土地增值税（15个范本）

【第1篇】土地增值税

引言

这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。

土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。

那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。

1计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

2扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。

因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。

5分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

6预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

7计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

8特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：土地并购入门到精通

【第2篇】土地增值税收入审核

通过对土地增值税清算审核工作不同环节的审核要点进行梳理，包括基础资料、收入、土地成本及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费、开发费用及税金等9个方面。首先归纳各环节的审核思路和流程，形成思维导图作为工作指引。

其次详细说明各环节审核方法和审核内容，重点阐述各环节审核人员应关注的税收风险或房地产企业潜在的涉税风险。最后结合政策规定、实务案例对常见的审核疑点进行解析。

基础资料包含立项批文、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建筑工程许可证及商品房预（销）售许可证五大部分。

立项批文内容分为建设内容和建设规模，审核要点包含清算单位及项目分期的确认、实际房源面积的对比；

建设用地规划许可证和商品房销（预）售许可证的审核要点有清算单位用地面积的确认，商业用地或居住用地是否与地上建筑类型相符、清算项目实际占地面积的确认等内容；

建设工程规划许可证主要审核附件中地上地下建筑面积是否与房源相符以及有无违建情况等内容；

建设工程施工许可证的审核要点主要有合同价格与预算、结算资料的对比，合同开竣工日期判断有无项目建设期间外成本，与实际房源面积对比分析是否存在少建房源问题设计单位、施工单位、监理单位与竣工备案资料的一致性等内容。

文章所分享案例思路，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书，想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。

本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。

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【第3篇】土地增值税计算题

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：各种税种的计算思路

1. 增值税

增值税要把握“一出一进”“一般与特殊”。

“一出”就是销项税计算，“一进”就是进项税计算，两个相减得增值税。公式是分支走的：

（1）销项税额=(含税)销售额/(1+税率)×税率

（2）进项税额=(含税)进项额/(1+税率)×税率

（3）增值税=销项税额-进项税额

（备注：发票注明的是含税额）

这是一般算法。

“一般与特殊”讲的是你要注意几个特殊情况，比如：计算销项你要注意，混合销售与兼营行为，视同销售等。还有计算进项你要注意，哪些可以抵扣，哪些不可以抵扣。

2.消费税

消费税要判断计征方式，是从量计征、从价计征，还是组合计征。

另外有些注意判断的事项，比如：生产销售掌握自产销售和自产自用的处理。委托加工注意真假委托加工的判断，如果委托加工业务判断失误，那么组价必定用错。进口环节注意关税完税价格的计算。

比如委托加工收回的应税消费品直接出售，是否应当缴纳消费税？外购已纳消费税的扣除等如何处理？其与增值税组价是否有一致性？领用扣税法指的又是什么呢？

3.所得税

一般都是讲企业所有税

通用的公式是：

（1）应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除金额-弥补亏损。

（2）应交税款=应纳税所得额×税率

这也就是直接计算法，简接计算法很少用（应纳税所得额=利润总额±纳税调整项目金额）

那么从公式里就可以知道注意事项了。需要判断的，不征税收入有哪些？免税收入有哪些？各项扣除有哪些？弥补亏损有哪些？

4. 资源税

资源税的计算要了解到进口不征出口不退，其次要记住一个原理，就是资源税是对原油原煤以及初级矿产品征收的一种税，要正确计算这个税种，首先要掌握资源税的征收对象，其次要了解税率，原油，天然气等，其余都是从量计征的。对于精矿等要还原成原矿，这种计算思路就是怎样换算比原来多就怎么计算，以及自产或者外购的液体盐加工成固体盐的计算是考核重点。

5. 土地增值税

一般同学都认为土地增值税是个让自己头疼的税种，我也是，但是理清楚了思路还是非常简单的。首先我们要把握的是土地增值税的四级超额累进税率，其次要掌握不同的企业不同的业务对应的扣除项目，当然还要考虑一些开发未开发销售未销售等比例计算问题，只要计算正确扣除项目，选择正确税率，土地增值税计算就大功告成了。我们在做题的时候，可以在草稿纸上写出扣除项目的名称，然后到题目中去找这些项目，综合考虑各种因素后，得出正确的答案。

其他税种都是小弟，简单了解就可以了。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第4篇】车位土地增值税税率

房地产企业处置地下车位的方式主要有四种：办理产权证转让、转让使用权、收取停车费、无偿供业主使用。由于地下车位与地上房产形成建筑整体，不同的处置方式其成本费用的分摊方法有区别，进而影响土地增值税和企业所得税的计算。如果企业选择合理的处置方式，可以减轻税负。

案例

湖南省某房地产a公司在市区开发商业、普通住宅连体楼一幢。其中，1层～3层为商业用房，每层可售建筑面积1000平方米，层高5.6米；3层以上为普通住宅，可售建筑面积9000平方米，层高2.8米；利用地下基础设施形成停车位134个，面积2680平方米，开发成本2000元/平方米。按照地上房产的面积分配车位，普通住宅100个，商业用房34个。住宅和2～3层商业用房在当年销售，分别收取4680万元和4400万元。一层商业用房租赁给某电器公司从事经营活动，房产原值903万元，年租金180万元，当年收取6个月租金90万元，缴纳相关税费16万元。该项目取得土地使用权所支付的金额1500万元，地上房产开发成本4500万元，开发费用500万元，地下停车位开发成本536万元，税前可扣除折旧额21万元，支付其他合理费用10万元。

根据《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（2023年第7号）规定，土地增值税清算应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，分别计算土地增值税；房地产开发企业建造的可售地下车库（位），按照非住宅类型房地产清算；利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的其成本、费用可以扣除；转让上述不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入，应按照地上房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除；单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，按层高系数建筑面积分摊法分摊开发成本，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的10%计算扣除，暂不考虑其他纳税调整事项。

处置方式一：地下车位办理了产权证

向普通住宅购房户出售100个车位，并办理了产权证，面积2000平方米，收取款项1200万元，剩下34个车位用于物业管理，收取停车费10万元。

应缴土地增值税的计算：按层高系数建筑面积分摊法计算不同类型房产应分摊的开发成本。

5.6米商业用房层高系数＝该类型用房层高÷普通住宅层高＝5.6÷2.8＝2。

总层高系数面积＝∑（某类型用房可售建筑面积×某类型用房层高系数）＝普通住宅可售建筑面积×1＋商业用房可售建筑面积×2＝9000×1＋3000×5.6÷2.8＝15000（平方米）。

某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积。

普通住宅已售部分层高系数面积＝1×9000＝9000（平方米）。

商业用房已售部分层高系数面积＝2×2000＝4000（平方米）。

某类型用房已售部分应分摊的开发成本＝开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积。

普通住宅已售部分应分摊的开发成本＝4500÷15000×9000＝2700（万元）。

商业用房已售部分应分摊的开发成本＝4500÷15000×4000＝1200（万元）。

1.普通住宅应缴土地增值税的计算

①转让房地产收入4680万元，已售面积9000平方米占总可售面积14680平方米（3000＋9000＋2680）的61.31%。

②扣除项目金额＝1500（注：取得土地使用权所支付的金额）×（1＋10%＋20%）（注：房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的10％计算扣除，财政部规定的加计20%扣除费）×61.31%＋2700（注：普通住宅已售部分应分摊的开发成本）×（1＋10%＋20%）＋4680×5.6%（注：营业税率5%，城建税率7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%）＝4967.58（万元）。

③增值率（4680－4967.58）÷4967.58＝－5.79%。

增值额<20%，免征土地增值税。

2.非住宅类应缴土地增值税的计算

①转让房地产收入5600万元，已售面积4000平方米占总可售面积14680平方米的27.25%。

②扣除项目金额＝1500×（1＋10%＋20%）×27.25%＋（1200＋2680×0.2×100÷134）（注：商业用房已售部分应分摊的开发成本1200万元＋出售地下车位100个应分摊的开发成本）×（1＋10%＋20%）＋5600×5.6%＝2924.94（万元）。

