土地增值税计算案例（15个范本）

【第1篇】土地增值税计算案例

我国税收项目众多，其中土地增值税便是其中一种，在房产交易过程中，个人或者单位都要根据规定缴纳土地增值税，那土地增值税计算方法是什么？税率是多少？

一、什么是土地增值税？

土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。

1、需要缴纳土地增值税征的情况

（1）转让国有土地使用权；

（2）房地产的交换，房地产企业以开发产品与被拆迁户进行房屋调换，必须缴纳土地增值税；

（3）房地产抵押，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按照税法规定缴纳土地增值税。

2、不需要缴纳土地增值税情况

（1）以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围；

（2）转让集体土地使用权的行为原则上不应当缴纳土地增值税；

（3）房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；

（4）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

二、土地增值税计算方法

1、土地增值税是用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，并按照四级超率累进税率进行征收，依据增值额与扣除项目金额的比例来确定对应的税率和速算扣除率，其中增值额占的比例越高，交的税越多，具体计算方法如下：

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额

注：自从2023年“营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税，其中转让房地产收入总额要去掉销项税，扣除项目金额全部都要去掉进项税。

案例：

一个项目转让房地产收入总额是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额与扣除项目金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

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【第2篇】土地增值税税率预缴

一、预缴土地增值税的政策依据

1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）

2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条

3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）

二、预缴土地增值税计算

（一）预征的计征依据

1.一般计税

（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额

（2）销项税额=销售额×适用税率

（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）

2.简易计税

土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

3.简化计算

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）

（二）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）

（三）预征率

应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率

“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条

根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。

三、预缴申报

（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条

（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条

（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）

（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。

（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）

（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。

附件1：财产和行为税纳税申报表

财产和行为税减免税申报附表

附件2：财产和行为税税源明细表

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

四、会计处理

预缴土地增值税时：

借：应交税费-应交土地增值税

贷：银行存款

五、风险点

1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；

2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；

3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。

来源：金穗源

【第3篇】土地增值税会计处理

昨天有同学询问土地增值税的会计处理方法，因有事儿，未作答。今天在此一并详细答复。

首先，企业缴纳的土地增值税通过“应交税费——应交土地增值税”科目核算，但对方科目因房地产用途及转让主体不同，一般记入“税金及附加”、“固定资产清理”和“资产处置损益”等科目。企业实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。

1.一般工商企业转让土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”科目核算的，转让时应缴纳的土地增值税作这处置固定资产过程中发生的一项费用，记入“固定资产清理”科目。

借：固定资产清理

贷：应交税费——一应交土地增值税

2.一般工商企业转让作为无形资产核算的土地使用权应缴纳的土地增值税，在“资产处置损益”科目核算。转让土地使用权时，按实际收到的金额扣除无形资产的账面价值和应缴纳的土地增值税、增值税和附加后，转让损益记入“资产处置损益”科目。

借：银行存款

累计摊销

无形资产减值准备

贷：无形资产

应交税费——应交增值税

应交税费——应交城市维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交土地增值税

资产处置损益

3.一般工产企业转让投资性房地产应缴纳的土地增值税等税费，记入”税金及附加“科目。

借：税金及附加

贷：应交税费——应交增值税

应交税费——应交城市维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交土地增值税

4.房地产开发企业销售自行开发建造的商品房时，应将确认的应缴纳的土地增值税记入”税金及附加“科目。

借：税金及附加

贷：应交税费——应交土地增值税

房地产开发企业按规定预缴的土地增值税，借记”应交税费——应交土地增值税“科目，贷记”银行存款“科目；待房地产转让（销售）收入实现时，再按上述会计处理方法进行处理。开发的房地产项目按规定进行清算，收到退回多缴的土地增值税时，借记”银行存款“科目，贷记”应交税费——应交土地增值税“科目；补缴土地增值税时，作相反的会计分录。

【第4篇】土地增值税税依据是含税收入吗

【导读】：土地增值税属于价内税还是价外税？价内税和价外税的问题很多小伙伴都不清楚，我们在日常生活中，所购买价格较为高昂的物品时，是需要缴纳一项税款的，这个税款就是消费税，那么消费税是包含在价格里的，还是额外收取的税款呢？

土地增值税属于价内税还是价外税

1、计入损益类科目即营业税金及附加科目的，都是与收入相关的价内税，关键词是和收入相关的价内税，不是所凡是价内税就计入该科目。2、与收入相关的价内税一般包括营业税、资源税、城建税、土地增值税和教育费附加等。与收入无关的价内税如房产税、车船税、土地使用税和印花税要计入管理费用科目。

只有在流转税范畴才能区分价内税价外税。流转税含增值税、消费税和营业税。其中增值税为价外税，消费税和营业税为价内税。价外税由消费者负担，价内税由销售方负担。土地增值税契税属于财产与行为税范畴，土地增值税由房地产企业负担，契税由购房者负担。

价内税和价外税的区别？

在我国，“价外税”主要指的是“增值税”，“价内税”主要是

“消费税”（常见的税），下面以这两个税为例，解释一下“价外税”与“价内税”。

一、价外税

顾名思义，价外税就是在商品价格之外征收的税。就是说，商品先定价，定完价后准备卖的时候，再让你缴税。1979年我国开始试行征收增值税，当时市场经济刚刚兴起，增值税的诞生也是顺应了商品经济的发展。举个例子：老王自己酿了一坛酒，取名“桂花酿”。九月初九这一天，老王就想把这坛酒拿到集上去卖，于是开始琢磨卖个什么价比较好。想了一下，买桂花用了60元钱，自己酿酒的工钱就算30元好了，成本就是90元（60+30）啦，干脆凑个整数卖100元，自己赚10元钱的利润。（这个100元就是商品的定价，成本+利润）。 来到集上，老王摆好摊，把一块写有“100元”的牌子立在旁边，正准备吆喝呢，突然来了1个人……来者非是旁人，正是税务局的小李。小李说：“王叔叔，您是在卖酒啊”，老王疑惑不解，“对啊”，小李说：“您打算卖多少钱？”，老王说：“这不写着了吗，100元”，小李说：“行啊，不过您要缴个税，增值税”。老王说：“交多少？”小李说：“交17块钱吧，不过这17块钱您可以让买酒的人付，您不是卖100元吗，现在别100了，您改成117元不就完了吗”，老王一琢磨，117，交税17，还是剩下100，跟原来一样，还行。于是非常痛快的答应了，将牌子上的100改成117元。 不一会，老王就把酒卖出去了，卖了117元，17元是增值税，自己还是有100元的收入。 这个故事就是价外税的解释，就是说商品的价格都定好了，然后针对定好的价格额外征得税，计算公式就是：含税售价/（1+17%）*17%。一般我们看到的商品价格，除非特别说明不含税，都是含税的。

二、价内税

先听故事，再解释。书接上文。老王卖了117元，很开心，收拾收拾东西，刚准备离开呢，只听背后有人说话了：“等一下老爷子，事情还没完呢”，老王吓一跳，回过头来一瞧，原来是税务局的小赵。“老爷子，您还得交消费税呐”“刚才不是交了增值税了吗？”“这个消费税，是您生产加工这坛酒的时候要交的税，不是您卖酒的时候交。这根增值税是两种税，是针对不同的环节征的。”“要交多少消费税啊？”“当初您定价是100元对吧，就交100x5%=5元钱。就是说，您定价的时候，只考虑成本和利润是不对滴，这个消费税在您酿酒的时候就已经产生了，您定价的时候还要加上消费税5块钱，这样您这100里面，包括成本60元，加工费30元，还有消费税5元，最后利润只有5元，所以它叫做价内税，因为100里面包含5元的消费税啊”。这个故事解释了“价内税”。因为是在生产加工环节产生的，就是在最终定价之前产生的，定价的时候把它算到里面去，所以叫“价内税”。计算公式：售价（不含增值税，含消费税）x消费税率定价是这样的：成本+利润+消费税（售价x消费税率）=售价。

