房地产企业土地增值税筹划的基本思路是：是控制增值额。根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30％到60％。
米米税认为在进行税收筹划时，增值额很关键。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。同时税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。现举例说明如下。
上海某房地产开发企业，2018年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
如果不分开核算（纳税人应了解清楚当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：
增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）为（15000－11000）÷11000×100％＝36％，因此适用30％的税率，应纳税（15000－11000）×30％＝1200万元。
如果分开核算，应缴纳土地增值税为：
普通住宅：增值率为（10000－8000）÷8000×100％＝25％?适用30％的税率，应纳税（10000－8000）×30％＝600万元；
豪华住宅：增值率为（5000－3000）÷3000×100％＝67％，适用40％的税率，应缴纳（5000－3000）×40％－3000×5％＝650万元二者合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税款50万。
假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20％，那么可扣除项目金额从（10000－y）÷yy×100％＝20％等式中可计算出，y＝8333万元。此时，该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的650万元，比不分开核算少缴纳570万元，比分开核算少缴纳600万元，扣除为增加可扣除项目金额多支出的333万元，分别减少支出237万元和267万元。
增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10％，而各省市在10％之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20％，则销售收入从（x－8000）÷8000×100％＝20％中可求出，x＝9600万元。此时该企业应缴纳的土地增值税为650万元，节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元。房地产企业要注重土地增值税的税收筹划，可以请专业人士来操作，实现省的钱比赚的还多！
