不动产经营租赁3（9篇）

【第1篇】不动产经营租赁3

不动产租赁收入是申报增值税、房产税、企业所得税的计税基础，其最大节税空间在于正确分解或降低计税基础。

全面推开营业税改征增值税(下称“营改增”)试点方案以来，连续出台了不动产租赁相关税收优惠新政策，纳税人应当通过合法的税收筹划，合理的适用税收政策，进而达到降低企业税负的目的。

需要提醒纳税人的是，虽然纳税筹划可以给企业带来节税利益，但同时也存在着相应的风险。企业进行不动产租赁经营纳税筹划时，应在遵循税收政策的前提下，合理地规避相关税务风险。

出租不动产五种应税行为，可选简易计税

从税制适用而言，一般纳税人不动产租赁服务。适用增值税税率为11%，其进项税额可以抵扣。而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。简易征收适用5%的征收率，而实际征收率会小于5%，因为在征税时房租等内容会剔除掉含税的成分，这样就使得增值税征收的税费要低于5%，从而达到节税效果。

1.一般纳税人将2023年4月30日之前承租的不动产对外转租的，可选择简易计税办法计税;一般纳税人承租方的租赁合同签订日期在营改增试点前的，转租业务可选择简易计税方法，转租不动产按照纳税人出租不动产缴纳增值税。

2.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

3.一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

4.2023年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

5.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。

利用非应税项目

增值税非应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。增值税的非应税项目，指的是不交增值税的项目。非应税项目是一个相对的概念，对于增值税来说，非应税项目指的是不交增值税的项目。非应税项目是指对某一税种来说不需要缴纳的项目，即不属于该税种的征税范围的项目，而不是减税或免税的项目。比如，《关于体育场馆房地产税和城镇土地使用税政策的通知》第二条规定，经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，同时符合下列条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税：向社会开放，用于满足公众体育活动需要;体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展;拥有体育场馆的体育社会团体、体育基金会及体育类民办非企业单位，除当年新设立或登记的以外，前一年度登记管理机关的检查结论为“合格”。

纳税人对特殊情况可以减免税的项目应当及时提出申优惠，符合条件的用于体育活动的房产，可以免征房产税 和城镇土地使用税。

分别核算应税与非应税项目

按照房产余值计税的情况下，不构成应税房产的部分尽量分开核算，不计入纳税基数。

纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。从值计税的情况下，计税房产原值包括房产、土地的价值，不构成房产的建筑、占用的土地，也就不计算房产税。

具体操作时，需注意将应税项目、非应税项目独立核算，应税项目，应按规定计入纳税，避免滞纳金、罚款;非应税项目不计算房产税，避免多缴税。对于常见不构成房产的非应税项目，计算房产税时应注意剔除。

不构成房产的项目通常包括：独立于房屋之外的建筑物，如：围墙、道路、绿化、景观、停车场、露天游泳池、喷水池等;可随意移动的或独立于房屋之外的各种设备、软件系统，如：室外消火栓、室外给排水设施，计算机网络系统等;不属于房产原值的工程部分的费用，如：相关的设计费、检测费等;房产进行评估增值的，仍按照历史成本即调整前的房屋原价计算缴纳房产税;特殊土地价值：非应税房产分摊的土地价值、划拨取得的土地、租地建房的土地租金。

分别核算兼营行为

纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。

纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。

试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率;兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率;兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。

兼营行为的纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产之间没有因果关系和内在联系，兼营应视为多项应税行为。根据税法规定，兼营应分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率或征收率。

因此，企业发生兼营行为的，应分别核算适用不同税率或者征收率应税行为的销售额，避免被从高适用税率或者征收率。对于不动产租赁服务企业来说，应从核算系统、定价机制及合同文本等方面入手，将不动产租赁服务与其他应税行为分开核算。

分清房屋出租与建筑物出租

房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油罐等均不属于房产，不征收房产税。

出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，这样可以达到少缴房产税的目的。

例如，出租人既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只需就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税即可。企业实事求是地对价款进行划分，是合理的纳税筹划行为，不存在税收风险。

但是，出租人从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款的，则存在纳税风险。

对此，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，地方税务机关可以核定最低租金计税价格，此时，企业必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。

来源：中国会计报。

【第2篇】不动产经营租赁定义

关于不动产经营租赁服务应该如何征税的相关问题，一般仅仅是自然人出租不动产，由地方税务局代为征收，具体请阅读下文内容。

不动产经营租赁服务如何征税?

