土地增值税收入分析（15个范本）

【第1篇】土地增值税收入分析

优化存量商品房的土地增值税计算方式，建议制定全国统一的区分新房和旧房的认定标准，同时兼顾税收征管的可操作性。基于住房“正常处置”“投资经营”等不同目的制定差异化税收政策。运用数字化手段加强土地增值税的征收管理。

我国现行土地增值税计算分为两种类型：开发新建商品房和转让旧房。在销售新建房时，按照收入减去扣除项目后的增值额计算税款，即取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。在销售旧房时，则有三种计算方式：一是重置成本价法，即按照收入减去四项扣除项目（即取得土地使用权所支付的地价款、旧房及建筑物的评估价格、转让环节缴纳的税金以及按国家统一规定交纳的有关费用）后的增值额计算税款；二是发票加成法，即不能取得评估价格，但能提供购房发票的，房地产计税成本可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5％计算；三是核定征收，即对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。

旧房转让的土地增值税计税方式具有一定的可选择性，在实际执行中，容易出现成本和交易价格核算不准现象，会导致国家土地资源增值收益流失。一方面，涉及计税基础计算的房地产重置成本评估价格存在浮动空间；另一方面，房产交易“阴阳合同”现象仍比较突出，存量房土地增值税存在一定程度的征收困难现象。

土地增值税将规范房地产市场的交易秩序和促进房地产开发健康发展、运用税收杠杆引导房地产经营方向以及保障国家参与土地增值收益分配作为开征的主要目的。为了更好地发挥土地增值税的职能作用，笔者提出以下改进建议：

第一，扩展实际征税范围。无论是单位转让还是个人转让房地产，无论是新建房还是存量房，无论是住房还是其他业态，都应完整纳入土地增值税征税范围。

第二，优化存量商品房的土地增值税计算方式。首先，建议制定全国统一的区分新房和旧房的认定标准，同时兼顾税收征管的可操作性。目前在税务实践中，各地对“旧房”的认定标准并不一致，有些标准在税收征管中并不具有可操作性。比如，如何监控房屋是否真正交付使用及其使用时间长短、如何测算磨损程度等。因此可规定，凡是新建的房屋，在房屋建成后至第一次产权证办理完毕前出售的，按照新房计算土地增值税；而在办理了第一次产权证后再出售的，一律按照旧房销售计算土地增值税。以上规定也与房地产市场增量房和存量房的认定保持了一致。其次，现行旧房计算方式中“发票加成法”按年加成5%的依据合理性不足，可考虑予以废止。在征管条件成熟时，寻求以“实际历史成本”替代“重置成本评估价”作为扣除项目计算征收土地增值税。

第三，基于住房“正常处置”“投资经营”等不同目的制定差异化税收政策。建议按照“少级次、宽级距、低税率”的模式，调整简化累进税率级距和级次，适当扩大级距，减并级次，降低边际税率；针对存量商品房的不同情况设计税收实际负担率。首先，可以对销售存量房屋按持有年限设计税收负担量：对持有不超过5年的房屋对外转让按适用税率征收，持有5年～10年的减半征收，持有10年以上的按1/4征收。其次，针对销售唯一住房或销售增值率位于一定区间内的住房等行为，制定税收优惠政策。即通过从“持有年限”“拥有套数”“增值幅度”三个指标区分“正常处置”和“投资经营”行为，前者给予税收优待。最后，完善相关税收政策与新增房地产充足供应、租售同权改革等房地产政策配合，扩大买房者的可选择空间，降低出售者的税负转嫁能力。

第四，运用数字化手段加强土地增值税的征收管理。一方面，应加强房地产二、三级市场价格数据监测系统的构建，建立增量及存量房地产价格关联体系，为税务机关核实历史成本提供真实、准确的数据信息支持，逐步形成出售房产一般以实际购置价作为扣除项目的征税机制。另一方面，建议运用“互联网+大数据”技术，从土地出让金（基准地价）、居民消费价格指数、国内生产总值等宏观经济运行指标以及可比房地产销售价格、供求比率、投资回报率等行业运行特征指标出发，建立房地产价格税收预警指标体系，并有效运用于存量房各项税费的征收管理中，封堵“阴阳合同”“不实申报”漏洞。

第五，依据环境条件循序渐进实行土地增值税改革。土地增值税税制改革应稳步、有序推进，既要考虑当下的税收征管能力，还要与广大人民群众的认知理解程度相适应。一方面，土地增值税征管方式改革进程中，与税收征收管理相关涉税信息需要逐步搜集积累，税务信息化系统需要调试升级。因此，土地增值税改革总体方案上要设置政策的“缓冲带”和“磨合期”。特别是在改革前期，要做好平稳过渡。另一方面，土地增值税的改革方向需与各地经济发展不均衡的现状相结合、需与总体税制建设推进相协调。因此，需要在一定程度上厘清中央与地方政策制定分工，平衡政策的一致性与多样性，探索“原则管住、细节放开”的政策组合模式。在税收法定的原则基础上，充分赋予地方一定的政策灵活性，以保证土地增值税全国总体与各地区政策效果的协调平衡。

（作者系国家税务总局重庆市税务局“土地增值税税制存在的问题及改革思路研究”课题组成员）

来源：中国税务报

【第2篇】土地增值税不含税收入的确认

【导读】：因为每一年都会有相关的一些税务改革，一些税金可能会随着改革发生变化。土地增值税的应税收入确定条例是什么?这个问题我们现在就来为你们新手们详细介绍一下的，欢迎阅读!

土地增值税的应税收入确定条例是什么?

答：第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

(二)提供扣除项目金额不实的;

(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：“第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

......

第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

土地增值税不含税收入怎么算?

土地增值税应税收入=转让房地产取得的收入-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)*11%

按照销售不动产开具的增值税专用发票，不含税销售额未含税销售额扣除11%的税款，计算公式如下：

销售额=销售全价/(1+11%)

税额=销售全价/(1+11%)*11%

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【第3篇】重组土地增值税政策

为支持企业改制重组，优化市场环境，财政部、税务总局发布《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号），这些热点问题您了解吗？一起来学习吧↓

企业改制，改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，是否征收土地增值税？

根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号）规定：“一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

……

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

……

八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

九、本公告执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。”

企业合并，原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，是否征收土地增值税？

根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号）规定：“二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

……

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

……

八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

九、本公告执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。”

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，是否征收土地增值税？

根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号）规定：“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

……

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

……

九、本公告执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。”

文章来源于：中国税务报

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【第4篇】国家土地增值税计算方法

应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

土地增值额=应税收入-扣除项目金额

土地增值税的计算步骤：

第一步，确定收入

第二步，逐项确定扣除项目金额

第三步，计算增值额

第四步，计算增值率，确定适应税率

第五步，计算应纳税额

1

应税收入的确认

纳税人转让房地产取得的应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入。其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。包括∶

货币收入

实物收入

其他（无形资产收入或具有财产价值的权利）收入。

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

2

应税收入的有关政策

（1）采取一次性全额取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。（2）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

《清算通知》规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（3）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。（4）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。（5）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现∶

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销清单时确认收入的实现。

3

扣除项目的确认

1.转让新开发房地产扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额（地价、契税）②房地产开发成本（拆、迁、建、基、配、建）③房地产开发费用（法定扣除）利息在各建筑物不能划分时，（①+②）×10%；利息有金融机构证明且在各建筑物能划分时，（①+②）×5%+利息；④与房地产转让有关的税金包括营改增前的营业税和全部城建税、教育费附加和地方教育附加⑤加计扣除∶对从事房地产开发的纳税人，加计扣除20%。

2、开发成本：

（1）拆迁补偿费（拆迁安置费）

①房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的∶

安置用房视同销售处理，同时将此确定为房地产开发项目的拆迁补偿费;房地产企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费。

②开发企业采取异地安置∶异地安置的房屋自行开发建造的.房屋价值按视同销售处理，计入本项目拆迁补偿费，购入的，按买价计入拆迁补偿费。

③货币安置拆迁的∶凭合法有效凭据记入拆迁补偿费

（2）前期工程费

指开发项目前期所发生的各项费用包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 '三通一平'等支出。常见单方成本∶400-800

（3）建筑安装工程费

指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费∶

单体工程的建筑、安装、装修等工程费，包括地基与基础、主体结构、建筑屋面分部工程、建筑内外装饰装修（含门窗、栏杆）、建筑给排水及采暖电气等工程及材料设备费用。包括土建建安工程、分包工程和精装工程。精装成本不包括可移动家具。

