土地增值税和增值税的区别在哪（20篇）

【第1篇】土地增值税和增值税的区别在哪

【第2篇】商业房产要征收土地增值税吗

商业房产要否征收土地增值税是依据实际情况而定的。土地增值税征收的前提是有偿转让而取得收入，如果商业地产只是依靠租赁形式回笼资金而没有实质性的转让行为，那么是不需要缴纳土地增值税的。

商业房产指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并且按照四级超率累进税率进行征收。

【第3篇】安置房免土地增值税吗

安置房并没有免交土地增值税，计算安置房的土地增值税的问题有以下几种情况：

1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

【第4篇】土地增值税工作总结

房地产开发企业，是税种缴纳最多、税收缴纳最复杂的一个行业，对于在房地产开发企业工作的财务人员而已，面对的挑战也是最大的。今天昌尧讲税就来同大家细细研读一下各税种之间的差异。

业务描述

嘉诚房地产开发公司（一般纳税人）正在开发一楼盘，营改增之后项目。2023年1月15日，嘉诚房地产开发公司销售给a公司一套房产，取得含税销售收入1090万元，假设对应允许扣除的土地价款为450万。

那么，该项销售业务在增值税销售额、土地增值税收入、企业所得税收入确认上是否一致，有何差异？

政策依据

1、增值税销售额如何确认？

根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2023年第18号）第四条规定：

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

2、土地增值税收入如何确认？

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

3、企业所得税收入如何确认？

根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第五条规定：

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

政策解析

通过对以上政策的分析，三个税种在收入确认上均存在差异：

1、增值税：房地产销售方，增值税根据销售金额“全额开票，差额征税”，房地产受让方，增值税根据付款金额“全额开票，进项抵扣”。

案例中，嘉诚公司应缴纳增值税=(1090-450)/(1+9%)*9%=52.84万元，a公司购房可抵扣增值税为=(1090)/(1+9%)*9%=90万元。

2、土地增值税：土地增值税在收入确认上与增值税票面不含税金额之间是存在差异的。

案例中，增值税票面金额为1000万元，税额为90万元，价税合计1090万元，而嘉诚公司实际销项税额却为52.84万元。

也就是说，在计算土地增值税的收入时，土地增值税应税收入不含增值税销项税额，不是票面金额的1000万元，而是1037.16万元（即1090-52.84）

3、企业所得税：企业所得税收入确认上是根据发票的票面金额来核算，即1000万元。

总结以上三个税种收入确认的原则，案例中增值税销售额为：587.16万元、土地增值税收入为：1037.16万元，企业所得税收入为：1000万元。

作品来源：昌尧讲税

作者：马昌尧

【第5篇】股权转让需要缴纳土地增值税吗

土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。

如果转让的股权表现形式主要为土地使用权、地上建筑物及附着物的，需缴纳土地增值税。

《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

【第6篇】重庆土地增值税预征率

报告来源：智研咨询——http://www.ibaogao.com

文章来源：http://www.ibaogao.com/baogao/10t233v2021.html

智研咨询发布的《2022-2028年中国二三线城市房地产行业深度调查与市场年度调研报告》共三十章。首先介绍了二三线城市房地产行业市场发展环境、二三线城市房地产整体运行态势等，接着分析了二三线城市房地产行业市场运行的现状，然后介绍了二三线城市房地产市场竞争格局。随后，报告对二三线城市房地产做了重点企业经营状况分析，最后分析了二三线城市房地产行业发展趋势与投资预测。您若想对二三线城市房地产产业有个系统的了解或者想投资二三线城市房地产行业，本报告是您不可或缺的重要工具。

