企业（土增）房地产销售比例的税收筹划思维：
案例：某房地产开发企业2018年1月取得房产销售许可证，开始销售房产，2020年年底已经销售了86%的房产，经过企业内部初步核算，该企业需要缴纳土地增值税5000万元。目前该企业已经预缴土地增值税1000万元。该企业应当如何进行税收筹划？
筹划方案：
如果该企业进行土地增值税清算，则需要在2021年年初补缴4000万元的税款。如果该企业有意控制房产销售的速度和规模，将销售比例控制在84%，剩余的房产可以留待以后销售。这样，该企业就可以避免在2021年年初进行土地增值税清算，可以将清算时间推迟。这样就相当于该企业获得了4000万元的无息贷款。假设一年期资金成本为6%。则该税收筹划为企业节约利息：4000*6%=240万元。
依据：
国税发【2006】187号
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例的85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的。
2、取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
4、省税务机关规定的其他情况。
