土地增值税征税范围（15个范本）

【第1篇】土地增值税征税范围

不可小觑的土地增值税

01

什么是土地增值税

02

现行阶段土地增值税的法律体系

以深圳为例，现行的土地增值税主要适用的法律法规，除了《中华人民共和国税收征管法》等国家大法，及税务部门各种红头文件之外，主要有以下行政法规、部门规章和地方规范性文件构成：

（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，属于国务院发布的行政法规。条例自1994年1月1日起开始实施，于2023年进行了第一次修订。现行有效的是2023年1月8日发文并开始实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

（2）1995年1月27日财政部发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，属于财政部制定的部门规章。

（3）《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》，属于深圳市地方规范性文件，自2023年1月1日起施行，并于2023年12月9日废止了其中的第二条及第十五条第四项。

根据以上法律法规，可将土地增值税的发展分为三个阶段：1994年至2023年、2011至2023年、2023年至今。1994年土地增值税条例开始实施，拉开在全国范围内征收土地增值税的序幕，至2023年条例修订，这个阶段许多地方政府鼓励房地产行业的发展，对土地增值税实施减免政策。2023年至2023年为房地产行业飞速发展、土地价值飞速增长的时期，土地增值税的征收趋于严格。2023年之后，地方政府规范土地增税的流程，并开始实施先预交后清算的征收步骤。

何为预征、何为清算？根据《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》第九条之规定，房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。先预交后清算，意味着土地增值税的征收进入了非常正式及严苛的阶段，不可小觑。

03

房地产项目“公司股权转让”应否缴纳土地增值税

依照上述，土地增值税的发展实际上历经了从无到有，从松散到严苛，从预征到清算的发展过程。相应地，房地产企业转让土地资产的形式，也历经了直接转让到间接转让的发展过程。

房地产项目的土地转让主要的两种模式为：一种是资产转让，另一种是股权转让。资产转让模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的；而股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的。股权转让从形式上不存在土地使用权的转手——土地使用权自始在项目公司的名下，但项目公司的实际控制人发生了变更。这种情况下，是否需要缴纳土地增值税？

国家税务总局对此持肯定的态度，其在《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687 号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

根据以上复函，国税总局的意见认为股权价格只是形式，土地的增值是实质，实质重于形式，故需要缴纳土地增值税。近年的司法判例，也总体遵循此标准。以下为两则与土地增值税相关联的诉讼案例。

（2019）沪02民终4397号法院生效判决认为：以转让项目公司股权的方式来转让已经取得的土地开发使用权是目前在房地产市场实践中采取的一种常见方式，该行为系当事人真实意思表示，不为法律所禁止，应认定为合法有效。上述股权转让合同除受公司法关于股权转让法律关系约束外，因其涉及土地使用转让，关于土地使用权受让人能否完全继续享有开发权利，亦受国家关于土地法律、法规的约束，故对于当事人在股权转让合同中做出的履行条件、履行顺序、例外情况的特别约定应予充分尊重，并予恪守……。

（2018）苏行申626号再审行政诉讼案件，是一起典型以“股权转让”的形式转让公司名下的土地使用权的案例。此案法院明确阐明了“股权溢价款”与“土地增值额”之间的对应关系，价款中应扣除一切成本之后缴纳土地增值税。一审、二审、及再审法院均认为：

从x公司与x集团五公司签订的《合作协议书》来看，x公司转让了土地使用权。《合作协议书》明确约定，共同设立的项目公司取得案涉地块国有土地使用权，且保证项目公司为案涉地块土地的唯一权属人。从该约定来看，x公司将该土地使用权进行了处分。项目公司虽然办理了国有土地使用证，但与土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同的主体并非项目公司。项目公司虽然缴纳了土地出让金并补缴了利息，但是系代替x公司缴纳。

从“股权溢价款”的计算来看，x公司实质上构成土地使用权转让。x公司将其持有的项目公司20%股权转让时，获得133033923元“股权溢价款”的计算方式为：314501平方米（73046号地块面积）×1.8（容积率）×235元/平方米。从该计算方式可以看出，x公司获得的“股权溢价款”是根据案涉地块的土地面积和容积率等进行计算。

x集团五公司之所以愿意与x公司合作，正是因为x公司实际占有并有权处分案涉地块土地使用权。x公司转让股权之前，项目公司实际上并未经营，x公司获得的“股权溢价款”，实际上是通过股权转让的外在形式，客观上实现了土地增值并转让了土地使用权。如果x公司不占有涉案土地、无权处分涉案土地使用权，其不可能获得所谓的“股权溢价款”。

【第2篇】土地增值税核定征收税收文件

土地增值税对房地产企业来说是税负最重的一个税种，很多企业就想到土地增值税的核定征收，什么情况下企业可以进行核定征收？

按照国税发2006 187号文件第七条规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

国家层面上仅有上述文件规定了核定征收的范围和条件，但是具体办理的程序和方法文件中并没有规定。前段时间广东省率先发布了《广东省税务局土地增值税清算管理规程》，在这个文件里重申了核定征收的范围、程序和方法。

《广东省税务局土地增值税清算管理规程》延续了国税发2006 187号文核定征收规定，明确主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。同时对核定情形的判定、上一级税务机关核准及核定决议、备案等进行详细说明。

该文件中规定符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书，对房地产项目开展核定征收核查，根据不同情形，采取参照同期同类型房地产销售价格、向国土部门查询项目土地成本、根据清算项目相关的建筑面积、实体体积、占地面积等工程量指标并参照当地扣除项目金额标准等方式，核定计算收入和扣除项目金额，经主管税务机关集体审议，报上一级税务机关备案，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

按照上述方式仍然无法计算征收的，可采取核定征收率方式征收土地增值税，核定征收率不得低于5%。但在实务操作过程中，住宅的土地增值税核定征收率不得低于5%，非住宅的土地增值税核定征收率不得低于7%-8%。

因此，根据以上税法规定，企业符合条件的，土地增值税是可以核定征收的。但企业具体采取哪种方式，要根据企业的测算结果而定。如果测算结果高于土地增值税的最低核定征收率，企业可采取核定征收；如果测算结果低于土地增值税的最低核定征收率，作为房地产开发企业一定要做好项目资料储备，通过合理筹划，进行查账征收来降低土地增值税负。

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【第3篇】土地增值税尾盘销售清算申报表

文|金穗源商学院 张健

一、尾盘销售清算计算及纳税期限

（一）尾盘销售土地增值税扣除项目的确认

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

根据文件规定，清算后尾房销售或转让时，扣除项目金额＝单位建筑面积成本费用×当期销售面积。

（二）清算后尾盘销售的土地增值税纳税期限及申报

《土地增值税暂行条例》第十条规定：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

尾房销售时填报《清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表》和《土地增值税纳税申报表（四）》（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）。

