土地增值税清算税款鉴证明细表（15个范本）

【第1篇】土地增值税清算税款鉴证明细表

土地增值税清算，是指从事房地产开发的纳税人在房地产项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税等政策规定，计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。为了让大家更好地了解土地增值税清算，小编整理了一些相关知识，有需要的快抱走吧~

1、什么情况需要进行土地增值税清算呢？

纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

纳税人符合前款第（三）项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。

2、办理清算申报的时间？

纳税人开发的房地产项目符合应清算条件的，应当在清算条件满足之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发通知清算的《税务事项通知书》的，应当在收到通知书之日起90日内，至主管税务机关办理清算申报。

纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款；清算结果为多缴税款的，纳税人提出退还申请的，主管税务机关按《税款缴库退库工作规程》办理。

3、应当提交的清算资料

纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：

（一）国家税务总局下发的《土地增值税纳税申报表》；

（二）《收入和扣除项目明细表（按年度统计）》、《收入和扣除项目明细表（按类别统计）》；

（三）房地产项目清算情况书面说明，主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人认为需要说明的其他情况；

（四）国有土地使用权出让合同（或转让合同）、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件；

（五）金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、《商品房买卖合同一览表》、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件；

（六）《与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表》；

（七）关联交易详细书面说明，包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况；

（八）扣除项目金额分摊书面说明，包括纳税人在不同项目（含分期项目）、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情况；

（九）纳税人自愿委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送鉴证报告。

上述资料主管税务机关已经取得的，不再要求纳税人报送。

4、相关税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅的认定以当地人民政府每年发布的标准为准。

纳税人按照规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关清算审核后或稽查部门检查后确实符合免征土地增值税条件的，由纳税人提出书面申请，主管税务机关按照程序办理免税手续。

【第2篇】土地增值税征管建议

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q1:预售房地产所取得的收入是否申报纳税?

a1:根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十四条关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题相关规定：

“根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。”

q2:土地增值税预征率是多少?

a2:根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第二条规定：

“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。”

例如某房地产开发有限公司2023年5月预售住宅与非住宅项目共计取得不含税收入8000万元，其中预售住宅取得的不含税收入为5000万元，该住宅项目容积率均大于1，预售非住宅项目取得的不含税收入为3000万元。该地区属于东部省份，当地规定：容积率大于1.0(含)的住宅项目，土地增值税预征率为1.5%；容积率小于1.0的住宅项目，土地增值税预征率调整为3%；非住宅项目，土地增值税预征率为3%。那么，该公司应预征土地增值税多少元?

预售住宅应预征的税额：5000*1.5%=75万元

预售非住宅应预征的税额：3000*3%=90万元

共计：75+90=165万元

q3:营改增后，土地增值税预征的计征依据是否为含税收入?

a3:根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

q4:如何计算预征土地增值税税额?

a4:例如、2023年5月某房地产开发有限公司销售商品房时，取得了预收款1100万元(含税收入)，该公司所在地适用的土地增值税预征率为3%。那么，该公司应缴纳预征土地增值税多少元?

第一步、计算企业取得预售款预缴的增值税

1100万÷(1+10%)*3%=30万元

第二步、计算土地增值税预征的计征依据

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=1100-30=1070万元

第三步、计算土地增值税预征税额

土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率

=1070*3%=32.1万元

q5:土地增值税核定征收的情形有哪些?

a5:根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条“土地增值税的核定征收”相关规定：

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

q6:土地增值税核定征收率是多少?

a6:核定征收率原则上不得低于5%。

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第四条“规范核定征收，堵塞税收征管漏洞”相关规定：

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

q7:土地增值税核定征收税款如何计算?

a7:应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率

例：2023年5月，税务机关对某房地产开发企业实施税务检查，该公司开发的产品均为普通住宅。经检查发现该公司虽设置账簿，收入总额可以确定但成本费用凭证等扣除项目资料残缺不全，难以确定扣除项目金额。经核查确认后，该公司不含增值税的收入为18亿元，当地规定核定征收率为7%。那么，该房地产公司应如何缴纳土地增值税?

应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率=18亿*7%=1.26亿元

q8:核定征收纳税期限如何确定?

a7:根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十六条关于纳税期限的问题条款规定：

根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。

【第3篇】土地增值税税金扣除

案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额（销项税额抵减后的金额）扣除？

解：

一、会计处理

（一）购入土地时：

借：开发成本—土地成本 22500

贷：银行存款 22500

（二）确认收入时：

借：预收账款 46600

贷：主营业务收入 42752.29

应交税费——应交增值税（销项税额） 3847.71

（三）结转土地成本时：

借：主营业务成本—土地成本 16875

贷：开发产品 16875

根据国家税务总局公告2023年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款=（30000／40000）×22500=16875万元

（四）抵减土地价款时：

按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。

待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。（财税〔2016〕22号）

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）1393.35

贷：主营业务成本 1393.35

解：差额后的销项税额=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36万元，销项税额抵减=销项税额-差额后的销项税额=3847.71-2454.36=1393.35万元。

二、土地增值税处理

（一）收入确认

根据财税〔2016〕43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

又根据税务总局公告2023年第70号规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

观点一：土地增值税收入=42752.29+抵减的销项1393.35=44145.64万元；

观点二：土地增值税收入=42752.29万元。

（二）成本确认

土地增值税清算时收入为不含税收入，扣除土地成本时土地为票据金额全额扣除（观点一），还是销项税额抵减后的金额（观点二）？

支持观点一成本全额扣除的理由：

小陈税务：按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税的清算收入，而不是选择调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本，既影响了房地产开发企业一般计税方法计税项目在计算土地增值税的可扣除成本，又影响了土地增值税计算的增值额。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为: (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”规定；在营业税阶段，出让方式取得土地可在土地增值税清算时扣除的是支付给政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位的全部土地价款；那么，营改增后，在进行土地增值税清算时，对于出让方式下取得土地的成本如何确认；我们就此进行以下分析：