本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。

报告目录：

第一章 中国二三线城市房地产发展概述

第一节 中国二三线城市土地市场

一、二三线城市土地市场供给逐渐升温

二、二三线城市成房企土地储备主战场

三、地产开发商加快二三线城市拿地速度

第二节 中国二三线城市房地产市场

一、我国二三线城市房地产市场发展轨迹

二、我国二三线城市房地产发展的驱动因素

三、我国二三线城市房地产市场发展状况

四、我国房地产发展重心向二三线城市转移

五、房地产企业在二三线城市的发展概况

第三节 中国二三线城市房地产市场价格分析

一、二三线城市房屋价格的现状

二、二三线城市房价上涨的原因

三、控制二三线城市房价的建议

第四节 二三线城市房地产市场的开发模式

一、城市综合体的模式

二、城市发展运营商的模式

三、城投的模式

四、城中村的模式

第二章 南京房地产市场

第一节 南京房地产市场的政策环境

一、南京《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》

二、南京大力推进房地产市场的健康平稳发展

三、2023年南京市公积金贷款政策

第二节 南京土地供给市场的分析

一、2023年南京土地市场成交情况

二、2023年南京土地市场成交情况

第三节 2023年南京房地产市场运行分析

一、2023年南京房地产市场发展综述

二、2023年南京商品住宅市场成交情况

三、2023年南京别墅市场的成交情况

四、2023年南京二手房市场的成交情况

五、2023年南京商业地产市场走势分析

第四节 2023年南京房地产市场运行分析

一、2023年南京房地产市场运行情况

二、2023年南京商品住宅成交情况

三、2023年南京商业地产市场发展状况

四、2023年南京别墅市场走势简析

五、2023年南京二手房市场走势简析

第五节 南京房地产市场投资机会及前景展望

一、南京商业地产成投资热点

二、南京写字楼市场投资价值高

三、南京房地产市场的未来发展特点

四、2023年南京房地产市场发展形势预测

五、南京商业地产市场发展前景良好

第三章 苏州房地产市场

第一节 苏州房地产市场的政策环境

一、苏州市多措并举推动房地产市场平稳健康发展

二、2023年苏州市房地产购房契税政策解读

三、2023年苏州市限购令政策全面实施

第二节 苏州土地市场供给分析

一、2023年苏州土地市场成交情况

二、2023年苏州土地市场成交情况

第三节 苏州房地产市场的运行分析

一、2023年苏州房地产住宅市场成交情况

二、2023年苏州区域房地产市场分析

三、2023年苏州住宅市场市场走势分析

第四节 高铁建设给苏州房地产市场带来的机遇

一、高铁新城推动苏州房地产向西部区域发展

二、高铁建设给苏州房地产市场带来投资新机遇

三、沪宁城铁加速苏州北新区房地产市场发展

第五节 苏州房地产市场的发展前景

一、2023年苏州房地产市场的发展预测

二、“十三五”期间苏州将新建保障房超5万套

三、未来苏州地产市场将多区域板块均衡发展

第四章 杭州房地产市场

第一节 杭州房地产市场发展的政策环境

第二节 杭州土地市场供给分析

一、2023年杭州土地市场的成交情况

二、2023年杭州加大经营性土地供应量

第三节 杭州房地产市场的运行分析

一、2023年杭州房地产市场行情走势分析

二、2023年杭州二手房市场成交情况分析

三、2023年杭州房地产市场走势

第四节 杭州房地产市场的投资优势及前景

一、杭州商业地产市场存在的投资优势

二、投资杭州房地产市场市场的相关建议

三、2023年杭州房地产市场发展前景预测

四、一线房企将掌握未来杭州楼市话语权

第五章 宁波房地产市场

第一节 宁波房地产市场的政策环境

一、宁波出台九条意见力促房地产市场健康发展

二、宁波房地产调控实行住房限购政策

三、宁波市关于进一步落实住房限购政策有关事项的通知

第二节 宁波土地市场发展分析

一、宁波开始执行新的城镇土地使用税

二、2023年宁波土地市场供给分析

三、2023年宁波土地市场成交情况

第三节 2023年宁波房地产市场分析

一、房地产市场总体综述

二、房地产市场供应量分析

三、房地产市场成交量分析

四、房地产市场成交均价分析

五、房地产市场项目分析

第四节 2023年宁波房地产市场分析

一、房地产市场总体综述

二、房地产市场供应量分析

三、房地产市场成交量分析

四、房地产市场成交均价分析

五、房地产市场项目分析

第六章 武汉房地产市场

第一节 武汉房地产市场相关新政

第二节 武汉土地市场供给分析

一、2023年武汉土地市场供给分析

二、2023年武汉土地市场供给情况

三、2023年武汉市土地市场分析

第三节 武汉房地产市场运行分析

一、2023年武汉房地产市场运行情况

二、2023年武汉房地产市场运行基本状况

三、2023年武汉房地产市场运行特征

四、2023年武汉房地产市场总体运行

五、2023年武汉各区域房地产市场综述

第四节 武汉房地产市场投资分析

一、投资价值

二、投资风险

三、投资建议

第七章 长沙房地产市场

第一节 长沙房地产市场政策环境

第二节 长沙土地市场供需分析

二、2023年长沙土地市场成交情况

三、2023年长沙土地市场供需分析

四、2023年长沙土地市场供需分析

第三节 2023年长沙房地产市场分析

一、房地产市场总体综述

二、房地产市场供求关系

三、房地产市场供应量

四、房地产市场成交量

五、房地产市场成交均价

六、房地产产品主要特征

第四节 2023年长沙房地产市场分析

一、房地产市场成交量

二、房地产市场成交均价

三、房地产市场供求关系

四、房地产市场供应量

五、房产交易总体情况

第八章 南昌房地产市场

第一节 南昌房地产市场政策环境

一、南昌落实房地产市场调控的补充意见

二、南昌出台房地产市场限购令调控细则

第二节 南昌土地市场供需分析

一、2023年南昌土地市场供应情况

二、2023年南昌土地市场成交情况

三、2023年南昌土地市场成交分析

四、2023年南昌土地市场供应情况

第三节 2023年南昌房地产市场分析

一、南昌市房地产整体运行情况

二、南昌商品房市场运行分析

三、12月南昌房产媒体投放

四、南昌房地产各区域市场

第四节 2023年南昌市房地产市场分析

一、整体运行状况

二、市场发展特点

三、分类型市场分析

四、行业热点分析

第九章 郑州房地产市场

第一节 郑州土地市场供给分析

一、2023年郑州土地市场回顾

二、2023年郑州土地市场供求分析

三、2023年郑州土地市场分析

第二节 郑州房地产市场运行分析

一、2023年郑州房地产市场交易情况

二、2023年郑州房地产市场运行全面解析

三、2023年郑州房地产市场运行状况

第三节 郑州房地产市场价格分析

一、2023年郑州房地产市场价格回顾

二、2023年郑州房价走势分析

三、2023年郑州房价走势分析

第四节 郑州房地产市场购买者的分析

一、购房者对区域的喜好

二、购房者对户型的选择

三、购房者的理性需求

四、未来购房者的购买意图

五、郑州房地产市场购买主体

六、2023年郑州购房者总体信心略高于全国水平

第五节 郑州房地产市场投资及前景分析

一、新政下郑州房地产市场的投资方向

二、郑州房地产市场开发热点

三、未来郑州房地产市场展望

四、“十三五”期间郑州房地产发展规划

第十章 石家庄房地产市场

第一节 石家庄房地产市场政策环境

一、石家庄出台措施对房地产销售行为进行严格规范

二、石家庄进一步做好房地产市场调控工作

第二节 石家庄房地产市场运行分析

一、2023年石家庄房地产市场成交及结构分析

二、2023年石家庄房地产市场供求情况

三、2023年石家庄房地产市场解析

四、2023年石家庄市房地产市场供需基本平衡

五、2023年石家庄房地产市场剖析

第三节 石家庄房地产市场各区域优势分析

一、市中心板块

二、东南板块

三、东北板块

四、西南高教区板块

五、正定新区板块

六、西部山前区

第四节 石家庄房地产投资分析及前景展望

一、商业地产引领石家庄房地产投资热潮

二、2023年石家庄房地产发展趋势

三、石家庄房地产将刮“别墅风”

第十一章 合肥房地产市场

第一节 合肥房地产市场的政策环境

一、合肥市开始实施“限购令”

