【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税的税率实行范本，希望您能喜欢。
【第1篇】土地增值税的税率实行
合理选择转让时机：在土地增值税税率不变的前提下，土地增值额越大，缴纳的土地增值税就越高。因此，选择合适的转让时机可以最大限度地降低土地增值税的缴纳额。
合理选择土地转让方式：土地转让方式有多种，如协议转让、招标拍卖等。不同的转让方式对土地增值税的缴纳方式和金额有所不同，可以根据实际情况选择合适的转让方式。
合理规划土地转让流程：土地转让流程复杂，需要遵循相关法规和规定。因此，在土地转让前，要了解相关法规和政策，合理规划土地转让流程，以最大程度地减少税款缴纳额。
利用土地转让费用抵减土地增值税：在土地转让过程中，卖方可以将相关的费用作为土地增值税的抵减项，降低土地增值税的缴纳额。
合理使用税收优惠政策：土地增值税有一些税收优惠政策，如对小型企业和技术密集型企业实行差别税率等。卖方可以合理使用这些税收优惠政策，降低税款缴纳额。
避免土地转让后再次购买同一地块：在一定时间内，如果卖方再次购买同一地块，会被认为是为了逃避土地增值税而进行的操作，需要缴纳相应的税款。因此，在土地转让后，要避免再次购买同一地块。
需要注意的是，土地增值税筹划需要遵循相关法规和政策，不得违法操作。同时，税务筹划的效果受到多种因素的影响，需要根据实际情况综合考虑。
【第2篇】土地增值税适用税率
土地增值税是一种对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。
土地增值税以转让房地产所得取得的增值额为征税对象。对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。
纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额为增值额。
计算增值额的扣除项目有：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房的配套设施以及费用，或者旧房以及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税实行四级超率累进税率：1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2、增值额超过扣除项目50%，未超过100%的部分，税率为40%；3、增值额超过扣除项目100%，未超过200%的部分，税率为50%；4、增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%。
有下列情形之一的，免征增值税；1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20% 的；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
纳税人有下列情形之一的，按照评估价格计算征收：1、隐瞒、虚报房地产成交价格；2、提供扣除项目金额不实的；3、转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，并且无正当理由的。
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人未按照本条例缴纳增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
【第3篇】土地增值税采用什么税率
我国的土地并没有私有化，如果要对土地或者地面建筑进行转让，则应该支付相应的土地增值税。但是，土地增值税和其他各种类型的税费是有很大区别的，为了让大家对其有进一步的了解，本文将带着大家来了解一下土地增值税的特点。
1、计税依据
和其他税种相比较，土地增值税的计税依据是比较特别的，总体上来说，是以转让土地或地面建筑的增值额作为计税依据的，而土地增值税的增值额和增值税的增值额是不一样的，是用被征税对象的全部销售收入金额来扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额以后的余额。
2、征税面比较广
土地增值税的征税面是很广泛的，原则上，不管在我国哪个地方、是什么样的经济性质，也不管是内资企业还是外资企业、中国人还是外国人，只要在我国境内通过转让土地或地面建筑而获得收入的个人或单位，除了免除税法中规定的植物，都应该按照相关条例缴纳土地增值税。
3、按次征收
不管是土地还是地上的房产，都是可以多次转让的，土地增值税的收缴则是按次征收，只要转让一次就会按照相应的规定增收一次税费。另外，土地增值税的税率则是以其增值率的高低作为确认依据，并且按照累进原则来实行分级计税，增值率高的税率就高，会多纳税，增值率低的税率低，就少纳税。
土地以及地面的房地产在转让时，大家应该按照国家的法律法规来缴纳相应的土地增值税。但是，为了能够明明白白的缴税，大家应该多了解一些土地增值税的基础知识以及注意要点，这样才能保证自己在土地或房产转让时的既得利益。
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【第4篇】土地增值税税率2023
自2023年4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%，小陈税务整理增值税税率、征收率、预征率和抵扣率，特别感谢严颖老师！欢迎大家转载，请注明来源！
一、增值税税率
（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。
（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：
1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；
2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；
3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；
4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；
5.国务院规定的其他货物。
（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。
（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。
（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。
二、增值税征收率（简易计税）
小规模纳税人简易计税适用增值税征收率；另一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，适用增值税征收率。
（一）增值税征收率为3%和5%
（二）适用征收率5%特殊情况
主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。