1.出让土地价款在确定计税依据时，成交价格不扣减增值税额

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）中关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让土地使用权按照销售无形资产税目缴纳增值税；而对于土地所有者出让土地使用权属于附件三列明的免征增值税项目，同时《关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定“五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额”，因此受让方通过出让方式取得土地所支付的土地价款在确定计税依据时不扣减增值税额。

2.房地产业一般纳税人增值税计税销售额的确认

国家进行营改增的主要目的之一是减轻企业税负、完善税收制度。房地产业成本中土地成本占开发成本的比例很高，为不增加企业税收负担，国家对销售开发产品环节出台了差额征税的政策；财税[2016] 36号文中规定“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。

文件规定房地产业增值税计税销售额是扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额，即实行差额计征增值税，其直接结果是降低了增值税的计税基础----计税销售额。

同时，上文规定是土地出让价款可全额抵减销售收入后计算增值税，即出让方式下并不是将土地价款纳入进项税抵扣范围。

3.出让方式下计入土地增值税的土地成本

财税[2016]43号规定“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

房开企业通过土地所有者出让土地使用权方式取得土地的地价款属于免征增值税项目，其价款不扣减增值税额；财税[2016] 36号文规定的是按土地价款计算扣减销项税计税额，而不是将土地价款纳入进项税额抵扣。因此按地价款计算扣减的销项税额并不属于财税[2016]43号文规定的不计入土地增值税扣除项目的允许抵扣的增值税进项税额，不能对按地价款扣减的计税销售额对应的销项税额从土地成本中剔除。

因此，在国家税务总局未有新的文件出台前，计算土地增值税允许扣除的土地成本应按实际支付的价款计算，不应剔除抵减的计税销售额对应的销项税额。

惠静之：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。 同意观点一成本全额扣除，文件规定取得土地使用权所支付的金额，并没有说需要考虑抵减的销项税额导致的主营业务成本的变化。

王三石：土增收入是包括这部分金额的，成本当然要全额扣，土地本来就已是不含增值税的，是在销售额中抵减的。

秦权：国土局收到土地款后，并没有交增值税啊。

朱泽辉：土增税应税收入都已经加上了土地价款抵减的销项税额了，成本当然应该按省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据上的土地价款。

晨阳：吉林省是按土地出让金全额扣除，不考虑销项税额抵减因素。

王小欧：按照现行政策，支付的土地出让金不属于增值税应税项目，无须缴纳增值税；并且从政府手中承受的土地也无法取得发票，只有财政收据。

唐绍军：土地出让金哪来的进项税，如何算不含税价，如果按收购农产品那样计算进项税额，那应该按不含税价入土地成本。

姚家焕：这个没解啊，地方执行口径实时变。大多数按土地成本加回收入，土地全额扣除（不考虑进项）。浙江这边目前全部比较倾向，收入加回，土地全额扣除，按70号公告推演。

赵涛：收入加回，成本全额扣除。

张自利：执行观点一，税务部门没有太大的执法风险，而且有法条支撑，土增的土地成本中，付出的代价就可以算啊。可剔可不剔的情况，没有啥风险，尽量松点呗。我觉得税法不只是用来征税的，也要考虑维护纳税人合法权益。而且维护税法尊严，也不是就觉得自己是对的，就要尽量多的征回税款，更多的是要去维护税法的严肃性，两种解释不分伯仲，说明就是模糊地带啊，如果是个bug，那需要总局层面明确解释，如果不是，那从大的层面看，尽量偏向纳税人，可以带来良好的营商环境。税务部门和企业不应该是对立的，有时候也应该互相支持。

严颖：不能因为增值税的销项税额抵减而使企业全税种整体税负上升，在能找到政策依据的前提下，从有利于纳税人角度出发。

刘云：主要是现在土地成本占比太大，全额扣除加加计扣除与递减后扣除再加计扣除相差的不是一点点。现在很多地方就是要执行观点二，我虽然是税务干部，但我觉得对纳税人影响太大，土地增值税税负增加很大。

李军：取得的成本发票是财政收据，财政收据是全额的，如果就财政税收据价税分离作为成本扣除感觉荒唐，财政收据是书证，法院诉讼肯定只认证据。

谢虎：第一，36号文附件三第一条第三十七款明确土地出让金属于增值税免税范畴；第二，法无明文规定则不可征收，这个是税收法定的根本，对于免税土地出让金剔除增值税，计算土增税成本，必须要有明文法律依据；第三，农产品免税和土地出让金免税不是同一范畴，农产品免税的根本在于鼓励农业发展，土地出让金免税在于政府是出让主体，政府的财政收入主体是税收和非税收入，从左兜掏钱给右兜，没任何意义。

东莞税务12366：

东莞市房地产一般计税项目土地增值税清算中，有两个问题需要请教：1、土地扣除是否应冲减对应差额增值税？2、是否将差额增值税部分计入土增清算收入统一计算？谢谢!

