增值税税收分类编码通知（15个范本）

【第2篇】未开票增值税收入

一、真正未开票收入

实务中存在，企业（一般纳税人，下同）向客户（特别是个人）销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产，收取款项后，客户没有索要发票，按规定增值税纳税义务已经发生，应在增值税申报表中“未开票收入”中填报。

【例】餐饮企业，个人消费者未索要发票。

二、视同销售

企业发生增值税视同销售行为，如未开具发票，则在增值税申报表“未开具发票收入”中填报；如开具了发票，则在增值税申报表“开具增值税专用发票”或“开具其他发票”相应栏次中填报。

【例】企业将自产产品作为福利发放给员工，要按规定进行视同销售处理，则在增值税申报表“未开具发票收入”中填报。

需要提醒的是，视同销售缴纳增值税也可以按规定开具增值税专用发票，比如对外捐赠，可以开具增值税发票（含增值税专用发票）。

三、纳税义务已发生未开票

按照相关政策规定，增值税纳税义务已经发生，但是由于各种原因，客户暂时未索取发票，在增值税申报表“未开具发票收入”中填报。

如企业2023年1月提前预收2023年7月-2023年6月房租，当月未开具发票，咱《营业税改征增值税试点实施办法》（财税（2016）36号）“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定，2023年1月预收款收入，增值税纳税义务已经发生，虽发票尚未开具，也应在增值税申报表“未开票收入”中填报。

四、如何申报

如果您前期已通过增值税纳税申报表附列资料一（本期销项情况明细）“未开具发票”栏次填报了正数未开票收入，在补开发票月份，可将当期补开具的蓝字发票如实填报在对应栏次，同时在“未开具发票”一栏填报负数冲减当期补开票销售额。

例如：纳税人2023年1月份销售货物产生一笔未开票收入20万元，申报1月属期增值税时已按照13%税率申报缴税。3月份应购买方要求，又针对上述未开票收入补开了20万元增值税专用发票，那么纳税人在填写3月属期增值税申报表时，应将当期补开具增值税专用发票如实填报在增值税纳税申报表附列资料一（本期销项情况明细）第1行第1列至第2列“开具增值税专用发票”对应栏次，同时，在该行第5列“未开具发票”栏次填报负数冲减当期补开票销售额20万元即可。（深圳税务

来自 小陈税务08

【第3篇】增值税收入确认规定

接触到的很多企业，财务人员都是按当月开具发票金额确认收入。这样做的好处就是简单、省事。开多少票、就收多少款、申报多少收入。那么这样处理到底符不符合税法的规定呢？

在对一些劳务类企业的税务检查中，税务人员检查企业账簿会发现，企业的“预收款项”、“其他应付款”等科目会存在较大的余额，此时税务人员会要求财务人员解释款项性质，并取得合同进行检查。结果发现企业就是收款开票确认收入，一般会晚于劳务进度，这样做，导致企业当年度会少确认收入、少缴纳企业所得税。

对于企业所得税纳税义务时间，有个重要文件，即《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（ 国税函〔2008〕875号），有如下规定：采取下列商品销售方式的，应按以下规定确认收入实现时间：

1.销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入。

2.销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。

3.销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入。

4.销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。

对于劳务类收入，规定如下：企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。

根据上述文件，开票确认收入显然是不合适的。

【第4篇】资产划拨增值税的税收

本期精准会计小编选出了两个关于公司资产转移的相关问题进行解答。在后台问过的小伙伴们，你们要的答案都在这里，记得收藏以备不时之需哦！

以上就是本期关于公司之间资产转移涉税问题的所有内容啦，通过上述的阅读，您都了解清楚了吗？如果还有疑问可在评论区留言或私信小编，小编会第一时间回复，希望能为你解决问题。

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【第5篇】土地增值税核定征收税收文件

土地增值税对房地产企业来说是税负最重的一个税种，很多企业就想到土地增值税的核定征收，什么情况下企业可以进行核定征收？

按照国税发2006 187号文件第七条规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

国家层面上仅有上述文件规定了核定征收的范围和条件，但是具体办理的程序和方法文件中并没有规定。前段时间广东省率先发布了《广东省税务局土地增值税清算管理规程》，在这个文件里重申了核定征收的范围、程序和方法。

《广东省税务局土地增值税清算管理规程》延续了国税发2006 187号文核定征收规定，明确主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。同时对核定情形的判定、上一级税务机关核准及核定决议、备案等进行详细说明。

该文件中规定符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书，对房地产项目开展核定征收核查，根据不同情形，采取参照同期同类型房地产销售价格、向国土部门查询项目土地成本、根据清算项目相关的建筑面积、实体体积、占地面积等工程量指标并参照当地扣除项目金额标准等方式，核定计算收入和扣除项目金额，经主管税务机关集体审议，报上一级税务机关备案，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

