土地增值税清算业务流程（15个范本）

【第1篇】土地增值税清算业务流程

应清算项目的工作流程

对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；

对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；

对不符合清算条件的项目，不予受理。

上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

应进行土地增值税清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

可清算项目的工作流程

对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；

对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续；

主管税务机关进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算；

经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

【第2篇】土地增值税纳税筹划

客户需求

王女士想为自己的儿子在北京购买一套住房，由于他们均无北京户籍，而在北京缴纳社保和个人所得税的时间刚满4年，不具备在北京购买住房的资格。王女士便以其哥哥（具有北京户籍）的名义在北京购房，1 年之后，等自己与儿子具备在北京买房资格后再过户到儿子名下。假设所涉住房购买时的价款为300万元，过户到王女士儿子名下时的市场价格为500万元（含增值税）。

客户方案纳税金额计算

该套住房过户时，王女士的哥哥需要缴纳增值税：500÷（1+5%）×5%=23.81 万元，需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加：23.81×（7%+3%+2%）=2.86万元；王女士的儿子需要缴纳契税：500÷（1+5%）×3%=14.29万元，需要缴纳个人所得税：[500÷（1+5%）-14.29]×20%=92.38 万元，合计税收负担：23.81+2.86+14.29+92.38=133.34万元。

纳税筹划方案纳税金额计算

建议王女士的哥哥将房产先赠予王女士，由于两人是兄妹关系，根据现行税收政策，可以免征增值税和个人所得税，在过户时，王女士需要缴纳契税：500÷（1+5%）×3%=14.29万元。随后，王女士可以再将住房赠予自己的儿子，由于两人是母子关系，根据现行税收政策，可以免征增值税和个人所得税，在过户时，王女士的儿子需要缴纳契税：500÷（1+5%）×3%=14.29万元。合计税收负担：14.29+14.29=28.58万元。通过纳税筹划，王女士等人减轻税收负担：133.34-28.58=104.76万元。

涉及主要税收制度

《增值税暂行条例》

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》

涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78 号）

符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

《契税暂行条例》

【第3篇】土地增值税纳税地点

在日常工作中有些房地产开发企业咨询在转让开发产品过程中缴纳的地方教育附加能不能在计算土地增值税时作为与转让房地产有关的税金进行扣除，我们来具体分析一下。

《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额；

(二)开发土地的成本、费用；

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(四)与转让房地产有关的税金；

(五)财政部规定的其他扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第(五)项规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目中与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第三条第（二）项规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

从上述国家层面上的政策看，在计算土地增值税时，地方教育附加并不在与转让房地产有关的税金的列举范围内，不能作为与转让房地产有关的税金进行扣除。

但是，在实务操作中，部分省市税务机关允许地方教育附加作为与转让房地产有关的税金进行扣除，如海南、广东、江西、福建、北京、山西等地。房地产开发企业或涉及转让不动产的企业在计算缴纳土地增值税时，查看当地有没有明确地方教育附加可以作为与转让房地产有关的税金进行扣除的规定，如果当地没有相关政策，建议企业积极与主管税务部门沟通，争取能在土地增值税税前扣除地方教育费附加。

下面列举了部分省市税务机关允许地方教育附加作为与转让房地产有关的税金进行扣除的规定，供大家参考。

01海南

《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（国家税务总局海南省税务局公告2023年第7号）第二十条 纳税人应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，允许据实扣除。营改增后，纳税人应缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，涉及到多个开发项目应分摊的，按各项目不含增值税收入的占比计算分摊。

02广东

《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2023年第5号）第三十七条 与转让房地产有关税金的审核。应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。纳税人缴纳的地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

03福建

《国家税务总局福建省税务局2023年10月12366咨询热点难点问题集》9.房地产开发企业转让房产缴纳土地增值税，扣除项目是否包括地方教育附加？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）和《福建省财政厅 省国税局 省地税局转发关于印发＜中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则＞的通知》（闽财税政[1995]16号）有关规定精神，地方教育附加可以作为转让环节缴纳的税金扣除。

04江西

《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2023年第16号）四、土地增值税清算扣除项目的确认（三）对房地产转让环节缴纳的地方教育附加，由于其计税依据为增值税，与教育费附加相同，在计算土地增值税时，允许视同税金进行扣除。

05甘肃

《甘肃省地方税务局税政一处关于土地增值税清算审核有关问题的通知》（甘地税税政一便函[2017]24号）五、甘教附加、价格调节基金在土地增值税清算中能否扣除1、根据《甘肃省人民政府办公厅转发省财政厅等部门关于甘肃省地方教育附加征收使用管理办法的通知》（甘政办发〔2010〕107号）第六条的规定：收取地方教育附加时，使用省地税局统一印制的税收票证。因此，甘肃省地方教育附加虽属非法收入，但实际己作为地方财政收入进行统一管理。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第一项：“房地产开发企业办理土地增值税清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地増值税暂行条列第六条及其实细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭址的，不予扣除。”全国有部分省市在土地增值税清算中，已把地方教育附加作为可扣除的税金处理，我省作为经济欠发达地区，建议将甘肃地方教育附加、价格调节基金予以扣除。

06北京

《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（北京市地方税务局公告2023年第7号）第十八条 纳税人在办理清算申请手续时，应按要求报送有关资料，并填写《土地增值税清算材料要求及清单》（见附件5）：（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

07重庆

《重庆市财政局 重庆市地方税务局关于印发<土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见>的通知》（渝财税〔2015〕93号）一、土地增值税（三）相关扣除项目5.纳税人转让房产缴纳的地方教育费附加，可计入“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

08山西

《山西省地方税务局关于发布<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的公告》（山西省地方税务局公告2023年第3号）第二十条 与转让房地产有关的税金及其他扣除项目的审核（一）与转让房地产有关的税金的确认和审核与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加、地方教育附加，也可视同税金予以扣除。与转让房地产无关的其他税费，不得在税金中归集。

09吉林

《吉林省地方税务局关于发布<房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）>的公告》（吉林省地方税务局公告2023年第1号）第十四条 纳税人在办理土地增值税清算申报时，须向主管税务机关如实提交有关清算项目资料，填写《土地增值税清算资料清单》（附件7），附报以下清算资料，并保证报送资料真实、准确。 （一）房地产开发项目清算说明，内容应包括：1.项目立项、用地、开发情况。……7.清算项目预缴的土地增值税情况；实际缴纳与清算项目有关的营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加等。8.其他应说明的情况。

10江苏

《江苏省财政厅 江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知》（苏地税函〔2011〕81号）

附件：

行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览表

序号

费用名称

收费标准

费用类别

使用票据

归集方向

备注

14

地方教育附加

增值税、消费税、营业税税额的2%

政府性基金

财政票据

与转让房地产有关的税金

2011.2.1之前为1%

文章来源：房地产纳税服务网

【第4篇】土地增值税实行的税率形式

源恒财税小深分帮您解决房地产企业项目税务咨询、税务信息化难题，欢迎来撩~

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税。超率累进税率是超额累进税率的一种。超率累进税率是一种特殊税率形式。