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【第5篇】土地增值税税金扣除

案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额（销项税额抵减后的金额）扣除？

解：

一、会计处理

（一）购入土地时：

借：开发成本—土地成本 22500

贷：银行存款 22500

（二）确认收入时：

借：预收账款 46600

贷：主营业务收入 42752.29

应交税费——应交增值税（销项税额） 3847.71

（三）结转土地成本时：

借：主营业务成本—土地成本 16875

贷：开发产品 16875

根据国家税务总局公告2023年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款=（30000／40000）×22500=16875万元

（四）抵减土地价款时：

按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。

待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。（财税〔2016〕22号）

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）1393.35

贷：主营业务成本 1393.35

解：差额后的销项税额=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36万元，销项税额抵减=销项税额-差额后的销项税额=3847.71-2454.36=1393.35万元。

二、土地增值税处理

（一）收入确认

根据财税〔2016〕43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

又根据税务总局公告2023年第70号规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

观点一：土地增值税收入=42752.29+抵减的销项1393.35=44145.64万元；

观点二：土地增值税收入=42752.29万元。

（二）成本确认

土地增值税清算时收入为不含税收入，扣除土地成本时土地为票据金额全额扣除（观点一），还是销项税额抵减后的金额（观点二）？

支持观点一成本全额扣除的理由：

小陈税务：按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税的清算收入，而不是选择调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本，既影响了房地产开发企业一般计税方法计税项目在计算土地增值税的可扣除成本，又影响了土地增值税计算的增值额。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为: (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”规定；在营业税阶段，出让方式取得土地可在土地增值税清算时扣除的是支付给政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位的全部土地价款；那么，营改增后，在进行土地增值税清算时，对于出让方式下取得土地的成本如何确认；我们就此进行以下分析：

1.出让土地价款在确定计税依据时，成交价格不扣减增值税额

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）中关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让土地使用权按照销售无形资产税目缴纳增值税；而对于土地所有者出让土地使用权属于附件三列明的免征增值税项目，同时《关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定“五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额”，因此受让方通过出让方式取得土地所支付的土地价款在确定计税依据时不扣减增值税额。

2.房地产业一般纳税人增值税计税销售额的确认

国家进行营改增的主要目的之一是减轻企业税负、完善税收制度。房地产业成本中土地成本占开发成本的比例很高，为不增加企业税收负担，国家对销售开发产品环节出台了差额征税的政策；财税[2016] 36号文中规定“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。

文件规定房地产业增值税计税销售额是扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额，即实行差额计征增值税，其直接结果是降低了增值税的计税基础----计税销售额。

同时，上文规定是土地出让价款可全额抵减销售收入后计算增值税，即出让方式下并不是将土地价款纳入进项税抵扣范围。

3.出让方式下计入土地增值税的土地成本

财税[2016]43号规定“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

房开企业通过土地所有者出让土地使用权方式取得土地的地价款属于免征增值税项目，其价款不扣减增值税额；财税[2016] 36号文规定的是按土地价款计算扣减销项税计税额，而不是将土地价款纳入进项税额抵扣。因此按地价款计算扣减的销项税额并不属于财税[2016]43号文规定的不计入土地增值税扣除项目的允许抵扣的增值税进项税额，不能对按地价款扣减的计税销售额对应的销项税额从土地成本中剔除。

因此，在国家税务总局未有新的文件出台前，计算土地增值税允许扣除的土地成本应按实际支付的价款计算，不应剔除抵减的计税销售额对应的销项税额。

惠静之：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。 同意观点一成本全额扣除，文件规定取得土地使用权所支付的金额，并没有说需要考虑抵减的销项税额导致的主营业务成本的变化。

王三石：土增收入是包括这部分金额的，成本当然要全额扣，土地本来就已是不含增值税的，是在销售额中抵减的。

秦权：国土局收到土地款后，并没有交增值税啊。

朱泽辉：土增税应税收入都已经加上了土地价款抵减的销项税额了，成本当然应该按省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据上的土地价款。

晨阳：吉林省是按土地出让金全额扣除，不考虑销项税额抵减因素。

王小欧：按照现行政策，支付的土地出让金不属于增值税应税项目，无须缴纳增值税；并且从政府手中承受的土地也无法取得发票，只有财政收据。

唐绍军：土地出让金哪来的进项税，如何算不含税价，如果按收购农产品那样计算进项税额，那应该按不含税价入土地成本。

姚家焕：这个没解啊，地方执行口径实时变。大多数按土地成本加回收入，土地全额扣除（不考虑进项）。浙江这边目前全部比较倾向，收入加回，土地全额扣除，按70号公告推演。

赵涛：收入加回，成本全额扣除。

张自利：执行观点一，税务部门没有太大的执法风险，而且有法条支撑，土增的土地成本中，付出的代价就可以算啊。可剔可不剔的情况，没有啥风险，尽量松点呗。我觉得税法不只是用来征税的，也要考虑维护纳税人合法权益。而且维护税法尊严，也不是就觉得自己是对的，就要尽量多的征回税款，更多的是要去维护税法的严肃性，两种解释不分伯仲，说明就是模糊地带啊，如果是个bug，那需要总局层面明确解释，如果不是，那从大的层面看，尽量偏向纳税人，可以带来良好的营商环境。税务部门和企业不应该是对立的，有时候也应该互相支持。

严颖：不能因为增值税的销项税额抵减而使企业全税种整体税负上升，在能找到政策依据的前提下，从有利于纳税人角度出发。

刘云：主要是现在土地成本占比太大，全额扣除加加计扣除与递减后扣除再加计扣除相差的不是一点点。现在很多地方就是要执行观点二，我虽然是税务干部，但我觉得对纳税人影响太大，土地增值税税负增加很大。

李军：取得的成本发票是财政收据，财政收据是全额的，如果就财政税收据价税分离作为成本扣除感觉荒唐，财政收据是书证，法院诉讼肯定只认证据。

谢虎：第一，36号文附件三第一条第三十七款明确土地出让金属于增值税免税范畴；第二，法无明文规定则不可征收，这个是税收法定的根本，对于免税土地出让金剔除增值税，计算土增税成本，必须要有明文法律依据；第三，农产品免税和土地出让金免税不是同一范畴，农产品免税的根本在于鼓励农业发展，土地出让金免税在于政府是出让主体，政府的财政收入主体是税收和非税收入，从左兜掏钱给右兜，没任何意义。

东莞税务12366：

东莞市房地产一般计税项目土地增值税清算中，有两个问题需要请教：1、土地扣除是否应冲减对应差额增值税？2、是否将差额增值税部分计入土增清算收入统一计算？谢谢!