咨询人：黄林楷 咨询时间：2021-06-25 10:08

回复单位：国家税务总局东莞市税务局

回复时间：2021-06-29 17:26

回复内容：

东莞市12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您所提交的网上留言已收悉，现答复如下：一、如果土地是通过出让方式取得，土地扣除金额为出让金额；如土地是通过转让取得，且其增值税进项可抵扣，土地扣除金额为不含进项税金额。二、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。上述回复仅供参考。感谢您对本网站的支持！

广州：《关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函【2016】188号）

第一条 营改增后土地增值税相关问题处理：

(一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入，其中：

1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的，土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/(1＋5%)”确认。

2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的，土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1＋11%)”确认；土地增值税清算收入按“(含税销售收入＋本项目土地价款×11%)/(1＋11%)”确认，即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。

含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税〔2016〕36号文规定，纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款(如果一次受让土地使用权，分期开发、清算的，则土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认)。

例: 甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1＋11%)=1000万。

甲企业按照财税〔2016〕36号文规定，到期申报应交增值税为(1110-400)/(1＋11%)×11%=70.36万，则甲企业土地增值税清算收入为1110-70.36=(1110＋400×11%)/(1＋11%)=1039.64万。

(二)纳税人销售自行开发的房地产项目，且选用增值税一般计税方法计税的，按规定允许以本项日土地价款扣减销售额而減少的销项税金，不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。

安徽：

问：土地增值税清算中销售收入是否应该做对应的调整？我公司为房地产开发企业，有一位于合肥市的正在进行土增清算的2023年5月1日后的新项目，增值税采用一般计税法计算，对应的土地价款抵减增值税销项税额。

但在土地增值税清算中， 鉴于目前没有明文规定，针对土地价款抵减销项税额的增值税处理，土地增值税清算中销售收入是否应该做对应的调整，是按发票开票不含收入计算？还是加上土地价款抵减销项税额的增值税作为收入？（我认为土地价款允许抵扣销项税额，相当进项税税额，土地增值税清算中销售收入是不做对应的调整。）

答复时间：2020-12-15

答：根据国家税务总局公告2023年第70号规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，按照上述文件的规定，应计入土地增值税应税收入；因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。

支持观点二成本差额扣除的理由：

徐艺：

一家之言供大家探讨：

该企业在土地增值税清算时，应将取得土地成本扣除对应的销项税额抵减额后的金额计入扣除金额。

粗放的说就是销项税额抵减额应冲减成本而非增加收入。

原因有三：

一是税法没有明确规定的，应从会计处理规定，且会计科目设置中，销项税额抵减科目并不是销项税额的子科目，它是并列于销项税额、进项税额与之平级的三级科目，并不是天然的归纳为销项税额的负数。

二是销项税额抵减的性质，应等同于进项税额。

因为，如果企业不是取得出让的土地，它就会通过转让方式取得土地。

按照现行政策，转让土地可以取得增值税专用发票，其进项税额价外流转核算，抵扣销项税额，不计入土地成本。

而出让地取得的收据，不是增值税暂行条例列名的进项税抵扣凭证，不计提进项税。为了减轻企业的增值税负担，税法特别规定采用一般计税方法的纳税人，取得土地的成本允许计算时通过差额征税的方式在收入中扣除。

出让或转让得到土地，虽然票据和核算的细节规定不同，但土地的实质相同，理应对税收产生同样的影响，才能对企业取得土地方式一视同仁，消除因拿地方式不同造成的税收待遇不同，真正实现税收中性。出让土地成本中暗藏的进项税额应当不计入土增的成本扣除项目中。

三是用一个反证法。

如果不赞成土地价款中的销项税额抵减金额应当不计入土增扣除的成本，则这个金额必然要增加土增的收入，而这个金额不符合会计或者税法中任何关于收入确认的条件，不符合销售收入的属性；反而，用差额扣除政策允许抵减销项税额的规定，更近似于对这块金额的一种返还，按照返还土地出让金应当冲减成本的规定，这块金额也应当冲减成本。

谢虎：收入不含税，成本含税，公平原则呢？

黄献平：因为0.09已经用于减少增值税销项了。

谭兵：广州局的意见是抵减。

锦辉：我清算的几个项目，税局都让是选的差额成本。听说有全额成本的，不知道是哪个地方？税局的人也说了：告诉我哪个地方这样做了，就同意我们全额成本。让我提供2个鉴证报告复印件给他们看。

云淡：从增值税原理看，土地成本销项抵减本质和进项一样，国家出让土地不征税，允许土地抵销相关于对土地征了销项税，征与不征钱都进财政。

张效林：土地增值税收入为不含税收入，土地成本应为16875-1393.35元，这里的1393.35相当于土地的进项，这样处理就把购进的含税土地成本，换算成了不含税的土地成本。

福建：

关于“营改增”后房地产开发企业支付的出让地价款按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时的处理意见

各设区市局、平潭综合实验区局财产和行为税科:

近接部分地市反映，营改增后，房地产开发企业(一般纳税人)支付的出让地价款，按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时如何处理？经研究，并报局领导审核同意，在总局未进一步明确前，暂按《财政部关于印发＜增值税会计处理规定＞的通知》(财会(2016）22号)等有关规定，对抵减的销项税，在土地增值税清算时，按冲减土地成本处理。本意见下发前已完成清算审核的项目不再追溯调整。

福建省税务局财产和行为税处

2023年11月13日

来源：言税，严颖整理。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第4篇】土地增值税政策汇编

个人可以享受如下土地增值税优惠政策：

(1)个人建造普通标准住宅出售，增值额不超过扣除项目金额20%的，免纳土地增值税。普通住宅的具体标准由各省级人民政府确定;

(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免纳土地增值税;

(3)个人之间互换自有居住用房，免纳土地增值税;