二、清算后尾盘销售土地增值税的计算

关于清算后尾盘土地增值税的缴纳，主要有两种方法，一种是以国税发[2006]187号为主导，按清算时“单位建筑面积成本费用”计算；另一种是以大连、广西、湖北等政策为代表，即尾盘销售可申请二次清算。诚然，清算方法不同，造成的土地增值税缴纳税金也不一样。

【案例】

金穗源房地产公司2023年开发20万平米商业楼，2023年工程全部竣工，截止到2023年6月共销售19万平米，销售收入为133000万，符合清算条件，清算时开发成本是62400万。另有500万成本没有取得合法票据，清算后取得。清算后该房地产公司又将余下1万平米房屋分2次销售，2023年5月销售4000平米，销售收入为2760万，2023年7月销售6000平米，销售收入为4080万，计算该单位清算时、清算后各应该缴纳的土地增值税。（忽略税金及附加）

（一）完工清算土地增值税的缴纳

①按照政策规定，案例中的房地产开发公司清算时房屋销售率达到95%，符合清算条件，则土地增值税计算：

清算时应缴土地增值税：

1.清算时收入＝133000万元

2.清算时的扣除项目总额=62400×95%×130%＝77064（万元）

3.增值额＝133000－77064＝55936（万元）

4.增值率＝55936÷77064＝72.58%

适用于第二档税率

5.应缴纳土地增值税＝55936×40%－77064×5%＝22374.4－3853.2＝18521.2（万元）

②清算后转让房地产应纳税：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，计算过程如下：

1.清算时的单位建筑面积成本费用＝77064÷190000＝0.4056（万元/平米）

2.2023年5月扣除项目总额＝0.4056×4000＝1622.4（万元）

3.2023年5月增值率＝（2760－1622.4）÷1622.4＝1137.6÷1622.4＝70.12%

4.应缴纳土地增值税＝1137.6×40%－1622.4×5%=455.04－81.12＝373.92（万元）

5.2023年7月扣除项目总额＝0.4056×6000＝2433.6（万元）

6.2023年7月增值率＝（4080－2433.6）÷2433.6＝1646.4÷2433.6＝67.65%

7.应缴纳土地增值税＝1646.4×40%－2433.6×5%＝658.56－121.68＝536.88（万元）

（二）二次清算的应缴纳土地增值税计算

①清算时，土地增值税计算过程同上。

②清算后再转让房地产应纳税额：

1.《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函[2007]200号）

在清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生成本、费用处理：

在“清算工作结束”后，有下列情形之一的，经主管税务机关核准，可于每年12月份调整清算结论：

a．已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的；

b．纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；

c．主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。

2.《广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知》（桂地税发[2008]44号）

关于房地产项目销售85%进行清算后再发生成本费用的，其成本如何确定的问题：

对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证成本和费用的，可在项目销售结束之后据实进行重新调整。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

3. 《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发[2013]44号、2023年3月20日、本文自2023年4月1日起执行）

关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题

纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。

按照上述政策规定，案例中调整后应缴纳的土地增值税计算：

1.销售收入＝133000＋2760＋4080＝139840（万元）

2.开发成本＝62400＋500＝62900（万元）

3.扣除项目总额＝62900×130%＝81770（万元）

4.增值率＝（139840－81770）÷81770＝58070÷81770＝71.02%

5.调整后应缴纳土地增值税＝58070×40%－81770×5%＝19139.5（万元）

至此，两种方法计算缴纳土地增值税数额差异为=（18521.2＋373.92＋536.88）－19139.5＝19432－19139.5＝292.5（万元）

综上，我们可以看出，清算方法不同，计算的土地增值税税额也迥然不同。纳税人务必在确认当地清算规定的前提下，进行合理清算，避免由此给企业带来沉重税负。

【第4篇】土地增值税清算业务流程

应清算项目的工作流程

对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；

对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；

对不符合清算条件的项目，不予受理。

上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

应进行土地增值税清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

可清算项目的工作流程

对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；

对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续；

主管税务机关进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算；

经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

【第5篇】土地增值税适用的是

房地产企业成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。在预征阶段，各项税负已达销售额的8%～12%；项目结束进行清算，则普遍高达15%～25%，一线城市会达到25%以上。如何降低税负，并且控制相应的风险？这需要房地产企业在税收筹划上多下功夫。

房地产企业的税收筹划一般集中在土地增值税上。土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。土地增值税的筹划方法主要有以下几种：

一、利用临界点

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

【案例】设某房地产开发企业建造一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为a，销售的房价总额为x，相应的销售税金及附加为：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分别为营业税税率、城建税税率、教育费附加征收率)

如果纳税人欲享受起征点的照顾，那么最高售价只能为x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企业在这一价格水平下，即可享受起征点的照顾又可获得较大利润，如果售价低于此数，虽也能寜受起征点照顾，却只能获得较低的收益。

如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高的部分超过撒纳的土地増值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。

设提高价格y单位，则新的价格为x+y，新增的销售税金及附加为5.5%y。允许扣除的项目金额为：a+5.5%x+5.5%y；房地产增值额为；x+y-a-5.5%x-5.5%y；缴纳的土地增值税为：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)

企业欲使提价所带来的收益超过因突破起征点而新增的税负，就必须满足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x为增值率为20%时的售价，可以解得y>0.0971a。

某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1,800~1,900万元之间，已知为开发该商品房支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？筹划过程如下：

除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(万元)

(1)公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元，此时获利306.2万元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。当价格定在1,800~1,837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。

(2)公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元(1430×0.0971)。即总房价至少要超过1，976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。

所以，当同行业的房价在1,800~1,900万元之间时，公司应选择1,837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1,976.117万元的价格出售商品房的话，所获利润将会进一步增加。

通过本案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法。使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，千万不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。譬如：在该案例中1,830万元的售价，能获利299,35万元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810万元的售价，只能获利216.16万元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，虽然售价只提高了10万元，利润却减少83.19万元。

2、收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

3、选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。

【案例】某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1,000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。筹划过程如下：

首先，计算。(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)

其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100＞80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款：当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70＜80，所以应选择第二种计算扣除方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。

在筹划中有必要指出，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算，一律不得扣除。

4、代收费用并入房价

很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是在房价之外单独收取；第二种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响适用的增值率，进而影响土地增值税的税额。

【案例】某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3,000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。

(1)如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%=1160(万元)；增值额为：3000-1160=1840(万元)；增值率为：1840÷1160=158.62%；应繳纳的土地增值税为：1840×50%-1160×15%=746(万元)

(2)如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(万元)；增值额为：3000+200-1360=1840(万元)；增值率为：1840÷1360=135.29%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%-1360×15%=716(万元)

显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1,840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳的土地增值税减少。

由于在计算土地增值税时，土地增值税=增值额×适用税率-可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增加a，则会使得应缴纳的土地增值税减少：a×适用的速算扣除系数，如果代收的费用较大时，可扣除项目增加，还可能使整体的增值率下降，给纳税人带来更大的节税效益。