咨询人：黄林楷 咨询时间：2021-06-25 10:08

回复单位：国家税务总局东莞市税务局

回复时间：2021-06-29 17:26

回复内容：

东莞市12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您所提交的网上留言已收悉，现答复如下：一、如果土地是通过出让方式取得，土地扣除金额为出让金额；如土地是通过转让取得，且其增值税进项可抵扣，土地扣除金额为不含进项税金额。二、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。上述回复仅供参考。感谢您对本网站的支持！

广州：《关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函【2016】188号）

第一条 营改增后土地增值税相关问题处理：

(一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入，其中：

1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的，土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/(1＋5%)”确认。

2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的，土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1＋11%)”确认；土地增值税清算收入按“(含税销售收入＋本项目土地价款×11%)/(1＋11%)”确认，即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。

含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税〔2016〕36号文规定，纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款(如果一次受让土地使用权，分期开发、清算的，则土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认)。

例: 甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1＋11%)=1000万。

甲企业按照财税〔2016〕36号文规定，到期申报应交增值税为(1110-400)/(1＋11%)×11%=70.36万，则甲企业土地增值税清算收入为1110-70.36=(1110＋400×11%)/(1＋11%)=1039.64万。

(二)纳税人销售自行开发的房地产项目，且选用增值税一般计税方法计税的，按规定允许以本项日土地价款扣减销售额而減少的销项税金，不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。

安徽：

问：土地增值税清算中销售收入是否应该做对应的调整？我公司为房地产开发企业，有一位于合肥市的正在进行土增清算的2023年5月1日后的新项目，增值税采用一般计税法计算，对应的土地价款抵减增值税销项税额。

但在土地增值税清算中， 鉴于目前没有明文规定，针对土地价款抵减销项税额的增值税处理，土地增值税清算中销售收入是否应该做对应的调整，是按发票开票不含收入计算？还是加上土地价款抵减销项税额的增值税作为收入？（我认为土地价款允许抵扣销项税额，相当进项税税额，土地增值税清算中销售收入是不做对应的调整。）

答复时间：2020-12-15

答：根据国家税务总局公告2023年第70号规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，按照上述文件的规定，应计入土地增值税应税收入；因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。

支持观点二成本差额扣除的理由：

徐艺：

一家之言供大家探讨：

该企业在土地增值税清算时，应将取得土地成本扣除对应的销项税额抵减额后的金额计入扣除金额。

粗放的说就是销项税额抵减额应冲减成本而非增加收入。

原因有三：

一是税法没有明确规定的，应从会计处理规定，且会计科目设置中，销项税额抵减科目并不是销项税额的子科目，它是并列于销项税额、进项税额与之平级的三级科目，并不是天然的归纳为销项税额的负数。

二是销项税额抵减的性质，应等同于进项税额。

因为，如果企业不是取得出让的土地，它就会通过转让方式取得土地。

按照现行政策，转让土地可以取得增值税专用发票，其进项税额价外流转核算，抵扣销项税额，不计入土地成本。

而出让地取得的收据，不是增值税暂行条例列名的进项税抵扣凭证，不计提进项税。为了减轻企业的增值税负担，税法特别规定采用一般计税方法的纳税人，取得土地的成本允许计算时通过差额征税的方式在收入中扣除。

出让或转让得到土地，虽然票据和核算的细节规定不同，但土地的实质相同，理应对税收产生同样的影响，才能对企业取得土地方式一视同仁，消除因拿地方式不同造成的税收待遇不同，真正实现税收中性。出让土地成本中暗藏的进项税额应当不计入土增的成本扣除项目中。

三是用一个反证法。

如果不赞成土地价款中的销项税额抵减金额应当不计入土增扣除的成本，则这个金额必然要增加土增的收入，而这个金额不符合会计或者税法中任何关于收入确认的条件，不符合销售收入的属性；反而，用差额扣除政策允许抵减销项税额的规定，更近似于对这块金额的一种返还，按照返还土地出让金应当冲减成本的规定，这块金额也应当冲减成本。

谢虎：收入不含税，成本含税，公平原则呢？

黄献平：因为0.09已经用于减少增值税销项了。

谭兵：广州局的意见是抵减。

锦辉：我清算的几个项目，税局都让是选的差额成本。听说有全额成本的，不知道是哪个地方？税局的人也说了：告诉我哪个地方这样做了，就同意我们全额成本。让我提供2个鉴证报告复印件给他们看。

云淡：从增值税原理看，土地成本销项抵减本质和进项一样，国家出让土地不征税，允许土地抵销相关于对土地征了销项税，征与不征钱都进财政。

张效林：土地增值税收入为不含税收入，土地成本应为16875-1393.35元，这里的1393.35相当于土地的进项，这样处理就把购进的含税土地成本，换算成了不含税的土地成本。

福建：

关于“营改增”后房地产开发企业支付的出让地价款按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时的处理意见

各设区市局、平潭综合实验区局财产和行为税科:

近接部分地市反映，营改增后，房地产开发企业(一般纳税人)支付的出让地价款，按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时如何处理？经研究，并报局领导审核同意，在总局未进一步明确前，暂按《财政部关于印发＜增值税会计处理规定＞的通知》(财会(2016）22号)等有关规定，对抵减的销项税，在土地增值税清算时，按冲减土地成本处理。本意见下发前已完成清算审核的项目不再追溯调整。

福建省税务局财产和行为税处

2023年11月13日

来源：言税，严颖整理。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第6篇】土地增值税有关核定征收的政策

关键点一：获取权威法定机构的免税批文

典型案例

某中资企业到东南亚某国承建水电站项目，与该国水电局（业主）签约时达成了免税条款。中资企业认为“合同在手，免税无忧”，没有争取获得该国财政部门的免税函。几年过去了，该国因财政紧张，便以整顿税收秩序、加强征管为由，对所有外资企业进行稽查补税。该国基层税务稽查人员认定，虽有合同免税条款，但是没有财政部门的免税函，仍属程序不符，效力不够，最终决定对该企业以前年度追溯补税。合同中的免税条款，终成一纸空文。

分析建议

对于很多境外投资项目，中资企业是跟东道国的相关政府部门（如能源部、水电局等）或国有企业谈签合同，并在合同中约定了相应的税收优惠。中资企业自然而然地认为，所签合同的税收优惠条款具有合法性和有效性。需要注意的是，从法律效力上看，东道国的税法制定和执行部门，可以否定或不予认可民事合同中的税收优惠条款。尤其在一些政局不稳定，立法、司法、执法相对分离，税制不健全的发展中国家，获得最高法律程序上（国会或议会）税收优惠审核批准，才能最大程度地保障税收优惠的确定性。

因此，中资企业（一般是乙方承建方）在与东道国相关政府部门或国有企业（一般是甲方业主）谈签合同时，建议在合同中明确约定：甲方（业主）有义务帮助乙方（中资企业）向政府相关部门（如财政部）申请，在一定期限内获取合同约定的税收优惠批文。合同谈签后，中资企业要及时跟进，催促业主积极推进，履行合同义务，并进一步与东道国的财政部，甚至国会（或议会）沟通协调，及时获取免税函或免税的总理令，或者国会批准通过的免税议案，以保障税收优惠条款得以有效落实。

关键点二：预留税收政策变化的保障条款

典型案例

某中资施工企业投资卡塔尔某工程项目，在与该国业主签订合同时，因当时卡塔尔不征收增值税，就没有对未来新开征税种进行预判和预留约定。2023年下半年，卡塔尔进行了税改，自2023年1月1日起开征增值税，税率为5%，由业主支付工程款项时直接代扣代缴。该业主以合同中没有预先约定条款为由，不愿调价或补偿乙方（中资企业）相关税负。中资企业与业主协商无果，只得背负起新增税种的税负，也直接影响到企业现金流。

分析建议

中国“走出去”企业在谈判初期，对合同中税收优惠条款的阐述应专业且具体。需要特别提醒是，中资企业的投资项目时间往往较长，东道国的税制和征税方式很有可能在此期间发生变动。因此，对合同条款要有预判，预留税收变化的保障条款，将东道国现有税种和征收方式做一个定性的归类预设很有必要，即便以后东道国税制或征税方式有变，还可以保障相同属性和实质类似的税种，延续享受签约时的税收优惠待遇。

