、a公司，第二类情况改制前后企业投资主体均为a公司股东。很明显，第一类要征收土地增值税，第二类可暂不征收。

来源：雁言税语

企业改制重组时税务筹划的三大平台

企业在进行联合、兼并、分离、置换、出售、股份制改造等形式的改制重组时，会引起企业主体改变、产权的转移、所有制性质改变、隶属关系变更等一系列变化，从而引起相应的税务问题。企业在改制重组时，如果税务筹划到位，可能使企业享受税收政策上的种种好处，减轻企业税务负担，相反，如果漠视其中的税务问题则可能带来日后的麻烦，甚至走进税收“陷阱”，这不能不引起决策者的重视。本文拟从以下三大涉税问题加以分析，为企业提供税务筹划的平台。

一、因纳税主体改变而涉及的税务问题

这一问题源于我国现行税制对同一经济行为在各类主体之间税收待遇上的差异性，尤其是在所得税上表现最为明显。如内资企业与外资企业、高新技术开发区区内企业与区外企业、现代企业制度试点企业与非试点企业、上市股份制公司与非上市股份制公司、境外上市股份制公司与境内上市股份制公司等之间在适用税率以及所享受的税收优惠政策方面存在着较大的差异。企业的改制重组会引起纳税人主体的改变，从而引起税收待遇上的变化。而且，企业通过各种不同企业之间的相互投资渗透，可以从原来的非优惠企业变为优惠企业，享受税收优惠的好处。

比如，内资企业与中外合资企业再合营，按税制的有关规定，如果满足以下两个条件，可按外商投资企业享受税收优惠：(1)按中外合资经营企业法规定成立：(2)注册资本中所含外国投资者的投资比例不低于25%。内资企业与外商投资企业共同作为发起人设立新的股份有限公司时，凡发起人认购的股份中，外资股占总股份的25%以上，可依外商投资企业缴税。又如，通过母子公司等关联企业之间的收购兼并形式的资产重组，按现行税法规定，若收购公司将被收购公司作为非独立核算单位，由总公司合并纳税;如果属于优势企业兼并困难企业，被兼并企业的亏损可以抵减收购方的应税所得，享受减税或延缓纳税的好处，等等。由于税收优惠政策体现了特定时期国家的政策意图，

因此，企业在改制重组过程中，应充分考虑纳税主体发生变化而引起的税收待遇变化，并通过合理的税务筹划，按照税法的导向，科学选择纳税人主体的性质及改制重组的形式。

二、因企业改制、重组引起产权转移而涉及的税收问题

企业改制、改组是一次资源的重新配置过程，必然伴随资产的转移。在产权转移过程中无法回避两类税收问题：一是资产转移中的流转税问题，二是对产权转移形成所得的税务处理。根据现行的税收制度规定，在流转税方面大多采用较优惠的税收政策，如对关联企业之间相互转让资产进行资产重组、购并时的不动产转让不征收营业税，也不征收土地增值税;以无形资产、不动产投资入股，参与被投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并免征土地增值税;对存货等流动资产出让应作为货物交易行为缴纳增值税;对货物性质的固定资产转让，如果转让价格超过原值，应按转让价格4%的征收率缴纳增值税。

对资产转让实现的收益，如转让机器、设备、房地产实现的所得，属于资本利得范畴。从国际范围看，世界各国对资本利得通常采用低税率或免税的税收优惠政策来鼓励资本流动，活跃资本市场，并且按资产持有期长短将资本利得分为长期资本利得和短期资本利得，在税收上区别对待，形成对长期投资的激励机制，在此基础上，对用于再投资的资本利得有减税、免税、延缓纳税等规定。我国对企业资本利得的课税，按有关税收制度的规定，具有以下特点：一是企业取得资产转让收益，应计入应纳税所得额，征收企业所得税，其相应的损失，可从当期所得额中扣除;二是对企业的资本利得与生产经营所得实行同等的税收待遇，按同一比例征税，没有专门的税收优惠规定;三是不区别长期资本利得与短期资本利得。由此可见，我国在税收上还没有形成对存量资本流动的激励机制。

上述分析表明，企业在改制重组过程中，除应从生产经营需要的角度考虑转移哪些资产外，还应从税务筹划的角度考虑转移哪些资产、按多大的价格转让资产、如何从流转税和所得税综合筹划的角度进行资产的转让等问题。

三、企业改制、重组后关联企业之间转让定价的税收问题

过去，人们通常只认为跨国公司存在利用关联企业转让定价进行国际避税问题。事实上，国内企业集团内部同样存在转让定价问题。由于有关所得税法规对利润水平较低的企业、外商投资企业、高新技术企业、新办第三产业等规定了减免税优惠政策，导致关联企业之间的税负水平存在差异。根据上市公司所得税税率的统计，上海证券交易所1998年底337家上市公司中，除7家未披露税项外，只有9家中央直属企业的公司执行33%的所得税税率，其余321家上市公司分别享受0%—18%的10档优惠税率，优惠面达97.3%，其中165家公司适用15%的税率，110家公司征33%，返还18%。

