土地增值税预征管理（15个范本）

【第1篇】土地增值税预征管理

2023年11月10日国家税务总局发布了2023年第70号公告，公告中规定土地增值税预征的计征依据与财税〔2016〕43号规定的土地增值税计税依据不完全相符，那么作为纳税人应如何准确理解并选用？

一、计税依据政策

1、财税〔2016〕43号（现行有效）《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条规定:

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入

2、国家税务总局公告2023年第70号（现行有效）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

二、计征依据不同纳税差异

从上述政策可以看出，土地增值税计征依据有两种，一是不含增值税收入，二是预收款-应预缴增值税税款。此两种方式会存在纳税金额差异。

假设预收款10000万元，土地增值税预征率1%，则：

以不含增值税收入作为计算依据，应预缴的土地增值税为：

10000÷（1+9%）*1%=91.74万元

以预收款-应预缴增值税税款作为计税依据，应预缴的土地增值税为：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25万元

两种计征依据计算的应预缴的土地增值税差额为97.25-91.74=5.54万元。

显然，按照不含增值税收入作为土地增值税的计征依据对企业有利。

三、两种计征依据效力分析

1、营改增后，为明确土地增值税的计税依据，由财政部和国家税务总局发布财税〔2016〕43号，很明显该文件属于实体法。文件中确定的土地增值税的计税依据为不含增值税收入为原则性的规定。

2、国家税务总局公告2023年第70号由国家税务总局独家发文，属于操作行层面的程序法。

70公告中第一条中的前半段描述，明确了土地增值税的计税依据为不含增值税收入，这是对增值税计税依据的进一步明确，并没有否定〔2016〕43号的规定。

70号公告后半段描述，是为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，可按照预收款-应预缴增值税税款作为土地增值税预征计征依据。在此，可以看出，是给了纳税人另外一种计算方法，是可以而不是必须。

四、纳税人对计征依据的选择

根据实体法效力大于程序法效力，纳税人选择按照财税〔2016〕43号文件，以不含增值税收入作为土地增值税计征依据完全合法。

当然，国家税务总局公告2023年第70号给出了另外一种计算方法，企业根据自身情况也可以选择。

根据财法字〔1995〕6号（现行有效）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。可见土增税预征具体办法的权力在各各省、自治区、直辖市税务局，如果当地有明文规定的，需按照当地文件执行。

作者：付小文 德居正财税咨询

【第2篇】转让存量房土地增值税

【例题·单选题】2023年5月长沙市一家一般纳税人百货公司转让6年前自建一栋写字楼，合同注明不含增值税转让收入9000万元，当年购入土地支付地价款2000万元，该写字楼的原值为5000万元，已提折旧1500万元，已知该写字楼重置成本6000万元，成新度为70%。增值税选择简易计税办法，不考虑地方教育附加。该公司转让写字楼应缴纳土地增值税( )万元。

a.573.50 b.550.00 c.676.8 d.825.15

【答案】：d

【解析】：纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金（城建税、教育附加、印花税）作为扣除项目金额计征士地增值税。

该公司转让办公楼可扣除项目金额=购入地价款+评估价格（重置成本*成新度折扣率）+转让不含税收入*增值税税率5%*（城建税税率7%+教育附加税税率3%）+转让不含税收入*印花税税率0.5‰=2000+6000×70%+9000×5%×(7%+3%)+9000x0.5‰=6249.50(万元)；

增值额=转让不含税收入-转让扣除项目金额=9000-6249.5=2750.50(万元)；

增值率=增值额/转让可扣除项目金额*100%=2750.5/6249.5×100%=44.01%，小于转让可扣除项目金额6249.50*50%，适用税率为30%；

应纳土地增值税=增值额*适用税率=2750.50×30%=825.15(万元)。

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【第3篇】车位土地增值税税率

房地产企业处置地下车位的方式主要有四种：办理产权证转让、转让使用权、收取停车费、无偿供业主使用。由于地下车位与地上房产形成建筑整体，不同的处置方式其成本费用的分摊方法有区别，进而影响土地增值税和企业所得税的计算。如果企业选择合理的处置方式，可以减轻税负。