二、合肥出台房地产市场调控政策

第二节 合肥土地市场供给分析

一、2023年合肥土地市场成交分析

二、2023年合肥市土地市场成交解析

三、2023年合肥土地市场分析

第三节 合肥房地产市场运行分析

一、2023年合肥房地产市场供给及结构分析

二、2023年合肥房地产市场销售情况

三、2023年合肥房地产市场分析

四、2023年合肥房地产市场解析

第四节 合肥房地产市场投资分析及前景预测

一、2023年合肥房地产市场展望

二、“十三五”合肥房地产市场发展迎来机遇

三、“十三五”期间合肥房地产市场规划探析

第十二章 厦门房地产市场

第一节 厦门房地产市场的政策环境

一、厦门出台落实房地产市场调控新政

二、厦门实施房地产经纪管理办法

第二节 厦门房地产土地市场分析

一、2023年厦门土地市场供应及成交分析

二、2023年厦门土地市场全面解析

三、2023年厦门土地市场分析

四、未来厦门土地市场发展趋势

第三节 厦门房地产市场运行分析

一、2023年厦门房地产市场运行分析

二、2023年厦门房地产商品住宅市场销售情况

三、2023年厦门房地产市场全方位解析

四、2023年厦门房地产企业新增注册状况

五、2023年厦门房地产市场运行剖析

六、2023年厦门房地产市场热点分析

第四节 厦门房地产市场前景预测

一、政策下厦门房地产市场走向分析

二、2023年厦门房地产市场展望

三、“十三五”期间厦门房地产市场规划

第十三章 福州房地产市场

第一节 福州房地产市场的政策环境

一、福州积极执行房地产市场新规

二、福州利用税收和信贷政策控制地产市场

三、福州出台房地产调控十条意见

四、福州规范房地产价格评估机构

第二节 福州土地市场供给分析

第三节 福州房地产市场运行分析

一、2023年福州市房地产的投资及消费分析

二、2023年福州地产发展回顾

三、2023年福州房地产投资增长迅速

第四节 福州房地产市场的投资机会及发展前景

一、东部新城优化福州房地产市场格局

二、影响福州房地产市场格局的板块

三、福州房地产产品步入精装时代

四、福州房地产市场发展前景预测

第十四章 天津房地产市场

第一节 天津房地产市场的政策环境

一、天津市调整普通住宅价格标准的解读

二、住房价格标准调整对天津房地产市场发展的影响

三、天津监管房地产市场的六条措施

四、天津对房地产加强税收管理

五、天津三措施加强房地产建设管理

第二节 天津土地市场供给分析

一、2023年天津土地市场供应及成交情况

二、2023年天津土地市场平稳发展

三、2023年天津土地市场分析

第三节 天津房地产市场运行分析

第四节 天津房地产市场投资机会及发展前景

一、天津商业地产市场将更加完善

二、天津市房地产市场将继续增长

三、2023年天津房地产发展预测

四、国家房地产政策调控下天津楼市走向分析

五、轨道交通给天津房地产市场带来利好

六、天津商业地产市场发展将逐渐发生转变

第十五章 济南房地产市场

第一节 济南土地市场供需分析

一、2023年济南市土地市场交易综况

二、2023年济南市土地市场交易状况

三、2023年济南市土地供应计划

第二节 2016-2023年济南房地产市场运行分析

一、2023年济南房地产市场成交情况

二、2023年济南房地产市场总况回顾

三、2023年济南商品房市场供应剖析

四、2023年济南商品住宅新开盘与交易解析

五、2023年济南市商品住宅交易状况

第三节 2023年济南房地产市场运行分析

一、市场运行状况

二、分区域状况

三、市场走势

四、行业动态

第四节 济南房地产市场价格分析

第十六章 青岛房地产市场

第一节 青岛房地产市场的政策环境

一、楼市“十二条”严控房地产市场规范发展

二、2023年青岛市保障房规划出台

三、2023年青岛市加强房产市场调控力度

第二节 青岛土地市场供给分析

一、2023年青岛土地市场成交状况

二、2023年青岛土地供求简况

三、2023年青岛各区域土地供应规划

第三节 青岛房地产市场的运行分析

一、2023年青岛房地产市场的成交及供给分析

二、2023年青岛房地产市场运行剖析

三、2023年青岛房地产运行分析

第四节 青岛房地产市场价格分析

第十七章 沈阳房地产市场

第一节 沈阳房地产发展的政策环境

一、2023年政策频出沈阳楼市影响甚微

二、2023年沈阳出台房产调控新政

三、沈阳调控商品住房预售价格举措

第二节 沈阳土地市场分析

一、2023年沈阳市土地市场综况

二、2023年沈阳土地市场交易状况

三、2023年沈阳土地市场供需形势

四、2023年沈阳土地市场价格状况

第三节 2016-2023年沈阳房地产市场运行分析

一、2023年沈阳房地产商品房供应情况

二、2023年沈阳房地产商品房市场成交及供求

三、2023年沈阳房地产商业市场供应及成交

四、2023年沈阳房产市场运行剖析

第四节 2023年沈阳房地产市场运行分析

一、运行状况

二、发展特点

三、热点分析

第五节 沈阳房地产市场价格走势

第十八章 大连房地产市场

第一节 大连土地市场供给分析

一、2023年大连市土地市场发展回顾

二、2023年大连土地成交信息盘点

三、2023年大连土地市场发展状况

四、2023年大连土地市场供应状况

第二节 2023年大连房地产市场分析

一、2023年大连房地产市场宏观环境

二、2023年大连商品房住宅市场

三、2023年大连写字楼市场发展情况

四、2023年大连商铺地产市场发展情况

第三节 2016-2023年大连房产市场运行分析

一、2023年大连房地产市场宏观环境

二、2023年大连房地产政策及城市规划

三、2023年大连房地产商品房市场

四、2023年大连市房地产市场发展状况

第四节 大连房地产市场的发展前景

一、2023年大连市房地产市场预测

二、未来大连市房地产市场展望

第十九章 长春房地产市场

第一节 长春房地产市场政策环境

一、长春关于房地产市场持续健康发展的实施意见

二、长春房地产市场限购令政策将正式实施

第二节 长春土地市场供需分析

一、2023年长春土地市场供需特点

二、2023年长春土地市场供需分析

三、2023年长春土地市场供需分析

第三节 2023年长春房地产市场分析

一、市场总体综述

二、市场供求关系分析

三、市场供应量分析

四、市场成交量分析

五、市场成交均价分析

六、房地产产品主要特征

第四节 长春房地产市场购房主体刚性需求分析

一、外来人口为定居买房

二、为改善住房条件买房

三、投资买房看好中小户型

第二十章 西安房地产市场

第一节 西安房地产市场的政策环境

一、西安房地产市场限购令出台

二、西安房地产市场实行一房一价的新规

三、西安市关于落实住房限购政策有关问题的通知

四、西安市关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知

第二节 西安土地市场供需分析

一、2023年西安土地市场成交分析

二、2023年西安市土地市场区域比较

三、2023年西安土地市场政策与动态

四、2023年西安土地市场供需分析

五、2023年西安市土地市场供需特征

第三节 2023年西安房地产市场分析

一、房地产商品房市场供销

二、各区域商品房市场供需及价格

三、房地产市场运行特点

第四节 2023年西安房地产市场分析

一、商品房市场分析

二、分物业市场分析

三、分城区商品房市场

第五节 2023年西安房地产市场分析

一、商品房市场

二、住宅市场

二、其他市场

第二十一章 兰州房地产市场

第一节 兰州房地产市场政策环境

一、甘肃省《关于进一步加强房地产调控加快保障性安居工程建设的通知》

二、兰州市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨的实施意见

第二节 兰州土地市场供需分析

第三节 2023年兰州房地产市场分析

一、商品住宅供求量走势

二、市场交易价格分析

三、商品住宅成交结构

第四节 2023年兰州房地产市场分析

一、市场总体综述

二、市场供求关系分析

三、市场供应量分析

四、市场成交量分析

五、市场成交均价分析

第二十二章 昆明房地产市场

第一节 昆明土地市场交易分析

一、2023年昆明土地市场情况

二、2023年昆明房地产用地成交与审批状况

三、2023年昆明土地市场分析

第二节 2023年昆明房地产市场运行分析

一、昆明房地产市场2023年供应量

二、昆明房地产市场2023年供给分析

三、昆明房地产市场2023年价格情况

四、昆明房地产市场2023年成交情况

五、昆明房地产市场2023年供求关系

第三节 2016-2023年昆明房地产市场分析

一、2023年昆明市城中村项目进展状况

二、2023年昆明二三级房地产市场交易状况

三、2023年昆明市商业用地市场运行简况

四、2023年昆明房地产市场现状

第四节 昆明房地产发展展望

一、昆明房地产市场发展前景

二、昆明商业地产和旅游地产迎来发展机遇

第二十三章 重庆房地产市场

第一节 重庆房地产市场的政策环境

一、重庆高档住宅土地增值税预征率有所上调

二、首套购房退税新政对重庆楼市的影响剖析

三、重庆出台房地产调控政策

四、重庆拟对高档别墅和商品房征收特别房产税

第二节 重庆土地市场供给分析

一、2023年重庆土地市场成交分析

二、2023年重庆主城区土地市场成交情况

三、2023年重庆市土地市场供给状况剖析

四、2023年重庆主城区土地市场分析

第三节 重庆房地产市场运行分析

一、“十三五”期间重庆房地产市场运行综况

二、2023年重庆市房地产市场发展概况

三、2023年重庆房地产市场发展特点

四、2023年重庆房地产市场运行现况

第四节 重庆房地产市场投资机会

一、重庆城市价值对房地产市场发展的推动

二、重庆未来房地产市场发展良好

三、重庆商业地产投资前景广阔

四、“十三五”期间重庆房地产投资机遇透析

第五节 重庆房地产市场发展前景预测

一、2023年重庆房地产市场供给趋势判断

二、2023年重庆各类物业发展形势预测

三、“十三五”期间重庆房地产发展目标

第二十四章 成都房地产市场

第一节 成都房地产市场的政策环境

一、2022-2028年成都房地产政策概述

二、成都市商品房预售方案管理暂行规定

三、《成都市商品房预售方案管理暂行规定》解读

四、成都市商品房预售网上签约暂行规定

第二节 2016-2023年成都土地市场分析

一、2023年成都主城区土地市场分析

二、2023年成都各郊区县土地市场分析

三、2023年成都主城区土地市场分析

四、2023年成都各郊区县土地市场分析

五、2023年成都土地市场分析

第三节 2023年成都房地产市场的运行分析

一、2023年成都房地产市场供销分析