答:与转让不动产业务相同,在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2023年16 号)中,纳税地点、征收机关等遵循一些共同的规律和原则.

纳税人(除自然人以外)应在不动产所在地预缴,机构所在地申报纳税.自然人出租不动产,只需在不动产所在地缴纳税款即可.

其他个人出租不动产业务,委托地方税务局代为征收增值税,请注意,仅仅是自然人出租不动产,由地方税务局代为征收,单位和个体工商户出租不动产,仍由国家税务局征收.

纳税人提供不动产经营租赁服务,在原营业税政策下,适用5%营业税税率.纳税人出租老项目、老房产,都可以按照过渡政策,采取简易计税方法依征收率计税.

不动产租赁服务增值税税率是多少?

答:不动产租赁,一般纳税人税率为11%,小规模企业征收率为3%.

营改增后出租不动产增值税税率为11%:

第十五条增值税税率:

(一)纳税人发生应税行为,除本条第(二)项、第(三)项、第(四)项规定外,税率为6%;

(二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%;

(三)提供有形动产租赁服务,税率为17%.(四)境内单位和个人发生的跨境应税行为,税率为零.具体范围由财政部和国家税务总局另行规定.

【第3篇】不动产经营租赁是什么

最近接到纳税人咨询：

某天然气公司出租燃气管道，财务按不动产租赁税率9%，计算增值税销项税，而主管税局认为，燃气管道应参照《国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》财税 〔2009〕113号 ‬规定‬：燃气‬管道属于‬《固定资产分类与代码》中‬的‬通用‬设备‬，既然‬是‬设备‬，就‬不属于‬“不动产‬”，因此‬得‬按‬动产‬租赁‬13%税率‬，计算‬增值‬税‬销项税‬，这样‬的说法‬符合‬税法‬规定‬吗‬？

当然不是，这是偷换了概念！[抠鼻][抠鼻][抠鼻]

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附：销售服务、无形资产、不动产注释的规定，不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

36号文明确了：不动产包括建筑物、构筑物等。这个“等”[灵光一闪]字，不局限于建筑物和构筑物，只要是移动后性质改变的，均可作为不动产，固定资产中的不动产不局限于《固定资产分类与代码》中‬分类‬的‬建筑物和构筑物， 而出租燃气管道移动会丧失原使用价值，符合36号文规定，应按照不动产租赁缴纳增值税。[灵光一闪][灵光一闪][灵光一闪][灵光一闪]

【第4篇】其他不动产经营租赁

某房地产开发公司将开发的酒店式公寓，出租给一家酒店管理公司。酒店管理公司将酒店式公寓对外签订租赁合同，租赁期限长短不一，一般按天出租，有的合同是按周，月，季出租，个别合同是按年出租。酒店管理公司与客户的租赁合同约定：承租房产的保洁，茶水，自来水等均由酒店管理公司提供。

在这里就有一个问题；房地产开发公司和酒店管理公司取得的租金收入如何缴纳增值税？

根据《销售服务，无形资产，不动产注释》（财税[2016]36号）规定，经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。住宿服务，是指提供住宿场所及配套服务等的活动，包括宾馆，旅馆，旅社，度假村和其他经营性住宿场所提供的住宿服务。

由此可见，不动产租赁服务和餐饮住宿服务的主要区别在于提供场所的同时是否还提供配套服务。基于此，《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第69号）规定，纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。