实行四级超率累进税率，选取课税对象的某一百分比指标为计税起点，将其按百分比高低划分为若干个等级部分，并分别规定每一个等级的税率。

土地增值税实行四级超率累进税率：

1、增值额未超过50%的部分税率为30%；

2、增值额超过扣除项目金额的50%未超过项目扣除金额的100%税率为40%；

3、增值额超过扣除项目金额的100%未超过项目扣除金额的200%税率为50%；

4、增值额超过200%的部分税率为60%。

下面，源恒财税通过一个案例带大家了解一下土地增值税如何计算四级超率累进税率。

案例

某房地产开发公司在申报纳税时，其计算的增值额为1500万元，扣除项目金额为1000万元，请计算该公司应缴纳多少土地增值税？

解析：根据四级超率累进税率表

（1）增值率＝（1500/1000）×100%＝150%

（2）土地增值税应纳税额＝1500×50%-1000×15%＝600（万元）

土地增值税计算三步法

01 计算增值率

例题中增值额为1500万元，注意这里是增值额哦。

增值额1500万元，扣除项目1000万元，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%

在《土地增值税》系列丛书中，源恒税务使用大量的案例对土地增值税如何采用四级超率累进税率计算方法的问题进行解答，书中汇总了从1994年到迄今为止的所有现行政策和优惠政策，通过政策解读、案例、问题解答3个板块，对我们在土地转让、房产转换、合作建房、房地产出租、房地产抵押、代建房等方面遇到的税务问题进行解答，是我们快速、便捷的找到税务上的解决方法，成功运用法律法规这一武器维护我们的合法权益，是个人、企业经营必备的税务工具书。

02 通过增值率找对应税率和速算扣除系数

增值率=增值额/扣除项目金额×100%

增值率=1500万/1000万×100%=150%

本例中增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200% 适用第三级次。

03 计算应纳税额

应纳税额＝增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数

应纳税额=1500万×50%-1000万×15%＝600（万元）

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

政策依据

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

源恒财税业务介绍

源恒财税二十多年来专业从事房地产企业财务审计、税务审计、税务咨询、纳税评估、财税培训、税务筹划、《税务总监》研究、法规数据库查询、新政策解读及推送、财税高级人才推荐等服务，就企业经营中的实际税收问题展开现场咨询，指导房地产企业在税法所允许的范围内，进行前期税收筹划和事先安排，达到合法预防与管控税务风险的目的。经过26年的税务操作实践与经验积累，帮助房地产企业税务管理部门监督税收成本风险管理与控制、税款现金流管理和税务争议处理，提早揭示税务风险并及时作出应对与筹划。让纳税人一开始就站在税务巨人的肩膀上，少走弯路，依法维护纳税人的合法权益，为企业的腾飞保驾护航。

欢迎咨询房地产企业税务规划师刘生：136-0308-9197，潘生：136-2094-7117。

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【第5篇】土地增值税开发费用扣除吗

导读：计算增值额的扣除项目土地增值税来说一共有五个项目，具体的项目内容可以来咨询我们的答疑老师，今天金老师要来介绍关于“土地前期开发费用扣除增值税吗?”的内容!

土地前期开发费用扣除增值税吗?

答：可以扣除

条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

房地产企业土地增值税为什么加计扣除?

加计扣除是2006年出台的文件，原先的目的是为了降低房地产行业的税收，降低房价，但是没起作用。

根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。

建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的，免征土地增值税。

【第6篇】土地增值税核定征收税率

移步《优税乐》了解更多税收优惠政策详情企业纳税压力大的主要原因除了业务,那就是企业纳税方面了,毕竟国家财政主要收入有60%是通过征收税率得来的,可以看得出税收对于我国的发展有着决定性的作用,而纳税的主体可以是企业也可以是个人，那么企业的税收可以说是非常重要的了，这也是国家禁止偷税漏税,大力稽查各个企业的原因。

企业除了主要的企业增值税，企业所得税，分红的时候还需要缴纳个人分红税，这几个税种都是不低的。本身企业的压力就已经非常大了，但是业务上面的原因导致很多企业是拿不到成本发票的，那么按照查账征收纳税，账面利润是虚高的，也就意味着企业将多缴税，那么企业该何去何从呢？其实国家在不断加强企业的税务稽查时，也给出了一系列的税收扶持政策。如今年的4月份

。国家税务总局发布小规模纳税人企业普票免征增值税及附加税。企业就可以利润这个是税收政策的同时，享受地方政府的税收优惠政策，那就是核定征收。一般纳税人企业规定统一按照查账征收，但是对于小规模纳税人企业却没有规定征收方式，地方政府也就是运用这以政策，帮助企业达到减税纳税压力的目的。园区成立一家小规模纳税人企业，一年500万，普票税率综合不到3%，全行业都可以入驻可以说是非常优惠的了。移步公众号《优税乐》了解更多税收优惠政策详情

【第7篇】土地增值税清算税款鉴证明细表

土地增值税清算，是指从事房地产开发的纳税人在房地产项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税等政策规定，计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。为了让大家更好地了解土地增值税清算，小编整理了一些相关知识，有需要的快抱走吧~

1、什么情况需要进行土地增值税清算呢？

纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

纳税人符合前款第（三）项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。

2、办理清算申报的时间？

纳税人开发的房地产项目符合应清算条件的，应当在清算条件满足之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发通知清算的《税务事项通知书》的，应当在收到通知书之日起90日内，至主管税务机关办理清算申报。

纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款；清算结果为多缴税款的，纳税人提出退还申请的，主管税务机关按《税款缴库退库工作规程》办理。

3、应当提交的清算资料

纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：

（一）国家税务总局下发的《土地增值税纳税申报表》；

（二）《收入和扣除项目明细表（按年度统计）》、《收入和扣除项目明细表（按类别统计）》；

（三）房地产项目清算情况书面说明，主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人认为需要说明的其他情况；

（四）国有土地使用权出让合同（或转让合同）、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件；

（五）金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、《商品房买卖合同一览表》、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件；

（六）《与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表》；

（七）关联交易详细书面说明，包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况；

（八）扣除项目金额分摊书面说明，包括纳税人在不同项目（含分期项目）、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情况；

（九）纳税人自愿委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送鉴证报告。

上述资料主管税务机关已经取得的，不再要求纳税人报送。

4、相关税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅的认定以当地人民政府每年发布的标准为准。

纳税人按照规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关清算审核后或稽查部门检查后确实符合免征土地增值税条件的，由纳税人提出书面申请，主管税务机关按照程序办理免税手续。