(4)个人以房地产作价入股转让到所投资企业中的，暂免缴纳土地增值税。个人转让自有普通住宅的，暂免缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让非普通标准住房，经税务部门核准，凡居住满5年或5年以上的，免纳土地增值税;居住满3年不满5年的，减半缴纳土地增值税;居住不满3年的，按规定计算缴纳土地增值税。

(5)居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

【第5篇】土地增值税核定

呼和浩特市地方税务局关于对土地增值税核定征收有关问题的通知

呼地税字[2010]345号

各征管局：

为了加强征管，堵塞征管漏洞，规范土地增值税的征收管理。按照《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(内地税字[2010]179号)的精神，经市局研究决定，对房地产企业开发项目土地增值税核定征收工作通知如下：

一、土地增值税核定征收的条件：

房地产企业开发项目有下列情形之一的，主管税务机关可以按照核定征收率征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

二、土地增值税核定征收率

依据《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(内地税字[2010]179号)的规定，对房地产企业的开发项目士地增值税按照商品房的销售价格确定土地增值税核定征收率，具体核定征收如下：

(一)单套商品房屋销售价格在6000元／㎡以下的，按照销售收入的5％，核定征收土地增值税。

(二)单套商品房屋销售价格在6000元／㎡至8000元／㎡的，按照销售收入的6％，核定征收土地增值税。

(三)单套商品房屋销售价格在8000元／㎡以上的，按照销售收入的7％，核定征收土地增值税。

对上述核定征收率，在同一项目中按不同价格分别进行核定征收土地增值税。

三、土地增值税核定征收工作的几点要求：

(一)各征管局在对土地增值税的核定工作中，必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。

(二)严禁各征管局在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本辖区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

(三)对土地增值税的确定为核定征收的房地产企业项目，必须经征管局局务会研究确定，决不允许各人个擅自决定。

四、此文件从2023年7月1日起执行。

附件：

1、《房地产开发项目土地增值税核定征收认定通知书》（略）

2、《房地产开发项目土地增值税核定征收计算表》（略）

二〇一〇年十月十一日

【第6篇】土地增值税清算需报送资料

（一）土地增值税清算表以及其附表（各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核以及鉴证的清算项目，还应该报送中介机构所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

土地增值税清算办法

一．土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二．土地增值税的清算条件

1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

【第7篇】土地增值税计算方法

土地增值税是对有偿转让固有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。

目前，在价值评估实务中，常见的土地增值税处理方式

有以下三种：

1.由于被估值企业未提出明确要求，部分估价师在价值评估中既没有考虑土地增值税的扣除问题，也不披露土地增值税对价值评估的影响。

2.被估值企业未提出明确要求，且估价师在价值估算中对土地增值税扣除问题存在争议，部分估价师未考虑土地增值税的扣除因素，而让委托估价当事方去考虑，所以在价值评估中不考虑土地增值税的扣除，仅就土地增值税对价值评估的影响进行披露。

3.根据土地增值税的相关法规，有多种可供选择的方式来计算土地增值税的扣除，估价师基于对估价对象的历史状况和估价当事各方情况充分了解的情况下，选择一种适合被估值对象的计算办法并对被估值企业进行纳税行为的比较和策划。

01 计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

02 扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

03 “营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。05 分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

06 预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

07 计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

08 特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：金牌估值

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【第8篇】土地增值税附着物包括

导读：土地增值税是指的是在国有土地使用权转让的过程中产生的增值需要纳税的一种方式。很多人容易将土地增值税与增值税相混淆，土地增值税的可以扣除的项目中税金是其中之一。那么土地增值税可以扣除的税费有哪些呢？

土地增值税可以扣除的税费

答：根据土地增值税暂行条例及实施细则，纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面：一是土地取得成本，即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；二是房产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用；三是房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用；四是转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税，纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。另外，土地增值税实施细则还规定，对从事房地产开发的企业，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

什么是土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

本文详细介绍了土地增值税可以扣除的税费有哪些，也介绍了什么是土地增值税。如果你是一位土地增值税的纳税人，最好是知道很多税金都是可以在缴纳土地增值税的时候扣除的。

【第9篇】土地增值税清算房地产开发费用

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税清算。

1.为什么要清算？

我们知道房地产企业在预售房地产的时候就预征了土增税，但并没有全额征税，为了公平起见，还是要根据实际，核算房地产项目成本情况、增值情况，然后多退少补（绝大多数是补）。这个是不是和所得税汇算清缴一样，日常先收，后面汇算清缴多退少补。

2.什么时候清算？

这个要分开来记了，一个是应该清算，也就是一定要清算，一个是可以清算，也就是未满足应该清算的时候，税务部门可以要求你清算。

什么时候应清算？

符合下列情形之一的， 纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

这里有个知识点，什么叫“竣工”？

竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：

①房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

②房地产开发项目已开始交付购买方；

③房地产开发项目已取得了初始产权证明。

有些房地产公司因为市场行情不好，房地产项目缓建。这个缓建有可能一两年，有可能三四年，是不是土增税就一直拖延不清算呢？这个时候税务部门就有可能介入了。于是就出现了可清算的条件。

什么时候可清算？

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

清算申报的时间期限是什么？

①应清算

在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

②可清算

规定的纳税人， 须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

3.清算申报要交哪些材料？

土地增值税清算申报时间

纳税人办理清算时， 应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间

土地增值税清算资料

《土地增值税纳税申报表》

（从事房地产开发的纳税人清算适用）》；

（3）房地产开发项目清算说明， 包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、 税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