可以想象，如果上述适用不同税率、按照不同方式征收的公司之间存在关联关系，则上述税率差异会激励企业利用转让定价将利润从适用税率高的企业转移至适用税率低的企业中去。应指出的是，虽然关联企业更多地存在于非上市公司之间，但上述税率差异同样也较普遍地存在于非上市企业之间。

另一方面，尽管我国税法明确规定，投资方适用税率高于被投资方税率时，分回利润需要补缴税款，但这里值得关注的是：(1)这里的税率差异只是因地区之间的税率差异所引起的，对于联营企业(被投资方)享受税收优惠而出现的税率差异不需补税;(2)只有当从被投资方的利润实际分回时才补缴税款，如果把利润保留在联营方，则存在税收的递延抵免不需补缴税款。在这里，也给企业重组提供了一个税务筹划的平台。企业应在哪里设“点”，各点之间的业务如何设置，以及业务往来之间如何定价等，都是税务筹划所需要考虑的问题，对这些问题的不同处理会带来不同的筹划效果。

最后应指出的是，随着经济形势的变化，国家出于宏观调控政策的需要会相应地调整税收政策。因此，企业在考虑因纳税主体变化所引起的税收待遇差异时，不仅应考虑现行的税收优惠政策，而且应该研究税制变化发展的规律，把握税收优惠政策的变动趋势。关于这一点，当前企业在进行税务筹划时尤其应给予高度重视。主要原因是从1994年开始实行的税收制度与目前我国经济面临的主要矛盾以及中国加入wto的规则要求之间已出现明显的不适应，税制改革、税收优惠政策的调整已势在必行。

比如，基于市场经济的公平税负要求，内外资企业所得税法将统一;依据wto规则要求及加入wto的谈判承诺，在逐步降低关税总体水平的同时，必将调整关税税率结构，整顿和削减关税减免优惠政策措施;取消采用税收进行专向性、特定性补贴的有关优惠条款，以便同wto反补贴协议中的有关规定保持一致，并用足wto规则中允许的一些税收政策;为配合我国经济发展战略要求，将出台鼓励投资、技术进步、科技开发的税收优惠措施;为支持国有企业改革、西部大开发战略实施的税收配套措施等在近期内也呼之欲出。对此，企业应给予充分关注，并在企业改制重组中加以全面考虑。

总之，企业改制重组是优化资源配置的重要手段。由于改制重组，会引起纳税主体发生改变，相应地企业内部交易可能转化为外部交易，或者相反;改制重组之前、之中、之后，带来适用税种、适用税率、征收方法等多方面的改变。因此，财务管理必须从税务筹划的角度，综合考虑这些变动对企业税负的最终影响，我们相信，这种筹划必将对规范我国企业的改制重组行为、使企业的改制重组按照税法的导向行动以及促进税法的改革等都是具有极其重要的作用的。最后应指出的是，本文旨在探讨企业改制重组中税务筹划的领域之所在，至于具体如何筹划，需要企业根据自身的具体情况去摸索。

来源：安徽省地税网

编辑：沐林财讯

【第8篇】转让旧房土地增值税计算方法

【案情简介】

某市办税大厅受理朱某土地（国有土地使用权）转让涉税事项，2023年12月该土地从国土部门取得，面积为262.85平方米，2023年7月发生转让，纳税人能提供契税缴款凭证，但未能提供其支付的土地出让金专用票据。

后经办税大厅窗口工作人员告知，该纳税人按期提供了该块土地转让交易公允价80.43万元和取得该地块土地使用权时的基准地价41.2万元的评估报告，但仍无法提供支付给国土部门的土地出让金收据，其转让土地应缴纳的土地增值税，该如何征收，税务人员在办税大厅窗口行政执法时与纳税人发生了争议。

【调查与处理】

针对纳税人提供的资料及其实际情况，办税大厅工作人员在适用税收政策计征土地增值税与纳税人发生争议时，积极主动向上级部门进行请示并上级部门政策确定性管理会议商议决定对于该纳税人土地转让的土地增值税选择核定征收。具体方法是：根据纳税人提供的该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告，用取得土地使用权时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，从而具体测算出该纳税人的土地增值税税负14.45%，然后进行核定征收。

【法律分析】

1、旧房及建筑物（土地使用权）转让计征土地增值税方法土地增值税计征方法

土地增值税是对转让房地产取得的增值额按照规定的税率征收的，土地增值税的纳税义务人是卖房人，按照上述税收政策规定，目前对于旧房及建筑物（国有土地使用权）转让的土地增值税，实际税收征管实践工作中有如下三种计算方法：

方法一：适用财税字【1995】48号文件规定，纳税人如能提供评估价格按以下方法进行计算：增值额=本次房屋转让成交价 -扣除项目金额。扣除项目金额由房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权时所支付的地价款和按统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的税金组成。

（1）旧房建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（2）以取得土地使用权时未支付地价款的或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

方法二：适用财税[2006]21号第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不能作为加计5％的基数。

方法三：适用《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。为此，江苏省财政厅、江苏省地方税务局《关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税〔2011〕36号）第三条又明确规定，对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5％。并应按《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。

针对本案实情，税务部门对于该纳税人转让土地应交的土地增值采取《方法三》，实行核定征收，其实若纳税人出现提供扣除项目金额不实情形的，基层办税大厅税务工作人员则可依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，由中介物价认证机构出具评估价格，以纳税人取得土地使用权时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，并按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

