【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税的印花税范本，希望您能喜欢。
【第1篇】土地增值税的印花税
计算土地增值税时，地价款中不包含印花税。
如果是房地产开发企业，印花税属于管理费用，全部费用合并一起在房地产费用中按比例扣除（按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%或10%扣除），其他纳税人在与转让房地产有关的税金中扣除。
政策依据：
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题：细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
土地出让合同的印花税可以入成本吗？
计入管理费用的，《企业会计准则第6号——无形资产（2006）》第十二条规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
根据《企业会计制度》6403营业税金及附加规定，房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。企业交纳印花税的会计处理，一般分为两种情况：
1、如果企业上交的印花税税额或购买的印花税票数额较小，可以直接列入管理费用。上交印花税或购买印花税票时，借记“管理费用-印花税”科目，贷记“银行存款”或“现金”科目;
2、如果企业上交的印花税税额较大，先记入待摊费用，然后再转入管理费用。上交印花税时，借记“待摊费用”科目，贷记“银行存款”等科目;分期摊销印花税时，借记“管理费用一印花税”科目，贷记“待摊费用”科目。
土地出让金如何征收印花税？
按照《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则以及相关文件的规定，从2006年12月27日起，纳税人签订《国有土地出让合同》支付土地出让金应按照“产权转移书据”税目，按照万分之五的税率征收印花税。
《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条下列凭证为应纳税凭证：产权转移书据；第三条纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定，依照本条例所附《印花税税目税率表》执行。
看到这里，大家应该都知道本文主要围绕土地成本包含印花税吗、土地出让合同的印花税可以入成本吗、土地出让金如何征收印花税这几个问题为大家做了分析，小编最后告诉大家，计算土地增值税时，地价款中不包含印花税。
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【第2篇】土地增值税计算公式
文|金穗源商学院
土增清算，我们分三步执行：
第一步，我们通过对土地增值税的计算流程进行分析，学习土地增值税的计算公式，如图：
第二步，细细分析每个步骤，了解每个节点的难点税收问题：
第三步，针对各个疑难，利用工具书《土地增值税清算实务》，逐一攻克。
当然，行将至远，土增清算的疑难研究，我们从未止步，《土地增值税清算实务》书籍也仅是研究路上的一块丰碑，我们将继续努力，为大家提供更多服务。
【第3篇】土地增值税申报表清算适用
土地增值税清算项目的销售额是指该项目转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称房地产)并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
土地增值税清算项目销售额审核的基本程序和方法：一是了解企业的清算项目的基本情况的，根据企业报送的相关资料，了解该项目合同、协议及执行情况等；二是了解企业会计核算情况，评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守，查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。三是掌握企业核算的程序，获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对，正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
土地增值税清算项目审核的要点之一可售建筑面积的审核。在土地增值税清算时，准确地计算项目可售建筑面积，才能正确地将项目开发成本在已售建筑面积和未售建筑面积之间分摊，才能正确地计算项目扣除项目金额、增值额和应缴土地增值税额。可售建筑面积的审核，不是把实测面积报告（有的地方叫房屋建筑面积计算成果表）上的数字简单的相加，因为有些物业，比如地下储藏室等可能没有测绘，所以拿测绘报告数字简单相加得出的结果基本上都是不正确的。可售建筑面积的审核，要结合实测面积报告、规划许可证、施工许可证等相关证件，并实施包括查看现场等必要的审核程序。
1、审核统计项目建设工程规划许可证信息。
建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，各项建设工程经城市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证后方可施工。项目所有的建筑业态，建设工程规划许可证或其附件上一般都会有记载，但实测面积报告上却不一定有体现，所以审核统计建设工程规划许可证是审核确定可售建筑面积的基础之一。
序号
证件编号
建设规模
建设项目名称
发证日期
规划建设工程明细
土地增值税清算项目建设许可证审核统计表
2、审核统计项目建设工程施工许可证信息。建筑工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。企业一般在取得建设工程规划许可证之后才能办理建设工程施工许可证。
土地增值税清算项目建设施工许可证审核统计表
序号
证件编号
建设项目名称
建设规模
发证日期
合同工期
施工合同金额、工期
面积、用途(商业、住宅、物业、地下室）
3、审核统计商品房预售许可证。
商品房预售许可证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，没有取得商品房预售许可证不得对外销售。审核商品房预售许可证的主要目的是了解开发项目哪些物业已批准对外销售。
土地增值税清算项目预售许可证审核统计表
序号
项目名称
预售许可证编号
预售建筑总面积
批准预售日期
备注
4、结合实测面积报告，填写可售建筑面积表。实测面积报告是由经批准的单位出具的，是进行产权登记的依据。
楼号
住宅
商铺
阁楼
储藏室
地下机动车库
地下非机动车库
地下附属用房
地下人防
公厕
物业用房
社区用房
建筑面积
可售建筑面积
实测面积报告上列示的建筑面积，按实测面积报告上的数字填入表中相关栏目；实测面积报告上没有列示的，按规划许可证或施工许可证记载的面积填写。
比如：1#楼实测面积报告上记载商业809.88平方米，住宅12001.35平方米，物业用房302.98平方米。这时，应该先把上述三个建筑面积分别填入项目实测面积及可售面积审核汇总表相应栏目。再将实测面积报告与规划许可证及施工许可证比较，发现1#楼实测面积报告比规划许可证和施工许可证少了地下建筑面积520平方米，这个520平方米是什么业态，可否销售，从相关证件上无法判断，就需要通过实地审核确认。一般来讲，在土地增值税清算时，地下非机动车库、人防工程、物业用房、社区用房 、公厕、核心筒等作为不可销售面积，住宅、机动车库（车位）、储藏室、阁楼等作为可销售面积。
配套建设的幼儿园，各地规定不一样，有的地方规定必须无偿移交给政府部门，有的地方没有明确，尽管不能办理产权证，但不影响企业对外销售。不可销售建筑面积需要移交给相关部门或单位的，企业需提供移交的证明材料，比如物业用房、社区用房、人防工程等的移交。有的地方对于不可销售面积还要求到房地产管理部门登记公共配套设施，有点地方则无此要求。不可销售建筑面积如果销售了，在计算土地增值税时应作为可销售建筑面积。
土地增值税清算项目审核的要点之二销售额的审核。在销售面积确定基础上，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。审核的主要内容包括：1、审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。2、确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。3、审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。4审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。5审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。6、审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。7、审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。8审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。9、审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。10、审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。11、对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用审核，应区分不同情形分别处理：代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
【第4篇】土地增值税走核定税率
核定征收，指的是由税务机关根据纳税人情况，在正常生产经营条件下，对其生产的应税产品查实核定产量和销售额，然后依照税法规定的税率征收税款的征收方式。
1.政策依据
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十四条规定，在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
2.政策解析
通过对以上政策的分析，当房地产企业在开发房地产项目时，出现账簿混乱、凭证残缺不全等原因，将会被核定征收土地增值税。
但是，单纯转让土地、转让旧房等行为需要缴纳土地增值税的，大部分情况不得核定征收。
如：根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2023年第10号)第一条第(四)项规定，所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主(建筑物占总售价的30%以内)的行为。
【第5篇】预交土地增值税
导读：本文讲述的是关于预缴土地增值税计算方法是怎样的的有关问题，为了方便大家更好的学习，小编将预交土地增值税的计算公式在下文中为大家整理出来了，感兴趣的可以接着往下看看。
预缴土地增值税计算方法是怎样的?