当然，需要注意的一点是，如果在增值率未超过50%情况下，由于适用的速算扣除系数为0，所以无论代收方式如何，纳税人的税负是一样的。在这种情况下，筹划就没有什么意义了。

5、增加扣除项目金额

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。

6、费用转移、加大开发成本

会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍（1+20%+10%）的扣除金额，从而降低增值额和增值率。

7、成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。

土地增值税未四档超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%，合并核算有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的使用税率，增加这部分房地产的税负，因而，需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。

【案例】某房地产开发公司同时开发a、b两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售a房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元：销售b房产共取得收入400万元，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？

(1)分开核算时：a房产的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，适用税率30%；应纳的土地増值税为：(300-200)×30%=30(万元)；b房产的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，适用税率60%：应纳的土地增值税为：(400-100)x60%-100x35%=145(万元)；共缴纳土地增值税175万元(30+145)

(2)合并核算时：两幢房产的收入总额为：300+400=700(万元)；允许扣除的金额：200+100=300(万元)；增值率为：(700-300)÷300×100%=133.3%，适用税率50%：应纳土地増值税为：(700一300)×50一300×15%=155(万元)

通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，因为合并核算比分开核算节税20万元。

从上例中我们可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高，在实践中必须具体测算后才能做出选择。

8、利用合作建房

按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。

9、利用代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。

10、与主管税局沟通

在合法的前提下延后土地增值税清算时点房地产公司可适当与主管地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算。

【第6篇】企业改制土地增值税政策

企业改制重组房地产转移、变更“暂不征收”土地增值税是怎么回事

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)留给人最大印象莫过于那个企业改制重组不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的规定。2023年，财政部、税务总局发布财政部 税务总局公告2023年第21号，这号公告大体沿袭财税〔2018〕57号公告。从57号公告开始，除了特别强调那个不适用任意一方为房地产开发企业规定以外，通篇贯以“原企业投资主体相同”类似表述，让人感觉这个暂不征收土地增值税和原企业投资主体有那么一点关系——确实有很大干系。

为了要搞清楚企业改制重组房地产转移暂不征收土地增值税的情况，我们先来看什么是企业的“整体变更”和“整体改制”。

整体变更就是整体改制吗

整体变更源自公司法，按照公司法规定，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司也可变更为有限责任公司。同时，有限责任公司变更为股份有限公司时，按净资产折股，折合的实收资本总额不得高于公司净资产额。此时，会出现两种情况：按有限公司原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司和按净资产评估值折股整体变更为股份有限公司。

如果按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司，持续时间可以从有限公司成立之日起计算，也就是说，选择由有限公司整体变更为股份有限公司，可以避免从头计算三年持续运营期。目前，申报a股ipo(挂牌)的绝大多数股份公司设立方式为有限公司整体变更而来。比如，海南橡胶(601118)2023年10月30日通过董事会会议审议通过议案，同意公司控股子公司海南农垦林产集团有限责任公司整体改制设立股份有限公司并申请在新三板挂牌。

与前述整体变更相对应的，公司在变更过程中，以资产评估结果作为企业出资，联合其他发起人，共同设立股份公司，期间有些企业甚至增加新股东——这种就不属于整体变更，而是整体改制。对于整体改制的核算，按照《企业会计准则解释第1号》规定，企业引人新股东改制为股份有限公司，相关资产、负债应当按照公允价值计量，并以改制时确定的公允价值为基础持续核算的结果并入控股股东的合并财务报表。因此，按照评估增值后的评估价折股改制变更为股份有限公司，改制后的公司承继改制前公司相关资产、业务，会涉及企业所得税、土地增值税、契税、印花税等的处理。

财政部 税务总局公告2023年第21号的整体改制、改制重组

依据财政部 税务总局公告2023年第21号规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

如果严格按照21号公告要求，似乎只有企业“整体改制”将房地产转移、变更到改制后的企业才可暂不征土地增值税——这似乎将按原账面净资产折股的整体变更情形拒之门外。然而，21号公告第四条又有“改制重组”的说法。于是，我们不禁要问，21号文的改制重组到底是公司法的整体变更，整体改制，还是一般意义上的改制重组呢?

好在这个21号公告在最后一条解释了这号文适用“改制重组”房地产转移、变更不征收土地增值税的情况：不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

因此，21号的“整体改制”“改制重组”并非严格意义上的整体变更，也非整体改制，它只是给了一个笼统的企业改制重组过程中房地产转移暂不征收土增的适用范围，这号文暂不征收土地增值税的适用范围就是：改制重组前后，原企业投资主体存续的，可暂免土地增值税，并没有要求改制是按原账面净资产折股的整体变更，还是按评估价值折股的整体改制。

企业改制重组房地产转移、变更土地增值税暂不征收的要点

依据21号公告规定，企业改制重组房地产转移不征收土地增值税要求是，改制前后企业投资主体(出资人)不发生变更，对这个原企业投资主体的投资比例则没有这样的要求。因此，我们需要注意以下几点：(房地产转移任意一方为房地产开发企业不适用)

1.整体变更、整体改制过程中转移、变更房地产，原企业投资主体符合要求，可暂不征收土增税就没有问题。如果改制中引入了新的投资人，涉及的房地产转移、变更就需要缴纳土地增值税;但是，承受房地产一方符合条件的，可免契税的优惠不受新引入投资人的限制。

2.符合条件的企业合并、分立重组不仅土地增值税可暂不征收，也可以暂免企业所得税(特殊性税务处理)。

企业改制重组房地产转移、变更不征收土地增值税导致的结果是将房地产的价值、税负递延转移到了受让方，这种情况和企业重组的合并、分立特殊性税务处理的股东权益连续性类似。而股权收购、资产收购、资产划转等因重组前后投资主体发生改变，被排除在暂不征收土增的范围之外。

企业合并、分立过程中伴随房地产转移、变更，在既适用特殊性税务处理，又适用土增暂不征收规定时，需要注意税收优惠政策之间的区别：

①企业合并适用特殊性税务处理的吸收合并时，被合并方的原股东成为吸收合并方的股东，对被吸收合并企业将房地产转移、变更到合并企业的，这项企业合并符合不征收土地增值税的条件。

②企业分设为两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后企业，暂不征土地增值税;如果选择适用特殊性税务处理，分立后的原股东持股比例也必须相同。

3.企业改制重组时涉及房地产投资符合要求，可暂不征收土地增值税。

在引用21号公告第四条“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资进而暂不缴纳土地增值税”政策时，有的地方税务机关认为仅适用改制重组时涉及的房地产投资，有的地方税务机关对这条认为投资就是改制重组的一种形式，只要有投资均可享受优惠。在此，笔者提两点：