2、本案例所引发有关执法风险方面的分析

（1）若因资料不全不予受理而引发执法危机。在本案例中，该纳税人无法提供支付给国土部门的土地出让金收据，但补充提供了经税务机关认可的中介机构有关该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告。由于纳税人无法提供土地扣除项目的真实票据，以致扣除项目金额申报不实，若是此情况下办税窗口不为纳税人办理涉税事宜，仍坚持向纳税人索要国土部门的出让金票据，那么根据国家税务总局关于修订《纳税服务投诉管理办法》的公告规定，纳税人则将投诉契税窗口行政不作为，税务行政征收执法将陷于 “执法不作为”尴尬局面中，并可能遭遇执法危机。

（2）若因受理资料后处理不当而引发执法风险。窗口受理资料后，若窗口工作人员根据本文《方法一》规定，对于纳税人无法提供已支付的地价款出让金凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额，那么由此纳税人肯定不予接受并认为税务机关工作人员在履行职责过程中多征税款侵害其合法权益而进行投诉；此案例中若是不认可纳税人的土地成本，因为其票据不符合要求而不扣除其成本价值，那么势必引起税企争议，由此，我个人认为办税大厅窗口在执行税收规范性文件时，理应根据纳税人实际情况而不是局限于规范性文件的某些规定而作出征收决定，否则极有可能导致行政复议或者行政诉讼。

【典型意义】

此土地转让计征土地增值税争议案是一堂生动的全民法治课。该案典型意义在于：

一是，全面落实“谁执法谁普法”普法责任制。税务机关在税收执法过程中，应积极主动向纳税人明确其适用的重大税收政策，以及针对纳税人的税收政策信息获取需求，做出明确回应，以正确贯彻国家税收政策法规，切实保障纳税人的合法权益。同时针对当前税收规范性文件制定不够严谨的情况下，税务部门应建立执法程序及规范性文件审查机制，定期对正在适用的执法程序及规范性文件进行审视，对税制缺陷和税收政策漏洞，积极向上级提出对策措施，以规范税法解释，维护税法的统一性、稳定性与严肃性，保证税收执法有法可依，避免执行错误的文件导致纳税人合法权益的损害，进而导致不必要的行政诉讼，甚至于执法犯法。

二是，有针对性地运用好“以案释法”方式开展普法宣传。此案争议焦点在于能否根据纳税人提供的该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告，来确定土地的扣除项目金额。该局通过政策确定管理研究，明确税收政策执行口径，切实加强机关、基层协调配合，推动税收政策的有效贯彻落实，同时把普法融入行政执法服务全过程的同时，也积极有效化解了执法危机及其风险。

三是，充分发挥“两微一端一网”等新媒体新技术在普法中的作用。该局对案件法律问题深层次解读，同时通过地税部门网站、微博、微信公众号及时宣传普及相关税收政策适用问题。这些新媒体手段的运用，增强了税收法治宣传教育的实际效果，使公众对税务部门行政征收争议案件事实及其适用的相关法律问题有了更理性的认识。

来源：胡晓锋律师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第9篇】房地产企业土地增值税纳税筹划

土地增值税，是房地产企业中最复杂的一个税种，他包含了企业的开发、建设、销售等主营业务，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率低，土地增值税税负就轻，因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

方式一：

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

适用税率分为四档，分别为30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除数系数为5%，15%，35%。

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行(一般的预征率在2%-4%，每个地方不一样)，先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)，计算收入，收入-扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率，按税率计算税额。

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

二、土地增值税实行四级超率累进税率

计算土地增值税税额，可按增值额x适用的税率-扣除项目金额x速算扣除系数计算方式更为简单

增值额未超过扣除项目金额50% (土地增值税税额=增值额×30%)

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%(增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%)

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%(增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%)

增值额超过扣除项目金额200% (增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ）公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

注意事项：

1 清算申报日前，按当地规定比例预缴土增税，这点很明确，这里有个风险点要提示一下，如果实务中有些房开企业按“预收款-应预缴增值税税款”的计缴方式，一直到销售现房、交房开票时，还在按这种模式预缴土地增值税，一边增值税已按销项减进项在正常缴纳、一边还在还按以上文件的公式作预缴依据，就会多预缴土地增值税。

2、清算期间的土地增值税缴纳，清算申报日到清算审核结果出来，中间至少间隔几个月的时间：（1、继续按预征率预缴，等清算结果出来后，再按清算结果多退少补）（2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳）

3、清算后销售尾盘申报缴纳，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（1、税金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后续取得发票能否扣除的问题）（4、纳税时点问题。）

方式二：

政策：税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定，纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内，好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，这是一定的优势，但需要控制好增值率，不然会出现多缴税等情况。

例如：某地产公司，商品房销售收入为1.5亿，普通住宅销售为1亿，豪华住宅销售为5000万，税法规定的可扣除项目金额为1.1亿，其普通住宅的可扣除项目金额为8000万，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万，那么根据土地增值税的计算方式：

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

以下方案：

一、普通住宅和豪华住宅不分开核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

二、普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元

豪华住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元，这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，就可减轻税负。

