增值税扣除项目（7个范本）

【第1篇】增值税扣除项目

概述

对于房地产企业来说，土地增值税清算是项目开发最后阶段算清应缴多少税款、实现多少利润的关键一环，而扣除项目的归集尤为重要，下面我们一起看看扣除项目都包括哪些吧↓↓

内容

1.取得土地使用权所支付的金额

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，包括：

①出让方式取得的土地使用权，为支付的土地出让金；

②以行政划拨方式取得的土地使用权，未按规定补缴的土地出让金；

③以转让方式取得的土地使用权，为支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.房地产开发成本

（1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

（4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

（6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

3.房地产开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第1、2项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第1、2项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

4.与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城建税及附加等支出。

5.加计扣除

加计扣除，是指对从事房地产开发的纳税人可按1、2项规定计算的金额之和加计20%扣除。

政策依据：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例（2023年修订）》（国务院令第588号）

总结

以上就是小编帮大家整理的关于土地增值税扣除问题的知识点，大家了解了吗？（中税答疑）

【第2篇】土地增值税扣除项目

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税扣除项目。

讲土增税扣除项目的时候，我们往往会总结为“六六大顺”，扣除项目有六项，而难点房地产成本也是六项。

6项扣除项目是什么？

我们讲个人所得税有6项专项扣除，土增税则是有6项扣除项目。

取得土地使用权所支付的金额

房地产开发成本

房地产开发费用（限额扣除10%）

与转让房地产有关的税金

财政部规定的其他扣除项目（限额扣除20%）

旧房及建筑物的评估价格（评估价格=重置成本价*成新度折扣率）

其中前5项适用于新建房，后一项适用于旧房及存量房，第3、第5、第6扣除都是有比例扣除的。

还要注意一个问题不同的转让主体、不同的转让行为，扣除项目也有微小差别。

房地产开发企业转让新建房5项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）房地产开发成本

（3）房地产开发费用（限额扣除10%）

（4）与转让房地产有关的税金

（5）财政部规定的其他扣除项目（限额扣除20%）

非房地产开发企业4项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）房地产开发成本

（3）房地产开发费用（限额扣除10%）

（4）与转让房地产有关的税金

所有企业转让存量房3项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）与转让房地产有关的税金

（3）旧房及建筑物的评估价格（评估价格=重置成本价*成新度折扣率）

所有企业单纯转让未开发的土地2项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）与转让房地产有关的税金

2.6项房地产成本是什么？

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套费

（6）开发间接费用

虽然我们讲这个六六大顺很简单，但六六大顺里面每一个都有考试的陷阱在里面，我们专门拿一节出来讲计算，大家才会知道六六大顺的不简单。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第3篇】土地增值税加计扣除项目

土地增值税基本上可以说是房产行业税收缴纳中，最复杂最容易出现税务风险的一个税种。其计算方式及扣除项目较为复杂，且各项目费用开支明目名目繁多，时间跨度也比较长。在具体操作中，相关费用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值税清算时相关扣除项目关注事项。

涉及土地增值税的情形

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土地增值税清算时，允许扣除的费用项目整理

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不得扣除费用项目概览

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计算扣除时重点关注项

“与转让房地产有关的税金”，主要为，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按代理申报项目准确计算的，允许据实扣除，但不包括增值税！

计算公共配套设施费扣除时，关注相关设施的产权是否明确，设施的界定是否准确；是否与清算土地增值税的项目有关，是否取得合法有效的凭证；

关注纳税人支付给回迁户的补差价款，是否计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的差补价款，是否按税收规定扣除；

关注据实扣除的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按照规定比例计算扣除；

按照国家规定进行项目加计扣除时，关注：纳税人未取得房产开发资质的，是否按税法规定计算加计扣除；转让非住宅类旧房及建筑物时，关注是否按照税法规定扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；

存量房地产转让项目的扣除规定

1. 房屋及建筑物的评估价格

评估价格 = 重置成本价 ∗ 成新度折扣率

凡不能提供评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格可按照发票所载金额 并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。

计算扣除时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年; 超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可视为一年。

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2. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