①21号公告最后一条兜底条款“不改变原企业投资主体、投资主体相同”，对这号文通篇都是有约束力的。因而，该文第四条的改制前后原企业投资主体也应该在这个原则以内。

②即便改制重组是个广义的重组概念，企业有房地产投资也未必一定能符合暂不征收土地增值税的要求。比如，a公司以房地产投资设立b公司(或者a公司设立b公司，然后a以房地产投资b)，和a公司股东设立b公司，然后a以房地产对b进行投资。第一类情况改制前后的企业投资主体是a公司股东、a公司，第二类情况改制前后企业投资主体均为a公司股东。很明显，第一类要征收土地增值税，第二类可暂不征收。

来源：雁言税语

企业改制重组时税务筹划的三大平台

企业在进行联合、兼并、分离、置换、出售、股份制改造等形式的改制重组时，会引起企业主体改变、产权的转移、所有制性质改变、隶属关系变更等一系列变化，从而引起相应的税务问题。企业在改制重组时，如果税务筹划到位，可能使企业享受税收政策上的种种好处，减轻企业税务负担，相反，如果漠视其中的税务问题则可能带来日后的麻烦，甚至走进税收“陷阱”，这不能不引起决策者的重视。本文拟从以下三大涉税问题加以分析，为企业提供税务筹划的平台。

一、因纳税主体改变而涉及的税务问题

这一问题源于我国现行税制对同一经济行为在各类主体之间税收待遇上的差异性，尤其是在所得税上表现最为明显。如内资企业与外资企业、高新技术开发区区内企业与区外企业、现代企业制度试点企业与非试点企业、上市股份制公司与非上市股份制公司、境外上市股份制公司与境内上市股份制公司等之间在适用税率以及所享受的税收优惠政策方面存在着较大的差异。企业的改制重组会引起纳税人主体的改变，从而引起税收待遇上的变化。而且，企业通过各种不同企业之间的相互投资渗透，可以从原来的非优惠企业变为优惠企业，享受税收优惠的好处。

比如，内资企业与中外合资企业再合营，按税制的有关规定，如果满足以下两个条件，可按外商投资企业享受税收优惠：(1)按中外合资经营企业法规定成立：(2)注册资本中所含外国投资者的投资比例不低于25%。内资企业与外商投资企业共同作为发起人设立新的股份有限公司时，凡发起人认购的股份中，外资股占总股份的25%以上，可依外商投资企业缴税。又如，通过母子公司等关联企业之间的收购兼并形式的资产重组，按现行税法规定，若收购公司将被收购公司作为非独立核算单位，由总公司合并纳税;如果属于优势企业兼并困难企业，被兼并企业的亏损可以抵减收购方的应税所得，享受减税或延缓纳税的好处，等等。由于税收优惠政策体现了特定时期国家的政策意图，

因此，企业在改制重组过程中，应充分考虑纳税主体发生变化而引起的税收待遇变化，并通过合理的税务筹划，按照税法的导向，科学选择纳税人主体的性质及改制重组的形式。

二、因企业改制、重组引起产权转移而涉及的税收问题

企业改制、改组是一次资源的重新配置过程，必然伴随资产的转移。在产权转移过程中无法回避两类税收问题：一是资产转移中的流转税问题，二是对产权转移形成所得的税务处理。根据现行的税收制度规定，在流转税方面大多采用较优惠的税收政策，如对关联企业之间相互转让资产进行资产重组、购并时的不动产转让不征收营业税，也不征收土地增值税;以无形资产、不动产投资入股，参与被投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并免征土地增值税;对存货等流动资产出让应作为货物交易行为缴纳增值税;对货物性质的固定资产转让，如果转让价格超过原值，应按转让价格4%的征收率缴纳增值税。

对资产转让实现的收益，如转让机器、设备、房地产实现的所得，属于资本利得范畴。从国际范围看，世界各国对资本利得通常采用低税率或免税的税收优惠政策来鼓励资本流动，活跃资本市场，并且按资产持有期长短将资本利得分为长期资本利得和短期资本利得，在税收上区别对待，形成对长期投资的激励机制，在此基础上，对用于再投资的资本利得有减税、免税、延缓纳税等规定。我国对企业资本利得的课税，按有关税收制度的规定，具有以下特点：一是企业取得资产转让收益，应计入应纳税所得额，征收企业所得税，其相应的损失，可从当期所得额中扣除;二是对企业的资本利得与生产经营所得实行同等的税收待遇，按同一比例征税，没有专门的税收优惠规定;三是不区别长期资本利得与短期资本利得。由此可见，我国在税收上还没有形成对存量资本流动的激励机制。

上述分析表明，企业在改制重组过程中，除应从生产经营需要的角度考虑转移哪些资产外，还应从税务筹划的角度考虑转移哪些资产、按多大的价格转让资产、如何从流转税和所得税综合筹划的角度进行资产的转让等问题。

三、企业改制、重组后关联企业之间转让定价的税收问题

过去，人们通常只认为跨国公司存在利用关联企业转让定价进行国际避税问题。事实上，国内企业集团内部同样存在转让定价问题。由于有关所得税法规对利润水平较低的企业、外商投资企业、高新技术企业、新办第三产业等规定了减免税优惠政策，导致关联企业之间的税负水平存在差异。根据上市公司所得税税率的统计，上海证券交易所1998年底337家上市公司中，除7家未披露税项外，只有9家中央直属企业的公司执行33%的所得税税率，其余321家上市公司分别享受0%—18%的10档优惠税率，优惠面达97.3%，其中165家公司适用15%的税率，110家公司征33%，返还18%。

可以想象，如果上述适用不同税率、按照不同方式征收的公司之间存在关联关系，则上述税率差异会激励企业利用转让定价将利润从适用税率高的企业转移至适用税率低的企业中去。应指出的是，虽然关联企业更多地存在于非上市公司之间，但上述税率差异同样也较普遍地存在于非上市企业之间。

另一方面，尽管我国税法明确规定，投资方适用税率高于被投资方税率时，分回利润需要补缴税款，但这里值得关注的是：(1)这里的税率差异只是因地区之间的税率差异所引起的，对于联营企业(被投资方)享受税收优惠而出现的税率差异不需补税;(2)只有当从被投资方的利润实际分回时才补缴税款，如果把利润保留在联营方，则存在税收的递延抵免不需补缴税款。在这里，也给企业重组提供了一个税务筹划的平台。企业应在哪里设“点”，各点之间的业务如何设置，以及业务往来之间如何定价等，都是税务筹划所需要考虑的问题，对这些问题的不同处理会带来不同的筹划效果。

最后应指出的是，随着经济形势的变化，国家出于宏观调控政策的需要会相应地调整税收政策。因此，企业在考虑因纳税主体变化所引起的税收待遇差异时，不仅应考虑现行的税收优惠政策，而且应该研究税制变化发展的规律，把握税收优惠政策的变动趋势。关于这一点，当前企业在进行税务筹划时尤其应给予高度重视。主要原因是从1994年开始实行的税收制度与目前我国经济面临的主要矛盾以及中国加入wto的规则要求之间已出现明显的不适应，税制改革、税收优惠政策的调整已势在必行。