比如，中资企业与越南业主合同的参考表述为：与甲方（越南业主）就本合同适用于越南财政部、其行政区或地方当局对本合同所述的承建项目涉及征收的所有税收，不论其征收方式，将给予免税。本合同适用的越南现行税种是：利润税，利润汇出税，增值税，关税，个人所得税。本合同也适用于本合同签订之日后越南政府征收的属于增加或者代替现行税种的相同或者实质相似的税收。甲方（越南业主）应将越南税法所作出的重要变动及时通知乙方（中资企业）。

关键点三：争取整体项目的税收优惠

典型案例

某中资企业在西非某国总承包开发一个矿区，获得了免税20年的特殊优惠，是该国议会以法案形式特别审核通过的。但后因情况有变，该中资企业准备将该国的采矿权和相关股权转让给中国第三方企业，并签约了很多中国分包商和东道国当地供应商。那么，这一特批的免税优惠能否由未来的股权受让方（第三方中资企业）直接享受？其签约的上下游分包商、供应商能否同样享受？最终的答复是不可以，从而影响了该中资企业的股权转让合同以及分包合同的签订价格和条件。

分析建议

中国“走出去”企业如果在东道国承建大型的整体项目，如开发一个特殊经济园区或一个资源矿区，整个项目将涉及很多上下游参建单位，那么，企业在与东道国政府申请税收优惠时，不仅要力争本企业（总承包方）的税收优惠，而且要力争整个项目的税收优惠，要把与本企业相关的上下游供应商、分包商的税收优惠都涵盖进去。因为若上下游企业不能享受相关税收优惠，税负仍会以合同含税价的方式转嫁给总承包方，最终影响到总承包方的总体税负。

在这种情况下，建议中资企业以不可分割的一个整体项目申请最优的税收优惠（包括免税），而不仅申请本企业（总承包方）的税收优惠。当总承包商将来需要转让股权给第三方或准备退出该项目时，原先与东道国相关政府部门或业主谈定的税收优惠或免税批文，才能得到最大限度的保障和承继。

关键点四：提前约定税收损失赔偿责任

典型案例

在境外投资项目谈判初期，某中资企业市场和商务人员在与业主谈判时，更多地关注商务要点、后续项目与业主的合作等，对专门的税收优惠违约的调价和补偿条款重视不够，未能单独明确约定。当东道国基层税务部门因故不理税收优惠合同、强行征税后，这家企业陷入了与业主的无果谈判，对于违约赔偿的责任，业主推诿拖延，最终不了了之，相关税收损失只能由中资企业承担。

分析建议

中资企业（乙方）要特别重视在合同中专门约定税收优惠违约责任条款，要对业主（甲方）有详细和明确的调价及赔偿责任约定。这也是中资企业重要且可行的法律救济措施。将来，当东道国税务部门就合同约定的税收优惠进行征税或补税时，对于相应增加的税负，中资企业有权要求业主进行价格调增或者给予相应的补偿。

特别是在中方融资贷款的方式下，最好能够约定从融资划款的源头直接扣留相应的款项，以强有力地保障中资企业的税收利益。即便与业主有纠纷再谈判，甚至提起诉讼，有此合同依据，也能促使业主与东道国财税部门进行沟通、协商，保障已签订税收优惠条款在投资经营过程中得到真正落实。

问题一、预售房地产所取得的收入是否申报纳税?

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十四条关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题相关规定：

“根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。”

问题二、土地增值税预征率是多少?

根据 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第二条规定：

“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。”

例如 某房地产开发有限公司2023年5月预售住宅与非住宅项目共计取得不含税收入8000万元，其中预售住宅取得的不含税收入为5000万元，该住宅项目容积率均大于1，预售非住宅项目取得的不含税收入为3000万元。该地区属于东部省份，当地规定：容积率大于1.0(含)的住宅项目，土地增值税预征率为1.5%；容积率小于1.0的住宅项目，土地增值税预征率调整为3%；非住宅项目，土地增值税预征率为3%。那么，该公司应预征土地增值税多少元?

预售住宅应预征的税额：5000*1.5%=75万元

预售非住宅应预征的税额：3000*3%=90万元

共计：75+90=165万元

问题三、营改增后，土地增值税预征的计征依据是否为含税收入?

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

问题四、如何计算预征土地增值税税额?

例如、2023年5月某房地产开发有限公司销售商品房时，取得了预收款了1100万元(含税收入)，该公司所在地适用的土地增值税预征率为3%。那么，该公司应缴纳预征土地增值税多少元?

第一步、计算企业取得预售款预缴的增值税

1100万÷(1+10%)*3%=30万元

第二步、计算土地增值税预征的计征依据

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

=1100-30

=1070万元

第三步、计算土地增值税预征税额

土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率

=1070*3%

=32.1万元

问题五、土地增值税核定征收的情形有哪些?

根据 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条“土地增值税的核定征收”相关规定：

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

问题六、土地增值税核定征收率是多少?

核定征收率原则上不得低于5%。

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第四条“规范核定征收，堵塞税收征管漏洞”相关规定：

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

问题七、土地增值税核定征收税款如何计算?

应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率

例：2023年5月，税务机关对某房地产开发企业实施税务检查，该公司开发的产品均为普通住宅。经检查发现该公司虽设置账簿，收入总额可以确定但成本费用凭证等扣除项目资料残缺不全，难以确定扣除项目金额。经核查确认后，该公司不含增值税的收入为18亿元，当地规定核定征收率为7%。那么，该房地产公司应如何缴纳土地增值税?

应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率

=18亿*7%=1.26亿元

问题八、核定征收纳税期限如何确定?

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十六条关于纳税期限的问题条款规定：

根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。

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【第7篇】缴纳土地增值税

对于房地产开发企业而言，增值税、土地增值税是贯穿房地产开发企业开发项目始终的主要税种。两个税种均直接与销售房地产收入和开发成本息息相关，且因为房地产开发项目开发周期较长，增值税和土地增值税在税收上都有先预缴的流程。本文主要从政策依据、缴纳时间、计算方法等方面分析房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳。

【第8篇】土地增值税增值率计算

1、在房地产的概念中，住宅和商铺是两个概念，住宅是供居民居住、生活用的，期限是70年，而商铺是供生产用的，期限是50年，所以商铺是非住宅。

2、普通住宅的条件有三个：1)销售价格不超过当地市场价格的1.2倍，2)面积在一定标准下，一般是144平方米以下，3)小区容积率超过1.0以上，这三条件有一个不符合都不是普通住宅。

3、普通住宅增值率不超过20%的，免征土地增值税，如果超过20%的全额增收土地增值税。

4、如果普通住宅和非普通住宅不分开核算的，全额征收土地增值税。

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【第9篇】土地增值税印花税的能不能扣除

文|金穗源商学院 刘玉章

问题六十一：土地增值税清算时，已缴纳的印花税可否扣除？

问：房地产开发企业在整个经营过程中，签订了很多合同。例如，土地出让合同、委托设计合同、建筑安装合同、材料采购合同、设备购置合同、借款合同、房产销售合同、房产租赁合同等，这些合同已经按照《印花税暂行条例》缴纳了印花税，请问在计算土地增值税时，可否扣除?

