增值税计算方法（15个范本）

【第1篇】增值税计算方法

开发票10000元要交多少税？这个问题表述得不清楚，那么也就没有准确的答案。比如企业的增值税纳税人身份；开具发票金额的时限，即是一个月的销售额还是一次性的销售额；企业的经营规模多大，是不是小型微利企业等，应该说，不同的企业、不同的影响因素对应缴纳税金计算的结果是不同的。

以小微企业应缴纳的税金为例，我们看一下该企业主要应缴纳的税金。该企业是增值税小规模纳税人，适用增值税简易征收法，执行3%的征收率（不考虑税收政策），企业所得税采用核定征收。企业月含税销售额为10000元，并开具了增值税发票，月企业经营亏损300元。

则企业主要缴纳的税金为：增值税=10000元/（1+3%）*3%=291元，城建税和教育费附加=291元*10%=29.1元。月份不需要缴纳企业所得税。则当月应缴纳税金为320.1元。

我们知道，开具10000元的发票，其不同的企业和发票开具的周期，对企业应缴纳税金的影响是不同。如，一般纳税人企业和小规模纳税人企业之间对增值税的影响不同，盈利企业和亏损企业之间对企业所得税的影响也是不同的。

增值税。增值税的征收方式分为一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人采用的是一般计税方式，执行的是税率。增值税的计算为，增值税=销项税额-进项税额。其增值税金额的大小，即取决于应税销售额和税率，还取决于企业取得增值税进项税额发票的多少，如果企业不能及时取得增值税进项税发票，无疑会增加企业应缴纳的税金，以及企业增值税税收负担。

而小规模纳税人一般采用简易计税法，执行的是3%或5%的征收率，增值税的计算为，增值税=不含税销售额*征收率。其增值税金额的大小，主要取决于应税销售额，还取决于征收率。而且，小规模纳税人增值税的起征点比较低，即月应税销售额低于15万元，季度应税销售额低于45万元，也就是说，小规模纳税人企业月低于应税销售额15万元或季度45万元时，是不需要缴纳增值税的。这种计税方式相对简单。

企业所得税。企业应缴纳企业所得税的影响因素很多，一般企业的企业所得税税率为25%，而小型微利企业还可以享受小型微利企业的税收优惠政策，最低实际税率为2.5%。那么，也就是说，不同规模企业执行的税率是不同的。另外行业的不同，企业管理水平的不同，经营效果不同，以及应享受的税收优惠政策也不尽相同。

因此，开具10000元发票需要交纳多少税金，是没有标准答案的。企业需要交纳税金的影响因素很多，开具10000元发票只是其中的一个因素，而如果计算需要缴纳的税金，是需要一定的假设条件的，在相关的假设条件下，才能计算出企业应缴纳的税金。

我是智融聊管理，欢迎持续关注财经话题。

2023年11月21日

【第2篇】房地产企业增值税计算方法

老项目，加工，清包可以选择简易计税

预缴一般（总包-分包）/1.09*0.02

简易计税：（总包-分包）/1.03*0.03

纳税一般：总包/1.09*0.09-进项-预缴

建议纳税：（总包-分包）/1.03*0.03

甲建筑安装公司为增值税一般纳税人，其机构所在地为a省，2023年1月承包b省的一项建筑服务，该建筑安装公司收取含税工程价款500万元，当月支付给分包方乙公司含税分包款150万元。甲建筑安装公司适用一般计税方法计税，则甲建筑安装公司当月应预缴的增值税

500-150)/1.09*0.02=6.42

房地产老项目可以选择简易计税

某房地产开发企业为增值税一般纳税人，2023年8月销售自行开发的房地产项目，取得含税销售收入560万元，另取得延期付款利息30万元。购买土地时向政府部门支付的土地价款总额为200万元，房地产项目可供销售建筑面积为2000平方米，当期销售房地产项目建筑面积为800平方米。该房地产开发企业当期的计税销售额

800/2000=0.4

200*0.4=80

560+30-80）/1.09=467.89

某企业2023年1月转让6年前建造的办公楼，取得销售收入1500万元，该办公楼账面原值900万元，已提折旧260万元，该企业为一般纳税人，选择按简易计税方法计税，2023年1月该企业应纳增值税

自建全额：1500/1.05*0.05=71.43

2023年8月份，天津的王先生将2023年3月购买的200万元的普通住房出售，取得含税收入360万元，8月份王先生应缴纳增值税

二年，普通住房免增值税

【第3篇】2023年土地增值税计算方法

近一段时间，有关房地产开发企业在一般计税方法下土地增值税收入和土地成本扣除的问题讨论交流的较多，讨论焦点集中在一般计税方法下，采用差额计税，会不会造成土地增值税的收入和增值税、企业所得税不一致问题以及会不会造成土地成本重复扣除的问题等等，本文采用正本溯源、以正拨乱的方式，从政策文件规定来一一说明，以期达到心存疑惑、陷入迷茫的同志们一看就知道，哦，原来是这样的目的，当然，个人对政策的理解能力有限，不当之处，敬请拍砖。

一、土地增值税的预征收入的计算

土地增值税采取预征和清算相结合的管理办法，在开发项目进行土地增值税清算前，就采用预征的办法，需要强调的是，土地增值税预征的收入和进行清算时的收入有时还真不一致，而我们所讨论的土地增值税的收入就是指的进行土地增值税的清算收入，为了便于理解，这里先说明一下土地增值税的预征收入：

国家税务总局公告2023年第70号（以下简称70号公告）：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

从70号公告的来看，在房地产开发企业采用预收款方式销售房地产项目的，此时可采取简化的方式来预征土地增值税，这时候土地增值税的计征依据就和应税收入不一致了，土地增值税的应税收入是：不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；预征的计税依据是：预收款-应预缴增值税税款。这儿有什么区别呢？，结合国家税务总局2023年18号公告（下文详解，简称18号公告），简单举个例子：

一房开企业2023年7月采用预收款方式价税合计销售100万元，那么应预征增值税税为：

100/1.09*3%=2.75万元

应预征的土地增值税为：（100-2.75）*1.5%=1.56万元，（计税依据为97.25）

而非：100/1.09*1.5%=1.38万元（计税依据为91.74）。在这里，就造成了预征时增值税和土地增值税的计税依据不一致，但这只是2023年70号公告中的简化计算，并不影响二者的应税收入计算（下文详解），需要注意的是在预征增值税时是直接拿预收款折算以后计算的，不扣除土地价款，土地价款是在计算增值税的销售额时才扣除的，同样，预征土地增值税时的计税依据是不含应预缴的增值税，而不是不含税销售额，在实务中这里理解有误的较多。