比如，基于市场经济的公平税负要求，内外资企业所得税法将统一;依据wto规则要求及加入wto的谈判承诺，在逐步降低关税总体水平的同时，必将调整关税税率结构，整顿和削减关税减免优惠政策措施;取消采用税收进行专向性、特定性补贴的有关优惠条款，以便同wto反补贴协议中的有关规定保持一致，并用足wto规则中允许的一些税收政策;为配合我国经济发展战略要求，将出台鼓励投资、技术进步、科技开发的税收优惠措施;为支持国有企业改革、西部大开发战略实施的税收配套措施等在近期内也呼之欲出。对此，企业应给予充分关注，并在企业改制重组中加以全面考虑。

总之，企业改制重组是优化资源配置的重要手段。由于改制重组，会引起纳税主体发生改变，相应地企业内部交易可能转化为外部交易，或者相反;改制重组之前、之中、之后，带来适用税种、适用税率、征收方法等多方面的改变。因此，财务管理必须从税务筹划的角度，综合考虑这些变动对企业税负的最终影响，我们相信，这种筹划必将对规范我国企业的改制重组行为、使企业的改制重组按照税法的导向行动以及促进税法的改革等都是具有极其重要的作用的。最后应指出的是，本文旨在探讨企业改制重组中税务筹划的领域之所在，至于具体如何筹划，需要企业根据自身的具体情况去摸索。

来源：安徽省地税网

编辑：沐林财讯

【第7篇】2023年土地增值税计算方法

近一段时间，有关房地产开发企业在一般计税方法下土地增值税收入和土地成本扣除的问题讨论交流的较多，讨论焦点集中在一般计税方法下，采用差额计税，会不会造成土地增值税的收入和增值税、企业所得税不一致问题以及会不会造成土地成本重复扣除的问题等等，本文采用正本溯源、以正拨乱的方式，从政策文件规定来一一说明，以期达到心存疑惑、陷入迷茫的同志们一看就知道，哦，原来是这样的目的，当然，个人对政策的理解能力有限，不当之处，敬请拍砖。

一、土地增值税的预征收入的计算

土地增值税采取预征和清算相结合的管理办法，在开发项目进行土地增值税清算前，就采用预征的办法，需要强调的是，土地增值税预征的收入和进行清算时的收入有时还真不一致，而我们所讨论的土地增值税的收入就是指的进行土地增值税的清算收入，为了便于理解，这里先说明一下土地增值税的预征收入：

国家税务总局公告2023年第70号（以下简称70号公告）：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

从70号公告的来看，在房地产开发企业采用预收款方式销售房地产项目的，此时可采取简化的方式来预征土地增值税，这时候土地增值税的计征依据就和应税收入不一致了，土地增值税的应税收入是：不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；预征的计税依据是：预收款-应预缴增值税税款。这儿有什么区别呢？，结合国家税务总局2023年18号公告（下文详解，简称18号公告），简单举个例子：

一房开企业2023年7月采用预收款方式价税合计销售100万元，那么应预征增值税税为：

100/1.09*3%=2.75万元

应预征的土地增值税为：（100-2.75）*1.5%=1.56万元，（计税依据为97.25）

而非：100/1.09*1.5%=1.38万元（计税依据为91.74）。在这里，就造成了预征时增值税和土地增值税的计税依据不一致，但这只是2023年70号公告中的简化计算，并不影响二者的应税收入计算（下文详解），需要注意的是在预征增值税时是直接拿预收款折算以后计算的，不扣除土地价款，土地价款是在计算增值税的销售额时才扣除的，同样，预征土地增值税时的计税依据是不含应预缴的增值税，而不是不含税销售额，在实务中这里理解有误的较多。

二、增值税的预征和增值税的收入和销售额

这里先要弄清楚一个问题，就是增值税的收入和增值税的计税依据（销售额）不是一回事，二者可能一致，也可能不一致，比如说在差额征税的情况下，收入和计税依据就可能不一致了，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目采用一般计税方法的话即是差额征税的。

根据国家税务总局公告2023年第18号，一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（标记为原文规定，现在为9%）

我们从上述公式可以看出，分母变小了，得出的结果也势必会变小，那么是不是说说增值税的收入（注意是收入、不是计税销售额）或者说主营业务收入是不是也变小了呢？其实真不是，还接着上面的例子，假设说销售这100万房产项目面积对应的土地价款是10万元（计算过程略），销售额为：

（100-10）/1.09=82.57万元

抵扣后销项税额为：82.57*9%=7.43万元

那么，与增值税的传统计算100/1.09*9%=8.26万元的差额0.83万元（8.26-7.43）去哪里了呢，下面我们通过会计核算来看个明白（暂不考虑会计准则-收入）：

借：银行存款 100

贷：主营业务收入 91.74

应交税费-应交增值税（销项税额） 8.26

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 0.83

贷：主营业务成本 0.83

这里的0.83万元也就是应扣减的土地价款10万元中的增值税税额（10/1.09*9%=0.83），实际的销项税额为7.43万元，而增值税收入没有变化仍是91.94万元，但销售额为82.57万元，销项税为7.43万元，为了更加便于理解，下面我们从增值税申报表的角度来进一步说明，主要是主表、附表一、附表三：先计算本期可抵减的销项税额。

附表一：（为方便展示，删除了部分列）

然后，主表提取数据就提取到销项税额为7.43万元。根据70号公告的规定，土地增值税税收入在一般计税方法下不含销项税就是指不含这7.43万元，与增值税申报表所显示的销项税额也是一致的。

三、企业所得税、土地增值税与土地价款的扣除

房地产开发经营三大主税即增值税、企业所得税、土地增值税都涉及到土地价款的扣除，三者扣除方式也各有不同，大家在运用时也有不同的理解，但税收政策规定具有确定性，大家可以从不同的角度去理解，但结果一定是确定性的，不能不同的理解就会产生不同的结果。这里，个人从税收政策规定的角度来说明一下，以期达到殊途同归的目的：

1.增值税中的土地价款扣除：

按照18号公告，纳税人采用一般计税方法下，可以扣除土地价款，因为增值税进行税抵扣是需要进项票等凭证的额，而土地价款无法取得专用发票等凭证而采取的特殊规定，目的是为例确保增值税链条完整。这里需要注意三点，一是只有采用一般计税方式下才可以采用（如老项目采用简易计税方式的就不能扣除土地成本）；二是扣除的土地价款是当期销售房地产项目对应的土地价款，纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，且扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款，同时需要必要的凭证如省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据（18号公告）、提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料（财税2016 140号）；三是需要通过增值税申报表来体现出来（见上文）。