（三）两种特殊情况：
1.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
2.销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3%征收率减按2%征收。
附：征收率特殊情况
（一）一般纳税人可选择s适用5%征收率
1、出租、销售2023年4月30日前取得的不动产。
2、一般纳税人将2023年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
3、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。
4、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。
5、提供人力资源外包服务。
6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。
7、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。
8、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。
9、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。
10、车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)
（二）一般纳税人可选择3%征收率的有
1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。
2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。
3、典当业销售死当物品。
4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。
5、销售自产的自来水。
6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。
7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。
8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。
9、单采血浆站销售非临床用人体血液。
10、药品经营企业销售生物制品，兽用药品经营企业销售兽用生物制品，销售抗癌罕见病药品
11、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
除以上1-11项为销售货物，以下为销售服务。
12、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。
13、提供城市电影放映服务。
14、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。
15、提供非学历教育服务。
16、提供教育辅助服务。
17、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。
18、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。
19、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。
20、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。
21、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务。
22、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（不是可选择）
23、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
24、一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
25、一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
26、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。
27、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。
28、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。
29、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。
30、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。
31、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。
（三）按照3%征收率减按2%征收
1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。
2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。
3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。
4、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。
5、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产。
以上销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。
6、纳税人销售旧货。
（四）按照5%征收率减按1.5%征收
个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。
三、预征率
预征率，顾名思义就是“预征”适用的“税率”，比如按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。
四、增值税适用扣除率
1.纳税人购进农产品，适用9%扣除率。
2.纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。
附：纳税人购进农产品，按下列规定抵扣进项税额
（一）除本条第（二）项规定外，纳税人购进农产品,取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。
（二）纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。