案例

湖南省某房地产a公司在市区开发商业、普通住宅连体楼一幢。其中，1层～3层为商业用房，每层可售建筑面积1000平方米，层高5.6米；3层以上为普通住宅，可售建筑面积9000平方米，层高2.8米；利用地下基础设施形成停车位134个，面积2680平方米，开发成本2000元/平方米。按照地上房产的面积分配车位，普通住宅100个，商业用房34个。住宅和2～3层商业用房在当年销售，分别收取4680万元和4400万元。一层商业用房租赁给某电器公司从事经营活动，房产原值903万元，年租金180万元，当年收取6个月租金90万元，缴纳相关税费16万元。该项目取得土地使用权所支付的金额1500万元，地上房产开发成本4500万元，开发费用500万元，地下停车位开发成本536万元，税前可扣除折旧额21万元，支付其他合理费用10万元。

根据《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（2023年第7号）规定，土地增值税清算应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，分别计算土地增值税；房地产开发企业建造的可售地下车库（位），按照非住宅类型房地产清算；利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的其成本、费用可以扣除；转让上述不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入，应按照地上房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除；单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，按层高系数建筑面积分摊法分摊开发成本，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的10%计算扣除，暂不考虑其他纳税调整事项。

处置方式一：地下车位办理了产权证

向普通住宅购房户出售100个车位，并办理了产权证，面积2000平方米，收取款项1200万元，剩下34个车位用于物业管理，收取停车费10万元。

应缴土地增值税的计算：按层高系数建筑面积分摊法计算不同类型房产应分摊的开发成本。

5.6米商业用房层高系数＝该类型用房层高÷普通住宅层高＝5.6÷2.8＝2。

总层高系数面积＝∑（某类型用房可售建筑面积×某类型用房层高系数）＝普通住宅可售建筑面积×1＋商业用房可售建筑面积×2＝9000×1＋3000×5.6÷2.8＝15000（平方米）。

某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积。

普通住宅已售部分层高系数面积＝1×9000＝9000（平方米）。

商业用房已售部分层高系数面积＝2×2000＝4000（平方米）。

某类型用房已售部分应分摊的开发成本＝开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积。

普通住宅已售部分应分摊的开发成本＝4500÷15000×9000＝2700（万元）。

商业用房已售部分应分摊的开发成本＝4500÷15000×4000＝1200（万元）。

1.普通住宅应缴土地增值税的计算

①转让房地产收入4680万元，已售面积9000平方米占总可售面积14680平方米（3000＋9000＋2680）的61.31%。

②扣除项目金额＝1500（注：取得土地使用权所支付的金额）×（1＋10%＋20%）（注：房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的10％计算扣除，财政部规定的加计20%扣除费）×61.31%＋2700（注：普通住宅已售部分应分摊的开发成本）×（1＋10%＋20%）＋4680×5.6%（注：营业税率5%，城建税率7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%）＝4967.58（万元）。

③增值率（4680－4967.58）÷4967.58＝－5.79%。

增值额<20%，免征土地增值税。

2.非住宅类应缴土地增值税的计算

①转让房地产收入5600万元，已售面积4000平方米占总可售面积14680平方米的27.25%。

②扣除项目金额＝1500×（1＋10%＋20%）×27.25%＋（1200＋2680×0.2×100÷134）（注：商业用房已售部分应分摊的开发成本1200万元＋出售地下车位100个应分摊的开发成本）×（1＋10%＋20%）＋5600×5.6%＝2924.94（万元）。

③增值率＝（5600－2924.94）÷2924.94＝91.49%。

④应缴土地增值税2675.06×40%－2924.94×5%＝923.77（万元）。

3.应缴企业所得税的计算

①收入总额＝90＋4680＋4400＋1200＋10（注：一层商业用房租金收入90万元＋普通住宅销售收入4680万元＋商业用房销售收入4400万元，地下车位金销售收入1200万元＋收取停车费10万元）＝10380（万元）。