常见单方毛坯建安工程费（取决于配置标准和成本管理水平）

高层 2100-2700；洋房 2300-3000；别墅 2500-3500

特殊项目会偏离上述范围，精装成本差异大。

（4）基础设施费

指各种管网及道路工程费，包括小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费

指在开发项目过程中发生的可计入开发成本的各种非营利性的公共配套设施.其建造成本及配套资产购置费用。包括小区生活配套工程（学校、菜市场、幼儿园）和人防工程

（6）开发间接费用（制造费用）

是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

【第5篇】土地增值税计算器

房地产会计人手一份：土地增值税清算系统，申报表自动计算实用

房地产会计对土地增值税清算可算是很清楚的，进行土地增值税清算的时间是90天内，不过还是要在竣工以后！很多房地产会计都嫌做土地增值税清算太麻烦了！因此，今天就在这里跟房地产会计带来了：土地增值税清算系统！对于土地增值税清算要做的纳税申报表，大家也不用担心了！土地增值税纳税申报表在该系统都有一一的列示，下面有兴趣的一起看看！

文末抱走

房地产会计土地增值税清算系统

房地产土地增值税测算表

房地产土地增值税清算申报表填写格式

房地产土地增值税清算申报表一：企业基本情况表

房地产土地增值税清算申报表二：已售普通住宅土地增值税审核主表

房地产土地增值税清算申报表三：已售普通住宅房地产转让收入审核表

房地产土地增值税清算申报表四：已售普通住宅扣除项目汇总表

房地产土地增值税清算申报表五：未售普通住宅土地增值税纳税审核主表

房地产土地增值税清算申报表六：已售其他类型房地产土地增值税纳税审核表

房地产土地增值税清算申报表七：未售其他类型房地产土地增值税纳税审核表

房地产土地增值税清算申报表八：已售非普通住宅土地增值税纳税审核表

……，内容篇幅限制，不详细展示了。

【第6篇】土地增值税暂行条例细则

本文转载自国家税务总局海南省税务局

为加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范清算工作流程，统一清算工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，结合我省税收征管实际，制定本办法。

第一章 项目管理

第一条 土地增值税以国家有关部门核发的《建设工程规划（临时）许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，主管税务机关可按主管规划的政府部门的批准意见结合项目实际情况进行判定，以确定的分期项目为单位清算。

第二条 纳税人申报的清算项目原则上应与税收管理系统中登记的项目保持一致。

第三条 纳税人应当自取得土地使用权并获得《建筑工程施工许可证》之日起30日内，向主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。纳税人在填报《土地增值税项目登记表》时，应同时向主管税务机关提交土地使用权出让合同、房地产转让合同等有关资料。

第四条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理，从纳税人取得土地使用权并获得《建筑工程施工许可证》开始，按项目分别建立档案、设置台账，定期采集、更新。同时，与第三方信息进行比对，对房地产开发企业项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等全过程实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第五条 本办法适用于房地产项目的管理。

第二章 预征管理

第六条 从事房地产开发的纳税人，在房地产项目土地增值税清算受理前转让房地产取得销售(含预售)收入的，应当在收讫转让收入款项（包括预收款性质的房款）或取得索取转让收入款项凭据的次月15日内，向主管税务机关报送预征土地增值税纳税申报表并预缴税款。

第七条 房地产开发企业在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产销售收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。

第八条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产预缴土地增值税。

第九条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

第十条 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

应预缴土地增值税税款＝（预收款-应预缴增值税税款）×预征率。

第十一条 土地增值税预征率

（一）海口市、三亚市、陵水县

房地产开发项目普通住宅预征率为3%；非普通住宅和其他类型房地产预征率为5%。

（二）其他市、县、区

房地产开发项目普通住宅预征率为2%；非普通住宅和其他类型房地产预征率为4%。

（三）对房地产开发项目中纳入住房保障体系的住房，暂不预征土地增值税；对房地产开发项目中不属于住房保障体系的房地产，按本条第（一）、（二）项规定的预征率计算预征土地增值税。纳入住房保障体系的住房须经政府相关部门批准性文件认定。

（四）纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

第十二条 对房地产开发项目既有普通住宅又有非普通住宅和其他类型房地产，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地产的，均应按房地产的类型、性质分别核算销（预）售收入，并适用相应的预征率分别计算预征土地增值税；不能分别核算销（预）售收入的，一律从高适用预征率计算预征土地增值税。

随房屋一并转让的配套设施，凡转让的房屋为普通住宅的，配套设施按照普通住宅进行预征；凡转让的房屋为非普通住宅的，配套设施按照非普通住宅进行预征。单独转让的配套设施按照其他类型房地产进行预征。

第十三条 纳税人逾期不申报土地增值税的，税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》”）第六十二条的规定处理。

纳税人逾期未按规定预缴土地增值税的，依照《征管法》第三十二条的规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

第三章 清算申报

第十四条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十五条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让（包括视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%）；

产权式酒店的销售比例=已转让（包括视同销售）的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积（即总建筑面积扣除自持经营建筑面积）的比例，产权式酒店的销售比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%）

（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第十六条 对符合本办法第十四条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。

对符合本办法第十五条规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目。对确定需要进行清算的项目，由主管税务机关向纳税人下达通知申报《税务事项通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。对确定暂不通知清算项目，应继续做好项目管理。

纳税人未在规定期限内申报的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。

第十七条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十四、十五条规定的清算条件的，办理清算时，以满足应清算条件之日起90日内或者收到主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

第十八条 同一土地增值税清算项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，在清算时应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第十九条 土地增值税的清算申报主体是纳税人。纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报的真实性、准确性、合理性和相关性。

第二十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款。

纳税人办理清算申报应补缴的税款，应当在清算申报期限届满的次月15日内缴纳，逾期不缴的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定加收滞纳金。

第四章 清算受理

第二十一条 在收到纳税人清算申报资料后，主管税务机关应在7日内对纳税人的申报表以及申报资料进行审验，审验内容包括：清算项目认定是否正确、是否足额申报预缴税款、申报资料是否完整、清算所属期是否准确、申报表表间逻辑关系是否一致等。

对符合清算条件，且清算申报资料完备的，征纳双方在《土地增值税清算资料申报表》上签字确认。同时，主管税务机关向纳税人出具受理《税务事项通知书》。

纳税人申报的清算项目资料不齐全的，主管税务机关应向纳税人出具补充资料《税务事项通知书》，一次性告知纳税人需要补充的资料,并要求纳税人在15日内补齐。纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料，主管税务机关可以受理。

纳税人未在规定时间内报送补充资料的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。

第二十二条 对已受理进入土地增值税清算程序的清算项目，自主管税务机关送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起，取得的预售收入不再预缴土地增值税。

纳税人在提交清算申报资料前，应在税收管理系统中办理清算申报。税务机关在受理清算时，应复核纳税人是否已办理申报。

第五章 清算审核管理

第二十三条 市县税务局应采取“集中清算、分类审核、难点合议”的方式开展土地增值税清算审核工作。

第二十四条 “集中清算”是指市县区税务局集中本单位内风险管理事项人员，成立清算审核组，统筹对辖区内房地产项目集中清算审核。

海口和三亚市税务局可自行确定在市局或区局集中清算，其他市县区税务局（区指洋浦经济开发区，下同）在市县区税务局集中清算。

“分类审核”是指清算审核组内设收入审核和成本审核等若干小组，对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行专业审核。

第二十五条 “难点合议”是指市县区税务局成立土地增值税清算合议工作小组，审议土地增值税清算难点问题。

第二十六条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作链条。

第二十七条 审核人员应各司其职，各负其责，按照统一的审核流程和审核指引开展清算审核，形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。

第二十八条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性，数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目规划资料，重点对项目的楼栋、道路、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等进行实地核查。

第二十九条 主管税务机关自向纳税人送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起， 在90日内(不包括补充工程造价清算资料时间和纳税人反馈意见时间)做出清算审核结论。因特殊原因不能按时完成清算的,应按以下程序报批，延期最长不能超过60日：

1.延期30日以内的，由市县区税务局分管局领导批准；

2.延期30日以上且不超过60日的，由市县区税务局长批准。

第三十条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，移交清算审核组进行审核；清算审核组在完成审核后，向主管税务机关移交审核意见和工作底稿；主管税务机关向纳税人出具审核意见《税务事项通知书》，反馈初审意见，并要求纳税人在15日内提出意见和补充资料。

第三十一条 主管税务机关对纳税人的反馈意见和补充资料进行复核，对存在争议的事项应开展集体审议。

（一）纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议，认同纳税人主张的，主管税务机关调整原处理意见；

（二）纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议，认为纳税人未能补齐关键资料且无正当理由的，主管税务机关维持原处理意见；

（三）涉及工程造价审核事项，纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议（形成书面记录），仍无法达成统一意见，市县局可聘请造价专业机构针对争议问题进行核实确认。

第三十二条 主管税务机关应在收到纳税人反馈意见后30日内出具清算审核结论，同时下达补（退）税《税务事项通知书》，通知纳税人办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。