（三）继续推进农产品增值税进项税额核定扣除试点，纳税人购进农产品进项税额已实行核定扣除的，仍按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》（财税〔2012〕38号）、《财政部 国家税务总局关于扩大农产品增值税进项税额核定扣除试点行业范围的通知》（财税〔2013〕57号）执行。其中，《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》（财税〔2012〕38号印发）第四条第（二）项规定的扣除率调整为9%；第（三）项规定的扣除率调整为按本条第（一）项、第（二）项规定执行。
（四）纳税人从批发、零售环节购进适用免征增值税政策的蔬菜、部分鲜活肉蛋而取得的普通发票，不得作为计算抵扣进项税额的凭证。
（五）纳税人购进农产品既用于生产销售或委托受托加工13%税率货物又用于生产销售其他货物服务的，应当分别核算用于生产销售或委托受托加工13%税率货物和其他货物服务的农产品进项税额。未分别核算的，统一以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额，或以农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。
（六）《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第二款第（三）项和本通知所称销售发票，是指农业生产者销售自产农产品适用免征增值税政策而开具的普通发票。
来源：xiaochenshuiwu
【第5篇】土地增值税税率清算2
为某企业高管和业务部门培训土地增值税，站在非财务管理人员角度将土地增值税要点整理如下，供参考。
一、房地产企业独特的项目配比关系使得项目配比同年度配比产生重大矛盾，这是房地产所有重大税收风险的来源。
二、无论是增值税、土增还是企业所得税，都面临预征+清算的模式。
三、土地增值税是房地产税负中最重要的组成部分，也是纳税管理的重点。
四、土地增值税的计算基本逻辑是：
1、收入-扣除项目=增值额
2、增值额*对应税率=应交土地增值税
对应税率从30%——60%。
3、房地产商品房开发清算扣除项目主要有五项：
——土地价款
——开发成本
——开发费用
——税金
——加计扣除
五、土地增值税清算是建立在企业财务核算基础上，根据土增独特要求选择数据进行清算。
六、土地增值税清算时间节点
房地产企业土地增值税采取先预征后清算模式，关键点是何时应该清算。
1、税法规定了主动清算条件和强制清算条件；
2、企业请牢记销售85%和预售许可证满三年两个条件。
七、土地增值税清算单位和范围
1、按照项目清算（立项）
2、如有分期，按照分期清算（建设规划许可证）
3、普通住宅、非普通住宅和其他商品房应分开计算增值率
八、土地增值税收入中应关注：
1、销售收入中交易价格公允，尤其是存在关联交易情况下；
2、是否存在商品房发生抵债、投资、赠送等视同销售收入；
3、无产权车位转让使用权通常按照销售处理；
九、土地增值税扣除项目应关注：
1、各项扣除内容所应包含内容（略）；
2、会计核算仍然是基础，尤其是成本核算应真实合理；
——土地征用及拆迁补偿费
——前期工程费
——建安工程费
——基础设施建造费
——公共配套设施费
——开发间接费
3、关注会计核算中各项内容同土增扣除各项内容的相同与不同
——会计核算中土地包含着开发成本，土地清算将其分开考虑
——利息核算中在开发成本，清算将其调整计入开发费用
十、土地增值税特殊情况
1、旧房转让不能够加计扣除，按照评估法或发票扣除法；
——使用超过12个月为旧房
——产权办至公司名下为旧房
2、土地使用权和在建项目区别
——土地使用权转让因未投入土增清算不能加计扣除
——在建项目转让土增清算可以加计扣除
3、特殊交易：投资和重组
投资和重组优惠政策均不适用房地产公司，其他公司可暂免征收。
十一、土地增值税清算准备
1、应在项目建设之初尽快进行测算；
2、在项目实施过程中逐步调整和细化测算，并在账务上落实测算数据；
3、在合同、付款、发票和其他证据准备上，各业务部门应同财务紧密衔接做好证据链准备；
4、达到清算条件，财务应牵头做好内部预清算，迎接税务机关清算。
【第6篇】土地增值税核定征收税率
移步《优税乐》了解更多税收优惠政策详情企业纳税压力大的主要原因除了业务,那就是企业纳税方面了,毕竟国家财政主要收入有60%是通过征收税率得来的,可以看得出税收对于我国的发展有着决定性的作用,而纳税的主体可以是企业也可以是个人，那么企业的税收可以说是非常重要的了，这也是国家禁止偷税漏税,大力稽查各个企业的原因。
企业除了主要的企业增值税，企业所得税，分红的时候还需要缴纳个人分红税，这几个税种都是不低的。本身企业的压力就已经非常大了，但是业务上面的原因导致很多企业是拿不到成本发票的，那么按照查账征收纳税，账面利润是虚高的，也就意味着企业将多缴税，那么企业该何去何从呢？其实国家在不断加强企业的税务稽查时，也给出了一系列的税收扶持政策。如今年的4月份
。国家税务总局发布小规模纳税人企业普票免征增值税及附加税。企业就可以利润这个是税收政策的同时，享受地方政府的税收优惠政策，那就是核定征收。一般纳税人企业规定统一按照查账征收，但是对于小规模纳税人企业却没有规定征收方式，地方政府也就是运用这以政策，帮助企业达到减税纳税压力的目的。园区成立一家小规模纳税人企业，一年500万，普票税率综合不到3%，全行业都可以入驻可以说是非常优惠的了。移步公众号《优税乐》了解更多税收优惠政策详情
【第7篇】土地增值税税率清算2%
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土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，实行四级超率累进税率的一个税种。对于房地产企业来说，土地增值税是一个税负较重的税，而土地增值税的清算又是项目开发最后阶段算清应缴多少税款、实现多少利润的关键一环，因此掌握土地增值税的清算要诀, 依法合规进行税收筹划，对于房地产企业的最终效益甚至生存都是至关重要的。
房地产企业在开发房地产项目时，一般都采用边开发、边预售的方式而取得了一部分收入。由于涉及成本确定或其他原因，纳税人暂时无法全部准确地计算应征的土地增值税，这时，为了确保国家税收及时、稳定地入库，可以对先取得的收入按一定的预征率预征土地增值税，待开发项目全部竣工、办理结算后，再计算该项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，多退少补，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款。
也就是说，土地增值税的征收方式是：先预征，再清算。为此，在搞清楚土地增值税的清算之前，必须先要了解掌握土地增值税的预征预缴。预售房款的房地产项目，按下列公式和步骤计算预缴土地增值税：
①土地增值税预征的计税依据=预售房款—应预缴增值税税款；
②应当预缴的土地增值税税额=土地增值税预征的计税依据×预征率。