房地产开发企业在收到预收款时：
1、一般计税方法下：
预交土地增值税=预收款/(1+11%)*土地增值税预征率
2、简易计税方法下：
预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
土地增值税预征的计征依据是什么?
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率))，预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。
然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”
针对预缴土地增值税计算方法是怎样的的这一问题，文中已作出详细的解答，相关的计算公式小编已在文中为打击列举出来了，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，详情请关注会计学堂网。
【第6篇】土地增值税筹划案例
二、土地增值税的税收筹划常见具体方法
根据上述分析，土地增值税的税收筹划需要考虑的因素比较多，下面介绍几种常见的筹划方法。在介绍的同时，从根源角度做一些分析，探讨这些方法的具体适用。我们在工作实践中，可以根据具体税收政策的规定，结合每个企业实际情况进行落地。一般来说，土地增值税的筹划有以下几个常用方法。
第一种方法是控制增值率。当我们控制增值率了，土地增值税的税负就能够控制，所以我们要尽量控制增值率。增值率是收入总额减扣除项目金额再除以扣除项目金额，进一步简化，可以得到收入总额比上扣除项目金额再减1，所以真正影响的是两个因素。从而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如说通过控制房价来控制企业的收入，企业稍微降点价，控制一下收入总额。收入控制了，增值税就得到控制了。这时候可能房地产企业适用的土地增值税的税率就下降了一档，而下降一档是整整下降了总额的10%。如果当前适用的税率是50%，可能你稍微控制收入就变成了40%，这样一来房地产企业的土地增值税的税负当然就明显下降了。控制增值率的第二个策略，就在在项目的土地增值税清算之前，考虑对扣除项目金额进行增补和调整。这里用的是增补和调整的概念，主要是指以合理合法的方式进行增补和调整。本来企业真实发生了的应扣除金额，但之前没把它计算进来，现在经查补，把合理的扣除项目计算进来，那房地产企业就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能导致企业土增税的适用税率降低。还有一个办法就是调整，调整什么呢?调整企业的项目金额，成功调增扣除项目金额也极有可能使得企业的土地增值税的税负下降。这是从增值率的角度来分析的。当然，实践中是两个策略同时灵活运用的，很多时候，如果我们既能适当降低收入，又能增加扣除项目金额，那企业的增值率下降得更快，这样对增值率的控制的效果当然就更明显。
第二种方法是精装修。精装修能让房地产企业合理地加大开发成本的投入比例，而开发成本在土地增值税清算时可以加计扣除。根据现行税收政策，房地产企业可以按照土地成本和开发成本总和的20%作为加计扣除。也就是说，企业发生了1000万元的精装修，实际上可以扣除的金额是1200万元，所以精装修项目可以合理地降低土地增值税的税负。这一点对于房地产企业来说是很利好的消息。而且，在增值税的控制上，精装修取得的增值税进项是可以用于抵扣的进项，所以精装修是房地产企业常常用到的税收筹划重要工具。
第三个方法就是享受免税优惠。在房地产企业有一个很特别的税收优惠政策，就是普通标准住宅的增值率不超过20%可以免征土地增值税。从这个角度来看，房地产企业在开发普通标准住宅的时候可以尽量控制好增值率。适用控制增值率，表面上收入是减少了，但收入减少一些并不等于最后的税后利润少赚了，有可能因为土地增值税免了使得企业的税后利润反而增加了。这里需要特别说明的是，大家要特别注意普通标准住宅的认定标准。该标准一般有三个条件：第一个条件是容积率不低于1，如果容积率低于1，你的项目有很多别墅项目，容积率比较小，那可能就不能享受这个优惠政策了。第二个条件是高出市场价值的部分不高于20%，就是与正常的市场价格相比不高出20%的售价。如果售价比较高的话，说明项目的品质比较好，可能就是豪宅了，而不是普通标准住宅了。第三个条件就是房子的面积，不是在120平的基础上浮20%。理论上很简单，但各地在执行标准上却有偏差，计算方法在不同地方的税务机关出现了差别。有些地方认为上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方认为上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在执法标准方面有时候会出现偏差。所以有些地方就规定普通标准住宅就是不高于140平，超过的就一律认定为非普通标准住宅。还出现过这一个事件，某省一开始的政策是所有的开发房产的平均的每套面积不超过140平，就认定为普通标准住宅，这个政策还是相当宽松的。后来省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照单套面积作为认定标准，企业只要有一套超过140平，那就一律视为非普通标准住宅。这样一来就把很多已经开发项目的房地产企业给坑了，因为这些企业有些房子超过了140平标准，有些房子是90平甚至是50平，但最后统一全部按照非普通标准住宅对待，不能享受土地增值税的免税政策。
第四种方法就是开发费用的处理。房地产企业的开发费用主要是期间费用，包括利息费用、管理费用和销售费用，其中利息费用主要是指财务费用。这三大费用加起来就构成了房地产企业的开发费用，即期间费用。在房地产开发过程中，在土地增值税开发费用的认定有两种方法。第一种方法是开发费用=利息支出+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%，第二种方法是开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%。众所周知，如果房地产企业的开发费用认定的越多，那增值率就会越低，增值额也就越低，那最后企业需要交的土地增值税就越少，所以企业都希望开发费用认定越多越好。那究竟是第一种方法好，还是第二种方法好呢?我们看一下两种标准所需要具备的条件。第一种方法，企业的利息支出必须要有银行的合规的利息发票、利息单据，就是必须能取得合规的凭证票据，如果不能取得这样的凭证票据，那企业是不能作为利息支出进行列支的。第二种方法中，企业不需要提供利息支出的票据，就是说企业拿不出这些利息发票、利息单据，那就统一按照企业取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%作为开发费用。分析到这里，大家可以自行算算账，两种方法的差别在哪里?其实也不复杂，就是房地产企业如果能够取得并提供的单据凭证，能够取得土地使用权支付金额加上房地产开发成本的总和的10%，那企业以第一种方法计算期间费用就划算。一般而言，在实践活动中，房地产公司能取得的合规的利息支出基本很少，因为现在国家政策下的银行不对房地产行业，开发贷是受到国家政策限制的，房地产企业一般拿不到直接的银行贷款，基本都是二手的、信托之类的，利率一般比较高，基本都超过银行的利息标准，所以一般都是不符合扣除标准的。所以，房地产企业一般按照第二种方法来计算，即是按照土地成本和开发成本总和的10%来认定，并计算到企业的土地增值税的扣除项目。小结一下，开发费用的核算其实基本上跟利息支出没啥实质关系，企业借多少钱一般不会实质影响扣除项目金额，土地增值税的多少基本上与企业实际发生利息费用的多少没直接法律关系。
第五种方法是土地增值税清算组合方式的选择。房地产土地增值税税收筹划的其中一个方法，就是在清算时选择不同的清算方式组合。当前税务机关认可的清算方式一般有两种。第一种叫两分法，就是普通标准住宅作为一类单独进行清算，非普通标准住宅、商业和其他作为另一类进行清算，就是清算过程中将产品分成两类分别进行计算土地增值税，我们称之为两分法。第二种叫三分法，是指普通标准住宅作为一类、非普通标准住宅作为一类、商业及其他作为一类。两分法、三分法有哪些差别呢?由于房地产公司开发存在不同业态，增值率的情况不一样，甚至还有一些成本收入倒挂的情况，在这种情况下我们建议企业尽量采用两分法，而不采用三分法。因为将非普通标准住宅、商业和其他与普通标准住宅混在一起计算的话，企业可以均衡一下增值率，均衡增值率就极有可能可以控制土地增值税的税负。而采用三分法有时候不好控制增值率，因为商业卖的价格一般比较高，成本费用又不能多摊，所以商业对应的增值率比较高，这块的增值率如果超过200%的话，那对应的土地增值税所适用的税率就达到了60%，这时候企业的税负压力还是比较大的。所以通常企业尽量采用两分法。当然，大家需要注意的是，有些地方的税务机关要求企业必须使用三分法，两分法他不认可，有些地方的税务机关则由企业自行决定采用两分法还是三分法。如果企业有权决定计算方法，那企业可以自行测算一下，作个比较，然后再决定使用哪种清算方式，以达到最大的经济效益。
第六种方法就是商业地产的处理策略。房地产企业的商业地产一般情况的销售价格比较高，如果是一个不那么合适的时间段，这时候如果企业仍是把它卖出去，那么就很可能在无形中给企业的税负造成明显的增加。如果企业的商业地产在某个阶段如果销售不合理的话，销售后企业的很多税负成本就会明显增加。这时候，企业可以用的策略是先不销售商业地产，企业不销售这一块的话，那就不需要交这一块的土地增值税。因为这一块土地对应的房产的产权并没有发生转移，产权没有转移的话企业就不需要缴纳土地增值税。因为在清算的时候，没有销售的部分是把它划分出来不进行清算的。有这么一个案例，某城市的房屋价格上涨，该地的一家房地产公司拟将全部的房产出售，包括旗下的全部商业地产。经过沟通得知，这个房地产企业明确已做过测算，如果把这些商业地产全部出售的话，因为之前开发的时候成本投入相对来说比较少，所以增值率就比较高，整体算下来，三大税种合计在一起的话几乎达到了整个售价的近40%。当时这些地产的售价大概3万元一平，在这3万元中就需要交1.2万的税，剩下的就1.8万不到了。这种情况下，这家公司进行了一定的税收筹划，将商业地产自持不对外销售，所以最终的增值率并不高，需要缴纳的税款也大幅度降低。然后企业将这部分商业地产转为固定资产，转固之后就有很多方式可以处理，比如定位出租经营，或者以公司重组的方式在未来把这个房产转移出去。因为这家企业有比较多的房产，最后的财务报表就将企业整个实力充分体现出来了。后来，这家企业还遇到一个比较好的时机，到了香港成功上市。对于这家房地产企业而言，商业地产处理的策略比较到位是它后来成功上市的一个重要原因。当然，如果没有上市，那房地产企业以后再卖的时候，实际上也有很多种处理方式，比如采用资产行重组，采用合并分立、采用股权转让等方式灵活处理，又比如把公司的一部分股权转让给其他合作方，共同持有商业地产，甚至是共同经营，其他合作伙伴把钱投进来，共同做一个实业。这些都给企业提供了多种多样的经营形式和空间。大家需要清楚一个很重要的观点，就是资产的产权不转移的话，是不需要交土地增值税的，所以企业在税收管理过程中，应尽量减少产权的变更，这是一个很重要的点。你只要发生了产权变更，只要是不符合条件，那你就没有什么优惠政策了，没有什么免税政策了，就一定要交税了。这是我们需要特别树立的一个重要观点。
第七种方法是利用税收洼地的总包来进行操作。现在我们国内还是有很多特殊的地区，出于招商的需要，出于发展经济的需要，就给了一些优惠政策，一般称之为税收洼地。税收洼地是可以使用的，但是需要使用得比较得当，要存在真实的交易或业务，采用得当的操作一般税务机关还是会认可的。对于房地产企业，可以考虑利用洼地的施工企业的epc总承包，以享受洼地税收优惠或者财政的返还，最终降低企业的税收负担。
第八种方法是房地产投资、资产重组、股权转让交易、对外投资视同销售，需要进行土地增值税清算。所以房地产企业不管是土地投资、房产投资，还是重组、股权转让，都一定要事先做好规划，否则税负可能会高得比较明显，而且经常看到很多朋友很无奈，他进行重组并购或股权转让时并没有咨询专业税务律师的意见，所以当他发现另一种处理方式的税负会低很多的时候，程序已经是不可逆转了。我们都知道，在资产重组、企业合并(兼并)、分立的经济活动中，凡是涉及房地产公司的，一律缴纳土地增值税。所以，资产重组中，如果是房地产企业，那你的税负是比较高的，因为按照国家政策，只要是房地产企业就要进行重点监控，因为国家很担心房地产企业通过重组的形式，把很多的一些税收规避了。所以国家对资产重组涉及到房产土地的，就看管得比较严格。换句话说，如果你是非房地产企业，你要做资产重组，有些房产土地发生了转移，只要符合某些条件那企业是不需要交土地增值税的，这点可以提前规划，灵活运用。另外，通过股权转让交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值税的税负。股权转让，并不是房产土地的产权转移，严格来讲是不需要交土地增值税的。但国家税务总局也出现过这样的一个文件，认为你卖一个公司，在这个公司里面主要是房产土地，而且你是百分百的产权都卖了，那就认为你形式上是股权转让，实质上是行使了土地房产转让的真实业务，也应当缴纳土地增值税。从法律角度来分析，这种观点也符合税法的实质重于形式的原则。就当前的实际情况而言，有些地方执行得比较宽松，股权转让涉及到房产土地的并没要求交土地增值税，但有的地方执行得比较严格，要求这种情况要交土地增值税。