【第8篇】个人转让土地增值税计算方法

企业在生产经营的进程之中，会存在不动产生意的状况．假如咱们要出售不动产的话，需求交纳相应的税金．其间交纳增值税便是其间之一，那出售不动产土地增值税核算办法是怎样的？关于出售不动产的土地增值税核算办法，具体介绍如下．

出售不动产土地增值税核算办法

土地增值税应纳税额＝土地增值额＊适用税率－扣除项目金额＊速算扣除系数

土地增值额＝应税收入－扣除项目算计

１．房地产企业的扣除项目包括５项，分别是：

（１）获得土地使用权所付出的金额，包括地价款和有关费用．

（２）房地产开发本钱，指房地产开发项目实践产生的本钱，包括土地征用及拆迁补偿费（包括犁地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、公共配套设备费和开发直接费用．

（３）房地产开发费用，即出售费用、管理费用和财务费用．扣除办法取决于财务费用中利息的处理．

（４）与转让房地产有关的税金．房地产开发企业扣除的税金是：城市建造维护税和教育费附加．房地产开发企业印花税不能独自扣除．

（５）财政部规则的其他扣除项目．对获得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除．

只要从事房地产开发的纳税人可加计扣除２０％．

加计扣除费用＝（获得土地使用权付出的金额＋房地产开发本钱）＊２０％

２．土地增值税核算过程：

（１）确认转让不动产性质及扣除项目

（２）聚集扣除项目算计＝５项扣除加总

（３）核算土地增值额＝应税收入－扣除项目算计

（４）确认增值率＝增值额／扣除项目算计，依据增值率找土地增值税税率

（５）核算应纳税额＝增值额＊税率－扣除项目算计＊速算扣除系数

土地增值税的税率是多少？

依照土地增值税税率表：

税率为３０％：增值额未超越扣除项目金额５０％的部分．

税率为４０％：增值额超越扣除项目金额５０％，可是未超越扣除项目金额１００％的部分．

税率为５０％：增值额超越扣除项目金额１００％，可是未超越扣除项目金额２００％的部分．

税率为６０％：增值额超越扣除项目金额２００％的部分．

需求留意的是还有一种免征土地增值税的状况：纳税人建造普通住宅出售的，增值额未超越扣除金额２０％的．

以上收拾的材料内容，便是咱们关于出售不动产土地增值税核算办法的阐明，我们能够依据上述的核算公式来进行核算．已然说到了土地增值税，那么土地增值税的税率也是需求了解一下的．这儿小编讲土地增值税的税率的状况进行了简略介绍．

【第9篇】土地增值税清算表

房地产开发项目竣工后，都会进行土地增值税清算工作，如果是符合清算条件的，清算期限是在满足清算条件之日起90日内到对应的主管税务机关办理清算手续。

那么在这期间就需要需要填写土地增值税清算申报表，很多会计都不会，也不知道需要哪些申报表，今天在这里给大家分享一下：21版土地增值税清算申报模板，共101个报表模板，超详细的表格汇总，自带函数公式，录入数据即可使用。赶紧收藏备用吧！

土地增值税清算表

一、基础数据录入表

企业基本情况表

面积及销售情况表

成本分摊面积计算表

土地成本分期分摊表

二、土地增值税测算表

1、土地增值税测算表

2、土地增值税筹划部分

三、土地增值税纳税申报表

开发项目情况备案表

土地增值税纳税申报表

与收入相关的面积明细申报表（2）

转让房地产收入明细申报表（3）

好了，篇幅有限，就不和大家一一展示了。

【第10篇】土地价款增值税扣除政策

前言

对于房地产开发企业而言，其主要成本由三大部分构成，分别为：土地成本、建安成本和税收成本。这三者合计在一起，估计要占地产企业开发成本总额的80%以上。其中，土地价款如何在税前扣除（主要指的是增值税、土地增值税和企业所得税等），关系到房地产企业的最终税负高低。因为其中涉及到的法律法规较为繁杂，很多纳税人表示很难准确把握政策规定，从而导致在税收管理过程中交了不少学费。有基于此，我们特开一期系列专栏，希望能将土地价款税前扣除的相关知识分享给大家，希望能对圈内从业人士有所启迪。

增值税

1.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

实务中，我们还经常听到“自建”，那么自建是否与房企销售自行开发的房地产项目完全相同呢，这二者有何区别？其实，说起来也不难区分。首先，二者的建设主体不同。自建一般多指于非房企利用现有的土地进行房屋建设的业务，而房地产开发则很明显属于房地产开发企业的专属名词，即你得有开发资质。房地产企业开发的地产项目将来能够作为商品对外销售，而自建房产则一般仅限于自用或出租（无法销售）。

第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

这一条说的什么意思？简单说就是，房地产开发企业拿到手上的可能是土地（这一点好理解，大多数的地产开发项目均属如此），也有可能是从别人手上拿到的一个半成品（在建工程）。那么根据国家税务总局公告2023年第18号文的规定，对于房地产开发商而言，无论拿到的是土地还是在建工程，都属于销售自行开发的房地产项目，都可以适用18号公告的相关政策规定。

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

当然了，这第四条有个默认前提条件，即若是2023年5月1日前取得的老项目，也可以选择采用简易计税，这没有问题。第四条说的是，一般纳税人它如果选择采用一般计税方法的话，是允许从销售额中抵减土地价款的。那如果是选择简易计税呢，也就不存在销项抵进项的问题，直接以取得的全部价款和价外费用，除以（1+5%），再乘以5%，直接交增值税便是。

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

原则上，土地价款的分摊先按占地面积法，再按建筑面积法，这样更为科学。当然实践中，每个地方税务局的执行口径不太一样，这个需要纳税人与当地税局事前作好沟通工作。需要注意一点的是，在确立房地产项目可供销售建筑面积时，一定要记得将公共配套所占的建面给剔除出来，这其实是税法对于纳税人的一个“让利”，如果你不拿出来，沥呕君只能说，吃亏的是你纳税人自己。

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

扣除土地价款，不是想怎么扣就怎么扣，也不是你实际支付了多少，我就让你抵扣多少。关键看合规票据。要么是发票，要么得是财政票据。很多时候，问题就出在这个合规票据上。有人说，我要是真拿不出怎么办？尽可能让规土部门给出一个书面性的文件，证明你的土地成本是真实发生的。然后再拿着这个，去与当地主管税局做沟通工作。

第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

房地产企业采用简易计税好，还是一般计税方法更优？这个说实话，还真不是一两句话能够说得清的。一般性的原理是什么呢，如果你有大额进项且能取得对应合规发票的，那么理论上一般计税方法更优，反之，则是简易计税更划算。当然了，这个毕竟只是臆想，最终还需要分别用两种方法测算比较一下，才能得到最佳选择。

第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

前面已有论述，略过。

第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

这一条也很容易理解。无论是免增值税的项目也好，还是简易计税也罢，都是不存在差额计税一说，因此，这两种类型的项目所对应的进项，需要单独从进项税额中剔除出来，不得抵扣。第十三条为纳税人提供了一个划分标准，那就是《建筑工程施工许可证》。按施工许可证上所列明的“建设规模”，把各项目对应取得的“进项税额”做进项转出。

