【导语】本文根据实用程度整理了20篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税应列入哪个科目范本，希望您能喜欢。
【第1篇】土地增值税应列入哪个科目
一般企业转让的土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”等科目核算的，转让时应交的土地增值税。一般企业土地使用权在“无形资产”科目核算的，转让时按实际收到的金额。兼营房地产业务的企业，应由当期负担的土地增值税，通过“其他业务成本”科目核算。房地产开发企业，应该将土地增值税记入“营业税金及附加”科目。【第2篇】税务局土地增值税税收分析
一、什么是税率？
《印花税法》：
“第八条 印花税的应纳税额按照计税依据乘以适用税率计算。”
《城市维护建设税法》：
“第五条 城市维护建设税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。”
《契税法》：
“第五条 契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。”
《企业所得税法》：
“第二十二条 企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。”
“第五条 企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。”
《土地增值税暂行条例》：
“第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”
“第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。”
《消费税暂行条例》：
“第五条 消费税实行从价定率、从量定额，或者从价定率和从量定额复合计税(以下简称复合计税)的办法计算应纳税额。应纳税额计算公式：
实行从价定率办法计算的应纳税额=销售额×比例税率
实行从量定额办法计算的应纳税额=销售数量×定额税率
实行复合计税办法计算的应纳税额=销售额×比例税率+销售数量×定额税率
纳税人销售的应税消费品，以人民币计算销售额。纳税人以人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算。”
《耕地占用税法》：
“第三条 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积(平方米)乘以适用税额。”
二、增值税的“应纳税额”
《增值税暂行条例》：
“第四条 除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产（以下统称应税销售行为），应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。”
“第十一条 小规模纳税人发生应税销售行为，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
小规模纳税人的标准由国务院财政、税务主管部门规定。”
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）：
“第二十一条 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。”
“第三十四条 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率”
三、增值税的“税率”
《增值税暂行条例》：
“第五条 纳税人发生应税销售行为，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算收取的增值税额，为销项税额。销项税额计算公式：
销项税额=销售额×税率”
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）：
“第二十二条 销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：
销项税额=销售额×税率”
四、结论
1、增值税的税率，与应纳税额无关。
和其他税种的税率，不类似。
2、征收率与应纳税额直接相关。
和其他税种的税率，类似。
五、增值税是不是把税率的概念搞错了？
与应纳税所得额无关，不能称之为税率吧？
六、基本判断
增值税理论是乱七八糟的。
但法律规定是清晰明确的。
【第3篇】土地增值税清算审核业务准则
疑点一：真按揭，假收入
案例7-3：某市税务机关对某房企的w项目土地增值税清算进行复核，发现w项目是采用代销方式进行销售，销售比例100%，纳税人自行申报收入20,723.16万元，纳税人的账簿记载销售费用-佣金支出6,816,948.00元，该房企是否存在少申报收入？
解析：根据销售佣金倒推收入22,723.16万元，疑似少申报收入约2000万元。通过查看企业明细账簿，发现企业有按揭贷款入账，但未发现首付款的收入记录。根据我国按揭贷款有关的法律规定，该业务处理异常，可能存在两种情况：一是可能存在假按揭；二是企业可能存在隐瞒首付款的情况。
税务人员到该企业合作按揭银行进行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计 550万元。企业解释是因为要替购房者办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。虽然从银行取得首付款收据的证据已比较有说服力，但为了让企业心服口服，税务人员又根据销售合同的信息联系了5户购房者，同时也做了询问笔录，证实了购房者在按揭贷款前就已经将首付款交付给开发商。由以上两个有利的证据资料确定了该房开企业确实是隐藏了收入，最终对2000万收入进行调增处理。
疑点二：售后回租方式销售，销售收入申报不真实
案例7-4：某市税务机关在对本辖区内的房地产开发项目进行土地增值税清算审核时，发现该项目商业售价与同地区同年同房源类型的平均售价相比偏低，疑似少申报收入。
解析：通过三方信息查询，发现该开发商对其开发的商铺采取售后回租的方式进行销售，开发商将房屋销售给购房者，后由开发商的关联方“b商业管理有限公司”与购房者签订《商铺委托经营合同》，前三年租金收入抵顶购房款，占房屋总价的22%，开发商申报收入金额仅为房屋价款的78%。所以，需对前三年租金部分要调增收入，同时补缴相关税费。
相关政策参考：
《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》国税函〔2008〕576号
苏地税规〔2012〕1号第三条第二款
疑点三：销售单价明显偏低
案例7-5：某开发项目，建设住宅楼5栋，普通住宅共300套，销售情况如下：
在上述土地增值税清算过程中，是否存在少申报收入的情况？
解析：
根据项目合同总额计算该项目的平均售价：
392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）
平均销售价格的70%：
9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）
2号楼销售单价为5000元/㎡的10套房源低于该项目平均售价的70%，若企业未能给出正当理由，可考虑按该项目的平均售价予以调整收入：
（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）
备注：上述案例中以低于平均售价的30%作为调整的明显不合理且无正当理由。具体调整依据还要结合当地税务机关的具体政策。
相关参考政策：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2005〕5号）
《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函〔2015〕917号）
《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税局公告2023年第13号）
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）
《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）
文章所分享案例思路，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书，想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。
本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。
书籍链接：
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书籍介绍：
【第4篇】上海二手房需交纳土地增值税吗