按照上述方式仍然无法计算征收的，可采取核定征收率方式征收土地增值税，核定征收率不得低于5%。但在实务操作过程中，住宅的土地增值税核定征收率不得低于5%，非住宅的土地增值税核定征收率不得低于7%-8%。

因此，根据以上税法规定，企业符合条件的，土地增值税是可以核定征收的。但企业具体采取哪种方式，要根据企业的测算结果而定。如果测算结果高于土地增值税的最低核定征收率，企业可采取核定征收；如果测算结果低于土地增值税的最低核定征收率，作为房地产开发企业一定要做好项目资料储备，通过合理筹划，进行查账征收来降低土地增值税负。

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【第6篇】小微企业增值税税收优惠政策

业务是流程，财税是结果，税收问题千千万，税了吧帮你找答案。2023年已经过去一半了，今年也是疫情的第三个年头了，对经济的冲击十分巨大，为了帮助企业渡过难关，国家也相应出台了许多的税收优惠政策，那么主要有哪些方面呢？

今年小规模纳税人的一个优惠是比较大的，增值税由1%恢复至3%征收，连续12个月开票不超过500万，但是增值税普通发票免征了。专票按照3个点征收，其实这也是变相的降税了，增值税附加费也是再次减半征收。

中小民营企业，小微企业的企业所得税征收再次减半，应税所得额在100万以内按照2.5%征收，应税所得额在100万到300万按照5%征收，300万以上按照25%征收。

国家这两年在增值税与所得税上面都进行了大力的扶持，不仅如此，今年的个人独资企业与个体工商户还能够申请核定征收纳税。

核定征收纳税，核定个人经营所得税，定期定额核定，固定税率，目前重庆园区核定税率在1%左右，综合税负是相当低的，今年又不需要缴纳增值税，附加税也是免征的，年开票500万内，千万不能开超过了，开超过了就会自动升级为一般纳税人企业，将变为查账征收。

中小民营企业与小微企业一直都是我国数量最大的企业了，支撑起我国人民的生活生产，只要有更好的扶持，企业发展好起来，才会有更多的未来。了解更多税收优惠政策请移步关注《税了吧》

【第7篇】土地增值税含税收入吗

作者 / 吴声 税务律师

对于土地增值税，许多企业界和法律界人士，未必很清楚。在股权转让、企业并购、金融及民间借贷、不良资产处置、房地产项目合作中，一旦涉及到土地增值税，如果不充分考虑，往往会吃大亏！学习、了解土地增值税的法律、法规、政策及实务操作，对于企业投资经营、法律服务，都十分重要。相信这篇文章，会让你获益匪浅！

在房地产开发的各个环节，所缴纳的税费不尽相同。其中在商品房销售环节需缴纳的税费比较多，土地增值税是一个主要税种，对企业来说负担比较重，涉及政策也比较复杂。如何确定土地增值税的纳税义务人，明确征税行为和范围；营改增后，土地增值税在应税收入、扣除项目金额、税款预征、税款清算、税收优惠政策等方面发生了一系列变化，搞清楚这些问题，对于正确适用政策，规避税收风险，降低经营成本，实现效益最大化，是很有必要的。

土地增值税的

纳税义务人和征税范围

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。具体操作中，什么行为和情况需要缴税，什么行为和情况不需要缴税，还需分别判定。

第一， 以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围。即以继承、赠与方式转让房地产，虽发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

那么是不是只要无偿赠与就不用缴纳土地增值税了呢？

当然不是。

这里的赠与行为是有严格限制的。为了防止纳税人以赠与方式逃避税收，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）明确“赠与”是指以下情况：一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、中国红十字会等以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。以上这些赠与行为不缴纳土地增值税，除列举的上述“赠与”以外的赠与行为仍需缴纳土地增值税。

第二，只有转让国有土地使用权的行为才征收土地增值税。转让集体土地使用权的行为原则上不应当缴纳土地增值税。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。据此可以理解为，依法被征用后的土地属国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如自行转让则是违法行为。

第三，房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。因为出租虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，故不应征收土地增值税。

第四，房地产的交换属于土地增值税的征税范围。房地产企业以开发产品与被拆迁户进行房屋调换，必须缴纳土地增值税。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

第五，合作建房的土地增值税政策。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

第六，房地产抵押的土地增值税政策。《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函【2007】645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按照税法规定缴纳营业税（现改为增值税）、土地增值税和契税等相关税收。

土地增值税

应税收入的确定

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。用公式表示是：

增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

土地增值税实行四级超率累进税率，依据增值额与扣除项目金额的比例，确定对应的税率。增值额（相当于纯利润）占的比例越高，对应税率越高，交的税越多，税率最高达60%。

土地增值税四级超率累进税率表

从以上公式和税率表可以看出，土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量。在营改增前后，税法对这两个变量因素的规定发生了明显变化。