土地增值税清算税款缴纳期限为主管税务机关送达补缴税款《税务事项通知书》的次月15日内。

第三十三条 纳税人对税务机关清算结论不服的，按照要求缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可依法向人民法院提起行政诉讼。

第三十四条 主管税务机关应加强清算项目的尾盘管理，按照有关规定督促纳税人做好土地增值税的尾盘申报，确保税款及时入库。

第六节 清算审核内容

第三十五条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第三十六条 营改增后纳税人在进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

适用增值税一般计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-应缴纳增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-增值税应纳税额。

第三十七条 土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

第三十八条 纳税人因销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期（延期）付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益，应当确认为土地增值税的计税收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，纳税人收取的违约金不属于房地产销售收入。

第三十九条 纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按纳税人在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

第四十条 纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关按下列方法和顺序确定其收入：

1.按纳税人同期、同类商品房的平均销售价格确定；

2.按纳税人近期、同类商品房的平均销售价格确定；

3.由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定。

以上所讲的同期是指当月或者当季，近期是指当季或者当年，当月、当季或者当年分别指自然月、季、年。

第四十一条 纳税人申报的整个清算项目的房地产销售均价低于统计部门公布的本地同期房地产平均销售价格10%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关按统计部门公布的本地同期的房地产平均销售价格核定其收入。

第四十二条 符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低，视为有正当理由：

（一）人民法院判定或裁定的转让价格；

（二）政府有关部门确定的转让价格；

（三）经主管税务机关认定的其他合理情形。

第四十三条 纳税人将房地产转为自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第四十四条 土地增值税清算扣除项目包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第四十五条 纳税人办理土地增值税清算所附送的建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可要求纳税人补充提供，纳税人不能提供的，主管税务机关可按照《2008-2023年海南省房地产项目工程造价参考指标》（琼国税公告2023年 号）核定扣除。

凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：

1．不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。

2．工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

3．装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

4．房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

5．大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

第四十六条 扣除项目金额的计算分摊：

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：

（一）能够明确受益对象的成本费用，直接计入该清算项目。

（二）属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按转让土地使用权的面积占总面积（占地面积法）的比例计算分摊，对于无法取得项目占地面积的未清算分期项目，可按规划设计指标测算的计容面积分摊。

（三）属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按各清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊，对于无法取得可售面积的未清算分期项目，可按规划设计指标测算的计容面积分摊。

（四）同一个清算项目中，同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，其成本费用按各类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。

（五）同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。

第四十七条 在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求：

（一）经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。本办法所称合法有效凭证，一般是指：

1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的涉税行为应当开具发票的，以开具的发票为合法有效凭证。

通过购买或接受投资方式取得土地使用权的，转让方足额缴纳土地增值税，受让方取得契税完税凭证的，契税完税凭证可视同合法有效凭证。

2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。

4.发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据管理范围，实在无法取得正式发票（行政事业性收据）的客观条件下，结合实际情况，以合同（协议）、收据、收款证明等相关材料作为企业入账凭证，如：支付给个人的青苗补偿费，结合相关证明材料，收款人的收款收据即可确认为合法凭证。

5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

（三）纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（四）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

（六）纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。

（七）纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。

第四十八条 除本办法第四十七条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：

（一）取得土地使用权所支付的金额

1.对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。

2.同一个清算项目, 应将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

3.纳税人在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府或政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与取得本清算项目的土地使用权有直接关联的，按规定补缴契税后，可以计入本项目扣除项目金额。其他红线外支出不予扣除。

以上所指的政府有关部门是指市、县（区）级政府土地主管部门，证明文件包括通知、批复、会议纪要等。

4. 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款合法有效凭据的，可参照同期同类基准地价核定。如无法获取同期同类基准地价的，可向自然资源规划部门获取土地价款。对通过政府出让方式取得土地使用权的，未能提供取得土地使用权所支付的地价款原始凭据，但能提供政府相关部门的文件、协议、合同或相应合法有效凭据，并已缴清受让环节相关税费的，计征土地增值税时，其实际支付的地价款可结合土地出让合同或其他证明材料上记载的金额予以确认。

5. 对《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）生效后，以土地（房地产）投入非房地产开发企业并在投资环节享受了暂免征收土地增值税优惠政策的，被投资方取得土地（房地产）后转让出售或用于房地产开发的，其土地成本应按最初投资方取得土地的原始成本进行认定。

6. 对根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）和《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）的有关规定，在改制重组时享受暂不征收土地增值税的，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

7.纳税人因政府规划等原因重新置换取得的房地产开发用地，按政府置换后土地出让合同明确的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为 “取得土地使用权所支付的金额”扣除。

8. 纳税人为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

“招拍挂”是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的“招拍挂”佣金可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为“取得土地使用权所支付的金额”在土地增值税清算时据实扣除。

9.土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，纳税人取得财政非税收入票据的，计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除，纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不予扣除。

（二）土地征用及拆迁补偿费

1.纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，其扣除金额根据双方签订的补偿协议、清册、收付款凭据等相关资料确定。

2.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）项规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

3.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）项的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

4. 货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

5.纳税人购入已建成的不动产后将地上房产拆除后再次开发房地产，如会计核算时未对不动产计提折旧的，原有不动产的购入成本及缴纳的契税、拆除原有房产发生的拆迁费用可分别在取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费中扣除。

（三）前期工程费

1.纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。

2.纳税人在项目规划报建时按政府规定缴纳的相关费用允许扣除。

3.纳税人发生的未形成最终成果设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不允许扣除。

（四）建筑安装工程费

1.纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。

2. 纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。。

3.纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与施工方登记的建安项目开票信息保持一致。

4.营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

5.纳税人销售已装修的房屋，发生的合理装修费用可以计入房地产开发成本。

（1）纳税人收取的装修费符合下列条件之一的，应一律作为销售收入，并扣除相应的装修成本：

①在销售合同中明确了房价中包含装修费的；

②销售发票中包含装修费的；

③签订销售合同时捆绑签订装修合同的；

上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

（2）纳税人销售已装修的房屋，随房屋一同出售的家电、家具，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。除此以外的家电、家具收入，若在销售合同中一并计入销售收入，能够提供购进发票的，准予作为“新建房及配套设施的成本”予以扣除，但不作为计入房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目的计算基数。

日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出不允许扣除。

( 3 )纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其发生的设计费用、建造费用、装修费用等相关支出不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

6.纳税人实际发生的营销设施建造支出，按下列原则进行处理：

（1）纳税人在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

（2）纳税人在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。

（3）纳税人租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、展厅等营销设施的，支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

（4）纳税人将房地产开发项目中的开发产品或公共配套设施装修后作为售楼部等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

7.纳税人因设计变更发生的建筑安装工程费，已依法办理变更手续的，按规定计算扣除。纳税人自行改变设计方案、违章建设、重复建设发生的建筑安装工程费不允许扣除。

8.纳税人发生的合理的工程监理费允许计算扣除。

（六）公共配套设施费

1. 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，按照以下原则之一确认：

①政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；

②经人民法院裁决属于全体业主共有；

③商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，并且相关公共配套设施移交给业主委员会。

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立，无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明，以及在清算项目内显著位置和海南省主流媒体刊登公告的相关证明材料。

商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，或注明有关公共配套设施归出卖人所有，清算前又明确或变更公共配套设施权属归全体业主共有的，纳税人应与不少于已售房产户数三分之二的业主签订补充协议，确认公共配套设施权归全体业主共有。

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

2.纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照规定计算分摊清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

3.纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。

4.在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于全体项目共同受益的公共配套设施费，只在未完成清算的分期项目之间计算分摊，已完成清算的分期项目不再参与计算分摊。

5.纳税人依法配建（人防部门规划）的人防工程，其建造发生的成本费用允许扣除。人防工程建筑面积的确认，按人防部门竣工验收意见书或规划意见书标注的面积确认。

纳税人按规定向建设部门缴纳的人防工程异地建设费，取得合法有效票据的，予以扣除。

纳税人转让有产权的地下车库，应计入项目可售建筑面积，按规定确认房地产销售收入，其发生的开发成本可以计算扣除；纳税人在销售合同中约定无产权的地下车库属于其所有，以及转让或出租无产权的地下车库使用权的，其收入不计入清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用。其他无产权的建筑物等比照执行。

无产权的地下车库，其建筑面积按照竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本费用按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的房地产开发成本中计算。

（七）开发间接费用

开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。

开发间接费与纳税人的期间费用，应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用按比例扣除。

第四十九条 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

（一）房地产开发费用

1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

提供金融机构证明是指纳税人向具有贷款资质的金融机构借款，且能提供借款合同、利息结算单据或发票、商业银行同类同期贷款利率等证明的行为。委托贷款、统借统还贷款、信托贷款发生的利息支出，不得据实扣除。