③增值率＝（5600－2924.94）÷2924.94＝91.49%。

④应缴土地增值税2675.06×40%－2924.94×5%＝923.77（万元）。

3.应缴企业所得税的计算

①收入总额＝90＋4680＋4400＋1200＋10（注：一层商业用房租金收入90万元＋普通住宅销售收入4680万元＋商业用房销售收入4400万元，地下车位金销售收入1200万元＋收取停车费10万元）＝10380（万元）。

②销售成本扣除额＝已售地下车位的开发成本＋已出售普通住宅的开发成本＋已出售商业用房的开发成本＋应分摊的土地成本＝2680×0.2×100÷134（注：出售地下车位100个应分摊的开发成本）＋（2700＋1200）＋1500×13000÷14680（注：已出售普通住宅、商业用房和地下车位面积之和13000平方米÷总建筑面积，可售总建筑面积＝各类房产面积＋地下车位面积＝3000＋9000＋2680）＝5628.34（万元）。

③经营税金及附加＝10380×5.6%＝581.28（万元）。

④土地增值税扣除额为923.77万元。

⑤期间费用扣除＝开发费用－出租房应分摊的开发费用＋折旧＋其他税金＋其他＝500－500×1000÷12000（注：按建筑面积分摊出租房应分摊的开发费用，其中，一层商业用房面积1000平方米，地上房产总面积12000平方米）＋21＋16＋10＝505.33（万元）。

⑥应缴企业所得税额＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝685.32（万元）。

处置方式二：地下车位未办理产权证，转让永久使用权

向普通住宅购房户出售100个车位永久使用权，取得营业收入1200万元，剩下34个车位用于物业管理，收取停车费10万元。在土地增值税计算上，地下车位不分摊土地成本，商业和普通住宅开穗发成本的分摊计算同上。

1.普通住宅应缴土地增值税的计算

①转让房地产收入4680＋1200＝5880（万元），已售面积9000平方米占总可售面积12000平方米的75%。

②扣除项目金额＝1500×（1＋10%＋20%）×75%＋（2700＋2680×0.2×100÷134）×（1＋10%＋20%）＋5880×5.6%＝5821.78（万元）。

③增值率＝（5880－5821.78）÷5821.78≈1%。

增值额<20%，免征土地增值税。

2.商业用房应缴土地增值税的计算

①转让房地产收入4400万元，已售面积2000平方米占总可售面积12000平方米的16.67%。

②扣除项目金额＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋1200×（1＋10%＋20%）＋4400×5.6%＝2131.4（万元）。

③增值率＝（4400－2131.4）÷2131.4＝106.44%。

④应缴土地增值税＝2268.6×50%－2131.4×15%＝814.59（万元）。

3.应缴企业所得税的计算

①收入总额＝90＋4680＋4400＋1200＋10＝10380（万元）。

②销售成本扣除额＝2680×0.2×100÷134＋2700＋1200＋1500×11000÷12000（注：因地下车位未办理产权证不分摊土地成本，税前扣除的土地成本按已出售普通住宅和商业用房面积之和11000平方米÷总建筑面积，总建筑面积＝各类房产面积＝3000＋9000）＝5675（万元）。

③经营税金及附加＝10380×5.6%＝581.28（万元）。

④土地增值税扣除额为814.59万元。

⑤期间费用扣除不变为505.33万元。

⑥应缴企业所得税额＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.95（万元）。

处置方式三：地下车位未办理产权证，采用三种综合处置方式

向普通住宅购房户出售100个车位永久使用权，取得营业收入1200万元，另按成本价向二、三层商业购房户配套出售22个，取得营业收入88万元，剩下12个车位无偿移交给政府。在土地增值税计算上，地下车位不分摊土地成本，商业和普通住宅开发成本的分摊计算同上，普通住宅的土地增值税计算同上，属于免征。

1.商业用房应缴土地增值税的计算

转让房地产收入4488万元（注:4400＋88），已售面积2000平方米占总可售面积12000平方米的16.67%。

①扣除项目金额＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋（1200＋2680×0.2×34÷134）（注：商业用房已售部分应分摊的开发成本1200万元，向二、三层商业购房户配套出源售22个车位和无偿移交给政府12个车位的开发成本136万元）×（1＋10%＋20%）＋4488×5.6%＝2313.13（万元）。

②增值率＝（4488－2313.13）÷2313.13＝94.02%。

③应缴土地增值税＝2174.87×40%－2313.13×5%＝754.29（万元）。

2.应缴企业所得税的计算

①收入总额＝90＋4680＋4400＋1200＋88＝＝10458（万元）。

②销售成本扣除额＝2700＋1200＋1500×11000÷12000＋536（注：地下车位成本）＝5811（万元）。

③经营税金及附加＝585.65（万元）。

④土地增值税扣除额＝754.29（万元）。

⑤期间费用扣除不变为505.33万元。

⑥应缴企业所得税额＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.43（万元）。

不同处置方式下的税收负担（如图）：

从上述案例来看，地下车位的三种处置方式所产生的税收负担明显不同，方式三与方式一、二相比，营业收入增加78万元，应缴的土地增值税分别减少169.48万元、60.3万元，在各项费用指标不变的情况下，平均税负分别下降1.6%、0.7%。为何会出现上述情况？从税法规定上看，办理了产权证的地下车位属于可售房产，其面积应归入可售面积，相应分摊土地成本，未办理产权证的则无需分摊土地成本。在土地增值税的具体计算上，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。那么地下车位属于那种清算类别，收入应如何分配？成本应如何分摊？对此，各省都有一些具体规定，但一般是按照受益原则和配比原则来分配收入和归集成本。

由于地下车位与地面建筑属于同一整体不可分割，一般情况下房地产企业对地下车位进行了单独的工程预算，至于地下与地上建筑的共同成本应如何分摊？

《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第五款规定，纳税人同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

企业所得税计算上，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

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【第5篇】旧房转让土地增值税

编者按：房地产无偿划转是否属于土地增值税征税范围，一直是一个争议性话题。否定派主张，根据《土地增值税暂行条例》，转让房地产并取得收入，才需缴纳土地增值税，无偿划转未取得收入，不属于征税范围。肯定派则主张，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，只有以继承、赠与方式无偿转让房地产才不需要缴纳土地增值税，划转不属于继承、赠与，应当纳入征税范围。本文将以三起案例引入，分析房地产无偿划转不征土地增值税的合理性。

一、三起案例中房地产无偿划转不征土地增值税均得到税务机关支持

（一）中信集团无偿划转房地产，总局批复不征土地增值税

2023年1月18日，财政部、国家税务总局作出《关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税〔2013〕3号），明确指出“在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司（以下简称中信有限）过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司（以下简称中信股份）的房地产，不征土地增值税”。当时，中信股份系中信集团/中信有限的全资子公司。

（二）美特粉末无偿划转房地产，税局认可不征土地增值税

2023年8月，扬州海昌新材股份有限公司（以下简称海昌新材）召开临时股东大会，决定将全资子公司扬州美特粉末冶金有限公司（以下简称美特粉末）拥有的建设用地使用权、房屋所有权无偿划转至海昌新材，之后申请注销登记。

2023年12月，美特粉末分别取得了扬州市邗江地方税务局、国家税务局出具的《准予注销登记的税务事项通知书》（邗地税五税通〔2017〕12254号）、《准予注销登记的税务事项通知书》（扬国税邗税通〔2017〕15150号）及清税证明。当月，美特粉末取得了工商部门的注销证明（（10270272）公司注销〔2017〕第12270007号）。

2023年5月，海昌新材向深交所递交ipo申报材料。在证监会第一次反馈意见补充法律意见书中，针对证监会提出的“发行人、美特粉末是否就土地使用权及房屋所有权转让依法缴纳相应税款，是否存在行政处罚的风险，是否构成重大违法行为及本次发行的法律障碍”等问题作出了回复。其中，对土地增值税问题的回复为“鉴于本次国有土地使用权转让系按照土地账面价值确定，无增值额，且美特粉末没有取得收入，按照相关税收法律、法规规定，本次转让无需缴纳土地增值税”。