营改增前，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入包含营业税。营改增后，根据财税【2016】43号和税务总局公告2023年第70号的规定：纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税（注意：土地增值税和增值税是完全不同的两个税种。转让房地产既要缴纳增值税，又要缴纳土地增值税）。这里又分适用增值税一般计税方法或简易计税方法分别计算应缴纳的增值税：

（一）适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。、

销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+10%)×10%

（二）适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额,需要将含增值税收入换算成不含增值税收入，换算方法为：

土地增值税应税收入=转让房地产含税销售额/(1+5%)

适用简易计税方法纳税人，开具增值税普通发票，征收率为5%。

在实际经营中，房地产企业一般纳税人（指年应征增值税销售额超过500万元）适用一般计税方法（可抵扣进项税额），增值税税率为10%；符合条件的也可选择简易计税方法（不得抵扣进项税额），增值税征收率为5%。哪种计税方法更有利于企业就选择哪种。

一般计税方法项目与简易计税方法项目的界定原则是：国家税务总局公告2023年第18号第八条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

在实际经营中，房地产企业一般都是“一般纳税人”（指年应征增值税销售额超过500万元）；如果房地产企业是小规模纳税人（指年应征增值税销售额未超过500万元），则适用5%的征收率缴纳增值税。

土地增值税

扣除项目的确定

扣除项目及其金额的确定对于计算转让房地产的增值额至关重要，一般分为以下六类：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用。

（四）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育附加可视同税金予以扣除。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。还规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

（五）财政部确定的其他扣除项目。

（六）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〖2016〗36号文件第三十四条、《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〖2016〗43号）第三条规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入土地增值税的扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，计入开发成本，可以作为扣除项目。这个新变化必须掌握，对于房地产企业完整准确计算扣除项目金额，进而准确核算土地增值税是十分重要的。

土地增值税的预征

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。” 各省市（区）结合本地经济发展水平和房地产市场发展状况，明确了本省市（区）房地产土地增值税的预征率，并适时动态调整。《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2023年第1号）第十三条规定：房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式。纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：

应预缴税款=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率

公式中预征率按各市的预征率执行，各市可实行差别化预征率。

《宁夏回族自治区人民政府关于印发<宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法>的通知》（宁政发[2015]43号）第七条对土地增值税预征率作了统一明确：“ 纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：(一)普通住宅为1%；（二)非普通住宅为1.5%；（三)其他类型房地产为2%”。

上面公式中应预缴的增值税如何计算呢？比如《宁夏回族自治区税务局房地产开发业增值税管理工作指引（试行）》规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。公式为：应预缴的增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

也就是说，在预征土地增值税时，要分两步计算：第一步，先计算出应预缴的增值税；第二步，再计算出应预缴的土地增值税。待工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

举例说明：2023年5月，某房地产公司当期收到预售房款3000万元，土地增值税的预征率为1%（该项目全部为普通住宅）。应预缴的土地增值税是多少呢？

假设该公司按一般计税方法缴纳增值税，当期应预缴土地增值税计算如下：第一步，在项目所在地预缴增值税=3000÷（1+10%）×3% = 81.82（万元）；第二步，应预缴土地增值税=（3000-81.82）×1% = 29.18（万元）。

小贴士：10%为一般计税方法适用的增值税税率，3%是增值税的预征率，1%是土地增值税的预征率。

读了本文，相信大家会明白，以一块评估价值2亿元的土地使用权抵押借款1.2亿元（6折放款），如果土地取得成本很低，这个贷款项目其实并不安全，因为拍卖后得扣除巨额土地增值税和其他税费后，很可能还不够偿还本金。

【第8篇】增值税税收筹划的方法

纳税筹划工作随着我国市场经济体制的愈发完善而逐渐受到企业的普遍关注，其逐步作为企业经济效益增大、提升企业综合竞争力的重要手段。纳税筹划的合理开展可以缩减企业资金支出与降低企业纳税负担，并达到控制财务风险的目的。而作为企业主体税种之一，增值税的合理纳税筹划俨然成为企业经营发展中的主要任务之一。

税收筹划开展的主要目的在于合理降低企业税负压力，纵观现阶段企业增值税税收筹划开展，因税收法律、税收结构等因素的影响，使得部分企业在制定税收筹划方案上，极易出现超出法律允许范围的问题，导致企业税收筹划开展无法达到具体需求，甚至出现适得其反造成逃税的情况，从而使企业成本支出相应加大。

产生此类现象的主要因素在于：

（1）我国相关税收制度法规尚未完善构建，所以税收筹划的过程中部分企业对政策的把握不明确，导致税收筹划开展得并不合理。

（2）企业税收筹划观念较差，在具体筹划过程中未将经营效益与企业增值税成本有机结合。再加上企业在筹划时考虑的筹划方向单一而固定，未对影响因素进行全面性、综合性的考虑，形成所做的税收筹划与企业发展不相符，使增值税税收筹划工作无法体现出应有的价值和作用。

