动迁房增值税（3个范本）

【第1篇】动迁房增值税

房产交易中的税费从税法上来说出售方应该缴纳增值税，个人所得税，买受方应该缴纳契税

由于城市化进程的加快，很多动迁房活跃在市场中，关于动迁房的交易中增值税比较特殊比较容易产生纠纷本文重点讲解

动迁房一旦达到国家规定的条件就能够上市交易，但是交易中税收成本占据比较大的比重，所以切记小心

为什么有些动迁房需要缴纳增值税，而有些只需要缴纳一部分，甚至不需要缴纳的情况

需要缴纳增值税的情况有以下几种

1.全额的情况通常是购买多余的配套商品房，同样要求三年后上市，但是并未达到地方政策的要求满二年增值税减免的要求，这种情况目前基本很少遇到

2.只缴纳一部分的情况指，动迁者不足面积的部分用货币购买的，这部分并非是动迁部分，所以分按比例缴纳同等比例的增值税

3.免缴纳增值税指的是在动迁者面积范围内的动迁达到上市交易条件下是免缴纳房产税的

如果要直接分辨是否需要缴纳增值税的，可以从动迁者手上办理产证的契税发票上看出来，动迁协议不作为是否缴纳增值税的依据，切记不要搞混了，更不要把交易全部混为一个标准！

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【第2篇】动迁房有增值税吗

根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，拆迁还建的实质是房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益（通俗的理解就是，以房换地），应按‘销售不动产’税目缴纳增值税。但具体应该是以什么价格来确认应税收入呢，实务中却存在着不同的观点：

观点一：按交房时的市场公允价格确认收入

判断的依据来自于国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2010]220号）的相关规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1．按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

......

观点二：按组成计税价格或市场公允价格确认收入

根据《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国税总局公告2023年第2号）规定:纳税人以自己名义立项 ，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定【营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）】予以核定 ，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

简单概况就是，营业税时期是按照组成计税价格结算缴纳营业税的。此外，部分省份也明确了按组成计税价格计算缴纳营业税，比如安徽：

拆迁安置房的营业税如何缴纳？（2010-01-27安徽省地方税务局）

某房地产开发公司通过竞标取得规划区内某块地的综合开发权，通过“拆一还一”的方式完成原有居民住房安置工作。

问：安置房是否要缴纳营业税？如果要缴，如何确定计税依据？

答：拆迁安置房应按规定缴纳营业税。其偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的成本价格核定计征营业税或按当地政府规定的成本价格计征营业税，超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征营业税。

简言之，等赔部分按成本价计征营业税；超赔部分按市场价计征营业税。

上述所提规定是在营改增之前，在这之后，国税总局对此并未再次明确相关征管口径，仅个别地方对此问题作出了明确，比如：深圳。

深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之四）：房地产业 （国家税务总局深圳市税务局2018-12-05）

纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，如开具发票的，应按照发票上注明的销售额计算缴纳增值税；如发票上注明的销售额明显低于视同销售销售额的，或者未开具发票的，按照视同销售不动产计算缴纳增值税。

简单理解就是：开票且金额合理的，按照发票金额计征增值税；未开票或虽开票但金额不合理的，按照视同销售计征增值税。视同销售的价格参照如下第2条执行：

1、确认回迁安置房面积，主要依据经城市更新部门备案的拆迁补偿协议中房屋补偿约定的具体补偿标准或面积进行确认。

2、确定视同销售的销售额：

①实际回迁面积未超过拆迁补偿协议约定的，销售额按照组成计税价格确定。组成计税价格＝建筑工程成本×（1＋10%成本利润率）

②实际回迁面积超过拆迁补偿协议约定面积的部分，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规定确定销售额并计算缴纳增值税。

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条：纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

(一) 按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(二) 按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(三) 按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