上海二手房需交纳土地增值税，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税。房产税的征收有严格的范围、对象和标准，同时在征收期限上面也是有规定的。当然，就目前而言，我国仅仅是在部分地区开始试点征收房产税，并没有在全国范围内开始进行征收。
当前主要的试点城市就包括杭州、上海和重庆。而这个房产税的征收自然是以房屋作为征收对象，不管是对房屋进行交易还是需要进行租赁，其实都是要征收房产税的，但因为情况的不同，那么具体的征收税率也不一样。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%则免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年（含）以上，免征土地增值税。满3年（含）未满5年，减半征收土地增值税。
【第5篇】改制重组 土地增值税
财政部税政司 国家税务总局财产行为税司在《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）发布后有如下解读：
问：为什么规定房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税政策？
答：房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税政策不是一项新的规定。2006年，为减少税收政策漏洞，避免部分房地产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，财政部、国家税务总局印发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），规定房地产开发企业不得享受改制重组土地增值税优惠政策。考虑到在实际征管中，上述现象仍然存在，此次出台企业改制重组土地增值税优惠政策延续了这一规定。
提醒：目前财税[2015]5号已被财税[2018]57号取代，但依然在新文件第五条中依然保留了此条款。
【第6篇】二手公寓房要交土地增值税吗？
二手公寓房要交土地增值税，二手公寓房需要根据成交价格确定，可以与房管、税务部门了解。
地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。
【第7篇】土地增值税预征
一、预缴土地增值税的政策依据
1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）
2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条
3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）
二、预缴土地增值税计算
（一）预征的计征依据
1.一般计税
（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额
（2）销项税额=销售额×适用税率
（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）
2.简易计税
土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
3.简化计算
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）
（二）代收费用
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）
（三）预征率
应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率
“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条
根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。
三、预缴申报
（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条
（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条
（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）
（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。
（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）
（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。
附件1：财产和行为税纳税申报表
财产和行为税减免税申报附表
附件2：财产和行为税税源明细表
依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）
依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）
、风险点
1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；
2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；
3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。
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【第8篇】土地增值税如何计算
土地增值税 土地增值税在房地产行业是个大税种，对于很多企业来说，只有增值税和企业所得税这两个大税种，可是对于房地产企业来说有三个大税种：即为增值税，企业所得税，和土地增值税。可以这么说土地增值税对房地产企业来说的税负比重远远高于增值税和企业所得税，最高税率可以达到60%，已经到了和很多西方国家的遗产税那么高了。 因此对于很多房地产企业来说，在刚刚开始拿地阶段就要进行纳税筹划，不然三个大税种一起就会让房地产企业不要说赚钱，可能最后一做汇算清缴是倒亏了钱，而且房地产企业从拿地到施工到建好销售房子，这样一个大周期下来没有6年都要有至少4年了，加上运营成本，税等等支出，前期没有很好的税收筹划，真的会倒贴很多钱。 工作过程中发现很多房地产企业的财务，对土地增值税这个税种真的没有很好地掌握到。这里就和大家分享一下什么是土地增值税，以及怎么样理解它是超率累进税率，而不是为超额累进税率。 一、什么是土地增值税？ 一般而言，土地增值税是指对土地使用权转让或者出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等5项扣除项目后的余额。土地增值税实行的是四级超额累进税率。增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。所以说土地增值税税率最低为30%最高为60%，有个特殊情况不用缴纳土地增值税是：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
二、土地增值税超率累进税率--一共四级1级：增值额未超过扣除项目金额50%的部分；税 率30%，速算扣除系数0%；2级：增值额超过扣除项目金额50%未超过100%部分的；税 率40%，速算扣除系数5%；3级：增值额超过扣除项目金额100%未超过200%部分的；税 率50%，速算扣除系数15%；4级：增值额超过扣除项目金额200%的部分；税率60%，速算扣除系数35%。
三、土地增值税计算方法
举个例子，a公司是房地产公司开发一个楼盘，楼盘销售收入20亿元，计算土地增值税时5项可扣除项目金额为7亿元（这个7亿元里已经包括了土地出让金和开发成本两项20%的加计扣除额）， 那么增值额为13亿元（20亿-13亿），增值率为185.71%（增值额/扣除项目也就是13亿/7亿），也就是在第三级数 （增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的），那么税率为50%，速算扣除系数为15%。那么应纳土地增值税为: 土地增值税额=增值额 x 50%-扣除项目金额 x 15% 元=13 亿元 x 50%-7亿元 x 15%=6.5亿-1.05亿=5.45亿
土地增值税的基础知识就讲到这里，其实它不难，只要你肯学，肯去理解它的底层逻辑。对于土地增值税还有什么不懂得，欢迎在留言区评论。
【第9篇】土地增值税应税收入不含增值税
文|金穗源商学院 刘玉章
问题二：如何计算土地增值税的应税收入总额？
问：《土地增值税暂行条例》及其细则规定，转让房地产的应税收入总额，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。“营改增”之后，增值税是价外税，土地增值税的应税收入总额应当怎样来确定?