各地区按国家规定实行不同的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对未按预征规定期限预缴税款的，要加收滞纳金。
举例：甲房地产企业当期收到预售房款2000万元，土地增值税的预征率为2%。应当预缴的土地增值税税额：
假设甲企业选择一般计税方法缴纳增值税，当期应当预缴的土地增值税计算如下：
①在项目所在地预缴的增值税=2000÷（1+10%）×3%=54.55(万元)
②应当预缴的土地增值税=（2000-54.55）×2%= 38.91(万元)
土地增值税的清算包括时间节点、项目管理、确认应税收入、审核扣除项目金额等内容，涉及财税政策多，计算复杂，完全掌握和准确核算它需要长期研究和积累。企业老板和财税人员必须了解和掌握以下重点内容：
一、土地增值税的清算单位
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
国家税务总局国税发【2006】187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。实际经营中，一些房地产企业将不同期开发的楼盘项目混在一起，或者将普通住宅和非普通住宅混在一起计算收入和核算成本费用，这是不允许的，税务机关在清算时将对此进行重点核查，所以企业会计在平时记账是就要记清记对，不能混淆。
对于上述规定中“分期开发的项目”的界定和依据，总局文件没有具体明确，实际执行各地不尽一致，各省区对“分期开发的项目”的规定较多的有：一是以政府主管部门颁发的“工程规划许可证”或“工程施工许可证”作为分期的标准；二是以“销售许可证”作为分期的标准等。
二、土地增值税的清算条件
1、强制性清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
清算时限：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2、选择性清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省税务机关规定的其他情况。
清算时限：税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
三、纳税人清算土地增值税应报送的资料
①房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
②房地产开发项目清算说明，主要有房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；
③项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
④纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
四、收入的审核工作
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定，调整了收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》至《申报表（六）》中，均增加了“视同销售收入”数据列。视同销售收入的确认下面专门有介绍。
清算审核实行案头审核和实地审核。清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
在收入审核时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售面积进行评估，审核有无价格明显偏低的情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
如果有上述非直接销售的情形，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
五、扣除项目的审核工作
（一）土地增值税扣除项目审核的内容包括：
①取得土地使用权所支付的金额；
②房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
③房地产开发费用；
④与转让房地产有关的税金；
⑤国家规定的其他扣除项目。
具体扣除项目如下表：
扣 除 项 目
具 体 内 容
1.取得土地使用权所支付的金额
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用
2.房地产开发的成本
纳税人房地产开项目实际发生的成本
其
中
土地征用及拆迁补偿费
土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等
前期工程费
规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出
建筑安装工程费
以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费
基础设施费
开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出
公共配套设施费
包括不能有偿转让的开放小区内公共配套设施费发生的支出
开发间接费用
直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等
借款费用
符合资本化条件的借款费用
3．房地产开发费用
与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用
其
中
利息支出
凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
其他房地产
开发费用
按1、2项规定的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除，不再考虑利息的扣除
4.与转让房地产
有关的税金
营改增后不包括增值税；企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除
5.国家规定的其他扣除项目
可按1、2项计算的金额之和，加计20%予以扣除
（二）审核扣除项目是否符合下列要求：
①在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，特别是绝对不能虚开和接受虚开增值税专用发票
②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；
③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；
④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；
⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；
⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
六、应纳税额的计算