二、2023年成都房地产市场价格分析

三、2023年成都房地产市场购房者的分析

第四节 2016-2023年成都房地产市场运行分析

一、2023年成都房地产市场供销分析

二、2023年成都主城区房地产细分市场分析

三、2023年成都房地产郊区市场分析

四、2023年成都房地产市场分析

第五节 成都房地产市场的投资分析

第六节 成都房地产市场发展趋势预测

一、2023年成都房地产市场走势分析

二、成都商业地产将继续受关注

三、成都重点开发的热点区域

四、未来成都城市综合体项目将大行其道

第二十五章 贵阳房地产市场

第一节 贵阳土地市场发展分析

一、2023年贵阳土地市场供应分析

二、2023年贵阳市土地市场回望

三、2023年贵阳市首次大规模土地竞拍状况

第二节 贵阳房地产市场运行分析

一、贵阳房地产市场发展综况

二、2023年贵阳房地产市场综况

三、2023年贵阳房地产业景气指数回涨

第三节 2023年贵阳房地产市场运行分析

一、整体运行状况

二、市场发展走势

三、行业热点分析

第四节 贵阳房地产市场的未来发展

一、贵阳房地产市场发展的有利条件

二、贵阳房地产市场的发展趋势

三、贵阳市房地产市场需求潜量预测

第二十六章 东莞房地产市场

第一节 东莞土地市场供给分析

一、2023年东莞土地总体供求分析

二、2023年东莞土地市场交易状况

三、2023年东莞土地市场交易状况

第二节 东莞房地产市场运行分析

一、2023年东莞房地产市场供应及成交分析

二、2023年东莞房地产市场运行分析

三、2023年东莞房地产运行简况

第三节 东莞房地产二手房市场价格指数分析

一、2023年房地产二手房市场价格指数

第四节 东莞房地产市场的发展前景

一、2023年东莞房地产走势分析

二、今后东莞房地产市场发展格局分析

第二十七章 佛山房地产市场

第一节 2023年佛山房地产市场运行分析

一、2023年佛山房地产市场综述

二、2023年佛山房地产市场政策环境

三、2023年佛山土地市场供求及交易分析

四、2023年佛山商品住宅市场发展分析

五、2023年佛山别墅市场供求分析

第二节 2023年佛山市房地产市场分析

一、2023年佛山房地产市场的政策环境

二、2023年佛山土地供应及成交情况

三、2023年佛山房地产市场发展综述

四、2023年佛山商品房市场成交情况

五、2023年佛山二手房市场成交情况

第三节 2023年佛山市房地产市场分析

一、2023年佛山楼市限购令实施

二、2023年佛山土地市场综述

三、2023年佛山楼市成交量下滑

四、2023年佛山楼市价格简析

第四节 佛山房地产市场交易分析

第五节 佛山各区域板块房地产市场供求

一、禅城区

二、南海区

三、顺德区

四、高明区

五、三水区

第二十八章 海口市房地产市场

第一节 海口市土地市场

一、2023年起海口新基准地价全面上调

二、2023年海口土地供应及成交情况

三、2023年海口地价走势情况

四、2023年海口市土地市场状况

五、海口市2023年土地交易价格

六、2023年海口市土地市场状况

第二节 海口市房地产市场分析

一、海口的房价走势及运行特点

二、影响房地产价格变动的因素分析

三、2022-2028年海口房地产投资开发状况

四、2023年海口房地产市场价格上涨情况

五、2023年海口房地产市场分析

六、2023年海口市房地产市场现状

第三节 海口四大板块房地产市场剖析

一、南渡江房地产板块

二、海甸岛房地产板块

三、海口湾房地产板块

四、西海岸房地产板块

第四节 海口房地产业发展建议及趋势分析

一、海口房地产市场管理的几点建议

二、海口房地产市场未来变化趋势

三、海口西海岸房地产市场发展前景及开发建议

第二十九章 二三线城市房地产市场投资分析

第一节 我国房地产市场投资现状

一、房地产投资成国内需求重要组成部分

二、影响房地产开发投资的因素综述

三、2023年我国房地产开发投资情况

四、2023年我国房地产开发投资的情况

五、2023年我国房地产开发投资的情况

第二节 二三线城市房地产市场投资机遇

一、二三线城市房地产成为零售商投资主战场

二、二三线城市将成房地产市场投资热点

三、二三线城市房地产市场发展具较大潜力

第三节 二三线城市商业地产投资分析

一、二三线城市商业地产投资机会

二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾

三、二三线城市商业地产投资建议

第四节 二三线房地产市场的投资风险

一、影响二三线房地产市场发展的风险

二、二三线城市房地产面临过度投资隐患

三、二三线城市房地产市场存在的风险

第三十章 重点企业()

第一节 苏州高新

一、公司简介

二、经营状况分

第二节 苏宁环球

一、公司简介

二、经营状况分

第三节 名流置业

一、公司简介

二、经营状况分

第四节 南国置业

一、公司简介

二、经营状况分

第五节 卧龙地产

一、公司简介

二、经营状况分

第六节 天房发展

一、公司简介

二、经营状况分

第七节 天地源

一、公司简介

二、经营状况分

第八节 绿城中国

一、公司简介

二、经营状况分析

图表目录：

图表：我国房地产企业数量持续增长

图表：一线城市和二三线城市平均房价

图表：一线城市和二三线城市土地供应

图表：2023年南京土地出让分类

图表：2023年南京土地市场土地出让区域分布

图表：2023年南京土地市场分区土地容积率

图表：2023年南京土地市场分用途土地容积率

图表：2023年南京土地市场分区域土地价格

图表：2023年南京土地市场不同用地性质土地价格

图表：2016-2023年南京土地成交情况

图表：2023年南京土地月度成交

图表：2016-2023年南京楼面地价

图表：2016-2023年南京土地成效溢价比

图表：2016-2023年南京各板块土地纯住宅楼面地价

图表：2023年南京土地成交结构

图表：2016-2023年南京土地成交结构

图表：2023年南京各板块土地成交情况

图表：2016-2023年南京商品住宅新增供应情况

图表：2016-2023年南京商品住宅成交情况

图表：2023年南京商品住宅各面积段成交占比

更多图表见正文......

【第7篇】土地增值税清算上报资料

1.清算对象确定难

根据税法相关规定，土地增值税清算分为必须清算和可以清算两种情形。在土地增值税清算管理实际工作中，由于涉税信息不对称，税务机关并不能及时掌握纳税人需要进行土地增值税清算的情形。同时，在项目分期开发的情况下，是按期数来确定清算对象，还是按建设工程规划许可证等确定清算对象，其实并不规范和统一。此外，对于土地增值税可以清算的情形，由于没有事先进行税收测算，而是单纯根据销售比例和预售期限来通知清算，造成目前土地增值税清算结果退税的多、补税的少。

2.清算收入审核难

目前土地增值税清算收入主要依赖于企业的土地增值税清算申报数据，虽然收集了一些第三方数据，但主要依靠手工操作进行网签合同、实测面积、销售单价等的比对，土地增值税清算工作量大，效率较低，工作效果也不佳。对房地产项目总可售面积、视同销售、房地产开发产品类型、房地产价格区间等收入因素，缺少第三方信息自动验证、比对，大大制约了大数据作用的发挥。

3.扣除项目核实难

当前困扰土地增值税清算的最大难题是开发成本难以核实。开发成本项目多、业务多、票据多、时间跨度长，如果单靠人工审核，只能发现一些形式方面存在的问题，难以挖掘一些深层次的问题。一些与开发成本有关的内部数据和第三方信息，如土地出让金及返还、政府规费、工程费竣工结算备案信息、发票、税金等，只能以人工方式收集和整合，很难以迅速形成链条。

4.清算结果产生难

土地增值税清算被称为“第一难”的税务工作，一项清算工作往往历时数月甚至一年。同时，由于土地增值税清算人员业务水平和业务习惯等不同，产生的清算结果基本不同，容易与纳税人发生争议。土地增值税的申报表、审核表的数据不能自动计算，人工计算量大，容易发生差错。清算审核发现的疑点和问题需要手工汇总和处理，清算报告和清算结果需要手工录入。这些因素极大地影响了土地增值税清算的效率和效果。

【第8篇】土地转让土地增值税

近来，经常有纳税人咨询取得土地使用权转让收入如何缴纳增值税问题。经对现行增值税有关规定进行梳理，就有关问题解答如下：

一、取得土地使用权转让收入适用增值税税率为多少？

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第十五条第（二）款规定，转让土地使用权增值税税率为11%。如果纳税人为增值税小规模纳税人的，根据该文第十六条规定，增值税征收率为3%。

二、纳税人转让土地使用权是否适用增值税简易计税方法？

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条第（二）款第二项规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

三、纳税人转让土地使用权有哪些增值税优惠？

（一）《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3

1.第一条第（三十五）款规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征增值税；

2.第一条第（三十六）款规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税；

3.第一条第（三十七）款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

（二）《财政部 国家税务总局关于落实降低企业杠杆率税收支持政策的通知》（财税〔2016〕125号）

第二条第（六）款规定，在企业重组过程中，企业通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力，一并转让给其他单位和个人，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为，符合规定的，不征收增值税。

来源于国家税务总局贵州省税务局

【第9篇】土地增值税预征税率是多少

导读：本文讲述的是关于预缴土地增值税计算方法是怎样的的有关问题，为了方便大家更好的学习，小编将预交土地增值税的计算公式在下文中为大家整理出来了，感兴趣的可以接着往下看看。

预缴土地增值税计算方法是怎样的?

房地产开发企业在收到预收款时：

1、一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/(1+11%)*土地增值税预征率

2、简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

土地增值税预征的计征依据是什么?