2.企业所得税中土地价款的扣除：

根据国税发（2009）31号文，在企业所得税中的土地价款为土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等，这里的范围与增值税的扣除范围就不一样了，企业所得税土地价款的扣除主要是通过归集分配的方式进行税前扣除的，取得土地使用权及支付的上述费用后，计入“开发成本”、按照确定的成本对象进行分配、开发产品完工后转入“开发产品”，房地产项目销售后按照对应的“开发产品”的成本，计入“主营业务成本”税前扣除。

3.土地增值税中的土地价款扣除：

在土地增值税清算中的土地价款扣除，主要是分摊土地价款，第一是要分摊同一宗土地上多个项目之间的分摊（土地增值税是按照项目清算的）；第二是要在同一项目不同房产类型之间分摊（三分法或两分法）；第三是要在已售和未售之间分摊，每种房产类型中的已售部分才可以在清算时予以扣除。

大家在学习中会发现，土地增值税的六项成本和企业所得税的六项成本非常相近，容易混淆，在实务中有些税务部门还要求在进行土地增值税清算时一并的企业所得税进行核查，这个要求从强化税收管理的角度来讲也有道理，但土地增值税清算和企业所得税核查是两回事，有联系，但不能混为一谈，从两个税种六项成本构成的的字面来看，确实十分接近，但二者的计税规则是不一样的：首先，二者的对象不同，虽然都与房地产项目相关，但土地增值税是一个项目多个年度的税收数据归集，企业所得税是所有项目（含其他经营行为）一个年度的税收数据归集，这一点要清楚；第二，两个税种的扣除原则不同，企业所得税遵循“真实发生、相关联、合理、合法”原则，扣除凭证方面发票是重要的方面不是全部（总局2018 28号公告）。土地增值税遵循正列举原则，原则上只有清算规程中列举的项目外，其他不得作为扣除项目扣除，实务中除拆迁补偿外需要有发票才能作为扣除项目，期间费用还采取了按比例扣除的方式，这与企业所得税是不同的。第三方面，企业所得税无论是否有项目、也无论项目的销售情况必须按季度预缴按年汇算；土地增值税是按照项目是否达到可清算或应清算的的条件后才能启动，二者发生的时点不尽一致。

四、归纳总结以下几点

1.房地产开发企业在销售自行开发的房地产项目在采用一般计税方法下，增值税的收入是全部价款和价外费用折合的不含税收入，销售额时扣除对应土地价款后的数额，二者计算得出的销项税之间的差额通过“应交税费-应交增值税（销项税额抵减）”进行调整，最后在申报表主表销项税一栏显示的是调整后的金额。

2.一般计税方法下，土地增值税的收入为不含销项税额，这个销项税额是经过抵减后的销项税额，与增值税申报表主表销项税一栏一致。需要是说明的是，土地增值税的收入只有在土地增值税清算时才使用，在预征时的计税依据是不含预缴增值税额，不是销项税额。

3.企业所得税的计税依据与增值税收入一致，如果发生视同销售行为而产生税会差异，通过企业所得税年度申报表调整。

4.关于土地价款的扣除，增值税是计算出来了扣除的（仅一般计税方法下）；企业所得税是通过归集分配税前扣除的；土地增值税是通过归集、整理、分摊作为扣除项目扣除的。

以上纯属学术交流，不当支出，欢迎批评指正，欢迎拍砖，直至头破血流，在所不惜。

来源：德居正

【第8篇】土地增值税清算扣除项目

房地产企业在办理土地增值税清算时，已发生的利息支出可选择按比例扣除或是据实扣除。笔者提醒选择据实扣除的纳税人，在处理时要注意以下要点。

1、仅限于直接向金融机构借款的利息

目前很多房地产企业融资渠道广，除了银行贷款外，还可以向国内非金融机构或个人借款、向境外机构或个人借款。从社会非金融机构获得的借款，其支付的利息无法取得金融机构证明，尽管企业可以取得资金提供者所在地税务机关代开的发票，但也不能据实扣除。

值得关注的是，对统借统还发生的利息支出能否据实扣除，现行政策规定并不明确。2023年5月，国家税务总局官网对纳税人咨询的该问题，答复可以据实扣除。部分地区的税务机关对此问题作了明确，比如《青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》（青地税函〔2009〕47号）规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款，分摊给集团内部其他成员企业使用，且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。

另外，对委托贷款中，通过金融机构支付给委托人的利息费用是否可以据实扣除的问题，实务中也存在很大争议。多数人认为，委托贷款不属于银行借款，支付的利息费用不能据实税前扣除。

2、利率不得高于商业银行同期同类贷款利率

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。同期同类贷款利率指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

3、逾期利息和加罚息均不得扣除

依据《企业所得税法》的规定，银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，可以在企业所得税税前扣除。但土地增值税税前扣除的处理与之截然不同。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第二款的规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4、未分别核算只能选择按比例扣除

分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出应按照项目合理分摊。凡不能按转让房地产项目计算分摊的，其利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中计算扣除。这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内计算扣除，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。

房地产企业如何按照转让房地产项目，即按照清算单位合理分摊利息支出？目前土地增值税政策中并未明确。参照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，借款费用属于不同土地增值税清算单位共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

5、费用化利息支出不得税前扣除

房地产开发企业的利息支出，一部分计入房地产开发产品的开发成本，即资本化；一部分计入期间费用，即费用化。土地增值税据实扣除的利息支出，仅指开发期间所发生的应当资本化的利息支出。税法与企业会计准则对房地产开发借款费用资本化停止时间的规定趋于一致，基本界定为达到预定可使用或者可销售状态。需要注意的是，房地产企业在房屋未完工之前进行的预售，不属于企业会计准则和税法上所说的可销售状态。

此外，有些地区的税务机关对时间节点会有特殊规定。举例来说，大连市税务机关曾于2023年发布公告，规定可据实扣除利息的终止时间，为企业按规定首次开始清算的上个月。

6、未用于项目开发利息支出不得扣除

实务中，有的纳税人将向金融机构的借款用于投资或拆借给其他单位使用。根据企业会计准则的规定，资本化期间内，专门借款闲置资金产生的利息或投资收入应当冲减财务费用。企业选择据实扣除，允许其税前扣除的利息支出仅限于用于该项目的利息支出。如果企业将借款用于投资或挪作他用，相应支付给金融机构的利息支出不允许在土地增值税税前扣除。

来源：纪宏奎 纪玮 赵辉

【第9篇】土地增值税收入包括哪些

营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据分别是：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

【第10篇】房地产土地增值税税率

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税预征。

上节，我们说了土地征值税是最复杂的税种，一节课很难讲完。我们这节课继续。主要讲讲房地产企业的土地征值税怎么预征？

1.为什么说房地产是地方重视的支柱产业

首先，土地增值税占地方分成税收比例高。这涉及一个中央与地方税收分成的问题。我们知道，在一些房地产繁荣的地方，增值税、企业所得税、土地增值税能占地方税收几乎八成左右，而土地增值税税收占比又位居首位。为什么呢？