增值税怎么进行纳税筹划？现在越来越多的人关心增值税纳税筹划的问题，觉得企业每个月缴纳的增值税太多了，那么如何做才能合理避税，能够大大的减少企业的支出，提高企业的利润呢？

增值税的纳税筹划主要从以下三个方面考虑：

一、企业设立的增值税筹划

1、企业身份选择人们通常认为，小规模纳税人的税负重于一般纳税人，但如果你是高科技企业，增加值比较高，选择小规模纳税人更合算。

2、企业投资方向及地点

我国现行税法对投资方向不同的企业制定了不同的税收政策。如现行税法规定：对粮食，食用植物油等适用13%的低税率；直接从事植物种植收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的自产农产品，免征增值税；利用城市生活垃圾生产的电力实行即征即退政策；部分新墙体材料产品按增值税应纳税额减半征收。

投资者选择地点时，也应该充分利用国家对某些特定地区的税收优惠政策。例如保税区内的生产企业从区外有进出口经营权的企业购进原材料、零部件等加工成产品出口的，可按保税区海关出具的出境备案清单，以及其他规定的凭证，向税务机关申请办理免、抵、退。

二、企业采购活动的增值税筹划

1、选择恰当的购货时间

在供大于求的情况下，容易使企业自身实现逆转型税负转嫁，即压低产品的价格来转嫁税负.另外，在确定购货时间时还应注意物价上涨指数，如果市场上出现通货膨胀现象，而且无法在短时间内得以恢复，那么尽早购进才是上策。

2、合理选择购货对象

对于小规模纳税人，不实行抵扣制，购货对象的选择比较容易，因为从一般纳税人处购进货物，进货中所含的税额肯定高于小规模纳税人。因此，从小规模纳税人处购进货物比较划算。

对一般纳税人，在价格相同的前提下，应该选择从一般纳税人处购进货物，但如果小规模纳税人的销售价格比一般纳税人低，就需计算后选择。

三、企业销售活动的增值税筹划

1、选择恰当的销售方式

采用折扣销售方式，如果销售额和折扣额在同一张发票上体现，以销售额扣除折扣额后的余额为计税金额，如果销售额和折扣额不在同一张发票上体现，均不得将折扣额从销售额中扣除。采用现金折扣方式，折扣额不得从销售额中扣除;采用以旧换新和还本销售方式，都应以全额为计税金额。企业对销售有自主选择权，这为利用不同销售方式进行纳税筹划提供了可能。

2、选择开票时间

销售方式的筹划可以与销售收入实现时间的筹划来结合起来，产品销售收入的实现时间决定了企业纳税义务发生的时间，纳税义务发生时间的早晚又为利用税收屏蔽、减轻税负提供了筹划机会。

3、巧妙处理兼营和混合销售

兼营是指纳税人除主营业务外，还从事其他各项业务。一种是同一税种但税率不同，如同是增值税的应税项目，既包括适用17%税率的货物，同时又兼营13%低税率的货物。可分别记账，并按其所适用的不同税率各自计算应纳税额。

对混合销售的税务处理：从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物(年货物销售额超过50%，非应税劳务营业额不到50%的)，征收增值税;但其他单位和个人发生的混合销售行为，视为销售非应税劳务，不征收增值税.这种差异给纳税人进行纳税筹划创造了一定条件，纳税人可以通过控制应税货物和应税劳务的所占比例，来达到选择缴纳增值税还是营业税的目的。

同时，延期开票、扎账、预付开票等非税务手段，也可以从时间上延缓纳税时间，也是企业融资的一种方式。

总而言之，后营改增时代，企业开展高效的增值税税收筹划，可以帮助企业在降低纳税负担的同时，获取更大的经济利益。企业在增强筹划意识的前提下，需进一步加强税收筹划工作的开展，了解现阶段税收筹划工作所存在的问题，提出并实施科学处置方法来大幅度提升企业税收筹划水平，为企业长久发展提供助力。

【第9篇】免税收入增值税吗

增值税很重要，每年多多少少都会有些许变化，那么作为财务就要及时紧跟步伐掌握增值税最新的政策，这样才能避免出现差错，那么最近增值税也是有了新消息，内容都整理在下方了，赶紧来看看吧！