答：房地产企业在开发经营过程中缴纳的印花税分两种情况来处理：

（1）房地产开发经营过程中缴纳的印花税，土地增值税清算时不得扣除。

根据《企业会计准则》的规定，印花税应当在“管理费用”中核算。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税时，合并为“房地产开发费用”扣除，此项费用不是据实扣除，而是按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10％扣除。

土地增值税清算时所扣除的房地产开发费用中包含了印花税，如果再扣除则属于重复扣除，为此，《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”此项规定的含义是房地产企业土地增值税清算时不能再重复扣除印花税。

《关于印发增值税会计处理规定的通知》(财会[2016]22号)文件规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算的范围包括了印花税，这只是会计核算科目的调整，并没有改变印花税税前扣除的实质，根据财税字[1995]48号规定，印花税不能重复扣除。

（2）房地产开发企业转让旧房及建筑物时，缴纳的印花税在计算土地增值税时可以扣除。

财税字[1995]48号规定：“其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“地方教育附加在土地增值税清算时可否扣除？”，您也可以思考一下，下期再见！

【第10篇】土地增值税税率增值50%

一说到土地增值税，有些朋友或许会想到增值税，但这是两个完全不同的税种。增值税是对货物与劳务的流转过程中的增值额进行课征的税种，也是目前我国最大的税种；而土地增值税则是针对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额课征的税种。

2023年，土地增值税实现了6465亿元，比上年增长14%，占当年税收收入的4%。从比重上看，应该算作一个辅助性的税种。

目前土地增值税的法律依据是国务院令[1993]第138号颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年开始实施。也算是分税制改革背景下针对房地产市场的一个特定的税种。

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，通俗的说，就是卖房卖地有了增值额的单位和个人。目前交该税的主体还是房地产开发企业。可能很多人没有觉得自己卖房时交了土地增值税，是因为从2008年开始，对个人暂免征收了而已。注意是暂免征收，不是法定免税。

土地增值税的计税依据是转让房地产的增值额，具体是取得的收入减除扣除项目的余额。

土地增值税的税率很有特点，对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物的单位和个人，按增值额的一定比率征收土地增值税，增值率在50%以下的，税率为30%，增值率在50-100%的，税率为40%，增值率在100-200%的，税率为50%，增值率超过200%的，税率为60%。这种征收方式，称之为超率累进。

下面就是土地增值税的四级超率累进税率表，与个人所得税的超额累进税率表不同在于计税依据是比率不是数额，超额计算时使用的是速算扣除率，而不是速算扣除数。

去年的7月份，财政部和国家税务总局发布了《土地增值税法》的征求意见稿，也开启了土地增值税的立法进程。

相比1993年的暂行条例，征求意见稿的变化不是很大，也属于平移性质的。下表是我找到的一个暂行条例与征求意见稿有所差别的对比表，我搬过来了，供大家参考。

在我讲课的过程中，有学生曾经质疑土地增值税开征的合理性，觉得就房地产的转让而言存在着重复征税。这个问题我再单独写一个推文。那么为什么要开征这样一个税种，也就是通常说的立税宗旨是什么。按照目前的解释有三个目的：

（1）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；

（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；

（3）有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

事实上土地增值税的意义还是出于对房地产转让环节的增值额的一种调节。有一种说法，把土地增值税叫做反房地产暴利税，意味着房地产经营企业等单位和个人有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例缴纳给国家。所以它的调节功能大于收入功能。

从未来的趋势看，这个税将与房地产税一并成为地方税的主体税种，也将为建立房地产市场的长效机制起到应有的作用。

【第11篇】土地增值税政策清算规程

国家税务总局西藏自治区税务局关于发布《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行） 》的公告

国家税务总局西藏自治区税务局

全文有效

2022.2.28

国家税务总局西藏自治区税务局关于发布《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行） 》的公告

为了进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算 工作， 根据《中华人民共和国税收征收管理法》 及其实施细则、 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 及其实施细则、《国家 税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知》（ 国税发〔2006〕 187 号） 、《国家税务总局关于印发〈土 地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕 91 号） 、 《税务规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第 41 号公 布，第 50 号、53 号修正） 等规定，国家税务总局西藏自治区税 务局制定了 《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行）》 ，现予以发布。

本公告自 2022 年 4 月 1 日起施行。

特此公告。

国家税务总局西藏自治区税务局

2023年2月28日

西藏自治区土地增值税清算管理规程 （试行）

第一章 总则

第一条 为加强土地增值税征收管理服务，规范清算工作流程，统一清算工作标准，实现清算管理一体化，根据《中华人民共和国税收征收管理法》 及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（ 国税发〔2006〕 187 号） 、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91 号） 、《税务规范性文件制定管理办法》 （国家税务总局令第41号公布，第50号、53号修正） 等规定，制定本规程。

第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条 本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后，结 清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条 土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

第五条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报 的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。

第六条 税务机关应当加强与同级财政、发改、住建、自然 资源等部门的信息交换协作，充分利用第三方信息，强化土地增 值税清算管理。

第七条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地 增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的 收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行 审核，依法征收土地增值税。

第二章 项目管理

第八条 土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产 开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为 单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建 性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。

同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应 分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

第九条 纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关 合同之日起 30 内向主管税务机关报送复印件或者税务机关认可 的其他形式的资料：

（一）发展和改革等有关部门下发的项目立项（备案）文件；

（二）取得土地使用权所签订的合同、协议；

（三）国有土地使用权证；

（四）建设用地规划许可证；

（五）建筑施工规划许可证；

（六）建筑工程施工许可证；

（七）建设施工合同；

（八）预（销）售许可证；

（九）竣工验收备案表；

（十）主管税务机关认为需要的其他资料。

第十条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收 管理，按项目分别建立台账，按月采集、更新，对房地产开发全 过程实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。

第十一条 主管税务机关应当关注纳税人项目开发期间的 会计核算工作， 对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目 的，应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归 集有关收入、成本、费用。

第三章 清算受理

第十二条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（三）直接转让土地使用权的。

第十三条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算。

（一 ）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未 超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二 ）取得清算项目销售（预售） 许可证满三年仍未销售完 毕的。

（三 ）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手 续的。

（四） 主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行 为， 可能造成税款流失的。

（五 ）国家税务总局西藏自治区税务局规定的其他情况。

第十四条 主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分 类管理。

对于符合本规程第十二条规定的项目，纳税人应当在满足条 件之日起 90 日内向主管税务机关办理清算手续。

对符合本规程第十三条规定的项目，主管税务机关应集体审 议，根据项目实际情况确定是否需要进行清算，集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目， 由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知书之 日起 90 日内办理清算。 对确定暂不通知清算的，应继续做好项 目管理，每年作出评估， 及时确定清算时间并通知纳税人。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需 要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清 算资料的，由主管税务机关责令限期改正； 逾期仍未申报的，主 管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定 处理。

第十五条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算材料：

（一）财产和行为税纳税申报表及财产和行为税减免税明细 申报表。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开 发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳 等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三 ）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款 凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项 目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售 许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

（四 ）纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核 鉴证；已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人，应报送涉税专业服务机构出具的报告。

第十六条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清 算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理并出具受理 通知书。

纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，主管税务 机关应一次性告知纳税人，并发出限期补正资料通知书，通知纳 税人在收到通知书之日起 15 日内补齐清算资料。

纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。

主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

第四章 清算管理

第十七条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效 的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、 责任清晰、衔接高效的审核工作链条。

第十八条 各市（地、开发区） 税务机关应集中本单位专业 人才，成立清算审核风险管理团队。

第十九条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料 后， 向清算审核风险管理团队提交清算项目相关资料。