【第7篇】土地增值税的计算方法
导读：对于土地增值税利息支出扣除规定说明，本篇文章给您带来的是土地增值税和企业所得税税前扣除的差异。同时，关于土地增值税的计算方法，共有四种情况您也需要学习一下。
土地增值税计算方法及利息支出扣除规定说明
答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“ 八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。”
企业所得税可以据实扣除期间费用（管理费用、营业费用、财务费用），而作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用不是按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。
比如：银行罚息、超过贷款期限的利息、上浮利率产生的利息在土地增值税扣除项目中是不允许扣除的，而企业所得税可以在税前扣除。
而对于土地增值税计算方法，主要是以下几点：
1、按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。
2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。
3、增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。
4、按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
看完了上述分析，对于土地增值税的利息支出扣除规定，相信您应该有一定的了解了。欢迎关注。
【第8篇】土地增值税暂行条例实施细则
一、土地增值税相关政策文件（全在这里了）
土地增值税文件汇集（1994-2019）
中华人民共和国土地增值税暂行条例
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
国税函发〔1995〕110号（土地增值税宣传提纲）
国税发〔2006〕187号（房地产开发企业土地增值税清算）
国税发〔2009〕91号(《土地增值税清算管理规程》)
税总函〔2016〕309号（修订土地增值税纳税申报表）
安徽省税务局公告2023年第21号（修改安徽省土地增值税清算管理办法）
二、思维导图
（一）纳税人
土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。
要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。
（二）征税对象
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》 规定的扣除项目金额后的余额。
（三）税率
土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4 个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100 ％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200 ％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％ 的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
（四）收入的确认
1.收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，不仅仅指货币收入。
房地产评估的计税事项是什么？
在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：
（1） 出售旧房及建筑物的；
（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（3）提供扣除项目金额不实的；
（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
2.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
3.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
（五）扣除额
1.取得土地使用权所支付的金额。
2.房地产开发成本
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
3.房地产开发费用
指销售费用、管理费用、财务费用。
（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。
（2）凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。
计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
4.旧房及建筑物的评估价格。
指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
5.与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。
6.财政部规定的其他扣除项目
（1）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
（2）代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
（六）主要减免税政策
1.销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。
对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
2.个人销售住房免征土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。
3.政府搬迁免征土地增值税的情形
因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
4.单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。
5.转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
6.企业兼并重组暂不征收土地增值税
根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。
7.合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
8.被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。
9.资产管理公司处置房地产免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。
10.根据《财政部、税务总局、海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号 ）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。
根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。
11.根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
（七）征收管理
1.转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：
（1）纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7 日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。
（2）税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。
注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。
（3）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
2.对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。
预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
3.清算
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知 》 （国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。
三、案例分析
类型一：房地产开发企业转让房产
2023年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。
（一）收入2000万元
（二）扣除
1.取得土地使用权所支付的金额=400（万元）
2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700（万元）
3.房地产开发费用=80（万元），其中：
（1）利息支出=500*5%=25（万元）
（2）其他=(400+700)*5%=55（万元）（管理费用和销售费用不能据实扣除）
4.税金=110（万元）
5.加计扣除=1100*20%=220（万元）
扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510（万元）
（三）增值额=2000-1510=490（万元）
（四）税率
增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50% 故适用税率为30%
（五）税额
应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147（万元）
土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）
类型二：非房地产企业转让不动产
某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:
1.计算评估价格。其公式为: 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.汇集扣除项目金额。 3.计算增值率。 4.依据增值率确定适用税率。 5.依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
（1）评估价格=600×70%=420（万元）
（2）允许扣除的税金27.5（万元）
（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）
（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）
（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%
（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）
类型三：个人转让商铺之发票扣除法
王某2023年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2023年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）
解析：（一）计税收入
1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（万元）
2.计税收入
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
计税收入=1000-28.57=971.43（万元）。
（二）可扣除房产原值
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
可扣除房产原值=400+400×6×5%=520（万元）
（三）与转让房地产相关的税金
1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43（万元）；
2.购买时缴纳的契税12（万元）。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；
3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43（万元）；
（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43（万元）。
（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436（万元）；
（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%