2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。

3.纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条前两项所述两种办法。

4.清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

5.纳税人向金融机构支付的财务咨询费、手续费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

6.在工程建设过程中发生的房屋测绘费、招标代理服务费，造价审核费、前期物业费、劳务派遣费、差旅费、开荒保洁费、在土地增值税清算时计入房地产开发费用。

（二）税金及附加

纳税人实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加，地方教育费附加，允许据实扣除。营改增后，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，地方教育费附加，涉及到多个开发项目应分摊的，按各项目不含增值税收入的占比计算分摊。

（三）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除项目金额时不允许扣除代收费用。

第五十条 税务机关在审核收入和扣除项目金额时，应重点关注关联企业交易是否符合独立交易原则，按照公允价值和营业常规进行业务往来。

第七章 核定征收

第五十一条 在土地增值税清算过程中，纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围，纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。

第五十二条 对符合清算条件的房地产开发项目按核定征收方式进行土地增值税清算时，清算审核组根据主管税务机关日常管理过程中获取的开发项目收入和扣除项目数据信息，综合运用从第三方获取的信息，逐项核定销售收入和扣除项目金额，确定应纳的土地增值税。

（一）销售收入

根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从主管房屋销售备案的政府部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产取得的销售收入。对房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行调整。

（二）扣除项目金额

1.土地价款。根据纳税人日常申报的资料和数据，向自规部门查询该项目取得土地使用权支付的价款，确定土地价款。无法获得土地价款相关数据的，可参照同期同类基准地价核定。如无法获取同期同类基准地价的，可向自然资源规划部门获取土地价款。

2.房地产开发成本。房地产开发成本存在下列情形之一的，税务机关适用清算项目开工至竣工期间所对应年度的“工程造价参考指标”数值，对房地产开发成本予以核定。

（1）纳税人办理土地增值税清算所附送的建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应下达《税务事项通知书》，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用第三方专业机构意见，经主管税务机关会同清算审核组集体审议后，认为事实不清、证据不足的，参照“工程造价参考指标”据以计算扣除，并发出核定征收的《税务事项通知书》。

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费和开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关根据纳税人报送的清算资料进行审核确认。纳税人无法提供资料的，不予以确认。

（2）清算申报的工程造价高于“工程造价参考指标”规定的房地产项目工程造价参考标准，又无正当理由的。

税务机关对工程造价委托第三方鉴定的，以鉴定意见作为是否有合理理由的判断依据。

3.房地产开发费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额之和的10%以内计算扣除。

4.与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目的金额按照规定计算确认。

（三）根据上述方法确认销售收入和扣除项目金额后，区分普通住宅、非普通住宅和其它类型房地产，分别计算增值额和增值率，确定应缴及应补缴的土地增值税。

第五十三条 本办法第四十五条第二款第二项第一点所说“凭证资料不符合清算要求或不实”是指存在下列情形之一：

（一）不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的；

（二）工程结算项目建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的造价高于当地“工程造价参考指标”无正当理由的；

（三）桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的；

（四）房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用的造价高于当地“工程造价参考指标”的；

（五）大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

第五十四条 对符合核定征收土地增值税条件的纳税人，主管税务机关向纳税人出具告知核定事项的《税务事项通知书》，清算审核组开展土地增值税核定征收核查，核定应纳税额，形成核定征收报告。

主管税务机关应当自收到核定征收报告起30日内向纳税人出具核定征收结论，同时下达补（退）税《税务事项通知书》，通知纳税人办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。

第八章 附 则

第五十五条 清算审核组完成审核后，将清算审核意见及底稿等全部清算资料（含申报和审核资料的纸质及电子版）移交主管税务机关。主管税务机关在清算结束后，应按照档案管理的要求，将清算资料移送档案管理部门存档。

第五十六条 市县区税务局可根据本办法，结合本单位实际，制定实施办法。

第五十七条 本办法所称的主管税务机关是指管辖房地产项目的区税务局、税务分局、税务所。

第五十八条 本办法由国家税务总局海南省税务局解释。

第五十九条 本办法自2023年x月1日起施行。2023年x月1日前未受理清算的项目，按本办法的相关规定处理。《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（海南省地方税务局2023年第8号）、《海南省地方税务局关于调整土地增值税清算核定征收工作流程的通知》（琼地税函〔2017〕215号）和《国家税务总局海南省税务局关于明确土地增值税清算工作流程的通知》（琼税发〔2019〕21号）同时废止。

附件：

1.土地增值税清算审核底稿

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【第7篇】土地增值税核定征收税收文件

土地增值税对房地产企业来说是税负最重的一个税种，很多企业就想到土地增值税的核定征收，什么情况下企业可以进行核定征收？

按照国税发2006 187号文件第七条规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

国家层面上仅有上述文件规定了核定征收的范围和条件，但是具体办理的程序和方法文件中并没有规定。前段时间广东省率先发布了《广东省税务局土地增值税清算管理规程》，在这个文件里重申了核定征收的范围、程序和方法。

《广东省税务局土地增值税清算管理规程》延续了国税发2006 187号文核定征收规定，明确主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。同时对核定情形的判定、上一级税务机关核准及核定决议、备案等进行详细说明。

该文件中规定符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书，对房地产项目开展核定征收核查，根据不同情形，采取参照同期同类型房地产销售价格、向国土部门查询项目土地成本、根据清算项目相关的建筑面积、实体体积、占地面积等工程量指标并参照当地扣除项目金额标准等方式，核定计算收入和扣除项目金额，经主管税务机关集体审议，报上一级税务机关备案，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

按照上述方式仍然无法计算征收的，可采取核定征收率方式征收土地增值税，核定征收率不得低于5%。但在实务操作过程中，住宅的土地增值税核定征收率不得低于5%，非住宅的土地增值税核定征收率不得低于7%-8%。

因此，根据以上税法规定，企业符合条件的，土地增值税是可以核定征收的。但企业具体采取哪种方式，要根据企业的测算结果而定。如果测算结果高于土地增值税的最低核定征收率，企业可采取核定征收；如果测算结果低于土地增值税的最低核定征收率，作为房地产开发企业一定要做好项目资料储备，通过合理筹划，进行查账征收来降低土地增值税负。

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【第8篇】土地款抵扣增值税

在最近的土地增值税清算工作中，笔者发现，有许多纳税人和税务人员对于土地增值税核算方法十分陌生，不能准确计算应纳税额。这对纳税人来说，严重影响了纳税人申报质量，给自己带来一定的税收风险；同时，对税务机关来说，也造成管理上的漏洞，不利于纳税人公平竞争，不能给纳税人创造良好的营商环境。为此，笔者对近年来国家出台的土地增值税新政进行了归类整理，用5个案例，从不同角度、全方位来解析土地增值税核算方法，供读者参考。

一、纳税人能提供发票，但不能确认评估价格

案例1：a公司系某市非房地产企业，属于增值税小规模纳税人。2023年5月，转让一处2023年5月购入的仓库，取得转让总收入800万元，其外购时增值税普通发票上注明价税合计金额380万元，但是现在不能确认评估价格。那么，a公司上述业务需要缴纳多少土地增值税？

根据目前税法相关规定，a公司土地增值税计算过程如下。

（一）增值税

分析：根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称43号文）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

同时，《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第14号）明确规定：小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。因此，a公司转让该仓库应纳增值税为20万元[（800－380）÷1.05×5%]，转让仓库土地增值税应税收入为780万元（800－20）。

（二）印花税＝800×5÷1000×50%＝2（万元）。

分析：根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定，自2023年1月1日至2023年12月31日止，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（三）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝20×（7%＋3%＋1.5%）×50%＝1.15（万元）。

（四）土地增值税扣除项目金额＝2＋1.15＋380×（1＋5×5%）＝478.15（万元）。

分析：根据《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但是能提供购房发票的，《土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算。

1.提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

2.提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

3.提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

增值额＝780－478.15＝301.85（万元）。

增值率＝301.85÷478.15×100%＝63%。

应缴纳土地增值税＝301.85×40%－478.15×5%＝96.8325（万元）。

分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%。

二、增值税小规模纳税人开发土地

案例2：b公司系某县房地产企业，属于增值税小规模纳税人。自2023年1月开始，购买一宗土地，开发某住宅小区，支付地价款80万元，缴纳契税3.2万元。同时，在建设过程中还支付工程款124万元，增值税10万元。2023年5月竣工全部对外销售，取得售房款472.5万元。已知b公司开发此小区发生管理费用和销售费用20万元，发生借款利息费用30万元（未超过同期银行贷款利率，能准确按项目分摊）。那么，b公司开发此小区应缴纳多少土地增值税？根据税法相关规定，b公司土地增值税核算情况如下。