第二十条 清算审核风险管理团队要根据主管税务机关提 交的清算项目材料,开展风险排查工作，形成风险排查工作底稿并将风险排查结果及时推送主管税务机关。

主管税务机关应结合风险排查结果进行清算审核工作，并在 规定期限内完成审核结果的确认、与纳税人交换意见、清算结论 出具等工作。

第五章 清算审核

第二十一条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审 核， 重点审核项目归集的一致性、完整性和数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目 实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、 相关性进行审核。应结合项目立项、规划、施工资料，重点实地 查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、 体育场馆、酒店、车位等的工程量，确定学校、幼儿园、会所、 体育场馆、酒店、车位等的产权归属。

第二十二条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同 （含主管部门网上备案登记资料）、销售（预售） 许可证、房产 销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产 销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入； 对销 售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生 补、退房款的收入调整情况进行审核； 对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核； 对销售价格进行评估，审核有无价格明显 偏低情况。

税务机关可通过实地查验，确认是否少计、漏计事项，确认 有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

第二十三条 非直接销售和自用房地产的收入审核。

（一 ）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收 入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均 价格确定。

2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或 用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值 税， 不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十四条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二 ）房地产开发成本，包括： 土地征用及拆迁补偿费、前 期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开 发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十五条 扣除项目金额的计算分摊：

对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清 算单位或开发产品类型的扣除项目;对属于多个清算单位或开发 产品类型共同发生的扣除项目， 应按以下原则计算分摊:

（一） 对属于多个清算单位共同发生的扣除项目， 其中:取 得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用 权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)在多个清算单位之 间进行分摊； 其他共同发生的扣除项目， 按照建筑面积法(即其 可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例)在多个清算单 位之间进行分摊。

（二）对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别 计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行 分摊。

第二十六条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一） 在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际 发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实 际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集， 不得混淆。

（四 ）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清 算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。 会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十七条 审核取得土地使用权所支付的金额和土地征 用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一 ）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办 法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（ 二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权所支 付的金额、土地征用及拆迁补偿费的情形。

（ 三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁 补偿款、拆迁（ 回迁） 合同和签收花名册或签收凭证是否一一对 应。

第二十八条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关 注：

（一 ）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚 列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（三 ）多个（或分期） 项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十九条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否 真实发生， 有无预提的公共配套设施费的情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三 ）多个（或分期） 项目共同发生的公共配套设施费，是 否按项目合理分摊。

第三十条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一） 发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报 告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否 重复计算扣除项目。

（三 ）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地 建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存 在异常。

（四 ）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应 当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

第三十一条 审核开发间接费用时应当重点关注：

（一） 是否存在将企业行政管理部门（ 总部）为组织和管理 生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二） 开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第三十二条 审核利息支出时应当重点关注：

（一 ）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开 发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一 般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三 ）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲 减利息支出。

（四 ）是否将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等 非利息性质的费用计入利息支出。

第三十三条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收 的各项费用， 审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收 取； 当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除 以及房地产开发费用计算基数的情形。

第三十四条 关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按 照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额往来款 余额，审核交易行为是否真实。

第三十五条 与转让房地产有关税金的审核。

应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入 “管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除， 列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金” 予以扣除。纳税人缴纳的教育费附加、地方教育附加可计入“与 转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于 转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

第三十六条 主管税务机关应在项目清算受理之日起 180 日内作出清算结论；如确有困难的，经县（区）级税务局批准， 可延期 90 日完成，并书面告知纳税人； 如有特殊情况的， 经市 （地、开发区）税务局批准， 可再延期 90 日完成， 并书面告知 纳税人。

第三十七条 主管税务机关按照有关税收法规和本办法的 规定开展审核工作,土地增值税清算审核结束应当出具审核报 告。审核报告经主管税务机关集体审议、批准后，由主管税务机 关制作《税务事项通知书》 ，将审核结果书面通知纳税人。纳税 人应在收到通知书之日起 30 日内办理补（退） 税事宜。

第六章 核定征收

第三十八条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列 情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、 费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四 ）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清 算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核 定征收的范围。

第三十九条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发 出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土 地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人 申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第四十条 土地增值税核定征收应当集体研究决定，采用主 管税务机关局长办公会议形式， 对核定征收进行审核认定。

第四十一条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式 应保持一致。

第七章 清算后尾盘管理

第四十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后 再转让的， 应按月汇总， 并在次月 15 日内征收土地增值税。

第四十三条 土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，按照清算后再 转让的规定汇总申报缴纳土地增值税， 多退少补。

第四十四条 主管税务机关应加强清算后尾盘管理，辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。

第四十五条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求， 妥善保存。

第四十六条 土地增值税清算管理其他未尽事宜，应严格按照《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91 号）的规定执行。

第八章 附则

第四十七条 本规程由国家税务总局西藏自治区税务局解释。

第四十八条 本规程自 2022 年 4 月 1 日起施行，此前已受 理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。

关于《国家税务总局西藏自治区税务局关于发布的公告》的解读

发布时间：2022-03-09 17:37 来源：国家税务总局西藏自治区税务局

现将《国家税务总局西藏自治区税务局关于发布<西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行）>的公告》（国家税务总局西藏自治区税务局公告2023年第2号，以下简称《公告》）解读如下：

一、制定背景及目的

为加强土地增值税清算管理，国家税务总局先后出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号），其中国税发〔2006〕187号规定“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”，国税发〔2009〕91号规定“本规程自2023年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化”。为此，我们按照税务总局要求，结合我区实际情况，制定了本公告。

土地增值税管理复杂，清算申报、清算审核工作时间跨度长，流程比较复杂，征纳双方互动频繁，通过制定《公告》，细化了清算申报、清算审核流程，进一步明确征纳双方的职责，既规范了税务机关的税收执法，又促进纳税遵从度的提高。

二、公告制定的依据

《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《税务规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第41号公布，第50号、53号修正）。

三、主要内容

（一）关于项目管理

1.清算单位的界定。分期开发的房地产项目，以分期项目为单位清算，这是基本原则。如何对项目进行分期，需要根据各地房地产主管部门管理现状，具体情况具体分析，所以《公告》规定“具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定”。

2.项目日常管理。《公告》强化了税务机关对房地产开发项目的日常税收管理，结合国税发〔2009〕91号第六条规定的税务机关项目管理内容，对纳税人报送资料作出具体规定。明确主管税务机关保持管理连续性，积极关注纳税人会计核算、督促纳税人按照要求合理归集有关收入、成本、费用。

（二）关于“清算管理”工作模式

为确保土地增值税清算。审核工作更加有效和规范统一，《公告》第十七条至第二十条明确各市（地、经开区）税务机关应集中本单位专业人才成立“清算审核风险管理团队”，对清算项目的收入、成本、费用等进行风险排查，降低主管税务机关的土地增值税清算审核执法风险。

（三）关于成本费用分摊。

《公告》第二十五条明确了多个清算单位内发生的成本、费用如何分摊，即对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目,应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目;对属于多个清算单位共同发生的扣除项目,其中:取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊;其他共同发生的扣除项目,按照建筑面积法(即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊。明确了同一清算单位内发生的成本、费用如何分摊，即对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的,对其共同发生的扣除项目,按照建筑面积法进行分摊。

（四）清算后尾盘管理

《公告》第七章就规范尾盘管理提出了要求，即土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

四、公告的施行时间

本公告自发布之日起30日后施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。

【第12篇】土地增值税预征税率

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？关注我们的穗友都知道我们有专题分享，也一直在更新。

关于预缴依据的问题，自总局公告2023年第70号下发以来，就存在不同的意见，金穗源平台也陆续发布了关于该业务的相关文章，代表性的有：王皓鹏老师的《土地增值税的预缴》

