增值税金税盘软件安装（15个范本）

【第1篇】增值税金税盘软件安装

1.安装前必读

注意事项：初次安装金税盘，或电脑系统等原因需要更换到其他电脑重新安装开票软件，需要按照此方法操作！

安装要领：先插盘，再安装，税号编码自动识别，选择完全安装后，其他都选下一步。

2.安装程序下载方法

登录北京航天金税技术有限公司官网-下载中心-税控发票开票软件（金税盘版）v2.2.34.190728.exe

下载后桌面会出现橘色的安装图标：

3.安装和登录

运行安装程序前，请确保金税盘处于正常连接状态。运行安装程序时，弹出的选项均选“下一步”，更改默认设置选择“完全安装”，其他提示默认选择即可。

初次安装：指的是新注册企业初次申请使用金税盘，安装成功后，登录密码123456，证书口令88888888，输入后会弹出提示需要修改默认证书口令，为方便记忆我们建议您更改口令为23456789，如设置了其他8位数字，请您记好，一旦忘记无法找回。

换电脑重装：指的是指由于电脑系统或业务关系需要更换其他电脑重新安装开票软件，重装后，登录开票软件，输入的密码是默认123456，证书口令则是之前修改过的8位数字，更换电脑重装软件输入的证书口令并非是初始口令。

4.初始化设置

登录开票软件后，会提示初始化，非初次安装的用户，不必担心这个提示，直接点下一步。

密码如果没特别的管理要求，建议设置成123456。

输入本公司基本信息。

安全接入服务器地址默认，不需要修改。

下一步，完成设置。

5.发票读入方法

初次购买金税盘，需要从税务大厅购票，无法通过网络购票，读入方法比较简单，发票管理-发票读入。

弹出提示：您确定要从金税设备读取发票吗？选择“是”，读入成功。

开具增值税发票前，需要先添加商品编码，再进入填开界面。

【第2篇】土增税扣除税金是否包括增值税

问题描述

某房地产开发企业的某项目进行土地增值税清算，因安置军队转业干部享受三年免营业税政策，实际减免营业税及附加200万元，缴纳了营业税及附加680万元。现在进行土地增值税清算，关于扣除项目（五）与转让房地产有关的税费，应该按680万元还是880万元？

专家回复

应该是扣除实际缴纳的税金及附加，您实际缴纳680万元，可以扣除的税金为680万元。

《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）附件：土地增值税纳税申报表（修订版）

土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）的填表说明：

表第18栏至表第20栏，按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额（不包括增值税）填写。

中税网

【第3篇】营改增后土地增值税税金扣除

导读：营改增后计算土地增值税可不可以税务税前扣除呢，对此，本篇文章给您带来了企业所得税法的相关锅底。同时，还有土地增值税入哪一会计科目核算的会计分录，具体的借与贷怎么表示，可以参考接下来小编的分析，如下。

营改增后计算土地增值税是可以扣除的税金吗？

答：土地增值税可以在企业所得税中扣除。

企业所得税法第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。

因此，企业所得税法第八条将税金和成本、费用并列为支出，允许在计算应纳税所得额时予以扣除。税金是指纳税人按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、资源税、土地增值税，教育费附加可视同税金。

土地增值税入哪一会计科目核算做分录？

如果是土地增值税，小编认为，可以这做：

一般企业土地使用权在“无形资产”科目核算的，转让时按实际收到的金额：

借：银行存款

累计摊销

贷：无形资产

应交税费——应交土地增值税

营业外收入（或借：营业外支出）

【第4篇】预交增值税与已交税金

预交增值税主要核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等四项情形。现将相关具体规定与账务处理总结归纳如下，欢迎大家点评。

一、预交增值税四种情形

1. 建筑业: 跨地级市提供建筑服务.

2. 不动产经营租赁: 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，向不动产所在地主管税务机关预缴。

3. 销售不动产：纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴税款（无论不动产所在地与机构所在地是否在同一县（市、区）。