2.《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

从上文不难看出，房地产企业向政府部门支付拆迁补偿费也好，还是向其他单位或个人（指的是被拆迁户）支付拆迁补偿费也罢，都允许你在计算销售额时扣除。其原理说，你可以把它看做是广义性质的土地价款。拆迁补偿费未支付完全，这地你根本就拆不动，也拿不下来，所以这就视同作为土地成本构成的一部分，没有问题。当然咯，既然土地价款包括了这么多项，那么根据契税法的相关征管条例规定，所涉及到的项目都需要缴纳契税。实务中，很多开发商只就土地出让金交了契税，但后期支付的拆迁补偿费、大市政配套费等，往往都没有缴纳契税，这就存在漏缴税款的风险。由于拆迁补偿费的确立不需要纳税人必须提供发票，故而导致实务中很多纳税人为了增加土地成本，刻意无度地加大拆迁补偿支出。沥呕君在这里温馨提示一句：税务筹划不仅需要合法性，也需要合理性。税务筹划与偷逃税款，往往仅有一线之隔。

八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

此条说的是，土地价款由集团缴纳，项目开发由项目公司完成的情形。实务中，类似这样的案例，比比皆是。集团层面缴纳的土地价款，如果想要拿到项目公司来做成本，必须满足的三个条件：①政府、集团、项目公司，三方签署补充合同或变更协议，将土地办至项目公司名下（注意：是直接办证到项目公司，而不是先办到集团再转给项目公司）；②不改变规划与土地用途，不补地价；③项目公司需要是集团下设的全资子公司。

3.《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第86号）

一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2023年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

这一条相当于对国家税务总局公告2023年第18号的规定作了一个补充：即纳税人之前在计算销售额中未予扣除土地价款的，那么现在根据国家税务总局公告2023年第86号第一条的规定，可以进行补充扣除。

五、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

本条则相当于对国家税务总局公告2023年第18号文的第五条规定再次作了补充说明。“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，都是指的计容面积（交了地价款），但是关于这里的表述，在沥呕君看来，不太严谨。说计容面积没有问题，但是并非所有的地上建面都算在内，比如公共配套部分，即便属地上，那也是要剔除在外的；相对应的，也并非地下车位建面就一定要排除在外，因为我们知道，部分城市的地下车位是有产权的，既然有独立产权，那就属于可售产品，应按其他类型不动产处理，那么此时的地下车位建面也应包含在内，不应剔除。

有关增值税前的土地成本扣除问题，我们就介绍到这里。若广大读者朋友对于这方面的内容有不同看法或补充意见的，在此也希望大家能够积极分享您的宝贵观点。

说完增值税，关于土地增值税前的土地成本扣除相关政策规定，咱们下期继续。

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【第11篇】土地增值税清算扣除项目

房地产企业在办理土地增值税清算时，已发生的利息支出可选择按比例扣除或是据实扣除。笔者提醒选择据实扣除的纳税人，在处理时要注意以下要点。

1、仅限于直接向金融机构借款的利息

目前很多房地产企业融资渠道广，除了银行贷款外，还可以向国内非金融机构或个人借款、向境外机构或个人借款。从社会非金融机构获得的借款，其支付的利息无法取得金融机构证明，尽管企业可以取得资金提供者所在地税务机关代开的发票，但也不能据实扣除。

值得关注的是，对统借统还发生的利息支出能否据实扣除，现行政策规定并不明确。2023年5月，国家税务总局官网对纳税人咨询的该问题，答复可以据实扣除。部分地区的税务机关对此问题作了明确，比如《青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》（青地税函〔2009〕47号）规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款，分摊给集团内部其他成员企业使用，且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。

另外，对委托贷款中，通过金融机构支付给委托人的利息费用是否可以据实扣除的问题，实务中也存在很大争议。多数人认为，委托贷款不属于银行借款，支付的利息费用不能据实税前扣除。

2、利率不得高于商业银行同期同类贷款利率

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。同期同类贷款利率指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

3、逾期利息和加罚息均不得扣除

依据《企业所得税法》的规定，银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，可以在企业所得税税前扣除。但土地增值税税前扣除的处理与之截然不同。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条第二款的规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4、未分别核算只能选择按比例扣除

分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出应按照项目合理分摊。凡不能按转让房地产项目计算分摊的，其利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中计算扣除。这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内计算扣除，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定。

房地产企业如何按照转让房地产项目，即按照清算单位合理分摊利息支出？目前土地增值税政策中并未明确。参照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，借款费用属于不同土地增值税清算单位共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

5、费用化利息支出不得税前扣除

房地产开发企业的利息支出，一部分计入房地产开发产品的开发成本，即资本化；一部分计入期间费用，即费用化。土地增值税据实扣除的利息支出，仅指开发期间所发生的应当资本化的利息支出。税法与企业会计准则对房地产开发借款费用资本化停止时间的规定趋于一致，基本界定为达到预定可使用或者可销售状态。需要注意的是，房地产企业在房屋未完工之前进行的预售，不属于企业会计准则和税法上所说的可销售状态。

此外，有些地区的税务机关对时间节点会有特殊规定。举例来说，大连市税务机关曾于2023年发布公告，规定可据实扣除利息的终止时间，为企业按规定首次开始清算的上个月。

6、未用于项目开发利息支出不得扣除

实务中，有的纳税人将向金融机构的借款用于投资或拆借给其他单位使用。根据企业会计准则的规定，资本化期间内，专门借款闲置资金产生的利息或投资收入应当冲减财务费用。企业选择据实扣除，允许其税前扣除的利息支出仅限于用于该项目的利息支出。如果企业将借款用于投资或挪作他用，相应支付给金融机构的利息支出不允许在土地增值税税前扣除。

来源：纪宏奎 纪玮 赵辉

【第12篇】建筑业土地增值税税率

建筑安装工程费不管是按费用构成要素还是造价形成划分，其项目组成均有规费和税金，这里的税金从2023年5月开始就是指的增值税。该知识点因为政策文件的变化，其税率及计税方法为二级建造师《建设工程施工管理》科目新修订内容。

（一）建筑业增值税税率变化情况

2023年3月财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文件，文件主旨是确定经国务院批准，自2023年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

同时该文件印发的附件1《营业税改征增值税试点实施办法》中第十五条、第二款规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

2023年4月财政部、税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》财税〔2018〕32号文件，第一条、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。建筑业 2023年5月1日起执行10%的税率。

财政部、税务总局、海关总署2023年3月发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》

财政部 税务总局 海关总署公告〔2019〕第39号文件，第一条、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。至此，建筑业增值税税率调整为9%。