土地增值税是房地产业的“关门税种”，具有长期性、复杂性、税收杠杆等特点，其税负高低对于房地产项目利润至关重要。

各地土增预征率一览表

目录

1北京的规定

关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2023年第3号公告）

按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：

(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；

(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

2上海的规定

关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2023年第1号）

一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；

二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；

三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；

四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。

3广东的规定

广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）

除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。

关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）

1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2023年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。

关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

1.房地产行业土地增值税预征率

2.经济适用住房土地增值税预征率

对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。

关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第10号）

房地产开发项目分类及预征率

（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

土地增值税预征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。

关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2023年第7号）

一、房地产开发项目分类及预征率

(一)住宅类

普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生产经营类

写字楼(办公用房)3％，商业营业用房4%。

(三)车位4％。

(四)对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）

一、土地增值税预征率

（一）普通住宅3%，其他类型房地产3.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局中山市税务局2023年第1号）

一、我市保障性住房项目的土地增值税预征率为1%。

二、除保障性住房项目外，我市房地产开发项目的土地增值税预征率不低于2%。具体每个房地产开发项目的土地增值税预征率由税务机关结合我市土地增值税清算的实际税负、房价等因素按年确定，确定方法及流程见附件。

4福建的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第2号）

土地增值税预征

（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；

（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。

关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2023年第1号）

对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率

一、普通住宅为2%

二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%

三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

关于土地增值税预征率

(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；

(二)普通标准住宅2%；

(三)非普通标准住宅4%；

(四)非住宅6%。

关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2023年第1号）

本公告事项：自2023年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。

关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）

根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。

对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。

纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。

转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）

关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。

关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）

平均预征率调整

（一）商业营业用房：预征率为5％；

（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；

（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。

5重庆的规定

重庆市财政局 重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）

严格执行房地产项目预征率标准从2023年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2023年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2023年第2号）

一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：

（一）普通标准住宅预征率为2%[本条款废止]。

（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

（三）独栋商品住宅预征率为5%。

二、对房地产开发企业2023年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。

6江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。

7青海的规定

青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

预征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)

其他商品房

商铺4%

其他3%

海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县

其他商品房2%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（青海省税务局公告2023年第8号）

8山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

土地增值税预征率调整为【条款废止】

（一）住宅项目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地产项目：3%。

关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2023年第3号）

第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。

土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率

预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

一、土地增值税预征率：

商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。

商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅3%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第六条第四款修改为：“土地增值税预征率按类型分别暂定为：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%。”

9黑龙江的规定

黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）

关于土地增值税预征率的确定

纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号)

土地增值税预征率

（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第3号）

一、市区预征率

各区普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

二、县(市)预征率

县(市)普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为2.5%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

关于调整土地增值税预征率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第1号）

普通标准住宅预征率为5%，非普通标准住宅预征率为6%，除住宅以外的其他房地产项目为7%。

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第5号）

一、土地增值税预征率

（一）市区普通标准住宅预征率调整为4%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为4.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

（二）县（市）普通标准住宅预征率调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局黑龙江省税务局 黑龙江省财政厅 黑龙江省住房和城乡建设厅公告2023年第3号）

一、自2023年10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

10四川的规定

关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2023年第1号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。

（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。

（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为2%。

（四）其他类型房地产预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通标准住宅预征率为1%。

（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。

（四）非住宅预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为1.5％。

（四）商用房预征率为2.5％。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）普通住宅预征率为 1.5%；

（三）非普通住宅预征率为2.5％；

（四）非住宅预征率为3.5％。

关于调整自贡市普通住宅土地增值税预征率的公告（国家税务总局自贡市税务局 自贡市财政局公告2023年第1号）

将我市普通住宅土地增值税预征率调整为1.2%。

11江苏的规定

关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）

一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。

三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

1、独栋商品住宅：5%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。

12浙江的规定

关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2023年第2号）

自2023年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。

关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2023年第1号）

按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：

类型税率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房产3%

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）

关于房地产开发项目的预征率

对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：

（一）普通住宅预征率为2%；

（二）非普通住宅预征率为2.5%；

（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。

关于发布全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局永康市税务局）

土地增值税预征率按下列标准执行：

一、普通住宅预征率为3%;

二、其他类型房地产预征率为4%。

关于进一步做好房地产市场宏观调控工作促进我市房地产业平稳健康发展的实施意见（湖建发[2011]11号）

市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%；规范核定征收项目的核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。

13河南的规定

关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）

土地增值税预征率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.

转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）

三、关于经济适用房问题。

经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税;对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。

14湖南的规定

益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

土地增值税预征率，按下列标准执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；

（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；

（四）单纯转让土地使用权5%；

（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；

（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率

15湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

预征率

1、销售普通住宅预征率为2％；

2、销售非普通住宅预征率为4.5％；

3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。

16辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率

房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;

（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2023年第2号）

一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；

二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；

三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

关于调整房地产开发项目土地增值税 预征率的公告（营口市地方税务局公告2023年第3号）

一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。

二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。

关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2023年第2号）

据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策

17陕西的规定

陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第1号）

将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2023年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%

18贵州的规定

贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）

为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将源土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：

一、普通标准住宅，预征率调整为1％；

二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；

三、营业用房，预征率调整为3％；

四、其他房产，预征率调整为1.5％。

纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。

19新疆的规定

新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第6号）

关于土地增值税预征率问题

除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。

关于土地增值税预征率的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第2号）

新疆维吾尔自治区土地增值税预征率

序号

地区

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

1

伊犁哈萨克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地区

1%

3%

3%

3

阿勒泰地区

1%

3%

3%

4

克拉玛依市

1%

3%

4%

博尔塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

乌鲁木齐市

1%

3%

4%

8

哈密地区

1%

3%

4%

9

吐鲁番地区

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克苏地区

1%

3%

3%

12

克孜勒苏柯尔克孜自治州

1%

3%

3%

13

喀什地区

1%

3%

3%

14

和田地区

1%

3%

3%

15

阿拉尔

1%

3%

3%

16

图木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

铁门关

1%

3%

3%

21

双河

1%

3%

3%

关于明确新设立兵团城市适用土地增值税预征率的公告（国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局公告2023年第5号）

现将新疆维吾尔自治区新设立兵团城市的土地增值税预征率公告如下：

新设立兵团城市

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

昆玉市

1%

3%

3%

胡杨河市

1%

3%

3%

可克达拉市

1%

3%

3%

新设立的兵团城市土地增值税预征率与设立前所在地适用的土地增值税预征率保持一致，继续适用设立前所在地的土地增值税预征率。

20吉林的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）

调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。

房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。

关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）

普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。

21宁夏的规定

关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）

纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：

（一）普通住宅为1%.

（二）非普通住宅为1.5%.

（三）其他类型房地产为2%.