4. 房地产开发企业销售开发产品：收到预收款时。

二、账务处理

1.非房地产开发企业

预交税款时：

借：应交税费——预交增值税

贷：银行存款

月末结转时：

企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目

借：应交税费——未交增值税

贷：应交税费——预交增值税

2. 房地产开发企业

预交税款时：

借：应交税费——预交增值税

贷：银行存款

等到对应房产项目实际纳税义务发生时方可结转：

借：应交税费——未交增值税

贷：应交税费——预交增值税

【第5篇】增值税金税盘抄税流程

作为一名财务人员~抄税和报税是工作中必不可少的一部分~

当然，抄报税可不是个容易的工作~需要仔细认真操作！并且财务人弄错了可是要后果自负！555

这不，7月是小规模季报！眼看就要抄报税了~财务软件（金税盘）抄报税流程你弄清楚了吗？

快来看快来看~一份清晰易懂的（金税盘、税控盘）抄报税流程送给你！

1、抄报税流程

2、金税盘抄报税流程

3、税控盘抄报税流程

4、常见问题

1、抄报税流程

2、金税盘抄报税

1、一般纳税人及小规模季度操作

①自动抄报：登录金税盘

②手动抄报：1、点击【报税处理】-【上报汇总】。

2、到所在地电子税务局系统操作申报。

3、再次进入金税盘（自动清卡）

3.1 如未能自动清卡，远程清卡（手动操作）

3.2 检查工作

2、小规模月份操作

①自动抄报：登录金税盘

自动上报汇总→自动清卡

②手动抄报：1.点击【报税处理】-【上报汇总】。

3、控税盘抄报工作

1、一般纳税人及小规模季度操作

①自动抄报：登录税控盘

1.1手动操作：点击【报税处理】-【网上抄报】

②勾选所有发票种类，点击【上报汇总】。

③提示成功后，到所在地电子税务局系统操作报表申报。

④申报成功，再回到开票软件，点击【报税处理】-【网上抄报】，勾选所有发票种类，点击【反写】，提示反写监控成功。

⑤查看开票截止日期更新到2023年8月15日左右。

2、小规模月份操作

①.登录税控盘(自动抄报）

上报汇总已成功、已完成清卡操作

1.1.手动操作：登陆税控盘，点击【报税处理】-【网上抄报】，勾选所有发票种类，点击【上报汇总】。

②勾选所有票种后，点击上报汇总后再反写。

4、常见问题

1、逾期报税流程

若每月及季度没按上述流程操作，则会导致金税盘锁死（如下图1），携带金税盘及纳税申报表（已申报的企业无需携带），到税务局相关业务窗口进行解锁。（可能会有罚款的）

2、点击扣款提示未抄报，不允许扣款？

解答：因为没有抄报先申报导致的，在申报系统里把增值税申报记录删除，在开票

系统里先进行上报汇总，再去申报报表、扣款操作。

3、反写提示一窗式比对失败，增值税未申报或者未比对？

解答：上报汇总成功之后需要去网上税务局系统申报报表，实时扣款，申报、扣款

成功之后再进行反写操作。

好了小可爱们~今天就先跟大家分享到这里哦~

学会计！我是认真的！

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【第6篇】营业税金及附加包括增值税吗

名词解释

1工程经济活动 就是把科学研究，生产实践，经验积累中所得到的科学知识有选择地，创造性地应用到最有效地利用自然资源，人为资源和其他资源的经济活动和社会活动中，以满足人们需要的过程。

2经济效果评价所谓经济效果就是人们在使用技术的社会实践中效益与费用及损失的比较，对于缺的一定有用成果和所支付的资源代价及损失的对比分析，就是经济效果评价。

3提高工程技术活动的经济效果是工程经济分析的出发点和归宿点。

4工程经济活动的效果是指活动实施后对活动主体目标产生的影响。

5工程经济分析的目的是提高工程经济活动的经济效果。

6现金流量：在考察对象一定时期内各时点上实际发生的资金流出或资金流入。其中流出系统的资金为现金流出，流入系统地资金为资金流入，现金流入与现金流出之差为净现金流量。

7名义利率 是指计息周期利率i乘以一个利率周期内的计息周期数m所得的利率周期利率。

8实际利率 若用计息周期利率来计算周期利率，并将利率周期内的利息再生因素考虑进去，这时所得的利率周期利率为利率周期实际利率。

9现金流量图就是一种反映经济系统资金运动状态的图示，即把经济系统地现金流量绘入一幅时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间对应的关系。

10利息常常被看成资金的一种机会成本。

11利率就是在单位时间内所得利息与借款本金之比。

12单利所谓单利就是在计算利息时仅考虑最初的本金,而不计入在先前利息周期中所累积增加的利息。

13复利在计算利息时，某一计息周期的利息是由本金加上先前周期所累积利息总额来计算的，这种计算方式为复利。

14利息是指占用资金所付的代价，或者是放弃近期消费所得的补偿。

15工程项目投资 一般是指某项工程从筹建开始到全部竣工投产为止所发生的全部资金投入。

16工程项目总投资由建设投资，建设期利息和流动资金组成。

17工程费用由设备及工器具投资，建筑安装工程投资和工程建设其他投资组成。

18固定资产投资是由建设投资和建设期利息组成。

19生产成本 也称制造成本，是指企业生产经营过程中实际消耗的直接的材料费，直接工资，其他直接支出和制造费用。

20期间费用 是指在一定会计期间发生的与生产经营没有直接关系和关系不密切的管理费用，财务费用和营业费用。期间费用不计入产品的生产成本，直接体现为当期损益。

21折旧 是指在固定资产的使用过程中，随着资产损耗而慢慢转移到产品成本费用中的那部分价值。折旧的作用将折旧费计入成本费用是企业回收固定资产投资的一种手段。

22无形资产是指企业能长期使用而没有实物形态的资产，包括，专利权，非专利技术，商标权，商誉，著作权和土地使用权。

23递延资产是指应当在运营期内的前几年逐年摊销的各项费用，包括，开办费和易经营租凭方式租入的固定资产改良工程支出。是一年以上的摊销费用。

24营业收入是项目建成投产后补偿成本，上激税金，偿还债务，保证企业再生产正常进行的前提。它是进行利润总额，营业税金及附加和增值税估算的基础数据。

25 营业税包括增值税，消费税，营业税，城市维护建设税，资源税。附加式指教育费附加，其征收的环节和计费的依据类似于城市维护建设税。

26折旧的方法 有平均年限法（直线法），工作量法（专用设备可采用工作量法）,加速折旧。

27 经营成本是指项目从总成本中扣除折旧费，维修费，摊销费和利息支出以后的成本。

28工程建设其他投资，是指工程筹建到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。

29财务费用，是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括运营期间的利息净支出，汇兑净损失，调剂外汇手续费、金融机构手续费以及在筹集过程中发生的其他财务费用等。