（一）增值税＝472.5÷1.05×5%＝22.5（万元）。

分析：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文）规定，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

（二）印花税＝472.5×5÷10000×50%＝0.118125（万元）。

分析：根据《关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船税、印花税等相关税费。因此，b公司缴纳的印花税不像以前那样在管理费用中核算，属于“与转让房地产有关的税金”，和其他扣除项目一并扣除。

（三）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝22.5×（5%＋3%＋1.5%）×50%＝1.06875（万元）。

（四）土地成本＝80＋3.2＝83.2（万元）。

分析：根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号，以下简称220号文）规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

（五）开发成本＝124＋10＝134（万元）。

分析：根据43号文规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

（六）开发费用＝30＋（83.2＋134）×5%＝40.86（万元）。

（七）加计扣除＝（83.2＋134）×20%＝43.44（万元）。

（八）扣除项目合计＝0.118125＋1.06875＋83.2＋134＋40.86＋43.44＝302.686875（万元）。

（九）增值率＝（472.5－22.5－302.686875）÷302.686875×100%＝49%。

（十）应缴纳土地增值税＝（472.5－22.5－302.686875）×30%≈44.193938（万元）。

分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额＝增值额×30%。

三、纳税人取得土地后，未开发直接转让

案例3：c公司系某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2023年8月购入一宗土地，准备开发房地产，支付地价款2000万元，并取得了省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。后由于各种原因，c公司未能开发房地产项目，在购买土地使用权期间，还缴纳了土地闲置费80万元。2023年5月，该公司将该土地转让给某公司，转让价3270万元。那么，c公司转让该土地应缴纳多少土地增值税？

根据税法相关规定，c公司土地增值税核算情况如下。

（一）增值税＝3270÷1.09×9%＝270（万元）。

（二）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝270×（7%＋3%＋1.5%）＝31.05（万元）。

（三）印花税＝3270×5÷10000＝1.635（万元）。

（四）土地成本＝2000万元。

分析：根据220号文规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

（五）扣除项目合计＝31.05＋1.635＋2000＝2032.685（万元）。

（六）增值率＝（3270－270－2032.685）÷2032.685×100%＝48%。

（七）应缴纳土地增值税＝（3270－270－2032.685）×30%＝290.1945（万元）。

四、纳税人同时开发住宅和写字楼

案例4：d公司系某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2023年12月购入一宗土地，开发建造普通标准住宅和写字楼，面积各占50%，共支付土地出让金800万元，缴纳契税32万元，《建筑工程施工许可证》上注明开工日期为2023年3月，公司选择简易计税方法缴纳增值税。2023年12月至2023年5月，发生下列经济业务：普通标准住宅开发成本380万元，不包括未抵扣的进项税额10万元；写字楼开发成本700万元，不包括未抵扣的进项税额15万元。分摊到普通标准住宅利息支出40万元，包括逾期贷款罚息4万元；写字楼利息无法准确划分（当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税时的扣除比例为10%）。2023年1月全部竣工验收，截至2023年5月，公司将普通标准住宅全部出售，取得含税收入1388万元，其中包括代收的住宅专项维修资金44万元。2023年5月将写字楼全部对外投资，共同承担经营风险，写字楼正常对外销售含税价1680万元。那么，d公司土地增值税清算时，应该缴纳多少土地增值税？

根据目前税法规定，d公司土地增值税清算情况如下。

（一）普通住宅楼土地增值税清算

1.应纳增值税＝（1388－44）÷1.05×5%＝64（万元）。

分析：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）第八条和第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。同时，36号文还规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，属于不征收增值税项目。

2.城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝64×（7%＋3%＋1.5%）＝7.36（万元）。

3.印花税＝（1388－44）×5÷10000＝0.672（万元）。

4.土地成本＝（800＋32）×50%＝416（万元）。

5.开发成本＝380＋10＝390（万元）。

分析：根据43号文规定，增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。同时，根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但是不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

6.开发费用＝（40－4）＋（416＋390）×5%＝76.3（万元）。

7.加计扣除＝（416＋390）×20%＝161.2（万元）。

8.扣除项目合计＝7.36＋0.672＋416＋390＋76.3＋161.2＝1051.532（万元）。

9.增值率＝（1388－44－64－1051.532）÷1051.532×100%≈22%。

分析：根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此，该公司销售普通标准住宅业务不能免征土地增值税。

10.应缴纳土地增值税＝（1388－44－64－1051.532）×30%＝68.5404（万元）。

（二）写字楼土地增值税清算

1.应纳增值税＝1680÷1.05×5%＝80（万元）。

分析：根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

2.城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝80×（7%＋3%＋1.5%）＝9.2（万元）。

3.印花税＝1680×5÷10000＝0.84（万元）。

4.土地成本＝（800＋32）×50%＝416（万元）。

5.开发成本＝700＋15＝715（万元）。

6.开发费用＝（416＋715）×10%＝113.1（万元）。

7.加计扣除＝（416＋715）×20%＝226.2（万元）。

8.扣除项目合计＝9.2＋0.84＋416＋715＋113.1＋226.2＝1480.34（万元）。

9.增值率＝（1680－80－1480.34）÷1480.34×100%＝8%。

10.应缴纳土地增值税＝（1680－80－1480.34）×30%＝35.898（万元）。

五、纳税人销售住宅并出租

案例5：e公司系某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2023年1月购入一宗土地，开始建造普通住宅楼销售，2023年12月份竣工，可供销售建筑面积22000平方米。截至2023年5月，该住宅楼已经销售17600平方米，取得含税销售收入9810万元；其余4400平方米用于对外出租，取得含税租金收入1981万元。同时，在开发过程中，该公司凭发票共申报抵扣进项税额580万元，其中已经销售住宅楼部分应分摊进项税额460万元，出租房产部分应分摊进项税额120万元。另外，该公司已预缴土地增值税500万元。2023年1月至2023年5月，e公司发生下列经济业务：（1）支付政府部门土地使用权价款1800万元；（2）向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用107.5万元；（3）支付建筑安装工程费2000万元（其中100万元属于未开具发票的质量保证金），耕地占用税80万元，环卫绿化工程费用60万元；（4）发生管理费用450万元，销售费用280万元，利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税时的扣除比例为8%。那么，该房地产开发企业土地增值税清算时，应该缴纳多少土地增值税？

根据目前税法相关规定，e公司土地增值税清算有关情况如下。

（一）销售房地产应纳增值税＝[9810－（1800＋107.5）×17600÷22000]÷1.09×9%－460＝224（万元）。

分析：根据36号文第一条第（三）项第10点和《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。其中，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。同时，《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）第五条规定：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

（二）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝224×（7%＋3%＋1.5%）＝25.76（万元）。

（三）印花税＝9810×5÷10000=4.905（万元）。

（四）土地成本＝（1800＋107.5）×17600÷22000＝1526（万元）。

分析：根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（五）开发成本＝（2000－100＋80＋60）×17600÷22000＝1632（万元）。

分析：根据220号文规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

（六）开发费用＝（1526＋1632）×8%＝252.64（万元）。

（七）加计扣除＝（1526＋1632）×20%＝631.6（万元）。

（八）扣除项目合计＝25.76＋4.905＋1526＋1632＋252.64＋631.6＝4072.905（万元）。

（九）增值率＝（9810÷1.09－4072.905）÷4072.905×100%=121%。

（十）应缴纳土地增值税＝（9810÷1.09－4072.905）×50%－4072.905×15%＝1852.61175（万元）。

分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%。

（十一）应补缴土地增值税＝1852.61175－500＝1352.61175（万元）。

最后，值得一提的是，根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）精神，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

我们仍以案例5为例，说明未清算的房地产土地增值税计算问题。案例中清算时的单位建筑面积成本费用为0.231415057万元/平方米（4072.905÷17600）。如果房产出租部分4400平方米以后全部对外销售，取得含税销售收入3357.2万元，那么，这部分房产在计算土地增值税时扣除额为：1018.226251万元（0.231415057×4400），增值额为2061.773749万元（3357.2÷1.09－1018.226251），增值率为202%（2061.773749÷1018.226251），剩余部分房产应纳土地增值税为880.6850616万元（2061.773749×60%－1018.226251×35%）。

作者王海涛，作者单位系国家税务总局十堰市武当山旅游经济特区税务局。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第9篇】二手商铺土地增值税

幸福里百科词条：商铺是专门用来进行商品交易实现产品市场流通的场所，商业中心都离不开大大小小的商铺，商铺买卖双方在进行交易的时候也要缴纳好相应的税费，那么商铺买卖需要交哪些税费？