（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

按预征率计算应纳税额计算公式为：

应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率

预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。

22河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。

关于进一步加强土地增值税管理的通知（石地税发[2005]56号）

一、从２００５年１月１日起，对房地产开发企业必须全面落实土地增值税预征办法。

凡开发项目基建计划中列明为高级公寓、别墅、度假村以及独门独院、别墅式住宅的，预征率暂统一为１％，除此之外开发项目的预征率暂统一为０．５％。以前，各单位多征税款，不再退税，待项目全部竣工，办理清算时多退少补。

二、预征依据为开发项目的土地使用权、房地产转让收入。

23安徽的规定

关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第10号）

我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

土地增值税预征率

（一）保障性住房：预征率为0%；

（二）普通标准住房、全装修住房、装配式建筑、绿色建筑、车库、车位、储藏室：预征率为1.5%；

（三）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率为2%；

（四）营业用房及其他类型用房：预征率为2.5%；

（五）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。

关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）

住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。

（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

营业用房4%；

其他房地产2%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税预征率按下列标准执行：

（一）保障性住房预征率为0；

（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；

（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

24山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：

房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；

（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为 2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。

纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。

市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

关于房地产开发项目土地增值税的预征率

（一）普通标准住宅，预征率为2%。

（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。

（三）其他房地产类型，预征率为4%。

（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2023年第23号）

一、关于房地产开发项目土地增值税的预征

（一）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：

1．对于普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为2.5%。

2．对于非普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为3.5%。

3．对于其他类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%外，其余房地产预征率为3.5%。

房地产类型的划分标准，按照房地产管理部门认定的标准执行。

25广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。

（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）

二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。

三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变

关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2023年第7号）

一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。

二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2023年第9号）

一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

26云南的规定

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）

除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：

1.普通住房预征率为1.5%。

2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。

房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）

昭通市土地增值税的预征率确定为：普通住宅为1%；非普通住宅为1.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%；开发土地使用权转让的为3%。

27甘肃的规定

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)

除保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。

（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第（一）款的其他县（市、区）普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。

28天津的规定

关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2023年第13号）

坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。

坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。

29内蒙古的规定

关于调整土地增值税预征率的通知（鄂地税发[2007]403号）

一、达旗、蒙西地区普通住宅按1%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.3%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按1.5%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

二、鄂旗、鄂前旗、乌审旗和杭锦旗地区住宅和库房（包括车库、车位）按1%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

三、我市其他地区普通住宅按1.2%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.5%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按2%的预征率进行预征，商业用房按3%的预征率进行预征。

关于加强土地增值税征收管理的通知（呼地税字[2007]19号）

对呼和浩特市地区的房地产开发企业开发的普通住房的土地增值税预征率由1%恢复到2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等的土地增值税预征率调整为3%。

关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告[2021]2号）

一、我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。

（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。

（三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。

30海南省的规定

关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2023年第21号）

一、土地增值税预征率

(一)海口市、三亚市、陵水县

房地产开发项目普通住宅预征率为3%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。

(二)其他市、县、区

房地产开发项目普通住宅预征率为2%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。

(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。【此条款部分重新修订】

(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

31西藏的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）

二、加强土地增值税预征工作。除保障性住房外，凡在我区内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收人，应按规定对其预征土地增值税。根据《通知》精神，结合西藏实际，土地增值税预征率暂定为1%-2%其中普通住房预征率为1%；非普通住房预征率为1.5%；商铺及其他用房预征率为2%。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率。

纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。

持续更新中......

【第13篇】土地增值税中代收费用

作者：严颖

一、纳税人

土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。

二、征税对象

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

收入指与转让房地产有关的经济利益，不仅仅指货币收入。

三、收入的确认

（一）收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

房地产评估的计税事项是什么？

在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：

（1）出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

（二）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（三）根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

四、扣除额

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（三）房地产开发费用

指销售费用、管理费用、财务费用。

1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％以内予以扣除。

2.凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。

（四）旧房及建筑物的评估价格。

指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

（五）与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。

（六）财政部规定的其他扣除项目

1.加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

2.代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

五、税率

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

六、主要减免税政策

（一）销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

（二）个人销售住房免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。

（三）政府搬迁免征土地增值税的情形

因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

（四）单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

（五）转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（六）企业兼并重组暂不征收土地增值税

根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

（七）合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（八）被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

（九）资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

（十）根据《财政部 税务总局 海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。

根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。

（十一）根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

七、征收管理

（一）转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：

1.纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。

2.税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。

注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

（二）对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。

预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

（三）清算

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

八、案例一：房地产开发企业转让房产

2023年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。

（一）收入2000万元

（二）扣除

1.取得土地使用权所支付的金额=400万元

2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元

3.房地产开发费用=80万元，其中：

（1）利息支出=500*5%=25万元

（2）其他=1100*5%=55万元（管理费用和销售费用不能据实扣除）

4.税金=110万元

5.加计扣除=1100*20%=220万元

扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元

（三）增值额=2000-1510=490万元

（四）税率

增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50%故适用税率为30%

（五）税额

应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元

土地增值税纳税申报表（二）

（从事房地产开发的纳税人清算适用）

九、案例二：非房地产企业转让不动产

某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:

1.计算评估价格。其公式为:

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

2.汇集扣除项目金额。

3.计算增值率。

4.依据增值率确定适用税率。

5.依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（1）评估价格=600×70%=420（万元）

（2）允许扣除的税金27.5万元

（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）

（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）

十、案例三：个人转让商铺之发票扣除法

王某2023年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2023年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）

解析：（一）计税收入

1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57万元

2.计税收入

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

计税收入=1000-28.57=971.43万元。

（二）可扣除房产原值

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

可扣除房产原值=400+400×6×5%=520万元

（三）与转让房地产相关的税金

1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43万元；

2.购买时缴纳的契税12万元。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；

3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43万元；

（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43万元。

（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436万元；

（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%

（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63万元。

【第14篇】土地增值税

引言

这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。

土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。

那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。

1计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

2扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。

因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。

5分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

6预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

7计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

8特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：土地并购入门到精通

【第15篇】房地产土地增值税预缴

土地增值税，是房地产企业中最复杂的一个税种，他包含了企业的开发、建设、销售等主营业务，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率低，土地增值税税负就轻，因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

方式一：

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

适用税率分为四档，分别为30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除数系数为5%，15%，35%。

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行(一般的预征率在2%-4%，每个地方不一样)，先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)，计算收入，收入-扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率，按税率计算税额。

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

二、土地增值税实行四级超率累进税率

计算土地增值税税额，可按增值额x适用的税率-扣除项目金额x速算扣除系数计算方式更为简单

增值额未超过扣除项目金额50% (土地增值税税额=增值额×30%)

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%(增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%)

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%(增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%)

增值额超过扣除项目金额200% (增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ）公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

注意事项：

1 清算申报日前，按当地规定比例预缴土增税，这点很明确，这里有个风险点要提示一下，如果实务中有些房开企业按“预收款-应预缴增值税税款”的计缴方式，一直到销售现房、交房开票时，还在按这种模式预缴土地增值税，一边增值税已按销项减进项在正常缴纳、一边还在还按以上文件的公式作预缴依据，就会多预缴土地增值税。

2、清算期间的土地增值税缴纳，清算申报日到清算审核结果出来，中间至少间隔几个月的时间：（1、继续按预征率预缴，等清算结果出来后，再按清算结果多退少补）（2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳）

3、清算后销售尾盘申报缴纳，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（1、税金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后续取得发票能否扣除的问题）（4、纳税时点问题。）

方式二：

政策：税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定，纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内，好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，这是一定的优势，但需要控制好增值率，不然会出现多缴税等情况。

例如：某地产公司，商品房销售收入为1.5亿，普通住宅销售为1亿，豪华住宅销售为5000万，税法规定的可扣除项目金额为1.1亿，其普通住宅的可扣除项目金额为8000万，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万，那么根据土地增值税的计算方式：

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

以下方案：

一、普通住宅和豪华住宅不分开核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

二、普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元

豪华住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元，这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，就可减轻税负。

房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式，因此同一税种，不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，土地增值税暂行条例：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”条例虽然说：预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前，但实际操作中，土增税的预缴时点远比这个时点要晚，一直要晚到土地增值税的清算为止，所以土地增值税的缴纳，可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来进行。

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