（4）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（5）需要清算项目记账凭证的， 应提供记账凭证复印件；

（6）委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目， 报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明；

（7）享受土地增值税优惠的项目，应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。

房地产开发项目中，有视同销售情形的， 应予详细说明。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第10篇】土地增值税范围

资产划转涉不动产是否缴纳土地增值税

资产划转是企业并购重组的一种常用方式。对涉及不动产的资产划转是否缴纳土地增值税存在较大的争议。笔者结合税收政策和实际案例，进行梳理分析，以期对纳税人有所帮助。

一、资产划转的定义

资产(股权)划转，是指对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益。

二、资产重组国家层面土增税政策

2023年6月16日，财政部 税务总局公布《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第21号)，执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。公告主要条款如下：

1、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

2、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

3、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

4、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

5、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

《公告》延续了财税〔2018〕57号(已失效)规定的四种土地增值税优惠政策，即：除房地产外，企业整体改制、合并、分立或改制重组时以房地产作价入股进行投资情形下，对房地产(国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物)的转移、变更暂不征收土地增值税。

由以上文件可以看出，上述暂不征收土地增值税的方式通篇未提及资产划转。

三、地方资产划转土增税政策

《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2023年第9号)(现行有效)关于无偿划转房地产有关规定：

(一)同一投资主体划转

同一投资主体内部所属企业之间无偿划转(调拨)房地产，不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间;同一公司所属全资子公司之间;自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。

(二)行政性调整划转

经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国有产权无偿划转的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关之间无偿划转房地产不征收土地增值税。

四、实际案例

1、深圳市人才安居集团有限公司将其持有的深圳远洋新干线项目项下600套房屋以及与其相关联的债务、人员一并划转给其全资子公司——深圳市人才君鼎泰管理有限公司，人才安居集团申请按照“单位、个人改制重组，暂不征收土地增值税”的规定暂不征收土地增值税。该项申请得到国家税务总局深圳市龙岗区税务局的认可，并出具编号为《深龙税不征[90000018]号》的税务事项通知书;

2、深圳市盐田港集团有限公司将其持有的现代物流中心项目无偿划转给其全资子公司——深圳市盐港现代物流发展有限公司，盐田港集团申请按照“单位、个人改制重组，暂不征收土地增值税”的规定暂不征收土地增值税。该项申请得到国家税务总局深圳市盐田区税务局的认可，并出具编号为《深盐税优惠[2020]90000094号》的税务事项通知书。

3、《财政部 国家税务总局关于中国建银投资有限责任公司有关税收政策问题的通知》（财税[2005]160号）：重组分立过程中，原中国建设银行无偿划转给建银投资的货物、不动产，不征收增值税、营业税和土地增值税。

五、分析

从国家层面政策，虽然暂不征收土地增值税的方式通篇未提及资产划转，但是个别地方政府文件明确不征收土地增值税，且且在实务中，地方税务局对资产无偿划转暂不征收土地增值税予以认可。笔者分析可能有以下原因：

1、不属于征税范围：

根据《土地增值税暂行条例》第二条，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。

有偿转让房地产，属于土地增值税的应税范围，以继承、赠与方式无偿转让房地产，不属于应税范围。但是介于有偿转让和继承、赠与之间的各种房地产权属转移行为，包括非继承、赠与的无偿转让(如无偿转让第三人)，以及非转让的房地产权属转移行为(如资产划转)，应当归入应税范围抑或不征税范围，则存在很大的争议。实践中，将无偿划转列入应税范围与《土地增值税暂行条例》相悖，存在很大障碍，因此部分税务机关认为资产无偿划转不属于土地增值税应税范围。

2、资产划转是企业合并分立行为中资产转移的一种具体形式：

在和企业合并分立中，必然伴随着资产的转移，资产划转又是资产转移的一种方式。因此资产划转归为合并分立范畴内，从而适用财政部 税务总局公告2023年第21号中第2条、第三条的规定，即“对原企业将房地产转移、变更到合并(分立)后的企业，暂不征土地增值税。”

六、结论

综合国家对资产划转是否征收土地增值税政策不明确、个别地方政府有明确的不征收土增税政策、实务中有税务机关对资产划转不征收土增税的认可，故资产划转不征收增值税具备大概率可能性，为维护企业利益，建议拟采用资产划转的企业提前与当地税务机关沟通，取得意见后再行实施资产划转。

来源：德居正财税咨询

无偿划转资产之土地增值税分析

最早看到“划转”相关税收规定的，是《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》(国家税务总局公告2023年第29号)文件，该文件第二条“企业接收股东划入资产的企业所得税处理”规定：

“(一)企业接收股东划入资产(包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同)，凡合同、协议约定作为资本金(包括资本公积)且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。

(二)企业接收股东划入资产，凡作为收入处理的，应按公允价值计入收入总额，计算缴纳企业所得税，同时按公允价值确定该项资产的计税基础。”

随后，企业所得税关于“划转”的后续文件财税[2014]109号、总局2023年40公告陆续出台，有了以上企业所得税的影响，我得出结论：

资产划出方要么做“长期股权投资”处理，要么冲减“实收资本”或者“资本公积”处理;接受资产方要么增加“实收资本”，要么增加“资本公积”。

提示：以上的操作路程很漫长的：工商执照是否变更?实收资本不够冲减怎么办?资本公积冲减是否涉及企业所得税?