答：土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人、就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税的征税对象就是增值额，计算公式如下：
增值额＝应税收入总额-扣除项目金额
《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)关于土地增值税清算时收入确认的规定如下。
(1)土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。
(2)未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
(3)销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
“营改增”之后，土地增值税的应税收入总额不包括增值税，相关文件规定如下。
《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
这样规定比较笼统，因为增值税的计税方法分为一般计税方法和简易计税方法。为此，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2023年第70号)规定，“营改增”后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税分为两类情况：
(1)适用增值税一般计税方法的的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
(2)适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
对第(1)项所规定的“不含增值税销项税额”应当深入理解，说的是扣除土地价款后计算的实际销项税额，这样规定使“不含增值税销项税额”收入与国家税务总局2023年第18号公告衔接。
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2023年第18号，以下简称18号公告)规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额＝(全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款)÷(1+9％)
当期允许扣除的土地价款＝支付的土地价款×(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)
例：“营改增”后，甲房地产公司(一般纳税人)通过“招、拍、挂”取得一个房地产开发项目，经当地发改委核准为g项目。建设工程开工证上注明开工日期为2023年6月1日，项目如期开工。2023年3月取得了商品房预售许可证后开始预售，至2023年6月末房产全部预售完毕，取得预售收入为22200万元。2023年9月，项目竣工验收，甲公司按规定开具了増值税发票，办理交房手续，确认销售收入。该项目为取得土地使用权支付土地价款为6660万元，已取得带省财政章的票据。该项目开工以来进项税额留抵额为800万元，开发总成本18000万元。如何缴纳增值税?如何确定土地增值税的应税收入总额？
[案例分析]
(一)应缴增值税
18号公告采用“实耗扣除法”解决土地成本中内含的增值税进项税额的抵扣问题。房地产开发企业计算应缴增值税时，应将扣除土地成本抵减的销项税额从与之配比的“主营业务成本”中扣除。
(1)2023年3月收到预收款，计算预缴增值税。
销售额＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)
预缴增值税额＝203 669 725×3％＝6 110 092(元)
(2)预售阶段会计处理。
借:银行存款 222 000 000
贷:预收账款 222 000 000
借:应交税费——预交增值税 6 110 092
贷:银行存款 6 110 092
(3)2023年9月，开具发票并交房确认销售，计算销售额及销项税额，结转预收账款。
销售额＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)
销项税额＝203 669 725×9％＝18 330 275(元)
借:预收账款 222 000 000
贷:应交税费一一应交增值税(销项税额) 18 330 275
主营业务收入 203 669 725
同时，结转销售成本。
借：主营业务成本 180 000 000
贷：开发产品 180 000 000
(4)计算扣除土地价款后的销售额和销项税额。
扣除土地价款后的销售额＝(全部价款和价外费用一当期允许扣除的土地价款)÷(1+9％)＝(222 000 000-66 600 000)÷(1+9％)＝142 568 807(元)
扣除土地价款后的销项税额＝142 568 807×9%＝12 831 193 (元)
与增值税发票的销项税额比较＝18 330 275-12 831 193＝5499082(元)
(5)土地价款中内含的增值税额如何抵扣?
销项税额抵减额＝66600000÷(1+9％)x9％＝5499082(元)
增值税是连环税，地价中内含进项税额，因为国家出让土地使用权、纳税人无法取得增值税专用发票来抵扣进项税额、解决方法是在开具增值税发票确认销售时，以销项税额抵减的方式代替土地价款中内含的进项税额。
“销项税额抵减额”含在土地价款中，其调减额，使土地成本减少，最终传导到“主营业务成本”中。
借:应交税费一一应交增值税(销项税额抵减) 5499082
贷:主营业务成本 5499082
实缴销项税额＝18 330 275-5499082＝12831193(元)
(6)计算“应交增值税”科目的货差＝(18 330 275-5499082)-8000000＝12831193-8000000＝4831193(元)
借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税) 4831193
贷：应交税费——未交增值税 4831193
(7)将“预交增值税”结转到“未交增值税”的借方
借:应交税费一一未交增值税 6 110 092
贷:应交税费一一预交增值税 6 110 092
至此，该项目增值税纳税事项全部完成。
(二)土地增值税应税收入总额的确定
国家税务总局2023年70号公告规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含増值税的销项税额。以公式表示如下
土增税的应税收入总额＝全部价款及价外费用-实际销项税额
应税收入总额＝222000000-(18330275-5499082)＝222000000-12831193=209168807(元)，与主营业务收入差额＝209168807-203669275=5499082(元)，恰好等于“销项税额抵减额”。
[结论]
一般纳税人选择适用一般计税方法的，土地增值税清算时，“应税收入总额”是在企业所得税“主营业务收入(不含税)”的基础上，调增“销项税额抵减额”数额。即
土地增值税的“应税收入总额”＝所得税的“主营业务收入”+销项税额抵减额
g项目土地増值税的“应税收入总额”＝203669725+5499082=209168807(元)
2023年“营改增”之后，广州市对土地增值税的应税收入做出规定，用该文件的计税方法验证上述计算的“应税收入总额”。
广州市地税局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》(穗地税函(2016)188号)规定，“营改增”后土地增值税相关问题的处理：