1、增值税，又变了！税务局紧急通知！6月30日前，集中退还！

2、6%→免税，3%→免税！全了！2023年增值税优惠！

3、增值税减免税优惠的会计处理！会计不知道，没法干活！

好了，以上的内容就分享到这了，大家都了解了吗？关注我，每天都会更新财务小知识哦！！

【第10篇】近期，一大波税收优惠政策来了，涉及增值税和所得税，请查收！

近两年，在特殊的市场环境下，不少抗风险能力较弱的中小企业都或多或少面临着一些经营压力。了解各行业实际困难，为减轻各企业经营成本负担；近期，一大波税收优惠政策终于来了，涉及增值税、企业所得税和个税，请有需要的朋友抓紧收藏吧。小规模纳税人免征增值税增值税小规模纳税人开具普通发票可直接享受增值税全额免征和附加税优惠（取消上季度45万限额）。此外，代为开具增值税发票的自然人也可享受此项免税。小微企业、企业所得税再减半征收根据规定，企业所得税的法定税率为25%，小型微利企业执行的税率为20%；目前，小微企业年应纳税所得额在100w以内的，减按12.5%计入应纳税所得额，实际税负为12.5%*20%=2.5% .就是25%*20%=5%。注意，小微企业的定义是年应税收入低于300w，从业人数低于300人，资产总额在5000w以内。另外，在地方的税收园区，小规模纳税人、个人独资企业、个体工商户、自然人也可享受0.5%-1%左右的个税征收，大大缩小了企业的成本差距，虚高利润、高分红和个人税收的税负压力，解决个人因临时业务需要无法自行开具发票的实际问题。案例分析：某软件开发公司遇到技术问题需要解决，于是高薪聘请专业技术人员；事后，公司向个人支付了100w，个人也应向公司提供相应的发票；这个时候，如果个人到国内的税收园区申请临时自然人代开发票，只需要缴纳100w*0.5%=0.5w的税费即可，不仅解决了开票问题，而且还大大降低了自身与企业的税费负担。

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【第11篇】含税收入计算增值税

含税价怎么算？含税价是包括税金在内的价。含税价包含的是增值税即零售价，部分征收消费税的货物除了增值税也包含了消费税，但不包括价外费用，如包装，装卸费等，销售商开具的普通发票上的金额即为含税价而增值税专用发票上的为不含税价。

含税价是包括税金在内的价。含税价包含的是增值税即零售价，部分征收消费税的货物除了增值税也包含了消费税，但不包括价外费用，如包装，装卸费等，销售商开具的普通发票上的金额即为含税价而增值税专用发票上的为不含税价。

含税的单价=不含税的单价*适用税率（1+17%或13%）。

单价是不是含税，要看双方签订的合同，如果双方订立的合同是不含税价，那么含税价的单价=不含税的单价*适用税率（1+17%或13%）。

如果双方订立的是含税价，那么不含税单价=含税价/适用税率（1+17%或13%）。

含税价怎么算不含价？

不含税价的计算公式：

不含税的价格=含税价/(1+税率)。

含税价是包括税金在内的价。含税价包含的是增值税即零售价，部分征收消费税的货物除了增值税也包含了消费税，但不包括价外费用，如包装，装卸费等，销售商开具的普通发票上的金额即为含税价而增值税专用发票上的为不含税价，因为增值税额单独列出一般情况下，零售、销售给小规模、个体纳税人、一并收入的价外款、货物包装押金都是含税价格。

知道含税价和不含税价怎样计算税率？

计算方法如下：

假设知道一种产品的含税价45元，不含税价38.46元，怎样计算出税率？

按照公式计算

税率＝税金/不含税价＝（45-38.46）/38.46＝17％。

所谓含税不含税都是指增值税所说。

增值税税率17%。

不含税价*（1+17%）=含税价。

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【第12篇】地税局土地增值税收入分析

土地增值税清算是一个相当复杂而繁琐的工作，对很多房地产企业来说，土地增值税清算是一个项目甚至是一个项目公司完节的最后一道工作。如何快速了解“土地增值税”,并提前为复杂的“土地增值税清算”做准备,以便后续工作中从容应对呢?本文为广大读者提供一些思路。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权(简称房地产)并取得增值收入的单位和个人所征收的一种税。顾名思义对于非集体所有、非出让方式转移土地权属的行为并非土地增值税的征税对象。但是，随着越来越多的小产权房转让问题的出现，对于集体用地上建造开发的房地产的转让纳税越来越受国家税务机关的重视，未来对于房地产企业在这一空缺的解决将需更慎重。

房地产企业在开发房地产项目时，常采用开发与预售同时进行的方式。预售即会涉及到土地增值税缴纳问题，因涉及成本确定的原因，纳税人短期无法全部准确地计算应征的土地增值税，为了确保国家税收及时、稳定地入库，对房地产企业预售取得的收入按一定的预征率预征土地增值税，项目开发全部竣工、办理结算后，再计算该项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，多退少补，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款，那房地产企业如何预缴土地增值税呢？