30经济评价是工程经济分析的核心内容。

31静态投资回收期是反映投资方案盈利能力的指标。

32总投资收益率和资

本金净利润率指标常用于项目融资后盈利能力分析。

33净现值是反映投资方案在计算期内获利能力的动态评价指标。

34内部收益率的经济涵义就是使未回收投资余额及其利息恰好在项目计算期，末完全收回的一种利率。

35 净现值率经济含义是单位投资现值所能带来的净现值，是一个考虑项目单位投资盈利能力的指标。

36基准收益率的预测可采用代数和法，资本资产定价模型法，加权平均资金成本法，典型项目模拟法，德尔菲专家调查法等方法。

37总投资收益率，是指过程项目达到设计生产能力时的一个正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。

38偿债备付率：项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。

39利息备付率：也称已获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的息税前利润与当期应付利息费用的比值。

40投资的机会成本，就是投资者将有限的资金用于除拟建项目以外的其他投资机会所获得最好收益。

41增量投资回收期，就是用互斥方案经营成本的节约或增连那个净收益来补偿其增量投资的年限。

42所谓工程分析项目的不确定性分析，就是考查建设投资，经营成本，产品售价，销售量，项目寿命的因素变化时，对项目经济评价指标所产生的影响。

43 盈亏平衡分析只适用于财务评价，敏感性分析和风险分析可通手机哦用于财务评价和国民经济评价。

44盈亏平衡点越低。项目盈利的可能性就越大，对不确定因素变化所带来的风险的承受能力就越强。

45敏感性分析是通过研究建设项目主要不确定因素发生变化时，项目经济效果指标发生的相应变化，找出项目的敏感因素。确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。

46单因素敏感性分析是指每次只考虑一个因素的变动，而假设其他因素保持不变时所进行的敏感性分析。

47风险是相对于预期目标而言，经济主体遭受损失的不确定性。

48风险管理的步骤：风险识别，风险估计，风险评价，风险决策和风险应对。

49风险识别 是指采用系统论的观点对项目全面考察综合分析，找出潜在的各种风险因素，并对各种风险进行比较，分类，确定各因素间的相关性与独立性，判断其发生的可能性及对项目的影响程度，按其重要性进行排队，或赋予权重。

50风险估计是指采用主观概率和客观概率分析方法，确定风险因素的概率分布，运用数理统计分析方法。计算项目评价指标相应的概率分布或累计概率，期望值，标准差。

51蒙特卡洛模拟法是用随机抽样的方法抽取一组输入变量的概率分布特征的数值，输入这组变量计算项目评价指标，通过多次抽样计算可获得评价指标的概率，从而估计项目投资所承担的风险。

52风险评价是指根据风险识别和风险估计的结果，依据项目风险判别标准，找出影响项目成败的关键风险因素。项目风险大小的评价标准应根据风险因素发生的可能性及其造成的损失来确定，一般采用评价指标的概率分布或累计概率，期望值，标准值作为断别标准，也可采用综合风险等级作为判别标准。

53风险决策的原则 满意度准则，最小方差准则，期望值准则和期望方差准则。

54风险应付是指根据风险决策的结果，研究规避，控制与防范风险的措施，为项目全过程风险管理提供依据。

55项目融资主体可分为既有法人融资主体和新设法人融资主体

56既有法人融资是指：建设项民需的资金，来源于既有法人内部融资、新增资本金和新增债务须资金。

57新设法人融资：由项目发起人发走组建新的具有独立法人资格的项目公司，由新组建的项目公承担融资责任和风险，依靠项目自身的盈利能力来偿还债务，以项目投资形成的资产、未来收益或权益作为融资担保的基础。

58投资总额是指建设投资、建设期利息和流动资金之和。

59bot项目融资方式；即建设—经营—移交，它是指政府将一个工程项目的特许经营权授予承包商，承包商在特许期内负责项目设计、融资、建设和运营，并回收成本、偿还债务、赚取利润，特许经营期结束后将项目所有权再移竟给政的一咱项目融资模式。

60资金成本就是投资者在工程项目实施中，为筹集和使用资金付出的代价。资金金成本由两部分组成，即资金筹集成本和资金使用成本。

61资金筹集成本，指投资者在资金筹措过程中支付的各项费用。

62资金使用成本，又称资金占有成本，它主要包括支付给股东的各种股利、向债权人支付的贷款利息以及支付给其他债权人的各种利息费用等。

63可行性研究是动粗用多种笠学手段对一项工程项目的必要性、可行性、合理性进行技术经济论证的综合科学。

64一个建设项目要经历建设前期（项目建议书，可行性研究），勘测设计期(初步设计，施工图设计)，建设期（建设准备，建设实施竣工验收在），运营期（项目投产，项目后评价）。

