摘要：近年来，房地产行业市场发展越趋不稳定状态，市场泡沫越来越严重，国家对房地产企业实施了一系列调控政策如：限购、限贷、限价、加息，国家税务总局出台了一大批针对房地产行业的相关税收政策，房地产行业面临巨大的税收风险，企业应加强对财务人员相应的财税政策的培训，避免造成应对不当致使自身陷入严重的税务危机中。
房地产开发流程复杂，从项目设立、项目谈判、购地、开发、销售、清算、企业注销各阶段，都涉及税收问题，企业既要能有效地降低税收成本，又能有效地规避税收风险，科学纳税、安全纳税。
房地产开发企业的设立需要满足相关的条件也需要取得相应的资质，针对不同的房地产项目，房地产企业普遍采用设立项目公司的方式，其优点在于：
一、房地产开发企业设立条件
房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业的设立需要满足什么样的条件呢？
二、房地产企业相关会计处理细节分析
（一）房地产企业在项目调研阶段发生的相关费用是否可计入开发成本中？
第二十七第二款规定，前期工程费，指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
前期工程费包含项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。对于是否计入开发成本中应视项目是否成功开发。会计处理如下：
1、发生时：借：长期待摊费用-项目调研费用 贷：银行存款
2、项目成功：借：开发成本-前期工程费-项目可行性研究 贷：长期待摊费用
3、项目失败：借：管理费用-调研费 贷：长期待摊费用-项目调研费
（二）房地产企业设立过程中的涉税细节点
1、注册地与开发地是否一致对纳税的影响
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）中，附件二第一条第十款第二项规定：
房地产开发企业中一般计税的老项目，适用一般计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
为避免预缴税款所在地与机构所在地不一致，项目所在地税务机关主观上都会要求开发商拿地后要在当地注册项目公司。
特别提醒：房地产企业的经营过程过度依赖土地。且随上开发地块的变化不断变换经营地点，而每一项目所在地税务机关对其均有增值税、土地增值税的管辖权，故实务中房地产企业一般会选址在项目所在地。
2、对于项目公司是设立子公司还是分公司的选择分析
综合考虑因素：
（1）分支机构的盈亏情况
总机构盈利，分支机构亏损原则采用总分模式。
总机构亏损分支机构盈利时，原则上母子公司，母公司可将优良资产转移给子公司。
（2）分支机构的利润分配形式及风险责任问题。
分支机构因不具有独立法人资格，所以不利于独立的的利润分配。并且一个公司多个项目运作会受到不良项目的牵连。
优势分析：一个项目一个子公司，出现纳税风险、经营上采取'丢车保帅”策略。
（三）以土地使用权作价投资应考虑税收问题
案例：某房地产公司机构所在地b市，2016年通过“招拍挂”方式在a市取得了一宗土地，该房地产公司以货币出资在a市设立子公司。然后以土地使用权增资。子公司直接利用该项目用地开发建设并销售。
其在取得及开发销售过程中涉税事项有：
增值税：营改增后，企业用自有的土地、不动产投资入股到其他企业，并同时取得其他经济利益，属于有偿转让土地、不动产、应正常缴纳增值税。
土地增值税：财税[2018]57号 《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
但该政策不适用于房地产企业。但该土地时间跨度较短，土地价值基本无变化，转让价值与账面价值一致，没有增值额，自然不存在缴纳土地增值税。
契税：财税[2018]17号 《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
企业所得税：财税[2014]116号文件的规定的企业非货币性资产投资，分五年递延。