（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63（万元）。
类型四：土地增值税清算后销售或有偿转让
甲房地产开发公司开发a项目的可售总面积为45000㎡，截止2023年11月底销售面积为40500㎡，取得不含增值税收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500㎡房屋未销售。2023年11月主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。2023年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入4320万元。计算甲公司清算后销售业务应纳土地增值税。
解析：纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
1.打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500＝0.72（万元）
2.公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：
（1）扣除项目＝0.72×4500＝3240（万元）
（2）增值额＝4320－3240＝1080（万元）
（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%
（4）应纳土地增值税＝1080×30%＝324（万元）
【第9篇】土地投资交增值税税率
提问：
a公司名下有土地及厂房（有不动产权证），现在a公司和b公司一起成立c公司；a公司以土地和厂房，评估作价入股c公司；b以现金入股c公司；c公司成立后，b公司收购a公司名下2名股东的股份，请问，a公司、a公司的2名股东、b公司及c公司各需缴纳哪些税？
解析：
一、a公司以土地和厂房等非货币资产投资入股
a公司以土地和厂房等非货币资产投资入股需要确认视同销售土地房产和投资两项业务，涉及增值税及附加、土地增值税、印花税和企业所得税。
（一）增值税及附加、印花税
1.一般纳税人
一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；一般纳税人转让其2023年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
一般纳税人税率为9%，如果转让的是营改增先取得的不动产或土地使用权，可选择简易计税，征收率为5%；另需要缴纳城建税，教育费附加，地方教育附加，印花税，税率分别为7%、3%、2%、万分之五。
2.小规模纳税人
小规模纳税人月销售额不满10万(季度销售额不满30万元）可以免征增值税，城建税，教育费附加和地方教育附加。；
不论销售额是否超过10万元，增值税小规模纳税人转让不动产和土地使用权城建税，教育费附加，地方教育附加，印花税减半优惠；
小规模纳税人转让厂房征收率为5%，转产土地使用权征收率为3%。
（二）土地增值税
a公司就增值额按30%、40%、50%、60%四档超率累进税率计算缴纳土地增值税。转让土地，土地增值税的扣除项目是土地价款和合理税费，不得加计。转让房产，需要按重置成本确认扣除项目金额，计算缴纳土地增值税。
如果a投资的投资行为符合《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）的规定条件，则可以按照该文件第四条规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”
（三）企业所得税
a公司转让土地使用权和厂房应视同销售，按公允价格确认收入后，减去土地使用权和厂房的计税基础后，计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税。也可以选择按《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）规定的，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
二、a公司的两名股东将股权出售给b公司要缴纳个人所得税，税率20%。a公司两名股东和b公司还需各自按“产权转移书据”缴纳万分之五的印花税。
三、b公司以现金入股，不需要纳税。
四、c公司作为被投资方接受a公司的房产和土地入股，需要缴纳契税,税率是不动产所在地的契税税率。如果是同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之是土地、房屋权属的划转，免征契税。
c公司接受投资还需对增加的实收资本和资本公积，按万分之五税率减半征收印花税。
提问：怎样才能每天及时收到这种免费的好文章？！
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【第10篇】房地产土地增值税预缴
土地增值税，是房地产企业中最复杂的一个税种，他包含了企业的开发、建设、销售等主营业务，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率低，土地增值税税负就轻，因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。
方式一：
应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数
适用税率分为四档，分别为30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除数系数为5%，15%，35%。
房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行(一般的预征率在2%-4%，每个地方不一样)，先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)，计算收入，收入-扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率，按税率计算税额。
计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率
公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
二、土地增值税实行四级超率累进税率
计算土地增值税税额，可按增值额x适用的税率-扣除项目金额x速算扣除系数计算方式更为简单
增值额未超过扣除项目金额50% (土地增值税税额=增值额×30%)
增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%(增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%)
增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%(增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%)
增值额超过扣除项目金额200% (增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ）公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
注意事项：
1 清算申报日前，按当地规定比例预缴土增税，这点很明确，这里有个风险点要提示一下，如果实务中有些房开企业按“预收款-应预缴增值税税款”的计缴方式，一直到销售现房、交房开票时，还在按这种模式预缴土地增值税，一边增值税已按销项减进项在正常缴纳、一边还在还按以上文件的公式作预缴依据，就会多预缴土地增值税。
2、清算期间的土地增值税缴纳，清算申报日到清算审核结果出来，中间至少间隔几个月的时间：（1、继续按预征率预缴，等清算结果出来后，再按清算结果多退少补）（2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳）
3、清算后销售尾盘申报缴纳，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（1、税金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后续取得发票能否扣除的问题）（4、纳税时点问题。）
方式二：
政策：税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
根据税法规定，纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内，好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，这是一定的优势，但需要控制好增值率，不然会出现多缴税等情况。
例如：某地产公司，商品房销售收入为1.5亿，普通住宅销售为1亿，豪华住宅销售为5000万，税法规定的可扣除项目金额为1.1亿，其普通住宅的可扣除项目金额为8000万，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万，那么根据土地增值税的计算方式：
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
以下方案：
一、普通住宅和豪华住宅不分开核算。
增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%
应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。
二、普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：
普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%
应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元
豪华住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%
应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元
两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元，这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，就可减轻税负。
房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式，因此同一税种，不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，土地增值税暂行条例：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”条例虽然说：预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前，但实际操作中，土增税的预缴时点远比这个时点要晚，一直要晚到土地增值税的清算为止，所以土地增值税的缴纳，可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来进行。
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【第11篇】土地增值税计入
备注：以前土地使用税核算科目为“管理费用”，现在为“税金及附加”。
在财税实务中，对于房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税，是计入“开发成本”，还是计入“管理费用”?现行会计制度或准则和税法都没有单独明确。按当前的相关规定，土地使用税支出在会计上作为当期费用，计入“管理费用”科目；在税法上作为税金支出，在当期企业所得税税前扣除。这意味着，土地使用税支出无论是计入“开发成本”还是计入“管理费用”，对于会计利润和企业所得税额都没有实质影响，仅会构成时间性差异，但对于土地增值税却有影响。因为，如果将房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本”，必将提高20%的“加计扣除”基数，增加扣除项目金额，减少土地增值税缴纳金额，这对纳税人而言一般是有利的。
许多房地产企业基于上述考虑，在核算时将开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目中。为了保护税基，有不少地方税务局发文明确规定：“房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支，按规定予以扣除。”按此类规定，房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税不能计入开发成本。
对于房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税应计入哪个科目。目前存在两种意见：