营改增后，房地产企业进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定收入和相关税金（国家税务总局公告2023年第70号）：
①土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。
②与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。
应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=应税收入额—扣除项目金额
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
土地增值税四级超率累进税率表
级数
增值额与扣除项目金额的比例
税率（%）
速算扣除
系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%-100%的部分
40
5
3
超过100%-200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
从上表可以发现，增值率越低，对应的税率就越低，当然缴纳的土地增值税就越少。普通住宅增值率不超过20%的，免征土地增值税。而增值率取决于收入额和扣除项目金额两个因素。也就是要把收入额降到最低，把扣除项目金额筹算到最大，当然前提是要合规。当增值率接近每一档的最大值即临界点时，要尽最大努力使之不超过临界点，从而对应较低税率。
案例： 2023年9月，某房地产公司转让写字楼一栋，共取得含税收入5250元。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和相关税费为500万元；房地产开发成本1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5%。请计算该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税税额。（注：该写字楼为老项目，适用增值税征收率为5%,城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加2%）
解析：该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税计算如下（对照前文所述的5项扣除项目计算扣除金额）：
（1）把转让该写字楼取得的含税收入转换为不含增值税收入：5250／（1+5%）=5000（万元）；
（2）取得土地使用权所支付的金额（含税收）为500万元；
（3）房地产开发成本为1500元；
（4）房地产开发费用：120+（500+1500）×5%=220（万元）；
（5）准许扣除的相关税费为城建税及其附加=5000×5%×（7%+3%+2%）=30（万元）；
（6）加计扣除金额=（取得土地使用权金额+开发成本）×20%=（500+1500）×20%=400（万元）；
（7）转让房地产的增值额=收入—扣除项目金额=5000—（500+1500+220+30+400）=5000--2650=2350（万元）；
（8）转让房地产的增值率=增值额／扣除项目金额=2350／2650×100%=88.68%;
（9）增值率88.68% 对应的土地增值税税率为第二档税率40%，速算扣除系数5%:
应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数=2350×40%—2650×5%=940—132.5=807.5（万元）。
土地增值税的清算审核和计算工作非常繁杂，是土地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。目前国地税机构合并后，原来的金三系统将进行合并优化升级，其中的土地增值税征管信息模块进行完善，税务部门依托政府云大数据，获取纳税人的有关数据和项目资料更加方便，企业的收入是否计算正确，企业扣除项目及其金额是否真实、准确，是否合规，有无虚列开支的情况，税务部门审核起来依据的手段和技术应该说越来越先进了。房地产企业要更加合规经营，苦练内功，吃透税收政策法规，把税收优惠政策用足用好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努力的方向和目标。
【第8篇】建筑业土地增值税税率
建筑安装工程费不管是按费用构成要素还是造价形成划分，其项目组成均有规费和税金，这里的税金从2023年5月开始就是指的增值税。该知识点因为政策文件的变化，其税率及计税方法为二级建造师《建设工程施工管理》科目新修订内容。
（一）建筑业增值税税率变化情况
2023年3月财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文件，文件主旨是确定经国务院批准，自2023年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
同时该文件印发的附件1《营业税改征增值税试点实施办法》中第十五条、第二款规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
2023年4月财政部、税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》财税〔2018〕32号文件，第一条、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。建筑业 2023年5月1日起执行10%的税率。
财政部、税务总局、海关总署2023年3月发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》
财政部 税务总局 海关总署公告〔2019〕第39号文件，第一条、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。至此，建筑业增值税税率调整为9%。
2023年二级建造师《建设工程施工管理》考试用书上，一般计税法规则下，建筑业增值税税率为10%。显然，这在情理之中，因为出书在前，政策在后。但是，今年二建《建设工程施工管理》科目关于增值税销项税额的计算，题干中给出的税率为9%。
（二）建筑业增值税销项税额的计算
增值税的计税方法包括一般计税法和简易计税方法。
（1）一般计税方法
当采用一般计税方法时，建筑业增值税税率为9%。计算公式为：
增值税销项税额=税前造价×9%
税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。
（2）简易计税方法
当采用简易计税方法时，建筑业增值税税率为3%。计算公式为：
增值税=税前造价×3%
税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以包含增值税进项税额的含税价格计算。
真题重现
2019、某建设工程项目的造价中人工费为3000万元，材料费为6000万元，施工机具使用费为1000万元，企业管理费为400万元，利润为800万元，规费为300万元，各项费用均不包含增值税可抵扣进项税额，增值税税率为9%。则增值税销项税额为（ ）万元。