一、门面房需要交哪些税费

买家支付：

1、房地产交易手续费：5元／平方米为普通住宅，非普通住宅为11元／平方米．

2、房屋登记费：550元／本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。

3、权证印花税：5元／本。

4、印花税：0．05％

5、契税：交易价（或评估价）3％。

卖家支付：

1、卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：房地产交易手续费3元／平方米。

2、印花税：房屋产价的0．05％。

3、土地增值税：可提供上手购房发票的，土地增值税＝［转让收入－上手发票价（每年加计5％）－有关税金］适用税率。不能提供上手购房发票的，土地增值税＝（转让收入－转让收入90％）30％。

4、个人所得税：据实征收为（转让收入－房产原值－合理费用）20％，核定征收为转让收入7．5％20％。

转让收入－房产原值－合理费用相当于个人净收入。

5、营业税及附加税：可提供上手购房发票的，为（转让收入－上手发票价）5．5％。不能提供上手发票的，为转让收入5．5％；税费为差额的5．56％。

6、土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35％计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10％；办公用途用房按其网格点基准地价的30％计收。

7、土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3％征收。

二、二手门面房的交易税费怎么算

因为一手商铺很多在开盘时即被预定，因此很多人选择购买二手门面，二手门面只要对方产权清晰就没问题，且一般来说二手门面周边客流更成熟。但如果贷款的话，二手门面也属于商业地产，因此相对住宅来说首付要高一些，最少要五成或以上。最重要的是二手门面涉及到交易税费，需要按以下规定缴纳相关税费：

（1）增值税：非住宅类房产缴纳税率5.55%，由卖方缴纳。

（2）个人所得税：非住宅类房产缴纳个人所得税为税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳。

（3）印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。

（4）契税：非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%，由买方缴纳。

（5）测绘费:1.36元/平米，总额=1.36元/平米*实际测绘面积。

（6）二手房交易手续费总额：非住宅10元/平米*实际测绘面积。

（7）登记费：工本费80元，共有权证:20元。

注：以上内容来源于网络综合整理 具体政策以各地信息为准。

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【第10篇】如何有效降低土地增值税降低土地增值税方法

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如何有效降低土地增值税，主要有四点基本思路：

a、增加扣除成本费用；

b、获得更低的计税税档；

c、选择更节税的申报和分摊方式；

d、延伸产业链，通过关联公司，实现利润分流。

01临界点筹划

在普通住宅的售价制定中，如果，计算增值率在20%附近，我们可以考虑适当调低售价，使增值率低于20%，从而享受免征土增。

土地增值税暂行条例》第8条的规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。 免征土地增值税。增值税率超过20%的，应就其全部增值额累进征收土增。

#例如，某地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取如下不同的销售价格：

第一种方案，销售价格为19500元/平，扣除项目金额共计16500元/平，增值额为3000元/平，增值率18.2％，未超过20％，免征土增税；

第二种方案，销售价格为20000元/平，扣除项目金额共计16500元/平，增值额为3500元，增值率21.2％，超过20％，未超过50％。按30％税率增收土增，应缴土地增值税1050元/平；

显然，第一种方案，由于增值额没有超过扣除项目金额的20％，享受了免征土地增值税的优惠，最终不单实现了更好的利润，也更利于去化。

02合理选用利息支出

根据税法规定，对于企业的利息支出，可以分两种方式确定扣除：

第一种，据实扣除法：

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率，其允许扣除费用：出具证明的利息+(取得土地使用权费用+开发成本)×5%

第二种，10%比例扣除法：

纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除费用：(取得土地使用权支付费用+开发成本)×10%。

企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时，如果预计利息费用较高，主要靠负债筹资，一般采取据实扣除法；如果融资成本较低，一般采取比例扣除法。

#例如，企业开发一处房产，为取得土地使用权支付1000万元，开发成本1200万元，可计算分摊的利息支出为200万元，不超过商业银行同期同类贷款利率。第一种，不提供金融机构证明，可扣除费用：（1000＋1200）×10%＝220（万元）；第二种，提供金融机构证明，可扣除费用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（万元）。

显然，此情况下，采取据实扣除法更利于节税。

除正常的金融渠道贷款外，与控股股东或其他企业的资金往来，最好能通过委托贷款等形式，取得金融机构的合法票据，这样在利息支出扣除时就能掌握主动，降低增值额。

03做大成本，调低税档

在二手项目股权并购中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。这种项目，我们可以采取提高开发成本，降低税档。

在项目定位上，尽量提升产品定位、拔高设计，提升小区景观、和配套设施建设，把毛坯房变成装修房，从而提高成本，增加产品竞争力，稀释增值率。

#举个简单粗暴的例子，同样赚3000块每平，2万的售价对1.7万的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5万的售价对1.2万的扣除成本，就是25%的增值率。通过做高成本的同时，做高售价，尽管利润空间没变，但是增值率降低，从而降低税档。

04期间费用转移到房地产成本

在计算房地产开发企业发生的期间费用时，除利息支出外，都不是按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。

按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。

但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。

企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体地产项目中去。例如，总部某处室领导兼任某地产项目的负责人，那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土增税扣除项目金额，从而达到节税目的。

05分流利润，打造上下游产业链

对民营房地产企业来说，土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链，多造“壳公司”，将利润向上下游延伸，比如成立建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等公司。

要做好税务筹划，就需要将简单问题复杂化。否则，如只在一间公司内部做筹划，筹划的空间、手段、效果都会有限。

一方面，将利润分流到关联公司，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果；另一方面，分流利润的外围公司利用财政奖励和优惠政策，降低整体税负。

这些公司有的可能在税负较低的地区，如组建的园林公司位于高新科技园区，属于国家重点扶持的高新技术企业，其企业所得税税率可适用15%的优惠税率；有的可能享受相应的税收优惠政策，如组建广告公司或咨询管理类公司，利用其所得税免税政策，将手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费向其输出；有的可能有亏损的情况，如收购一个当年亏损严重的公司，进行企业所得税的抵免。

这种操作，我们可以从许多上市房企的年报披露中，可窥一斑。

06建房方式筹划法

利用代建房：

2023年的时候，不少房企朋友希望我介绍身边有购买总部需求的客户。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式，由于产权没有转移，就不涉及到土增。当然，这种事情可遇不可求。

利用合作建房：

我国税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。

这样，只有在房企建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。

07合并申报不同税率项目

年初的时候，有群友问新芽，为什么他们公司要合并申报一期二期项目。其实，不只是合并申报不同期项目，合并或独立申报同一楼盘高层、洋房等不同利润的产品项目也是常见的税筹方式。

#举个简单的例子，登山哥公司，2023年同时开发了两个项目。项目a，售价1亿，可扣除费用4000万；项目b，售价1.5亿，可扣除费用1亿。

选择分别核算：

a项目，增值率，6000÷4000=150%，土增税，6000×50%-4000×15%=2400万。

b项目，增值率，5000÷10000=50%，土增税，5000×30%=1500万。

合计土增，a+b=3900万。

选择合并核算：

总售价，2.5亿；合计可扣除费用，1.4亿；增值率，78.6%；土增税，1.1×40%-1.4×5%=3700万。

如不考虑其它税费，此项目，合并计算土增减少200万。

在合并不同房地产项目共同申报时应注意，“普通住宅”和非普通住宅项目，应分别核算增值额。一般情况下，土增税需要按项目单独清算，如需合并项目清算的，首先在立项时就要有所筹划，否则到后期就有困难。

08

合理选定成本分摊方法

一些公共开发成本，需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等。不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响。比如，某地税务局考虑到商铺的层高较大，规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算。

在进行土地增值税清算时，预先进行多种测算，清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果，选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本，可以有效实现节税。

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全国房地产报建管理师”职业培训学习

【第11篇】土地增值税优惠政策

企业改制重组有关土地增值税优惠政策

财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告

财政部 税务总局公告2023年第21号

为支持企业改制重组，优化市场环境，现就继续执行有关土地增值税政策公告如下：

一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

六、改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。

七、纳税人享受上述税收政策，应按税务机关规定办理。

八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

九、本公告执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。

财 政 部 税务总局

2023年5月31日

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财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知

财税〔2018〕57 号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局，新疆生产建设兵团财政局：

为支持企业改制重组，优化市场环境，现将继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：

一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。

七、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。

八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

九、本通知执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

财政部 税务总局

2023年5月16日

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财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知

财税〔2015〕5号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发〔2014〕14号），现将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知如下：

一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。

七、企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。

八、本通知执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条、第三条，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条同时废止。

财政部 国家税务总局

2023年2月2日

【第12篇】土地增值税的会计处理

房产企业的账务处理在会计这个行业来说还是属于比较繁琐的一种，那今天就和大家分享房产企业土地增值税的一些会计处理业务问题，希望可以帮到你。

房地产企业土地增值税利息扣除

一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：'三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照'取得土地使用权所支付的金额'与'房地产开发成本'金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按'取得土地使用权所支付的金额'与'房地产开发成本'金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