65建设前期是决定工程项目经济效果的关键时期，是研究和控制的重点。

66市场调查的方法 间接搜集信息法，直接访问法（面谈调查，电话调查。问卷调查），直接观察法，

67市场预测是在市场调查的基础上，通过对市场资料的分析研究，运用科学的方法和手段推测市场未来的前景。

68工程项目经济评价是在完成市场调查与预测，拟建规模，营销策划，资源优化，激素方案论证，环境保护，投资估算与资金筹措等可行性研究分析的基础上，对拟建项目各方案投入与产出的基础数据进行推测，估算，对拟建项目各方案进行评价和选优的过程。是投资主体决策的重要依据。包括财务评价和国民经济评价。

69 财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力和清偿能力，据以判断项目的财务评价。

70清偿能力分析 基本报表资产负债表，建设期利息估算及还本付息计划表。静态指标资产负债率，偿债备付率，利息备付率。

71负债比例是指项目所使用的债务资金与资本金的数量比率。

72财务杠杆是指负债比例对资本金收益率的缩放作用。

73费用效益分析是按合理配置稀缺资源和社会经济可持续发展的原则，采用影子价格，社会折现率等费用效益分析参数，从国民经济全局的角度出发，考察工程项目的经济合理性。

74市场失灵市场的正常运行要求具备若干条件，包括，资源的产权清晰，完全竞争，公共产品数量不多，短期行为不存在等。如果这些条件不能满足，市场就不能有效的配置资源，即市场失灵。

75费用效益分析的研究内容：识别国民经济效益与费用，计算和选取影子价格，编制费用效益分析报表，计算费用效益分析指标并进行方案比选。

76费用效益分析参数是费用效益分析的基本判据，主要包括，社会折现率，影子汇率和影子工资。

77社会折现率是用以衡量资金时间价值的重要参数，代表社会资金被占用应获得的最低收费率，并用作不同年份价值换算的折现率。是费用效益分析中经济内部收益率的基准值。

78影子汇率是反映外汇真实价值的汇率，主要依据一个国家或地区一段时期内进出口的结构水平，外汇的机会成本及发展趋势，外汇供需状况等因素确定。

79 影子工资是项目使用劳动力，社会为此付出的代价。是由劳动力的机会成本和社会资源耗费两部分构成。

80内部效果，是直接经济效益和直接经济费用。

81外部效果，是间接经济效益约与间接经济费用，是指项目对国民经济作出的贡献与国民经济为项目付出的代价中，在直接效益与直接费用中为得到反映的那部分效用与费用。

82外部效果应包括以下几个方面：（1）产品关联效果（2）环境与生态效果（3）技术扩散效果

83影子价格，是指依据一定原则确定的能够反映投入物和产出物真实经济价格，反映市场供求状况、反映资源稀缺程度，使资源得到合理配置的价格。

84经济净现值，是反映项目对国民经济净贡献的绝对指标。

85费用效果分析是指费用采用货币计量，效果采用非货币计量的经济效果分析方法。

86 费用效果分析中的费用系指为实现项目预定目标所付出的财务代价或经济代价，采用货币计算；效果系指项目的结果所起到的作用，效应或效能，是项目目标的实现程度。一个项目可选用一个或几个效用指标。

87无形效果在费用效益分析中较为困难的问题是某些项目的效益不能简单的用货币来衡量。

88设备的有形磨损由于设备被使用或自然环境造成设备实体的内在磨损称为设备的有形磨损或物质磨损。

89第i类有形磨损运转中的设备在外力作用下，实体产生的磨损，变形和损坏称为第i类有形磨损。可使设备精度降低，劳动生产率下降，当这种磨损达到一定程度是，整个设备的功能就会下降，导致设备故障频发、废品率升高、使用费剧增，甚至难以继续正常工作。

90第il类有形磨损自然环境的作用是造成设备有形磨损的另一原因，设备因自然力产生的磨损。这种磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还同使用程度成反比。因此设备闲置或封存不用同样也产生有形磨损。可见设备闲置时间长了，会自然丧失精度和工作能力，失去使用价值。

91设备的无形磨损是由于社会经济环境变化造成的设备价值的贬值。无形磨损不是由于生产过程中的使用或自然力作用造成的，所以它不变现为设备实体的变化和损坏。

92第i类无形磨损时由于设备制造工艺不断改进，成本不断降低，劳动生产率不断提高，生产同种设备所需的社会必要劳动减少，因而设备的市场价格降低了，这样就使原来购买的设备相应地贬值。这类的磨损后果知识现有设备原始简直部分贬值，设备本身的技术特性和功能即使用价值并未发生变化，故不会影响现有设备的使用。

93第ii类无形磨损是由于技术进步，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、耗费原材料和能源更少的新型设备，而使原有机器设备在技术上显得陈旧落后造成的。它的后果不仅是使原有设备价值降低，而且会使原有设备局部或全部丧失其使用功能。