第一种是按照部分文件的规定，计入“管理费用”，作此种规定的文件有：《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税函﹝2007﹞356号）《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函﹝2008﹞188号）《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发﹝2008﹞100号）等；
第二种是按照受益原则计入“开发成本”，此种做法最具权威性的依据是国家税务总局在2023年1月15日的网上答复：“房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分。”
笔者倾向将房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本”。
第一，房地产企业在会计核算上把房地产开发用地作为存货处理。根据《企业会计准则第1号——存货》第五条规定：“存货应当按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。”第八条规定：“存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的、使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。”据此，应将房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税比照“土地使用费”作为“土地征用费及拆迁补偿费”处理。“土地使用税”和“土地使用费”的缴纳性质基本相同，只是征收主体不同。
第二，土地使用税是财产税。财产税是对纳税人长期占有并实际用于盈利的具有固定资产性质的财产征收的一种税。只有长期占有土地并使用的单位或个人才是土地使用税的纳税义务人。在2004年以前，房地产企业开发建设期间用地经批准是可以免缴土地使用税的，直到2004年，《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发﹝2004﹞100号）明确规定：“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税”。此后，税务机关开始对房地产企业在开发建设期间的用地征税。房地产企业购买的土地是为了开发房出售地产，不是作为企业固定资产或无形资产管理使用，与企业管理没有关系，与开发产品有直接关系。因此，房地产企业缴纳的土地使用税不应计入“期间费用——管理费用”中，应按照相关性原则或受益原则计入房地产开发成本中。
作者：靳万一；单位：河南省平顶山市明审会计师事务所；来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！
【第12篇】土地增值税含税收入吗
作者 / 吴声 税务律师
对于土地增值税，许多企业界和法律界人士，未必很清楚。在股权转让、企业并购、金融及民间借贷、不良资产处置、房地产项目合作中，一旦涉及到土地增值税，如果不充分考虑，往往会吃大亏！学习、了解土地增值税的法律、法规、政策及实务操作，对于企业投资经营、法律服务，都十分重要。相信这篇文章，会让你获益匪浅！
在房地产开发的各个环节，所缴纳的税费不尽相同。其中在商品房销售环节需缴纳的税费比较多，土地增值税是一个主要税种，对企业来说负担比较重，涉及政策也比较复杂。如何确定土地增值税的纳税义务人，明确征税行为和范围；营改增后，土地增值税在应税收入、扣除项目金额、税款预征、税款清算、税收优惠政策等方面发生了一系列变化，搞清楚这些问题，对于正确适用政策，规避税收风险，降低经营成本，实现效益最大化，是很有必要的。
土地增值税的
纳税义务人和征税范围
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。具体操作中，什么行为和情况需要缴税，什么行为和情况不需要缴税，还需分别判定。
第一， 以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围。即以继承、赠与方式转让房地产，虽发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。
那么是不是只要无偿赠与就不用缴纳土地增值税了呢？
当然不是。
这里的赠与行为是有严格限制的。为了防止纳税人以赠与方式逃避税收，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）明确“赠与”是指以下情况：一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、中国红十字会等以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。以上这些赠与行为不缴纳土地增值税，除列举的上述“赠与”以外的赠与行为仍需缴纳土地增值税。
第二，只有转让国有土地使用权的行为才征收土地增值税。转让集体土地使用权的行为原则上不应当缴纳土地增值税。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。据此可以理解为，依法被征用后的土地属国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如自行转让则是违法行为。
第三，房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。因为出租虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，故不应征收土地增值税。
第四，房地产的交换属于土地增值税的征税范围。房地产企业以开发产品与被拆迁户进行房屋调换，必须缴纳土地增值税。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
第五，合作建房的土地增值税政策。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
第六，房地产抵押的土地增值税政策。《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函【2007】645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按照税法规定缴纳营业税（现改为增值税）、土地增值税和契税等相关税收。
土地增值税
应税收入的确定
土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。用公式表示是：
增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额
应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率
土地增值税实行四级超率累进税率，依据增值额与扣除项目金额的比例，确定对应的税率。增值额（相当于纯利润）占的比例越高，对应税率越高，交的税越多，税率最高达60%。
土地增值税四级超率累进税率表
从以上公式和税率表可以看出，土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量。在营改增前后，税法对这两个变量因素的规定发生了明显变化。
营改增前，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入包含营业税。营改增后，根据财税【2016】43号和税务总局公告2023年第70号的规定：纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税（注意：土地增值税和增值税是完全不同的两个税种。转让房地产既要缴纳增值税，又要缴纳土地增值税）。这里又分适用增值税一般计税方法或简易计税方法分别计算应缴纳的增值税：
（一）适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。、
销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+10%)×10%
（二）适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额,需要将含增值税收入换算成不含增值税收入，换算方法为：
土地增值税应税收入=转让房地产含税销售额/(1+5%)
适用简易计税方法纳税人，开具增值税普通发票，征收率为5%。
在实际经营中，房地产企业一般纳税人（指年应征增值税销售额超过500万元）适用一般计税方法（可抵扣进项税额），增值税税率为10%；符合条件的也可选择简易计税方法（不得抵扣进项税额），增值税征收率为5%。哪种计税方法更有利于企业就选择哪种。
一般计税方法项目与简易计税方法项目的界定原则是：国家税务总局公告2023年第18号第八条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。
在实际经营中，房地产企业一般都是“一般纳税人”（指年应征增值税销售额超过500万元）；如果房地产企业是小规模纳税人（指年应征增值税销售额未超过500万元），则适用5%的征收率缴纳增值税。
土地增值税
扣除项目的确定
扣除项目及其金额的确定对于计算转让房地产的增值额至关重要，一般分为以下六类：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）开发土地和新建房及配套设施的成本。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用。
（四）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育附加可视同税金予以扣除。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。还规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。
（五）财政部确定的其他扣除项目。
（六）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〖2016〗36号文件第三十四条、《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〖2016〗43号）第三条规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入土地增值税的扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，计入开发成本，可以作为扣除项目。这个新变化必须掌握，对于房地产企业完整准确计算扣除项目金额，进而准确核算土地增值税是十分重要的。
土地增值税的预征
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。” 各省市（区）结合本地经济发展水平和房地产市场发展状况，明确了本省市（区）房地产土地增值税的预征率，并适时动态调整。《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2023年第1号）第十三条规定：房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式。纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：
应预缴税款=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率
公式中预征率按各市的预征率执行，各市可实行差别化预征率。
《宁夏回族自治区人民政府关于印发<宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法>的通知》（宁政发[2015]43号）第七条对土地增值税预征率作了统一明确：“ 纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：(一)普通住宅为1%；（二)非普通住宅为1.5%；（三)其他类型房地产为2%”。
上面公式中应预缴的增值税如何计算呢？比如《宁夏回族自治区税务局房地产开发业增值税管理工作指引（试行）》规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。公式为：应预缴的增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
也就是说，在预征土地增值税时，要分两步计算：第一步，先计算出应预缴的增值税；第二步，再计算出应预缴的土地增值税。待工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
举例说明：2023年5月，某房地产公司当期收到预售房款3000万元，土地增值税的预征率为1%（该项目全部为普通住宅）。应预缴的土地增值税是多少呢？
假设该公司按一般计税方法缴纳增值税，当期应预缴土地增值税计算如下：第一步，在项目所在地预缴增值税=3000÷（1+10%）×3% = 81.82（万元）；第二步，应预缴土地增值税=（3000-81.82）×1% = 29.18（万元）。
小贴士：10%为一般计税方法适用的增值税税率，3%是增值税的预征率，1%是土地增值税的预征率。