案例解析：某房地产企业开发某项目，开发过程中，当期收到预售房款4000万元，土地增值税的预征率为2%。应预缴的土地增值税：假设某企业选择为一般计税方法缴纳增值税，当期应当预缴的土地增值税：①在项目所在地预缴的增值税=4000÷（1+9%）×3%=110.09(万元)②应当预缴的土地增值税=（4000-110.09）×2%=77.80(万元)

土地增值税的清算涉及面广，包括在时间节点、项目管理、收入确认、项目成本扣除、有无产权是否用于转让的地下车库处理等内容，涉及财税政策多，计算复杂。财税人员必须了解和掌握土地增值税的重点内容。

一、土地增值税清算单位

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

国家税务总局国税发【2006】187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作将重点关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，企业财务人员应根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

二、土地增值税的清算条件

三、土地增值税清算资料报送

四、房地产销售收入的审核

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

五、扣除项目的审核工作

（一）土地增值税扣除项目内容审核：

扣除项目明细如下：

1.取得土地使用权所支付的金额

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

2.房地产开发的成本

纳税人房地产开项目实际发生的成本，其中：

土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等；

前期工程费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；

建筑安装工程费：以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费；

基础设施费：开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；

公共配套设施费：包括不能有偿转让的开放小区内公共配套设施费发生的支出；

开发间接费用：直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；

借款费用：符合资本化条件的借款费用。

3．房地产开发费用

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，其中：

利息支出：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

其他房地产开发费用按1、2项规定的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除，不再考虑利息的扣除。

4.与转让房地产有关的税金

营改增后不包括增值税；企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

5.国家规定的其他扣除项目

可按1、2项计算的金额之和，加计20%予以扣除。

（二）扣除项目合规性要求审核：

①扣除项目金额实际发生的支出应取得合法凭据的才能扣除，

②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；

③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；

④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；

⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；

⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

六、土地增值税应纳税额的计算

根据（国家税务总局公告2023年第70号）规定，营改增后，房地产企业进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定收入和相关税费：

①土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

②与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=应税收入额—扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

七、其他

1、地下非人防无产权车位是否参与清算

地下非人防的车位，开发商一般都是以出售给业主，车位是否属于土地增值税应税范围？

部分省份以产权定调，有产权就参与清算，无产权就不参与清算，地税局选择无产权不参与清算，根源是车位收入成本倒挂，参与清算势必造成土地增值税减少。国税发[2006]187号对于配套的停车场规定是“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”。

2、分摊：地下无产权车位成本的分摊

接着上一个问题，确定了是否参与清算，对成本如何分摊，地产车位无产权，不计容不分摊土地成本是没有争议的。如何分摊其他开发成本？是仅分摊建安成本还是包括地上精装修、园林景观、开发间接费用等等？是据实分摊还是全部一刀切按面积“大平摊”。

土地增值税的清算审核和计算工作非常繁杂，是土地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。企业扣除项目及其金额是否真实、准确，是否合规，有无虚列开支的情况，税务部门审核越来越严格。房地产企业应合规经营，充分了解税收政策法规，把税收优惠政策用足用好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努力的方向和目标。

【第13篇】土地增值税收入都包括哪些

我们都知道，增值税有个规定，一般计税方式下，可以扣除土地价款，容易争议的地方就是不反映在土地转让价款中的拆迁补偿费用是否也能扣除？

典型案例分析

甲公司是某房地产开发企业，2023年申报增值税抵扣土地价款时，主管税务机关将其支付的拆迁补偿费用剔除，是否正确？.主管国税局的意见不正确。

解析：根据（财税（2016）36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

【第14篇】土地增值税收入的确定

标题 | 土增税：土地成本的扣除与应税收入的确定

作者 | 王冬生 孙延玲 姚亚斌

房地产企业在计算土增税时, 如何确认应税收入，如何扣除土地成本, 本不是问题。但是,由于在计算增值税时,允许纳税人自销售额中扣减土地成本,导致在确定土增税的应税收入和土地成本时,经常出现很大分歧。本文基于一个案例和有关法规，分析如何处理，更符合有关税法的规定，达到既不少缴土增税，也不多缴土增税的效果。包括以下问题：

一、一个简单的案例

二、增值税的销售额

三、土增税的应税收入

四、土增税可以扣除的土地成本

五、土增税确认应税收入与土地成本的方法

（一）符合有关规定的方法

（二）三种错误的确认方法

一、一个简单的案例

为便于说明问题，举一个简单的例子。a房地产公司拿地成本是109万元，取得政府部门开具的合法票据。销售房地产的含税收入是218万元，增值税适用一般计税方法，增值税税率是9%。

不考虑其他因素，基于这个案例，分析增值税的销售额，土增税的应税收入，土增税可以扣除的土地成本等容易出现分歧的问题。之所以出现分歧，主要是因为增值税应税销售额的计算方式。