二、增值税的预征和增值税的收入和销售额

这里先要弄清楚一个问题，就是增值税的收入和增值税的计税依据（销售额）不是一回事，二者可能一致，也可能不一致，比如说在差额征税的情况下，收入和计税依据就可能不一致了，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目采用一般计税方法的话即是差额征税的。

根据国家税务总局公告2023年第18号，一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（标记为原文规定，现在为9%）

我们从上述公式可以看出，分母变小了，得出的结果也势必会变小，那么是不是说说增值税的收入（注意是收入、不是计税销售额）或者说主营业务收入是不是也变小了呢？其实真不是，还接着上面的例子，假设说销售这100万房产项目面积对应的土地价款是10万元（计算过程略），销售额为：

（100-10）/1.09=82.57万元

抵扣后销项税额为：82.57*9%=7.43万元

那么，与增值税的传统计算100/1.09*9%=8.26万元的差额0.83万元（8.26-7.43）去哪里了呢，下面我们通过会计核算来看个明白（暂不考虑会计准则-收入）：

借：银行存款 100

贷：主营业务收入 91.74

应交税费-应交增值税（销项税额） 8.26

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 0.83

贷：主营业务成本 0.83

这里的0.83万元也就是应扣减的土地价款10万元中的增值税税额（10/1.09*9%=0.83），实际的销项税额为7.43万元，而增值税收入没有变化仍是91.94万元，但销售额为82.57万元，销项税为7.43万元，为了更加便于理解，下面我们从增值税申报表的角度来进一步说明，主要是主表、附表一、附表三：先计算本期可抵减的销项税额。

附表一：（为方便展示，删除了部分列）

然后，主表提取数据就提取到销项税额为7.43万元。根据70号公告的规定，土地增值税税收入在一般计税方法下不含销项税就是指不含这7.43万元，与增值税申报表所显示的销项税额也是一致的。

三、企业所得税、土地增值税与土地价款的扣除

房地产开发经营三大主税即增值税、企业所得税、土地增值税都涉及到土地价款的扣除，三者扣除方式也各有不同，大家在运用时也有不同的理解，但税收政策规定具有确定性，大家可以从不同的角度去理解，但结果一定是确定性的，不能不同的理解就会产生不同的结果。这里，个人从税收政策规定的角度来说明一下，以期达到殊途同归的目的：

1.增值税中的土地价款扣除：

按照18号公告，纳税人采用一般计税方法下，可以扣除土地价款，因为增值税进行税抵扣是需要进项票等凭证的额，而土地价款无法取得专用发票等凭证而采取的特殊规定，目的是为例确保增值税链条完整。这里需要注意三点，一是只有采用一般计税方式下才可以采用（如老项目采用简易计税方式的就不能扣除土地成本）；二是扣除的土地价款是当期销售房地产项目对应的土地价款，纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，且扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款，同时需要必要的凭证如省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据（18号公告）、提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料（财税2016 140号）；三是需要通过增值税申报表来体现出来（见上文）。

2.企业所得税中土地价款的扣除：

根据国税发（2009）31号文，在企业所得税中的土地价款为土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等，这里的范围与增值税的扣除范围就不一样了，企业所得税土地价款的扣除主要是通过归集分配的方式进行税前扣除的，取得土地使用权及支付的上述费用后，计入“开发成本”、按照确定的成本对象进行分配、开发产品完工后转入“开发产品”，房地产项目销售后按照对应的“开发产品”的成本，计入“主营业务成本”税前扣除。

3.土地增值税中的土地价款扣除：

在土地增值税清算中的土地价款扣除，主要是分摊土地价款，第一是要分摊同一宗土地上多个项目之间的分摊（土地增值税是按照项目清算的）；第二是要在同一项目不同房产类型之间分摊（三分法或两分法）；第三是要在已售和未售之间分摊，每种房产类型中的已售部分才可以在清算时予以扣除。

大家在学习中会发现，土地增值税的六项成本和企业所得税的六项成本非常相近，容易混淆，在实务中有些税务部门还要求在进行土地增值税清算时一并的企业所得税进行核查，这个要求从强化税收管理的角度来讲也有道理，但土地增值税清算和企业所得税核查是两回事，有联系，但不能混为一谈，从两个税种六项成本构成的的字面来看，确实十分接近，但二者的计税规则是不一样的：首先，二者的对象不同，虽然都与房地产项目相关，但土地增值税是一个项目多个年度的税收数据归集，企业所得税是所有项目（含其他经营行为）一个年度的税收数据归集，这一点要清楚；第二，两个税种的扣除原则不同，企业所得税遵循“真实发生、相关联、合理、合法”原则，扣除凭证方面发票是重要的方面不是全部（总局2018 28号公告）。土地增值税遵循正列举原则，原则上只有清算规程中列举的项目外，其他不得作为扣除项目扣除，实务中除拆迁补偿外需要有发票才能作为扣除项目，期间费用还采取了按比例扣除的方式，这与企业所得税是不同的。第三方面，企业所得税无论是否有项目、也无论项目的销售情况必须按季度预缴按年汇算；土地增值税是按照项目是否达到可清算或应清算的的条件后才能启动，二者发生的时点不尽一致。

四、归纳总结以下几点

1.房地产开发企业在销售自行开发的房地产项目在采用一般计税方法下，增值税的收入是全部价款和价外费用折合的不含税收入，销售额时扣除对应土地价款后的数额，二者计算得出的销项税之间的差额通过“应交税费-应交增值税（销项税额抵减）”进行调整，最后在申报表主表销项税一栏显示的是调整后的金额。

2.一般计税方法下，土地增值税的收入为不含销项税额，这个销项税额是经过抵减后的销项税额，与增值税申报表主表销项税一栏一致。需要是说明的是，土地增值税的收入只有在土地增值税清算时才使用，在预征时的计税依据是不含预缴增值税额，不是销项税额。