②销售成本扣除额＝已售地下车位的开发成本＋已出售普通住宅的开发成本＋已出售商业用房的开发成本＋应分摊的土地成本＝2680×0.2×100÷134（注：出售地下车位100个应分摊的开发成本）＋（2700＋1200）＋1500×13000÷14680（注：已出售普通住宅、商业用房和地下车位面积之和13000平方米÷总建筑面积，可售总建筑面积＝各类房产面积＋地下车位面积＝3000＋9000＋2680）＝5628.34（万元）。

③经营税金及附加＝10380×5.6%＝581.28（万元）。

④土地增值税扣除额为923.77万元。

⑤期间费用扣除＝开发费用－出租房应分摊的开发费用＋折旧＋其他税金＋其他＝500－500×1000÷12000（注：按建筑面积分摊出租房应分摊的开发费用，其中，一层商业用房面积1000平方米，地上房产总面积12000平方米）＋21＋16＋10＝505.33（万元）。

⑥应缴企业所得税额＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝685.32（万元）。

处置方式二：地下车位未办理产权证，转让永久使用权

向普通住宅购房户出售100个车位永久使用权，取得营业收入1200万元，剩下34个车位用于物业管理，收取停车费10万元。在土地增值税计算上，地下车位不分摊土地成本，商业和普通住宅开穗发成本的分摊计算同上。

1.普通住宅应缴土地增值税的计算

①转让房地产收入4680＋1200＝5880（万元），已售面积9000平方米占总可售面积12000平方米的75%。

②扣除项目金额＝1500×（1＋10%＋20%）×75%＋（2700＋2680×0.2×100÷134）×（1＋10%＋20%）＋5880×5.6%＝5821.78（万元）。

③增值率＝（5880－5821.78）÷5821.78≈1%。

增值额<20%，免征土地增值税。

2.商业用房应缴土地增值税的计算

①转让房地产收入4400万元，已售面积2000平方米占总可售面积12000平方米的16.67%。

②扣除项目金额＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋1200×（1＋10%＋20%）＋4400×5.6%＝2131.4（万元）。

③增值率＝（4400－2131.4）÷2131.4＝106.44%。

④应缴土地增值税＝2268.6×50%－2131.4×15%＝814.59（万元）。

3.应缴企业所得税的计算

①收入总额＝90＋4680＋4400＋1200＋10＝10380（万元）。

②销售成本扣除额＝2680×0.2×100÷134＋2700＋1200＋1500×11000÷12000（注：因地下车位未办理产权证不分摊土地成本，税前扣除的土地成本按已出售普通住宅和商业用房面积之和11000平方米÷总建筑面积，总建筑面积＝各类房产面积＝3000＋9000）＝5675（万元）。

③经营税金及附加＝10380×5.6%＝581.28（万元）。

④土地增值税扣除额为814.59万元。

⑤期间费用扣除不变为505.33万元。

⑥应缴企业所得税额＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.95（万元）。

处置方式三：地下车位未办理产权证，采用三种综合处置方式

向普通住宅购房户出售100个车位永久使用权，取得营业收入1200万元，另按成本价向二、三层商业购房户配套出售22个，取得营业收入88万元，剩下12个车位无偿移交给政府。在土地增值税计算上，地下车位不分摊土地成本，商业和普通住宅开发成本的分摊计算同上，普通住宅的土地增值税计算同上，属于免征。

1.商业用房应缴土地增值税的计算

转让房地产收入4488万元（注:4400＋88），已售面积2000平方米占总可售面积12000平方米的16.67%。

①扣除项目金额＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋（1200＋2680×0.2×34÷134）（注：商业用房已售部分应分摊的开发成本1200万元，向二、三层商业购房户配套出源售22个车位和无偿移交给政府12个车位的开发成本136万元）×（1＋10%＋20%）＋4488×5.6%＝2313.13（万元）。