94原型设备更新分析就是假定企业的生产经营期较长，并且设备一旦选定，今后均采用原型设备重复更新，这相当于研究期为各设备自然寿命的最小公倍数。

95设备大修的经济实质是通过调整、修复或更换磨损的零部件，恢复设备的精度和生产效率，是整机全部或接近全部恢复功能，基本上达到设备原有的使用功能，从而延长设备的自然寿命。大修理能够利用被保留下来的零部件，从而能在一定程度上节约资源，因此在设备更新分析时大修理是设备更新的替代方案，这是大修理的经济实质，也是大修理这种对设备磨损进行补偿的方式能够存在的经济前提。

96设备大修理的经济界限如果该次大修理费用超过同种设备的重置价格，十分明显，这样的大修理在经济上是不合理的。称这一标准视为大修理在经济上具有合理性的起码条件，称为最低经济界限。

97沉入成本，投入中不能收回的。

98设备的劣化，随着设备使用期限的增加，年运营成本每年以某种速度在递增，这种设备的运营成本的逐年递增称为设备劣化。

99价值工程又称价值分析是以最低的寿命周期成本，可靠地实现所有研究对象的必要功能，从而提高对象价值的思想方法和管理技术。

100价值工程的三个基本概念价值，功能和寿命周期成本。

101功能指分析对象能够满足某种需求的一种属性。

102必要功能是为满足使用者的需求而必须具备的功能。

103不必要功能是对象所具有的、与满足使用者的需求无关的功能。

104不足功能是对象尚未满足使用者需求的必要功能。

105过剩功能是对象所具有的、超过使用者需求的功能。

106基本功能是与对象的主要目的直接有关的功能，是决定对象性质和存在的基本因素。

107辅助功能是为了更有效地实现基本功能而附加的功能。

108使用功能是指对象所具有的与技术经济用途直接有关的功能。

109品味功能是指与使用者的精神感觉、主观意识有关的功能，如贵重功能，美学功能，外观功能、欣赏功能。

110寿命周期从对象被研究开发、设计制造、用户使用直到报废为止的整个时期，称为对象的寿命周期。价值工程一般以经济寿命来计算和确定对的寿命周期。

111寿命周期成本是指从对象被研究开发、设计制造、销售使用直到停止使用的经济寿命期间所发生的各项成本费用之和。

112价值工程的特征1目标上的特征。2方法上的特征。3活动领域上的特征。

113功能分析是通过分析信息资料，用动词和名词的组合简明正确地表达各对象的功能，明确功能特性要求，并绘制功能系统图。

114功能评价就是对组成对象的零部件在功能系统中的重要程度进行定量估计。

115功能评价的方法：01评分法，直接评分法，04评分法，倍比法。

116方案的创造方法：头脑风暴法，模糊目标法，专家函询法

117工程项目后评价的特点。1现实性2全面性3探索性4反馈性5合作性

118其他费用将制造费用、管理费用、财务费用和营业费用中扣除工资及福利、折旧费、修理费、摊销费、维简费、利息支出后的费用列入其中。

119独立型方案指方案间互不干扰、在经济上互不相关的方案，即这些方案是彼此独立无关的，选择或放弃其中一个方案，并不影响对其他方案的选择。显然，单一方案是独立方案的特例。

120风险决策人是决策的主体，在风险条件下决策行为取决于决策者的风险态度，对统一风险决策的问题，风险态度不同的人决策的结果通常有较大的差异。有三种表现型：风险厌恶，风险中性和风险偏爱。

121项目融资是指项目的资产、收益作抵押来融资。项目融资本质上是资金提供方对项目的发起人无追索权或有限追索权的融资贷款。

122特殊投入物是指项目在艰涩、生产运营中使用的人力资源、土地和自然资源等。

【第7篇】土地增值税税金扣除

案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额（销项税额抵减后的金额）扣除？

解：

一、会计处理

（一）购入土地时：

借：开发成本—土地成本 22500

贷：银行存款 22500

（二）确认收入时：

借：预收账款 46600

贷：主营业务收入 42752.29

应交税费——应交增值税（销项税额） 3847.71

（三）结转土地成本时：

借：主营业务成本—土地成本 16875

贷：开发产品 16875

根据国家税务总局公告2023年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款=（30000／40000）×22500=16875万元

（四）抵减土地价款时：

按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。

待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。（财税〔2016〕22号）

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）1393.35

贷：主营业务成本 1393.35

解：差额后的销项税额=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36万元，销项税额抵减=销项税额-差额后的销项税额=3847.71-2454.36=1393.35万元。

二、土地增值税处理

（一）收入确认

根据财税〔2016〕43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

又根据税务总局公告2023年第70号规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

观点一：土地增值税收入=42752.29+抵减的销项1393.35=44145.64万元；

观点二：土地增值税收入=42752.29万元。

（二）成本确认

土地增值税清算时收入为不含税收入，扣除土地成本时土地为票据金额全额扣除（观点一），还是销项税额抵减后的金额（观点二）？

支持观点一成本全额扣除的理由：

小陈税务：按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税的清算收入，而不是选择调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本，既影响了房地产开发企业一般计税方法计税项目在计算土地增值税的可扣除成本，又影响了土地增值税计算的增值额。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为: (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”规定；在营业税阶段，出让方式取得土地可在土地增值税清算时扣除的是支付给政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位的全部土地价款；那么，营改增后，在进行土地增值税清算时，对于出让方式下取得土地的成本如何确认；我们就此进行以下分析：