3.企业所得税的计税依据与增值税收入一致，如果发生视同销售行为而产生税会差异，通过企业所得税年度申报表调整。

4.关于土地价款的扣除，增值税是计算出来了扣除的（仅一般计税方法下）；企业所得税是通过归集分配税前扣除的；土地增值税是通过归集、整理、分摊作为扣除项目扣除的。

以上纯属学术交流，不当支出，欢迎批评指正，欢迎拍砖，直至头破血流，在所不惜。

来源：德居正

【第4篇】增值税简易计算方法

增值税怎么交？增值税是如何计算的？

有老板搞不懂增值税到底应该怎么交，

那我们来看看增值税，它的基本原理。

增值税到底应该怎么缴纳的呢？

现在举例说明：

如果公司销售了一批货物，

取得了货款226万，

从做生意的角度来讲，

这226万就是，我的货给他了，

他给了我226万块钱，

也就是说，我这批货就卖了226万。

但事实上，

把税收加进去，它的原理不是这样。

这个原理是什么呢？

假如我们这批货卖了226万，

其实我们这批货没有卖到226万，

我们卖了多少钱呢？

把226万除上1+13%的增值税税率，

等于200万。

也就是说，我的货只卖了200万，

但是别人明明给了我226万块钱，

那这26万是什么呢？

是我们的购买方，

在购买我们200万货物的同时，

也向国家交了13%的增值税，

这样加起来才是226万。

也就是说，

我们出售的这批货物，

我们收到的226万货款当中，

其中200万是我们的货款，

另外的26万是他要交给国家的税款，

只不过是国家委托我们收到而已。

那么这个26万的货款，我们就应该交给税务机关。

但是要把这26万全部交给税务机关，

也不对，

为什么呀？

因为这批货本来也是我买来的，

我买这批货花了113万，

按照税收原理，他的货没有113万，

他同样是把这113万除上1+13%，等于100万，

也就是说，我们买货只花了100万，

另外我还付了13万的增值税，

他们也替国家向我们收了13万的增值税，

这样一来，

假如我这个月只做了这两笔业务，

在我买货的时候我交了13万增值税，

那如何证明自己交了13万呢？

这就需要用增值税专用发票来证明，

就是在向对方购货的时候，

对方要给你开一张专用发票，

税款是13万，这就叫进项税额。

另外，

销货时，我们替国家收了26万税款，

这个叫做销项税额。

那么这个月要缴纳的税tkm额是多少呢？

把26万减去增值发票上的13万，

然后你还要给税务局交13万，

因为这13万是你代表税务局收的，

所以你要把这13万交给税务局。

这就是增值税征收的一个基本原理。

所以说，如果有增值税不交，那就是偷税，

为什么？

因为这26万从一开始就不是你的，

就是你代表国家收的，

你应该把它足额的交给国家，

这就是增值税征收的一个基本原则。

【第5篇】增值税的计算方法

【熬夜整理：整套一般纳税人增值税的计算，核算及纳税申报，超详细】

月初又到纳税申报的时候了，师傅熬夜整理了一整套一般纳税人增值税的计算，会计核算及纳税申报的相关学习资料，内容详细且实用！还不会的会计赶紧来学习啦！【文末可获取】

目录：

一、增值税一般纳税人标准

（一）增值税一般纳税人

（二）增值税一般纳税人认定程序

（三）不认定一般纳税人的情形

（四）征税办法，发票使用登记管理

二、一般纳税人增值税应纳税额的计算

（1）一般纳税人应纳税额的计算方法

（2）一般计税方法

下列项目不包括在销售额内

（3）一般纳税人进项税额的处理

准予抵扣的进项税额

.......

三、一般纳税人增值税会计处理

（1）一般纳税人增值税会计科目的设置

（2）一般纳税人增值税常涉及的账务处理

四、一般纳税人增值税纳税申报

.........内容比较多，这里展示不完，想要学习的朋友，资料可以无偿分享哦，通过下面获取即可！

【第6篇】个人转让土地增值税计算方法

企业在生产经营的进程之中，会存在不动产生意的状况．假如咱们要出售不动产的话，需求交纳相应的税金．其间交纳增值税便是其间之一，那出售不动产土地增值税核算办法是怎样的？关于出售不动产的土地增值税核算办法，具体介绍如下．

出售不动产土地增值税核算办法

土地增值税应纳税额＝土地增值额＊适用税率－扣除项目金额＊速算扣除系数

土地增值额＝应税收入－扣除项目算计

１．房地产企业的扣除项目包括５项，分别是：

（１）获得土地使用权所付出的金额，包括地价款和有关费用．

（２）房地产开发本钱，指房地产开发项目实践产生的本钱，包括土地征用及拆迁补偿费（包括犁地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、公共配套设备费和开发直接费用．

（３）房地产开发费用，即出售费用、管理费用和财务费用．扣除办法取决于财务费用中利息的处理．

（４）与转让房地产有关的税金．房地产开发企业扣除的税金是：城市建造维护税和教育费附加．房地产开发企业印花税不能独自扣除．

（５）财政部规则的其他扣除项目．对获得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除．

只要从事房地产开发的纳税人可加计扣除２０％．

加计扣除费用＝（获得土地使用权付出的金额＋房地产开发本钱）＊２０％

２．土地增值税核算过程：

（１）确认转让不动产性质及扣除项目

（２）聚集扣除项目算计＝５项扣除加总

（３）核算土地增值额＝应税收入－扣除项目算计

（４）确认增值率＝增值额／扣除项目算计，依据增值率找土地增值税税率

（５）核算应纳税额＝增值额＊税率－扣除项目算计＊速算扣除系数

土地增值税的税率是多少？

依照土地增值税税率表：

税率为３０％：增值额未超越扣除项目金额５０％的部分．

税率为４０％：增值额超越扣除项目金额５０％，可是未超越扣除项目金额１００％的部分．

税率为５０％：增值额超越扣除项目金额１００％，可是未超越扣除项目金额２００％的部分．

税率为６０％：增值额超越扣除项目金额２００％的部分．

需求留意的是还有一种免征土地增值税的状况：纳税人建造普通住宅出售的，增值额未超越扣除金额２０％的．

以上收拾的材料内容，便是咱们关于出售不动产土地增值税核算办法的阐明，我们能够依据上述的核算公式来进行核算．已然说到了土地增值税，那么土地增值税的税率也是需求了解一下的．这儿小编讲土地增值税的税率的状况进行了简略介绍．