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率))，预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。

然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

针对预缴土地增值税计算方法是怎样的的这一问题，文中已作出详细的解答，相关的计算公式小编已在文中为打击列举出来了，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，详情请关注会计学堂网。

【第10篇】2023年土地增值税政策

编者按：房地产开发企业取得土地使用权开发建设房地产项目，可能基于诸多原因导致项目无法启动、中途停滞，进而由政府将土地收回。根据《城市房地产管理法》之规定，城镇土地收回又可分为有偿和无偿两种方式。对于政府有偿收回土地，土地补偿款较土地取得和开发成本更高的情况，企业是否需要缴纳土地增值税，现行案例处理结果有所不同。本文将以此切入，分析不同情况下，土地被政府收回是否应当征收土地增值税。

一、案例引入：同样是闲置土地被政府收回，土地增值税一征一免

（一）案例一：闲置土地被政府收回，法院认为应当征收土地增值税

2023年2月，x国土资源局与a公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将x地块出让给a公司，a公司受让该土地用于建设x项目。2023年12月，x国土资源局作出《闲置土地认定书》，指出因政府原因导致x地块闲置，认定上述土地为闲置土地。2023年1月，x土地收购储备中心与a公司签订《国有土地使用权收储合同》，约定a公司同意将上述地块的国有土地使用权由x土地收购储备中心按8409万元的价格收储。2023年9月，x税务局y分局作出《税务事项通知书》，通知a公司x项目应补非住宅土地增值税475万元。

a公司不服，先后提起行政复议和行政诉讼。法院认为：本案a公司主张其符合《土增税暂行条例》第八条第（二）项规定的免征情形。但该免征土地增值税适用于“因国家建设需要依法征收、收回的房地产”，且按照国家有关征收的法律规定，国家建设需要征收或收回的土地价格系由征收机关按照法律规定确定补偿安置方案予以确定，该征收价格一般不因被征收人的意志转变。而涉案宗地系因闲置。2023年1月，x土地收购储备中心与a公司签订《国有土地使用权收储合同》，约定a公司同意将上述地块的国有土地使用权由x土地收购储备中心按8409万元的价格收储，该收回土地的价格是基于双方协商“同意”，不同于国家建设征收、收回的情形。故现有证据不足以证明涉案土地收回，可以适用上述免征的情形。

（二）案例二：闲置土地被政府收回，税务机关认为应当免征土地增值税

2006年至2007年，b公司与z市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，b公司取得了z地块的国有土地使用权。在z地块基本达到可开发状态后，b公司先后两次向w区国土资源局上报建设规划，但w区国土资源局一直不予正面答复和批准，导致宗地一直处于闲置状态。2023年9月1日，b公司与z市w区土地储备发展中心签订了《收购z地块合同》，约定：由w区土地储备发展中心收回b公司持有的z地块国有土地使用权，并向b公司支付土地补偿款共计6.4亿元。2023年9月13日，z市国税局稽查局向b公司送达《税务处理决定书》，认定：b公司2023年度取得土地使用权转让收入未进行纳税申报构成偷税，决定b公司应补缴其2023年度的企业所得税税款1.3亿元。因涉案土地被收回符合土地增值税免征条件，免征土地增值税。

（三）小结

在上述两起案例中，同样是土地闲置后被政府收回，取得土地补偿款，一起案例认定应当征收土地增值税，另一起则认定应当免征土地增值税。更值得关注的是，两起案例中土地闲置的原因均系“因政府原因”。如此相似的两起案例，最终处理结果却大相径庭，笔者认为，其背后的原因主要在于国家层面的税收政策对土地收回免征土地增值税的规定不够清晰、完善，导致执法实践中对特定情形是否符合免征条件存在不同理解。本文欲通过比较《城市房地产管理法》和税法的联系，分析目前土地被政府收回的各种情形应否征收土地增值税。

二、土地被政府收回的三种类型及其土地增值税纳税义务

（一）土地被政府收回的三种类型

根据《城市房地产管理法》第二十条，“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”第二十二条第二款，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”第二十六条，“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发……满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”由此可见，《城市房地产管理法》规定的政府收回土地使用权应当包括三种情况：

其一，因公共利益需要，提前有偿收回；

其二，出让合同到期无偿收回；

其三，因用地人原因闲置，提前无偿收回。

《城市房地产管理法》属于土地管理法体系，具备行政法性质，根据行政法“法无授权即禁止”的基本原则，在法律没有明确规定的情况下，行政机关不得收回土地使用权。因此，行政机关收回城镇土地使用权有且仅有以上三种情况。

（二）土地被政府收回应区分不同情况确定土地增值税纳税义务

根据《土地增值税暂行条例》第八条，“有下列情形之一的，免征土地增值税：……（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。”根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款，“条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。”

由此可见，《土地增值税暂行条例》使用了“因国家建设需要”的概念，但没有对这一概念作出精准的定义，而这一概念也难以从其他部门法中加以考证，只能结合土地管理法进行解释。根据《闲置土地处理办法》第一条，“为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、行政法规，制定本办法。”由此可见，《闲置土地处理办法》是《土地管理法》、《城市房地产管理法》的下位法，其不能违反上位法规定，增设土地使用权提前收回的情况。在前述第一起案例中，法院在说理部分提出，涉案土地被收回系“因闲置”而非“因国家建设需要依法征收、收回”，故不满足免税条件，但这种并列关系其实并不存在。

笔者认为，闲置土地认定是出于政策目的需要，进行的一项程序性工作，闲置土地认定的程序和土地提前收回的结果之间没有直接联系，即土地闲置本身不能直接得出提前收回土地使用权的结果。根据前述分析，行政机关提前收回土地使用权有且仅有因公共利益需要有偿收回、到期无偿收回和因用地人原因闲置无偿收回三种情况。认定土地闲置后，需要提前收回的，必须进一步认定土地闲置原因是因公共利益需要闲置还是因用地人原因闲置，进而确定提前收回土地使用权是因公共利益需要有偿收回还是因用地人原因闲置无偿收回。而在第一起案例中，土地被认定为因政府原因闲置，自然不属于因用地人原因闲置的情形，而只能属于因公共利益需要有偿收回的情形。

从现行立法来看，“因公共利益需要”和“因城市实施规划、国家建设的需要”之间是何种关系并不明确，但两者之间存在大量交叉。例如城市规划调整导致土地无法开发建设，而被政府收回，在土地管理法上属于因公共利益需要收回土地，在土地增值税法上亦属于因城市实施规划收回土地。在税法规定不明时，出于纳税人权利保护原则考虑，应当采取有利于纳税人的解释，将“因公共利益需要”收回土地的情形解释为“因城市实施规划、国家建设的需要”收回土地，免征土地增值税。

三、根据税收法定原则，土地被政府收回不属于土地增值税征税范围

（一）土地增值税征税范围是有偿转让房地产

在前面的分析中，我们结合免税条款，讨论了土地收回的免税条件。但如果站在更前一环节——征税条款，我们认为现行立法只能得出土地收回不属于土地增值税的结论。详言之，根据《土地增值税暂行条例》第二条，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”由此可见，土地增值税征税范围是有偿转让房地产。其中，“有偿”和“转让”均是征税的必要条件，缺一不可。

（二）土地管理法对土地使用权转让和终止作出了明确定义

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第一款，“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。”第三十九条，“土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。”由此可见，土地使用权的转让和消灭（终止）有明确的法律定义。

结合上列法律法规的规定可以看到：土地使用权转让，是指土地使用者通过出售、交换和赠与的方式，将土地使用权再转移的行为，土地使用权转让的效果是土地使用权的权利主体改变，但土地使用权本身仍然存续。土地使用权消灭或终止，是指因土地使用权出让合同到期、提前收回、土地灭失等原因，导致土地使用权本身归于消灭。因此，土地使用权的转让和消灭是两个不同的法律概念，虽然两者都可以引起物权变动的效果，但其内容和性质存在本质区别，不能将二者混为一谈。

（三）税法应当尊重、认可、承继土地管理法对“转让”的定义

《土地增值税暂行条例实施细则》提出了有偿转让的概念，但在我国土地增值税制体系内没有任何相关的法律、法规、规章、规范性文件对“转让”作出具体定义。由此可见，转让的概念以及内涵外延之界定在土地增值税制体系中属于不需要作出特别解释、说明的概念，应当直接采用与其相关的其他部门法之规定以及社会大众能够认可和接受的、与其通常的内涵及外延相同的定义对其进行解释。

首先，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权转让作出了定义。该条例属于土地管理法体系的一部分，其对土地管理涉及的法律概念作出的定义系立法解释、有权解释，符合社会大众对该法律概念的一般理解，属于该法律概念的通常定义。

其次，税法具有行政法属性，其和土地管理法同属行政法体系，为保持同一法律体系内部相同法律概念的一贯性，避免在法律适用中产生矛盾、冲突，税法应当尊重、认可、承继土地管理法对转让的定义。除税法明文规定外，不应任意改变土地管理法中已经定义的法律概念的内涵和外延。

再次，课税要件明确是税收法定原则的基本内涵。课税要件明确一方面要求税法概念必须清楚、明确，不能语焉不详。另一方面要求对税法概念的解释必须具备稳定性，不能任意扩大或缩小解释。在税法没有作出具体规定时，依照同部门法解释税法概念，是保障课税要件明确的基本要求。

综上，《土地增值税暂行条例实施细则》中“转让”的概念应当采用和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中“转让”的概念相同的解释，即只包括土地使用权在不同权利主体之间转移，而不包括土地使用权消灭的情况。