二、增值税的销售额

a公司含税销售额是218万，但是增值税的销售额是多少？销项税额是多少？按照常用的计算方式，销售额应该是200万，销项税额是18万。

218/(1+9%)=200万

200*9%=18万

但就房地产企业而言，有特殊规定。

根据《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号，以下简称18号公告）第4条的规定，a公司应按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（218-109）/(1+9%)=100万。

a公司的销项税额是：

（218-109）/(1+9%)*9%=9万

不考虑其他收入和支出，a公司的增值税应纳税额是9万元。

之所以按照上述的公式计算，是因为房地产企业支付土地价款时，取得的票据，不是可以抵扣进项税的法定票据，无法用“扣税法---抵扣进项税”的方法，抵扣土地成本中实际包含的增值税。但是，土地成本在房地产企业成本中，占有很大的比重，如不能抵扣与土地成本有关的进项税，将土地成本作为增值税的计税依据，不符合增值税基本原理，房地产企业也无法承受。所以，用“扣额法---扣减销售额”的方式，解决对房地产企业土地支出征收增值税的问题。

尽管“扣额法”不是常用的“扣税法”，不是抵扣进项税，但是对纳税人而言，对增值税应纳税额的影响，是一样的。

按照现行的计算方法，a公司应纳增值税9万元。

假定109万中含有9万元进项税，用一般的销项税减去进项税的应纳税额计算方法，应纳税额也是9万元（18-9）。

因此，a公司按照18号公告的方法计算应纳增值税，实际是扣掉了土地成本中含有的增值税。

三、土增税的应税收入

尽管增值税的销售额是100万，但是土增税的应税收入是多少呢？也是100万？

不能这样简单地理解，需要看土增税的有关规定。

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号，以下简称70号公告）第一条规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”。

就a公司而言，其含税销售额是218万，但是计算的销售额是100万，增值税销项税额是9万，那么土增税不含增值税的应税收入到底是多少？可以有3个选项：100万、209万、200万。

100万是因为自销售额中扣除土地成本，得出的增值税应税销售额，不应作为土增税应税收入。

209万，是按照含税销售额218万减去9万的增值税销项税额，得出的结果。但是，这9万元的销项税额，不是含税收入中的全部税额，209万中，实际含着9万的增值税。

彻底不含增值税的销售额是200万，最符合70号公告对土增税应税收入的定义。

所以，我们认为a公司的土增税应税收入是200万。

四、土增税可以扣除的土地成本

在土增税应税收入是200万元的情况下，a公司可以扣除的土地成本是多少？

109万还是100万？

还是要看土增税的有关规定。

财政部、国家税务总局《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号，以下简称43号文）第3条规定：“ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

根据上述规定，支付的109万土地价款，如果扣除了其中包含的增值税9万元，可以扣除的土地成本就是100万元。如果没有扣除其中的增值税，可以扣除的土地成本就是109万元。

那么，到底有没有扣除土地成本中的增值税9万元？

尽管a公司没有用抵扣进项税的方式，扣除9万元，但是用“扣额法”，还是自销项税额18万中，抵扣了9万元，所以，纳税人的销项税额才剩9万元。a公司按照18号公告计算的应纳税额是9万元。

如果a公司可以抵扣进项税，进项税是9万元，销项税是18万元，应纳税额也是9万元。

所以，a公司在按照18号公告计算增值税时，事实上抵扣了土地成本中的增值税9万元。

如果a公司按照常用的方法，计算增值税，则其土增税应税收入是200万元，其可以扣除的土地成本就是100万元。

因此，在a公司应税收入是彻底不含增值税的200万元时，其可以扣除的土地成本，也是不含增值税的100万元。

五、土增税确认应税收入与土地成本的方法

根据上面的分析，概括一下确认土增税应税收入与土地成本的方法，并分析常见的另外三种方法之不合规之处。

（一）符合有关规定的方法

根据上面的分析，在房地产企业按照18号公告计算增值税的情况下，在确认土增税的应税收入和可以扣除的土地成本时，最符合土增税规定的方法是：

按照彻底不含增值税的收入，确认应税收入；

按照不含增值税的土地支出，确认可以扣除的土地成本。

就案例中的a公司而言，土增税应税收入是200万元，可以扣除的土地成本是100万元。

（二）三种错误的确认方法

引发争议的，还有另外三种方法：

第一种方法：收入确认209万元，土地成本确认109万元；

第二种方法：收入确认209万元，土地成本确认100万；

第三种方法：收入确认200万元，土地成本确认109万。

第一种方法，尽管收入与成本各增加9万，看似增值额一样，但因为房地产企业的土地成本可以加计扣除，实际的增值额还是少了，导致少缴土增税。

第二种方法，纳税人多确认9万收入，导致多算增值额，多算土增税。

第三种方法，纳税人多扣除土地成本9万元，少缴土增税。

所以，按照彻底不含增值税的方式确认土增税应税收入，按照已经扣除增值税后的土地成本，确认可以扣除的土地成本，才符合增值税、土增税的有关规定，达到既不少缴土增税，也不多缴土增税的效果。

