物业管理增值税（4个范本）

【第1篇】物业管理增值税

前言：实践是检验真理的唯一标准。前文篇幅较长，后文会举例现实中，我们应该如何去实践，理论和实践同样重要。

关键词：物业管理公司；税收筹划；探索

一、研究背景

目前，物业管理公司正面临飞速发展的阶段，在服务民生和保障民生等方面具有重要的现实作用。２０１６年５月１日，物业管理行业作为政府推行营改增政策中其他现代服务业的最后一批试点行业开始全面实施营改增，解决了物业管理公司面临的重复缴纳税款问题，对于促进物业管理公司的健康发展具有积极作用。物业管理公司作为现代服务行业的重要组成部分，经过３０多年的发展，已然成为了城市基层管理的一项重要内容，也是加强城市基层管理的重要方式之一。但是，如何抓住发展的机遇，在有效规避各项涉税风险的同时，提高税收筹划水平，是物业管理公司面临的一项重要难题。物业管理公司要对自身的发展具有充分清晰的认识，寻找税收筹划的关键之处，找出制约目前物业管理公司发展的关键涉税问题，采取有效的涉税风险防控和税收筹划积极管理和应对，在国家宏观政策允许的情况下，尽可能减轻税收负担，实现较大的经济收益。

二、物业管理公司税收筹划的基本原则和重要意义

１．物业管理公司税收筹划的基本原则

物业管理公司的经营范围较之其他企业，范围要广，从秩序维护、会议接待、绿化等到设备维修维护、家政代理等都有涉及，因此，物业管理公司进行税收筹划的空间较之其他企业较为广泛。但是，物业管理公司在进行税收筹划时，应当充分认识税收筹划的基本原则，在此基础上开展税收筹划工作。首先，物业管理公司的税收筹划应当是合法的。税法作为税收筹划的红线，是不能触碰的，因此，物业管理公司应当合法合规进行避税。其次，物业管理公司的税收筹划应当是具有全局性的。税收筹划的全局性主要体现在两个方面：一方面，物业管理公司往往具有多个业务板块，因此，既要考虑物业管理公司整体的税负，也要考虑分支机构的税负；另一方面，物业管理公司在进行税收筹划的过程中，要做好长期税负和短期税负之间的平衡，既要考虑当期的经济效益，也要兼顾物业管理公司的长远发展。最后，物业管理公司的税收筹划应当是兼顾成本效益的。税收筹划的成本效益性主要在于：物业管理公司在进行税收筹划时往往会支付一定的成本，但是进行税收筹划往往会带来一定的节税效益或者享受一些税收优惠。因此，税收筹划方案是否可行，应当是获得的节税效益或者税收优惠是大于税收筹划支付的成本。否则，物业管理公司没有必要进行税收筹划。

２．物业管理公司税收筹划的重要意义

物业管理公司进行税收筹划的重要意义主要在于三个方面。其一，合适的税收筹划可以使得物业管理公司的税负依法减轻，从而促进物业管理公司的各项资源实现优化配置。物业管理公司也可以将获得的税收利益再次投入到物业管理公司的业务运营中，促使公司实现经济效益的最大化。其二，税收筹划是物业管理公司财务战略落实的重要方式之一，财务人员可以实时掌握最新的财税法规和政策，提高财务管理水平，从而进一步增强公司的市场竞争力。其三，税收筹划可以促使物业管理公司的业务创新转型，实现高质量发展。新常态下，物业管理行业的市场竞争趋势激烈，作为物业管理重要抓手的科技管理日新月异，因此，物业管理公司应当积极创新商业模式，而作为事前控制的重要方式之一的税收筹划是创新技术和创新商业管理模式的必要前提。