1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的，土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入÷(1+5％）”确认。
2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的:
土地增值税预征收入＝含税销售收入÷(1+9％)
土地增值税清算收入＝(含税销售收入+本项目土地价款×9％)÷(1+9％)
案例中的“应税收入总额”＝(222000000+66600000×9％)÷(1+9％)
＝209168807(元)
计算“应税收入总额”的结论与依据穗地税函〔2016)188号计算的结果相符。
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下期我们学习“怎样按不同类型房产计算应税收入总额”，您也可以思考一下，下期再见！
【第10篇】土地增值税清算最新政策6
土地增值税清算工作，不管是面向税务局还是面向企业，思想一定要正，为什么这么说呢？这是一份职责担当在里面，“正” 指的是不能以盖章或者报告产生为目标或者成果。
面向税务局，保证”正“的思想，要有”征纳成本“的心、要有”防范风险“的原则、要有”公平公正“的准则，一定不要将底稿、底稿挂在嘴边，税局的人员，最担心风险了，这个项目清不清不要紧，但是要清的项目一定要明确为什么要进行调整、为什么要进行扣除，哪项政策规定的，哪个依据可以执行，计算的口径与上级机关所要求的是否一致，所产生的结论如果企业反驳的时候，我应该怎么回答，这些事情都是面临的实打实的问题，这些问题都是要有数据支撑、政策支撑，所有的专家不如将数据摊开更有说服力。
面向企业，保证”正“的思想，要有合规的心，有遵法的准则，有降低成本的想法。一定不要将鉴证、鉴证挂在嘴边，企业关注的就是经营风险及经营收益，花上几千块钱出一份鉴证报告，但是要缴纳上千万的税或者为其他的项目留下了隐患，得不偿失。企业认员，清算项目是必须要走的一步，那么咱们就找合规性，就是符合规律、尊重事实、对标项目，参考案例，数据说话，避免为其他项目及下一个项目的开展留下税收隐患及成本隐患。
所以， 这篇文章没有用chatgpt。因为土地增值税清算工作的确是风头浪尖的工作，也是良心业务，理的清、说的明、看的懂，这是我们必须要达到的。
【第11篇】土地增值税清算需要报送资料
土地增值税清算单位与分期的确定，对房地产企业土地增值税税负有着巨大的影响。
清算单位应该如何确定，分期如何划分呢？我们通过对部分地区的土地增值税政策进行梳理，希望给大家带来一些帮助。
一、发改委立项
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税的清算单位”明确，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。
例如，国地税合并后的江西省税务局，在《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2023年第16号）第一条“土地增值税清算单位的确定”规定，房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。
2023年6月13日，河北省地方税务局发布的《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条“国税发〔2006〕187 号第一条中'国家有关部门'具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？”明确：一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确'以规划部门最终审批条件为准'的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。
需要注意的是，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条答复中“如证书中标注不详细的”其实是个坑，解释权在当地税务局，企业需要小心。
二、会计核算单位
其实，除了国家有关部门的立项，房地产成本核算才是真正的核算项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
例如，《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号 ）第一条第（四）款规定，纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。
只有主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。
《深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程[试行]的公告》（深圳市地方税务局公告2023年第1号）第十六条规定，房地产开发项目以项目登记为单位进行清算。
对开发期超过3年的项目，纳税人可以根据其开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算，并将分期计划报送主管税务机关。
所以，房地产企业在设立账套时是否分期要结合企业的战略规划、开发产品的特点以及是否销售等因素确定，且不可任由财务人员随心所欲。
但是需要注意的是，在2023年大连又出台了《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（大连市地方税务局公告2023年第1号）文件，其中第一条规定，土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。
三、工程规划许可证
目前最流行的还是按照工程规划许可证。
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2023年第9号）第一条第（一）款规定，房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位。用地规划项目实施开发工程规划分期的，可选择以工程规划项目（分期）为清算单位。
《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2023年第21号）第三条规定，房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。
《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局2023年第7号公告）第二十五条规定，2023年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。
四、多证结合
特殊情况时，要结合其它证照。
例如，山东省引入了建设用地规划许可证。《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2023年第5号）第五条规定，主管地税机关应当依据国家有关部门审批、备案的项目，结合《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》确定项目管理单位，对于分期开发的项目，应当以分期项目为单位进行管理。
而青岛市原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。《青岛市地方税务局关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2023年第4号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（销售）预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。