房地产企业土地增值税利息扣除条件

一、在计算土地增值税时，对利息支出的扣除，税法采取了比较宽松的处理方法：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出分两种情况确定扣除：

1、凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。超过货款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。

在这种情况下：

房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）x扣除比例（5％以下）+允许扣除的利息费用

2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并人房地产开发费用中一并计算扣除。

在这种情况下：

房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本金额）x扣除比例（10％以下）

以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。

二、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号 ）第三条第（一）款规定，财务费用中的利息支出 ，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除 ，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

房地产企业土地增值税扣除项目计算

一、对于新建房地产转让

1、取得土地使用权所支付的金额；

2、房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3、房地产开发费用——销售费用、管理费用、财务费用；

4、与转让房地产有关的税金；

5、财政部规定的其他扣除项目。

二、对于存量房地产转让

1、房屋及建筑物的评估价格；

评估价格=重置成本*成新度折扣率

2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；

3、转让环节缴纳的税金。

【第13篇】土地增值税清算的难点

随着我国城市化进程的推进，房地产业逐渐成为我国重要的经济产业。土地增值税在房地产企业税负中占有重要的比重。本文在分析房地产企业土地增值税清算的重要性基础上，探讨了房地产开发企业土地增值税清算中的重点和难点，并提出了提升房地产开发企业土地增值税清算水平的策略。

土地增值税在房地产企业税负中占有重要比重，各省市的土地增值税清算政策执行不统一，进而给房地产开发企业的土地增值税清算带来很大的税收风险。如何正确处理土地增值税清算中存在的问题，提升房地产企业土地增值税清算的水平，降低企业税负，成为房地产企业健康发展中亟待解决的问题。

房地产开发企业土地增值税清算中的重点和难点

目前，各省市土地增值税清算没有统一的政策文件，具体实施细则存在差异。在土地增值税清算过程中容易在以下事项中出现问题，如果企业对清算政策掌握不准确，财务核算不规范容易给企业带来税收风险。

（一）清算单位划分

确定清算单位是土地增值税清算的第一步。各省市对“国家有关部门”的认定存在差异。存在以发改委立项为清算单位，以《建设工程规划许可证》为清算单位，以在税务局填报的《土地增值税项目登记表》中的“开发项目”为清算单位，以《建设用地规划许可证》为清算单位等多种不同依据划分清算单位的情况。另外如果房地产项目是分期开发的，还应以期为单位确定清算单位。在清算过程中，清算单位的划分不同会造成计算结果差距很大，不同清算单位之间正增值与负增值不能相互抵消，负增值不能退税，避免由于清算单位划分过细造成巨额负增值浪费。如清算单位划分不合理势必将加大清算的难度和工作量。

（二）确定清算时点

国家税务总局对项目清算时点作了明确规定，分成纳税人应进行土地增值税清算和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算两种情形。房地产企业普遍采取“能拖就拖”的延后清算方法对待土地增值税清算工作。房地产项目受开发时间、产品类型、销售市场、盈利水平等因素影响，土地增值率存在较大差异。企业应对项目的实际增值率跟进更新测算，对实际增值率低于当地土地增值税预缴率的项目，主动申请土地增值税清算，以免发生预缴额大于清算额的情况，造成资金占压及退税风险。对于实际增值率高于预缴率的项目可以推迟清算至税务局发出《清算通知书》之后。

（三）住宅标准认定

现行政策规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，普通住宅增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。因此划分普通住宅和非普通住宅的标准、标准认定时点以及是否进行划分三个方面在纳税筹划时就显得很重要。

第一，认定标准各地不尽相同，有的以容积率加单套建筑面积为认定标准，有的以单套建筑面积加销售单价为认定标准；第二，标准认定时点不尽相同，有的采取项目竣工备案日为认定时点，有的采取销售合同备案日为认定时点；第三，划分普通住宅和非普通住宅不是必须的，企业未做普通住宅和非普通住宅的划分视同放弃享受这项税收优惠的权利，很多企业对这点的认识存在误区。企业享受还是放弃这项税收优惠政策需要经过测算来判定。通过测算如果普通住宅部分负增值，企业可将普通住宅和非普通住宅合并计算增值税从而达到降低税负的目的。通过测算如果需要享受这项优惠政策，企业应充分了解当地普通住宅认定标准和认定时间的相关规定，与公司其他相关部分做好沟通，满足相关规定，充分享受税收优惠政策，减轻企业税负。

注：对于可否合并我认为是当然之意，区分普通和其他本来就是为了给纳税人享受优惠的，但执行中很多地方往往变成了必须分开，严格按三分法，我认为二分或者纳税人选择放弃普通住宅优惠而一分是最合理的。

这块最优秀的当属安徽办法：安徽省土地增值税清算管理办法，水平很高，亮点很多。

对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

（四）成本合理分摊

1.土地成本分摊。土地成本是土地增值税两大扣除项目之一，正确合理的土地成本分摊是土地增值税有效管理的基本前提，不同的土地成本分摊方法对土地增值税额影响较大。土地成本分摊应遵循“不同用途不同价、不同年限不同价、不同规划条件不同价”的分摊原则。税务部门往往为简化要求房地产企业采用占地面积法或建筑面积法对土地成本进行分摊。房地产企业应结合项目特点，针对土地成本在不同清算单位之间，以及同一清算单位内部不同类型产品之间合理分摊。达到平衡税负的目的。比如，在同一清算单位内，如果容积率相差悬殊，不同类型产品间可采用“按占地面积法分摊”；同类型产品间可采用“按计容建筑面积法分摊”。

注：更牛的方式是直接在土地出让或勾地时，直接明确不同业态土地成本，比如增值率高的单方住宅土地成本高一些，商业等自持的低一些，基本把项目税筹做了百分之八九十了。甚至有地产公司期后取得国土的评估或认定，也有税局认可的。

2.地下车位成本分摊。地下车位的成本分摊是房地产企业土地增值税清算中的重难点之一。土地增值税清算相关法规中未对地下车位的成本分摊做出明确规定。地下车位利用地下基础设施建造，主要成本是服务于地上建筑，而服务于车辆停放功能的成本较低。不应按测量报告中的地上建筑面积与地下建筑面积平均分摊成本。地下车位不分摊土地成本，只分摊建筑安装成本，其他成本与地下车位的关联性小，不应分摊给地下车位。

3.公共配套成本分摊。公共配套设施是指建造在项目红线内的公益设施，建成后需要办理移交手续，不能有偿转让，初始产权为开发商所有。同一地块分期开发清算，按规划要求配建的公共配套设施同时服务于各清算单位，需要在各清算单位合理分摊成本。开发企业如果选择在某一期集中建造，将公共配套设施成本集中在当期清算中扣除，会造成各期清算成本扣除不均，增值率在各期同类产品间上下波动，造成税负升高，进而给企业带来较大经济损失。因此在受益项目各期内合理分配公共设施成本至关重要。房地产企业在各分期内，依据当期开发的产品类型、可售面积等因素，合理规划公共配套设施建设规模和节奏，提升公共设施成本分摊合理性，避免公共配套设施不合理分摊引发的高税负问题。

（五）票据合规

在土地增值税清算实践中，房地产开发企业取得合法有效的扣除凭证是一项基础且重要的工作，由于财务人员的专业素质不同，对取得合规票据的重视程度不够，造成清算时有相当数额的成本费用未取得合法有效凭证。造成可扣除成本减少，增加企业税负。具体应从以下几个方面强化这项工作。第一，订立合同时就取得发票做明确规定，特别应注意约定在工程办理结算后，施工方应提供包含质保金金额在内的全部发票。第二，日常支付工程款前，需要在税务网站对施工方提供的发票进行真伪查询，保证发票真实有效。第三，检查发票填写是否规范，尤其对工程发票备注栏里是否填写服务发生地点和项目名称进行检查。避免由于发票不合规造成成本不能扣除。

提升房地产开发企业土地增值税清算水平的策略

土地增值税清算中会遇到很多问题，这些问题解决的好坏会影响清算结果，从而影响企业的盈利水平和长远发展。因此针对这项系统工作，房地产开发企业应对清算问题的策略也应是系统的，不能简单地采取“头疼医头、脚疼医脚”的权宜之计，应从以下几个方面系统地提高企业应对土地增值税清算的能力。

（一）提前筹划土地增值税清算

土地增值税清算是一项系统性工作，税务筹划需贯穿房地产开发全过程。财务人员应从开发的前端积极参与，在充分掌握土地增值税清算相应政策的前提下，从地价分配、发改委固定资产立项、选择清算时机、划分清算单位、利息规划、处理公共配套设施产权、项目发票管理等方面提出管理建议和要求，积极准备清算资料和数据，落实各个基础环节。有序开展土地增值税的清算工作，合理降低房地产企业土地增值税税负。同时也应注意税收筹划必须在合法的基础上，通过优化开发流程，提高开发管理水平合理又合法的少交税款并延长纳税期限，不能以引起税务风险为代价，盲目筹划。