（三）航发西控无偿划转房地产，税局认可免征土地增值税

2023年9月，经国资有权监管单位批准，中国航发西安动力控制科技有限公司（以下简称航发西控）与西安西控航空苑商贸有限公司（以下简称航空苑）签署《无偿划转协议》，航发西控将2宗国有土地使用权、4项房产、无形资产、设备等经营性资产注入航空苑。其中，航发西控和航空苑均为中国航发动力控制股份有限公司（以下简称航发控制）的全资子公司。

2023年8月6日，航发控制发布《关于中国航发动力控制股份有限公司非公开发行股票申请文件二次反馈意见的回复报告（修订稿）》，就证监会第4项反馈意见“相关土地房产从航发西控变更为航空苑……预计需要缴纳的土地增值税、契税等税费金额，税费承担的主体，上述标的资产评估报告假设中是否已考虑过户转让产生的税费对评估值的影响，评估假设、评估值是否合理”的答复摘录如下：“根据有关税务主管部门出具的土地增值税免税证明，本次土地使用权过户免征土地增值税”。

（四）小结

以上三起案例均为企业集团内部无偿划转房地产，其中：中信集团系向全资子公司中信股份无偿划转，美特粉末系向母公司海昌新材无偿划转，航发西控系向受同一控制的兄弟公司无偿划转。三起案例中，转让方最终均未缴纳土地增值税且获得主管税务机关认可，其中：中信集团、美特粉末两案中，根据现有资料显示，税务机关认为无偿划转不属于土地增值税征税范围，而在航发西控案中，税务机关则认为无偿划转符合土地增值税免税条件。

二、房地产无偿划转土地增值税不征或免征的困境

（一）房地产无偿划转土地增值税不征的困境

房地产无偿划转“可税性”的争议，归根结底在于税法对土地增值税征税范围规定的模糊性。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。由此可见，此处税法采用了“正向规定＋反向列举”的立法模式，但其规定的内容具有不周延性，在“以出售或者其他方式有偿转让房地产”和“以继承、赠与方式无偿转让房地产”之间，尚存在诸多真空地带。这里姑且不讨论划转是否属于转让的问题，即便将划转归入转让的范畴，对于无偿划转，也处于这一真空地带内，税法完全不能解决无偿划转的可税性问题，给纳税遵从带来了极大不便。

在现实层面，这一问题将容易引发税企争议：站在纳税人立场，基于税收法定主义，税法没有明确规定无偿划转属于征税范围，则不应对其征税；站在税务机关立场，基于国库主义，税法没有将无偿划转归入不征税范围，则原则上应当对其征税，考虑到无偿划转又不符合有偿转让的条件，税务机关会引用纳税调整条款，认定无偿划转属于“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”的情况，调整计税依据，人为核定转让收入。而所谓“正当理由”的解释权在行政机关，如纳税人无偿划转的理由不被认可，则纳税调整后无偿划转将重新满足征税条件。

在前述案例中，除海昌新材外，另两起案例当事人均为国有企业（中信集团改制后的中信有限为国有独资公司，而航发西控最终亦受国有资本控制），其资产交易受国资监管部门控制。实践中，国资监管部门关于国有企业集团内部交易重组的批复文件在很大程度上可以构成无偿划转的正当理由。对于民营企业，并购重组的安排能否作为“正当理由”则主要取决于主管税务机关理解。如果无法对正当理由作出有效回应，就不能阻止纳税调整的适用，从而使不征税诉求陷入困境。

（二）房地产无偿划转土地增值税免征的困境

为了回避征税范围的争议，也有企业诉诸免税政策解决无偿划转税务问题，例如航发西控就取得了主管税务机关的免税证明。事实上，在2023年6月，航发控制就曾作出预先披露，对无偿划转的土地增值税问题，航发西控主要适用了《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号）之规定作免税申报。然而，无论是21号公告还是之前诸多版本的重组土地增值税免税政策，均未提及“无偿划转”可以免征土地增值税，事实上，对于“无偿划转”这一概念，仅在企业所得税和契税优惠政策中有所涉及，航发西控的这一政策适用似乎缺少明确的依据。

现行土地增值税优惠政策未将无偿划转纳入免税范围，从另一方面来讲，也为不征税诉求留下余地。根据税法基本原理，征税范围解决的是可税性的问题，而免税则是一种税收优惠，是在某一行为属于征税范围的基础上，对其给予的一种特殊对待。因此，只有某一行为可税，才有讨论其是否能够免税之必要。虽然土地增值税免税范围稍显严苛，且没有对无偿划转作出规定，但这种现象侧面反证无偿划转的可税性仍有讨论空间。

三、房地产无偿划转土地增值税可税性的破局

（一）无偿划转不应直接适用纳税调整程序

纳税调整的前提是“纳税人申报的计税依据明显偏低”，而确认计税依据的前提则是存在可税行为，即只有某一行为属于征税范围，应当课税的，才需要进一步判定计税依据，而不能本末倒置，将计税依据的调整放在征税范围的判定之前，根据纳税调整后的结果确定某一行为属于征税范围。

通过比较分析可以发现，在增值税等税种中，征税范围并不以取得收入为前提条件，只要发生了销售行为，即需要申报缴纳增值税，由此将取得收入和征税范围两个问题拆解开来。这种处理是相对清晰的，如行为人发生销售行为，则判定其需要缴纳增值税，如其申报收入明显偏低，或者无偿销售的，则相应作出纳税调整。但在土地增值税中，“有偿”同时构成征税范围的判断条件，导致征税范围和纳税调整出现混同。这固然是土地增值税制度设计的一个问题所在，但回归到实践中，不能因这种混同的存在，颠倒征税范围和纳税调整的顺序。

纳税调整的基本原则是反避税，在增值税等税目中，纳税调整可以是形而上的，只要出现了无偿销售即可作纳税调整。但在土地增值税中，必须作出进一步的判定，寻找纳税人避税的证据，或者重点关注对纳税人无偿划转是否具备正当理由的审查，如纳税人确无避税问题，则不能突破课征土地增值税。

（二）尝试使用投资入股方式实现资产划转

严格来说，土地增值税政策并未就资产划转作特别规定。但考虑到企业所得税政策中将资产划转与非货币性资产投资等同，土地增值税中的房地产投资行为，也可以作为一种特殊的资产划转在此一并讨论。与企业所得税、增值税相同，土地增值税的资产划转要求必须构成资本交易。即出让方必须作增资处理，受让方则必须增加所有者权益。与企业所得税不同的是，土地增值税的资产划转没有主体限制。这主要是照顾以房地产投资设立新企业或非全资控股企业的情况，这两种情况下，投资人仅仅是将房地产投入到企业中，本身没有取得任何现金对价，但根据非货币性资产投资的税收政策，投资人需要作资产视同转让处理，分5年缴纳企业所得税。这里需要说明的是，以房地产投资设立新的全资子公司，理论上也是不能适用前述的特殊性税务处理政策的。因为前述政策要求受让方是现存企业，而不能是投资发生时尚不存在的企业。总而言之，在房地产投资入股不满足企业所得税特殊性税务处理条件的情况下，如果再对投资人课征土地增值税，则会导致投资税负过重，一方面严重抑制市场投资热情，另一方面也有违税收中性原则。

四、资产划转涉税风险应对建议

（一）敲定资产划转方案前对税收因素进行充分考量

资产划转的主要目的是为了实现资源的整合，在讨论资产划转方案时，企业会更多关注如何设计交易模式，以实现其商业目的。但需要认识到税收是现金之债，纳税义务一旦确定，意味着一笔资金就要支出，仅仅关注交易模式本身，而忽视了税收成本，可能导致税收负担反噬资产划转的经济效应，使得整合的目的落空。因此，税收问题不是资产划转方案已经确定之后，企业再去想办法解决的，而是资产划转方案敲定前，企业就应当考虑的。每个成功的资产划转，都需要在商业目的和税收成本之间反复权衡，最终求得两者皆不偏废的方案。此外，企业需要关注各税种的特点，明确各税种资产划转政策的适用范围，寻找税收政策之间的交界地带，在不能同时满足各税种成本最低的情况下，要尽可能消除、推迟税收负担较高的某个或几个税种的纳税义务。