《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公2023年第6号）第十条又规定，依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告，主管地税机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。
五、既定事实
企业对于项目不想分期清算，有没有办法呢？安徽给出了一点曙光。《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公2023年第6号）第十一条规定，房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：
（一）取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的；
（二）取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。
以上属于不完全列举，欢迎各地企业对号入座。
古人云，凡事预则立，不预则废。房地产税收筹划属于系统工程，财务部门不是万能的，并不能填所有的坑，因此需要在前期项目立项前就要参与战略规划。
【第12篇】土地增值税题目
（2023年真题）
某房地产开发企业是增值税一般纳税人，拟对其开发的位于市区的一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：
（1）2023年1月以9000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。
（2）该项目2023年开工建设，《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为2月25日，2023年12月底竣工，发生房地产开发总成本6000万元，开发费用3400万元。
（3）该项目中所属幼儿园建成后已无偿移交政府，归属于幼儿园的开发成本600万元。
（4）2023年4月，该项目销售完毕，取得含税销售收入36750万元。
（其他相关资料：契税税率为4%，利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为10%，企业对该项目选择简易计税方法计缴增值税）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）说明该项目选择简易计税方法计征增值税的理由。
（2）计算该项目应缴纳的增值税额。
（3）计算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
（4）计算土地增值税时允许扣除的开发费用。
（5）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（6）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。
（1）房地产开发企业销售其开发的房地产老项目可以选择简易计税方法计缴增值税。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日之前的房地产项目。该项目2023年开工建设，《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为2月25日在2023年4月30日前，所以属于房地产老项目，可以选择简易计税方法计税。
（2）该项目应缴纳的增值税额=36750÷（1+5%）×5%=1750万元
（3）土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=1750×12%=210万元
（4）土地增值税时允许扣除的开发费用=（9360+6000）×10%=1536万元
（5）土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=9360+6000+210+1536+（9360+6000）×20%=20178
（6）增值额=35000-20178=14822万元
增值率=14822÷20178=73.46%，适用税率40%，速算扣除系数5%
该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额=14822×40%-20178×5%=4919.9（万元）
【同类例题精练】
某房地产公司甲开发房地产住宅项目，2023年7月取得土地使用权应支付的土地出让金为2800万元，该公司按规定缴纳了契税。开发此块土地70%，剩余30%尚未使用。
（1）发生前期拆迁补偿费1690万元，建筑安装工程费1200万元，基础设施费160万元，公共配套设施费150万元。由于土地未及时按协议开发，支付土地闲置费20万元。
（2）发生管理费用760万元、销售费用230万元、利息费用250万元，另支付加息4万元、罚息12万元。（利息费用未超过按银行同类同期贷款利率计算的部分，且准确按房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明）
（3）与转让房地产有关的税金为220万元（不含印花税）。
（4）该住宅楼60%的建筑面积直接对外销售，均签订合同，取得销售收入6000万元；与建筑公司签订建安合同，由于房产公司资金紧张，因此用20%的住宅抵顶建筑公司工程款，其余部分对外出租，均签订租房合同，本年度取得租金收入60万元。（以上收入均不含增值税）
其他相关资料：当地省政府规定，契税税率4%，计算土地增值税时房地产开发费用的扣除比例为5%。
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）计算该项目在计算土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额。
（2）计算该项目可扣除的开发成本。
（3）计算土地增值税时允许扣除的开发费用。
（4）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（5）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。
（1）土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2800×（1+4%）×70%×（60%+20%）=1630.72万元
（2）可扣除的开发成本=（1690+1200+160+150）×80%=2560万元
（3）允许扣除的开发费用=（1630.72+2560）×5%+250×80%=409.54万元
（4）允许扣除项目金额的合计数=1630.72+2560+409.54+（1630.72+2560）×20%+220=5658.40万元
（5）增值额=6000÷60%×80%-5658.4=2341.6万元
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=2341.6/5658.4×100%=41.38%
适用税率30%，速算扣除系数0
应缴纳的土地增值税=2341.6×30%=702.48（万元）
【第13篇】土地增值税的可扣除项目
第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。”【第14篇】土地增值税习题
第5节 税收执法
【知识点】税收收入划分
1、【习题·章节精炼·单选题】下列规范性文件中，属于行政法规的是（ ）。
a、《企业所得税实施条例》
b、《增值税暂行条例实施细则》
c、《税务代理试行办法》
d、《企业所得税法》
2、【习题·章节精炼·单选题】下列税种中，属于中央政府与地方政府共享收入的是（）。(2023年真题)