三、物业管理公司的税收筹划重点

１．物业管理公司应当充分利用税收优惠政策进行税收筹划

目前，我国各个地区的区域发展并不平衡，国家宏观调控允许地方政府在税法的基础上结合当地实际出台地方性税收政策进行适度调剂。在此背景下，各地相继出台了各种优惠政策以及相关的政策解释，这使得物业管理公司的税收筹划空间较为广泛。税收优惠政策是国家对宏观经济调控的重要方式之一，主要是以产业优惠为主，并辅以地区优惠政策。在２００２年，国家税务总局针对西部大开发出台了相应的税收优惠政策（国税发〔２００２〕４７号），作为《国家发改委产业结构调整目录》中的“物业管理服务”，物业管理公司在满足主营业务收入占比超过７０％，即可享受减按１５％的税率缴纳企业所得税。因此，处于西部大开发区域的物业管理公司，可以按照享受相应的税收优惠政策。例如，四川省的物业管理公司的应纳税所得额为２００００００元，主营业务收入占比超过７０％，那么可实现节税２０００００元（即２００００００元×２５％－２００００００元×１５％）。

四、优惠政策举例

根据： 1.【财政】2000第91号文第四条：个人独资企业和合伙企业， 每年收入总额减成本、费用以及损失后的余额按照投资者个人的生产经营所得，比照个人所得税法的”个体工商户的生产经营所得 ”应税项目， 适用于5%-35%的五级超额累进税率，计算征收个人所得税。

根据2.《国发[2000]16号 国务院关于个人独资企业和合伙企业征收所得税问题的通知》为公平税负，支持和鼓励个人投资兴办企业，促进国民经济持续、快速、健康发展，国务院决定，自2000年1月1日起，对个人独资企业和合伙企业停止征收企业所得税。具体税收政策和征收办法由财税主管部门另行规定。（查账征收或核定征收）

综合上述，对个人独资企业、合伙企业地方政策可以实行核定征收。按照五级累进制5%-35%的个税来进行10%的核定。个税可以低至0.5%~3.5% 企业所得税为0 增值税正常缴纳

五、实际案例

陈先生让弟弟小陈有核定征收的地方的园区，成立个人独资企业来服务陈先生在广州的物业公司。陈先生把一些原本是自身公司的业务外包给小陈的独资企业去做了，小陈把业务落实到位，再开具相对应的发票回来。

比如物业管理区域的清洁、物业管理区域绿化养护、绿化园林设计、物业管理区域秩序维护、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护等等都可以交给小陈去做了。

以400万为例；正常纳税（有限公司查账征收） 增值税1%（疫情期间）+ 企业所得25% 个人所得税 20% 税负率约46%

以400万为例；正常纳税（有限公司核定征收） 增值税1%（疫情期间）企业所得0% 个人所得税 3 %（五级累进制）税负率约4%

六、总结

企业经营最重要的就是开源节流，选择一个税务低的地方去做税务落地，能够合理为企业分担解忧，节省更多的税收成本！为企业利润留存比列做好规划，得到更多税率优惠，以及相关政策的扶持。但是不同行业不同公司架构对于税务的选择是不一样的，根据行业类型选择适合税务低洼地。

节税千万条，安全第一条！

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【第2篇】物业管理费增值税税率

营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，供大家参考。

特别说明：

1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。

2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。物业公司需调整价格。

3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。物业公司需调整价格。

4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

物业公司代收水电费可以满足上述条件：

· （1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。

· （2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。

· （3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。

§ 但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。

5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。

6、上述“11%或5%”，如果小区在2023年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。

7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。

小规模纳税人则很简单，上述不为0%的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收率。对于不动产经营租赁服务，一律按照5%征收率，无论什么时候取得不动产。

【第3篇】物业管理增值税税率

来源：会计学堂

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导读：针对“物业公司要交增值税吗?”这个问题，小编已经为你们解答过了，答案是需要缴纳增值税的，收取的物业费如果达到了增值税的起征点的话，逃不了要交增值税。那么具体起征点是多少税率是多少呢?

物业公司要交增值税吗?