什么是划转

1、无偿划转的主体

现有国家政策规定的无偿划转资产的主体是国有独资企业、国有独资公司、国有事业单位投资设立的—人有限责任公司及其再投资设立的—人有限责任公司(以下统称国有—人公司)。《企业国有产权无偿划转工作指引》(国资发产权[2009]25号]第二条对无偿划转的主体进行了界定：“国有独资企业、国有独资公司、国有事业单位投资设立的—人有限责任公司及其再投资没立的—人有限责任公司(以下统称国有—人公司)，可以作为划入方(划出方)。”由此可以看出，无偿划转一般在纯国有产权单位之间进行。

2、无偿划转的客体

《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》(国资发产权[2005]239号)第二条本办法所称企业国有产权无偿划转，是指企业国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移。第二十一条规定：“企业实物资产等无偿划转参照本办法执行”以上两条政策规定对无偿划转的客体进行了界定：即无偿划转一般指划转国有产权，但也可以划转实物资产。

划转对土地增值税的影响

由于划转财税处理有“长期股权投资”的影子，我在思考土地增值税的时候，一直围绕《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)在转圈圈：

企业间资产划转如涉及不动产、土地使用权，划入方按接受投资处理的，属于投资入股方式之一，应当免征土地增值税(双方均为非房地产企业)，但心里一直不踏实。突然之间，看到如下“老”文件：

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)指出，细则所称的“赠与”是指如下两种情况。一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

豁然开朗：居民企业之间无偿划转资产不属于上述两种情况，应缴纳土地增值税。

来源：金穗源

编辑：沐林财讯

【第11篇】存量房土地增值税

【例题·单选题】：某公司2023年1月销售一幢已经使用过的办公楼，取得不含增值税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧120万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，计算土地增值税时可以扣除的税费为2.5万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。

a.29.25 b.31.75 c.42.5 d.47.35

【答案】：a

【解析】：存量房地产转让的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额，取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除；（2）与转让房地产有关的税金，城建税、教育附加、印花税；（3）房屋及建筑物的评估价格，评估价格=重置成本*成新折扣率。

该公司销售办公楼可扣除项目金额=旧房评估价格+相关税费=800*50%+2.5=402.5万元；增值额=不含税收入-评估价格=500-402.5=97.5万元；增值率=增值额/扣除项目金额*100%=97.5/402.5*100%=24.22%，适用税率为30%；应纳土地增值税税额=增值额*适用税率=97.5*30%=29.25万元。

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【第12篇】土地增值税实施细则

在房地产开发的各个环节，所缴纳的税费不尽相同。其中在商品房销售环节需缴纳的税费比较多，土地增值税是一个主要税种，对企业来说负担比较重，涉及政策也比较复杂。如何确定土地增值税的纳税义务人，明确征税行为和范围；营改增后，土地增值税在应税收入、扣除项目金额、税款预征、税款清算、税收优惠政策等方面发生了一系列变化，搞清楚这些问题，对于正确适用政策，规避税收风险，降低经营成本，实现效益最大化，是很有必要的。

一、土地增值税的纳税义务人和征税范围

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。具体操作中，什么行为和情况需要缴税，什么行为和情况不需要缴税，还需分别判定。

1、以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围。即以继承、赠与方式转让房地产，虽发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

那么是不是只要无偿赠与就不用缴纳土地增值税了呢？

当然不是。

这里的赠与行为是有严格限制的。为了防止纳税人以赠与方式逃避税收，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）明确“赠与”是指以下情况：一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、中国红十字会等以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。以上这些赠与行为不缴纳土地增值税，除列举的上述“赠与”以外的赠与行为仍需缴纳土地增值税。

2、只有转让国有土地使用权的行为才征收土地增值税。转让集体土地使用权的行为原则上不应当缴纳土地增值税。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。据此可以理解为，依法被征用后的土地属国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如果自行转让则是违法行为。

3、房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。因为出租虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，故不应征收土地增值税。

4、房地产的交换属于土地增值税的征税范围。房地产企业以开发产品与被拆迁户进行房屋调换，必须缴纳土地增值税。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

5、合作建房的土地增值税政策。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

6、房地产抵押的土地增值税政策。《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函【2007】645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按照税法规定缴纳营业税（现改为增值税）、土地增值税和契税等相关税收。

二、土地增值税应税收入的确定土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。用公式表示是：增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率土地增值税实行四级超率累进税率，依据增值额与扣除项目金额的比例，确定对应的税率。增值额（相当于纯利润）占的比例越高，对应税率越高，交的税越多，税率最高达60%。土地增值税四级超率累进税率表

从以上公式和税率表可以看出，土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量。在营改增前后，税法对这两个变量因素的规定发生了明显变化。

营改增前，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入包含营业税。营改增后，根据财税【2016】43号和税务总局公告2023年第70号的规定：纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税（注意：土地增值税和增值税是完全不同的两个税种。转让房地产既要缴纳增值税，又要缴纳土地增值税）。这里又分适用增值税一般计税方法或简易计税方法分别计算应缴纳的增值税：

1、适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)×9%

2、适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额,需要将含增值税收入换算成不含增值税收入，换算方法为：

土地增值税应税收入=转让房地产含税销售额/(1+5%)

适用简易计税方法纳税人，开具增值税普通发票，征收率为5%。

在实际经营中，房地产企业一般纳税人（指年应征增值税销售额超过500万元）适用一般计税方法（可抵扣进项税额），增值税税率为10%；符合条件的也可选择简易计税方法（不得抵扣进项税额），增值税征收率为5%。哪种计税方法更有利于企业就选择哪种。

一般计税方法项目与简易计税方法项目的界定原则是：国家税务总局公告2023年第18号第八条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