（四）根据税收法定原则，土地被政府收回不应缴纳土地增值税

根据前述分析，《土地增值税暂行条例实施细则》关于征税范围的规定采用了正向说明和反面列举的立法模式，但是，这一规定并未涵盖全部房地产物权变动类型，导致部分房地产物权变动行为处在土地增值税立法的“真空地带”。详言之，《土地增值税暂行条例实施细则》第二条仅规定了有偿转让房地产属于土地增值税征税范围，以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税征税范围，对于有偿设立、变更、消灭房地产权属的行为，以及无偿转让房地产但又不构成继承、赠与的行为，是否应当课税，税法并未作出规定。

根据《税收征收管理法》第三条，“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”由此可见，税收法定原则是税法基本原则，没有法律明文规定，不得对纳税人课征税款，不得要求纳税人补缴税款。土地被政府收回属于土地使用权消灭，不属于土地增值税征税范围。

遗憾的是，在实践中，税务机关对于征税范围的理解有所不同，或是出于政策方面的考虑，或是出于经济方面的考虑，对“转让”进行了扩大解释。此外，按照前述解释，土地收回应当排除在征税范围外，然而《土地增值税暂行条例》又特别规定了土地收回符合特定条件的免予征税，根据税法基本原理，不征税和免税是不同概念，因此在现行立法体系内部存在矛盾冲突。我们认为，税法的明确性是税法的重要价值，应当采用修法方式明确土地增值税征免范围，构建和谐统一的土地增值税法律体系。

【第11篇】预交土地增值税

导读：本文讲述的是关于预缴土地增值税计算方法是怎样的的有关问题，为了方便大家更好的学习，小编将预交土地增值税的计算公式在下文中为大家整理出来了，感兴趣的可以接着往下看看。

预缴土地增值税计算方法是怎样的?

房地产开发企业在收到预收款时：

1、一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/(1+11%)*土地增值税预征率

2、简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

土地增值税预征的计征依据是什么?

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率))，预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。

然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

针对预缴土地增值税计算方法是怎样的的这一问题，文中已作出详细的解答，相关的计算公式小编已在文中为打击列举出来了，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，详情请关注会计学堂网。

【第12篇】土地增值税应用于哪种税率形式

解释如下：

1、超率累进税率。即以征税对象数额的相对率划分若干级距，分别规定相应的差别税率，相对率超过一个级距的，对超过的部分就按高一级的税率计算征税。采用这种税率的是土地增值税。

2、超倍累进税率的计税基数是绝对数时，超倍累进税率是超额累进税率，可以把递增倍数换算成递增额。

3、超倍累进税率的计税基数是相对数时，超倍累进税率是超率累进税率，可以把递增倍数换算成递增率。

【第13篇】土地增值税税率2023

自2023年4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%，小陈税务整理增值税税率、征收率、预征率和抵扣率，特别感谢严颖老师！欢迎大家转载，请注明来源！

一、增值税税率

（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：

1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；

5.国务院规定的其他货物。

（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。

（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

二、增值税征收率（简易计税）

小规模纳税人简易计税适用增值税征收率；另一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，适用增值税征收率。

（一）增值税征收率为3%和5%

（二）适用征收率5%特殊情况

主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。

（三）两种特殊情况：

1.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

2.销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3%征收率减按2%征收。

附：征收率特殊情况

（一）一般纳税人可选择s适用5%征收率

1、出租、销售2023年4月30日前取得的不动产。

2、一般纳税人将2023年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

3、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。

4、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。

5、提供人力资源外包服务。

6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。

7、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。

8、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。

9、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。

10、车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)

（二）一般纳税人可选择3%征收率的有

1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。

2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。

3、典当业销售死当物品。

4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。

5、销售自产的自来水。

6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。

8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。

9、单采血浆站销售非临床用人体血液。

10、药品经营企业销售生物制品，兽用药品经营企业销售兽用生物制品，销售抗癌罕见病药品

11、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

除以上1-11项为销售货物，以下为销售服务。

12、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。

13、提供城市电影放映服务。

14、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。

15、提供非学历教育服务。

16、提供教育辅助服务。

17、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。

18、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。

19、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。

20、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。

21、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务。

22、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（不是可选择）

23、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

24、一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

25、一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

26、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。

27、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。

28、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。

29、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

30、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。

31、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。

（三）按照3%征收率减按2%征收

1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。

2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。

3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。

4、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。

5、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产。

以上销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。

6、纳税人销售旧货。

（四）按照5%征收率减按1.5%征收

个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。

三、预征率

预征率，顾名思义就是“预征”适用的“税率”，比如按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。

四、增值税适用扣除率

1.纳税人购进农产品，适用9%扣除率。

2.纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

附：纳税人购进农产品，按下列规定抵扣进项税额

（一）除本条第（二）项规定外，纳税人购进农产品,取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

（二）纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

（三）继续推进农产品增值税进项税额核定扣除试点，纳税人购进农产品进项税额已实行核定扣除的，仍按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》（财税〔2012〕38号）、《财政部 国家税务总局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点行业范围的通知》（财税〔2013〕57号）执行。其中，《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》（财税〔2012〕38号印发）第四条第（二）项规定的扣除率调整为9%；第（三）项规定的扣除率调整为按本条第（一）项、第（二）项规定执行。

（四）纳税人从批发、零售环节购进适用免征增值税政策的蔬菜、部分鲜活肉蛋而取得的普通发票，不得作为计算抵扣进项税额的凭证。

（五）纳税人购进农产品既用于生产销售或委托受托加工13%税率货物又用于生产销售其他货物服务的，应当分别核算用于生产销售或委托受托加工13%税率货物和其他货物服务的农产品进项税额。未分别核算的，统一以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额，或以农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。

（六）《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第二款第（三）项和本通知所称销售发票，是指农业生产者销售自产农产品适用免征增值税政策而开具的普通发票。

来源：xiaochenshuiwu

【第14篇】转让土地使用权增值税税率

大部分人对土地流转的话题处于一知半解的状态。现在“三农”的问题备受关注，对土地流转的政策和法规有了更全面的介绍。针对一些土地方面的问题，你知道国有土地转让税费多少？国有土地使用权出让与转让有什么区别？

一、土地转让的税费有哪些？

1、营业税费及附加

2、印花税费和契费

3、土地增值税费

二、国有土地转让税费多少？

国有土地出让和转让的意义不同。国有土地转让需要交纳的费用有5%的营业税，城建税的2.5乘以当地税率，印花税的万分之五。土地增值税：土地增值税应纳税额有以下公式进行计算：土地的增值税=出售房地产的总收入—扣除项目金额；应纳土地的增值税额=土地增值额×适用税率；土地的增值税实行四级超额的累进税率，增值额在没有超过扣除项目金额的50%的部分，税率应为30%。增值额超过扣除项目金额的50%，没有超过就要扣除项目金额全部的部分，税率应为40%。增值额超过扣除掉项目金额全部的部分，税率应为50%左右。而增值额如果是超过扣除项目金额200%的部分，税率应为60%。因此，如果土地的增值额超过扣除项目金额50%以上，将同时适用二档或者三档以上税率的，则需要分档来进行计算。

三、国有土地使用权出让与转让有什么区别？

1、主体方面不同。

转让的主体：取得国有土地使用权的土地使用者。

出让的主体：即国有土地的所有者。在国家中，由法律授权的县级以上人民政府予以具体实施的。

2、行为性质方面不同。

根据物权理论来分：出让，是他物权的设定。转让，是他物权的转移。

3、转移程序与条件方面不同。

出让的条件没有限制。签订出让合同只需要缴出让金，便可以办证了。转让的话条件会有限制。转让必须经过申请到审批或者补办出让的手续，缴纳相应的税费，才可登记过户。

4、交易市场方面不同。

出让为一级市场，是国家作为国有土地所有者垄断。转让为二级市场，是符合法定条件的自由转让。

土地转让税费不是最新的话题了，很早之前就是一个热点问题。了解相关土地转让税费知识，是有一定必要的。

【第15篇】土地增值税有关核定征收的政策

关键点一：获取权威法定机构的免税批文

典型案例

某中资企业到东南亚某国承建水电站项目，与该国水电局（业主）签约时达成了免税条款。中资企业认为“合同在手，免税无忧”，没有争取获得该国财政部门的免税函。几年过去了，该国因财政紧张，便以整顿税收秩序、加强征管为由，对所有外资企业进行稽查补税。该国基层税务稽查人员认定，虽有合同免税条款，但是没有财政部门的免税函，仍属程序不符，效力不够，最终决定对该企业以前年度追溯补税。合同中的免税条款，终成一纸空文。