答：物业公司收取物业费要交增值税。

物业管理属于生活服务。

按照《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)：附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，物业管理属于居民日常服务，连续12个月应税服务销售额达到500万元(含500万元)及以上，按照6%的税率计算交纳增值税。

未达到500万元，则按照3%的征收率计算交纳增值税。

业主为什么要交物业费?

从法律角度：

物业管理企业提供物业服务，业主享受物业服务，双方的关系、权利与义务都是依据物业管理合同约定的。因此物业公司有提供服务的义务，相对而言，业主有支付物业管理费的义务。如果业主不交纳物业费，则属于民事纠纷当中的违约责任。

从现实角度：

物业管理企业是经营性企业，不是公益机构或行政机构，其经营决策具有市场性质。没有物业费的收入，将直接造成物业企业利润减少，甚至难以经营。因此会直接造成现场物业品质下降，直到物业公司撤离。

而且，在撤离后，物业公司会通过民事纠纷的起诉来追讨物业费。

物业公司要交增值税吗?我们可以看到，无论有没有达到增值税的起征点都需要缴纳增值税，只不过是税率上的不一样。希望这个问题大家都可以注意并且掌握!

【第4篇】物业管理企业增值税

目前，物业管理服务有两种收费模式，包干制和酬金制。

包干制是传统的物业服务收费方式，业主只需要按照物业服务合同约定的标准向物业公司支付物业服务费，物业公司自负盈亏，自行承担人员成本、卫生清洁、绿化养护、秩序维护等费用。现实中，为了防止企业亏损，物业公司往往会尽量压缩物业服务成成本，配备尽量少的物业服务人员，提供低价的物业服务。

酬金制则是借鉴了国外的物业服务收费方式，物业公司的人员成本、物业服务所产生的费用均从物业服务费中支出，物业服务费不足部分由业主或小区经营性收入补足。物业公司从业主交纳的物业服务费中收取一定的酬金，这样物业公司的经营利润就得到了保障，有利于提高物业服务的质量。

包干制的增值税处理非常简单，就是物业管理企业收取服务费，直接按照收取的服务费，扣除增值税相关规定可以扣除的金额后作为销售额，按照销售应税服务计算缴纳增值税。允许扣除的金额，仅为代收的住宅专项维修资金、代为收取的符合条件的政府性基金或者行政事业性收费以及以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

而酬金制模式下，物业公司收取的费用中，除了包含归属于该公司的酬金以外，还包含了为本项目物业服务而发生的服务支出。根据《国家发展改革委 建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号，以下简称《收费办法》）的规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。虽然根据物业服务合同约定，业主应当向物业公司交纳物业服务费，但该物业服务费归全体业主所有，物业公司一般应开设单独账户存放，独立核算，其行为属于代收代付性质。这时候，物业公司是应该仅就酬金部分，还是以全部收费作为销售额缴纳增值税呢？

一、营业税年代的地方规定

在营业税年代，由于营业税大部分属于地方税收，所以各地可以就营业税的一些执行口径自行进行规定。在营业税年代时，查阅到有两个地方对酬金制物业管理进行过明确的规定，对符合条件的由物业公司收取但属于物业服务支出的部分，不征收营业税。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，现将物业管理企业以酬金制方式开展物业服务业务有关营业税适用政策公告如下：

一、对物业管理企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。

二、业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金帐户代付劳务价款的行为不征收营业税。

——《北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》（北京市地方税务局公告2023年第8号）

(三)不征收营业税项目

1、在酬金制收费模式的物业项目中，对物业服务企业开设单独账户专项存放为业主或业主委员会代管资金的行为，不征收营业税;业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金账户代付劳务价款的行为，不征收营业税。

——《浙江省地方税务局 浙江省国家税务局 浙江省住房和城乡建设厅关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》（浙地税函〔2013〕286号）

从上述规定，我们看到，营业税年代，在某些地方是明确规定，酬金制模式的物业项目中，对物业公司开设单独账户专项存放为业主或业委会代管资金（即收取的费用中属于物业服务支出的部分），是不征收营业税的。

