房地产企业“全生命周期”税务处理
房地产企业是生命周期非常明显的企业，通常是一个项目成立一个公司，项目结束公司注销。
其他企业首要关注的问题是“这是一项什么业务”，而房地产企业首要关注的问题是“现在处于什么阶段”？
房地产企业生命周期的不同阶段税收处理差异很大，涉及税种比较多，常常让人无从下手。
下面梳理了房地产企业全生命周期的涉税问题处理，供大家参考。
房地产企业全生命周期税务处理一览图 一、设立阶段
该阶段主要是注册成立项目公司，完成公司筹建，这时候公司还没有开展具体的业务。
涉及税种：印花税
①资金账簿印花税
公司成立必然会建账，接受股东投资等，需要缴纳资金账簿印花税。
应交税款=（实收资本+资本公积）*0.5‰*50%
解说：自2018年5月1日起减半征收资金账簿印花税，实际税率0.25‰。对按件贴花5元的其他账簿，免征印花税。
②购销合同、财产租赁合同印花税
如果这时候公司购置办公用品、租赁固定资产等，签订了合同或类似凭证的，都需要缴纳印花税。
税率：购销合同0.5‰，租赁合同1‰
计税依据：合同金额
解说：由于这个阶段公司还没有开始经营，税收都是0申报，因此很容易忽略申报这笔印花税。
二、拿地阶段
该阶段主要是取得待开发的土地。取得土地的方式有招拍挂、二级市场转让、划拨转出让等，每种方式的涉税处理稍有区别。
涉及税种：契税、印花税、城镇土地使用税、个人所得税、耕地占用税。
1.契税
作为不动产的受让方，无论是通过哪种途径取得土地，企业都要缴纳契税后才能办理土地使用权证。但是，通过不同的途径取得土地，契税的计税依据也不相同。
计税依据：
①招拍挂土地：土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
解说：2021年9月新契税法实施后，进一步明确了通过招拍挂等形式取得出让土地的契税计税依据，以前各地存在争议的“城市基础设施配套费”被明确纳入进来，同时明确指出了还包括承受着支付的无形资产。
同时，一宗土地可能存在多次缴纳契税的情况。因为在办理土地使用权证的时候，契税的计税依据通常只包括了土地出让金等，而安置补助费、城市基础设施配套费等需要随着项目立项、建设等才能确定金额，因此在确定计税依据后再进行申报缴税。
②二级市场转让：承受方应交付的总价款。包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
③划拨转出让：以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。
税率：3％-5％
2.印花税
产权转移书据印花税：与政府签订的土地出让合同，需要按照“产权转移书据”缴纳印花税。
应交税款=合同金额*0.5‰
解说：此处印花税的计税依据，应当≤契税的计税依据。因为契税计税依据的范围更加广泛，而印花税主要就是合同金额。如果印花税计税依据＞契税计税依据，可能存在少交契税或多交印花税的风险。
3.城镇土地使用税
公司一旦办理了土地使用权产权，或者实际使用了土地，就应该从次月起缴纳城镇土地使用税。
应交税款=土地面积*定额税率（各地税率不一样）
4.个人所得税
如果公司是从个人手中购买的土地，虽然公司不交个人所得税，但是有义务代扣代缴个人所得税，税目为“财产转让所得”。
查账征收情况下：
应交税款=（卖出价-买入价）20％
核定征收情况下：
应交税款=卖出价*核定征收率
解说：如果不能提供个人买入价的凭证或，有可能核定征收。
5.耕地占用税
公司取得开发用地时如果土地状态还是耕地的话，还需要缴纳耕地占用税。
计税依据：占用耕地面积。
税率：定额税率，各地有所不同。
解说：实务中，开发商缴纳耕地的情况较少，因为各地区都成立了土地储备中心，专门负责整理土地，一般耕地占用税都已经由土地储备中心缴纳。
如果由房地产开发企业缴纳耕地占用税，那么在1年之内可以暂免缴纳城镇土地使用税，即两税种有1年的衔接时间。
三、开发阶段
该阶段主要是搞开发建设，包括前期勘察设计、修建主体等，特点是企业会购进大量的建筑服务、建筑原材料等，账上亏损比较大。
涉及税种：印花税、城镇土地使用税。
勘察设计合同印花税：项目前期签订的地勘合同、设计合同，应缴纳勘察设计合同印花税。
应交税款=合同金额*0.5‰
建筑安装工程承包合同印花税：工作的作为业主方，与施工单位签订的建筑安装工程承包合同应当缴纳印花税。
应交税款=合同金额*0.3‰
借款合同印花税：如果企业有从银行申请开发贷款，必然会签订贷款合同，应当缴纳借款合同印花税。
应交税款=合同金额*0.05‰
解说：这一阶段签订的建筑安装等合同，在签订时可能只约定了单价和结算方式，未确定合同总价，可以先按5元／件贴花，结算确定金额后再补缴印花税。
2.城镇土地使用税
项目建设阶段，土地依然由房地产企业持有，应当缴纳城镇土地使用税。
计税方式与拿地阶段相同。
四、预售阶段
楼盘修建到一定进度，就可以申请预售许可证，进行预售了。该阶段是房地产企业实现销售收入、发生销售费用、进行回款的主要时期。
涉及税种：增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税、城镇土地使用税