3. 转让环节缴纳的税金(城建税和教育附加、印花税) *对于隐瞒、虚报房地产成交价格的采用发地产评估价格。

*房地产评估价格 = 交易实例房地产价格 ∗ 实物状况因素修正 ∗ 权益因素修正 ∗ 区域因素修正 ∗ 其他因素修正

土地增值税应纳税额计算首先，计算不含增值税收入;其次，计算各项扣除项目合计;最后:计算土地增值税应纳税额:

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1.土地增值税允许扣除项目表

2.土地增值税允许扣除的项目

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相关税收优惠政策

转让房屋，增值额未超过扣除项目金额之和 20%的，免征土地增值税;

1) 建造普通标准住宅出售，其增值税额未超过扣除项目金额之和 20%的，予以免税。超过 20%的，应就其全部增值额按规定计税。

2) 转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

3) 转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

2. 因国家建设需要免征土地增值税

1) 因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产免税;

2) 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免税;

3. 对个人销售住房暂免征收土地增值税4. 对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

 注:

a) 企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得 该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企 业“取得土地使用权所有支付的金额”扣除;

b) 企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地 使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应 以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该 企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除;

c) 办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部 门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的不得扣除;

【第4篇】属于土地增值税扣除项目的税费是

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【第5篇】土地增值税清算扣除项目

房地产企业在办理土地增值税清算时，已发生的利息支出可选择按比例扣除或是据实扣除。笔者提醒选择据实扣除的纳税人，在处理时要注意以下要点。

1、仅限于直接向金融机构借款的利息

目前很多房地产企业融资渠道广，除了银行贷款外，还可以向国内非金融机构或个人借款、向境外机构或个人借款。从社会非金融机构获得的借款，其支付的利息无法取得金融机构证明，尽管企业可以取得资金提供者所在地税务机关代开的发票，但也不能据实扣除。

值得关注的是，对统借统还发生的利息支出能否据实扣除，现行政策规定并不明确。2023年5月，国家税务总局官网对纳税人咨询的该问题，答复可以据实扣除。部分地区的税务机关对此问题作了明确，比如《青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》（青地税函〔2009〕47号）规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款，分摊给集团内部其他成员企业使用，且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。

另外，对委托贷款中，通过金融机构支付给委托人的利息费用是否可以据实扣除的问题，实务中也存在很大争议。多数人认为，委托贷款不属于银行借款，支付的利息费用不能据实税前扣除。

2、利率不得高于商业银行同期同类贷款利率

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。同期同类贷款利率指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

3、逾期利息和加罚息均不得扣除

依据《企业所得税法》的规定，银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，可以在企业所得税税前扣除。但土地增值税税前扣除的处理与之截然不同。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第二款的规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4、未分别核算只能选择按比例扣除

分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出应按照项目合理分摊。凡不能按转让房地产项目计算分摊的，其利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中计算扣除。这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内计算扣除，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。

房地产企业如何按照转让房地产项目，即按照清算单位合理分摊利息支出？目前土地增值税政策中并未明确。参照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，借款费用属于不同土地增值税清算单位共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

5、费用化利息支出不得税前扣除

房地产开发企业的利息支出，一部分计入房地产开发产品的开发成本，即资本化；一部分计入期间费用，即费用化。土地增值税据实扣除的利息支出，仅指开发期间所发生的应当资本化的利息支出。税法与企业会计准则对房地产开发借款费用资本化停止时间的规定趋于一致，基本界定为达到预定可使用或者可销售状态。需要注意的是，房地产企业在房屋未完工之前进行的预售，不属于企业会计准则和税法上所说的可销售状态。

此外，有些地区的税务机关对时间节点会有特殊规定。举例来说，大连市税务机关曾于2023年发布公告，规定可据实扣除利息的终止时间，为企业按规定首次开始清算的上个月。

6、未用于项目开发利息支出不得扣除

实务中，有的纳税人将向金融机构的借款用于投资或拆借给其他单位使用。根据企业会计准则的规定，资本化期间内，专门借款闲置资金产生的利息或投资收入应当冲减财务费用。企业选择据实扣除，允许其税前扣除的利息支出仅限于用于该项目的利息支出。如果企业将借款用于投资或挪作他用，相应支付给金融机构的利息支出不允许在土地增值税税前扣除。