【第7篇】土地增值税计算方法

土地增值税是对有偿转让固有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。

目前，在价值评估实务中，常见的土地增值税处理方式

有以下三种：

1.由于被估值企业未提出明确要求，部分估价师在价值评估中既没有考虑土地增值税的扣除问题，也不披露土地增值税对价值评估的影响。

2.被估值企业未提出明确要求，且估价师在价值估算中对土地增值税扣除问题存在争议，部分估价师未考虑土地增值税的扣除因素，而让委托估价当事方去考虑，所以在价值评估中不考虑土地增值税的扣除，仅就土地增值税对价值评估的影响进行披露。

3.根据土地增值税的相关法规，有多种可供选择的方式来计算土地增值税的扣除，估价师基于对估价对象的历史状况和估价当事各方情况充分了解的情况下，选择一种适合被估值对象的计算办法并对被估值企业进行纳税行为的比较和策划。

01 计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

02 扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

03 “营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。05 分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

06 预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

07 计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

08 特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：金牌估值

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【第8篇】增值税税金的计算方法

会计工作必备：各税种计算公式及18税种应纳税额计算模板，收藏版

财务工作每个月都会用的：各税种的计算公式及最新18个税种税率表，可以直接打印贴出来备用，不用每次都着急忙慌的翻找。还附带这18税种应纳税额的计算模板，可直接套用即可，超赞。

划重点：

各税种计算公式（打印贴桌上备查）

18税种应纳税额计算模板（可直接套用即可）

附最新18个税种税率表

（电仔版看文末0）

各税种计算公式

18税种应纳税额计算模板（可直接套用即可）

最新18个税种税率表

企业所得税对税率表部分展示

2022个人所得税税率表展示

……

篇幅有限，先到这里，全套各种税计算公式、新税率表及计算模板，看↓0

【第9篇】土地增值税清算计算方法

（接上期）

二、土地增值税清算流程

沥呕君粗略统计了一下，国家层面有关土地增值税清算流程的管理文件大概有如下这些：

国税发[2006]187号

国税发[2007]132号

国税函[2008]318号

国税发[2009]91号

国税函[2010]220号

国税发[2010]53号

国税函[2010]220号

税总发[2013]67号

财税[2006]21号

......

在众多法规之中，最最重要的，当属《税收征收管理法》、《土地增值税暂行条例》及实施细则，但是具体的清算规则，直到2006年才得以明确。

土地增值税征管程序

土地增值税清算流程

除了土地增值税和环境资源保护税这两个税种之外，其他税种在申报过程是无需经税务机关审核的。财税[2006]21号规定，纳税人销售旧房及建筑物的，既可以选择按照评估价格来作为扣除项目金额，也可以凭发票金额按年加计5%进行扣除。在纳税人既无法提供发票又不能提供评估价格时，税务机关可以采取核定征收。当某个地区的核定征收率较低时，采取核定征收比按照评估价格计算的应纳土地增值税额更低时，我们可以人为主动地选择采取核定征收方式。税法针对旧房及建筑物的土地增值税清算，并无明文规定纳税人必须提供评估价格，这一点可为我们的税务筹划提供一定空间。还有一个好处是，对于正常的土增税清算项目，税务机关审核周期较长；核定征收的审核周期相对则能大幅缩减。

土地增值税清算需要重点关注的四个指标

1、清算对象

又称清算单位。比如某房地产开发项目，共分三期开发，其中一期是纯住宅；二期是住宅和商铺；三期则是综合楼，等等。分期分业态，进行清算单位的划分。

有关清算单位管理的具体政策依据有：

《土地增值税暂行条例实施细则》

国税发[2006]187号

国税发[2009]91号

国税发[2006]187号文和国税发[2009]91号文说的是以有关部门批准的项目作为清算对象，说法过于模糊，导致实践指导价值不高。

无论是采取何种清算单位确立方式，实务中我们不得不思考的一个问题是：普通住宅、非普通住宅和其他开发产品，是否必须分开清算。我们一起来看看土地增值税清算单位如何确立的历史沿革：

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算（国税函[2003]922号）。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）有关规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分开计算增值额。

吐槽的有两点：①有关部门，具体是指什么部门，没说清楚；②只提到了普通和非普通住宅，其他开发产品呢，如何处理？依然没有定论。

《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

各个地方关于国家有关部门审批备案的规定，则更是五花八门。

(1）广州穗地税发[2006]39号规定：《办法》中涉及的房地产开发项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。

(2）北京市大兴区地方税务局：《房地产企业土地增值税清算工作流程》查验清算项目是否与初始项目登记表一致：土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。

(3）大连大地税函[2009]188号：纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。

(4）重庆渝地税发[2007]145号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售许可证规定的范围作为计税单位进行清算。

(5）湖北鄂地税发[2008]211号：以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。

为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税（此款已废止）。

规划部门发放的《建设工程规划许可证》，通常是以一栋楼为单位，发放一证；一个地下室，发放一证。如果某项目当期共开发了20栋楼，再外加1个地下室，那么就对应有21个《建设工程规划许可证》。这个是实务中很难具有可操作性，如果是成片受让土地使用权且同时开发的项目，并具有多个规划许可证的，那么可以合并核算。但是合并归合并，纳税人依然需要按照普通住宅、非普通住宅、其他开发产品三类来进行分开清算。实务中，规划部门通常针对地下室独立发放建设工程规划许可证，难道我们可以理解成：地下室可以单独作为清算对象？由此可见，按建设工程规划许可证来进行划分清算对象，虽相对争议较小，但依然并非一个百分百毫无瑕疵的分类标准。关于何为“同时开发”，实务中，有关部门认为，当纳税人在一年内有多个开发项目同时拿到施工许可证的，可以视作为同时开发。

前面提到的“其他类型开发产品”是否需要单独清算，在财税[1995]48号文其实有了明确规定：对纳税人既建造普通住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。在财税[2006]21号文中，同样有类似的规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。很遗憾，这两份文件虽明确了其他类型房地产，但却又遗漏了非普通住宅。如将国税发[2006]187号和财税[2006]21号、财税[1995]48号这三份文件结合起来，那事情就很明晰了。其他商品房能够等同于非住宅吗？恐怕也未尽然。带着这样的疑问，我们再次翻阅了另一份文件：《国家税务总局关于修订土地增值额纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号）。在这份文件中，统一了三分原则：普通住宅、非普通住宅、其他开发产品，必须分开单独清算。

2、清算条件

具体分为两种情形：

（1）应该清算的条件（任一满足）

①房地产开发项目全部竣工、完成销售；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目（烂尾楼）；

③直接转让土地使用权（直接卖地，现实中几乎不存在）。

（2）可清算条件（任一满足）

①已竣工验收的房地产开发项目（大前提），已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省税务机关规定的其他情况。