（二）与税务机关进行充分的沟通

相较而言，资产划转是重组税收政策中较为特殊的一类，一些税务机关对资产划转的理解不尽相同。相对保守的税务机关会认为，除契税政策外，并不存在单纯意义上的资产划转，包括企业所得税、增值税、土地增值税在内，涉及资产交易的，只有在构成资本交易的情况下，才可以适用相关政策。例如，企业所得税中的资产划转，其实就是一种特殊的非货币性资产投资或收回，其特殊性主要体现在主体限制。因此，这些税务机关就会对企业的权益变动情况进行严格监督，凡没有调整实收资本的，均不得适用资产划转税收政策。在态度较为宽松的地方，虽然税务机关可能不会过分强调账簿监管，使得企业适用政策更加容易，但如果企业作资产划转没有严格契合政策规定的，会产生合规风险。通常，我们会建议企业采用政策规定更为明确的重组方式，例如合并、分立、股权收购等，如果必须要采用资产划转，与税务机关的充分沟通就不可或缺。

（三）聘请专业的税务顾问

税务顾问的参与可以在资产划转方案确定过程中，有效识别风险并有针对性地提出处理建议，包括如何在现有交易框架下规避风险，或者通过交易框架的调整避免风险，从而保障资产划转方案的顺利实施。

【第6篇】土地增值税纳税申报表三

电子税务局部分新功能于近期上线，大家是不是疑惑一些功能如何操作呢？

这几期小编就来为大家梳理一下

几项功能的操作步骤

今天介绍的是

“房地产项目尾盘销售

土地增值税申报”

功能概述

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人按规定进行土地增值税的纳税申报。

操作步骤

1、纳税人登录电子税务局，依次点击“我要办税” →“税费申报及缴纳” →“其他申报”→“土地增值税”→“土地增值税纳税申报表(四)”，进入申报界面（电子税务局针对各类型房地产尾盘销售已实现一表同时申报的功能，此处任选一个征收品目均可进入同一申报界面）。

2.进入申报界面后，首先选择相对应的项目编号。

3.在附表“清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表”中录入扣除项目信息，并点击保存。

4.回到主表填入收入等信息，确认无误后点击申报。（提示：同一项目不同类型均需申报的纳税人，请在申报表中同时填列相关信息，一并申报。）

5.系统提示“申报成功”。点击“缴款”进入“清缴税款”功能。

【第7篇】土地增值税纳税义务发生时间

“城镇土地使用税”的纳税义务发生时间如何确定？

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”

怎么确定“城镇土地使用税”纳税义务时间？举例带你快速掌握一下！

小明公司2023年04月购买了一块土地，和国土资源局签订了《国有土地转让合同》。

但合同中未明确规定土地交付时间，则受让方从合同签订的“次月”起缴纳土地城镇税。

如果合同中明确规定了土地交付时间，从次月起缴纳城镇土地使用税。

比如：小明在2023年4月与国土资源局签订合同。合同中写明2023年7月交付土地。因此城镇土地使用税的缴纳时间是2023年8月起。

【第8篇】营改增前预缴土地增值税的税率

导读：营业税改增值税，就是营改增主要改革内容。政府之所以实施营改增这个项目，很大的原因是因为营改增可以避免重复征税的问题。那么营改增后房地产预缴增值税怎计算税率?

营改增后房地产预缴增值税怎计算税率?

答：国税总局2016第18号公告：

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

营改增后房地产开发企业要缴哪些税?

营改增后，房地产开发由营业税改为增值税，其他税种不变，涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中增值税、土地增值税、所得税是房企的3大税种，房地产开发的收费项目有几十种。

税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。

不过，如果房地产开发无法取得足够的增值税专用的话，则可能会导致整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是税负增减的重要因素。

【第9篇】土地增值税预缴的规定

预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法。

一、预缴土地增值税计征依据。

营改增以后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。这相对于营改增之前来说，土地增值税的计税依据以及预征的计税依据都发生了较大变化。根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

以及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

根据上述政策，有很多人理解为：房地产开发企业在收到预收款时：一般计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 9%）*土地增值税预征率；简易计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 5%）*土地增值税预征率。采取简易计税，预缴土地增值税的理解是没有问题，问题在于一般计税。

增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产销项税额=销售额*9%=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 9%）]*9%=全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%，即转让房地产销项税额=全部价款和价外费用按适用税率计算的增值税额-土地价款抵减的增值税额。

因此，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%]。相应适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，应预缴税额=[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）/（1 增值税适用税率）*增值税适用税率]*土地增值税预征率。

显然，一般计税预缴土地增值税的计税依据要进行换算，换算计算过程之复杂，而并非按9%直接简单换算不含税收入。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。虽然计算简化了些，但对简易计税的项目，预交的税款比正常计算的方法下要大。国家税务总局公告2023年第70号规定“可按照”上述方法进行计算，是有选择性的，对简易计税项目来说，完全可以选择按不含税收入作为土地增值税预缴计税依据，并且预缴的土地增值还少一些。但在实务中，个别省市实行一刀切，要求纳税人按照上述规定预缴土地增值税。

实务操作中，部分纳税人对“不含增值税销项税额”“不含增值税收入”理解有误，直接采用“应预征土增税额=预收款/（1 增值税税率）*土地增值税预征率”的计算公式，计算应预征土地增值税税款，导致税款预缴不足，由此容易引发税务风险。

二、预交土地增值税的会计处理。

预缴土地增值税，在未达到土地增值税清算条件的情况先行预缴，待土地增值税清算后多退少补。一般来说，预缴土地增值税期间并未达到收入确认条件，因此，预缴土地增值税计入“应交税费—应交土地增值税”的借方，待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入“税金及附加”。但有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入“税金及附加”，不符合权责发生制的要求和收入成本的配比原则。还有的企业在预交土地增值税的同时将其转入“预付账款或待摊费用—待转土地增值税”，在符合完工条件时再转入“税金及附加”。我们认为这样处理“应交税费-应交土地增值税”期末余额更能准确反映土地增值税在项目未完工时应该预交的金额，更能反映出期末资产负债状况的合理性和公允性。所以，我们更倾向于这种会计处理方式。

三、预缴土地增值税的税前扣除。

根据国税发[2009]31号文第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。根据上述规定，房地产开发企业在项目清算前，按转让房地产取得的收入预缴的土地增值税，属于房地产企业发生的税金。预缴的土地增值税可在预缴年度企业所得税税前扣除，税金及附加的扣除是收付实现制的体现，而在会计上，应当按照权责发生制。但在实际操作中，仍然有的企业将预缴的土地增值税直接计入了“税金及附加”，并于当期结转。

四、预缴土地增值税税会差异的纳税调整。

2023年3号公告的最新口径：企业所得税预缴申报表(a类)第 4 行“特定业务计算的应纳税所得额”明确：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额，在此行填报。”换句话说，让房企困惑多年的所得税预缴项目扣除问题此次终于得到了明确规范，房企所得税月（季）报扣除项目口径也终于与年报口径保持了一致。口径明确了在预缴所得税环节可以扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加。这是继去年申报表口径允许这个栏次填写负数后又一实操口径的明确。按照收入成本配比原则，预缴的城建税和教育附加，以及预缴的土地增值税也就不能直接计入税金及附加计算当期损益，我们一般都是预缴时候直接计入应交税费借方。企业所得税预缴申报和年度企业所得税申报均可调整，即便在转回时是负数也是正常的。

但是，如果企业直接按实际缴纳的税金及附加计入损益并结转，也就是这种情况下，企业不存在当期实际缴纳且未计入损益的税金及附加了。那么这种会计处理下，当期缴纳的税费已然计入了利润表，预缴时候就体现在利润总额扣除了，就不需要在“特定业务计算的应纳税所得额”中“实际发生的税金及附加、土地增值税”和“转回实际发生的税金及附加、土地增值税”行填列。

五、土地增值税清算后的企业所得税处理。

根据国家税务总局公告2023年第29号等文规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。

土地增值税清算后计算企业所得税退税，应当以该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）。所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。企业计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

举例：某房地产开发企业2023年1月开始开发某房地产项目，2023年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2023年—2023年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2023年清算后补缴土地增值税500万元。2023年—2023年实现的项目销售收入总计30000万元，各年度分别为12000万元、15000、3000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2023年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。 企业没有后续开发项目，拟申请退税。具体计算如下：