读了本文，相信大家会明白，以一块评估价值2亿元的土地使用权抵押借款1.2亿元（6折放款），如果土地取得成本很低，这个贷款项目其实并不安全，因为拍卖后得扣除巨额土地增值税和其他税费后，很可能还不够偿还本金。
【第13篇】最新土地增值税预征率
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）规定：“土地增值税的核定征收：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”
关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”
以上是总局对土地增值税核定征收的纲领性文件，各省市也纷纷制定本地的核定征收率：
各地核定征收率一览表
1、广东的规定
关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）
（一）符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条以及《管理规程》第四十条规定情形，按核定方式进行清算的房地产开发项目，对主管税务机关通过向自然资源部门查询项目土地价格、参照汕尾市土地增值税扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等方式进行评估计算，无法核定土地增值税应纳税额的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率为5%，其他类型房地产核定征收率为8%。
（二）纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票、契税完税凭证的，按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。
（三）农村集体经济组织转让留用地使用权，可按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。
关于土地增值税核定征收有关问题的通知（深地税发[2009]460号）
一、征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《税收征收管理法》第三十五条规定，可以适用核定征收；
二：核定征收率普通标准住宅销售收入核定征收率为6%；
三、非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%；
四、写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%；
五、其他类型房地产销售收入核定征收率为5%
2、福建的规定
关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）
从事房地产开发的纳税人，其开发的房地产项目在清算时确实符合核定征收规定条件，经主管税务机关审核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。
关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第4号）
对纳税人从事房地产开发的，在清算时发现确实符合核定征收规定条件的，要严格确定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各县级地税局每季核定征收情况应于季后10日内报设区市地税局，设区市地税局经汇总于季后15日内上报省地税局。
关于2007年以前土地增值税清算遗留项目实行核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第4号）
对于2007年以前房地产开发企业土地增值税清算遗留项目，符合土地增值税核定征收情形之一的，分别按以下规定实行核定征收：
（一）2000年1月1日前已符合土地增值税清算条件（包括应清算和可清算条件，下同）但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1%核定征收；
（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1.5%核定征收；
（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值税清算金条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的2%核定征收；
（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。
关于调整房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第3号）
(一)住宅核定征收率1.普通标准住宅5%；2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。
(二)非住宅核定征收率除住宅以外的其他房地产项目8%。
关于土地增值税若干政策问题的公告（榕税公告[2018]1号）
对个人转让住房土地增值税核定征收率为5%对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。
关于明确个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局平潭综合实验区税务局公告2023年第1号）
个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。
关于土地增值税核定征收的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2023年第6号）
在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。核定征收率按以下规定执行。
（一）以招标、拍卖或者挂牌方式取得土地的房地产开发项目：
1．普通标准住宅不低于5%；
2．非普通标准住宅不低于6%；
3．非住宅不低于7%。
（二）以招标、拍卖或者挂牌以外方式取得土地的房地产开发项目：
1．普通标准住宅不低于6%；
2．非普通标准住宅不低于8%；
3．非住宅不低于9%。
对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率为5%。
3、重庆的规定
关于土地增值税核定征收率的公告（重庆市地方税务局公告2023年第3号）
(一)单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅(车库除外)为8%。
(二)个人纳税人转让非住宅类房产为6%。
4、江西的规定
关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）
全省土地增值税核定征收率恢复为：转让普通住宅，按5%；转让非普通住宅，按6%；转让非住宅，按8%；符合应清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。
关于进一步推动房地产及建筑业平稳健康发展的公告（国家税务总局江西省税务局公告2023年第2号）
疫情防控期间，实行土地增值税核定征收的纳税人，转让非住宅的核定征收率调整为7%；符合清算条件但未按规定办理清算手续，经税务机关穗责令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率调整为9%。
5、青海的规定
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）
普通住宅6%非普通住宅7%其他商品房10%
关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（国家税务总局青海省税务局公告2023年第8号
（一）房地产开发项目土地增值税的核定征收率普通住宅6%非普通住宅7%其他商品房10%
（二）存量房地产转让土地增值税的核定征收率纳税人转让存量房地产，对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票或契税完税证明的，主管税务机关可以依法核定征收土地增值税，计算方式为计税价格乘以核定征收率。
具体核定征收率如下：非个人纳税人：普通住宅5%非普通住宅6%其他商品房8%个人纳税人：其他商品房6%
6、安徽的规定
关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》公告（安徽省地方税务局公告2023年第6号）
在土地增值税清算过程中，纳税人应按核定征收方式对房地产项目进行清算的条件
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%。
关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）
（一）普通标准住房及保障性住房，核定征收率为5%；
（二）普通标准住房及保障性住房以外的其他类型房地产，核定征收率为6%。
关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）
阜阳市土地增值税核定征收率按下列标准执行：营业用房不低于6%；其他房地产（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号
（一）销售房地产开发项目，对擅自销毁账簿，或者拒不提供纳税资料，或者符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算等情况的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则等规定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。
（二）转让旧房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。
关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）
我市土地增值税核定征收率按下列标准执行：
（一）住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；
（二）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。
7、黑龙江的规定
关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号）
（一）各区普通标准住宅调整为3.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为4%；除上述以外的其他房地产项目为5%
（二）县（市）普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目为5%。
关于调整土地增值税核定征收率问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2023年第5号）
对于符合土地增值税核定征收条件的，各市(地)局要结合实际，区分不同房地产类型等情况，按不低于5%的标准确定具体核定征收率。
关于调整土地增值税核定征收率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第5号）
一、普通标准住宅：土地增值税核定征收率中心城区由原3%、非中心城区由原2.5%统一调整为5%。
二、非普通标准住宅：土地增值税核定征收率由原4%调整为6%。
三、其他房地产开发项目：土地增值税核定征收率由原5%调整为7%。四、旧房（商服）：土地增值税核定征收率由原1%调整为7%。
关于调整全市土地增值税核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第7号）
一、土地增值税清算核定征收率普通标准住宅调整为5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为6%；除上述以外的其他房地产项目调整为7%。
二、转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率转让旧房及建筑物适用核定征收的，按照上述清算核定征收率执行（个人转让住宅暂免征收土地增值税）。
8、浙江的规定
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告（浙江省地方税务局公告2023年第8号）
对按核定征收方式进行清算的项目，主管地税机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。关于二手房交易土地增值税核定征收率的公告（湖州市地方税务局公告2023年第1号）
单位和个人转让二手房（个人住房除外）及建筑物，应当按规定进行土地增值税清算；如确实无法按规定进行土地增值税清算的，征收机关可核定征收，核定征收率为5%。
关于对全市部分旧房及建筑物土地增值税实行核定征收的公告（国家税务总局永康市税务局）
个人转让非住宅类旧房的，按转让收入的3%核定征收土地增值税;
9、四川的规定
关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号
（一）普通住宅、保障性住房核定征收率为5%。