2023年二级建造师《建设工程施工管理》考试用书上，一般计税法规则下，建筑业增值税税率为10%。显然，这在情理之中，因为出书在前，政策在后。但是，今年二建《建设工程施工管理》科目关于增值税销项税额的计算，题干中给出的税率为9%。

（二）建筑业增值税销项税额的计算

增值税的计税方法包括一般计税法和简易计税方法。

（1）一般计税方法

当采用一般计税方法时，建筑业增值税税率为9%。计算公式为：

增值税销项税额=税前造价×9%

税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。

（2）简易计税方法

当采用简易计税方法时，建筑业增值税税率为3%。计算公式为：

增值税=税前造价×3%

税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以包含增值税进项税额的含税价格计算。

真题重现

2019、某建设工程项目的造价中人工费为3000万元，材料费为6000万元，施工机具使用费为1000万元，企业管理费为400万元，利润为800万元，规费为300万元，各项费用均不包含增值税可抵扣进项税额，增值税税率为9%。则增值税销项税额为（ ）万元。

a．1035

b．900

c．936

d．1008

233网校答案： a

233网校解析：采用一般计税法，（3000＋6000＋1000＋400＋800＋300）×9%=1035万元。

看到这里或许有些学员或许有些许疑惑，不是说二级建造师考试要以考试用书为准，那如果题目问“建筑业一般纳税人适用的增值税税率为多少”，该如何解答？在这种情况下，命题老师必定会给出文件出处，也就是加上前提，如下题：

2017一建真题.根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），建筑业一般纳税人适用的增值税税率为（ ）。

a．3.14%

b．11%

c．13%

d．17%

233网校答案： b

考生只需对照文件选择即可，前文中笔者已经进行详细介绍。另外，在计算题中一般会直接给出税率，考生依据已知数套用公式求解即可。

【本文是以上内容为233网校原创文章，非授权禁止转载，违者必究!】

【第13篇】土地增值税免征

税率：

一、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

增值额：是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

扣除项目：

① 取得土地使用权所支付的金额；

② 开发土地的成本、费用；

③ 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

④ 与转让房地产有关的税金；

⑤ 从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和，加计20%扣除。

二、计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法：

征收率：

纳税人转让房地产土地增值税实行核定征收的，分类型适用核定征收率：

单位纳税人转让普通住宅：5%；

单位纳税人转让非普通住宅及车库；个人纳税人转让非住宅类房产：6%；

单位纳税人转让非住宅（车库除外）：8%。

预征率：

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入应按规定预征土地增值税。

普通标准住宅预征率为1%；

非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

不征税范围：

房产所有人、土地使用权所有人将房屋、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

投资入股：单位、个人在改制重组以房地产作家入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

学校资产划转：民办学校举办者将土地、房产划至学校，暂不征收土地增值税。

常见的减免优惠政策：

个人销售住房：对个人销售住房暂免征收土地增值税。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%（含），免征土地增值税。

国家征收、收回：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

安置房：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

公租房：转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值税额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

来源：重庆税务

【第14篇】股权转让土地增值税

“以股权转让形式转让不动产”是否征收土地增值税（以下简称“土增税”）以及其他相关税收问题争议已久。

国家税务总局分别曾于2000年、2023年和2023年以国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号（以下简称“三个批复”[1]）的方式，对广西壮族自治区税务局、天津市地方税务局等地请示的三起股权转让个案予以批复，并建议按穿透处理。

但实操中，不同地区的税务机关针对交易场景的不同或出于营商环境的考量也有着不同的其他答复口径，从而使得“以股权转让形式转让不动产”是否征收土增税等问题开始变得复杂。

以上或有合规性问题，给部分交易的各方带来因税法不确定性而滋生的额外交易成本，需要在并购协议的税费条款上充分协调各方立场。

一、何为“名为股权转让，实为资产转让”？

从前述三个批复的内容及相关案例来看，税务机关界定“名为股权转让，实为资产转让”主要考量如下要点：其一，当事人转让的股权所涉资产主要是土地使用权、地上建筑物及其附着物；其二，股权权益评估价值等同于含土地使用权在内的不动产的评估值；其三，强调该交易的经济实质系不动产转让等。

以上“名为股权转让，实为资产转让”的推定方式旨在通过类似经济实质测试的方法得出资产转让为实际目的的结论。如参照企业所得税、个人所得税有关法律、行政法规所规定的“非合理商业目的的税收安排”涉及逃避缴纳税款等，[2]税务机关有权根据关联交易情况、实际税负变化情况等予以纳税调整。但纵观现行土增税、契税、印花税立法进程乃至增值税原条例等法律、行政法规的规定，尚不能完全得出非关联交易情况下，“名为股权转让，实为资产转让”均将构成偷税或避税的具体解释结论。更何况，对于转让方所得并非100%归集于不动产交易（比如还包含设备、人员、负债等）、交易内容略有其他经济实质内容（比如业务重组等合理商业目的等），这些交易情形尚无法被无理由穿透处理等。

二、两种方式下税费有何差别

股权转让交易与资产转让交易存在如下涉税主体、税种的差异：

股权转让之所以能够起到“节税”的作用，主要是税法也是基于认可土地使用权、房屋权属登记与否等“经济实质”，股权转让严格有别于金融商品转让等，作出了“暂不征土地增值税”[3]、“不属于增值税征税范围”[4]以及“不征收契税”[5]的规定。鉴于资产的转让方需要就土增税事项除核定外按照累进比例税率完税，[6]并根据资产属性计算资产评估价格对应的增值税销项税额，以及由受让方在资产变更登记前所需完成契税纳税义务，仅此三项，资产转让对应交易成本就远高于股权转让。

需要指出的是，在企业所得税问题上，如果是分立新设标的公司并划转或非货币性资产出资该标的资产，那么还需要配合有企业所得税特殊性税务重组方案或非货币性资产出资等，方能实现递延纳税，其中，资产转让环节，受让方通常不考虑上一环节持有期间房产税与城镇土地使用税历史欠缴因素，而股权转让环节，这一因素往往会影响股权权益性价值。此外，资产转让环节需要额外考虑标的资产转让后的分红因素，测算出包括股东缴税在内的综合税负情况，而股权转让环节因主体不同，只需考虑股权转让的所得税情况，此不赘述。

三、实践中实务各界对该问题的认识

(一)各地税务机关：规定不尽相同，执行口径差异较大

1、应征收土增税。如《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》（湘地税财行便函〔2015〕3号）明确，“对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税”。

2、不应征收土增税。如2023年，福建省地方税务局在回复网上咨询时表明，“国税函（2000）687号文件属个案批复，未抄送我省。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土增税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定”。

(二)司法审判角度：最高人民法院和江苏省高级人民法院先后就类似股权转让纠纷作出判决，认定股权转让环节原始股东不需要缴纳土增税

案例一 马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷二审案（案号：（2014）民二终字第264号）