首先，计算年度应分摊土地增值税:

2023年应分摊土地增值税 ： 1100*（12000/30000）=440万元

2023年应分摊土地增值税：1100*（15000/30000）=550万元

2023年应分摊土地增值税：1100*（3000/30000）=110万元

其次分年计算应退企业所得税：

2023年应调整的应纳税所得额：240-440=-200（万元）应退企业所得税200 × 25% = 50（万元）， 2023年仅交纳企业所得税45万元，小于50万元，只能申请退税45万元。剩余的5万元所得税对应的所得额20万元作为亏损向以后年度结转。

2023年应调整的应纳税所得额：300-550=-250（万元），加上2023年转来的亏损20万元，2023年应调减的应纳税所得额共为：250 20=270（万元），应退所得税额=270×25%=67.5（万元），2023年缴纳企业所得税310万元，大于67.5万元，67.5万元可全额申请退税。

2023年应调整的应纳税所得额60 500-110=450万元，调整前，2023年度亏损400万元，调整后，2023年度应纳税所得额为：-400 450=50万元，应补缴企业所得税：50*25%=12.5万元。

该企业应申请退税合计：45 67.5 - 12.5 = 100万元

作者​：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所

【第10篇】土地评估增值税务处理

我们在工作中，经常有企业咨询“买房送车位”的土地增值税扣除政策，（关于无产权地下停车位已在税屋《关于地下停车位相关法律和税收政策的探讨》文章中进行了探讨）通过学习与此相关法律和税收政策，依据现行、有效的法律和税收政策，得出以下几点理解;

一、“买房送车位”的法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

此条规定了车位、车库的归属方式。

二、“买房送车位”合同订立

商品房买卖是一种商业行为，需要通过契约的形式对此种行为进行约定，基于合同的订立，所载内容得到了规范。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定： 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

三、土地增值税政策

1、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号第四条第三项：

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

2、《安徽省土地增值税清算管理办法》国家税务总局安徽省税务局公告2023年第21号第四十条： 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：

（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管地税机关应当调查取证予以确认。

通过上述的相关法律、政策，我们认为：

1、在实践中应当以是否订立合同、合同所载内容为重点，调查核实是否属于公共配套设施归业主共有，准予扣除相关的成本、费用。

2、其附赠车位、车库应视为商品房销售总价内的一部分，不应以纳税人申报的转让房地产的成交价低于规定的方法和顺序所确认的价格，又无正当理由的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

舒城县税务局第二分局

蔡 诚

二〇二二年八月十七日

【第11篇】土地增值税实行的税率形式

源恒财税小深分帮您解决房地产企业项目税务咨询、税务信息化难题，欢迎来撩~

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税。超率累进税率是超额累进税率的一种。超率累进税率是一种特殊税率形式。

实行四级超率累进税率，选取课税对象的某一百分比指标为计税起点，将其按百分比高低划分为若干个等级部分，并分别规定每一个等级的税率。

土地增值税实行四级超率累进税率：

1、增值额未超过50%的部分税率为30%；

2、增值额超过扣除项目金额的50%未超过项目扣除金额的100%税率为40%；

3、增值额超过扣除项目金额的100%未超过项目扣除金额的200%税率为50%；

4、增值额超过200%的部分税率为60%。

下面，源恒财税通过一个案例带大家了解一下土地增值税如何计算四级超率累进税率。

案例

某房地产开发公司在申报纳税时，其计算的增值额为1500万元，扣除项目金额为1000万元，请计算该公司应缴纳多少土地增值税？

解析：根据四级超率累进税率表

（1）增值率＝（1500/1000）×100%＝150%

（2）土地增值税应纳税额＝1500×50%-1000×15%＝600（万元）

土地增值税计算三步法

01 计算增值率

例题中增值额为1500万元，注意这里是增值额哦。

增值额1500万元，扣除项目1000万元，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%

在《土地增值税》系列丛书中，源恒税务使用大量的案例对土地增值税如何采用四级超率累进税率计算方法的问题进行解答，书中汇总了从1994年到迄今为止的所有现行政策和优惠政策，通过政策解读、案例、问题解答3个板块，对我们在土地转让、房产转换、合作建房、房地产出租、房地产抵押、代建房等方面遇到的税务问题进行解答，是我们快速、便捷的找到税务上的解决方法，成功运用法律法规这一武器维护我们的合法权益，是个人、企业经营必备的税务工具书。

02 通过增值率找对应税率和速算扣除系数

增值率=增值额/扣除项目金额×100%

增值率=1500万/1000万×100%=150%

本例中增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200% 适用第三级次。

03 计算应纳税额

应纳税额＝增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数

应纳税额=1500万×50%-1000万×15%＝600（万元）

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

政策依据

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

源恒财税业务介绍

源恒财税二十多年来专业从事房地产企业财务审计、税务审计、税务咨询、纳税评估、财税培训、税务筹划、《税务总监》研究、法规数据库查询、新政策解读及推送、财税高级人才推荐等服务，就企业经营中的实际税收问题展开现场咨询，指导房地产企业在税法所允许的范围内，进行前期税收筹划和事先安排，达到合法预防与管控税务风险的目的。经过26年的税务操作实践与经验积累，帮助房地产企业税务管理部门监督税收成本风险管理与控制、税款现金流管理和税务争议处理，提早揭示税务风险并及时作出应对与筹划。让纳税人一开始就站在税务巨人的肩膀上，少走弯路，依法维护纳税人的合法权益，为企业的腾飞保驾护航。

欢迎咨询房地产企业税务规划师刘生：136-0308-9197，潘生：136-2094-7117。

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【第12篇】申报土地增值税的资料

1.依次点击【首页】-【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【综合申报】-【财产和行为税合并纳税申报】进入该功能。或使用电子税务局右上角【搜索】功能搜索“财产”、“行为”等关键字进行模糊搜索进入功能。

图 财产和行为税合并纳税申报功能路径

图 财产和行为税合并纳税申报功能路径

在【财产和行为税合并纳税申报】界面中，选择税款属期（如果系统提供的选项无法满足需求，可以选择“自选”进行税款所属期起止的选择），选择所属年度，勾选需要申报的申报表信息。

图 财产和行为税合并纳税申报

温馨提示：进行财产和行为税合并纳税申报需要存在税源信息，点击对应的“税种”后的“税源采集”跳转到相应的税源信息采集界面进行采集；也可以通过电子税务局【首页】-【综合信息报告】-【税源信息采集】-【财产和行为税税源明细报告】功能进行采集。具体税源采集操作详见下文。

2.纳税人进行土地增值税申报时，应先进行土地增值税税源信息采集。点击“财产和行为税合并纳税申报”模块，选择土地增值税后面的税源采集链接，进入税源信息采集页面或者通过“财产和行为税税源明细信息报告”模块，选择“土地增值税税源信息采集”链接，进入税源信息采集页面。

2.1查询土地增值税税源信息

进入土地增值税税源信息采集初始化页面为查询页面，可填写查询条件，点击【查询税源信息】，则可查询满足条件的已采集的税源信息。如下图所示。

图 查询土地增值税税源信息

2.2新增土地增值税项目报告

土地增值税项目信息报告适用于从事房地产开发的纳税人，在房地产开发项目立项及每次转让时填报，将用于以下五种类型的土地增值税申报：1.从事房地产开发的纳税人预缴适用；2.从事房地产开发的纳税人清算适用；3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用；4.纳税人整体转让在建工程适用；5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用。

点击土地增值税税源采集页面【新增项目】按钮，系统弹窗显示土地增值税项目报告页面。纳税人自行填写土地增值税项目报告信息，通过报表校验后点击【保存】则可提交土地增值税项目报告。

温馨提示：土地增值税项目划分必须以清算单位为标准，一般按照建筑工程规划许可证为标准划分，如果清算单位与建筑工程规划许可证不一致，需主管税务机关确认。采集信息中，不动产项目为非必录项。如下图所示。