②增值率＝（4488－2313.13）÷2313.13＝94.02%。

③应缴土地增值税＝2174.87×40%－2313.13×5%＝754.29（万元）。

2.应缴企业所得税的计算

①收入总额＝90＋4680＋4400＋1200＋88＝＝10458（万元）。

②销售成本扣除额＝2700＋1200＋1500×11000÷12000＋536（注：地下车位成本）＝5811（万元）。

③经营税金及附加＝585.65（万元）。

④土地增值税扣除额＝754.29（万元）。

⑤期间费用扣除不变为505.33万元。

⑥应缴企业所得税额＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.43（万元）。

不同处置方式下的税收负担（如图）：

从上述案例来看，地下车位的三种处置方式所产生的税收负担明显不同，方式三与方式一、二相比，营业收入增加78万元，应缴的土地增值税分别减少169.48万元、60.3万元，在各项费用指标不变的情况下，平均税负分别下降1.6%、0.7%。为何会出现上述情况？从税法规定上看，办理了产权证的地下车位属于可售房产，其面积应归入可售面积，相应分摊土地成本，未办理产权证的则无需分摊土地成本。在土地增值税的具体计算上，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。那么地下车位属于那种清算类别，收入应如何分配？成本应如何分摊？对此，各省都有一些具体规定，但一般是按照受益原则和配比原则来分配收入和归集成本。

由于地下车位与地面建筑属于同一整体不可分割，一般情况下房地产企业对地下车位进行了单独的工程预算，至于地下与地上建筑的共同成本应如何分摊？

《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第五款规定，纳税人同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

企业所得税计算上，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

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【第4篇】什么叫土地增值税

1.概念：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

2.三个环节

土地交易环节土地增值税：指土地本身的溢价产生的增值税，纳税方为土地转让方（卖方）。

预售环节土地增值税：指按照销售收入的一定比例（按产品不同，一般为2-5%）预征，纳税方为项目公司。

清算环节的土地增值税：指按销售收入减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超额累进税率进行征收，并参照预售阶段预征的土地增值税多退少补，纳税方为项目公司。

3.计算四步骤

① 计算扣除项目金额

②增值额=收入-扣除项目金额

③增值率=增值额/扣除项目金额 →确定税率

④ 应交土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

土地增值税率表

4.扣除项目金额

土地增值税扣除项目金额

5.预征

按照国家税务总局的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率，各地区的预征率规定不一，其中普通商品住宅多为2%-4%，少数地区高于4%，具体以当地政府规定为准。

【第5篇】土地增值税计算方法

土地增值税是对有偿转让固有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。

目前，在价值评估实务中，常见的土地增值税处理方式

有以下三种：

1.由于被估值企业未提出明确要求，部分估价师在价值评估中既没有考虑土地增值税的扣除问题，也不披露土地增值税对价值评估的影响。

2.被估值企业未提出明确要求，且估价师在价值估算中对土地增值税扣除问题存在争议，部分估价师未考虑土地增值税的扣除因素，而让委托估价当事方去考虑，所以在价值评估中不考虑土地增值税的扣除，仅就土地增值税对价值评估的影响进行披露。

3.根据土地增值税的相关法规，有多种可供选择的方式来计算土地增值税的扣除，估价师基于对估价对象的历史状况和估价当事各方情况充分了解的情况下，选择一种适合被估值对象的计算办法并对被估值企业进行纳税行为的比较和策划。

01 计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

02 扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

03 “营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。05 分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

06 预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

07 计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

08 特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：金牌估值

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【第6篇】土地增值税核定

呼和浩特市地方税务局关于对土地增值税核定征收有关问题的通知

呼地税字[2010]345号

各征管局：

为了加强征管，堵塞征管漏洞，规范土地增值税的征收管理。按照《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(内地税字[2010]179号)的精神，经市局研究决定，对房地产企业开发项目土地增值税核定征收工作通知如下：

一、土地增值税核定征收的条件：

房地产企业开发项目有下列情形之一的，主管税务机关可以按照核定征收率征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

二、土地增值税核定征收率

依据《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(内地税字[2010]179号)的规定，对房地产企业的开发项目士地增值税按照商品房的销售价格确定土地增值税核定征收率，具体核定征收如下：