最高人民法院二审认为：“……股权与建设用地使用权是完全不同的权利，股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同，两者不可混淆。当公司股权发生转让时，该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方，而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。……公司在转让股权时，该公司的资产状况，包括建设用地使用权的价值，是决定股权转让价格的重要因素。但不等于说，公司在股权转让时只要有土地使用权，该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。……由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土增税。如双方在履行合同中有规避纳税的行为，应向税务部门反映，由相关部门进行查处”。

案例二 江苏高成房地产开发有限公司与福中集团有限公司股权转让纠纷再审案（案号：（2014）苏商再终字第0006号）

江苏省高级人民法院再审认为：“现行税法没有对涉及土地使用权的项目公司的股权转让作出是否征收土增税和契税的规定。根据税收法定主义，税法未规定需要纳税的，当事人即可不交税。且在股权转让时，土增税最终并未流失，因为：股权转让也只是股东的变换，土地使用权权属没有变化，股权无论经过多少次转让，土地无论如何增值，公司初始受让土地支付对价的成本不变。但是，只要房地产发生了权属流转，公司就需要按最终的实际房地产销售价与最初的房地产成本价之间的增值部分缴纳土增税。因此，涉案股权转让实际上并未逃避土增税的征收。高成公司主张涉案股权转让逃避了国家土增税征收的理由不能成立”。

(三)中介机构：在上市公司案例中的回复意见

案例一 中关村拟发行基础设施reits，中介机构认为项目涉及的重组和股权转让两个阶段均无需缴纳土增税

中关村(508099.sh)“建信中关村 reit”基础设施基金项目涉及重组和股权转让事项。根据某中介机构出具的《关于中发展集团公开募集基础设施证券投资基金（“reits”）的中国税务意见书》陈述，在资产重组阶段：“软件园公司以园区物业作价入股项目公司，目的是以此作为基础资产发行公募reits，属于重组行为，如可以证明软件园公司和项目公司均不是房地产开发企业，可向税务机关申请适用《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号），暂不征收土地增值税”。股权转让阶段：中关村软件园公司将标的股权转让给资产支持证券管理人建信资本（代表专项计划）,转让后项目公司脱离中发展集团的实际控制。该中介机构认为“本次股权转让的目的是发行本基金，具有合理商业实质，并非以逃避土地增值税的纳税义务而进行的特殊安排，该环节无需缴纳土地增值税。”

案例二 奥扬科技由于直接购买土地需缴纳土增税，出于税务筹划考虑，通过成立一家新公司并将上述土地使用权、房屋注入新公司，再收购其股权方式取得相关资产

奥扬科技(a20468.sz)于2023年3月19日发布公告，披露2023年9月6日，潍坊日东环保装备有限公司以土地、房产出资设立奥捷特种装备，注册资本为3,000万元，持有其100%股权。2023年12月28日，发行人以3,555万元的价款收购奥捷特种装备持有的100%的股权，奥捷特种装备成为公司的全资子公司。

发行律师在《补充法律意见书（一）》中回复：“以先增资再出售的方式主要系基于税收筹划的考虑，公司与潍坊日东环保装备有限公司洽谈购买土地使用权、房屋事宜时，由于直接转让土地使用权需要缴纳土地增值税，出于降低税务成本的考虑，经多次协商及谈判，双方就交易方案达成一致，即通过成立一家新公司并将上述土地使用权、房屋注入新公司的方式取得相关资产。综上，公司不直接向潍坊日东环保装备有限公司购买土地使用权，系在综合考虑交易双方的需求后协商的结果，具有合理性”。

四、税务机关穿透处理是否适当？

鉴于实践中各界对税务机关是否应当穿透持不同意见，交易双方极有可能对该不可预见的或有风险提出合规性遵从需求，现阶段主要抗辩事由可归纳如下：

(一)国家税务总局的批复无普遍适用依据

基于制定法法律渊源依据，根据《国家税务总局关于印发<全国税务机关公文处理办法>的通知》（国税发〔2012〕92号）第21条的规定，国家税务总局的批复文件系个案批复，未抄送其他税务机关，且国家税务总局未在之后的相关文件中确认相关批复可以作为规范性文件普遍使用，因此，相关批复文件不具有普遍适用性。假设同理，司法判例的适用，反之也应属于考量依据之一，除非税务机关以相对独立的税收法律关系提出与民商事法律关系有别等主张并坚持予以调整。

(二)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》并未严格规定有实质课税原则

税务机关虽可基于实质课税原则对各交易实质进行认定，但是否更应重视税收法定原则的适用现状？现行有效的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》并未设置资产交易应被穿透的反偷税规定，改变交易形式不应构成《中华人民共和国税收征管法》第63条有关偷税行为，如果适用于前述有关反避税处理，也未见相关税种查补税款和利息的规定。对暂行条例的扩大解释显然属于超越上位法，其合法性存在争议。此外，在土增税执法层面审慎适用实质课税原则将更有利于纳税人的合理预期，除非法律、行政法规层面有所更新。

(三)股权转让交易并不必然节税

比较前述股权转让交易与资产转让交易下分别会发生的税费，是否必然得出“股权转让交易确实轻易将增值税、土增税、契税等税种绕了过去”的结论呢？这显然也可能是一种误读。除契税外，股权转让方式只是将转让方（股东、公司有别）在本次交易环节中应缴纳的增值税、土增税递延到将来受让方二次转让时再一并征收，且因为二次转让时，因“增值额”增大，土增税适用的累进比例税率极有可能更高。因此，“以股权转让形式转让不动产”仅产生递延纳税的效果。且“节约”部分的土增税作为“利得”也作为企业所得税的税基一部分，缴纳了企业所得税。从这一角度看，税务机关穿透处理时也是不能一概适用《中华人民共和国税收征收管理法》第63条有关偷税的情形的，即股权转让交易并不必然节税。

五、税务机关要求补税的义务主体以哪一方为宜？

针对前述三个批复的具体操作而言，税务机关和纳税人的共同困惑还在于，国家税务总局只是批复应依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定征收土增税，但并未具体明确缴纳土增税的主体、加收滞纳金和处罚与否等问题，且新法征求意见稿也未对此予以明确。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第2条的规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”为此，按照“谁获益、谁缴税”的原则，如将股东转让股权视为转让不动产，且仅是出让方获得了经济收益，因此该出让方仅指该股东。但有权转让不动产的单位和个人系不动产权所有人，故也不排除“标的公司”被认定为土增税最终纳税人的可能性。此时，如果标的公司已成为受让方的子公司，则补税损失实质上概由受让方最终承担。若并购协议未能确定该纳税调整的补偿措施，则受让方一方实际承担了“过重”的合同义务。

此外，若由标的公司缴纳土增税，其本应顺理成章可调整下一轮交易时土增税的成本计税基础未果，又因为标的公司并未有收入，且标的公司缴纳后实际承担方将转为标的公司新股东即交易受让方。因此，为避免重复缴税等，在收购谈判过程中，交易双方可能会主张“结合税费金额相应调整收购价款”，这使得交易的不确定性加大。