图 新增土地增值税项目报告

2.3新增土地增值税税源信息

进入土地增值税税源信息采集页面，点击【新增税源】，系统弹窗显示新增税源信息页面，选择申报表适用类型，可新增1.从事房地产开发的纳税人预缴适用、2.从事房地产开发的纳税人清算适用、3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用、4.纳税人整体转让在建工程适用、5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用、6.转让旧房及建筑物的纳税人适用、7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用。填写所属时期起、所属时期止，选定税源标志，勾选某一土地增值税项目报告或土地信息，点击【确定】后进入相应报表类型填写数据。填写完数据后，点击【保存】。

2.3.1.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人预征适用）

该业务前提条件为：已经做过土地增值税项目报告。

2.3.1.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

图 新增土地增值税税源

2.3.1.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“1.从事房地产开发的纳税人预缴适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

温馨提示：纳税人如果存在多个预缴项目，必须逐个进行税源信息采集。

2.3.1.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（预征）

2.3.2.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算适用）

2.3.2.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.2.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.2.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（清算）

温馨提示：①清算项目普通住宅增值率未超过20%免税土地增值税的税收优惠事项，需完成税收优惠核准流程，否则维护税源时无法填写减免税信息；②申报的已缴纳税金和系统带出的已缴纳税金不一致时，请联系主管税务机关解决；③若已完结“土地增值税清算申报审核”，则不可对表1.从事房地产开发的纳税人预缴适用的税源信息进行修改。

2.3.3.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）

该业务前提条件为：存在土地增值税项目报告，做过土地增值税清算核定。

2.3.3.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.3.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“3.从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.3.3根据实际情况填写数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（清算核定）

2.3.4.新增土地增值税税源信息（纳税人整体转让在建工程适用）

该业务前提条件为：已经做过土地增值税项目报告或者存在土地税源。

2.3.4.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.4.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“4.纳税人整体转让在建工程适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择税源标志可选择“土地税源”或“土地增值税项目”，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

图 新增土地增值税税源信息（整体转让在建工程）

2.3.4.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

图 新增土地增值税税源信息（整体转让在建工程）一填写信息

2.3.5.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）

该业务前提为：存在土地增值税项目报告，需要申报“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”或者“3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用”。

2.3.5.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.5.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“5.从事房地产开发的纳税人清算尾盘销售适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要申报的项目，回到新增税源界面，系统自动弹出对话框“请确认该项目属期起是否按照系统规则自动带出？”点击“是”，系统自动调整属期，点击“否”，系统属期为输入的属期。点击【下一步】。如下图所示。

2.3.5.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（尾盘销售）

温馨提示：已完成表5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用的申报，则不可对表1.从事房地产开发的纳税人预缴适用的税源信息进行修改。

2.3.6.新增土地增值税税源信息（转让旧房及建筑物的纳税人适用）

业务前提：存在房源信息。

2.3.6.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.6.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“6.转让旧房及建筑物的纳税人适用”,系统自动带出税款属期，属期默认为录入信息当天。税源标志选择房源编号，带出企业采集的所有房源信息，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.6.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（转让旧房）

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

2.3.7.新增土地增值税税源信息（转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用）

该业务前提：存在房源信息，且需要做土地增值税核定（其他税种核定（依职权）），如下图所示。

2.3.7.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.7.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用”,系统自动带出税款属期，属期默认为录入信息当天。税源标志选择房源编号，带出企业采集的所有房源信息，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.7.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图 新增土地增值税税源信息（转让旧房核定）

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

2.4查看/删除/修改土地增值税税源信息

录入查询条件，点击【查询税源信息】，如有对应已采集的税源信息，页面下方出现查询结果列表，税源信息可进行【查看】、【删除】、【修改】操作。如下图所示。

图 税源采集查询界面

点击操作列【查看】后，系统显示已采集的税源信息表单数据。如下图所示。

图 查看税源信息

选择未申报的税源信息，点击操作列的【作废税源】后，系统出现确认信息，确认后将删除未申报的报表数据。如下图所示。

图 删除税源信息

选择税源信息，点击操作列的【修改】后，系统弹窗显示报表已填写数据，纳税人自行修改税源数据。如下图所示。

图 修改税源信息

3.完成税源采集后，勾选申报表信息，点击“选择未申报税源”进入土地增值税税源选择界面。

图 财产和行为税合并纳税申报

勾选需要申报的税源信息，点击“确定”按钮，系统跳转申报主界面。

图 税源选择

税源选择完成后，勾选需要申报的税种，点击“下一步”，系统跳转到申报信息确认界面。

图 财产和行为税合并纳税申报

双击税款信息一行，可以预览申报信息。确认申报信息无误后，点击“申报”按钮,土地增值税纳税申报完成。

图 财产和行为税合并纳税申报选择

温馨提示：纳税人机构所在地和应税税源不属于同一主管税务机关的，纳税人需要在土地增值税项目所在地、土地使用权证所在地、房照所在地、不动产权证所在地的主管税务机关进行跨区税源登记并申报。

【第13篇】土地增值税的征管

土地增值税清算的方式有两种：一是查账征收，二是核定征收。

对于商业开发产品占比较多、拿地较早及拿地较大，开发周期过长的房地产项目，若能争取到核定征收，则可事项项目整体税负大幅度的降低。

下面小编将满足核定征收的法定情形（相关政策）汇总如下：

01《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）相关规定

第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：

（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；

（二）依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；

（三）擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；

（四）虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的;

（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。同时规定，“税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定”。

02《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）相关规定

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条之规定，实行核定征收。

03《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）相关规定

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

04重庆市地方规定

（一）重庆市地方税务局关于发布《重庆市地方税务局房地产开发企业土地增值税核定征收管理办法（试行）》的公告（重庆市地方税务局公告2023年第7号）

第五条 凡纳税人不能提供完整、准确的收入和扣除项目凭证，不能准确计算房地产项目增值额，有下列情形之一的，可实行核定征收土地增值税。

(一) 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二) 自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三) 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者扣除项目金额的；

(四) 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

(五) 符合土地增值税清算(以下简称清算)条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

第六条 核定征收土地增值税应当首先采用定率征收方式，确实无法实施定率征收的，主管税务机关方可采用定额征收方式。

(一) 定率征收核定依据应当顺次选择以下方法：

1.按照核实房地产转让收入的方法核定；

2.按照核实建造成本、费用加合理利润的方法核定；

3.按照合理方法计算和推定纳税人房地产转让收入或者房地产建造成本核定。

(二) 定额征收核定依据应当顺次选择以下方法：

1.参照纳税人相近清算房地产项目的税负水平核定；

2.参照当地房地产开发行业中经营规模和收入水平相近的纳税人税负水平核定；

3.按照其它合理的方法核定。

采用前款中所列一种方法不足以准确核定应纳税额时，可同时采用两种以上的方法核定。

（二）《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2023年第9号）

纳税人转让旧房未能提供上述“评估价格”、“取得成本”，或者提供不实，不能计算房产扣除额的，应按规定核定征收土地增值税。

（三）《重庆市地方税务局关于土地增值税核定征收率的公告》（重庆市地方税务局公告2023年第3号）

一、纳税人转让房产土地增值税实行核定征收的，分类型适用核定征收率：

（一）单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅（车库除外）为8%。

（二）个人纳税人转让非住宅类房产为6%。

核定征收固然可以有效降低土地增值税税负，但也可能对其他税种申报、后续的税收申报和财务处理等事项引起一系列的“蝴蝶效应”，导致其他税收负担增加。

土地增值税核定征收的条件小编已经做了详细的阐述。从核定征收的条件不难发现，核定征收的立足点在于纳税人“不能准确核算”或“不能提供资料”。而“不能准确核算”或“不能提供资料”可能会引起企业所得税的“核定征收”和增值税不得“抵扣进项税额”等蝴蝶效应。