（二）非普通住宅核定征收率为7%。
（三）其他类型房地产核定征收率为8%,其中车位核定征收率为5%。
关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）
对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，核定征收率确定为5%。
关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）
对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率确定为5%。
关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）
（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%；
（二）非普通住宅核定征收率为6%；
（三）非住宅核定征收率为7%，其中车位核定征收率为5%。
10、河南的规定
关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2023年第10号）
房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。
（一）住宅1.普通标准住宅5%;2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。
（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。
（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。
11、湖南的规定
关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）
（一）普通标准住宅5%；
（二）非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；
（三）对既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的其销售收入应分别核算，否则一律从高核定；
（四）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税核定征收率进行征收；
（五）纳税人转让土地使用权的，或以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查帐清算。
12、湖北的规定
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（鄂地税发[2012]127号）
土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为5%、7%、9%。各市州可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、非住宅开发产品两类核定征收率上下浮动1%予以确定。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）
1、销售普通住宅核定征收率为5％；
2、销售非普通住宅核定征收率为8％；
3、销售非住宅开发产品核定征收率为10％;
4、非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。
在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算。
关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）
土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、8%。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。
关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）
销售非普通住宅核定征收率为8%，销售其他类型房地产核定征收率为10%。
关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）
土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为5%、7%、9%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为5%、6%、8%。
13、辽宁的规定
关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）
房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。
各市局应结合本地实际，在上述规定范围内，科学确定本地区土地增值税预征率的具体执行标准。同时按照省局规定标准，区分不同房产类型，制定本地区土地增值税清算核定征收率。上述标准应及时向纳税人公告，同时报省局备案。
关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2023年第1号）
转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率纳税人转让坐落于大连市行政区域的旧房及建筑物，经税务机关确认土地增值税采取核定征收方式的，核定征收率调整为5%。
14、陕西的规定
关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第3号）
个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5%。
15、贵州的规定
关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（贵州省地方税务局公告2023年第3号）
全省各地房地产开发项目土地增值税核定征收率
（一）贵阳市云岩区、南明区、金阳新区、小河区、乌当区、白云区和花溪区：
1、普通标准住宅，核定征收率为5％；
2、非普通标准住宅，核定征收率为5.5％；
3、营业用房，核定征收率为6％；
4、其他房产，核定征收率为5.5％。
（二）除上述地区之外的其他各市、县（市、区、特区）：
1、普通标准住宅，核定征收率为4.5％；
2、非普通标准住宅，核定征收率为5％；
3、营业用房，核定征收率为5.5％；
4、其他房产，核定征收率为5％。
房地产开发项目中既包括普通标准住宅、非普通标准住宅，又包括商业用房和其他房产的，纳税人应按不同的房产类型分别源核算销售收入，未分别核算或不能准确核算的，一律从高适用核定征收率。
关于转让旧房及建筑物土地增值税有关问题的公告（国家税务总局贵州省税务局公告2023年第14号）
除个人销售住房外，纳税人转让旧房及建筑物,既不提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可按转让收入（不含增值税）的5％核定征收土地增值税。
16、吉林的规定
关于调整土地增值税核定征收率的公告（吉市地税发[2010]124号）
一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率为：
（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。
（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》，告知纳税人。
二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为6%。
三、主管税务机关在本公告施行之日前受理并确定为核定征收方式进入清算阶段的房地产开发项目及旧房（非住宅）转让的，仍适用于原核定征收率。
关于土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局长白山保护开发区税务局公告2023年第6号）
一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率
（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。
（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，告知纳税人。
二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为5%。
17、宁夏的规定
关于发布《宁夏回族自治区地方税务局土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（宁夏回族自治区地方税务局公告2023年第7号）
土地增值税核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产设置核定征收率（具体核定征收率见附件）。
房地产开发项目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他类型房地产的，纳税人应按不同的房产类型分别核算，纳税人不能按照房地产类型分开核算或不能准确核算的，按其他类型房地产核定征收率计算征收土地增值税。
18、河北的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）
房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。
19、新疆的规定
关于明确土地增值税核定征收率的公告（阿勒泰地区地方税务局公告2023年第1号）
为进一步加强我地区土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作有关事项的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第9号）第二条第六款、《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第1号）第十六条的规定，结合阿勒泰地区实际，经2023年3月31日局务会议研究决定，现将我地区土地增值税核定征收率公告如下：住宅（不含别墅）核定征收率为5%；其它项目核定征收率：阿勒泰市为5.5%、其他各县为5%。
巴音郭楞蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号为进一步加强我州土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及新疆维吾尔自治区地方税务局2023年9号公告的相关规定，现将我州土地增值税核定征税率公告如下：对2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得销售（预售）许可证的房地产开发企业的开发项目以及其他项目不能按期清算的，核定征税率按下列规定执行。住宅（不含别墅）核定征收率为5%；其他项目的核定征收率：库尔勒市为6%；其他各县及开发区为5.5%。
关于明确我州土地增值税预征率和核定征收率的公告及政策解读（博尔塔拉蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号）
对符合清算条件的房地产开发项目，原则上不得核定征收土地增值税。对不能按《土地增值税暂行条例》及其相关规定计征土地增值税，确需适用核定征收土地增值税的房地产开发企业和非房地产开发企业，确定核定征收率为：（一）住宅核定征收率为5%。
（二）博乐市商住楼核定征收率为6%，其他县市为5.5%。
（三）博乐市别墅、度假村、综合商业用房核定征收率为7%，其他县市为6.5%。
（四）其它为6%。
关于土地增值税核定征收率问题的公告（哈密地区地方税务局公告2023年第1号）
根据《新疆维吾尔自治区地方税务局公告（第9号）》的相关规定，对于公告中规定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）应进行土地增值税清算而没有清算的纳税人，主管税务机关可以核定征收其土地增值税。哈密地区土地增值税核定征收率统一暂定为5%（包含别墅、保障性房住房、住宅、商住楼、度假村、综合商业用房和其他）。
关于明确土地增值税核定征收率相关问题的公告（和田地区地方税务局公告2023年第1号）
对符合核定征收土地增值税条件的其它房地产项目核定征收率统一为5%。
关于明确土地增值税核定征收率的公告（吐鲁番地区地方税务局公告2023年第1号）
住宅（不含别墅）核定征收率为5%；
商住楼核定征收率为5.5%；
综合商业用房、别墅、度假村核定征收率为7%；
其他项目（如转让土地使用权、转让公共配套设施等）核定征收率为5%。
关于进一步明确土地增值税若干政策的通告（乌鲁木齐市地税局公告2023年第2号）
（一）从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅(不含别墅)的,核定征收率为5%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为8%。