a、关税
b、消费税
c、个人所得税
d、土地增值税
3、【习题·章节精炼·多选题】下列属于中央政府固定收入的有（ ）
a、消费税
b、资源税
c、海关代征的进口环节增值税
d、土地增值税
4、【习题·章节精炼·多选题】下列税种中，全部属于中央政府固定收入的有（ ）。
a、进口环节增值税
b、进口环节消费税
c、车辆购置税
d、房产税
答案
1、【答案】a
【解析】选项b、c属于税收部门规章；选项d属于税收法律。
【知识点】税收收入划分
【难易度】易
2、【答案】c
【解析】选项ab，属于中央政府固定收入，选项d，属于地方政府固定收入。
【知识点】税收收入划分
【难易度】易
3、【答案】ac
【解析】选项b，海洋石油企业缴纳的资源税属于中央政府收入，其余的部分归地方政府，所以资源税属于中央政府和地方政府共享收入；选项d，土地增值税属于地方政府固定收入。
【知识点】税收收入划分
【难易度】易
4、【答案】abc
【解析】选项d属于地方政府固定收入。
【知识点】税收收入划分
【难易度】易
【第15篇】土地增值税范围
资产划转涉不动产是否缴纳土地增值税
资产划转是企业并购重组的一种常用方式。对涉及不动产的资产划转是否缴纳土地增值税存在较大的争议。笔者结合税收政策和实际案例，进行梳理分析，以期对纳税人有所帮助。
一、资产划转的定义
资产(股权)划转，是指对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益。
二、资产重组国家层面土增税政策
2023年6月16日，财政部 税务总局公布《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第21号)，执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。公告主要条款如下：
1、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
2、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
3、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
4、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
5、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
《公告》延续了财税〔2018〕57号(已失效)规定的四种土地增值税优惠政策，即：除房地产外，企业整体改制、合并、分立或改制重组时以房地产作价入股进行投资情形下，对房地产(国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物)的转移、变更暂不征收土地增值税。
由以上文件可以看出，上述暂不征收土地增值税的方式通篇未提及资产划转。
三、地方资产划转土增税政策
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2023年第9号)(现行有效)关于无偿划转房地产有关规定：
(一)同一投资主体划转
同一投资主体内部所属企业之间无偿划转(调拨)房地产，不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间;同一公司所属全资子公司之间;自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。
(二)行政性调整划转
经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国有产权无偿划转的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关之间无偿划转房地产不征收土地增值税。
四、实际案例
1、深圳市人才安居集团有限公司将其持有的深圳远洋新干线项目项下600套房屋以及与其相关联的债务、人员一并划转给其全资子公司——深圳市人才君鼎泰管理有限公司，人才安居集团申请按照“单位、个人改制重组，暂不征收土地增值税”的规定暂不征收土地增值税。该项申请得到国家税务总局深圳市龙岗区税务局的认可，并出具编号为《深龙税不征[90000018]号》的税务事项通知书;
2、深圳市盐田港集团有限公司将其持有的现代物流中心项目无偿划转给其全资子公司——深圳市盐港现代物流发展有限公司，盐田港集团申请按照“单位、个人改制重组，暂不征收土地增值税”的规定暂不征收土地增值税。该项申请得到国家税务总局深圳市盐田区税务局的认可，并出具编号为《深盐税优惠[2020]90000094号》的税务事项通知书。
3、《财政部 国家税务总局关于中国建银投资有限责任公司有关税收政策问题的通知》（财税[2005]160号）：重组分立过程中，原中国建设银行无偿划转给建银投资的货物、不动产，不征收增值税、营业税和土地增值税。
五、分析
从国家层面政策，虽然暂不征收土地增值税的方式通篇未提及资产划转，但是个别地方政府文件明确不征收土地增值税，且且在实务中，地方税务局对资产无偿划转暂不征收土地增值税予以认可。笔者分析可能有以下原因：
1、不属于征税范围：
根据《土地增值税暂行条例》第二条，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。
有偿转让房地产，属于土地增值税的应税范围，以继承、赠与方式无偿转让房地产，不属于应税范围。但是介于有偿转让和继承、赠与之间的各种房地产权属转移行为，包括非继承、赠与的无偿转让(如无偿转让第三人)，以及非转让的房地产权属转移行为(如资产划转)，应当归入应税范围抑或不征税范围，则存在很大的争议。实践中，将无偿划转列入应税范围与《土地增值税暂行条例》相悖，存在很大障碍，因此部分税务机关认为资产无偿划转不属于土地增值税应税范围。
2、资产划转是企业合并分立行为中资产转移的一种具体形式：
在和企业合并分立中，必然伴随着资产的转移，资产划转又是资产转移的一种方式。因此资产划转归为合并分立范畴内，从而适用财政部 税务总局公告2023年第21号中第2条、第三条的规定，即“对原企业将房地产转移、变更到合并(分立)后的企业，暂不征土地增值税。”
六、结论
综合国家对资产划转是否征收土地增值税政策不明确、个别地方政府有明确的不征收土增税政策、实务中有税务机关对资产划转不征收土增税的认可，故资产划转不征收增值税具备大概率可能性，为维护企业利益，建议拟采用资产划转的企业提前与当地税务机关沟通，取得意见后再行实施资产划转。
来源：德居正财税咨询
无偿划转资产之土地增值税分析
最早看到“划转”相关税收规定的，是《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》(国家税务总局公告2023年第29号)文件，该文件第二条“企业接收股东划入资产的企业所得税处理”规定：
“(一)企业接收股东划入资产(包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同)，凡合同、协议约定作为资本金(包括资本公积)且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。
(二)企业接收股东划入资产，凡作为收入处理的，应按公允价值计入收入总额，计算缴纳企业所得税，同时按公允价值确定该项资产的计税基础。”
随后，企业所得税关于“划转”的后续文件财税[2014]109号、总局2023年40公告陆续出台，有了以上企业所得税的影响，我得出结论：
资产划出方要么做“长期股权投资”处理，要么冲减“实收资本”或者“资本公积”处理;接受资产方要么增加“实收资本”，要么增加“资本公积”。
提示：以上的操作路程很漫长的：工商执照是否变更?实收资本不够冲减怎么办?资本公积冲减是否涉及企业所得税?