根据税收征管法的规定，企业注销税务登记之前必须结清税款、滞纳金（如有），并缴销发票。因此，可清算条件中的第③类情形，在沥呕君看来，理应划至应清算的范围内。

实务中，房地产企业往往会面临一个比较尴尬的境地：企业没有达到应清算条件，但达到了可清算条件，税务机关又不下达通知企业进行土地增值税清算的文书，此时应该怎么办？如果企业经过模拟测算发现，其预缴的土地增值税款远大于实际清算时的应纳税额，那么企业此时可与主管税务机关进行积极沟通，要求尽快清算。反之，企业则应尽量推迟清算时间。因为毕竟只是“可清算”，企业还是能够拥有一定沟通空间的。

除此之外，前面提到过，税务机关审核企业递交上去的土地增值税清算申报资料的周期是非常冗长的，结合沥呕君接触过的案例来看，从企业提报清算申请到清算审核完成，最长的居然有4年之久！时间跨度长，这中间可能政策都更新几轮了，导致最后的清算是难上加难。

3、收入的确认

4、扣除项目金额的确认

（未完，待续）

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【第10篇】人力资源增值税差额征税计算方法

增值税差额征税政策，是营改增后一项新的重要规定。差额征税也是营改增以后为了解决那些无法通过增值税进项发票抵扣来避免重复征税的项目而采取的一种抵扣方法。不仅仅影响该项应税行为的税负高低，而且与之相关的几项特殊规定，还对纳税人总体税负高低以及能否享受免税等有着很大影响。

差额征税的扣除凭证

1.基本凭证

差额征税的基本凭证包括：

(1)支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。

(2)支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。

(3)缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。

(4)扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。

(5)国家税务总局规定的其他凭证。纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

2.房地产企业扣除拆迁补偿

房地产企业纳税人按规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

3.扣除不动产

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：(1)税务部门监制的发票。(2)法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。(3)国家税务总局规定的其他凭证。

纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

4.旅游服务

纳税人提供旅游服务，将火车票、飞机票等交通费发票原件交付给旅游服务购买方而无法收回的，以交通费发票复印件作为差额扣除凭证。

增值税差额征税最新汇总

1.金融商品转让

政策规定：

按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。 转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。 金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。 金融商品转让，不得开具增值税专用发票

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（三）项第3点 2.经纪代理服务政策规定：

以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（三）项第4点

3.融资租赁政策规定：

经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（三）项第5点

4.融资性售后回租政策规定：

经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。 试点纳税人根据2023年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。 继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人,经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的，根据2023年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额： ①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。 纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，计算当期销售额时可以扣除的价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金。无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。 试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 ②以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（三）项第5点

5.一般纳税人提供客运场站服务政策规定：

以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（三）项第7点 6.旅游服务政策规定：

可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（三）项第8点 7.房地产开发企业销售房地产项目政策规定：

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（三）项第10点

8.转让2023年4月30日前取得的土地使用权政策规定：

可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第二项

9.建筑服务政策规定：

适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（三）项第9点

政策规定：

一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（七）项第5点

政策规定：

小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（七）项第6点

10.销售不动产政策规定：

一般纳税人销售其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（八）项第1点政策规定：

小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（八）项第5点

政策规定：

其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（八）项第11点

政策规定：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3第五条

11.航空运输企业提供运输服务

政策规定：

航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三款第六项

12.劳务派遣服务政策规定：

一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。 小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。 选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第一条13..安全保护服务 纳税人提供安全保护服务，比照劳务派遣服务政策执行。《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号》第四条14.人力资源外包 纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。  一般纳税人提供人力资源外包服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。文件依据：

《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第一款

15.物业管理服务中收取自来水水费政策规定：

提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。 文件依据：

《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第54号）

16.签证代理服务

政策规定：

纳税人提供签证代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向服务接受方收取并代为支付给外交部和外国驻华使(领)馆的签证费、认证费后的余额为销售额。向服务接受方收取并代为支付的签证费、认证费，不得开具增值税专用发票，可以开具增值税普通发票。 文件依据：

《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第69号）第七条

17.电信企业为公益性机构接受捐款政策规定：

中国移动通信集团公司、中国联合网络通信集团有限公司、中国电信集团公司及其成员单位通过手机短信公益特服号为公益性机构（名单见附件1）接受捐款，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给公益性机构捐款后的余额为销售额。其接受的捐款，不得开具增值税专用发票。

文件依据：

《财政部 国家税务总局关于营业税改征增值税试点若干政策的通知》（财税〔2016〕39号）第一条

18.航空运输销售代理企业提供机票代理服务

政策规定：

自2023年1月1日起，航空运输销售代理企业提供境外航段机票代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向客户收取并支付给其他单位或者个人的境外航段机票结算款和相关费用后的余额为销售额。其中，支付给境内单位或者个人的款项，以发票或行程单为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项，以签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。 航空运输销售代理企业，是指根据《航空运输销售代理资质认可办法》取得中国航空运输协会颁发的“航空运输销售代理业务资质认可证书”，接受中国航空运输企业或通航中国的外国航空运输企业委托，依照双方签订的委托销售代理合同提供代理服务的企业。文件依据：

《财政部税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》(财税〔2017〕90号)第三条

政策规定：

航空运输销售代理企业提供境内机票代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向客户收取并支付给航空运输企业或其他航空运输销售代理企业的境内机票净结算款和相关费用后的余额为销售额。其中，支付给航空运输企业的款项，以国际航空运输协会(iata)开账与结算计划(bsp)对账单或航空运输企业的签收单据为合法有效凭证;支付给其他航空运输销售代理企业的款项，以代理企业间的签收单据为合法有效凭证。航空运输销售代理企业就取得的全部价款和价外费用，向购买方开具行程单，或开具增值税普通发票。

文件依据：

《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2023年第42号)第二条

19.教育部考试中心提供教育辅助服务

政策规定：

境外单位通过教育部考试中心及其直属单位在境内开展考试，教育部考试中心及其直属单位应以取得的考试费收入扣除支付给境外单位考试费后的余额为销售额，按提供“教育辅助服务”缴纳增值税;就代为收取并支付给境外单位的考试费统一扣缴增值税。教育部考试中心及其直属单位代为收取并支付给境外单位的考试费，不得开具增值税专用发票，可以开具增值税普通发票。文件依据：