六、实务中如出让方还被处以非法转让、倒卖土地使用权罪之刑责，或者民商事领域的股权转让行为无效判定，是否也必然导致资产转让情况下的土增税征收问题？

且不论刑事案件认定结论证成与否，该等刑民交叉事项在综合考量违反土地管理法等行为有关社会危害性、刑事违法性和应受刑罚处罚性外，[7]税务部门是否一定会按照刑事法律关系的认定条件一并采取穿透处理呢？经不完全统计，实践中并不一致。鉴于刑事案件证明标准的严格程度，无疑给予了税务机关参照适用的可能。

此外，根据《中华人民共和国民法典》第143条、第146条有关民事行为无效的相关构成要件，以上股权转让行为如被界定为通谋虚假行为，从而因违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗，也可能被定性为股权转让行为无效。另结合最高人民法院行政审判的十大典型案例之一“广州德发案件”，[8]在审理广州德发案过程中，最高人民法院也明确区分了税收行政证明标准和税收司法证明标准、民事法律规范与税收行政法律规范之间的关系等，认为“受民事法律规范调整的有效行为不能绝对地排除税务机关的核定征收权。”可见，税收行政法律规范在个案中可不受民事法律关系的影响独立存在。

综上，民事与行政交叉、刑事与行政交叉等均需进一步审视现有法律规范的衔接事项，这无疑又增加了问题的复杂性。

七、若土增税被征收，其他税种是否会被／应被一并调整或征收？

在以往的被认定为“以股权转让形式转让不动产”的案件中，除土增税存在被穿透征收外，增值税、契税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加尚未有发生被穿透的情形。

事实上，即使被征税，各税种的计税依据也不尽相同。从现行各税种的调整规范来看，比如，增值税考虑的是同类产品的平均销售价格，[9]但该规定也仅在处置视同销售、无正当理由价格偏低等情形时适用。和增值税事项同步的还有发票事项，如果出让方被调整缴纳增值税，则受让方因未获合法票据无法予以税前扣除以及抵扣进项税额，一定意义上，该调整行为也造成了增值税链条的断裂，有违增值税中性原则。再比如，契税考虑的是市场价格，[10]税法赋予税务机关根据市场价格核定契税，该核定价格却还可能偏离增值税、土增税的计税基础。此外，还要看受让方主管税务机关是否同样和转让方股东所在主管税务机关的穿透观点一致等。最后再比如，就印花税而言，土地使用权及房屋所有权转让、股权转让适用的印花税税率虽相同，但税目不同。由此可见，以上各税种的立法、执法衔接差异性，也相对增加了交易各方有关交易成本的不确定性。

八、交易过程中如何防范被穿透的风险？

鉴于存在交易被穿透的风险，在以往交易过程中，多数交易主体可能会考虑将股权分次或分步转让、设定多个受让主体、增加对标的公司除不动产以外资产与人员的投入等。但上述方案在实践中是否会被穿透仍需综合考虑如下因素：

(一)交易安排存续时间的合理性

从《国家税务总局关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2023年第7号）可参照得出，税务机关对企业业务模式及相关组织架构存续时间的考察是作为判断交易合理商业目的的重要依据之一。若前述方案中对标的公司的其他成本投入集中在收购交易前夕，或分步股权转让间隔时间较短，亦或受让方在取得标的公司股权后不久后即再次对外转让的，该交易安排存续时间的合理性将受到质疑。

(二)土增税计税依据和非土增税计税依据之间占比的合理性

严格意义上说，增加投入实际上是拟解决实质上非单纯不动产转让的问题，为此，在通过对标的公司增加其他设备、材料等资产、人员投入的同时，应考虑非土地房屋资产与土地房屋资产之间占比的合理性。实践中，除其他设备、材料等资产与人员等有形的因素外，交易主体之间还可以充分挖掘上下游供应链、商誉等无形资产的价值。但是，具体比例如何仍有待实践检验。

需要指出的是，根据增值税有关不征税的规定，“资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为”属于不征收增值税项目。[11]实务中，如果通过新设公司并将“全部或者部分实物资产与其相关联的债权、负债和劳动力”一并作价投资的，可能无法完成该标的物的商事登记。[12]

(三)多家受让主体之间关联关系的合理性

在安排多家股权受让主体时，应注意结合《国家税务总局关于完善关联申报和同期资料管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第42号）对关联关系的认定来综合考虑该等受让主体之间针对税收安排的合理性。例如，若受让主体为母子公司，则合并后，不动产实际仍为同一控制下主体所持有，则该等安排仍然可能被认为系刻意而为之。

(四)其他合理商业目的的判定要件

不论设定何种交易方案，从外部看，税法通常审查是否具有合理商业目的。比如，应主动审查所交易的不动产是否确实属于无法分割而必须多个主体受让股权方能实现交易的情形；再比如，持有资产方因业务变更或上市重组而作的剥离安排、标的资产所在地政府对持有方投资来源的地域、行业限制以及包括投资方竞业限制解除等在内的合理商业目的等。

九、交易过程中，被穿透的风险在交易双方间如何承担？

在考虑双方谈判地位对等的情况下，一般可以设定为以下几种方式：

(一)直接由出让方承担

示范条款举例 若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，并被税务稽查要求补缴相关税款、滞纳金、利息和罚款的，则由此产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等一切与标的不动产转让相关的应由出让方承担的税费、滞纳金、利息和罚款由出让方承担；若受让方在本次交易后通过股权转让的方式出售标的不动产被认定为资产交易的，则届时由出让方对其通过持有目标公司股权持有标的不动产期间的资产增值部分对应的税款、滞纳金、利息和罚款承担补缴责任，包括但不限于增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等一切与标的不动产转让相关的应由出让方承担的税费、滞纳金、利息和罚款，且出让方应于受让方产生该等税费之日起5日内向受让方支付。

实务中，以上示范条款仍有过度披露之嫌。交易双方希望采取更为简洁且更具有交易确定性的表述方式。比如简化为：交易中税费各自按照法定纳税义务承担。但囿于补税主体可能是标的公司，而超出了并购协议的交易主体范畴，此时往往又需要通过补充协议对“各自”作扩大解释，即明确是否限定为交易股东以及是否包括标的公司税负等。

(二)一定额度内受让方承担

示范条款举例 若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，并被税务稽查要求补缴相关税款、滞纳金、利息和罚款的，则受让方在〔 〕元范围内承担由此产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税等与标的不动产转让相关的税费、滞纳金、利息和罚款，剩余全部税款、滞纳金、利息和罚款均由出让方承担。

在综合评估收购价款的基础上，作为折中条件，以上交易条件对受让方而言具有一定的可操作性，该负面清单式的税费条款设计有利于确定交易另一方履行有瑕疵情况下一方可预见损失的范围。