什么是划转
1、无偿划转的主体
现有国家政策规定的无偿划转资产的主体是国有独资企业、国有独资公司、国有事业单位投资设立的—人有限责任公司及其再投资设立的—人有限责任公司(以下统称国有—人公司)。《企业国有产权无偿划转工作指引》(国资发产权[2009]25号]第二条对无偿划转的主体进行了界定：“国有独资企业、国有独资公司、国有事业单位投资设立的—人有限责任公司及其再投资没立的—人有限责任公司(以下统称国有—人公司)，可以作为划入方(划出方)。”由此可以看出，无偿划转一般在纯国有产权单位之间进行。
2、无偿划转的客体
《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》(国资发产权[2005]239号)第二条本办法所称企业国有产权无偿划转，是指企业国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移。第二十一条规定：“企业实物资产等无偿划转参照本办法执行”以上两条政策规定对无偿划转的客体进行了界定：即无偿划转一般指划转国有产权，但也可以划转实物资产。
划转对土地增值税的影响
由于划转财税处理有“长期股权投资”的影子，我在思考土地增值税的时候，一直围绕《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)在转圈圈：
企业间资产划转如涉及不动产、土地使用权，划入方按接受投资处理的，属于投资入股方式之一，应当免征土地增值税(双方均为非房地产企业)，但心里一直不踏实。突然之间，看到如下“老”文件：
《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)指出，细则所称的“赠与”是指如下两种情况。一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
豁然开朗：居民企业之间无偿划转资产不属于上述两种情况，应缴纳土地增值税。
来源：金穗源
编辑：沐林财讯
【第16篇】合并业务土地增值税
在如今“大众创业 万众创新”的大环境下，企业竞争越来越激烈，为了实现共同发展，携手合并成为不少企业的选择。那么，企业合并后，增值税该如何处理呢？今天咱们就一起来学习下吧~
什么是企业合并
《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定：
“合并，是指一家或多家企业（以下称为被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（以下称为合并企业），被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。”
企业合并的具体形式
企业合并的方式包括控股合并、吸收合并和新设合并。
1. 控股合并。合并方（或购买方）在企业合并中取得对被合并方（或被购买方）的控制权，被合并方（或被购买方）在合并后仍保持其独立的法人资格并继续经营，合并方（或购买方）确认企业合并形成的对被合并方（或被购买方）的投资。
2. 吸收合并。合并方（或购买方）通过企业合并取得被合并方（或被购买方）的全部净资产，合并后注销被合并方（或被购买方）的法人资格，被合并方（或被购买方）原持有的资产、负债，在合并后成为合并方（或购买方）的资产、负债。
3. 新设合并。参与合并的各方在合并后法人资格均被注销，重新注册成立一家新的企业。
企业合并后增值税怎么处理
根据《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第13号）规定：
“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。”
合并前存在多次转让的均不征收增值税
纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的，仍适用《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2023年第13号)的相关规定，其中货物的多次转让行为均不征收增值税。
——《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第66号）
转让不动产、土地使用权不征收增值税
在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为属于不征收增值税项目。
——《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件二<营业税改征增值税试点有关事项的规定>第一条第（二）项第5点规定
增值税留抵税额处理
增值税一般纳税人在资产重组过程中，将全部资产、负债和劳动力一并转让给其他增值税一般纳税人，并按程序办理注销税务登记的，其在办理注销登记前尚未抵扣的进项税额可结转至新纳税人处继续抵扣。
——《国家税务总局关于纳税人资产重组增值税留抵税额处理有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第55号）
【第17篇】土地增值税预征税率是多少
导读：本文讲述的是关于预缴土地增值税计算方法是怎样的的有关问题，为了方便大家更好的学习，小编将预交土地增值税的计算公式在下文中为大家整理出来了，感兴趣的可以接着往下看看。
预缴土地增值税计算方法是怎样的?
房地产开发企业在收到预收款时：
1、一般计税方法下：
预交土地增值税=预收款/(1+11%)*土地增值税预征率
2、简易计税方法下：
预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
土地增值税预征的计征依据是什么?