【第15篇】土地增值税的税收规划

房地产企业成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。在预征阶段，各项税负已达销售额的8%～12%；项目结束进行清算，则普遍高达15%～25%，一线城市会达到25%以上。如何降低税负，并且控制相应的风险？这需要房地产企业在税收筹划上多下功夫。

房地产企业的税收筹划一般集中在土地增值税上。土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。土地增值税的筹划方法主要有以下几种：

一、利用临界点

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

【案例】设某房地产开发企业建造一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为a，销售的房价总额为x，相应的销售税金及附加为：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分别为营业税税率、城建税税率、教育费附加征收率)

如果纳税人欲享受起征点的照顾，那么最高售价只能为x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企业在这一价格水平下，即可享受起征点的照顾又可获得较大利润，如果售价低于此数，虽也能寜受起征点照顾，却只能获得较低的收益。

如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高的部分超过撒纳的土地増值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。

设提高价格y单位，则新的价格为x+y，新增的销售税金及附加为5.5%y。允许扣除的项目金额为：a+5.5%x+5.5%y；房地产增值额为；x+y-a-5.5%x-5.5%y；缴纳的土地增值税为：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)

企业欲使提价所带来的收益超过因突破起征点而新增的税负，就必须满足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x为增值率为20%时的售价，可以解得y>0.0971a。

某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1,800~1,900万元之间，已知为开发该商品房支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？筹划过程如下：

除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(万元)

(1)公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元，此时获利306.2万元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。当价格定在1,800~1,837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。

(2)公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元(1430×0.0971)。即总房价至少要超过1，976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。

所以，当同行业的房价在1,800~1,900万元之间时，公司应选择1,837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1,976.117万元的价格出售商品房的话，所获利润将会进一步增加。

通过本案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法。使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，千万不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。譬如：在该案例中1,830万元的售价，能获利299,35万元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810万元的售价，只能获利216.16万元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，虽然售价只提高了10万元，利润却减少83.19万元。

2、收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

3、选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。

【案例】某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1,000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。筹划过程如下：

首先，计算。(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)

其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100＞80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款：当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70＜80，所以应选择第二种计算扣除方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。

在筹划中有必要指出，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算，一律不得扣除。

4、代收费用并入房价

很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是在房价之外单独收取；第二种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响适用的增值率，进而影响土地增值税的税额。

【案例】某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3,000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。

(1)如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%=1160(万元)；增值额为：3000-1160=1840(万元)；增值率为：1840÷1160=158.62%；应繳纳的土地增值税为：1840×50%-1160×15%=746(万元)

(2)如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(万元)；增值额为：3000+200-1360=1840(万元)；增值率为：1840÷1360=135.29%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%-1360×15%=716(万元)

显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1,840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳的土地增值税减少。

由于在计算土地增值税时，土地增值税=增值额×适用税率-可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增加a，则会使得应缴纳的土地增值税减少：a×适用的速算扣除系数，如果代收的费用较大时，可扣除项目增加，还可能使整体的增值率下降，给纳税人带来更大的节税效益。

当然，需要注意的一点是，如果在增值率未超过50%情况下，由于适用的速算扣除系数为0，所以无论代收方式如何，纳税人的税负是一样的。在这种情况下，筹划就没有什么意义了。

5、增加扣除项目金额

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。

6、费用转移、加大开发成本

会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍（1+20%+10%）的扣除金额，从而降低增值额和增值率。

7、成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。

土地增值税未四档超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%，合并核算有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的使用税率，增加这部分房地产的税负，因而，需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。

【案例】某房地产开发公司同时开发a、b两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售a房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元：销售b房产共取得收入400万元，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？

(1)分开核算时：a房产的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，适用税率30%；应纳的土地増值税为：(300-200)×30%=30(万元)；b房产的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，适用税率60%：应纳的土地增值税为：(400-100)x60%-100x35%=145(万元)；共缴纳土地增值税175万元(30+145)

(2)合并核算时：两幢房产的收入总额为：300+400=700(万元)；允许扣除的金额：200+100=300(万元)；增值率为：(700-300)÷300×100%=133.3%，适用税率50%：应纳土地増值税为：(700一300)×50一300×15%=155(万元)

通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，因为合并核算比分开核算节税20万元。

从上例中我们可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高，在实践中必须具体测算后才能做出选择。

8、利用合作建房

按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。

9、利用代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。

10、与主管税局沟通

在合法的前提下延后土地增值税清算时点房地产公司可适当与主管地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算。