因为一般来说增值税是中央和地方分成是五五开，企业所得税是中央和地方分成是六四开，土地增值税则是百分百归地方的。我做个粗略的比喻。收100万土地增值税地方就能拿100万，收100万增值税，地方才能拿50万。所以在严重依赖房地产的地方，肯定土地增值税占比会高过增值税、企业所得税。

其次，房地产企业交的税费种类多。

房地产各阶段所涉及的税种：

企业设立：印花税、房产税、个人所得税

开发项目可行性研究：印花税、房产税、增值税、个人所得税

取得项目用地：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、契税、个人所得税

前期准备：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、个人所得税

资金筹措：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、个人所得税

建设施工：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、个人所得税

销售：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加费、地方教育费附加、个人所得税、水利基金

物业服务（竣工交付）：土地增值税清算

看到这眼花缭乱的清单，就知道，房地产为国家贡献了多少税收。

土地增值税为什么要预征？

我们知道，房地产开发建设一个项目时间跨度是很长的，少则两三年，长则一二十年，如果不预征税款，都等项目建成，卖完交房后再征，估计老板都换了几波，或者跑路了，国家问谁要钱去，所以在还没有竣工交房，没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，要采取的预先征收土地增值税的办法。

那预征什么时候征？怎么计算呢？

首先预售的时候就要交土地增值税了，具体的预征率由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。

一般来说，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

比如：你预售住宅取得的不含税收入（记住是不含税）为5000万元，那土地增值税就是5000万*预征率。

同时，各地要根据不同类型房地产（容积率不同）确定适当的预征率。比如合肥预征率是：

（1）保障性住房预征率为0；

（2）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；

（3）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

3.土地增值税预征一般怎么计算？

例如:某房地产开发有限公司销售商品房时，取得了预售预收款1100万元(含税收入)，该公司所在地适用的土地增值税预征率为3%(增值税预征税率也是3%）。那么，该公司应缴纳预征土地增值税多少元?

第一步，计算企业取得预售款预缴的增值税

1100万÷(1+9%)*3%=30万元

第二步，计算土地增值税预征的计征依据（不含税收入）

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=1100-30=1070万元

第三步，计算土地增值税预征税额

土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率=1070*3%=32.1万元

4.土地增值税有核定征收吗？

如果你有偷偷摸摸的情况，想蒙骗税款，预征、清算都收不上来，肯定要核定征收。

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

核定征收率也是各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定的。比如合肥：

（1）住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（2）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第11篇】二手房土地增值税

房屋买卖也是属于商品交易行为中的一种，所以买房子也是需要交纳税费的。不过由于每个购房者的情况不同，选择的房屋也不同，因此税费的缴纳情况也是有所差异的。上期我们说到了关于新房需要缴纳的一些税费，那今天质量之声就带大家来了解一下关于购买二手房需要缴纳的税费。

1、契税

契税是在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。因此，契税应由取得土地使用权、房屋所有权的一方缴纳，且税率等政策对商品房、二手房“一视同仁”。

普通住宅1.5%，商业或公寓为4%；住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，不过具体比例还需要根据国家相关政策调整已经房屋具体情况与购房者是否是首次购房等因素来确定。

2、营业税

营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。一般来说为总房款的5.55%(一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住五年以上没有此税)。

3、个人所得税

一般住房由取房款的百分之一。非住宅类收取百分之一点五。由法院拍卖的房子是收取房款的百分之三。

4、印花税：由买卖双方共同支付，各支付房款的百分之零点零五。

5、土地增值税。土地增值税由登记处代征。一般房子房产证满两年免征，未满两年征收百分之五。酒店，办公楼，商铺征收百分之十。法拍房末满两年也免征。

6、登记费。一般住宅登记费80元，商铺，非住宅登记费550元。

7、房地产交易手续费。费用不多，由买卖双方共同支付。

以上就是购买二手房需要缴纳的一些税费，二手房的即买即住的优势以及如今快节奏的生活环境，使得不少家庭倾向于购买二手房，但购买二手房需要注意的事项相比新房可能会更“麻烦”一些，因此，大家在购房前一定要充分了解关于二手房。关注质量之声，带你了解更多的购房小知识！

（来源：综合自网络）

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【第12篇】土地增值税纳税人包括

文|金穗源商学院 刘玉章

问题一：如何界定土地增值税的纳税人和征税范围？

问：土地增值税自1994年开始征收，2005年国务院办公厅下发《转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号）后，各地进一步性加强了土地增值税的清算工作。土地增值税的税负重，清算难度大。如何界定土地增值税的纳税人及土地增值税的征收范围？

答：(一)土地增值税的纳税义务人

《土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)第二条规定:“转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括自然人和个体经营者。

概括起来，《条例》对纳税人的规定主要有以下四个特点:

(1)不区分法人与自然人。即不区分是企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，还是个人，只要有偿转让房地产并取得收入，都是土地增值税的纳税人。

(2) 不区分经济性质。即不区分全民所有制企业、集体企业、 私营企业、个体经营者，还是联营企业、中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

(3)不区分国别。即不区分内资企业还是外商投资企业，中国公民还是外籍个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、 消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》（国发[1994]10号）的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨以及港澳台同胞等， 只要转让房地产并取得收入的，就是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。

(4)不区分部门行业。即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关还是事业单位，只要有偿转让房地产，就是土地增值税的纳税义务人。

(二)土地增值税的征税范围

1、征税范围：土地增值税的征税范围包括有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

(1)转让国有土地使用权，是指纳税人在取得按国家法律规定属于国家所有的土地的使用权之后，再次转让的行为。

(2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让，“地上建筑物”是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。“附着物”是指附着于土地上的不能移动或经移动即遭损坏的物品。

2、征税范围的界定：《条例》规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含义:

(1)土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。

(2)只对房地产的转让行为征收土地增值税，不转让的不征税。例如，房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。

(3)对转让房地产并取得收人的征税，对发生转让行为，而未取得收人的不征税。例如，通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了房地产转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言探讨。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“如何计算土地增值税的应税收入总额”，您也可以思考一下，下期再见！

【第13篇】土地增值税国税还是地税

从1992年开始，税务系统在每年4月将集中开展税收宣传，即“税收宣传月”，今年是全国第26个税收宣传月，宣传主题为“深化税收改革，助力企业发展”。本期秦知道就帮助大家解答一个大家经常能遇见，但是又非常容易混淆的概念问题-------国税与地税之间究竟有什么关系，又有什么不同。

【国税和地税有什么不同？】

国税局和地税局主要有两点区别。一是两者负责征收的税种不同，二是领导管理体制不同。

国税局征收税种：增值税、消费税（其中进口环节的增值税、消费税由海关代征），车辆购置税，铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的营业税、企业所得税和城市维护建设税，中央企业缴纳的企业所得税，地方银行、非银行金融企业缴纳的企业所得税，海洋石油企业缴纳的企业所得税、资源税，从2002年-2008年期间注册的企业、事业单位缴纳的企业所得税，对储蓄存款利息征收的个人所得税，对股票交易征收的印花税。