a．1035
b．900
c．936
d．1008
233网校答案： a
233网校解析：采用一般计税法，（3000＋6000＋1000＋400＋800＋300）×9%=1035万元。
看到这里或许有些学员或许有些许疑惑，不是说二级建造师考试要以考试用书为准，那如果题目问“建筑业一般纳税人适用的增值税税率为多少”，该如何解答？在这种情况下，命题老师必定会给出文件出处，也就是加上前提，如下题：
2017一建真题.根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），建筑业一般纳税人适用的增值税税率为（ ）。
a．3.14%
b．11%
c．13%
d．17%
233网校答案： b
考生只需对照文件选择即可，前文中笔者已经进行详细介绍。另外，在计算题中一般会直接给出税率，考生依据已知数套用公式求解即可。
【本文是以上内容为233网校原创文章，非授权禁止转载，违者必究!】
【第9篇】土地增值税的税率表
可扣除项目
1、取得土地使用权说支付的金额
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用
4、与转让房地产有关的税金
5、其他扣除项目
【第10篇】土地增值税实行的税率形式
源恒财税小深分帮您解决房地产企业项目税务咨询、税务信息化难题，欢迎来撩~
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税。超率累进税率是超额累进税率的一种。超率累进税率是一种特殊税率形式。
实行四级超率累进税率，选取课税对象的某一百分比指标为计税起点，将其按百分比高低划分为若干个等级部分，并分别规定每一个等级的税率。
土地增值税实行四级超率累进税率：
1、增值额未超过50%的部分税率为30%；
2、增值额超过扣除项目金额的50%未超过项目扣除金额的100%税率为40%；
3、增值额超过扣除项目金额的100%未超过项目扣除金额的200%税率为50%；
4、增值额超过200%的部分税率为60%。
下面，源恒财税通过一个案例带大家了解一下土地增值税如何计算四级超率累进税率。
案例
某房地产开发公司在申报纳税时，其计算的增值额为1500万元，扣除项目金额为1000万元，请计算该公司应缴纳多少土地增值税？
解析：根据四级超率累进税率表
（1）增值率＝（1500/1000）×100%＝150%
（2）土地增值税应纳税额＝1500×50%-1000×15%＝600（万元）
土地增值税计算三步法
01 计算增值率
例题中增值额为1500万元，注意这里是增值额哦。
增值额1500万元，扣除项目1000万元，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%
在《土地增值税》系列丛书中，源恒税务使用大量的案例对土地增值税如何采用四级超率累进税率计算方法的问题进行解答，书中汇总了从1994年到迄今为止的所有现行政策和优惠政策，通过政策解读、案例、问题解答3个板块，对我们在土地转让、房产转换、合作建房、房地产出租、房地产抵押、代建房等方面遇到的税务问题进行解答，是我们快速、便捷的找到税务上的解决方法，成功运用法律法规这一武器维护我们的合法权益，是个人、企业经营必备的税务工具书。
02 通过增值率找对应税率和速算扣除系数
增值率=增值额/扣除项目金额×100%
增值率=1500万/1000万×100%=150%
本例中增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200% 适用第三级次。
03 计算应纳税额
应纳税额＝增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数
应纳税额=1500万×50%-1000万×15%＝600（万元）
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
政策依据
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
源恒财税业务介绍
源恒财税二十多年来专业从事房地产企业财务审计、税务审计、税务咨询、纳税评估、财税培训、税务筹划、《税务总监》研究、法规数据库查询、新政策解读及推送、财税高级人才推荐等服务，就企业经营中的实际税收问题展开现场咨询，指导房地产企业在税法所允许的范围内，进行前期税收筹划和事先安排，达到合法预防与管控税务风险的目的。经过26年的税务操作实践与经验积累，帮助房地产企业税务管理部门监督税收成本风险管理与控制、税款现金流管理和税务争议处理，提早揭示税务风险并及时作出应对与筹划。让纳税人一开始就站在税务巨人的肩膀上，少走弯路，依法维护纳税人的合法权益，为企业的腾飞保驾护航。
欢迎咨询房地产企业税务规划师刘生：136-0308-9197，潘生：136-2094-7117。
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【第11篇】营改增后的土地增值税税率
cpa税法，学习税目和税率是重点，但是税目和税率错综复杂，学习起来杂乱无章，知识点琐碎不易记忆，经常容易记混记错。重点是教材每年都会改革，或新增或删减，2023年5月以后因为全面实行“营改增”，增值税成为重点，今天小编就带着大家一起盘点增值税的税率，看营改增都改哪了，顺便附赠巧记金言哦。
一、基本税率
增值税的基本税率是17%，应税劳务及绝大部分货物销售、部分营改增、有形动产租赁服务适用于此档税率，值得注意的是，有形动产租赁包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁，而水路运输的光租业务和航空运输的干租业务，属于有形动产经营性租赁。
二、低税率
增值税的低税率是13%，一般适用于粮食、油、纯牛奶等，还有生活用的水电煤气，日常陶冶情操的图书，音像制品等，还有相关农业产品，但要注意，不包含农机零部件，这个低税率并不涉及应税劳务和营改增应税项目。巧记金言：都是广大民生最基本的需求，因此税率低一些。
三、两个低税率
同样是低税率，但是这一栏要将11%和6%两个税率放在一起说，这两个税率不涉及货物，只涉及营改增，但是两个税率还是有区别的，11%的税率适用于交通、邮政、基础电信、建筑、不动产、土地使用权等，巧记金言：四服两不动一土地
6%税率适用于现代服务、增值电信、金融、生活服务和销售无形资产，要注意不包括土地使用权，巧记金言：四服一销售。
四、零税率
除国务院特殊规定，纳税人的出口税率皆为零，零税率还包括财政部和国家税务总局规定的跨境应税行为，无运输工具承运业务的经营者亦适用增值税免税政策。
看小编将原本杂乱无章，难记难背的税率税目整理的清晰明了，是不是对这科“碎”法又重新燃起了斗志呢？在以后学习的过程中，也可以自己制定巧记金言来帮助记忆学习哦，祝大家在cpa税法中取得好成绩，加油！
【第12篇】2023年土地增值税税率
编者按
