转让旧房增值税（3个范本）

【第1篇】转让旧房增值税

【案情简介】

某市办税大厅受理朱某土地（国有土地使用权）转让涉税事项，2023年12月该土地从国土部门取得，面积为262.85平方米，2023年7月发生转让，纳税人能提供契税缴款凭证，但未能提供其支付的土地出让金专用票据。

后经办税大厅窗口工作人员告知，该纳税人按期提供了该块土地转让交易公允价80.43万元和取得该地块土地使用权时的基准地价41.2万元的评估报告，但仍无法提供支付给国土部门的土地出让金收据，其转让土地应缴纳的土地增值税，该如何征收，税务人员在办税大厅窗口行政执法时与纳税人发生了争议。

【调查与处理】

针对纳税人提供的资料及其实际情况，办税大厅工作人员在适用税收政策计征土地增值税与纳税人发生争议时，积极主动向上级部门进行请示并上级部门政策确定性管理会议商议决定对于该纳税人土地转让的土地增值税选择核定征收。具体方法是：根据纳税人提供的该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告，用取得土地使用权时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，从而具体测算出该纳税人的土地增值税税负14.45%，然后进行核定征收。

【法律分析】

1、旧房及建筑物（土地使用权）转让计征土地增值税方法土地增值税计征方法

土地增值税是对转让房地产取得的增值额按照规定的税率征收的，土地增值税的纳税义务人是卖房人，按照上述税收政策规定，目前对于旧房及建筑物（国有土地使用权）转让的土地增值税，实际税收征管实践工作中有如下三种计算方法：

方法一：适用财税字【1995】48号文件规定，纳税人如能提供评估价格按以下方法进行计算：增值额=本次房屋转让成交价 -扣除项目金额。扣除项目金额由房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权时所支付的地价款和按统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的税金组成。

（1）旧房建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（2）以取得土地使用权时未支付地价款的或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

方法二：适用财税[2006]21号第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不能作为加计5％的基数。

方法三：适用《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。为此，江苏省财政厅、江苏省地方税务局《关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税〔2011〕36号）第三条又明确规定，对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5％。并应按《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。

针对本案实情，税务部门对于该纳税人转让土地应交的土地增值采取《方法三》，实行核定征收，其实若纳税人出现提供扣除项目金额不实情形的，基层办税大厅税务工作人员则可依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，由中介物价认证机构出具评估价格，以纳税人取得土地使用权时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，并按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

2、本案例所引发有关执法风险方面的分析

（1）若因资料不全不予受理而引发执法危机。在本案例中，该纳税人无法提供支付给国土部门的土地出让金收据，但补充提供了经税务机关认可的中介机构有关该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告。由于纳税人无法提供土地扣除项目的真实票据，以致扣除项目金额申报不实，若是此情况下办税窗口不为纳税人办理涉税事宜，仍坚持向纳税人索要国土部门的出让金票据，那么根据国家税务总局关于修订《纳税服务投诉管理办法》的公告规定，纳税人则将投诉契税窗口行政不作为，税务行政征收执法将陷于 “执法不作为”尴尬局面中，并可能遭遇执法危机。

（2）若因受理资料后处理不当而引发执法风险。窗口受理资料后，若窗口工作人员根据本文《方法一》规定，对于纳税人无法提供已支付的地价款出让金凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额，那么由此纳税人肯定不予接受并认为税务机关工作人员在履行职责过程中多征税款侵害其合法权益而进行投诉；此案例中若是不认可纳税人的土地成本，因为其票据不符合要求而不扣除其成本价值，那么势必引起税企争议，由此，我个人认为办税大厅窗口在执行税收规范性文件时，理应根据纳税人实际情况而不是局限于规范性文件的某些规定而作出征收决定，否则极有可能导致行政复议或者行政诉讼。

【典型意义】

此土地转让计征土地增值税争议案是一堂生动的全民法治课。该案典型意义在于：

一是，全面落实“谁执法谁普法”普法责任制。税务机关在税收执法过程中，应积极主动向纳税人明确其适用的重大税收政策，以及针对纳税人的税收政策信息获取需求，做出明确回应，以正确贯彻国家税收政策法规，切实保障纳税人的合法权益。同时针对当前税收规范性文件制定不够严谨的情况下，税务部门应建立执法程序及规范性文件审查机制，定期对正在适用的执法程序及规范性文件进行审视，对税制缺陷和税收政策漏洞，积极向上级提出对策措施，以规范税法解释，维护税法的统一性、稳定性与严肃性，保证税收执法有法可依，避免执行错误的文件导致纳税人合法权益的损害，进而导致不必要的行政诉讼，甚至于执法犯法。