房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式，因此同一税种，不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，土地增值税暂行条例：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”条例虽然说：预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前，但实际操作中，土增税的预缴时点远比这个时点要晚，一直要晚到土地增值税的清算为止，所以土地增值税的缴纳，可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来进行。

每段时间分享财务知识，带领大家了解最新动态，更多税筹、招商服务，可以点赞+留言+关注

【第10篇】土地增值税的征管

土地增值税清算的方式有两种：一是查账征收，二是核定征收。

对于商业开发产品占比较多、拿地较早及拿地较大，开发周期过长的房地产项目，若能争取到核定征收，则可事项项目整体税负大幅度的降低。

下面小编将满足核定征收的法定情形（相关政策）汇总如下：

01《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）相关规定

第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：

（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；

（二）依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；

（三）擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；

（四）虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的;

（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。同时规定，“税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定”。

02《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）相关规定

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条之规定，实行核定征收。

03《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）相关规定

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

04重庆市地方规定

（一）重庆市地方税务局关于发布《重庆市地方税务局房地产开发企业土地增值税核定征收管理办法（试行）》的公告（重庆市地方税务局公告2023年第7号）

第五条凡纳税人不能提供完整、准确的收入和扣除项目凭证，不能准确计算房地产项目增值额，有下列情形之一的，可实行核定征收土地增值税。

(一) 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二) 自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三) 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者扣除项目金额的；

(四) 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

(五) 符合土地增值税清算(以下简称清算)条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

第六条核定征收土地增值税应当首先采用定率征收方式，确实无法实施定率征收的，主管税务机关方可采用定额征收方式。

(一) 定率征收核定依据应当顺次选择以下方法：

1.按照核实房地产转让收入的方法核定；

2.按照核实建造成本、费用加合理利润的方法核定；

3.按照合理方法计算和推定纳税人房地产转让收入或者房地产建造成本核定。

(二) 定额征收核定依据应当顺次选择以下方法：

1.参照纳税人相近清算房地产项目的税负水平核定；

2.参照当地房地产开发行业中经营规模和收入水平相近的纳税人税负水平核定；

3.按照其它合理的方法核定。

采用前款中所列一种方法不足以准确核定应纳税额时，可同时采用两种以上的方法核定。

（二）《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2023年第9号）

纳税人转让旧房未能提供上述“评估价格”、“取得成本”，或者提供不实，不能计算房产扣除额的，应按规定核定征收土地增值税。

（三）《重庆市地方税务局关于土地增值税核定征收率的公告》（重庆市地方税务局公告2023年第3号）

一、纳税人转让房产土地增值税实行核定征收的，分类型适用核定征收率：

（一）单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅（车库除外）为8%。

（二）个人纳税人转让非住宅类房产为6%。

核定征收固然可以有效降低土地增值税税负，但也可能对其他税种申报、后续的税收申报和财务处理等事项引起一系列的“蝴蝶效应”，导致其他税收负担增加。

土地增值税核定征收的条件小编已经做了详细的阐述。从核定征收的条件不难发现，核定征收的立足点在于纳税人“不能准确核算”或“不能提供资料”。而“不能准确核算”或“不能提供资料”可能会引起企业所得税的“核定征收”和增值税不得“抵扣进项税额”等蝴蝶效应。

企业所得税核定征收

依据国税发〔2008〕30号第三条之规定：纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：

（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；

（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；

（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；

（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

从上述规定发现，企业所得税核定征收与土地增值增税核定征收条件都有“不能准确核算”或“不能提供资料”的元素。

增值税不得抵扣进项税额

对于一般纳税人而言，若土地增值税采用核定征收的方式，则增值税（一般征收方式）不得抵扣进项税额。

财税〔2016〕36号附件一第三十三条之规定：有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：

（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。

（二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。

后续年度的纳税申报

在完成土地增值税清算后，对于尚未对外销售的物业或自持物业用于对外出租时，仍需要按照核定征收企业所得税。

重庆市对房地产开发企业核定征收的应税所得率为20%，对于单纯出租业务而言，其实际应税所得率远低于20%。

财务核算从不规范到规范的衔接

对于一个企业而言尤其是一般纳税人，不可能一直采用核定征收。那么自身的财务处理由“混乱”如何有序地过渡到“规范”，尤其未售开发产品计税基础如何确定，也将是一件令会计人员伤神又费力的事情。

因此纳税人在认为自身可能满足核定征收条件时，一定要尽可能得找到可以佐证的财务及相关资料，谨慎采用核定征收的清算方式。

一个土地增值税核定征收问题的讨论

某房地产开发公司的房地产开发项目核定征收土地增值税，但是由于核定收入时有一部分商品房为超规划建设，当时未纳入清算范围。目前这部分房地产已经销售，如何征收这部分超规划建设的房地产的土地增值税成了一个难以解决的问题。下面来讨论这个问题。

某房地产开发项目，2003年取得立项批文，规划总建筑面积7万平方米，实际建筑面积8.6万平方米，超规划建设1.6万平方米。超规划建设部分由于与国土管理部门在补缴土地出让金方面存在争议，不能领取销售许可证，不允许销售。

2023年，开发项目中除了超规划建设的部分，其他商品房均已销售。税务机关对已销售的部分进行了土地增值税清算，由于项目成本资料不全，对其进行了核定征收。当前房地产项目所在地税务机关规定的核定征收率为3.5%，税务机关据以发出了核定征收通知书。