(一)单套商品房屋销售价格在6000元／㎡以下的，按照销售收入的5％，核定征收土地增值税。

(二)单套商品房屋销售价格在6000元／㎡至8000元／㎡的，按照销售收入的6％，核定征收土地增值税。

(三)单套商品房屋销售价格在8000元／㎡以上的，按照销售收入的7％，核定征收土地增值税。

对上述核定征收率，在同一项目中按不同价格分别进行核定征收土地增值税。

三、土地增值税核定征收工作的几点要求：

(一)各征管局在对土地增值税的核定工作中，必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。

(二)严禁各征管局在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本辖区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

(三)对土地增值税的确定为核定征收的房地产企业项目，必须经征管局局务会研究确定，决不允许各人个擅自决定。

四、此文件从2023年7月1日起执行。

附件：

1、《房地产开发项目土地增值税核定征收认定通知书》（略）

2、《房地产开发项目土地增值税核定征收计算表》（略）

二〇一〇年十月十一日

【第7篇】土地增值税减免政策

07

根据《中华人民共和国耕地占用税法》规定铁路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地享受耕地占用税减税规定，减税的铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程具体范围分别是如何规定的？

答：根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第十条 减税的铁路线路，具体范围限于铁路路基、桥梁、涵洞、隧道及其按照规定两侧留地、防火隔离带。

专用铁路和铁路专用线占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。

第十一条 减税的公路线路，具体范围限于经批准建设的国道、省道、县道、乡道和属于农村公路的村道的主体工程以及两侧边沟或者截水沟。

专用公路和城区内机动车道占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。

第十二条 减税的飞机场跑道、停机坪，具体范围限于经批准建设的民用机场专门用于民用航空器起降、滑行、停放的场所。

第十三条 减税的港口，具体范围限于经批准建设的港口内供船舶进出、停靠以及旅客上下、货物装卸的场所。

第十四条 减税的航道，具体范围限于在江、河、湖泊、港湾等水域内供船舶安全航行的通道。

第十五条 减税的水利工程，具体范围限于经县级以上人民政府水行政主管部门批准建设的防洪、排涝、灌溉、引(供)水、滩涂治理、水土保持、水资源保护等各类工程及其配套和附属工程的建筑物、构筑物占压地和经批准的管理范围用地。”

08

根据《中华人民共和国耕地占用税法》第十二条规定，占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设直接为农业生产服务的生产设施的，不缴纳耕地占用税。问：本条中直接为农业生产服务的生产设施具体包括什么？

答：根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第二十六条 直接为农业生产服务的生产设施，是指直接为农业生产服务而建设的建筑物和构筑物。具体包括：储存农用机具和种子、苗木、木材等农业产品的仓储设施；培育、生产种子、种苗的设施；畜禽养殖设施；木材集材道、运材道；农业科研、试验、示范基地；野生动植物保护、护林、森林病虫害防治、森林防火、木材检疫的设施；专为农业生产服务的灌溉排水、供水、供电、供热、供气、通讯基础设施；农业生产者从事农业生产必需的食宿和管理设施；其他直接为农业生产服务的生产设施。”

09

纳税人占用耕地改变原占地用途，不再属于免征耕地占用税情形的，需要补缴耕地占用税吗？

答：需要。根据《中华人民共和国耕地占用税法》（中华人民共和国主席令第十八号）第八条规定，免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。

根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第十七条 根据税法第八条的规定，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或减征情形的，应自改变用途之日起30日内申报补缴税款，补缴税款按改变用途的实际占用耕地面积和改变用途时当地适用税额计算。”

根据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第30号）规定：“四、根据《耕地占用税法》第八条的规定，纳税人改变原占地用途，需要补缴耕地占用税的，其纳税义务发生时间为改变用途当日,具体为：经批准改变用途的，纳税义务发生时间为纳税人收到批准文件的当日；未经批准改变用途的，纳税义务发生时间为自然资源主管部门认定纳税人改变原占地用途的当日。”