二是，有针对性地运用好“以案释法”方式开展普法宣传。此案争议焦点在于能否根据纳税人提供的该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告，来确定土地的扣除项目金额。该局通过政策确定管理研究，明确税收政策执行口径，切实加强机关、基层协调配合，推动税收政策的有效贯彻落实，同时把普法融入行政执法服务全过程的同时，也积极有效化解了执法危机及其风险。

三是，充分发挥“两微一端一网”等新媒体新技术在普法中的作用。该局对案件法律问题深层次解读，同时通过地税部门网站、微博、微信公众号及时宣传普及相关税收政策适用问题。这些新媒体手段的运用，增强了税收法治宣传教育的实际效果，使公众对税务部门行政征收争议案件事实及其适用的相关法律问题有了更理性的认识。

来源：胡晓锋律师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第2篇】转让旧房土地增值税计算方法

【案情简介】

某市办税大厅受理朱某土地（国有土地使用权）转让涉税事项，2023年12月该土地从国土部门取得，面积为262.85平方米，2023年7月发生转让，纳税人能提供契税缴款凭证，但未能提供其支付的土地出让金专用票据。

后经办税大厅窗口工作人员告知，该纳税人按期提供了该块土地转让交易公允价80.43万元和取得该地块土地使用权时的基准地价41.2万元的评估报告，但仍无法提供支付给国土部门的土地出让金收据，其转让土地应缴纳的土地增值税，该如何征收，税务人员在办税大厅窗口行政执法时与纳税人发生了争议。

【调查与处理】

针对纳税人提供的资料及其实际情况，办税大厅工作人员在适用税收政策计征土地增值税与纳税人发生争议时，积极主动向上级部门进行请示并上级部门政策确定性管理会议商议决定对于该纳税人土地转让的土地增值税选择核定征收。具体方法是：根据纳税人提供的该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告，用取得土地使用权时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，从而具体测算出该纳税人的土地增值税税负14.45%，然后进行核定征收。

【法律分析】

1、旧房及建筑物（土地使用权）转让计征土地增值税方法土地增值税计征方法

土地增值税是对转让房地产取得的增值额按照规定的税率征收的，土地增值税的纳税义务人是卖房人，按照上述税收政策规定，目前对于旧房及建筑物（国有土地使用权）转让的土地增值税，实际税收征管实践工作中有如下三种计算方法：

方法一：适用财税字【1995】48号文件规定，纳税人如能提供评估价格按以下方法进行计算：增值额=本次房屋转让成交价 -扣除项目金额。扣除项目金额由房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权时所支付的地价款和按统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的税金组成。

（1）旧房建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（2）以取得土地使用权时未支付地价款的或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

方法二：适用财税[2006]21号第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不能作为加计5％的基数。

方法三：适用《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。为此，江苏省财政厅、江苏省地方税务局《关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税〔2011〕36号）第三条又明确规定，对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5％。并应按《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。

针对本案实情，税务部门对于该纳税人转让土地应交的土地增值采取《方法三》，实行核定征收，其实若纳税人出现提供扣除项目金额不实情形的，基层办税大厅税务工作人员则可依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，由中介物价认证机构出具评估价格，以纳税人取得土地使用权时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，并按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

2、本案例所引发有关执法风险方面的分析

（1）若因资料不全不予受理而引发执法危机。在本案例中，该纳税人无法提供支付给国土部门的土地出让金收据，但补充提供了经税务机关认可的中介机构有关该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告。由于纳税人无法提供土地扣除项目的真实票据，以致扣除项目金额申报不实，若是此情况下办税窗口不为纳税人办理涉税事宜，仍坚持向纳税人索要国土部门的出让金票据，那么根据国家税务总局关于修订《纳税服务投诉管理办法》的公告规定，纳税人则将投诉契税窗口行政不作为，税务行政征收执法将陷于 “执法不作为”尴尬局面中，并可能遭遇执法危机。