直到2023年，房地产开发企业与国土地管理部门对超规划建设部分补缴土地出让金的问题得到解决。房地产开发公司同意将超规划建设的商品房进行拍卖，以拍卖收入补缴土地出让金。但是拍卖收入补缴土地出让金前应当缴纳土地增值税。这部分商品房该如何缴纳土地增值税？

房地产开发公司认为，也是通常的看法，超规划建设的部分仍是房地产开发项目的一部分，2023年税务机关对项目的核定征收通知书也适用于超规划建设的商品房，因此认为仍应当按3.5%核定征收。

但是2023年以来土地增值税核定征收政策发生了两个变化。

一是2023年《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定：为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

二是项目所在地省级税务机关取消了核定征收率的规定，要求对核定征收房地产开发项目测算税负，以测算的税负作为核定征收率征收土地增值税，测算的税负低于5%的，按5%核定征收。

存在这两个政策变化因素，超规划建设的部分还能按原核定征收方法征收土地增值税吗？

先要解决一个问题：超规划建设的商品房是不是原房地产开发项目的一部分。

这个问题要房地产开发项目的立项管理部门确定。如果确定不是原来房地产开发项目的一部分，要确定是按查帐方式还是核定方式征收土地增值税。如果这部分商品房难以确定扣除项目金额的，仍需要核定征收，很显然应按变化后的核定征收政策核定征收。如果立项管理部门将其认定为房地产开发项目的一部分，问题要复杂一些。

超规划建设部分是房地产开发项目的一部分，就这个项目来说，2023年该项目销售的比例未达到85%，不符合清算条件。在超规划建设部分销售后，房地产开发项目才达到了清算条件，因此房地产开发项目符合清算条件的时间是2023年。由于项目由于成本资料不全，难以计算扣除项目金额，仍要核定征收，但是核定征收应当适用2023年的政策。

作为问题讨论，还要讨论类似于该房地产开发项目的核定征收另外一种情况。

如果超规划建设的商品房面积不足以影响2023年对该项目清算条件的判断，又该如何征收其土地增值税。

假设该项目规划建筑面积为15万平方米，超规划建设1.6万元平方面，即使2023年销售超规划建设商品，但该项目符合清算条件仍然是2023年。

本人认为，尽管核定征收政策进行了调整，但是只适用政策实施之日之后的核定征收，而不追溯既往，只要政策没有对这种情况有针对性的调整核定征收的政策，应当对超规划建设的部分仍按2023年的核定征收通知书征收土地增值税。

【第11篇】土地增值税征税对象

土地增值税----纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。

计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除

【第12篇】土地增值税收入分析

优化存量商品房的土地增值税计算方式，建议制定全国统一的区分新房和旧房的认定标准，同时兼顾税收征管的可操作性。基于住房“正常处置”“投资经营”等不同目的制定差异化税收政策。运用数字化手段加强土地增值税的征收管理。

我国现行土地增值税计算分为两种类型：开发新建商品房和转让旧房。在销售新建房时，按照收入减去扣除项目后的增值额计算税款，即取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。在销售旧房时，则有三种计算方式：一是重置成本价法，即按照收入减去四项扣除项目（即取得土地使用权所支付的地价款、旧房及建筑物的评估价格、转让环节缴纳的税金以及按国家统一规定交纳的有关费用）后的增值额计算税款；二是发票加成法，即不能取得评估价格，但能提供购房发票的，房地产计税成本可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5％计算；三是核定征收，即对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。

旧房转让的土地增值税计税方式具有一定的可选择性，在实际执行中，容易出现成本和交易价格核算不准现象，会导致国家土地资源增值收益流失。一方面，涉及计税基础计算的房地产重置成本评估价格存在浮动空间；另一方面，房产交易“阴阳合同”现象仍比较突出，存量房土地增值税存在一定程度的征收困难现象。

土地增值税将规范房地产市场的交易秩序和促进房地产开发健康发展、运用税收杠杆引导房地产经营方向以及保障国家参与土地增值收益分配作为开征的主要目的。为了更好地发挥土地增值税的职能作用，笔者提出以下改进建议：

第一，扩展实际征税范围。无论是单位转让还是个人转让房地产，无论是新建房还是存量房，无论是住房还是其他业态，都应完整纳入土地增值税征税范围。

第二，优化存量商品房的土地增值税计算方式。首先，建议制定全国统一的区分新房和旧房的认定标准，同时兼顾税收征管的可操作性。目前在税务实践中，各地对“旧房”的认定标准并不一致，有些标准在税收征管中并不具有可操作性。比如，如何监控房屋是否真正交付使用及其使用时间长短、如何测算磨损程度等。因此可规定，凡是新建的房屋，在房屋建成后至第一次产权证办理完毕前出售的，按照新房计算土地增值税；而在办理了第一次产权证后再出售的，一律按照旧房销售计算土地增值税。以上规定也与房地产市场增量房和存量房的认定保持了一致。其次，现行旧房计算方式中“发票加成法”按年加成5%的依据合理性不足，可考虑予以废止。在征管条件成熟时，寻求以“实际历史成本”替代“重置成本评估价”作为扣除项目计算征收土地增值税。