（二）非从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅（不含别墅）的,核定征收率为6%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为9%。
关于土地增值税核定征收率问题的公告（克拉玛依市地方税务局公告2023年第1号）
住宅（不含别墅）核定征收率为5%，其他项目核定征收率不得低于5%由各地自定。”之规定，现将“其他项目”没有在规定的时间内进行土地增值税清算的纳税人，土地增值税核定征收率问题公告如下：公式：其他项目的核定征收率＝其他项目平均销售单价/住宅平均销售单价*5%
20、江苏的规定
关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）
纳税人符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：
1、独栋商品住宅：8%；
2、商业、办公等生产经营类房地产：6%；
3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：5%。
纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产预征土地增值税。
21、山东的规定
关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）
1.整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%；
2.普通住房，核定征收率不低于5%；
3.非普通住房，核定征收率不低于6%；
4.别墅，核定征收率不低于7%；
5.工业用房、商业用房等其他房地产，核定征收率不低于6%；
6.地下室、车位（库）等附属设施，核定征收率不低于5%。
关于继续执行土地增值税核定征收率的公告（济宁市地方税务局）【到期失效】
济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。
关于明确全市土地增值税核定征收率的公告（济宁市税务局公告2023年第1号）
济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。
关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）
（一）对符合核定征收条件的房地产开发企业，土地增值税核定征收率为5%；
（二）对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的纳税人，土地增值税核定征收率为5%；
（三）对单独转让国有土地使用权，无法确定取得土地使用权时所支付的土地价款的纳税人，土地增值税核定征收率不低于5%。
关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）
纳税人销售新建普通标准住宅，核定征收率为 5%；销售新建非普通标准住宅、其他房地产，核定征收率为7%。个人转让旧房及建筑物，核定征收率为 5%；非个人转让旧房及建筑物，核定征收率为7%。转让国有土地使用权，核定征收率为 7%。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）
（一）销售房地产开发项目的，普通住宅、非普通住宅和其他房产的核定征收率不低于5%；（二）转让旧房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）
对符合核定征收清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按照“一项一核”的原则，根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后，分项目确定核定征收率，计算土地增值税。
22、广西的规定
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）
符合核定征收条件的纳税人出售或转让房产，分别按房产类型确定土地增值税核定征收率。
1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。
2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。
3.商铺和其他房产按不低于７%的核定征收率征收。
纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按不低于10%的核定征收率征收。
关于修订土地增值税核定征收率的公告（钦州市税务局公告2023年第1号）
一、除个人外的其他纳税人转让普通住宅土地增值税核定征收率为５%。
二、除个人外的其他纳税人转让非普通住宅土地增值税核定征收率为6%。
三、个人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为５%，其他纳税人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为7%。
四、纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按10%核定征收率征收。
23、内蒙古的规定
关于土地增值税核定征收问题的公告（内蒙古自治区地方税务局公告2023年第10号）
土地增值税核定征收率分为三个档次：
转让普通标准住宅为5%，转让非普通标准住宅为6%，转让非住宅为7%。
由于我区各地房地产行业利润差异较大，各盟市地税机关根据实际情况，核定征收率可以上浮或下调1-2%，但原则上不得低于5%。
24、山西的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）
（一）普通标准住宅：5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅：6%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目：7%。
关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）
第十条第一款修改为:“在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收，按核定征收方式对房地产项目进行土地增值税清算。核定征收率按类型分别暂定为：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他类型房地产7%。纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产类型进行核定征收土地增值税。同时对有下列第（二）项和第（四）项行为之一发生的，按最高核定征收率进行核定征收土地增值税。”
关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）
二、土地增值税核定征收率：
（一）普通标准住宅5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅6%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目7%。
25、北京的规定
关于明确土地增值税有关问题的公告（ 北京市地方税务局2023年第8号）
个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。
26、天津的规定
关于土地增值税清算有关问题的公告（天津市地方税务局公告2023年第25号）
（一）普通标准住宅的核定征收率为6%；
（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。
（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。
27、云南的规定
关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）
确需采取核定征收率方式进行土地增值税清算的项目，必须由主管税务机关结合当地基准地价和房地产市场价格情况，参照当地当年、同类型、同规模开发项目税负水平，以及具体项目情况测算并确定核定征收率。
核定征收率应经县（市、区）税务局集体审议确认后，在实施前上报州（市）税务局备案。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）
普通住宅为3%；非普通住宅为3.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为5.5%。
28、甘肃的规定
关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)
（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的核定征收率调整为：
1、普通住宅5%；
2、非普通住宅为7%，
3、其他类型房地产为9%。
（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第一条的其他县（市、区）核定征收率调整为：
1、普通住宅为5%；
2、非普通住宅为6%；
3、其他类型房地产为7%。
【第14篇】土地增值税加计扣除
第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。”第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”第三，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2023年5月1日起执行。”第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 （一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 （二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”
【第15篇】土地增值税清算单位
土地增值税这个税种对于房地产企业来说，税负占比较大，税率从30%起，最高达60%，清算单位如何划分直接影响增值率和税率的高低。所以准确确定清算单位（项目）是土地增值税清算工作的关键环节，清算单位确定不同，会导致不同的清算结果的不同。
一、土地增值税清算单位的确定
第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。《土地增值税暂行条例实施细则》
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条规定:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。从政策规定看，清算单位以房地产开发项目为基础，由“有关部门”审批，那么有关部门审批指的是什么呢? 国家有关部门包括:发展改革部门、城市更新部门、规划部门、城建部门等。土地增值税清算单位的确定通常以建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、以立项批文等作为土地增值税清算单位。
二、土地增值税清算类型的确定：
国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号 ）文件功不可没，这个文件是房屋类型“三分法”的里程碑。该文件出台之前，土地增值税清算房屋类型划各地不统一，其中三分法的有浙江、重庆、江苏、河南、广西、福建、武汉等，两分法（普通住宅、其他）的有辽宁、宁夏、西安、安徽、江西 、北京等，还有按照价格来划分的，如深圳。该文件通过申报表，第一次清晰地将土地增值税清算对象划分为普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产，从而一统江湖。目前，最新的土地增值税申报表文件依据是税总函[2016]309号。
土地增值税房屋类型的划分标准
1、普通住宅：
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）文件规定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各省纷纷相应号召，单套房屋建筑面积定位144平方米。
2、非普通住宅
首先必须是住宅，如果不同时符合“普通住宅”的标准，则称之为非普通住宅。
3、其他类型房地产
除过普通住宅、非普通住宅以外，均称之为“其他类型房地产”。如：别墅、商铺、有产权的车位、精装公寓等。
三、未准确确定清算单位和清算类型的风险
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类类型房地产是否分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税。
风险1：纳税人在计算土地增值税没有按照“三分法”分别计算增值额、分别计算应补退的土地增税税额，给税务机关在土地增值税审核工作带来风险。可能导致税务机关对其土地增值税清算进行核定征收。
风险2：对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