（2）若因受理资料后处理不当而引发执法风险。窗口受理资料后，若窗口工作人员根据本文《方法一》规定，对于纳税人无法提供已支付的地价款出让金凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额，那么由此纳税人肯定不予接受并认为税务机关工作人员在履行职责过程中多征税款侵害其合法权益而进行投诉；此案例中若是不认可纳税人的土地成本，因为其票据不符合要求而不扣除其成本价值，那么势必引起税企争议，由此，我个人认为办税大厅窗口在执行税收规范性文件时，理应根据纳税人实际情况而不是局限于规范性文件的某些规定而作出征收决定，否则极有可能导致行政复议或者行政诉讼。

【典型意义】

此土地转让计征土地增值税争议案是一堂生动的全民法治课。该案典型意义在于：

一是，全面落实“谁执法谁普法”普法责任制。税务机关在税收执法过程中，应积极主动向纳税人明确其适用的重大税收政策，以及针对纳税人的税收政策信息获取需求，做出明确回应，以正确贯彻国家税收政策法规，切实保障纳税人的合法权益。同时针对当前税收规范性文件制定不够严谨的情况下，税务部门应建立执法程序及规范性文件审查机制，定期对正在适用的执法程序及规范性文件进行审视，对税制缺陷和税收政策漏洞，积极向上级提出对策措施，以规范税法解释，维护税法的统一性、稳定性与严肃性，保证税收执法有法可依，避免执行错误的文件导致纳税人合法权益的损害，进而导致不必要的行政诉讼，甚至于执法犯法。

二是，有针对性地运用好“以案释法”方式开展普法宣传。此案争议焦点在于能否根据纳税人提供的该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告，来确定土地的扣除项目金额。该局通过政策确定管理研究，明确税收政策执行口径，切实加强机关、基层协调配合，推动税收政策的有效贯彻落实，同时把普法融入行政执法服务全过程的同时，也积极有效化解了执法危机及其风险。

三是，充分发挥“两微一端一网”等新媒体新技术在普法中的作用。该局对案件法律问题深层次解读，同时通过地税部门网站、微博、微信公众号及时宣传普及相关税收政策适用问题。这些新媒体手段的运用，增强了税收法治宣传教育的实际效果，使公众对税务部门行政征收争议案件事实及其适用的相关法律问题有了更理性的认识。

来源：胡晓锋律师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第3篇】转让旧房土地增值税

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

【存量房.销售计算土地增值税的程序】

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【具体解析】

一.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

二.扣除项目

（一）评估法

1.取得土地使用权支付的金额

未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。

2.评估价格＝房地产重新购建价格×成新度折扣率

房地产重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

3.与转让有关的税金 城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税

4.评估费

二.扣除项目

（二）发票法

1.不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。

扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数）

【提示1】发票价：营业税发票所载金额；增值税普通发票价税合计金额；增值税专用发票不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。

【提示2】购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。

2.与转让有关的税金

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税

【提示】购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

二.扣除项目

（三）核定法

对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可实行核定征收。

【例题】a市某机械厂为增值税一般纳税人，2023年3月因企业搬迁将原厂房出售，相关资料如下：

（1）该厂房于2004年3月购进，会计账簿记载的该厂房入账的固定资产原价为 1600万元，账面净值320万元。搬迁过程中该厂房购进发票丢失，该厂提供的当年缴纳契税的完税凭证，记载契税的计税金额为1560万元，缴纳契税46.8万元。

（2）转让厂房取得含税收入3100万元。该机械厂选择简易计税方法计税。

（3）转让厂房时评估机构评定的重置成本价为3800万元，该厂房四成新。

（相关资料：不考虑印花税、地方教育附加。）

要求：根据上述资料，请回答下列问题：

（1）该机械厂转让厂房应缴纳增值税

此项目为2023年4月30日及以前缴纳契税的，增值税应纳税额

＝[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1＋5％）×5％。

＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（万元）。

（2）该机械厂转让厂房计算土地增值税时准予扣除的转让环节的税金为

＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（万元）。

（3）土地增值税准予扣除项目金额为

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

＝3800×40％＝1520（万元）

准予扣除项目金额＝1520＋7.33＝1527.33（万）

（4）转让厂房应缴纳土地增值税

增值额＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（万）

增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％

适用税率为40％，速算扣除系数为5％

缴纳土地增值税

＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（万）

【例题】2023年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票所载购房款为1200万元，购买日期为2023年1月1日。允许扣除的购入及转让环节相关税费80万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额（ ）万元。

『解析』

纳税人转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。

该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额

＝1200×（1＋10×5％）＋80

＝1880（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

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