第三，基于住房“正常处置”“投资经营”等不同目的制定差异化税收政策。建议按照“少级次、宽级距、低税率”的模式，调整简化累进税率级距和级次，适当扩大级距，减并级次，降低边际税率；针对存量商品房的不同情况设计税收实际负担率。首先，可以对销售存量房屋按持有年限设计税收负担量：对持有不超过5年的房屋对外转让按适用税率征收，持有5年～10年的减半征收，持有10年以上的按1/4征收。其次，针对销售唯一住房或销售增值率位于一定区间内的住房等行为，制定税收优惠政策。即通过从“持有年限”“拥有套数”“增值幅度”三个指标区分“正常处置”和“投资经营”行为，前者给予税收优待。最后，完善相关税收政策与新增房地产充足供应、租售同权改革等房地产政策配合，扩大买房者的可选择空间，降低出售者的税负转嫁能力。

第四，运用数字化手段加强土地增值税的征收管理。一方面，应加强房地产二、三级市场价格数据监测系统的构建，建立增量及存量房地产价格关联体系，为税务机关核实历史成本提供真实、准确的数据信息支持，逐步形成出售房产一般以实际购置价作为扣除项目的征税机制。另一方面，建议运用“互联网+大数据”技术，从土地出让金（基准地价）、居民消费价格指数、国内生产总值等宏观经济运行指标以及可比房地产销售价格、供求比率、投资回报率等行业运行特征指标出发，建立房地产价格税收预警指标体系，并有效运用于存量房各项税费的征收管理中，封堵“阴阳合同”“不实申报”漏洞。

第五，依据环境条件循序渐进实行土地增值税改革。土地增值税税制改革应稳步、有序推进，既要考虑当下的税收征管能力，还要与广大人民群众的认知理解程度相适应。一方面，土地增值税征管方式改革进程中，与税收征收管理相关涉税信息需要逐步搜集积累，税务信息化系统需要调试升级。因此，土地增值税改革总体方案上要设置政策的“缓冲带”和“磨合期”。特别是在改革前期，要做好平稳过渡。另一方面，土地增值税的改革方向需与各地经济发展不均衡的现状相结合、需与总体税制建设推进相协调。因此，需要在一定程度上厘清中央与地方政策制定分工，平衡政策的一致性与多样性，探索“原则管住、细节放开”的政策组合模式。在税收法定的原则基础上，充分赋予地方一定的政策灵活性，以保证土地增值税全国总体与各地区政策效果的协调平衡。

（作者系国家税务总局重庆市税务局“土地增值税税制存在的问题及改革思路研究”课题组成员）

来源：中国税务报

【第13篇】土地增值税清算业务有关问题释义

近年来房地产市场经过高速发展后，尤其一线城市房价不断攀升，2007年2月1日国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，表明国家将对房地产进行调控。土地增值税有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，对于开发商而言，无疑是增加了很多压力。

土地增值税是地税部门重要的税源，在收入结构中占有重要地位，下面我们就了解一下土地增值税的概念。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。

记者了解到，近期，国务院发布了《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，北京市将根据意见的相关要求，在政策激励、管理创新、科技研发与推广、产业链整合等方面加快发展装配式建筑，力争使装配式建筑到2023年成为北京市的重要建造方式。

法定扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：

（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用

（4）旧房及建筑物的评估价格。

（5）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

主要特点；

以转让房地产的增值额为计税依据。

征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。

（3）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。

（4）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

土地增值税清算的条件

符合下列情形之一，土地增值税要进行清算：

一、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

二、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

三、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

土地增值税清算将会加大房地产的成本，但是不会对房价的上涨产生大的影响。在市场经济中，房价取决于供求关系，而与成本没有太大的关系。

【第14篇】旧房转让土地增值税

编者按：房地产无偿划转是否属于土地增值税征税范围，一直是一个争议性话题。否定派主张，根据《土地增值税暂行条例》，转让房地产并取得收入，才需缴纳土地增值税，无偿划转未取得收入，不属于征税范围。肯定派则主张，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，只有以继承、赠与方式无偿转让房地产才不需要缴纳土地增值税，划转不属于继承、赠与，应当纳入征税范围。本文将以三起案例引入，分析房地产无偿划转不征土地增值税的合理性。

一、三起案例中房地产无偿划转不征土地增值税均得到税务机关支持

（一）中信集团无偿划转房地产，总局批复不征土地增值税

2023年1月18日，财政部、国家税务总局作出《关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税〔2013〕3号），明确指出“在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司（以下简称中信有限）过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司（以下简称中信股份）的房地产，不征土地增值税”。当时，中信股份系中信集团/中信有限的全资子公司。

（二）美特粉末无偿划转房地产，税局认可不征土地增值税

2023年8月，扬州海昌新材股份有限公司（以下简称海昌新材）召开临时股东大会，决定将全资子公司扬州美特粉末冶金有限公司（以下简称美特粉末）拥有的建设用地使用权、房屋所有权无偿划转至海昌新材，之后申请注销登记。