在实际经营中，房地产企业一般都是“一般纳税人”（指年应征增值税销售额超过500万元）；如果房地产企业是小规模纳税人（指年应征增值税销售额未超过500万元），则适用5%的征收率缴纳增值税。

三、土地增值税扣除项目的确定

扣除项目及其金额的确定对于计算转让房地产的增值额至关重要，一般分为以下六类：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用。

（四）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育附加可视同税金予以扣除。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。还规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

（五）财政部确定的其他扣除项目。

（六）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〖2016〗36号文件第三十四条、《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〖2016〗43号）第三条规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入土地增值税的扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，计入开发成本，可以作为扣除项目。这个新变化必须掌握，对于房地产企业完整准确计算扣除项目金额，进而准确核算土地增值税是十分重要的。

四、土地增值税的预征

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。” 各省市（区）结合本地经济发展水平和房地产市场发展状况，明确了本省市（区）房地产土地增值税的预征率，并适时动态调整。《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2023年第1号）第十三条规定：房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式。纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：

应预缴税款=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率

公式中预征率按各市的预征率执行，各市可实行差别化预征率。《宁夏回族自治区人民政府关于印发<宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法>的通知》（宁政发[2015]43号）第七条对土地增值税预征率作了统一明确：“ 纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：(一)普通住宅为1%；（二)非普通住宅为1.5%；（三)其他类型房地产为2%”。

上面公式中应预缴的增值税如何计算呢？比如《宁夏回族自治区税务局房地产开发业增值税管理工作指引（试行）》规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。公式为：应预缴的增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

也就是说，在预征土地增值税时，要分两步计算：第一步，先计算出应预缴的增值税；第二步，再计算出应预缴的土地增值税。待工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

举例说明：2023年5月，某房地产公司当期收到预售房款3000万元，土地增值税的预征率为1%（该项目全部为普通住宅）。应预缴的土地增值税是多少呢？

假设该公司按一般计税方法缴纳增值税，当期应预缴土地增值税计算如下：第一步，在项目所在地预缴增值税=3000÷（1+9%）×3% = 82.57（万元）；第二步，应预缴土地增值税=（3000-82.57）×1% = 29.17（万元）。

小贴士：9%为一般计税方法适用的增值税税率，3%是增值税的预征率，1%是土地增值税的预征率。

【第13篇】土地增值税计算表

销售新房及其建筑物的土地增值税的计算方法

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）扣除项目3：房地产开发费用

分两种扣除方式：

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅从事房地产开发的纳税人适用加计扣除，非房地产开发企业不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含增值税的金额）。

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

『解析』

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（万元）；

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）；

允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）；

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：“超过50％～100％的部分”，适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额=3995×40％－6005×5％=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

（需要电子资料，请您私聊，免费提供！）

【第14篇】土地增值税 旧房

当前，房地产企业销售形势暂时放缓，部分房地产企业从资金回流的角度考虑，临时对外出租，需要指出，新房和旧房土地增值税计算有所不同，我们一起分析下企业转让旧房时土地增值税的处理。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）指出，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。

使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定，部分地方新旧房判定标准见附件。

（一）有评估价格

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定，企业转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

旧房及建筑物的评估价格，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

土地增值额计算公式如下：

土地增值额=出售房地产取得的收入-取得土地使用权时所支付的价款-房产评估重置价*成新率-销售税金

注意，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

（二）有发票无评估价格

对于企业外购的商品房转让旧房时，如果有发票，处理方式则不同。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条“关于转让旧房准予扣除项目的计算问题”规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年70号）第六条补充，营改增后，计算方法如下：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用。

其中，年数的确定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

（三）无评估价格无发票

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）明确，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

核定征收时，分为核定税率和核定成本两种，但一般情况下核定税率。如《山东省财政厅 山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（鲁财税[2007]35号）第二条第二款“对纳税人转让旧房及建筑物，既不能提供评估价格，又不能提供购房发票的，可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，暂按旧房及建筑物转让价格0.5%的比例，核定征收土地增值税”。

总之，企业处理旧房时，具体怎么计算缴纳土地增值税，如果有的选择，需要进行测算比较。

附件：开发企业新旧房的判定标准

1.《湖南省财政厅湖南省地方税务局关于土地增值税新旧房界定问题的通知》（湘财税[2015]13号）规定，新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售（或视同销售）取得房屋所有权证（或办理房屋产权登记）后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。

2.《湖北省财政厅、省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（鄂财税发[1995]544号）规定，凡是建成未交付使用的房产均属新建房；凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。

3.《上海市财政局 地方税务局转发财政部、国家税务总局<关于土地增值税一些具体问题规定的通知>及本市具体补充规定》（沪地税地[1995]38号）规定，新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。

4.《广西壮族自治区财政厅、自治区国家税务局、自治区地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（桂财税字[1995]第28号）规定：凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。

【第15篇】土地增值税条例及实施细则

土地增值税是房地产行业的一个独特税种，具有税率税负高、计税依据认定多样化、清算持续周期长等特点。正是鉴于这些因素，土地增值税具有了丰富的筹划要点与管控思路，一项精准、优质的土地增值税筹划方案，可以让企业直接实现降本增效。伴随税收风控体系的进一步升级，及趋于标准化、具体化、一体化的企业经营环境更加突出了税收筹划与管控的重要地位。

《土地增值税暂行条例》

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土增税对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

特别注意的是：土增税政策地方色彩浓厚，国家层面的政策只是将框架制定好，各地政府有权利在框架范围内自行补充计税细节。所以各地政策口径差异较大（增值税与所得税政策口径全国基本一致）。这也是土增税计算最难的部分：既需要了解国家层面政策，又要熟悉各地政策与执行口径，执行过程中还要与主管税局保持良性的沟通互动