企业所得税核定征收

依据国税发〔2008〕30号第三条之规定：纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：

（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；

（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；

（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；

（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

从上述规定发现，企业所得税核定征收与土地增值增税核定征收条件都有“不能准确核算”或“不能提供资料”的元素。

增值税不得抵扣进项税额

对于一般纳税人而言，若土地增值税采用核定征收的方式，则增值税（一般征收方式）不得抵扣进项税额。

财税〔2016〕36号 附件一第三十三条之规定：有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：

（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。

（二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。

后续年度的纳税申报

在完成土地增值税清算后，对于尚未对外销售的物业或自持物业用于对外出租时，仍需要按照核定征收企业所得税。

重庆市对房地产开发企业核定征收的应税所得率为20%，对于单纯出租业务而言，其实际应税所得率远低于20%。

财务核算从不规范到规范的衔接

对于一个企业而言尤其是一般纳税人，不可能一直采用核定征收。那么自身的财务处理由“混乱”如何有序地过渡到“规范”，尤其未售开发产品计税基础如何确定，也将是一件令会计人员伤神又费力的事情。

因此纳税人在认为自身可能满足核定征收条件时，一定要尽可能得找到可以佐证的财务及相关资料，谨慎采用核定征收的清算方式。

一个土地增值税核定征收问题的讨论

某房地产开发公司的房地产开发项目核定征收土地增值税，但是由于核定收入时有一部分商品房为超规划建设，当时未纳入清算范围。目前这部分房地产已经销售，如何征收这部分超规划建设的房地产的土地增值税成了一个难以解决的问题。下面来讨论这个问题。

某房地产开发项目，2003年取得立项批文，规划总建筑面积7万平方米，实际建筑面积8.6万平方米，超规划建设1.6万平方米。超规划建设部分由于与国土管理部门在补缴土地出让金方面存在争议，不能领取销售许可证，不允许销售。

2023年，开发项目中除了超规划建设的部分，其他商品房均已销售。税务机关对已销售的部分进行了土地增值税清算，由于项目成本资料不全，对其进行了核定征收。当前房地产项目所在地税务机关规定的核定征收率为3.5%，税务机关据以发出了核定征收通知书。

直到2023年，房地产开发企业与国土地管理部门对超规划建设部分补缴土地出让金的问题得到解决。房地产开发公司同意将超规划建设的商品房进行拍卖，以拍卖收入补缴土地出让金。但是拍卖收入补缴土地出让金前应当缴纳土地增值税。这部分商品房该如何缴纳土地增值税？

房地产开发公司认为，也是通常的看法，超规划建设的部分仍是房地产开发项目的一部分，2023年税务机关对项目的核定征收通知书也适用于超规划建设的商品房，因此认为仍应当按3.5%核定征收。

但是2023年以来土地增值税核定征收政策发生了两个变化。

一是2023年《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定：为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

二是项目所在地省级税务机关取消了核定征收率的规定，要求对核定征收房地产开发项目测算税负，以测算的税负作为核定征收率征收土地增值税，测算的税负低于5%的，按5%核定征收。

存在这两个政策变化因素，超规划建设的部分还能按原核定征收方法征收土地增值税吗？

先要解决一个问题：超规划建设的商品房是不是原房地产开发项目的一部分。

这个问题要房地产开发项目的立项管理部门确定。如果确定不是原来房地产开发项目的一部分，要确定是按查帐方式还是核定方式征收土地增值税。如果这部分商品房难以确定扣除项目金额的，仍需要核定征收，很显然应按变化后的核定征收政策核定征收。如果立项管理部门将其认定为房地产开发项目的一部分，问题要复杂一些。

超规划建设部分是房地产开发项目的一部分，就这个项目来说，2023年该项目销售的比例未达到85%，不符合清算条件。在超规划建设部分销售后，房地产开发项目才达到了清算条件，因此房地产开发项目符合清算条件的时间是2023年。由于项目由于成本资料不全，难以计算扣除项目金额，仍要核定征收，但是核定征收应当适用2023年的政策。

作为问题讨论，还要讨论类似于该房地产开发项目的核定征收另外一种情况。

如果超规划建设的商品房面积不足以影响2023年对该项目清算条件的判断，又该如何征收其土地增值税。

假设该项目规划建筑面积为15万平方米，超规划建设1.6万元平方面，即使2023年销售超规划建设商品，但该项目符合清算条件仍然是2023年。

本人认为，尽管核定征收政策进行了调整，但是只适用政策实施之日之后的核定征收，而不追溯既往，只要政策没有对这种情况有针对性的调整核定征收的政策，应当对超规划建设的部分仍按2023年的核定征收通知书征收土地增值税。

【第14篇】土地增值税征管

案例：甲房地产开发公司自行开发了商品房地产项目，2023年4月取得《商品房预售许可证》，2023年5月签订商品房预售合同总额2180万元，其中收取首付款1090万元，剩余款项2023年7月收取。甲房地产开发公司按照增值税一般计税方法计税。假设当地该类型房产土地增值税预征率为5%。

一、土地增值税预征规定

《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

财税(2006)021号文要求，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

这里“可”是不是意味着纳税人可以根据自己需要随意选择土地增值税计税依据？有观点认为，此处的“可”已经是宽松的口径，纳税人不得自行选择更为宽松的口径。如本文案例中，甲公司在预售收到预收款时，并未结转收入，此时的预收款并不应作为土地增值税的销售收入处理，只是为了土地增值税税收收入的均衡入库，要求纳税人先行预缴。因此，土地增值税预缴的的计税依据与土地增值税应税收入存在客观不一致，纳税人要么选择按预收账款的全额预缴土地增值税，要么按照 70 号公告的口径预缴土地增值税，不得直接参照增值税的预缴口径。

70号公告里计算方式的初衷是，“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，而在此之前绝大多数地区都是按以下公式计算（与增值税预缴计税依据一致）：

土地增值税预征的计征依据=预收款/（1+增值税适用税率或征收率）

实操上按以往方法计算明显更加简洁，没有道理说为了纳税人方便，而强制纳税人选择一种对自己更不利、计算方式更复杂的预缴方式（会导致土增税和增值税预缴计税依据不一致、大于土增清算收入计税依据等问题），因此，应允许纳税人自由选择。

二、土地增值税预征率的地域差异

国税发[2010]53号规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

由于预征办法具体权限在地方，预征率在各个地方有所不同，根据当地的具体政策执行。具体各地规定相关总结类文章很多，此处不再罗列。

如上海规定，除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。非住宅预征率为2%。

如厦门近期公告规定，非普通标准住宅土地增值税预征率由4%下调为2%，非住宅类房地产（不含商品工业厂房）土地增值税预征率由6%调整为2%。其他类型房地产土地增值税预征率保持不变：社会保障性住房不预征土地增值税；普通标准住宅土地增值税预征率为2%；商品工业厂房土地增值税预征率为2%。

关于定金、订金、诚意金、意向金等土增税预征处理，可参照增值税预缴处理。即房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款，收到后在“预收账款”核算，预缴土增税；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款，收到后在“其他应付款”核算，不预缴土增税。

但也有部分地区规定，“房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时，买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税”。

三、税会处理

预售时，应按照收取的预收账款金额按规定计算预缴的土地增值税。

根据《财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字[1995]15号）等会计政策的规定，房地产企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税费-预交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“税金及附加”，贷记“应交税费-预交土地增值税”科目。

不过很多公司在预缴土增税时，计入应交税费——应交土地增值税借方。

在预缴时，会计处理如下：

借：应交税费——应交土地增值税

贷：银行存款

本文案例，如果按70号公告，则土增税预征依据为1090-1090/1.09*0.03=1060

如果按照不含税换算方式，则土增税预征依据为1090/1.09=1000（与增值税预缴计税依据一致）

可以发现，按70号公告预征土增税的计税依据比以往变大了，会导致纳税人比以往多预缴土增税。

四、申报表填报

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，按规定的纳税期限，填报《土地增值税纳税申报表(一)(从事房地产开发的纳税人预征适用)》，向税务机关进行纳税申报缴纳土地增值税。

纳税人可以通过电子税务局或到办税服务厅办理土地增值税预征申报。本表适用于从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人，在每次转让时填报，也可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限汇总填报。