2023年12月，美特粉末分别取得了扬州市邗江地方税务局、国家税务局出具的《准予注销登记的税务事项通知书》（邗地税五税通〔2017〕12254号）、《准予注销登记的税务事项通知书》（扬国税邗税通〔2017〕15150号）及清税证明。当月，美特粉末取得了工商部门的注销证明（（10270272）公司注销〔2017〕第12270007号）。

2023年5月，海昌新材向深交所递交ipo申报材料。在证监会第一次反馈意见补充法律意见书中，针对证监会提出的“发行人、美特粉末是否就土地使用权及房屋所有权转让依法缴纳相应税款，是否存在行政处罚的风险，是否构成重大违法行为及本次发行的法律障碍”等问题作出了回复。其中，对土地增值税问题的回复为“鉴于本次国有土地使用权转让系按照土地账面价值确定，无增值额，且美特粉末没有取得收入，按照相关税收法律、法规规定，本次转让无需缴纳土地增值税”。

（三）航发西控无偿划转房地产，税局认可免征土地增值税

2023年9月，经国资有权监管单位批准，中国航发西安动力控制科技有限公司（以下简称航发西控）与西安西控航空苑商贸有限公司（以下简称航空苑）签署《无偿划转协议》，航发西控将2宗国有土地使用权、4项房产、无形资产、设备等经营性资产注入航空苑。其中，航发西控和航空苑均为中国航发动力控制股份有限公司（以下简称航发控制）的全资子公司。

2023年8月6日，航发控制发布《关于中国航发动力控制股份有限公司非公开发行股票申请文件二次反馈意见的回复报告（修订稿）》，就证监会第4项反馈意见“相关土地房产从航发西控变更为航空苑……预计需要缴纳的土地增值税、契税等税费金额，税费承担的主体，上述标的资产评估报告假设中是否已考虑过户转让产生的税费对评估值的影响，评估假设、评估值是否合理”的答复摘录如下：“根据有关税务主管部门出具的土地增值税免税证明，本次土地使用权过户免征土地增值税”。

（四）小结

以上三起案例均为企业集团内部无偿划转房地产，其中：中信集团系向全资子公司中信股份无偿划转，美特粉末系向母公司海昌新材无偿划转，航发西控系向受同一控制的兄弟公司无偿划转。三起案例中，转让方最终均未缴纳土地增值税且获得主管税务机关认可，其中：中信集团、美特粉末两案中，根据现有资料显示，税务机关认为无偿划转不属于土地增值税征税范围，而在航发西控案中，税务机关则认为无偿划转符合土地增值税免税条件。

二、房地产无偿划转土地增值税不征或免征的困境

（一）房地产无偿划转土地增值税不征的困境

房地产无偿划转“可税性”的争议，归根结底在于税法对土地增值税征税范围规定的模糊性。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。由此可见，此处税法采用了“正向规定＋反向列举”的立法模式，但其规定的内容具有不周延性，在“以出售或者其他方式有偿转让房地产”和“以继承、赠与方式无偿转让房地产”之间，尚存在诸多真空地带。这里姑且不讨论划转是否属于转让的问题，即便将划转归入转让的范畴，对于无偿划转，也处于这一真空地带内，税法完全不能解决无偿划转的可税性问题，给纳税遵从带来了极大不便。

在现实层面，这一问题将容易引发税企争议：站在纳税人立场，基于税收法定主义，税法没有明确规定无偿划转属于征税范围，则不应对其征税；站在税务机关立场，基于国库主义，税法没有将无偿划转归入不征税范围，则原则上应当对其征税，考虑到无偿划转又不符合有偿转让的条件，税务机关会引用纳税调整条款，认定无偿划转属于“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”的情况，调整计税依据，人为核定转让收入。而所谓“正当理由”的解释权在行政机关，如纳税人无偿划转的理由不被认可，则纳税调整后无偿划转将重新满足征税条件。

在前述案例中，除海昌新材外，另两起案例当事人均为国有企业（中信集团改制后的中信有限为国有独资公司，而航发西控最终亦受国有资本控制），其资产交易受国资监管部门控制。实践中，国资监管部门关于国有企业集团内部交易重组的批复文件在很大程度上可以构成无偿划转的正当理由。对于民营企业，并购重组的安排能否作为“正当理由”则主要取决于主管税务机关理解。如果无法对正当理由作出有效回应，就不能阻止纳税调整的适用，从而使不征税诉求陷入困境。

（二）房地产无偿划转土地增值税免征的困境

为了回避征税范围的争议，也有企业诉诸免税政策解决无偿划转税务问题，例如航发西控就取得了主管税务机关的免税证明。事实上，在2023年6月，航发控制就曾作出预先披露，对无偿划转的土地增值税问题，航发西控主要适用了《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第21号）之规定作免税申报。然而，无论是21号公告还是之前诸多版本的重组土地增值税免税政策，均未提及“无偿划转”可以免征土地增值税，事实上，对于“无偿划转”这一概念，仅在企业所得税和契税优惠政策中有所涉及，航发西控的这一政策适用似乎缺少明确的依据。