1.出让土地价款在确定计税依据时，成交价格不扣减增值税额

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）中关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让土地使用权按照销售无形资产税目缴纳增值税；而对于土地所有者出让土地使用权属于附件三列明的免征增值税项目，同时《关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定“五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额”，因此受让方通过出让方式取得土地所支付的土地价款在确定计税依据时不扣减增值税额。

2.房地产业一般纳税人增值税计税销售额的确认

国家进行营改增的主要目的之一是减轻企业税负、完善税收制度。房地产业成本中土地成本占开发成本的比例很高，为不增加企业税收负担，国家对销售开发产品环节出台了差额征税的政策；财税[2016] 36号文中规定“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。

文件规定房地产业增值税计税销售额是扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额，即实行差额计征增值税，其直接结果是降低了增值税的计税基础----计税销售额。

同时，上文规定是土地出让价款可全额抵减销售收入后计算增值税，即出让方式下并不是将土地价款纳入进项税抵扣范围。

3.出让方式下计入土地增值税的土地成本

财税[2016]43号规定“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

房开企业通过土地所有者出让土地使用权方式取得土地的地价款属于免征增值税项目，其价款不扣减增值税额；财税[2016] 36号文规定的是按土地价款计算扣减销项税计税额，而不是将土地价款纳入进项税额抵扣。因此按地价款计算扣减的销项税额并不属于财税[2016]43号文规定的不计入土地增值税扣除项目的允许抵扣的增值税进项税额，不能对按地价款扣减的计税销售额对应的销项税额从土地成本中剔除。

因此，在国家税务总局未有新的文件出台前，计算土地增值税允许扣除的土地成本应按实际支付的价款计算，不应剔除抵减的计税销售额对应的销项税额。

惠静之：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。 同意观点一成本全额扣除，文件规定取得土地使用权所支付的金额，并没有说需要考虑抵减的销项税额导致的主营业务成本的变化。

王三石：土增收入是包括这部分金额的，成本当然要全额扣，土地本来就已是不含增值税的，是在销售额中抵减的。

秦权：国土局收到土地款后，并没有交增值税啊。

朱泽辉：土增税应税收入都已经加上了土地价款抵减的销项税额了，成本当然应该按省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据上的土地价款。

晨阳：吉林省是按土地出让金全额扣除，不考虑销项税额抵减因素。

王小欧：按照现行政策，支付的土地出让金不属于增值税应税项目，无须缴纳增值税；并且从政府手中承受的土地也无法取得发票，只有财政收据。

唐绍军：土地出让金哪来的进项税，如何算不含税价，如果按收购农产品那样计算进项税额，那应该按不含税价入土地成本。

姚家焕：这个没解啊，地方执行口径实时变。大多数按土地成本加回收入，土地全额扣除（不考虑进项）。浙江这边目前全部比较倾向，收入加回，土地全额扣除，按70号公告推演。

赵涛：收入加回，成本全额扣除。

张自利：执行观点一，税务部门没有太大的执法风险，而且有法条支撑，土增的土地成本中，付出的代价就可以算啊。可剔可不剔的情况，没有啥风险，尽量松点呗。我觉得税法不只是用来征税的，也要考虑维护纳税人合法权益。而且维护税法尊严，也不是就觉得自己是对的，就要尽量多的征回税款，更多的是要去维护税法的严肃性，两种解释不分伯仲，说明就是模糊地带啊，如果是个bug，那需要总局层面明确解释，如果不是，那从大的层面看，尽量偏向纳税人，可以带来良好的营商环境。税务部门和企业不应该是对立的，有时候也应该互相支持。

严颖：不能因为增值税的销项税额抵减而使企业全税种整体税负上升，在能找到政策依据的前提下，从有利于纳税人角度出发。

刘云：主要是现在土地成本占比太大，全额扣除加加计扣除与递减后扣除再加计扣除相差的不是一点点。现在很多地方就是要执行观点二，我虽然是税务干部，但我觉得对纳税人影响太大，土地增值税税负增加很大。

李军：取得的成本发票是财政收据，财政收据是全额的，如果就财政税收据价税分离作为成本扣除感觉荒唐，财政收据是书证，法院诉讼肯定只认证据。

谢虎：第一，36号文附件三第一条第三十七款明确土地出让金属于增值税免税范畴；第二，法无明文规定则不可征收，这个是税收法定的根本，对于免税土地出让金剔除增值税，计算土增税成本，必须要有明文法律依据；第三，农产品免税和土地出让金免税不是同一范畴，农产品免税的根本在于鼓励农业发展，土地出让金免税在于政府是出让主体，政府的财政收入主体是税收和非税收入，从左兜掏钱给右兜，没任何意义。

东莞税务12366：

东莞市房地产一般计税项目土地增值税清算中，有两个问题需要请教：1、土地扣除是否应冲减对应差额增值税？2、是否将差额增值税部分计入土增清算收入统一计算？谢谢!