二、增值税的相关规定和老戴个人的看法

但是，自2023年5月1日起，全面推开营改增以后，物业服务纳入了增值税的征税范围，从财政部和国家税务总局印发的系列关于营改增的政策文件及过渡政策中，老戴都没有发现有关酬金制模式下增值税应如何缴纳，是否将营业税年代部分地方的明确规定平移到增值税也没有明确，所以就带来了上述的问题了。

由于增值税的相关政策没有对酬金制物业项目进行明确规定，我们只能看增值税的一般规定。

首先和大家回顾一下营改增项目增值税的销售额是如何规定的。

第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

——《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）

从上述规定我们看到，增值税的销售额是发生应税行为取得的全部价款和价外费用，在酬金制模式下，物业公司收取的款项中，酬金部分我们可以视为价款，这个应该没问题吧，最大的问题是，代业主或业委会管理的预收物业服务支出部分，是否属于价外费用呢？

一位朋友告诉过笔者，在实务中，有的税务机关是会认为这部分“代管资金”是属于价外费用的，因为其不符合价外费用的两个例外之一。首先，“代管资金”不属于符合条件的政府性基金或者行政事业性收费；其次，“代管资金”的付款方是业主或业委会，委托方也是业主或业委会，那业主或业委会是不会以自己的名义开发票给自己的。综上，“代管资金”在增值税上就应该属于价外费用，应并入销售额计算缴纳增值税。而且，该税务机关认为，由于现在改征增值税了，这部分“代管资金”将来形成的支出，可以取得专票抵扣进项税额的，这样即使并入销售额计算销项税额了，也不会导致税负增加的。

上述观点，看似有道理，营业税年代是因为没有抵扣进项税的说法，所以才把酬金制模式中属于“代管资金”剔除出来，避免纳税人就不属于自己收入的部分纳税，而增值税是可以抵扣进项税额的，这貌似就不需要剔除“代管资金”，可以通过抵扣进项税来实现税负“只减不增”。但是，我们要知道，物业服务支出本身其中一个大项就是人力成本，而人力成本是不能抵扣进项税额的，少了这部分进项税，人力成本又不能剔除出销售额的情形下，是否真能税负“只减不增”存在很大的疑问了。

谈谈对“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”条款的看法吧。这个例外条款，其实质要表述的意思应该是该款项对应的纳税义务应归属于委托方而非受托收款方，重点是纳税义务的归属这个经济实质，而非委托方是否以自己的名义开具了发票这个外观形式。打个比方，目前最普遍的淘x网电商模式，淘x网仅仅提供交易撮合服务，并代入驻商家收取款项，待购买方确认收货后再把商家的货款支付给商家。在这个交易中，难道客户没有索取发票，入驻商家没有以自己的名义开票给客户，这部分款项就要并入淘x网的销售额让淘x网缴纳增值税吗？这不就乱套了嘛。

我们回到酬金制物业管理模式，《收费办法》已经明确规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。就是说这部分款项的归属是业主（委托方）的，不是物业公司的，只不过这时候委托方和付款方变成了同一方，所以委托方并没有产生增值税纳税义务，但这不代表必须找受托方（物业公司）承担了增值税的纳税义务啊。

综上所述，笔者认为，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出，并不属于物业公司提供服务而取得的价款，也不属于价外费用，应该可以从销售额中剔除。物业公司只需就酬金部分缴纳增值税，就酬金部分开具增值税发票。

“代管资金”将来产生的支出，也不属于物业公司的支出，第三方向该项目提供服务时，应该与业主或业委会发生业务往来和结算关系，物业公司只是根据业主或业委会的指令进行支付而已，第三方服务方开具发票时，应向业主或业委会开具发票，而非向物业公司开具发票。

以上仅为笔者个人的观点，不代表官方立场。具体如何执行，建议各位税友与主管税务机关沟通确认。

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来源：戴木水 税月有情