土地转让收入土地增值税清算（4个范本）

【第1篇】土地转让收入土地增值税清算

税务总局公告2023年第70号第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

一、70号公告明确规定：土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

既然70号明确转让房地产的土增应税收入，为不含增值税销项税额。那么，就应按税务总局公告2023年第18号所规定的不含增值税销项税额来依法确认：

（增值税应税）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

增值税销项税额=销售额*9%

例：某房地产开发项目清算时，取得全部价款和价外费用227万元，允许扣除的土地价款9万元。

则，（增值税应税）销售额=（227-9）/(1+9%)=200（万元）

增值税销项税额=200*9%=18（万元）

土地增值税应税收入=227-18=209（万元）

二、部分税局发文是严谨的：按“(含税销售收入+本项目土地价款×9%)/ (1＋9%)”确认。

比如，穂地税函〔2016〕188号规定，土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/ (1＋11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

按以上数据计算，（227+9*9%）/（1+9%）=209（万元）

三、个别地区做法有待商榷：冲减土地成本。

1、会计处理作主营业务成本冲减，不应作为土增计算中冲减土地成本的参考思路。

借：银行存款 227

贷：主营业务收入 208.26(227/1.09)

应交税费—应交增值税(销项税额) 18.74(208.26*9%)

借：主营业务成本 0.74(9/1.09*9%)

贷：应交税费—应交增值税(销项税额抵减) 0.74

2、财税[2016]43号规定，“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”因有营改增的差额征税，不能简单套用不含增值税收入=含税/税率的一般思路。

“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”此款明确的是进项税额，土地价款的扣减在计算上虽等同于进项税额抵扣，但18号公告并未按进项税额处理。在销售额中抵减，不能等同于“允许在销项税额中计算抵扣”。

3、70号公告对土增应税收入有明确规定。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

以上案例中房地产开发项目的“增值税销项税额”18万元，是按18号公告的明确规定来计算的。是经抵减计算的销项，已小于账面按“含税销售额/税率”计算的18.74万元。即，土增应税收入所不含的销项税额，已剔除0.74万元。

账面收入=企业所得税收入=208.26万元，增值税销售额200万元，土增税应税收入209万元。

土增税应税收入209=账面收入208.26+销项税额抵减0.74=（全部价款+价外费用）227-增值税销项税额18

4、冲减土地成本的做法，没有税法上相关规定的明确。土地增值税暂行条例及其实施细则规定，计算增值额的扣除项目，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

土地价款的扣除，土增条例及其实施细则明确为地价款和有关费用，营改增之后并未见相关文件予以修订。

5、财税[2016]43号、税务总局公告2023年第70号已有明确规定，如仍作冲减土地成本处理，不仅减少纳税人土地价款的加计扣除，损害纳税人利益，更是无法按43号、70号规定精神来有效衔接并落实。

文章来源：税白天下

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【第2篇】土地转让土地增值税

近来，经常有纳税人咨询取得土地使用权转让收入如何缴纳增值税问题。经对现行增值税有关规定进行梳理，就有关问题解答如下：

一、取得土地使用权转让收入适用增值税税率为多少？

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第十五条第（二）款规定，转让土地使用权增值税税率为11%。如果纳税人为增值税小规模纳税人的，根据该文第十六条规定，增值税征收率为3%。

二、纳税人转让土地使用权是否适用增值税简易计税方法？

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条第（二）款第二项规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

三、纳税人转让土地使用权有哪些增值税优惠？

（一）《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3

1.第一条第（三十五）款规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征增值税；

2.第一条第（三十六）款规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税；

3.第一条第（三十七）款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

（二）《财政部 国家税务总局关于落实降低企业杠杆率税收支持政策的通知》（财税〔2016〕125号）

第二条第（六）款规定，在企业重组过程中，企业通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力，一并转让给其他单位和个人，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为，符合规定的，不征收增值税。

来源于国家税务总局贵州省税务局

【第3篇】土地转让增值税

土地转让在实际工作中也是非常普遍的一种现象，那么，不同时段取得的土地使用权，在转让时，如何缴纳增值税呢？

案例

不同时段取得的土地使用权如何缴纳增值税？

2023年10月，a公司直接转让一块土地给b公司，面积100亩，该土地未进行前期开发，取得该土地时价款1000万元，转让价为1800万元。

那么，土地转让如何缴纳增值税呢？

政策依据

根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

政策解析

一、如果该土地为2023年4月30日前取得的

（一）如果a公司为一般纳税人

一般计税方法下

a公司计算销项税额：1800÷(1+9%)×9%=148.62万元

简易计税方法下

a公司计算销项税额：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1万元

（二）如果a公司为小规模纳税人

全额计税方法下

a公司计算销项税额：1800÷(1+5%)×5%=52.43万元

简易计税方法下

a公司计算销项税额：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1万元

根据以上政策我们分析得出，如果a公司取得的土地为2023年4月30日前取得的，既可以选择一般计税方法也可以选择简易计税，当然，如果a公司为小规模纳税人，只能选择全额或差额计税。

二、如果该土地为2023年4月30日后取得的

（一）如果a公司为一般纳税人

a公司计算销项税额：1800÷(1+9%)×9%=148.62万元

（二）如果a公司为小规模纳税人

a公司计算销项税额：1800÷(1+5%)×5%=52.43万元

通过对营改增后相关政策的梳理，截止到目前，国家并未出台针对土地使用权转让，计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定。

如：《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

国家税务总局公告2023年第18号文也只是针对房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。

因此，从目前的政策来看，2023年4月30日后取得的土地，转让时，计算销项税额，不得扣除取得土地的价款，应全额计算应税销售额。

来源：昌尧讲税 （changyao_jiangshui ）

作者：马昌尧

【第4篇】纯土地转让土地增值税

个人转让住房不需要缴纳土地增值税。

对个人转让非普通住宅经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；

居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；

个人转让应征税的非普通住宅，既没有评估价格又不能提供购房发票的，按转让收入的1.5%计征土地增值税。

同时，有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。