土地增值税经常引发税企争议，被戏称“土地争执税”。土地增值税之所以会引起如此多的争议，主要原因有以下四大原因：一是土地增值税税率超率累进，并且税率太高；二是土地增值税税收法律法规简单而滞后；三是土地增值税计税依据中收入和扣除项目的认定非常复杂；四是计算增值额的方法、成本费用的分摊方法复杂。本文拟对裁判文书网公开的涉土地增值税争议案件进行分析，并对土地增值税的税法责任进行提示，供读者参考！
一、房地产业涉土地增值税案件数据汇总
以“土地增值税”、“房地产业”为关键词进行司法裁判文书搜索，数据呈现出以下特点：
1、从案件数量上分析，民事案件数量居首
2、民事案件中各类合同纠纷占比超过90%
3、行政案件总体数量不多，但其中行政复议及行政处罚合计占比超三成
虽然从案件数量上看，房地产业涉土地增值税纠纷中，税企纠纷数量不多，但是仔细分析各类案件的案情，尤其是民事案件的案情，会发现不少案例中合同各方对土地增值税税款、滞纳金/罚款的承担比例等问题的分歧直接引发了合同纠纷。因此，行政案件的数量不能全面反映土地增值税的法律风险，应看到相当多民事案件背后也是土地增值税引发的风险。
4、刑事案件以逃税罪与虚开发票罪为主
从案件数量上看，房地产业涉及土地增值税的刑事案件数量只有11件，其中五件属于危害税收征管罪，其中逃税罪、虚开发票罪都涉及。
二、房地产业须警惕土地增值税四大法律责任
（一）未及时进行土地增值税清算，会被要求限期清算，视情形，可能加收滞纳金
由于土地增值税相关规定的简单、滞后，土地增值税清算分为应清算、可清算两种情形。以《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）规定第九条、第十条为例，“纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。”
对于“应清算”未清算的情况，纳税人应主动进行土地增值税清算，如果未能及时进行清算申报，主管税务机关会在查实的前提下，向纳税人发出《税务事项通知书》进行土地增值税清算，这种情形下，纳税人会被追征滞纳金。对于“可清算”的情况，应先由主管税务机关发出《税务事项通知书》通知清算，纳税人再进行土地增值税清算，此时只需缴纳税款。
（二）收入、费用、成本等确认不合法，追征少缴的土地增值税和滞纳金
土地增值税的计算依赖于增值额的计算，而增值额的计算则是由收入减去费用、成本等各法定扣除项。相对于扣除项，收入的确认还是比较简单的，目前有分歧的情况常见于特殊情形下的收入确认，例如：回迁安置房确认的金额标准、应确认收入的视同销售行为、合作建房的转让收入是否应确认为应缴土地增值税的收入等。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，扣除项包括取得土地的使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等。但是实际上企业发生的费用是远远比《土地增值税暂行条例实施细则》中列举的种类要多。那对于费用、成本的性质判定不同，直接影响了土地增值税的计算。例如，对于项目部发生的业务招待费，是否属于开发间接费用，企业与税务机关之间存在分歧，税务机关往往认为是属于期间费用而非开发间接费用。
对于收入、费用、成本等确认不合法的情形，如果只是法规、政策理解、适用错误，而不存在《税收征收管理法》第六十三、六十四条规定的偷税等情况时，纳税人面临的是追征土地增值税及滞纳金的责任。（参见：《龙岩和鑫房地产开发有限公司、龙岩市地方税务局稽查局税务行政管理(税务)二审行政裁定书》（2017）闽08行终147号）。
（三）在账簿上少列收入、多列支出，造成少缴土地增值税，构成偷税
以《山西金宏泽房地产开发有限公司诉山西省闻喜县地方税务局稽查局要求撤销税务处罚决定一审行政判决书》（（2017）晋0828行初51号）为例，金宏泽房地产开发公司通过自制收据收取房款不入帐，少记预收收入造成少缴税款。构成偷税，被税务机关处以追征税款、滞纳金、少缴税款50%的罚款。
以《四川绵竹三益房地产开发有限责任公司不服四川省德阳市地方税务局行政处罚一案一审行政判决书》（（2014）旌行初字第51号）为例，三益房地产开发有限责任公司以假发票、虚构交易事实等方式在账簿上多列支出3711150.00元，造成少缴土地增值税196027.73元，构成偷税，被税务 机关处以追征税款、滞纳金及罚款。
为了减少土地增值税的增值额，从而降低土地增值税税负，减少收入、增加扣除项往往是筹划重点。但是筹划不当，容易构成税务行政法中的”偷税“行为，而被要求缴纳税款、滞纳金及罚款。同时，提醒读者注意，根据《发票管理办法》第四十一条的规定：“违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收违法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款”，取得不合规的发票还会面临处罚罚款的行政责任。（参见《申请执行人四川省通江县地方税务稽查局申请执行被执行人巴中宏霞房地产公司税务行政处罚一案行政裁定书》（2016）川1921行审27号）。
（四）土地增值税不当“筹划”，担刑责——逃税罪、虚开发票罪
从前述对公开的审判案例分析看，逃税罪、虚开发票罪是土地增值税税收违法行为的刑事处罚常见罪名。根据刑法第201条规定“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的处三年以下尤其图形或者拘役，并处罚金”，但是“经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。” 因此，一般来说，如果初次被税务机关按照偷税进行处罚，并足额上缴税款、罚款的，不会按照逃税罪进行刑事处罚。但是对于提供足额担保是否属于“已接受行政处罚”而豁免追究刑事责任，目前司法审判结果则并不明确。根据立法意图分析，笔者倾向于认为提供足额纳税担保时，应认定满足豁免条件，不予追究逃税罪的责任。
而虚开发票罪往往是因为房地产企业为了多列成本、费用。以《盐城市富园房地产开发有限公司、江苏富园建设有限公司等虚开发票罪二审刑事判决书》（（2018）苏09刑终668号）为例，2023年至2023年，富园房地产公司在开发盐城市大丰区“朝阳景都”项目过程中，为了少缴税款，公司财务主管被告人田培军经与姜某计议后，先后安排并指使该公司副总经理被告人姜道聪、公司会计被告人许巧红、徐玉会及被告人徐茂炎等人通过伪造工程施工合同、付款证明、工程竣工决算书、工程造价审核报告书等开票资料，虚列、虚增盐城市大丰区“朝阳景都”项目实际工程量，让富园建设公司、富园园林公司及冒用他人名义，为富园房地产公司从税务机关开具建筑业统一发票8张。从而触犯了刑法规定，以至于要承担虚开发票的刑事责任。
【第13篇】营改增前预缴土地增值税的税率
导读：营业税改增值税，就是营改增主要改革内容。政府之所以实施营改增这个项目，很大的原因是因为营改增可以避免重复征税的问题。那么营改增后房地产预缴增值税怎计算税率?
营改增后房地产预缴增值税怎计算税率?
答：国税总局2016第18号公告：
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
营改增后房地产开发企业要缴哪些税?