现行土地增值税优惠政策未将无偿划转纳入免税范围，从另一方面来讲，也为不征税诉求留下余地。根据税法基本原理，征税范围解决的是可税性的问题，而免税则是一种税收优惠，是在某一行为属于征税范围的基础上，对其给予的一种特殊对待。因此，只有某一行为可税，才有讨论其是否能够免税之必要。虽然土地增值税免税范围稍显严苛，且没有对无偿划转作出规定，但这种现象侧面反证无偿划转的可税性仍有讨论空间。

三、房地产无偿划转土地增值税可税性的破局

（一）无偿划转不应直接适用纳税调整程序

纳税调整的前提是“纳税人申报的计税依据明显偏低”，而确认计税依据的前提则是存在可税行为，即只有某一行为属于征税范围，应当课税的，才需要进一步判定计税依据，而不能本末倒置，将计税依据的调整放在征税范围的判定之前，根据纳税调整后的结果确定某一行为属于征税范围。

通过比较分析可以发现，在增值税等税种中，征税范围并不以取得收入为前提条件，只要发生了销售行为，即需要申报缴纳增值税，由此将取得收入和征税范围两个问题拆解开来。这种处理是相对清晰的，如行为人发生销售行为，则判定其需要缴纳增值税，如其申报收入明显偏低，或者无偿销售的，则相应作出纳税调整。但在土地增值税中，“有偿”同时构成征税范围的判断条件，导致征税范围和纳税调整出现混同。这固然是土地增值税制度设计的一个问题所在，但回归到实践中，不能因这种混同的存在，颠倒征税范围和纳税调整的顺序。

纳税调整的基本原则是反避税，在增值税等税目中，纳税调整可以是形而上的，只要出现了无偿销售即可作纳税调整。但在土地增值税中，必须作出进一步的判定，寻找纳税人避税的证据，或者重点关注对纳税人无偿划转是否具备正当理由的审查，如纳税人确无避税问题，则不能突破课征土地增值税。

（二）尝试使用投资入股方式实现资产划转

严格来说，土地增值税政策并未就资产划转作特别规定。但考虑到企业所得税政策中将资产划转与非货币性资产投资等同，土地增值税中的房地产投资行为，也可以作为一种特殊的资产划转在此一并讨论。与企业所得税、增值税相同，土地增值税的资产划转要求必须构成资本交易。即出让方必须作增资处理，受让方则必须增加所有者权益。与企业所得税不同的是，土地增值税的资产划转没有主体限制。这主要是照顾以房地产投资设立新企业或非全资控股企业的情况，这两种情况下，投资人仅仅是将房地产投入到企业中，本身没有取得任何现金对价，但根据非货币性资产投资的税收政策，投资人需要作资产视同转让处理，分5年缴纳企业所得税。这里需要说明的是，以房地产投资设立新的全资子公司，理论上也是不能适用前述的特殊性税务处理政策的。因为前述政策要求受让方是现存企业，而不能是投资发生时尚不存在的企业。总而言之，在房地产投资入股不满足企业所得税特殊性税务处理条件的情况下，如果再对投资人课征土地增值税，则会导致投资税负过重，一方面严重抑制市场投资热情，另一方面也有违税收中性原则。

四、资产划转涉税风险应对建议

（一）敲定资产划转方案前对税收因素进行充分考量

资产划转的主要目的是为了实现资源的整合，在讨论资产划转方案时，企业会更多关注如何设计交易模式，以实现其商业目的。但需要认识到税收是现金之债，纳税义务一旦确定，意味着一笔资金就要支出，仅仅关注交易模式本身，而忽视了税收成本，可能导致税收负担反噬资产划转的经济效应，使得整合的目的落空。因此，税收问题不是资产划转方案已经确定之后，企业再去想办法解决的，而是资产划转方案敲定前，企业就应当考虑的。每个成功的资产划转，都需要在商业目的和税收成本之间反复权衡，最终求得两者皆不偏废的方案。此外，企业需要关注各税种的特点，明确各税种资产划转政策的适用范围，寻找税收政策之间的交界地带，在不能同时满足各税种成本最低的情况下，要尽可能消除、推迟税收负担较高的某个或几个税种的纳税义务。

（二）与税务机关进行充分的沟通

相较而言，资产划转是重组税收政策中较为特殊的一类，一些税务机关对资产划转的理解不尽相同。相对保守的税务机关会认为，除契税政策外，并不存在单纯意义上的资产划转，包括企业所得税、增值税、土地增值税在内，涉及资产交易的，只有在构成资本交易的情况下，才可以适用相关政策。例如，企业所得税中的资产划转，其实就是一种特殊的非货币性资产投资或收回，其特殊性主要体现在主体限制。因此，这些税务机关就会对企业的权益变动情况进行严格监督，凡没有调整实收资本的，均不得适用资产划转税收政策。在态度较为宽松的地方，虽然税务机关可能不会过分强调账簿监管，使得企业适用政策更加容易，但如果企业作资产划转没有严格契合政策规定的，会产生合规风险。通常，我们会建议企业采用政策规定更为明确的重组方式，例如合并、分立、股权收购等，如果必须要采用资产划转，与税务机关的充分沟通就不可或缺。

（三）聘请专业的税务顾问

税务顾问的参与可以在资产划转方案确定过程中，有效识别风险并有针对性地提出处理建议，包括如何在现有交易框架下规避风险，或者通过交易框架的调整避免风险，从而保障资产划转方案的顺利实施。