《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》(国家税务总局公告2023年第69号)第六条

来源：大乔税收规划研究所

【第11篇】土地增值税预征计算方法

预征土地增值税是指自然人对土地或者土地上建筑物附着物的使用、转让过程中产生的税。国家征税肯定会有相关法律依据来确定和指导征税的正常进行。那么预征土地增值税计税依据是什么？

下面北京京坤律师事务所为大家介绍下相关内容。

一、预征土地增值税计税依据是什么

１、全国普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2％、3％、4％，其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率按国家税务总局规定的标准，即2％执行。

２、纳税人根据自行计算的预计增加率预缴土地增加税，对计算出的预计增加率大于100％且小于或等于２200％的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为5％。

３、对计算出的预计增加率大于200％的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为８％。预计增加率根据《中华人民共和国土地增加税暂行条例》及其实施细则的规定计算。

４、全国保障房仍暂不预征。公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，暂不实行预征。

５、目前主要针对不动产和建筑行业采用预征办法，主要有5％、3％和2％的档次。预征增加税是一种出于税款均衡入库需要的预交方法，需要在规定时间内按照规定税率或者征收率重新进行计算和申报。

二、土地增值税如何征收

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

（１）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；

（２）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

（３）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；

（４）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

三、土地增值税应纳税额的计算具体步骤

第一步：计算增值额：房地产转让收入－扣除项目金额；

第二步：计算增值率（目的是与适用税率作比较）：增值额÷扣除项目金额×100％；

第三步：根据土地增值税率表（主要依据上图“级距”部分），选择适用税率和速算扣除系数；

最后一步，就可以计算应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

北京京坤律师事务所小结:

以上就是北京京坤律师事务所为大家介绍的预征土地增值税计税依据是什么的相关内容，土地增值税的计算公式是增值额乘以税率就是应该缴纳的税额。上文介绍了土地增值税的税率，大家可以阅读了解。

【第12篇】房地产老项目增值税计算方法

土地增值税以项目计算？还是以项目中的住宅类型分别计算？

关于土地增值税清算，具体是以整体项目为清算对象呢？还是以住宅类型分别作为清算对象呢？如果仅看相关文件的规定似乎没有那么明确。今天我们就通过一个案例一起学习一下这个知识点吧。

本案例中，房地产公司认为整体项目中包含的有居住用地，就应当单独计算其容积率，并单独适用土地增值税预征的标准。而稽查局则认为土地增值税预征的对象应当为整体项目。最后最高人民法院明确的土地增值税预征对象标准是值得大家学习的。文件来源：中华人民共和国最高人民法院行政裁定书【（2019）最高法行申7713号】

最高人民法院审查认为：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条、第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。第十一条规定，普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条一、二、三、五、六项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称187号文）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。当时有效的《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》（琼府[2008]74号,以下简称74号文)第九条的规定，海南省享受税收优惠政策普通住房标准为同时具备住宅小区容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）二个条件。本案中，欧博公司“博鳌·香槟郡”项目的土地用途为旅游、商住用地，项目建设包括住宅、酒店等，规划指标为：容积率0.8,建筑密度19.8%，绿地率51.8%。“博鳌·香槟郡”项目系统一规划、整体报建，海南省琼海市规划建设局亦对整个项目颁发了建设工程规划临时许可证，海南省税务稽查局以整体项目为单位预征土地增值税，并无不当。因“博鳌·香槟郡”项目容积率低于1.0，故该项目内的房屋均不符合74号文规定的普通住房标准。海南省税务稽查局作出8001号税务处理决定，将“博鳌·香槟郡”项目按照非普通住宅预征土地增值税，符合法律规定。海南省税务局复议维持8001号税务处理决定，一、二审判决分别驳回欧博公司的诉讼请求和上诉，均符合法律规定。关于欧博公司主张“博鳌·香槟郡”项目包含居住用地、酒店用地、防护绿地用地，税务部门应当分别计算容积率并确定房屋是否为普通标准住宅的问题。因“博鳌·香槟郡”项目为整体报建并取得规划许可，税务部门以项目整体确定容积率并预征土地增值税，符合187号文的规定。欧博公司主张的再审事由不能成立，本院不予支持。

编者按：从以上案例中可知，187号文所规定的“以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算”，指的是统一规划、整体报建并获批复的的“整体项目”单位，税务机关也会以“整体项目”的容积率来认定项目的征税标准，并预征土地增值税，因此，纳税人不能再自行进行拆分，分别适用。

【第13篇】增值税的计算方法例题

（一）某软件企业为增值税一般纳税人（享受软件业税收优惠），2023年5月发生如下业务：

（1）销售自行开发的软件产品，取得不含税销售额260万元，提供软件技术服务，取得不含税服务费35万元。

（2）购进用于软件产品开发及软件技术服务的材料，取得增值税专用发票，注明金额30万元，税额3.9万元。

（3）员工国内出差，报销时提供标有员工身份信息的航空运输电子客票行程单，注明票价2.18万元，民航发展基金0.12万元。

（4）转让2023年度购入的一栋写字楼，取得含税收入8700万元，该企业无法提供写字楼发票，提供的契税完税凭证上注明的计税金额为2200万元。该企业转让写字楼选择按照简易计税方法计税。

已知：该企业不适用进项税额加计抵减政策。

根据上述资料，不考虑其他因素，分析回答下列第1-4个小题。

1.业务（1）销项税额为（ ）万元。a.15.60 b.38.35 c.35.90 d.17.70

【答案】：c 解析：

业务（1）的销项税额＝260×13%+35×6%＝35.9（万元）

注意要销售软件是13%，提供服务是6%

2.该公司当期可抵扣的进项税额为（ ）万元。

a.4.08 b.4.50 c.4.49 d.4.09

【答案】：a 解析：

当期可以抵扣的进项税额＝3.9+2.18÷（1+9%）×9%＝4.08（万元）

【提示1】航空、铁路抵扣是9%，公路是3%抵扣

【提示】民航发展基金不得计算抵扣。

3.业务（4）应缴纳增值税（ ）万元。

a.189.32 b.414.29 c.309.52 d.253.40

【答案】：c 解析：

业务（4）应缴纳的增值税

＝（8700－2200）÷（1+5%）×5%＝309.52（万元）

注意：转让房产的计税基础，是（收入-购买价）

4.该企业2023年5月实际缴纳增值税（ ）万元。

a.318.94 b.446.11 c.341.34 d.340.93

【答案】：a 解析：

增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按13%适用税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。