来源：纪宏奎 纪玮 赵辉

【第6篇】土地增值税的扣除项目

土地增值税是指房地产企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权或者在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等项目支出后的增值部分，按一定比例向国家缴纳的一种税收。土地增值税需要扣除的项目主要有5项： 一、取得土地使用权所支付的金额； 二、房地产开发成本； 三、房地产开发费用；四、与转让房地产有关的税金；五、财政部确定的其他扣除项目。以下分别说明：

一、取得土地使用权所支付的金额

此项包括土地取得成本和土地开发成本两部分。

（一）土地取得成本

包含为了取得土地使用权所支付的土地价款和按国家规定缴纳的有关费用。一般包含土地出让金、契税、登记费、过户费等。

注意以下不能扣除：1、逾期开发闲置费不能扣除，2、土地招拍挂的佣金不能扣除，3、延期缴纳出让金的滞纳金不能扣除，4转让旧房时按照评估价格作为扣除项目的，契税不能扣。

（二）土地开发成本

包含土地征用费、耕地占用税、拆迁安置费等。

二、房地产开发成本

房地产开发成本包括：前期工程费、建安费、基础设施费、配套费、开发间接费五项。

（一）前期工程费

是指规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘测、测绘、三通一平等方面的支出。

（二）建安费

1、建安费扣除时要注意取得合规票据，要关注发票备注栏是否合乎要求，注意填写的项目名称而非工程名称等细节问题，

2、此外如果销售的装修房屋，应区分硬装与软装，一般硬装算收入和支出，软装不算。

3、在实务工作中，经常发生为施工方代垫的费用，如临时的水电费等，这些费用注意核算时计入往来，不要与工程款混淆。

4、预提工程费用，不能扣除。（若因结算问题预提不超10%的费用在企业所得税中是可以扣除的）

5、扣留的质保金如果总包未开发票则不能扣除。

（三）基础设施费

指小区内道路、供电、水、气，排污、排洪、照明、环卫、绿化、人防等支出。

（四）配套费

一般指居委会、物业用房、派出所、会所、停车场、文体、幼儿、医院、通讯等公共设施支出。

建成后产权属于全体业主或者无偿给政府的，其支出可以扣。

建成后有偿转让的，在计入收入的同时，支出也可以扣除。

（五）开发间接费

直接组织管理项目发生的支出，包含折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保等，一般是项目部发生的费用。

注意：

1、区分项目部和公司行政部，只有现场的项目部发生的可以扣。

2、委托第三方管理开发的的项目管理费不能扣。

3、差旅、会议费不能扣。

4、售楼部装修费、租赁费不能扣。

5、移交费、验收费、保洁、物业不能扣。

三、房地产开发费用

主要指销售费用、管理费用、财务费用。

这里一般分两种算法

1、财务费用没合规凭证的

可以扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%

2、财务费用有合规凭证的

可以扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%+财务费

四、与转让房地产有关的税金

包含城建税、教育费附加、地方教育附加。注意扣除金额与电子税务局核对，保持一致避免税务预警。

其他缴纳的土地税、水利基金等不能扣。

关于印花税：

房地产企业计算土地增值税时，印花税应列入管理费用相应计入扣除项目。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

五、财政部确定的其他扣除项目

可以扣除的其他扣除项目费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%

以上各扣除项目均要求取得合规票据，工作中需要财务人员对发票详细审核，如发票备注栏所写项目名称、项目地址是否完整正确，决算金额与发票金额是否相符，发票流与资金流、合同流是否匹配，发票开具时间是否合适等。