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率))，预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。
然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”
针对预缴土地增值税计算方法是怎样的的这一问题，文中已作出详细的解答，相关的计算公式小编已在文中为打击列举出来了，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，详情请关注会计学堂网。
【第18篇】土地增值税适用税率
土地增值税是一种对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。
土地增值税以转让房地产所得取得的增值额为征税对象。对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。
纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额为增值额。
计算增值额的扣除项目有：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房的配套设施以及费用，或者旧房以及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税实行四级超率累进税率：1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2、增值额超过扣除项目50%，未超过100%的部分，税率为40%；3、增值额超过扣除项目100%，未超过200%的部分，税率为50%；4、增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%。
有下列情形之一的，免征增值税；1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20% 的；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
纳税人有下列情形之一的，按照评估价格计算征收：1、隐瞒、虚报房地产成交价格；2、提供扣除项目金额不实的；3、转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，并且无正当理由的。
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人未按照本条例缴纳增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
【第19篇】土地增值税征税范围
不可小觑的土地增值税
01
什么是土地增值税
02
现行阶段土地增值税的法律体系
以深圳为例，现行的土地增值税主要适用的法律法规，除了《中华人民共和国税收征管法》等国家大法，及税务部门各种红头文件之外，主要有以下行政法规、部门规章和地方规范性文件构成：
（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，属于国务院发布的行政法规。条例自1994年1月1日起开始实施，于2023年进行了第一次修订。现行有效的是2023年1月8日发文并开始实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。
（2）1995年1月27日财政部发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，属于财政部制定的部门规章。
（3）《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》，属于深圳市地方规范性文件，自2023年1月1日起施行，并于2023年12月9日废止了其中的第二条及第十五条第四项。
根据以上法律法规，可将土地增值税的发展分为三个阶段：1994年至2023年、2011至2023年、2023年至今。1994年土地增值税条例开始实施，拉开在全国范围内征收土地增值税的序幕，至2023年条例修订，这个阶段许多地方政府鼓励房地产行业的发展，对土地增值税实施减免政策。2023年至2023年为房地产行业飞速发展、土地价值飞速增长的时期，土地增值税的征收趋于严格。2023年之后，地方政府规范土地增税的流程，并开始实施先预交后清算的征收步骤。
何为预征、何为清算？根据《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》第九条之规定，房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。先预交后清算，意味着土地增值税的征收进入了非常正式及严苛的阶段，不可小觑。
03
房地产项目“公司股权转让”应否缴纳土地增值税
依照上述，土地增值税的发展实际上历经了从无到有，从松散到严苛，从预征到清算的发展过程。相应地，房地产企业转让土地资产的形式，也历经了直接转让到间接转让的发展过程。
房地产项目的土地转让主要的两种模式为：一种是资产转让，另一种是股权转让。资产转让模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的；而股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的。股权转让从形式上不存在土地使用权的转手——土地使用权自始在项目公司的名下，但项目公司的实际控制人发生了变更。这种情况下，是否需要缴纳土地增值税？
国家税务总局对此持肯定的态度，其在《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687 号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
根据以上复函，国税总局的意见认为股权价格只是形式，土地的增值是实质，实质重于形式，故需要缴纳土地增值税。近年的司法判例，也总体遵循此标准。以下为两则与土地增值税相关联的诉讼案例。
（2019）沪02民终4397号法院生效判决认为：以转让项目公司股权的方式来转让已经取得的土地开发使用权是目前在房地产市场实践中采取的一种常见方式，该行为系当事人真实意思表示，不为法律所禁止，应认定为合法有效。上述股权转让合同除受公司法关于股权转让法律关系约束外，因其涉及土地使用转让，关于土地使用权受让人能否完全继续享有开发权利，亦受国家关于土地法律、法规的约束，故对于当事人在股权转让合同中做出的履行条件、履行顺序、例外情况的特别约定应予充分尊重，并予恪守……。
（2018）苏行申626号再审行政诉讼案件，是一起典型以“股权转让”的形式转让公司名下的土地使用权的案例。此案法院明确阐明了“股权溢价款”与“土地增值额”之间的对应关系，价款中应扣除一切成本之后缴纳土地增值税。一审、二审、及再审法院均认为：
从x公司与x集团五公司签订的《合作协议书》来看，x公司转让了土地使用权。《合作协议书》明确约定，共同设立的项目公司取得案涉地块国有土地使用权，且保证项目公司为案涉地块土地的唯一权属人。从该约定来看，x公司将该土地使用权进行了处分。项目公司虽然办理了国有土地使用证，但与土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同的主体并非项目公司。项目公司虽然缴纳了土地出让金并补缴了利息，但是系代替x公司缴纳。
从“股权溢价款”的计算来看，x公司实质上构成土地使用权转让。x公司将其持有的项目公司20%股权转让时，获得133033923元“股权溢价款”的计算方式为：314501平方米（73046号地块面积）×1.8（容积率）×235元/平方米。从该计算方式可以看出，x公司获得的“股权溢价款”是根据案涉地块的土地面积和容积率等进行计算。
x集团五公司之所以愿意与x公司合作，正是因为x公司实际占有并有权处分案涉地块土地使用权。x公司转让股权之前，项目公司实际上并未经营，x公司获得的“股权溢价款”，实际上是通过股权转让的外在形式，客观上实现了土地增值并转让了土地使用权。如果x公司不占有涉案土地、无权处分涉案土地使用权，其不可能获得所谓的“股权溢价款”。