因此，房地产开发公司将开发产品租赁给酒店管理公司取得的收入，按照不动产经营租赁缴纳增值税，酒店管理公司对外收取的租金，应当按照住宿服务缴纳增值税。

以上就是今天所分享的内容，感兴趣的小伙伴评论，点赞哟！

【第5篇】不动产经营租赁管理办法

一、一般纳税人

1.一般纳税人出租在2023年4月30日前取得的不动产，可以采用简易计税，按照5％的征收率计算应纳税额；

2.一般纳税人在2023年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法，按照3％的征收率进行纳税。

二、小规模纳税人

1.单位和个体工商户出租不动产，按照5％的征收率缴纳增值税；

如果是个体工商户出租住房，按照5％的征收率减按1.5％纳税。

2.其他个人出租不动产（不含住房），按5％的征收率计算缴纳增值税；

其他个人出租住房，按5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税。

三、预缴税款的计算

一般计税方法:预缴税款=含税销售额/（1+10％）*3％

简易计税（非住房）:预缴税款=含税销售额/（1+5％）*5％

个体工商户出租住房:

应预缴税款=含税销售额/（1+5％）*1.5％

其他个人出租不动产:

出租住房:应纳税款=含税销售额/（1+5％）*1.5％

非住房:应纳税款=含税销售额/（1+5％）*5％

例题

王某2023年7月1日出租其个人住房一套，租期为半年，从2023年7月1日到2023年12月31日，合同约定的半年租金为42000元，双方约定一次性付清全部价款，则王某应该缴纳的增值税是多少？