申报表填报注意事项：

（1） 第1列“房产类型子目”是主管税务机关规定的预征率类型，每一个子目唯一对应一个房产类型。如：普通住房、非普通住房、其他类型房地产。

（2） 表第3栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额（不含增值税）填写。

（3） 表第4栏“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额（不含增值税）填写。

（4） 表第5栏“视同销售收入”，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入不含增值税。

（5） 必须按照不同的预征率分别填报。

五、超税负率预缴问题

以上案例中，如甲企业预测项目亏损，或者实际土地增值税增值税税负率低于5%，就会造成预缴土地增值税大于后续清算土地增值税的后果。

主要解决方案有：

1、正常申报退税

土增税实施细则第16条规定，“……待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

国税发[2009]91号规定，土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

很多地方规程也在程序上对补退税流程作了细化，比如深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告规定，房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。

虽然总局和各地都有土增退税相关规定，但如果是预期亏损或低税负项目，前期预缴大量土增税，会占用项目资金，增加公司资金成本，且后期退税到账时间也不确定，甚至很多地方基于财政收入考虑，无限期拖延企业退税申请，增加企业负担。

2、申请降低土增税预缴率或零预缴、不预缴

由于土增税预征办法具体权限在地方，以上方法有一定空间。特别是在营改增之前，据笔者所知，很多地方都可以操作，不过营改增后金三征管系统日趋规范，特别是今年地方财政压力较大，想要按以上方法操作难度很高。

不过也有某些地区可以在企业取得预售许可证后，可按土增税测算底稿和预售限价作比较，如测算的单方土增税可扣除成本大于预售限价，则有可能申请零预征或降低预征率。

土增税清算：申请退税却被纳税调整

在实务操作中，越来越多的房地产开发企业通过对土地增值税实施安排，以控制企业的运营成本，提高自身收益。然而，不当的税收安排容易给企业带来税务风险，企业须予以关注。

案例

a公司为房地产开发企业，控股股东为b集团，出资比例70%。a公司全资开发的c项目，占地面积3.6万平方米，2023年7月购买土地，并于2023年12月竣工。c项目包括普通住宅和非普通住宅两种房屋类型，其中非普通住宅主要是车库、商铺和幼儿园。

税务师事务所出具的鉴证报告中显示，c项目审定的销售截止期为2023年12月，已售面积16.4万平方米，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿，已预缴土地增值税1102万元。同时，该项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率均为负值，即应缴的土地增值税实际税负为零。据此，a公司申请退税1102万元。

税务机关在受理a公司土地增值税清算申请时发现，a企业申报的土地增值税实际税负为零，根据相关成本费用，计算出c项目的开发经营利润率仅为13%左右，低于当地的行业正常利润率。不仅如此，c项目的销售价格也明显低于当地市场价格，且项目申报的成本总和达到4亿元，超出了按竣工年度计算的定额标准。

分析

由于存在上述疑点，而本案也处于土地增值税清算阶段，因此当地主管税务机关对c项目做了土地增值税清算审核，并发现了以下问题：

未按规定划分清算单位。在基本情况的审核中，税务人员发现，该项目拥有两个《建设用地规划许可证》。按照当地税务局的规定，房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位，故该项目应当划分为两个清算单位。而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。

销售收入明显偏低。税务机关审核时发现，c项目销售收入明显偏低。根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告，在住宅收入方面，42套住宅的评估价格需调增销售收入360万元，另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套。商铺和幼儿园的收入同样偏低，且全部销售给了a企业的控股股东b集团。

扣除项目不合规。税务人员对a企业提供的清算资料作了书面审核，并对重要事项作了实地查验和验收取证。最终发现c项目存在前期工程费扣除凭据不足，未提供支付记录，“其他”会计科目中有196万余元未提供发票明细表；建筑安装工程费扣除凭据不足，未提供支付记录；部分耗材结算价格与造价信息差额较大等问题。

在查询其股东b集团的银行记录时，税务人员还发现，b集团2023年收到c项目地块的土地出让金返还款、配套费、人防费返还约1.2亿元，该款项被约定用于c项目基础设施建设和拆迁。不仅如此，c项目还存在幼儿园未缴配套费，不应分摊却分摊了配套费及配套费契税等成本分摊不正确的问题。

最终，税务机关针对上述几个明显的问题作了调整，调减c项目应退土地增值税369万元。

建议

上述案例中，a企业由于税务处理不合规，给自身带来了税务风险。在实际操作中，企业应关注土地增值税的税务处理问题。

税收优惠政策适用是否合法。《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）等法规对我国房地产开发企业适用的土地增值税免税情形作了规定。目前，企业适用税收优惠政策采用备查制度，房地产开发企业享受土地增值税免税待遇时，需关注是否满足免税条件，并注重相关证明材料的整理和收集，避免后期的税务风险。

销售收入是否少计。销售收入是确认土地增值税预缴阶段的预征率和计算清算阶段应纳税增值额的基础，无论在土地增值税的预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断企业是否存在隐瞒销售收入的行为。因此，企业需关注附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等情形，加强税务处理合规性管理。

扣除项目是否真实、扣除金额是否准确。计算土地增值税时可扣除项目主要包括土地出让金及税费、房地产开发成本和开发费用、旧房及建筑物的评估价格，以及与转让房地产有关的税费等。同时，纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计确认可扣除项目金额。

因此，企业需加强会计、税务处理，关注自身是否存在应计入管理费用的土地使用税、印花税和房地产税错误地计入了开发间接费用，代收费用错误地加计扣除，各种成本的合法凭据是否齐备等问题。

笔者建议房地产开发企业，对土地增值税给予重视。企业应及时掌握新政策，结合项目实际情况，通过合法的税收安排降低企业税负，提升核心竞争力。

【第15篇】土地增值税税率清算2

为某企业高管和业务部门培训土地增值税，站在非财务管理人员角度将土地增值税要点整理如下，供参考。

一、房地产企业独特的项目配比关系使得项目配比同年度配比产生重大矛盾，这是房地产所有重大税收风险的来源。

二、无论是增值税、土增还是企业所得税，都面临预征+清算的模式。

三、土地增值税是房地产税负中最重要的组成部分，也是纳税管理的重点。

四、土地增值税的计算基本逻辑是：

1、收入-扣除项目=增值额

2、增值额*对应税率=应交土地增值税

对应税率从30%——60%。

3、房地产商品房开发清算扣除项目主要有五项：

——土地价款

——开发成本

——开发费用

——税金

——加计扣除

五、土地增值税清算是建立在企业财务核算基础上，根据土增独特要求选择数据进行清算。

六、土地增值税清算时间节点

房地产企业土地增值税采取先预征后清算模式，关键点是何时应该清算。

1、税法规定了主动清算条件和强制清算条件；

2、企业请牢记销售85%和预售许可证满三年两个条件。

七、土地增值税清算单位和范围

1、按照项目清算（立项）

2、如有分期，按照分期清算（建设规划许可证）

3、普通住宅、非普通住宅和其他商品房应分开计算增值率

八、土地增值税收入中应关注：

1、销售收入中交易价格公允，尤其是存在关联交易情况下；

2、是否存在商品房发生抵债、投资、赠送等视同销售收入；

3、无产权车位转让使用权通常按照销售处理；

九、土地增值税扣除项目应关注：

1、各项扣除内容所应包含内容（略）；

2、会计核算仍然是基础，尤其是成本核算应真实合理；

——土地征用及拆迁补偿费

——前期工程费

——建安工程费

——基础设施建造费

——公共配套设施费

——开发间接费

3、关注会计核算中各项内容同土增扣除各项内容的相同与不同

——会计核算中土地包含着开发成本，土地清算将其分开考虑

——利息核算中在开发成本，清算将其调整计入开发费用

十、土地增值税特殊情况

1、旧房转让不能够加计扣除，按照评估法或发票扣除法；

——使用超过12个月为旧房

——产权办至公司名下为旧房

2、土地使用权和在建项目区别

——土地使用权转让因未投入土增清算不能加计扣除

——在建项目转让土增清算可以加计扣除

3、特殊交易：投资和重组

投资和重组优惠政策均不适用房地产公司，其他公司可暂免征收。

十一、土地增值税清算准备

1、应在项目建设之初尽快进行测算；

2、在项目实施过程中逐步调整和细化测算，并在账务上落实测算数据；

3、在合同、付款、发票和其他证据准备上，各业务部门应同财务紧密衔接做好证据链准备；

4、达到清算条件，财务应牵头做好内部预清算，迎接税务机关清算。