一、房地产企业土地增值税主要特点

（一）土地增值税税率高、税负重

房地产企业土地增值税以房地产项目为课税对象，实行预缴与清算制，在收取不动产销售（预售）款项时，先按一定的征收率预缴，达到一定条件后进行清算，根据应纳税额多退少补。土地增值税实行30%至60%四级超率累进税率，是一个独特的高税率高税负的税种，土地增值税的实质意义就是反房地产暴利税。

《土地增值税暂行条例》

计算土增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

（二）开发土地的成本；包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用（三费支出）；是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

（四）与转让房地产有关的税金；转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（营改增之后，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。）

（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）；对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

（二）土地增值税清算体系与清算结果具有一定的独立性

土地增值税清算申报系统由“纳税申报表”、“常规开发业务清算单位审核表”、“清算条件审核表”、“扣除项目及成本结转表”等一系列单位模块组成，是一个独立的核算体系，且与会计核算要素不完全相同。土地增值税税务核算将一个项目的收入、成本划分为独立的清算单位、产品类型进行核算，且开发费用等扣除金额与实际发生金额存在差异，清算结果与增值税、企业所得税税负与项目利润呈一般的正向关系不同，实务中很可能出现土地增值税税负与项目利润不配比的问题，以至于项目本身没有产生盈利，但清算后却需要缴纳高额的土地增值税。

（三）不同地方，土地增值税清算方法、成本对象、成本分摊方法等具有明显的差异性。

关于清算方法，根据清算对象可分为“两分法”与“三分法”等，两分法就是将清算对象分为普通住宅与非普通住宅，三分法就是将清算对象分为普通住宅、非普通住宅与其他类型房地产（非住宅）；成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法、可售面积法、层高系数法等，但在地方的规范性文件中，经常对分摊方法的选择进行了一定限制，房地产清算单位不可自行选择。清算方法、成本对象、成本分摊方法等差异导致土地增值税清算结果不一，即如果同一房地产项目位于不同地区，因地方政策差异将会导致不相同的清算结果。

二、房地产企业土地增值税清算实务筹划要点

预征和清算条件

预征：

为确保税款平稳，均匀的流入国库，在房地产预售发生时即采取土增税预征，通常按销售收入的一定比例征收（具体比例各地不一）。

清算条件：

1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（3）直接转让土地使用权的。

2、符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人自清算通知之日起90天内办理清算手续。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（一）从管理角度，土地增值税筹划要有前瞻性，在实施过程中进行程序化与系统化的管控。

在此管理过程中采取内控性措施，确保发票等扣除凭证的及时有效，因为扣除项目必须以发票等合法有效凭证作为载体，无凭无据无法扣除。因此，在清算前对方单位发票（含质保金发票）的跟进、催收、最终到位至关重要。

（二）在实体性操作方面，首先要把握各个筹划要素。

当然属地政策在有些要素有限定性条件的前提下，先行以属地政策为导向，有的放矢，在此基础上谋求客观可行的思路与方法。然后对各要素进行区分处理，对于可对清算单位产生整体性影响的要素，可直接采取纳入筹划。

根据本人房地产项目的实操经验，现将直接性筹划要素总结如下：

一是利息费用扣除，按实际发生的金融机构贷款利息或者按土地价款与开发成本合计值5%扣除额孰高取值，以增加扣除项目的扣除额度。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。因此，金融机构贷款利息超过土地价款与开发成本合计值的5%时，应对利息支出进行详细计算、分摊，还要注意利息结算单、借款合同等证明资料，以及在贷款利息明显过高的情况下，商业银行同期同类贷款利率的提供情况；若实际金融机构贷款利息不超过土地价款和开发成本合计值的5%时，可以不选择据实扣除。

二是采取销售价格分离法，达到降低增值率的效果。

销售价格分离法是通过合同拆分以分解不动产销售收入，具体操作时通过与购房客户签订不动产（毛坯房）销售合同与房屋装修合同，分解为毛坯房销售收入与房屋装修收入两部分。这样可以只根据不动产（毛坯房）销售合同的交易价格确认土地增值税清算收入，与此同时高溢价部分可以在房屋装修合同中体现，反向压减了土地增值税清算收入的溢价空间，从而达到土地增值税增值率降低的效果。此方法适用增值率高的项目且具备多元化经营条件的综合性房地产企业，在实施过程中要遵循市场原则，根据客观的市场条件与市场环境合理选定两个方向的增减值区间。

三是期间费用合理转移到开发间接费，增加开发成本扣除项目金额。

土地增值税扣除项目中除财务费用之外的其他费用是按土地价款和开发成本合计金额5%之内计算扣除。原则上管理人员工资、福利费、办公费、差旅费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采取一定的人员组织管理办法，如在岗位具体化的条件下，将成本会计、项目主管会计、项目前期投拓等管理岗位纳入项目管理范围，相关发生的费用列支于开发成本中的开发间接费中，则可增加扣除项目金额并可进行加计20%扣除，从而减少土地增值税应纳税额。该方法应具备充分的证明资料，以备项目清算使用，可通过下发项目人员组织管理制度、建立《项目部工作人员清单》等方式实现。

以上要素采用后可实现直接的节税目的。此外，实务中还可以通过产业链协同、关联交易以实现转移利润的方式达到节税目的，但这些并非合法合规操作途径，客观上不属于合理避税的范畴，在此不再进行表述分析。