（二）加强政策法规学习

国家为规范土地增值税清算发布了一系列政策法规，各省市也结合本地区实际出台若干规定和通知。这就要求财务人员随时了解和学习清算的各项条文和规定。组织企业内部相关部门的人员进行系统学习，对政策法规吃透并充分吸收。随时修订开发过程中需要进行税务筹划的关键点，有效降低税务风险。

（三）加强成本管理

房地产开发企业应重视工程、成本、销售、财务人员的综合素质培养，加强各部门沟通和协作能力。推行合同签订内容和流程的标准化，规范成本归集标准，优化成本核算办法，完善成本费用原始凭据的收集整理。加强成本管理，夯实基础工作，为土地增值税清算奠定基础。

（四）规范财务核算

财务部门是土地增值税清算的执行部门，财务部门应不断提升自身的专业水平、制定详细的财务管理制度和财务核算制度，提高财务核算的准确性，建立完善财务审核制度。加大信息化手段，通过财务管理系统化、流程化、标准化做到销售收入核算清晰，成本费用归集、分摊真实合理。土地增值税清算是一项系统工作，过程中需要准备大量的证明材料和基础数据，并且材料证明繁琐、数据计算复杂。如果财务基础核算不扎实，提供的材料证明不全面，基础数据不准确，必将导致收入成本错配，进而增加企业税负。

（五）借助中介机构优势

由于土地增值税清算工作内容繁杂，涉及专业知识多，工作量大，单靠企业自身的力量难以保质保量的完成。中介机构在政策掌握和核算规范上有专业的优势，房地产企业应与中介机构保持良好的信息沟通，通过聘请中介机构进行税务咨询或进行清算鉴证工作，弥补企业土地增值税清算方面的短板。充分发挥中介机构的专业力量和智力资源，提高土地增值税清算质量。

综上所述，土地增值税在房地产企业税负中占有重要比重。房地产企业应正确认识土地增值税清算中存在的重难点，内部加强政策法规学习，加强成本管理，规范财务核算，做好土地增值税清算提前筹划，从而合理降低税负，促进企业健康稳定发展。

作者：刘利新

【第14篇】土地增值税和契税

营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据分别是：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

【第15篇】土地款抵扣增值税票据

一、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

二、纳税人应进行土地增值税清算的情形：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

三、一手房交易的相关例题

1.宏达房地产开发公司为一般纳税人，位于吉林市，公司于2023年5月－2023年3月开发“翰林官邸”住宅项目，发生相关业务如下：

（1）2023年5月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载地价款20000万元，另支付相关登记、过户费10万元，并规定2023年8月1日之前动工开发。由于公司资金短缺，于2023年9月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。

（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计3000万元，其中公共配套设施费用包含小区内可以有偿转让的卫生站支出80万元。该卫生站尚未转让。

（3）2023年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程不含税总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价款的95%，剩余5%作为质量保证金留存一年，建筑企业按照实际支付价款开具了发票。

（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出800万元（不能提供金融机构的贷款证明），其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元。

（5）2023年4月开始销售，可售总建筑面积为45000平方米，截至2023年12月底销售建筑面积为40500平方米，取得不含税收入40500万元。

（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②所在省人民政府规定，房地产开发费用的扣除比例为8%，其他房地产开发费用扣除比例为4%）

假设不考虑增值税进项税额，根据上述资料，回答下列问题：

（1）根据题目的相关信息，下列表述正确的有（abc）。

a、税务机关可于2023年12月份要求宏达房地产开发公司进行土地增值税清算

b、公司缴纳的土地闲置费不可以在计算土地增值税时扣除

c、宏达房地产开发公司计算土地增值税时，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除

d、质量保证金可以作为开发成本扣除

e、印花税可以作为转让环节的税金扣除（房地产开发企业出售新建房地产项目，印花税不作为转让环节的税金扣除）

（2）土地增值税清算时可扣除的土地成本金额为（a）万元。

a、18909=40500÷45000×[20000×（1+5%）+10]

b、20909

c、18900

d、21010

（3）土地增值税清算时可扣除的开发成本为（b）万元。

a、5912.50

b、5321.25=（3000-80+3150×95%）×90%

c、5535.00

d、5766.50

房地产成本中的公共配套设施费，不包括能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出

（4）土地增值税清算时可扣除的开发费用为（d）万元。

a、1744.58

b、1649.22

c、1769.22

d、1938.42=（18909+5321.25）×8%

（5）土地增值税清算时，允许扣除的转让环节的相关税费为（a）万元。

a、437.40=40500×9%×（7%+3%+2%）

b、364.50

c、457.65

d、384.75

（6）土地增值税清算时应缴纳的土地增值税为（c）万元。

a、2046.55

b、3752.51

c、2714.36

d、4041.23

扣除项目金额=18909+5321.42+1938.42+437.4+（18909+5321.25）×20%=31452.12

增值额=40500-31452.12=9047.88

增值率=9047.88÷31452.12=28.77%，适用税率为30%

应纳土地增值税=9047.88×30%=2714.36

2.某市区房地产开发公司为一般纳税人，2023年发生相关业务如下：

（1）2023年通过竞拍获得一宗国有土地使用权，支付土地价款4000万元，取得财政票据。由于公司资金短缺，于2023年5月才开始动工，将土地的3/4用于开发建造商品房。因超过期限1年未进行开发建设，支付土地闲置费100万元；

（2）发生开发成本共3050万元；

（3）发生销售费用、管理费用共1200万元，全部使用自有资金，没有利息支出；

（4）2023年该商品房竣工验收，9月到12月间，房地产开发公司将该楼盘全部出售并交付业主，取得含税收入14000万元。

（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②开发费用扣除比例为5%；③当期可以抵扣的进项税额共600万元）

要求：根据上述资料，回答下列问题：

（1）该房地产开发公司转让商品房计算土地增值税时可扣除的取得土地使用权所支付的金额为（a）万元。

a.3150.00=4000×（1+5%）×3/4

b.3250.00

c.3000.00

d.4200.00

（2）该房地产开发公司转让商品房计算土地增值税时可扣除的开发费用为（b）万元。

a.352.50

b.310.00=（3150+3050）×5%

c.302.50

d.362.50

（3）该房地产开发公司转让商品房应缴纳增值税为（d）万元。

a.672.73

b.523.81

c.400.00

d.308.26=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）×9%-600

注意：在计算增值税进行价税分离的时候含税收入扣除土地出让金并没有扣除契税

（4）该房地产开发公司在计算土地增值税时，可扣除转让环节税金（c）万元。

a.40.00

b.48.00

c.36.99=308.26×（5%+7%）

d.57.00

（5）在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计（c）万元。

a.6558.00

b.6565.00

c.7786.99=3150+3050+310+36.99+（3150+3050）×20%

d.7798.00

（6）该房地产开发公司应缴纳土地增值税（c）万元。

a.1842.69

b.1845.63

c.1732.55

d.2532.75

不含税收入=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）=13091.74

增值额=13091.74-7786.99=5304.75

增值率=5304.75÷7786.99=68.12%，适用税率40%，速算扣除系数5%

应纳土地增值税=5304.75×40%-7786.99×5%=1732.55

3.某商贸公司为增值税一般纳税人，2023年3月转让其位于县城的一栋办公楼，取得含税收入4000万元，2023年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付地价款800万元，支付契税24万元，发生建造成本800万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为2000万元。

其他相关资料：该公司选择简易计税方法计算增值税，产权转移书据印花税税率0.5‰，该办公楼成新度折扣率为60%。考虑地方教育附加。

根据上述资料，回答下列问题：

（1）计算土地增值税时，准予扣除的评估价格为（b）万元。

a、1000

b、1200=2000×60%

c、1600

d、2000

（2）计算土地增值税时，可扣除转让环节的税金为（b）万元。

a、19.05

b、21.05=2+19.05

c、22.86

d、24.86

增值税=4000÷（1+5%）×5%=190.48

附加费=190.48×（5%+3%+2%）=19.05

印花税=4000×0.5‰=2

（3）计算土地增值税时，可扣除项目金额合计为（b）万元。

a、2043.05

b、2045.05=1200+800+24+21.05

c、2046.86

d、2048.86

（4）该商贸公司应缴纳的土地增值税为（b）万元。

a、601.82

b、603.54

c、604.44

d、679.73

不含税收入=4000÷（1+5%）=3809.52

增值额=3809.52-2045.05=1764.47

增值率=1764.47÷2045.05=86.28%，适用税率为40%，扣除系数为5%

应纳土地增值税=1764.47×40%-2045.05×5%=603.54