10

纳税人享受耕地占用税减免优惠，需要到主管税务机关备案吗？

答：不需要备案。根据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第30号）第九条规定，耕地占用税减免优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式。纳税人根据政策规定自行判断是否符合优惠条件，符合条件的，纳税人申报享受税收优惠，并将有关资料留存备查。纳税人对留存材料的真实性和合法性承担法律责任。

符合耕地占用税减免条件的纳税人，应留存下列材料：

(一)军事设施占用应税土地的证明材料；

(二)学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用应税土地的证明材料；

(三)铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用应税土地的证明材料；

(四)农村居民建房占用土地及其他相关证明材料；

(五)其他减免耕地占用税情形的证明材料。”

来源：滨州税务

【第8篇】土地增值税收入都包括哪些

我们都知道，增值税有个规定，一般计税方式下，可以扣除土地价款，容易争议的地方就是不反映在土地转让价款中的拆迁补偿费用是否也能扣除？

典型案例分析

甲公司是某房地产开发企业，2023年申报增值税抵扣土地价款时，主管税务机关将其支付的拆迁补偿费用剔除，是否正确？.主管国税局的意见不正确。

解析：根据（财税（2016）36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

【第9篇】土地增值税重置成本

国家税务总局福州市税务局公告

2023年第2号

国家税务总局福州市税务局

关于单位个人转让旧房及建筑物

土地增值税征收管理有关事项的公告

为进一步规范单位、个人转让旧房及建筑物的土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）和《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2023年第21号）等规定，现就有关事项公告如下：

一、对单位、个人转让旧房及建筑物，纳税人能够如实办理土地增值税纳税申报的，应当按照规定受理纳税申报。对纳税人办理土地增值税纳税申报时，既未提供评估价格，也未提供购房发票的，按规定实行核定征收。

二、单位、个人转让旧房及建筑物，按规定实行核定征收土地增值税的，核定征收率按照以下情形确定：

（一）对个人转让旧房为住房的，核定征收率为5%，但根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）暂免征收。

对个人转让住房以外的旧房及建筑物的，核定征收率为6%。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

本公告自2023年12月1日起施行。本公告施行前旧房及建筑物转让纳税义务已发生，但尚未办理纳税申报的，按照本公告的规定执行。《国家税务总局福州市税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福州市税务局公告2023年第1号）第三条、第四条同时废止。

国家税务总局福州市税务局

2023年11月29日

税政解析与策略：

以2023年12月1日为一个分割点，在此之前，福州市法拍房的土地增值税缴纳一直是个头痛的事。

个人的住房被拍卖，其土地增值税可以免税；

个人的非住房被拍卖，其土地增值税可以按6%核定；

但单位的旧房及建筑物拍卖是没有核定征收这个选项，而买受方是无法得到被拍卖方的与土地增值税计算相关的原始资料及数据，被拍卖方的房产被法院拍卖本身就是一肚子不高兴了。买受方在办理法拍房过户时，只能按重置成本法计算土地增值税，这给买受方带来巨大的税收负担（虽说是代垫税款，以后可以从执行款中扣还）。

现在福州局也参照泉州，同意单位的法拍房的土地增值税也可以核定征收，也算为民办实事的一个实事。希望其他地市也有相关单位旧房转让的土地增值税核定征收政策跟进！

附：《国家税务总局福州市税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》[条款废止]

（国家税务总局福州市税务局公告2023年第1号）

三、[条款废止]关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税问题

(一)单位转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，其取得土地使用权时所支付的地价款和旧房及建筑物的评估价格的扣除，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(二)对于不能提供购房发票的，应由政府批准设立的房地产评估机构评估，并提供评估报告，评估报告应包括单位取得土地使用权时的基准地价、旧房及建筑物的重置成本价、旧房及建筑物的成新度等三项内容，其评估价格经当地税务机关确认后予以扣除。

四、[条款废止]关于个人转让存量房土地增值税核定征收问题

(一)对个人转让住房土地增值税核定征收率为5%，同时，根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