销售自行开发的软件产品应纳增值税

=260×13%-4.08×260/（260+35）=30.20（万元）

实际税负=30.20÷260×100%=11.62%＞3%。

因此销售自行开发的软件产品实际应纳增值税=260×3%=7.8（万元）

提供软件技术服务部分应纳增值税

=35×6%-4.08×35/（260+35）=1.62（万元）

5月实际缴纳增值税=7.8+1.62+309.52=318.94（万元）

（二）甲木制品厂为增值税一般纳税人，主要从事实木地板生产销售业务，2023年2月发生下列业务：

（1）外购一批实木素板，取得增值税专用发票注明金额120万元，另支付运费2万元，取得增值税普通发票。

（2）将上述外购已税素板30%连续生产a型实木地板，当月对外销售取得不含税销售额60万元。

（3）将上述外购已税素板30%委托乙厂加工b型实木地板，当月加工完毕全部收回，乙厂收取不含税加工费5万元，开具增值税专用发票，乙厂同类实木地板不含税售价为65万元。

（4）将外购的材料成本为48.8万元的原木移送丙厂，委托加工c型实木地板，丙厂收取不含税加工费8万元，开具增值税专用发票，丙厂无同类实木地板售价。当月加工完毕甲厂全部收回后，对外销售70%，取得不含税销售额70万元，其余30%留存仓库。

（5）主管税务机关3月初对甲厂进行税务检查时发现，乙厂已按规定计算代收代缴消费税，但丙厂未履行代收代缴消费税义务。

实木地板的消费税税率是5%

根据上述资料，不考虑其他因素，分析回答下列第1-4个小题。

1.业务（2）中，甲厂应缴纳消费税（ ）万元。a.2.97 b.3.00 c.1.20 d.1.17

【答案】：c 解析：

业务（2）中，甲厂应缴纳消费税

＝60×5%－120×5%×30%＝1.2（万元）

注意：外购应税消费品用于联系生产的，可以抵减外购的消费税部分，注意按比例抵扣

2.乙厂应代收代缴消费税（ ）万元。

a.2.16 b.6.58 c.3.25 d.2.19

【答案】：c 解析：

乙厂应代收代缴消费税＝65×5%＝3.25（万元）

注意：委托加工，委托方同类售价的，按委托方的；没有的按组价即可

3.甲厂销售c型实木地板应缴纳消费税（ ）万元。

a.1.99 b.3.50 c.2.09 d.1.80

【答案】：b 解析：

甲厂销售c型实木地板应缴纳的消费税＝70×5%＝3.5（万元）

【提示】丙厂未履行扣缴义务，甲厂自行纳税。

注意：委托加工，委托方同类售价的，按委托方的；没有的按组价即可

4.甲厂留存仓库的c型实木地板应缴纳消费税（ ）万元。

a.0 b.1.50 c.0.90 d.0.77

【答案】：c 解析：

甲厂留存仓库的30%c型实木地板应缴纳的消费税

＝（48.8+8）÷（1－5%）×5%×30%

＝0.90（万元）

注意：委托加工，委托方同类售价的，按委托方的；没有的按组价即可

组价=（料+工+费）/（1-消费税率）

消费税=（料+工+费）/（1-消费税率）*消费税税率

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

（需要电子资料，请您私聊，免费提供！免费共享）

【第14篇】房地产企业土地增值税计算方法

欢迎阅读。

土地增值税本是一个“小税种”，但是，随着房地产行业大红大紫，土地增值税也受到了广泛关注。今天，我们就来彻底搞懂土地增值税到底是如何计算的。

1.土地增值税是什么？

土地增值税指的是：单位或者个人，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，而取得收入，以转让所取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据，来向国家缴纳的一种税，不包括继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税实质上是反房地产暴利税。

土地增值税采用四级超率累进税率。

2.土地增值税的征收范围是什么？

包括：土地使用权转让、建筑物产权转让。

不包括：土地使用权出让、继承、赠予。

3.土地增值税计算全过程是什么？

土地增值税以增值额为计税依据。

增值额=收入-扣除项目金额

扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

增值额未超过扣除项目金额50%，税率30%，速算扣除数为0；

增值额超过扣除项目金额50%，且未超过扣除项目金额100%，税率40%，速算扣除数为扣除项目金额*5%；

增值额超过扣除项目金额100%，且未超过扣除项目金额200%，税率50%，速算扣除数为扣除项目金额*15%；

增值额超过扣除项目金额200%，税率60%，速算扣除数为扣除项目金额*35%；

应纳税额=增值额*适用税率-速算扣除数

举例：小明出售办公楼一栋，收入5000万，该办公楼开发成本和费用一共为2000万，无其他扣除项目，问小明应该缴纳多少土地增值税？

建筑物产权转让收入5000万；

建筑物法定扣除项目金额2000万；

增值额=5000-2000=3000万；

增值额/扣除项目金额=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，适用税率为50%；

应纳税额=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200万

所以小明应该缴纳土地增值税1200万元。

【第15篇】本期应交增值税的计算方法为

财务最主要的就是三张报表：资产负债表、现金流量表和利润表。

资产负债表是时点数，利润表和现金流量表是期间数，它们虽然是独立的，但是三者之间环环相扣，又是紧密结合的。

三张报表紧密结合，表与表之间自然有很多勾稽关系，今天长财咨询就跟大家一起交流一下三张报表有哪些隐藏的勾稽关系。

01什么是财务报表的“勾稽关系”

勾稽关系是指会计帐簿和报表中有关指标、数字之间存在着必然的、可据以进行相互查考、核对的关系。

类型

1、平衡勾稽关系

资金平衡表分左右两方，一方反映资金占用，另一方反映资金来源，两方必须保持平衡。

2、对应勾稽关系

根据复式记帐法对每项经济业务用相等金额在两个或两个以上互相关联的帐户中登记，表明资金运动的来龙去脉以及相互对应关系固定不变。

3、和差勾稽关系

报表中的有些勾稽关系表现为一个指标等于其他几个指标的和或者差。

4、积商勾稽关系

报表中有些勾稽关系表现为一个项目等于其他几个项目的积或商。

5、动静勾稽关系

专用基金及专用拨款表等为“动态表”而资金平衡表为“静态表”。“静态表”与“动态表”所反映的某些指标具有一致性，由此在报表中形成勾稽关系。

6、补充勾稽关系

报表中反映的某些指标，为了解它的明细核算资料和计算依据，另设项目或表式加以补充说明。

所谓基于报表勾稽关系的财务报表分析是指，分析者以财务报表中各个项目之间的勾稽关系作为主要分析工具，通过考察报表中某项目的金额及相关项目的金额，来分析企业的会计政策选择、账务处理思路以及报表数字背后的交易或事项，并从报表及其附注中来证实或证伪自己的假设，进而对企业的财务状况、经营成果和现金流量状况做出判断。