应纳税款=42000/（1+5％）*1.5％=600元

关于不动产经营租赁的增值税，现在大家都清楚了吗？赶紧动手算算吧！

领取方式：

1、下方评论区留言：想要学习，并转发收藏本文

2、点击小编头像，私我回复：学习，即可免费领取学习资料哟！

【第6篇】什么是不动产经营租赁

本篇文章，我们继续这一话题，深入了解一下“租赁负债”这一科目。

这是新租赁准则专题的第四篇内容：租赁负债的初始计量。

租赁付款额

租赁负债是指：尚未支付的租赁付款额的现值。这三个关键词，我们在上一篇文章中均有过介绍。

而这三者之中，最核心的一个词是“租赁付款额”。

所以，本篇文章我们就来详细地讲解一下，如何确定租赁付款额？

租赁付款额包括下面几项内容：

01 固定付款额及实质固定付款额

02 取决于指数或比率的可变租赁付款额

03 购买选择权的行权价格

04 行使终止租赁选择权需支付的款项

05 根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项

接下来，我们逐条进行讲解：

固定及实质固定付款额

固定付款额比较好理解，一般来说就是合同中约定的每期固定支付的租金。

如何理解实质固定付款额？

我们先看一个案例：

包子铺在人流量巨大的地铁口租了一间店面，关于租金的约定如下：

如果包子铺一年内一个包子都没有销售出去，则无需向出租人支付任何租金。

但是，如果包子铺发生了任何销售，哪怕只销售了一个包子，都需要正常支付一年10万元的租金。

正常来说，包子铺不可能一整年都卖不出一个包子。

所以，像这种形式上可能包含变量，但实质上又无法避免的付款额就叫做实质固定付款额。

其实在这些看似荒唐约定的背后，是准则的制定者在堵各种可能出现的漏洞，大家可以细细品一下此条规定。

需要说明的是，承租人在确定租赁付款额时，如果存在租赁激励（即：出租人为达成租赁向承租人提供的优惠）则应扣除租赁激励相关金额。

可变租赁付款额

可变租赁付款额，是指承租人为取得在租赁期内使用租赁资产的权利，而向出租人支付的因租赁期开始日后的事实或情况发生变化而变动的款项。

1、取决于指数或比率的可变租赁付款额

比如：与消费者价格指数挂钩的款项、与基准利率挂钩的款项、为反映市场租金费率变化而变动的款项等。

此类付款额，需要纳入租赁负债的初始计量中。

这是因为，指数和比率是客观存在的，不依赖于承租人的活动。因此，承租人无法避免这部分付款额的支付义务，这符合负债的定义。

请注意下面这句话：

此类可变租赁付款额应当根据租赁期开始日的指数或比率确定。

也就是说在初始计量的时候，承租人无需对后续年度因指数而导致的租金变动作出估计。

2、取决于指数或比率之外的可变租赁付款额

比如，零售业不动产租赁可能会要求基于使用该不动产取得的销售收入的一定比例确定租赁付款额。

或者，车辆租赁可能要求承租人在超过特定里程数时支付额外的租赁付款额。

那为什么这类付款额不能纳入租赁付款额中？

我们细细品，会发现此类的付款额与第一类付款额是有本质区别的，如下图所示：

选择权

1、购买选择权

如果承租人合理确定将行使购买标的资产的选择权，则租赁付款额中应包含购买选择权的行权价格。

2、终止租赁选择权

如果承租人合理确定将行使终止租赁选择权，则租赁付款额中应包含行使终止租赁选择权需支付的款项，并且租赁期不应包含终止租赁选择权涵盖的期间。

这部分有点绕，我画了示意图如下：

小结：

租赁付款额中，如果要包含上述两项选择权相关的价格，前提条件都是承租人合理确定将行使该选择权。

关于合理确定的考虑因素可以回看我们之前的文章

担保余值

担保余值，是指与出租人无关的一方向出租人提供担保，保证在租赁结束时租赁资产的价值至少为某指定的金额。

如果承租人提供了对余值的担保，则租赁付款额应包含该担保下预计应支付的款项，它反映了承租人预计将支付的金额，而不是承租人担保余值下的最大敞口。

概念的表述似乎不好懂，我们来看一个案例：

包子铺向吃货公司租了一台豆浆机，合同中就担保余值的规定如下：

如果豆浆机在租赁期结束时的公允价值低于4万元，则包子铺需要向吃货公司支付4万元与豆浆机公允价值之间的差额。

假设在租赁期开始日，包子铺预计豆浆机在租赁期结束时的公允价值为1万元。

包子铺在计算租赁负债时，应包含与担保余值相关的付款额3万元。

如何简单理解担保余值？

我们可以将担保余值简单理解成出租人买的保险。在正常情况下，租赁结束后原本10万元的豆浆机还能值4万元。

可是承租人不爱惜租来的资产，导致豆浆机出现超预期的损耗，最终只能值1万元。而这3万元的差价，本质上是承租人对出租人的补偿。

总结

我们通过对五项内容的学习，可以发现一个隐含的规律：

能够计入租赁付款额的项目都是必要支出，而如果是存在较大不确定性的对价，一般不计入租赁负债。

最后，我们通过一张导图，来总结一下租赁付款额所包括的内容：

【第7篇】不动产经营租赁服务属于什么服务

我公司是北京市的一家企业，主要从事建筑服务和不动产租赁服务，请问我公司在本市范围内跨区提供建筑服务和房屋租赁服务是否需要预缴增值税？

答:《国家税务总局关于发布〈纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告 2016 年底17 号)第二条规定,本办法所称跨县(市、区)提供建筑服务，是指单位和个体工商户(以下简称纳税人)在其机构所在地以外的县(市、区)提供建筑服务。纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县(市、区)提供建筑服务的，由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用本办法。其他个人跨县(市、区)提供建筑服务，不适用本办法。

《北京市国家税务局关于纳税人跨区提供建筑服务增值税纳税地点问题的公告》（北京市国家税务局公告 2016 年第 8 号）第一条规定，我市纳税人(不含其他个人)在本市范围内跨区提供建筑服务的，应在建筑服务发生地主管国税机关预缴增值税，向机构所在地主管国

税务机关申报缴纳增值税。

《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告 2016 年底 16 号）第五条规定，纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县(市、区)的，由直辖市或计划单列市国

家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

《北京市国家税务局关于纳税人跨区提供不动产经营租赁服务增值税纳税地点问题的公告》 （北京市国家税务局公告2023年第7号）第一条规定，本市纳税人（不含其他个人）在本市范围内跨区提供不动产经营租赁服务的，采取统一向机构所在地主管国税机关申报缴纳