(二)对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。

【第10篇】土地租赁增值税税率

转让土地使用权如何缴纳增值税

问：我公司为一家制造企业，一般纳税人，现准备将2023年3月份取得的土地使用权对外转让，请问此业务如何缴纳增值税？

答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号) 附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。第十五条规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）第一条规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。财税[2016]36号文件第十八条规定，一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。第二十八条规定，不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。

《营业税改征增值税试点实施办法》后附的《销售服务、无形资产、不动产注释》第二条规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

综上，你公司转让2023年4月30日前取得的土地使用权的行为，既可以按照财税[2016]36号文件的相关规定选择一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照10%的税率计算缴纳增值税；也可以按照财税[2016]47号文件的相关规定选择简易计税，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

【第11篇】营改增后土地增值税可扣税金

营改增后房地产企业土地增值税计算方法 作者：段志坚

一、征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（一）征税范围的一般规定

（二）征税范围的具体事项规定

二、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

三、税率——四级超率累进税率

四、具体计算方法

（一）应税收入额的确定

1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.收入形式： ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入；

（2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。

（二）扣除项目及其金额

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

（一）新建房地产转让项目的扣除：

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

地价款包括：

出让方式取得的土地使用权为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地使用权为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）。

2.房地产开发成本：

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用

3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

利息扣除注意：

①能分摊并提供金融机构证明；

②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；

③不包括加息、罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

（1）利息单独扣除：

开发费用＝利息+（地价＋开发成本）×5%以内

（2）利息不单独扣除：直接用以下公式

开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内

4.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。即“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

即营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目

只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；

（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。

（三） 应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

五、案例计算

甲房地产开发公司营改增后取得土地，开发a项目的可售总面积20000 ㎡，其中普通住宅10000㎡，商业10000㎡，建成后全部售完，取得含税收入33300万元，其中普通住宅11100万元，商业22200万元；项目采用一般计税方法。

计算土地增值税时土地价款加开发成本合计12610万元；

其中：土地价款1110万元，前期工程费500万元，建安工程费10000万元，基础设施费500万元，公共配套费300万元，开发间接费（不含利息）200万元.（除土地外均为不含税成本）

现主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。（公司仅a项目一个项目）。

按可售面积分摊成本，分普通住宅和非住宅两类分别计算土地增值税，如下表

（一）普通住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝10055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（11100 - 555）÷（1+11%） =9500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=9500×11%=1045（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=11100-1045=10555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生132万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝132（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝10055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋132＋1261＝8328.5（万元）

（3）增值额＝10055－8328.5＝1726.5（万元）

（4）增值率＝1726.5÷8328.5＝20.73%＜30%

（5）适用税率30%

（6）土地增值税税额＝1726.5×30%＝517.95（万元）

（二）非住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝20055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（22200 - 555）÷（1+11%） =19500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=19500×11%=2145（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=22200-2145=20555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生264万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝264（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝20055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋264＋1261＝8460.5（万元）

（3）增值额＝20055－8460.5＝11594.5（万元）

（4）增值率＝11594.5÷8460.5＝137.04%＜200%

（5）适用税率50%

（6）土地增值税税额＝11594.5×50%-8460.5×15%＝4528.18（万元）

（三）合计应缴土地增值税5046.13万元

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【第12篇】土地增值税清算应税收入

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则相关规定：

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

那么，房地产开发企业土地增值税清算时，出现以下三种情形该如何确认土地增值税收入呢？

情形一、全额开具商品房销售发票

案例1 某房地产有限公司销售给甲公司一栋商用办公楼，合同总金额1200万元（不含税），发票开具不含税金额也是1200万元，但甲公司尚有100万元的购房款一直未支付。那么在进行土地增值税清算时，该房地产公司收入额应按多少确认？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

该房地产公司销售的商品房虽然未全额收到购房款，但因按全额开具了商品房发票，因此应按照不含税价格1200万元确认土地增值税收入。

情形二、未开具发票或未全额开具发票

案例2 某房地产有限公司销售了两套商品房，甲套商品房合同金额200万元（不含税），由于客户只交了首付款30%，因此发票也只开了60万元；乙套商品房合同金额150万元（不含税），客户同样只交了首付款30%，但该房地产公司尚未开具发票。那么在进行土地增值税清算时，针对甲、乙两套商品房收入额应按多少确认？