成本利润率由国家税务总局确定。

不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。

观点三：按拆迁补偿协议价或市场公允价格确定收入

首先按拆迁补偿协议价格确定，若无拆迁补偿协议价格（无偿移交）则按交房时的同期同类市场价格确定。理由是拆迁还建商品房相当于被拆迁户用房地产开发企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，而购房款即为拆迁协议中约定的补偿协议价格。

这个观点存在一个问题：拆迁补偿价格往往明显低于房屋交付时的市场公允价，这种情况是否属于《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定的纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的？

这一规定的核心在于判断何为“低价且无正当理由”，是否具有合理的商业目的，是否以减少国家税收利益为主要目的。拆迁还建行为是由政府主导、房地产企业参与实施的依法转移房地产权益的行为，应该是具有合理的商业目的。拆迁还建往往需要两三年甚至更长时间，当房价处于上涨趋势时，补偿协议价格低于甚至远低于交房时的市场价实属正常，同时拆迁补偿协议价格是建立在对被征收房屋和安置房屋的价值进行评估的基础之上，而评估价格是根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，经过专业的房地产价格评估机构独立、客观、公正地出具的，应当属于“有正当理由”的低价。更为重要的是，《拆迁补偿协议》已经明确了双方的权利和义务，它是具有合同性质的凭据，双方签订之后具备法律效力，并受到合同法的保护，即使在回迁房交付年度其市场价格已经上涨，回迁业主也不会向开发商支付差价；同理，即使市场价格下跌开发商也不会将差价退还给回迁业主。也就是说，开发商不会因房价的上涨而从中取得收入，也就不存在缴纳增值税的客观基础。

这个很容易理解：我赔给你的房子价值多少，又就等于我支付了多少拆迁补偿费。

对于拆迁还建业务，不管是增值税、土地增值税还是企业所得税，都存在应税收入如何确定的问题，这是拆迁还建业务中存在的最大分歧。笔者倾向于以拆迁补偿协议约定的价格来确定三税的应税收入，如果没有拆迁补偿协议且没有约定价格（无偿移送），则以安置房交房时的市场价格作为计税依据。

就增值税来说，如果回迁房视同销售计入拆迁补偿费后允许在销售额前扣除，则无论是按补偿协议约定价格还是按市场价格作为应税收入，因为视同销售额同时作为收入和进项税相互抵消了，对于增值税总体税负是没有影响的。

最后，以一个实际案例来总体今天的结论——

案例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。

问：该公司应确认的视同销售所得是多少？

拆迁补偿支出：5000平米×8000元/平米=4000万元

视同销售收入=拆迁补偿支出=4000万元

单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）÷80000平米=4000元/平米

视同销售成本：4000元/平米×5000平米=2000万元

视同销售所得：4000-2000=2000万元

【第3篇】一手动迁房过户增值税

契税如何计算

首套房计算方式

小于90㎡或者等于90㎡，（税务核定价格-增值税）×1%（只减去增值税部分，附加税不减），大于90㎡，（税务核定价格-增值税）×1.5%，（只减去增值税部分，附加税不减）

二套房计算方法

（税务核定价格-增值税）×3%，（只减去增值税部分，附加税不减）

以公司名义购入住宅，个人或公司购入商业类用房的契税计算

（核定价-增值税）×3%。

契税免收或者减收的常见有哪些

法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税

夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税。

出售公房前后 1 年内（以网签合同日期为准），出售人家庭、父母或成年子女购房，可申请契税减免。

上海市拆迁户用拆迁补偿款新购房屋享受减免契税的优惠（拆迁人的直系亲属均可使用），购房日期需在补偿协议签订日期之后。

计算：再买房需要缴纳的契税=（购房时网签价-拆迁补偿价格-购房时增值税）×购房时契税税率；若购房时网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用。

增值附加税如何计算

增值税及附加基准税率：5.6%。即增值税及附加金额=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加，也就是增值税及附加金额=官方认可的成交价格×5%+本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%。

依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期间，增值税及附加基准税率：5.3%。具体政策是，对增值税的附加部分减半征收，也就是城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加之和减半。

因此，增值税及附加金额=税务机关核定的成交价格×5%+（本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%）×50%=5.3%。