(三)设定发生穿透时的争议解决条款

示范条款举例

若本次交易被主管税务机关认定为资产交易，则本协议解除，交易各方重新签订与资产交易相关的法律文件。

可见，交易各方对税费承担问题，仍需考虑如下要点：

一是，无论税款由哪方承担，均是双方结合收购交易总价而进行的利益权衡与博弈，应当在起草交易文本及交易谈判过程中予以充分的风险提示，作出访谈背调；

二是，以上三种方式均有可能系过度披露而反而增加被税务稽查的风险，构成主观过错的认定条件之一；

三是，在方式二受让方承担的情况下，受让方应重点考量因无法在税前列支该部分税费成本也将会构成一定损失这一特殊考量情节；

四是，在方式三中，双方应明确收购交易价格是否已包含税款以及何种税款，从而排除交易总价被无限换算税款成本的风险。且若合同解除发生在股权变更登记之后，则可能面临股权交易已缴纳的税款仍有无法退回的风险。[13]

股权转让其他法律问题，此不赘述。

以上限股权转让情形。实践中，部分除股权转让以外的增资、改制[14]、划转、合并、分立后股转、拍卖、征迁等特殊因素，以及是否涉及房开企业、破产重整、不良资产证券化方案或国资处置等，条款设计还需要具体再进一步分析。

结语

实质课税原则虽然在我国税法实践领域得到了广泛的运用，但在未能满足税收法定前提下，对于个案行政执法则应在合理限度内慎重适用，以满足纳税人对税法确定性的合理预期。申言之，在税收法定原则的基本框架下，实质课税原则主要在反避税领域适用，不可扩张为任何情形的普适性规则。

结合现状，对于股权转让交易当事人而言，上述穿透征税的风险仍有待实践检验。且“以股权转让形式转让不动产”未必能一揽子节税，一般产生的也只是递延纳税的效果，从最终的税负来看，实际上很有可能还会上升。

因此，交易双方是采取资产转让的方式，还是股权转让的方式，其实还需要回归重组有关合理商业目的的综合分析。

注释

[1] 详见《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）、《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函〔2009〕387号）、《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函〔2011〕415号）。

[2] 详见《中华人民共和国企业所得税法》第47条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第120、121条、《中华人民共和国个人所得税法》第8条、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第23条规定等。

[3] 比如《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）、《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）、《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号）等，前两个文件现已被废止。

[4] 比如《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第13号）等。

[5] 详见《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）、《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕 4号）、《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）、《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第17号），前三个文件现已被废止。

[6] 详见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第7条、第10条规定等。

[7] 详见《中华人民共和国刑法》第228条规定。

[8] 参见最高人民法院（2015）行提字第13号行政判决书。

[9] 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。”

[10] 《中华人民共和国契税法》第4条规定：“契税的计税依据：（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。”

[11] 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”第1条第2款第5目。

[12] 另根据《中华人民共和国公司法》第27条规定，现行公司法不允许劳动力等出资。

[13] 个人所得税方面，根据《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)的规定，股权转让款被退还的情况下已纳税款是否应予以退还，需要考量股权是否完成工商变更登记、合同是否履行完毕、转让方是否收到过股权转让款等因素。印花税方面，根据现行《中华人民共和国印花税法》，以及基于“书立”行为效力问题，目前尚无解除“书立”行为而退税的规定。

[14] 根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》，改制所称“企业产权制度改造”包括企业公司制改造、企业股份合作制改造、企业分立、企业债权转股权、企业出售、企业兼并以及其他等。

来源：六和律师事务所-王敏志 孙登等

【第15篇】土地增值税简易申报表

土地增值税清算是房地产行业财务人必须知道和必须深入理解的必备会计专业技能。对于房地产企业来讲，土地增值税清算的概念是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应该缴纳的土地增值税税款，并向税务机关t提供有关资料，填写土地增值税清算申报表，办理土地增值税清算手续，结算该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

在土地增值税清算会计核算程序上，基本上分为以下几步，即土地增值税清算对象的选择，土地增值税清算时点的确认，土地增值税清算收入的确认和核算，土地增值税清算成本的确认和核算，以及土地增值税清算申报表的填列等。

本文主要谈一谈土地增值税清算收入的会计核算，在所说清算收入的会计核算之前，我们先了解一下土地增值税清算对象的选择及清算时点的确定。

土地增值税清算对象的选择

土地增值税清算对象是指税务机关认可的需要进行土地增值税清算的单位工程或组合。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。而根据国税发【2006】187号的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产项目为单位进行清算，对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

清算审核时，应注意审核该项目是否经过有关国家部门审批备案的的项目为单位进行清算，对于分期开发的项目是否以分期项目为单位，不同类型的房地产项目是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

不同开发产品是否作为一个成本核算对象需要考虑：

1.是否属于同一国有土地使用证界定的土地范围。

2.是否属于同一建设工程规划许可证报建的工程。

3.是否属于相同房产类型。

4.开工、竣工时间是否接近。

确定了清算对象后，财务人员应该根据掌握的资料对项目是单个核算还是组合清算进行土地增值税清算预测，从而判断以基本的核算对象还是组合核算对象的税负高低，这也就为土地增值税的税务筹划留下了空间，但这样选择一定要考虑当地税务机关的相关规定。

土地增值税清算的时点

根据土地增值税清算管理的相关规定，纳税人符合下列条件的，应进行土地增值税清算：

1.房地产开发项目全部竣工，完成销售

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

3.直接转让土地使用权的

对于符合以上情况的纳税人应在满足条件之日起90日内到税务机关办理清算手续。

同时规定对符合以下条件之一的主管税务部门可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用。

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕。

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

对房地产企业财务人来讲，如果能充分利用上面的土地增值税清算对象的选择和清算时点的有关规定，可以进行土地增值税的纳税筹划。

土地增值税清算收入的确认和会计核算

土地增值税的清算，销售收入的确认将直接影响土地增值税应纳税额的计算和准确性，在企业采用多种多样的促销方式时销售方式、结算方式、开票金额等都可能与税务机关的确认存在较大差异，因此应严格按照税法的规定进行清算确认。

一、营改增后土地增值税应税收入的确认

营改增后，纳税人转让房地产的土地增税应税收入是不含税收入。如果房地产企业采用预售账款方式销售自行开发的房地产项目的，其计税依据为预收款与应预缴增值税额之差。

纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配、抵债、换取其他非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售。

纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除的确认按照国税【2010】220号文件规定执行。

二、已全额开具商品房销售发票的收入确认

土地增值税清算所确认的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关经济利益，且收入为不含增值税销售收入，因转让房地产而收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款利息以及其他经济利益，均应当确认为房地产转让收入，但房地产违约，导致房地产未转让的，应属于与转让房地产无关的经济利益，不确认房地产转让收入。

三、未开票或全额开票收入的确认

对未开票会全额开票收入的确认，应以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入，或以销售合同明细表和预收账款明细等确认收入。对于销售合同所载面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

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