房地产企业在预售阶段，虽然还没有满足确认增值税收入、企业所得税收入的条件，但是按规定，预收账款应当预缴增值税、企业所得税、土地增值税。
解说：房地产企业预缴的管理规定，有利于税收支出与企业现金流相匹配，在预售阶段，企业的资金比较充裕，缴纳税款对资金压力的影响较小。而在项目后期，资金基本被总部回收，或被投入到其他项目，如果税费集中在后期缴纳，不利于税收征管，也不利于企业现金流平衡。
1.增值税
房地产开发企业以预售方式销售开发的房地产项目，应在收到预收款后按3%的预征率预缴增值税。
一般计税项目：转让不动产税率为9％
预缴税款=预收账款／（1+9％）*3%
简易计税项目：转让不动产征收率为5％
预缴税款＝预收账款／（1+5％）*3%
2.企业所得税
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
企业所得税预缴使用的“预计毛利率”是由各省税务局规定的，从3%-20%不等，预计毛利率将直接影响企业预缴企业所得税的金额。
举例：某简易计税项目当期预收款1050万，不含税金额为1050/(1+5%)=1000万。假设预计毛利率为20%，则当期应申报预计毛利额1000*20%=200万，即税法认为企业当期实现了200万的毛利。
解说：该阶段由于企业并没有确认收入，也没有结转成本，因此应交企业所得税只与预计毛利额、期间费用和税金有关，与成本无关。
3.土地增值税
对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率。
预缴税款=不含税收入*预征率
解说：各地区对预征率、开发产品分类的规定有所不同；预征率在1%-5%之间；开发产品有两分法（住宅、其他）、三分法（普通住宅、非普通住宅、其他）等等。在预售阶段，通常土地增值税预缴的计税依据和企业所得税上“销售未完工产品的收入”应当一致。
4.房产税
企业预售房产需要使用售楼部、样板间，这时候售楼部、样板间作为自用房产，应当缴纳“从价计征”房产税。
应交税款=房产原值*（1-扣除比例）*1.2%。
扣除比例为10%-30%，具体比例由各省自行规定。
解说：上述应交税款是按年计算的，但房产税、城镇土地使用税都是按月计算、按年缴纳的，每半年申报纳税1次，因此如果售楼部在年中才投入使用，则按照实际使用的月份计算纳税。
5.印花税
企业预售阶段会签订大量的商品房买卖合同，属于产权转移书据印花税的应税范围，应当缴纳产权转移数据印花税。
应交税款=合同金额*0.5‰
6.城镇土地使用税
预售阶段，土地依然由房地产企业持有，应当缴纳城镇土地使用税。
计税方式与拿地阶段相同。
五、交房后
交房是房地产开发企业税收处理的重要拐点！交房后，意味着企业所得税当确认收入、结转成本，增值税由预缴转为确认收入，城镇土地使用税可以部分终止纳税义务。
涉及税种：企业所得税、增值税、土地增值税、城镇土地使用税
1.企业所得税
企业所得税前期申报的预计毛利额，其实就是一个“预估数”，交房后，首先要冲回以前的预计毛利额，然后要确认实际的收入、成本。这个过程其实就是把企业所得税“预估数”变为“实际数”。
2.增值税
交房后，应将前期的预收款确认增值税收入并缴纳增值税。
一般计税项目：销项税额=（含税全价-土地价）/（1+9%）*9%
此处计算的仅为销项税额，在交房当期具体要缴纳多少增值税，还取决于企业有多少进项税额、前期预缴了多少增值税。
简易计税项目：应交税款=含税全价/（1+5%）*5%-预缴
3.土地增值税
交房后的土地增值税计税方式与预售阶段相同。
4.城镇土地使用税
随着商品房销售交房，已售部分的土地使用权其实已经属于购房者，因此房地产企业可以终止已售部分对应的城镇土地使用税。
应交税款=（土地面积-已售部分分摊的土地面积）*定额税率
六、土地增值税清算
当项目达到可清算、应清算条件，就会进行土地增值税清算，土地增值税清算是房地产开发项目的重要税收节点，通常主管税务机关会对企业进行全税种清算，审核项目的收入、成本费用和税金，计算应补（退）的土地增值税、企业所得税、增值税等。
土地增值税税率为30%-60%四级超率累进税率，是税法中唯一的超率累进税率，增值率越高，税率越高。而且税制也最为复杂，计算应纳税额比较繁琐，需要分别计算增值额和扣除项目金额。
应交税款=增值额*税率-扣除额*速算系数-预缴
七、尾盘销售
此处的尾盘销售，专指“土地增增值税清算后”的尾盘销售，即开发项目完成了土地增值税清算后，仍然继续销售的部分。
涉及税种：土地增值税、增值税、企业所得税、印花税
1.土地增值税
尾盘销售的土地增值税与清算前的土地增值税处理有两点不同：
①不再预缴，直接计算应交。
②成本为清算时计算确认的成本。
应交税款=增值额*税率-扣除额*速算系数
2.房产税
房地产企业的自持物业，需要缴纳房产税。出租的部分，按从租计征缴纳房产税；未出租部分，按从价计征缴纳房产税。
从租计征：租金收入*12%
从价计征：房产原值*（1-扣除比例）*1.2%。
扣除比例为10%-30%，具体比例由各省自行规定。
3.其他税种
其他税种的处理和交房后相同。