分析建议

对于很多境外投资项目，中资企业是跟东道国的相关政府部门（如能源部、水电局等）或国有企业谈签合同，并在合同中约定了相应的税收优惠。中资企业自然而然地认为，所签合同的税收优惠条款具有合法性和有效性。需要注意的是，从法律效力上看，东道国的税法制定和执行部门，可以否定或不予认可民事合同中的税收优惠条款。尤其在一些政局不稳定，立法、司法、执法相对分离，税制不健全的发展中国家，获得最高法律程序上（国会或议会）税收优惠审核批准，才能最大程度地保障税收优惠的确定性。

因此，中资企业（一般是乙方承建方）在与东道国相关政府部门或国有企业（一般是甲方业主）谈签合同时，建议在合同中明确约定：甲方（业主）有义务帮助乙方（中资企业）向政府相关部门（如财政部）申请，在一定期限内获取合同约定的税收优惠批文。合同谈签后，中资企业要及时跟进，催促业主积极推进，履行合同义务，并进一步与东道国的财政部，甚至国会（或议会）沟通协调，及时获取免税函或免税的总理令，或者国会批准通过的免税议案，以保障税收优惠条款得以有效落实。

关键点二：预留税收政策变化的保障条款

典型案例

某中资施工企业投资卡塔尔某工程项目，在与该国业主签订合同时，因当时卡塔尔不征收增值税，就没有对未来新开征税种进行预判和预留约定。2023年下半年，卡塔尔进行了税改，自2023年1月1日起开征增值税，税率为5%，由业主支付工程款项时直接代扣代缴。该业主以合同中没有预先约定条款为由，不愿调价或补偿乙方（中资企业）相关税负。中资企业与业主协商无果，只得背负起新增税种的税负，也直接影响到企业现金流。

分析建议

中国“走出去”企业在谈判初期，对合同中税收优惠条款的阐述应专业且具体。需要特别提醒是，中资企业的投资项目时间往往较长，东道国的税制和征税方式很有可能在此期间发生变动。因此，对合同条款要有预判，预留税收变化的保障条款，将东道国现有税种和征收方式做一个定性的归类预设很有必要，即便以后东道国税制或征税方式有变，还可以保障相同属性和实质类似的税种，延续享受签约时的税收优惠待遇。

比如，中资企业与越南业主合同的参考表述为：与甲方（越南业主）就本合同适用于越南财政部、其行政区或地方当局对本合同所述的承建项目涉及征收的所有税收，不论其征收方式，将给予免税。本合同适用的越南现行税种是：利润税，利润汇出税，增值税，关税，个人所得税。本合同也适用于本合同签订之日后越南政府征收的属于增加或者代替现行税种的相同或者实质相似的税收。甲方（越南业主）应将越南税法所作出的重要变动及时通知乙方（中资企业）。

关键点三：争取整体项目的税收优惠

典型案例

某中资企业在西非某国总承包开发一个矿区，获得了免税20年的特殊优惠，是该国议会以法案形式特别审核通过的。但后因情况有变，该中资企业准备将该国的采矿权和相关股权转让给中国第三方企业，并签约了很多中国分包商和东道国当地供应商。那么，这一特批的免税优惠能否由未来的股权受让方（第三方中资企业）直接享受？其签约的上下游分包商、供应商能否同样享受？最终的答复是不可以，从而影响了该中资企业的股权转让合同以及分包合同的签订价格和条件。

分析建议

中国“走出去”企业如果在东道国承建大型的整体项目，如开发一个特殊经济园区或一个资源矿区，整个项目将涉及很多上下游参建单位，那么，企业在与东道国政府申请税收优惠时，不仅要力争本企业（总承包方）的税收优惠，而且要力争整个项目的税收优惠，要把与本企业相关的上下游供应商、分包商的税收优惠都涵盖进去。因为若上下游企业不能享受相关税收优惠，税负仍会以合同含税价的方式转嫁给总承包方，最终影响到总承包方的总体税负。

在这种情况下，建议中资企业以不可分割的一个整体项目申请最优的税收优惠（包括免税），而不仅申请本企业（总承包方）的税收优惠。当总承包商将来需要转让股权给第三方或准备退出该项目时，原先与东道国相关政府部门或业主谈定的税收优惠或免税批文，才能得到最大限度的保障和承继。

关键点四：提前约定税收损失赔偿责任

典型案例

在境外投资项目谈判初期，某中资企业市场和商务人员在与业主谈判时，更多地关注商务要点、后续项目与业主的合作等，对专门的税收优惠违约的调价和补偿条款重视不够，未能单独明确约定。当东道国基层税务部门因故不理税收优惠合同、强行征税后，这家企业陷入了与业主的无果谈判，对于违约赔偿的责任，业主推诿拖延，最终不了了之，相关税收损失只能由中资企业承担。

分析建议

中资企业（乙方）要特别重视在合同中专门约定税收优惠违约责任条款，要对业主（甲方）有详细和明确的调价及赔偿责任约定。这也是中资企业重要且可行的法律救济措施。将来，当东道国税务部门就合同约定的税收优惠进行征税或补税时，对于相应增加的税负，中资企业有权要求业主进行价格调增或者给予相应的补偿。

特别是在中方融资贷款的方式下，最好能够约定从融资划款的源头直接扣留相应的款项，以强有力地保障中资企业的税收利益。即便与业主有纠纷再谈判，甚至提起诉讼，有此合同依据，也能促使业主与东道国财税部门进行沟通、协商，保障已签订税收优惠条款在投资经营过程中得到真正落实。

问题一、预售房地产所取得的收入是否申报纳税?

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十四条关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题相关规定：

“根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。”

问题二、土地增值税预征率是多少?

根据 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第二条规定：

“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。”

例如 某房地产开发有限公司2023年5月预售住宅与非住宅项目共计取得不含税收入8000万元，其中预售住宅取得的不含税收入为5000万元，该住宅项目容积率均大于1，预售非住宅项目取得的不含税收入为3000万元。该地区属于东部省份，当地规定：容积率大于1.0(含)的住宅项目，土地增值税预征率为1.5%；容积率小于1.0的住宅项目，土地增值税预征率调整为3%；非住宅项目，土地增值税预征率为3%。那么，该公司应预征土地增值税多少元?

预售住宅应预征的税额：5000*1.5%=75万元

预售非住宅应预征的税额：3000*3%=90万元

共计：75+90=165万元

问题三、营改增后，土地增值税预征的计征依据是否为含税收入?

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

问题四、如何计算预征土地增值税税额?

例如、2023年5月某房地产开发有限公司销售商品房时，取得了预收款了1100万元(含税收入)，该公司所在地适用的土地增值税预征率为3%。那么，该公司应缴纳预征土地增值税多少元?

第一步、计算企业取得预售款预缴的增值税

1100万÷(1+10%)*3%=30万元

第二步、计算土地增值税预征的计征依据

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

=1100-30

=1070万元

第三步、计算土地增值税预征税额

土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率

=1070*3%

=32.1万元

问题五、土地增值税核定征收的情形有哪些?

根据 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条“土地增值税的核定征收”相关规定：

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

问题六、土地增值税核定征收率是多少?

核定征收率原则上不得低于5%。

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第四条“规范核定征收，堵塞税收征管漏洞”相关规定：

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

问题七、土地增值税核定征收税款如何计算?

应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率

例：2023年5月，税务机关对某房地产开发企业实施税务检查，该公司开发的产品均为普通住宅。经检查发现该公司虽设置账簿，收入总额可以确定但成本费用凭证等扣除项目资料残缺不全，难以确定扣除项目金额。经核查确认后，该公司不含增值税的收入为18亿元，当地规定核定征收率为7%。那么，该房地产公司应如何缴纳土地增值税?

应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率

=18亿*7%=1.26亿元

问题八、核定征收纳税期限如何确定?