根据 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

因此，该房地产有限公司销售的甲乙两套商品房，合同总金额合计350万元（不含税），虽然客户只交了首付款，房地产公司仅开具了部分发票，但在进行土地增值税清算时，按上述规定，则应按照合同约定的总金额350万元（不含税）确认为土地增值税收入。

情形三、销售合同面积与实际测量面积不一致

案例3 某房地产开发有限公司与客户签订商品房销售合同，销售合同所载商品房面积为120平方米，房屋达到交付条件后，经有关部门实际测量后发现面积为126平方米，针对该问题经与客户协商后，客户补缴了6万元（不含税）的购房款。那么，针对客户补缴的6万元（不含税）购房款在土地增值税清算时收入额如何确认？

根据 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

因此，该房地产开发有限公司收到的客户补缴的6万元（不含税）购房款，在土地增值税清算时应予以调整。

来源：中税答疑新媒体智库

【第13篇】土地增值税清算条件规定

一、清算条件

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

二、清算流程

对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

扩展资料：

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税清算需要填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。

征收方法

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；

( 5 )房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

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【第14篇】应征土地增值税的有

在实务操作中，很多财务人士不知道企业土地转让应该交哪些税？税率是多少呢？怎么样在合法的情况下去合理避税？土地买卖和股权转让又有什么区别？

通常情况下，土地不能直接转让，土地只有在开发投入达到项目总投资（不含土地成本）的25%之后才可以转让。只有在企业改制重组、破产清算等特殊情形下土地才有可能直接转让。土地的转让涉及增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税以及土地购买方的契税。

根据土地的取得时间不同（是否在营改增之前），增值税税率可能为5%，也可能为9%；土地增值税适用30%到60%四档超率累进税率；企业所得税适用25%的基础税率；印花税适用产权转移书据万分之五的税率；契税适用3%-5%的比例税率，具体税率根据当地实际情况确定。

合理的税务筹划主要考虑企业改制重组的相关税收优惠，土地买卖涉及不动产权属的转移，应征契税和土地增值税，而股权的转让不涉及不动产权属的转让，仅需缴纳所得税和印花税，虽然国家税务总局原先发文“以转让股权的名义转让不动产需要缴纳土地增值税”，但是从各地的税务实践和相关税务司法判例的情况来看，通过转让股权的形式转让不动产无需征收土地增值税。

【第15篇】土地增值税收入确认时点

建筑业企业通过会根据完工百分比法或工作量法确认会计收入，有人认为，会计上确认收入时，就是增值税纳税义务发生的时点。这种认识无视了会计与税收之间存在的差异。

在会计上，建设方与施工方以双方签证认可的结算单等书面文件作为工程进度的依据，并以此为据确认收入和相应的成本。而在税收上，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

显然，第四十五条规定中提供建筑服务的企业有三个关键时间节点，并通过此三个关键节点来判断增值税纳税义务发生时点：一是预收款日，二是开票日，三是合同约定的收款日。三个关键节点任何一项先行发生了，增值税纳税义务就同时发生了。

通过三个关键节点我们可以知道，会计确认收入的时点必然会迟于预收款日；可能会迟于开票日和合同约定的收款日，也可能会早于开票日和合同约定的收款日。因此，我们不能将会计上确认收入时点与增值税纳税义务发生时点混为一谈。

此外，对于未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，增值税纳税义务发生时点为建筑服务完成当天。通常双方都会签订内容详备的书面合同，不太可能出现此种情况，若有发生，也只会是施工时间跨度小、标准作业、发包方信誉度高的小型施工项目，其会计上确认收入时点与增值税纳税义务发生时点相差不大。如果是大型施工项目而未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期，这种情况对于施工方来说就是一个坑，没有几人敢往里面跳。

个人观点，仅供参考。