营改增后，房地产开发由营业税改为增值税，其他税种不变，涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中增值税、土地增值税、所得税是房企的3大税种，房地产开发的收费项目有几十种。
税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。
不过，如果房地产开发无法取得足够的增值税专用的话，则可能会导致整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是税负增减的重要因素。
【第14篇】土地增值税预征税率表
自2023年4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%，现为大家整理增值税税率、征收率、预征率和抵扣率，赶紧收藏吧！
一、增值税税率
（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。
（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：
1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；
2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；
3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；
4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；
5.国务院规定的其他货物。
（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。
（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。
（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。
增值税税率表
二、增值税征收率
（简易计税）
小规模纳税人简易计税适用增值税征收率；另一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，适用增值税征收率。
（一）增值税征收率为3%和5%
（二）适用征收率5%特殊情况
主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。
（三）两种特殊情况：
1.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
2.销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3%征收率减按2%征收。
增值税征收率表
税目
征收率
陆路运输服务
3%
水路运输服务
3%
航空运输服务
3%
管道运输服务
3%
邮政普遍服务
3%
邮政特殊服务
3%
其他邮政服务
3%
基础电信服务
3%
增值电信服务
3%
工程服务
3%
安装服务
3%
修缮服务
3%
装饰服务
3%
其他建筑服务
3%
贷款服务
3%
直接收费金融服务
3%
保险服务
3%
金融商品转让
3%
研发和技术服务
3%
信息技术服务
3%
文化创意服务
3%
物流辅助服务
3%
有形动产租赁服务
3%
不动产租赁服务
5%
鉴证咨询服务
3%
广播影视服务
3%
商务辅助服务
3%
其他现代服务
3%
文化体育服务
3%
教育医疗服务
3%
旅游娱乐服务
3%
餐饮住宿服务
3%
居民日常服务
3%
其他生活服务
3%
销售无形资产
3%
转让土地使用权
5%
销售不动产
5%
销售或者进口货物
3%
粮食、食用植物油
3%
自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品
3%
图书、报纸、杂志
3%
饲料、化肥、农药、农机、农膜
3%
农产品
3%
音像制品
3%
电子出版物
3%
二甲醚
3%
国务院规定的其他货物
3%
加工、修理修配劳务
3%
一般纳税人提供建筑服务选择适用简易计税办法的
3%
小规模纳税人转让其取得的不动产
5%
个人转让其购买的住房
5%
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，选择适用简易计税方法的
5%
房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目
5%
一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产，选择适用简易计税方法的
5%
单位和个体工商户出租不动产（个体工商户出租住房减按1.5%计算应纳税额）
5%
其他个人出租不动产（出租住房减按1.5%计算应纳税额）
5%
一般纳税人转让其2023年4月30日前取得的不动产，选择适用简易计税方法计税的
5%
车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)
5%
附：征收率特殊情况
（一）一般纳税人可选择s适用5%征收率
1、出租、销售2023年4月30日前取得的不动产。
2、一般纳税人将2023年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
3、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。
4、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。
5、提供人力资源外包服务。
6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。
7、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。
8、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。
9、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。
10、车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)
（二）一般纳税人可选择3%征收率的有
1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。
2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。
3、典当业销售死当物品。
4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。
5、销售自产的自来水。
6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。
7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。
8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。
9、单采血浆站销售非临床用人体血液。
10、药品经营企业销售生物制品，兽用药品经营企业销售兽用生物制品，销售抗癌罕见病药品
11、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
除以上1-11项为销售货物，以下为销售服务。
12、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。
13、提供城市电影放映服务。
14、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。
15、提供非学历教育服务。
16、提供教育辅助服务。
17、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。
18、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。
19、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。
20、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。
21、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务。
22、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（不是可选择）
23、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
24、一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
25、一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
26、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。
27、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。
28、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。
29、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。
30、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。
31、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。
（三）按照3%征收率减按2%征收
1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。
2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。
3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。
4、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。
5、一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产。
以上销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。
6、纳税人销售旧货。
（四）按照5%征收率减按1.5%征收
个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。
三、预征率
预征率，顾名思义就是“预征”适用的“税率”，比如按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。
预征率
序号
税目
预征率
一般计税
简易计税
1
销售建筑服务
2%
3%
2
销售自行开发房地产
3%
3%
3
不动产经营租赁（其中个体工商户和其他个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算）
3%
5%
4
销售不动产
5%
5%
四、增值税适用扣除率
1.纳税人购进农产品，适用9%扣除率。
2.纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。
增值税适用扣除率表
序号
税目
增值税扣除率
1
购进农产品（除以下第二项外）
9%的扣除率计算进项税额
2
购进用于生产销售或委托加工16%税率货物的农产品
10%的扣除率计算进项税额
附：纳税人购进农产品，按下列规定抵扣进项税额
（一）除本条第（二）项规定外，纳税人购进农产品,取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。
（二）纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。
【第15篇】土地增值税预征税率是多少
导读：本文讲述的是关于预缴土地增值税计算方法是怎样的的有关问题，为了方便大家更好的学习，小编将预交土地增值税的计算公式在下文中为大家整理出来了，感兴趣的可以接着往下看看。
预缴土地增值税计算方法是怎样的?
房地产开发企业在收到预收款时：
1、一般计税方法下：
预交土地增值税=预收款/(1+11%)*土地增值税预征率
2、简易计税方法下：
预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
土地增值税预征的计征依据是什么?
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率))，预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。
然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”
针对预缴土地增值税计算方法是怎样的的这一问题，文中已作出详细的解答，相关的计算公式小编已在文中为打击列举出来了，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，详情请关注会计学堂网。