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十六条关于纳税期限的问题条款规定：

根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。

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【第16篇】土地增值税简易申报表

土地增值税清算是房地产行业财务人必须知道和必须深入理解的必备会计专业技能。对于房地产企业来讲，土地增值税清算的概念是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应该缴纳的土地增值税税款，并向税务机关t提供有关资料，填写土地增值税清算申报表，办理土地增值税清算手续，结算该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

在土地增值税清算会计核算程序上，基本上分为以下几步，即土地增值税清算对象的选择，土地增值税清算时点的确认，土地增值税清算收入的确认和核算，土地增值税清算成本的确认和核算，以及土地增值税清算申报表的填列等。

本文主要谈一谈土地增值税清算收入的会计核算，在所说清算收入的会计核算之前，我们先了解一下土地增值税清算对象的选择及清算时点的确定。

土地增值税清算对象的选择

土地增值税清算对象是指税务机关认可的需要进行土地增值税清算的单位工程或组合。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。而根据国税发【2006】187号的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产项目为单位进行清算，对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

清算审核时，应注意审核该项目是否经过有关国家部门审批备案的的项目为单位进行清算，对于分期开发的项目是否以分期项目为单位，不同类型的房地产项目是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

不同开发产品是否作为一个成本核算对象需要考虑：

1.是否属于同一国有土地使用证界定的土地范围。

2.是否属于同一建设工程规划许可证报建的工程。

3.是否属于相同房产类型。

4.开工、竣工时间是否接近。

确定了清算对象后，财务人员应该根据掌握的资料对项目是单个核算还是组合清算进行土地增值税清算预测，从而判断以基本的核算对象还是组合核算对象的税负高低，这也就为土地增值税的税务筹划留下了空间，但这样选择一定要考虑当地税务机关的相关规定。

土地增值税清算的时点

根据土地增值税清算管理的相关规定，纳税人符合下列条件的，应进行土地增值税清算：

1.房地产开发项目全部竣工，完成销售

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

3.直接转让土地使用权的

对于符合以上情况的纳税人应在满足条件之日起90日内到税务机关办理清算手续。

同时规定对符合以下条件之一的主管税务部门可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用。

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕。

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

对房地产企业财务人来讲，如果能充分利用上面的土地增值税清算对象的选择和清算时点的有关规定，可以进行土地增值税的纳税筹划。

土地增值税清算收入的确认和会计核算

土地增值税的清算，销售收入的确认将直接影响土地增值税应纳税额的计算和准确性，在企业采用多种多样的促销方式时销售方式、结算方式、开票金额等都可能与税务机关的确认存在较大差异，因此应严格按照税法的规定进行清算确认。

一、营改增后土地增值税应税收入的确认

营改增后，纳税人转让房地产的土地增税应税收入是不含税收入。如果房地产企业采用预售账款方式销售自行开发的房地产项目的，其计税依据为预收款与应预缴增值税额之差。

纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配、抵债、换取其他非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售。

纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除的确认按照国税【2010】220号文件规定执行。

二、已全额开具商品房销售发票的收入确认

土地增值税清算所确认的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关经济利益，且收入为不含增值税销售收入，因转让房地产而收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款利息以及其他经济利益，均应当确认为房地产转让收入，但房地产违约，导致房地产未转让的，应属于与转让房地产无关的经济利益，不确认房地产转让收入。

三、未开票或全额开票收入的确认

对未开票会全额开票收入的确认，应以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入，或以销售合同明细表和预收账款明细等确认收入。对于销售合同所载面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（未完，正在更新）

【第17篇】土地增值税可以扣除的税金

一、转让新建房

新建房屋（卖新房）

房地开发企业（5项）

1、取得土地使用权所支付的金额

2、房地产开发成本

3、房地产开发费用

4、与转让房地产有关的税金

5、财政部规定的其他扣除项目（房企）

非房地产企业 （仅1-4项）

对于扣除项目的阐述

1、取得土地使用权支付的地价款（买地的钱）

1）出让方式取得，为支付的土地出让金

2）行政划拨方式取得，为转让土地使用权时补缴的土地出让金

3）转让方式取得，为支付的地价款

4）缴纳的有关税费（如契税、登记、过户手续费（不含印花税））

2、房地产的开发成本

1）土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3）建筑安装工程费：指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费

注：建筑安装工程费，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

6）开发间接费用：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费等（非房地产开发费用）

3、房地产开发费用指的是与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用，但在土地增值税中并非按实际发生的三项费用来确定。

4、与转让房地产有关的税金指城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税0.05%（产权转移书据）

提示1）土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目

2）企业经营活动发生的印花税等相关税费，记在“税金及附加”科目核算，因此，包括房地产开发企业在内的纳税人在转让房地产环节缴纳的印花税，可以计入扣除项目。

3）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除

【第18篇】营改增后的土地增值税税率

cpa税法，学习税目和税率是重点，但是税目和税率错综复杂，学习起来杂乱无章，知识点琐碎不易记忆，经常容易记混记错。重点是教材每年都会改革，或新增或删减，2023年5月以后因为全面实行“营改增”，增值税成为重点，今天小编就带着大家一起盘点增值税的税率，看营改增都改哪了，顺便附赠巧记金言哦。

一、基本税率

增值税的基本税率是17%，应税劳务及绝大部分货物销售、部分营改增、有形动产租赁服务适用于此档税率，值得注意的是，有形动产租赁包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁，而水路运输的光租业务和航空运输的干租业务，属于有形动产经营性租赁。

二、低税率

增值税的低税率是13%，一般适用于粮食、油、纯牛奶等，还有生活用的水电煤气，日常陶冶情操的图书，音像制品等，还有相关农业产品，但要注意，不包含农机零部件，这个低税率并不涉及应税劳务和营改增应税项目。巧记金言：都是广大民生最基本的需求，因此税率低一些。

三、两个低税率

同样是低税率，但是这一栏要将11%和6%两个税率放在一起说，这两个税率不涉及货物，只涉及营改增，但是两个税率还是有区别的，11%的税率适用于交通、邮政、基础电信、建筑、不动产、土地使用权等，巧记金言：四服两不动一土地

6%税率适用于现代服务、增值电信、金融、生活服务和销售无形资产，要注意不包括土地使用权，巧记金言：四服一销售。

四、零税率

除国务院特殊规定，纳税人的出口税率皆为零，零税率还包括财政部和国家税务总局规定的跨境应税行为，无运输工具承运业务的经营者亦适用增值税免税政策。

看小编将原本杂乱无章，难记难背的税率税目整理的清晰明了，是不是对这科“碎”法又重新燃起了斗志呢？在以后学习的过程中，也可以自己制定巧记金言来帮助记忆学习哦，祝大家在cpa税法中取得好成绩，加油！

【第19篇】土地增值税的印花税

计算土地增值税时，地价款中不包含印花税。

如果是房地产开发企业，印花税属于管理费用，全部费用合并一起在房地产费用中按比例扣除（按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%或10%扣除），其他纳税人在与转让房地产有关的税金中扣除。

政策依据：

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题：细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

土地出让合同的印花税可以入成本吗？

计入管理费用的，《企业会计准则第6号——无形资产（2006）》第十二条规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

根据《企业会计制度》6403营业税金及附加规定，房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。企业交纳印花税的会计处理，一般分为两种情况：

1、如果企业上交的印花税税额或购买的印花税票数额较小，可以直接列入管理费用。上交印花税或购买印花税票时，借记“管理费用-印花税”科目，贷记“银行存款”或“现金”科目;

2、如果企业上交的印花税税额较大，先记入待摊费用，然后再转入管理费用。上交印花税时，借记“待摊费用”科目，贷记“银行存款”等科目;分期摊销印花税时，借记“管理费用一印花税”科目，贷记“待摊费用”科目。

土地出让金如何征收印花税？

按照《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则以及相关文件的规定，从2006年12月27日起，纳税人签订《国有土地出让合同》支付土地出让金应按照“产权转移书据”税目，按照万分之五的税率征收印花税。

《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条下列凭证为应纳税凭证：产权转移书据；第三条纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定，依照本条例所附《印花税税目税率表》执行。

看到这里，大家应该都知道本文主要围绕土地成本包含印花税吗、土地出让合同的印花税可以入成本吗、土地出让金如何征收印花税这几个问题为大家做了分析，小编最后告诉大家，计算土地增值税时，地价款中不包含印花税。

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【第20篇】土地增值税 税率

销售新房及其建筑物的土地增值税的计算方法

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）扣除项目3：房地产开发费用

分两种扣除方式：

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅从事房地产开发的纳税人适用加计扣除，非房地产开发企业不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含增值税的金额）。

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

『解析』

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（万元）；

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）；

允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）；

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：“超过50％～100％的部分”，适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额=3995×40％－6005×5％=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

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