地税局征收税种：营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、印花税和城市维护建设税（不包括上述由国税局负责征收管理的部分）、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税、车船税、烟叶税。

国家税务局系统实行国家税务总局垂直管理的领导体制，在机构、编制、经费、领导干部的职务审批等方面按照下管一级的原则，实行垂直管理；省级地税局受省级人民政府和国家税务总局双重领导，省级以下地税系统由省级地税机关垂直领导，地方税务系统的管理体制、机构设置、人员编制按地方人民政府组织法的规定办理。

根据陕西省地税局副局长贡献的介绍，现在随着去年营改增实施以后，地税部门将不再负责“流转税类”的征收管理，比如说我国的主体税种增值税就将由国税部门征收，消费税也由国税部门征收，国税同时也负责部分企业所得税的征收。

【税种这么多纳税时跑错地方怎么办？】

以上税种一般的纳税人很难全部记住，想纳税的时候就要上网仔细搜索、认真研究，即使这样也有搞错的时候，那么纳税的时候有没有简便的办法呢？

其实，国家在2023年就推出了《关于推进国税、地税办税务服务厅合作共建的指导意见》，2023年底已经逐步实现了办税业务“前台一家受理、后台分别处理、现实办结反馈”的服务模式，着力解决纳税人办税“多头跑、跑多次”的问题，纳税人的获得感和满意感已经极大地得到了提升。

陕西省地税局纳税服务处副处长洪洁告诉小编，2023年陕西省的国、地税所有的区县办税服务厅已经通过了“两家互设窗口”、“共同建设办税服务厅”、“共住当地政府大厅”三种形式，国税、地税在一个大厅就可以完成办理，这样给大家节省了很多时间。今年陕西还推出了一人一机双系统单pose的新形式，这样缴纳国税、地税不但在一个厅里能全部办完，在一个窗口也可以全部办完。

【国税地税实现一厅办理 为什么国税地税不能合并？】

国税、地税的分别设立时因为上个世纪90年代，为了建立社会主义市场经济体制，进一步理顺中央与地方的财政分配关系，更好地发挥国家财政的职能作用，增强中央的宏观调控能力，我国开始实行分税制财政管理体制。为适应分税制财政管理体制的需要，省及省以下的税务机构分设为国家税务局和地方税务局两个系统。

国税、地税既然已经可以在一个厅甚至是一个窗口里缴纳办理，为什么国税局和地税局不能合并呢？

因为，国税局和地税局之间的合作，是两个执法主体之间，根据工作需要和双方意愿，在双方各自法定职责和范围内，联合或者协同开展工作。其目的是发挥各自优势，实现资源共享、服务联合、征管互助、执法协同，以便更好的履行职责，提升服务。所以合作并不是合并，国税局和地税局在现阶段并不能合并。（李杉）

【第14篇】土地增值税纳税申报表三

电子税务局部分新功能于近期上线，大家是不是疑惑一些功能如何操作呢？

这几期小编就来为大家梳理一下

几项功能的操作步骤

今天介绍的是

“房地产项目尾盘销售

土地增值税申报”

功能概述

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人按规定进行土地增值税的纳税申报。

操作步骤

1、纳税人登录电子税务局，依次点击“我要办税” →“税费申报及缴纳” →“其他申报”→“土地增值税”→“土地增值税纳税申报表(四)”，进入申报界面（电子税务局针对各类型房地产尾盘销售已实现一表同时申报的功能，此处任选一个征收品目均可进入同一申报界面）。

2.进入申报界面后，首先选择相对应的项目编号。

3.在附表“清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表”中录入扣除项目信息，并点击保存。

4.回到主表填入收入等信息，确认无误后点击申报。（提示：同一项目不同类型均需申报的纳税人，请在申报表中同时填列相关信息，一并申报。）

5.系统提示“申报成功”。点击“缴款”进入“清缴税款”功能。

【第15篇】应交土地增值税

中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

房地产开发企业种的一般纳税人销售自行开发的房地产项目（一般计税），允许扣除的土地价款到底有哪些？怎样计算呢？小编带您来看：

一、政策依据：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。

二、政策依据：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（现为9%） 第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。 第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

三、政策依据：《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

四、政策依据：《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第86号）

一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2023年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

综上，小编认为，在扣除土地价款时，要注意以下几个方面： 1.允许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 这里又扩充解释了：“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。注意只有支付给其他单位或个人的拆迁补偿费用允许扣除，其他的必须是向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。2.允许扣除的土地价款所需的凭据：1.向政府部门支付的：在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。2.向其他单位和个人支付的：纳税人按规定允许扣除支付给其他单位或个人的拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。3.设立项目公司如何扣除？房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。 三个条件须同时满足，否则不予扣除。这里尤其要关注项目公司的全部股权是否由受让土地的房地产开发企业持有。4.什么时候确认增值税纳税义务发生时间、扣除土地价款？如何开票？房地产企业纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。此时确认销售额，对应计算允许扣除的土地价款。 房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票；纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2023年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。预缴税款时按照国家税务总局2023年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。待正式交易完成后，开具全额的增值税发票时，开具的不征税项目的发票，可不收回。注意:房地产企业的增值税的纳税义务时间，即对销售额的确认申报，一般比企业所得税确认收入的时点要迟得多。

例：某房地产开发公司2023年1月a项目完工交房，开具增值税发票价税合计1090万元，销售面积1090平方米。该项目总可售面积10900平方米，支付土地价款3000万元,。

计算对应允许扣除的土地价款=1090÷10900×3000=300万元，允许抵减的销项税=300÷1.09*0.09=24.77万元。2023年12月预交增值税30.00万元，当月认证抵扣的进项税额为30.00万元，上期无留抵税额。

1.上月收到预售款时：

借：银行存款 1090万元

贷：预收帐款 1090万元

2.预缴税款时：

借：应交税费—预缴增值税 30万元

贷：银行存款 30万元

3.本月确认收入及销项税额

借：预收账款1090万元

贷：主营业务收入1000万元

应交税费-应交增值税-销项税额90万元

如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票，则票面税额应为90.00万元，收票方可全额抵扣增值税。

4.确认土地价款抵减销项税额

借：应交税费--应交增值税-销项税额抵减24.77万元

贷：主营业务成本24.77万元

5.转出当月未交增值税

借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税35.23万元

贷：应交税费-未交增值税35.23万元

当月实际销项税额=90-24.77=65.23万元

当月认证抵扣的进项税额=30万元

当月应交增值税=65.23-30=35.23万元

6.预缴增值税转入未交增值税

借：应交税费—未交增值税 30万元

贷：应交税费—预缴增值税 30万元

当月未交增值税余额=35.23-30=5.23万元

7.次月缴纳税金

借：应交税费-未交增值税5.23万元

贷：银行存款5.23万元