增值税，不在不动产经营租赁服务发生地主管国税机关预缴增值税的方法。

综上，你公司作为北京市的纳税人，在本市范围内跨区提供建筑服务，应在建筑服务发生地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税；跨区提供房屋租赁服务，不需要预缴增值税，统一向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。

【第8篇】不动产经营租赁计税

前面三讲我们分别从一般纳税人、小规模纳税人、个体工商户、个人等方面实例讲解不动产租赁如何计税，那么我们来做个总结。如有不当之处，敬请指正！

首先应区分一般纳税人、小规模纳税人、个人（个体工商户），还应区分经营用房还是住房。

一、一般纳税人出租不动产

1.增值税一般纳税人出租不动产，其不动产为2023年5月1日以后取得，或虽然是2023年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率为10%，在出租不动产所在地预交3%税款，剩余应交税款回机构所在地申报缴纳。

应就地预交的增值税＝[收取的租金/（1+10%）]*3%，

回机构所在地再申报缴纳的增值税＝[收取的租金/（1+10%）]*10%-已经预交的税款。

2. 一般纳税人出租的不动产系2023年4月30日前取得，选择简易计税办法征收率为5%。

应就地预缴的增值税款＝[收取的租金/（1+5%）]*5%；

回机构所在地申报缴纳的税款＝[收取的租金/（1+5%）]*5%-已预交税款。

二、小规模纳税人出租不动产

小规模纳税人出租不动产适用5%征收率。

出租不动产预交税款＝[收取的租金/（1+5%）]*5%；

机构所在地申报缴纳的税款=[收取的租金/（1+5%）]*5%－已预交税款。

1.出租非住房（指用于生产经营用）征收率5%，

应纳税额＝[收取的租金/（1+5%）]*5%。

2.出租住房征收率5%减按1.5%，

应纳税额=[收取的租金/（1+5%）]*1.5%。

【第9篇】不动产经营租赁备案

2023年幼升小很多租房入学家长担心房屋租赁合同需要进行备案，您知道房屋租赁合同如何备案？北京幼升小网团队为您进行解答。

2023年幼升小租房入学房屋租赁合同需备案吗？

根据2023年各区幼升小政策来看：京籍无房在非户籍区入学租房入学需在实际居住地租满三年，且房屋租赁合同需要进行备案。

非京籍租房入学是否需要备案：各区并没有要求租房非京籍房屋租赁合同进行备案，2023年幼升小非京籍房屋租赁合同是否需要备案还需以入学当年政策为准。

如何备案

1、自行成交的住房租赁合同备案

自行成交的住房租赁合同备案可到房屋所在区的住房租赁备案窗口办理备案业务。

需要携带的材料：房屋的不动产权登记证明（网签合同、拆迁安置协议或其它房屋权属证明等）原件；租赁双方身份证明文件；《北京市住房租赁备案申请表》；双方签字的住房租赁合同。委托他人办理的，需要提供合法有效的书面委托书。

2、通过中介住房租赁合同备案

一般通过中介租房的，中介负责备案，建议家长与中介确认，途径主要有以下几种：

（一）通过链家、我爱我家、自如成交的房屋租赁，由链家、我爱我家、自如现有住房租赁服务平台直接进行网上备案；

（二）通过房地产中介行业协会其他会员单位成交的房屋租赁，由中介行业协会服务平台直接进行网上备案；

（三）公共租赁住房租赁合同，由市住建委住房保障服务平台直接向住房租赁监管平台备案。

（四）通过“手拉手”自行成交的房屋租赁，租赁双方可持房屋权属证明、租赁双方身份证明文件及住房租赁合同到各区房屋租赁服务窗口，或到中介行业协会指定的租赁备案便民服务点进行网上备案。

提醒：租房不满三年也是可以在租赁平台备案的，不过需要满足在该城区工作、居住满三年以上才能在租房城区申请幼升小！

声明：本文由北京幼升小网团队（微信公众号id:bjysxwx）原创整理制作，转载请注明来源和出处，否则追究法律责任。