公司产权

提供原购买价，（税务核定价-原值）÷1.05×5.55%（微小企业 5.3%）

个人商业类

提供原购买价，（税务核定价-原值）÷1.05×5.3%

普通住宅和非普通住宅标准，一般计算标准，内环450万，中环310万，外环230万

个人普通住宅

不满 5 年，税务核定价÷1.05×5.3%

满5年，免收增值税

个人非普通住宅

不满 5 年，税务核定价÷1.05×5.3%

满5年，提供原购买价，（税务核定价-原值）÷1.05×5.3%

一手动迁房免增值税费，精准算法是（税务核定价-原值）÷1.05×5%，那0.3%是附加税

房屋有多个产权人，不同的年限，份额价值的不同，需要单独计算期增值税。

个人所得税计算方式

普通住宅

可选全额（税务核定价格-本次交易增值税）×1%，可选利润 20%，满五年唯一免收，（全额缴纳个人所得税需减去增值税后计算，附加税不能减）

非普通住宅

可选全额（税务核定价格-本次交易增值税）×2%，可选利润 20%，满五年唯一免收，（全额缴纳个人所得税需减去增值税后计算，附加税不能减）

一手动迁房个人所得税是1%，满五唯一同样免征

房产税征收详情

房产税政策的出台时间：2011 年 1 月 28 日；

（2）房产税的起征时间：产证登记日期的次月开始征收；

（3）房产税的缴纳时间：每年 12 月 31 日前缴纳。

房产税过期不缴纳会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五。

人均面积60平免收房产税，人均超过60平，对新购住房超出面积征收房产税

2023年上海房产税暂用税率为 0.4%、0.6%，单价小于81948 元/平方米的，税率为 0.4%；单价大于81948 元/平方米的，税率为 0.6%。

房产税免征条件及优惠政策

客户方在 2011 年 1 月 28 日前与父母共有住房，且父母为上海户籍的，只要客户方具备购房资质，即免征房产税。

客户方在 2011 年 1 月 28 日前与父母共有住房，父母为外地户籍，符合减免政策，可以申请同住人减收房产税，甚至是免收房产税，若父母不符合购房条件，本次购买方属于二套，需要计算与父母共有房屋所占份额的面积。

境外个人、港澳台居民房产税免征条件

境外个人在沪的“居留许可”连续满 3 年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征，若未满 3年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请退税，或持有 b 类证件（海外人才引进类居住证）、中国绿卡可以直接申请免征

台湾居民在沪的“居留签注”连续满 3 年并在有效期内的，或持有连续满 3 年的个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税

港澳居民持有连续满 3 年的《港澳居民暂住证》/个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税

特殊群体客户购房，房产税的免征条件

在沪军官家庭购房：免征房产税

在沪就读博士家庭购房：免征房产税

公司名义购入的房屋，在持有期间，仍需每半年缴纳房产税，房产税计算方式（客户自主选择计算

购入的核定价×80%×1.2%；月租金×12%×月数

印花税的征收和免征的计算方式

法定继承人继承土地、房屋权属，免征印花税；夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征印花税。

一半继承一半赠与的住宅如何缴税

继承部分可按照继承的部分进行缴税，赠与部分可按照赠与的方式进行缴税

一半继承一半赠与的住宅如何界定交易房屋满五年

继承、直系亲属赠与部分：均可按原购房日期核定产权年限，非直系亲属赠与部分按受赠日期核定产权年限。

个人买卖住宅，免收印花税

企业买房卖房需要缴纳，税务核定价×0.025%

商业类的，买方印花税额=税务核定价×0.025%，卖方印花税额=网签价格0.025%

土地增值税计算方法

个人住宅买卖，免收土地增值税

商业类，公司产权需要征收

增值率 税率 速算扣除系数

增值率≤50% 30% 0

50%<增值率≤100% 40% 5%

100%<增值率<200% 50% 15%

200%<增值率 60% 60% 35%