▶ 之前的文章已经详细介绍过这三张财务表，小编带大家再来简单复习下：

三大财务报表>>

资产负债表就是定期给你的公司“拍照片”，记录下公司在月底、年底的各种数据，检查下公司经营状况管是否正常。

利润表是在不同时间段给你的公司“录像”，反映企业在某个阶段的经营成果，是亏损还是盈利？

现金流量表就是也是期间报表的“录像”，告诉我们现金来源、应用以及增减变动情况。

长财咨询刘国东老师用通俗易懂的方式把这三张报表分别比喻成公司的“家底”、“面子”、“日子”。

想知道公司现在兜里有没有钱就看“家底”——资产负债表；公司是否值钱、值得投资，就看你的“面子”能否过去，就要看利润表；企业的“日子”能否继续过下去就看现金流量表。

02隐藏的勾稽关系一：会计恒等式的演变

资产负债表有一个会计恒等式：资产=负债+所有者权益。

那么如何引入利润表呢？

我们都知道利润表的最终结果就是净利润，那么这个净利润的去向就是资产负债表中的所有者权益了。

所以我们又得到了另一个会计恒等式：期末资产=期末负债+期初所有者权益+本期净利润-本年度实际分红

这个公式的最大作用就是解释了财务造假的基本原理。

如果上市公司虚增利润，那么体现在恒等式里，要么是虚减负债，要么是虚增资产，由于虚减负债比较困难，因此虚增资产是财务造假最常见的手段。

货币资金、应收账款、存货、在建工程、固定资产等等都可以是虚增的对象。

03隐藏的勾稽关系二：货币资金与利息收入

上市公司货币资金被占用成了如今a股非常普遍的问题，那么如何识别呢，这里就需要使用一个隐藏的勾稽关系了：

利润表的利息收入=资产负债表的货币资金平均余额*货币资金收益率

通过公式恒等变换：

货币资金收益率=利息收入/货币资金平均余额

这个收益率如果过低，且没有合理解释的话，那么上市公司的货币资金大概率被占用了。

04隐藏的勾稽关系三：货币资金与现金流量表

如果单纯的看资产负债表和现金流量表，一个常见的勾稽关系是现金流量表的最终结果“现金及现金等价物净增加额”一般与资产负债表“货币资金”年末数年初数之差相等。

同时“期初现金及现金等价物余额”、“期末现金及现金等价物余额”就分别等于资产负债表中的“货币资金”的年初余额、期末余额。

其他勾稽关系举例

1、资产负债表中期末“未分配利润”=损益表中“净利润”+资产负债表中“未分配利润”的 年初数。

2、资产负债表中期末“应交税费”=应交增值税(按损益表计算本期应交增值税)+应交城建 税教育附加(按损益表计算本期应交各项税费)+应交所得税(按损益表计算本期应交所得税)。这几项还必须与现金流量表中支付的各项税费项目相等。

3、现金流量表中的“现金及现金等价物净额”=资产负责表中“货币资金”期末金额-期初金额。

4、现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金”=损益表中“主营业务收入”+“其他业 务收入”+按损益表中(“主营业务收入”+“其他业务收入”)计算的应交税金(应交增值税 ——销项税额(参照前面计算方法得来))+资产负债表中(“应收账款”期初数-“应收账 款”期末数)+(“应收票据”期初数-“应收票据”期末数)+(“预收账款”期末数-“预 收账款”期初数)-当期计提的“坏账准备”。

5、现金流量表中“购买商品、接受劳务支付的现金”=损益表中“主营业务成本”+“其他支 出支出”+资产负债表中“存货”期末价值-“存货”期初价值)+应交税金(应交增值税—— 进项税额(参照前面计算方法得来))+(“应付账款”期初数-“应付账款”期末数)+(“应 付票据”期初数-“应付票据”期末数)+(“预付账款”期末数-“预付账款”期初数)

6、现金流量表中“支付给职工及为职工支付的现金”=资产负债表中“应付工资”期末数-期 初数+“应付福利费”期末数-期初数(现在统一在“应付职工薪酬”中核算)+本期为职工支 付的工资和福利总额。(包含在销售费用，管理费用里面)

7、现金流量表中“支付的各项税费(不包括耕地占用税及退回的增值税所得税)”=损益表中 “所得税”+“主营业务税金及附加”+“应交税金(应交增值税-已交税金)(本期损益表中 营业收入计算的各项税费)”

8、现金流量表中“支付的其他与经营活动有关的现金”=剔除各项因素后的费用:损益表中“管 理费用+销售费用+营业外收入-营业外支出”-资产负债表中“累计折旧”增加额(期末数- 斯初数)(也就是计入各项费用的折旧，这部分是没有在本期支付现金的)”-费用中的工资 (已在“为职工支付的现金”中反映)。

9、现金流量表中“收回或支付投资所收到或支付的现金”=资产负债表中“短期投资”初和各 项长期投资科目的变动数。

10、现金流量表中“分得股利，债券利息所收到的现金”=损益表中“投资收益”本期发生额 -资产负债表中“应收股利”期末数-期初数-“应收利息”期末数-期初数。

11、现金流量表中“处置或购置固定资产、无形资产及其它资产收到或支付的现金”=资产负 债表中“固定资产”+“在建工程”+“无形资产”等其他科目变动额(增加了计入收到的现金 流量中，减少了计入支付的现金流量中)。

除了内部数据互相要勾稽之外，其实现在的数据基本上都能做到内部匹配，我们还需要关注外部匹配。

公司的财务信息要与行业匹配，如果没有行业的数据，也要与行业内的主要公司匹配。比如某年的营业收入和净利润的增长率，比如盈利能力指标，同时还需要结合产业链分析，上下游是否完全竞争还是寡头垄断等等。

总之，掌握财务报表的勾稽关系，有助于我们更深的了解公司财务情况，透过数据看公司的经营状况，帮助我们更好地做出管理决策。