【第7篇】增值税税目税率和扣除项目表

我们为大家整理了最新的2023年5月1日后增值税税率/征收率/扣除率表，供参考！

1、增值税适用税率表

序号

税目

增值税税率

1

陆路运输服务

10%

2

水路运输服务

10%

3

航空运输服务

10%

4

管道运输服务

10%

5

邮政普遍服务

10%

6

邮政特殊服务

10%

7

其他邮政服务

10%

8

基础电信服务

10%

9

增值电信服务

6%

10

工程服务

10%

11

安装服务

10%

12

修缮服务

10%

13

装饰服务

10%

14

其他建筑服务

10%

15

贷款服务

6%

16

直接收费金融服务

6%

17

保险服务

6%

18

金融商品转让

6%

19

研发和技术服务

6%

20

信息技术服务

6%

21

文化创意服务

6%

22

物流辅助服务

6%

23

有形动产租赁服务

16%

24

不动产租赁服务

10%

25

鉴证咨询服务

6%

26

广播影视服务

6%

27

商务辅助服务

6%

28

其他现代服务

6%

29

文化体育服务

6%

30

教育医疗服务

6%

31

旅游娱乐服务

6%

32

餐饮住宿服务

6%

33

居民日常服务

6%

34

其他生活服务

6%

35

销售无形资产

6%

36

转让土地使用权

10%

37

销售不动产

10%

38

在境内载运旅客或者货物出境

0%

39

在境外载运旅客或者货物入境

0%

40

在境外载运旅客或者货物

0%

41

航天运输服务

0%

42

向境外单位提供的完全在境外消费的研发服务

0%

43

向境外单位提供的完全在境外消费的合同能源管理服务

0%

44

向境外单位提供的完全在境外消费的设计服务

0%

45

向境外单位提供的完全在境外消费的广播影视节目(作品)的制作和发行服务

0%

46

向境外单位提供的完全在境外消费的软件服务

0%

47

向境外单位提供的完全在境外消费的电路设计及测试服务

0%

48

向境外单位提供的完全在境外消费的信息系统服务

0%

49

向境外单位提供的完全在境外消费的业务流程管理服务

0%

50

向境外单位提供的完全在境外消费的离岸服务外包业务

0%

51

向境外单位提供的完全在境外消费的转让技术

0%

52

财政部和国家税务总局规定的其他服务

0%

53

销售或者进口货物

16%

54

粮食、食用植物油

10%

55

自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品

10%

56

图书、报纸、杂志

10%

57

饲料、化肥、农药、农机、农膜

10%

58

农产品

10%

59

音像制品

10%

60

电子出版物

10%

61

二甲醚

10%

62

国务院规定的其他货物

10%

63

加工、修理修配劳务

16%

64

出口货物

0%

2、增值税适用征收表

序号

税目

增值税征收率

1

陆路运输服务

3%

2

水路运输服务

3%

3

航空运输服务

3%

4

管道运输服务

3%

5

邮政普遍服务

3%

6

邮政特殊服务

3%

7

其他邮政服务

3%

8

基础电信服务

3%

9

增值电信服务

3%

10

工程服务

3%

11

安装服务

3%

12

修缮服务

3%

13

装饰服务

3%

14

其他建筑服务

3%

15

贷款服务

3%

16

直接收费金融服务

3%

17

保险服务

3%

18

金融商品转让

3%

19

研发和技术服务

3%

20

信息技术服务

3%

21

文化创意服务

3%

22

物流辅助服务

3%

23

有形动产租赁服务

3%

24

不动产租赁服务

5%

25

鉴证咨询服务

3%

26

广播影视服务

3%

27

商务辅助服务

3%

28

其他现代服务

3%

29

文化体育服务

3%

30

教育医疗服务

3%

31

旅游娱乐服务

3%

32

餐饮住宿服务

3%

33

居民日常服务

3%

34

其他生活服务

3%

35

销售无形资产

3%

36

转让土地使用权

3%

37

销售不动产

5%

38

销售货物

3%

39

粮食、食用植物油

3%

40

自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品

3%

41

图书、报纸、杂志

3%

42

饲料、化肥、农药、农机、农膜

3%

43

农产品

3%

44

音像制品

3%

45

电子出版物

3%

46

二甲醚

3%

47

国务院规定的其他货物

3%

48

加工、修理修配劳务

3%

49

一般纳税人提供建筑服务选择适用简易计税办法

3%

50

小规模纳税人转让其取得的不动产

5%

51

个人转让其购买的住房

5%

52

房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，选择适用简易计税方法的

5%

53

房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目

5%

54

一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产，选择适用简易计税方法的

5%

55

单位和个体工商户出租不动产（个体工商户出租住房减按1.5%计算应纳税额）

5%

56

其他个人出租不动产（出租住房减按1.5%计算应纳税额）

5%

57

一般纳税人转让其2023年4月30日前取得的不动产，选择适用简易计税方法计税的

5%

3、增值税适用扣除率表

序号

税目

增值税扣除率

1

购进农产品（除以下第二项外）

10%的扣除率计算进项税额

2

购进用于生产销售或委托加工16%税率货物的农产品

12%的扣除率计算进项税额