咨询人：黄林楷 咨询时间：2021-06-25 10:08

回复单位：国家税务总局东莞市税务局

回复时间：2021-06-29 17:26

回复内容：

东莞市12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您所提交的网上留言已收悉，现答复如下：一、如果土地是通过出让方式取得，土地扣除金额为出让金额；如土地是通过转让取得，且其增值税进项可抵扣，土地扣除金额为不含进项税金额。二、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。上述回复仅供参考。感谢您对本网站的支持！

广州：《关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函【2016】188号）

第一条 营改增后土地增值税相关问题处理：

(一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入，其中：

1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的，土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/(1＋5%)”确认。

2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的，土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1＋11%)”确认；土地增值税清算收入按“(含税销售收入＋本项目土地价款×11%)/(1＋11%)”确认，即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。

含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税〔2016〕36号文规定，纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款(如果一次受让土地使用权，分期开发、清算的，则土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认)。

例: 甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1＋11%)=1000万。

甲企业按照财税〔2016〕36号文规定，到期申报应交增值税为(1110-400)/(1＋11%)×11%=70.36万，则甲企业土地增值税清算收入为1110-70.36=(1110＋400×11%)/(1＋11%)=1039.64万。

(二)纳税人销售自行开发的房地产项目，且选用增值税一般计税方法计税的，按规定允许以本项日土地价款扣减销售额而減少的销项税金，不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。

安徽：

问：土地增值税清算中销售收入是否应该做对应的调整？我公司为房地产开发企业，有一位于合肥市的正在进行土增清算的2023年5月1日后的新项目，增值税采用一般计税法计算，对应的土地价款抵减增值税销项税额。

但在土地增值税清算中， 鉴于目前没有明文规定，针对土地价款抵减销项税额的增值税处理，土地增值税清算中销售收入是否应该做对应的调整，是按发票开票不含收入计算？还是加上土地价款抵减销项税额的增值税作为收入？（我认为土地价款允许抵扣销项税额，相当进项税税额，土地增值税清算中销售收入是不做对应的调整。）

答复时间：2020-12-15

答：根据国家税务总局公告2023年第70号规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，按照上述文件的规定，应计入土地增值税应税收入；因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。

支持观点二成本差额扣除的理由：

徐艺：

一家之言供大家探讨：

该企业在土地增值税清算时，应将取得土地成本扣除对应的销项税额抵减额后的金额计入扣除金额。

粗放的说就是销项税额抵减额应冲减成本而非增加收入。

原因有三：

一是税法没有明确规定的，应从会计处理规定，且会计科目设置中，销项税额抵减科目并不是销项税额的子科目，它是并列于销项税额、进项税额与之平级的三级科目，并不是天然的归纳为销项税额的负数。

二是销项税额抵减的性质，应等同于进项税额。

因为，如果企业不是取得出让的土地，它就会通过转让方式取得土地。

按照现行政策，转让土地可以取得增值税专用发票，其进项税额价外流转核算，抵扣销项税额，不计入土地成本。

而出让地取得的收据，不是增值税暂行条例列名的进项税抵扣凭证，不计提进项税。为了减轻企业的增值税负担，税法特别规定采用一般计税方法的纳税人，取得土地的成本允许计算时通过差额征税的方式在收入中扣除。

出让或转让得到土地，虽然票据和核算的细节规定不同，但土地的实质相同，理应对税收产生同样的影响，才能对企业取得土地方式一视同仁，消除因拿地方式不同造成的税收待遇不同，真正实现税收中性。出让土地成本中暗藏的进项税额应当不计入土增的成本扣除项目中。

三是用一个反证法。

如果不赞成土地价款中的销项税额抵减金额应当不计入土增扣除的成本，则这个金额必然要增加土增的收入，而这个金额不符合会计或者税法中任何关于收入确认的条件，不符合销售收入的属性；反而，用差额扣除政策允许抵减销项税额的规定，更近似于对这块金额的一种返还，按照返还土地出让金应当冲减成本的规定，这块金额也应当冲减成本。

谢虎：收入不含税，成本含税，公平原则呢？

黄献平：因为0.09已经用于减少增值税销项了。

谭兵：广州局的意见是抵减。

锦辉：我清算的几个项目，税局都让是选的差额成本。听说有全额成本的，不知道是哪个地方？税局的人也说了：告诉我哪个地方这样做了，就同意我们全额成本。让我提供2个鉴证报告复印件给他们看。

云淡：从增值税原理看，土地成本销项抵减本质和进项一样，国家出让土地不征税，允许土地抵销相关于对土地征了销项税，征与不征钱都进财政。

张效林：土地增值税收入为不含税收入，土地成本应为16875-1393.35元，这里的1393.35相当于土地的进项，这样处理就把购进的含税土地成本，换算成了不含税的土地成本。

福建：

关于“营改增”后房地产开发企业支付的出让地价款按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时的处理意见

各设区市局、平潭综合实验区局财产和行为税科:

近接部分地市反映，营改增后，房地产开发企业(一般纳税人)支付的出让地价款，按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时如何处理？经研究，并报局领导审核同意，在总局未进一步明确前，暂按《财政部关于印发＜增值税会计处理规定＞的通知》(财会(2016）22号)等有关规定，对抵减的销项税，在土地增值税清算时，按冲减土地成本处理。本意见下发前已完成清算审核的项目不再追溯调整。

福建省税务局财产和行为税处

2023年11月13日

来源：言税，严颖整理。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第8篇】增值税税金及附加

我国企业在营业的过程中，涉及的税有18种。当然，不是所有企业都需要缴纳18种税，毕竟一些税种只有特定的纳税人才需要缴纳。比方说，船舶吨位税、烟叶税和土地增值税税等。

不过，我国企业除了需要缴纳18种税以外，还需要缴纳一些类税收的“费”。比方说，教育费附加。

教育税金及附加怎么算？

教育税金及附加=（消费税+增值税）*税率。其实这里的教育税金及附加更正规的说法是“教育费附加”。

这里的消费税和增值税，是企业实际缴纳的金额，而不是应缴纳的金额。而税率是比例税率。根据相关法律规定可知，教育费附加的税率为3%。

例如，虎说财税公司在2023年12月实际缴纳了880的增值税，那么教育税金及附加=880*3%=26.4。

地方教育费附加怎么计算？

我们既然提到了“教育费附加”，自然也需要了解一下“地方教育费附加”。“教育费附加”属于中央税收，属于教育部的专项收入，而“地方教育费附加”属于地方的教育专项收入。

在计算方式上，“地方教育费附加”和“教育费附加”类似，只是税率不同。根据法律规定可知，“地方教育费附加”的税率为2%。“地方教育费附加”和“教育费附加”一样都是纳税人实际缴纳的消费税和增值税总额。

具体计算公式为：地方教育费附加=（消费税+增值税）*2%。

“教育费附加”通过什么科目进行会计核算？

企业在对“教育费附加”进行处理时，需要通过“税金及附加”科目进行相应的会计核算。

具体来说，企业缴纳“教育费附加”的会计分录也是很简单的。我们还是使用上面虎说财税公司的数据，相应的会计分录如下：

1、虎说财税公司计提时

借：税金及附加26.4

贷：应交税费-应交教育费附加26.4

2、结转时

借：本年利润 26.4

贷：税金及附加26.4

3、虎说财税公司实际缴纳时

借：应交税费-应交教育费附加26.4

贷：银行存款 26.4

这就是，企业实际在实务中需要进行的简单会计处理。“地方教育费附加”的会计处理，可以参考“教育费附加”的会计处理。

到底是“营业税金及附加”还是“税金及附加”？

我们在学习的过程中，一定要注意分辨，什么才是符合实际情况的知识。比方说，我们在网上浏览时，在当下肯定还看见过“营业税金及附加”这个科目。

其实我们不必迷惑，正确的叫法是“税金及附加”，而不是“营业税金及附加”。“营业税金及附加”已经被变更为了“税金及附加”。

之所以会出现这样的情况，是一些自媒体作者，自己根本不看内容，就“转发”别人发布的内容。岂不知，这些内部都是一些过时的内容！这样做真是害人害己呀！

想了解更多精彩内容，快来关注虎说财税

【第9篇】税金及附加土地增值税

一，什么是增值税及附加？

增值税及附加包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税，增值税附加包括城市维护建设税，教育费附加，地方教育费附加三种税。

纳税人：出让土地，房屋权属的单位或个人，及出售人。计税依据：增值税的计税依据：官方认可的成交价格（在土地房屋权属转让时）即网签价格与评估价格取高值。

增值税及附加基准税率：5.3%。及增值税及附加金额=增值税+城市维护建设税+教育费附加+加上地方教育附加，也就是增值税及附加金额等于官方认可的成交价格*5%+（本次增值税额*7%+本次增值税额*3%+本次增值税额*2%）*50%

注：大部分时候只需要记住增值税及附加税率是百分之5.3即可，其它可作为了解。

二，如何计算增值税及附加税额？

（一）影响增值税及附加税额的因素

1，出售人性质（个人或非个人）

2，房屋性质（住宅或非住宅，普通住宅或非普通住宅）

3，房屋持有年限

4，房屋原值（有或无）

（二）增值税及附加优惠政策

只有同时满足下列条件时，1，出售人为个人，2，交易房屋为住宅，3，发证或缴税年限满两年，方能享受增值税及附加优惠政策。

（三）增值税计算总结

一，住宅：未满两年，全额征收5.3%

二，住宅：满两年及两年以上，免征。

三，非住宅：（开发区）个人所得税增值税按照统一标准征收，及个人所得税按照2%核定征收，则增值税按照全额征收，个人所得税按照差额20%征收，则增值税按照差额5.3%征收。

三，增值税免征常见情形有哪些？

一，法定继承人（包括配偶，子女，父母，兄弟姐妹，祖父母，外祖父母）继承土地，房屋权属，免征增值税。

二，夫妻更名，夫妻加名，夫妻房屋财产分割免征增值税

三，直系赠予免征增值税

四，税收减免新政策

2023年1月17日，财务部，国家税务局发布财税2019，13号文件，对小微企业普惠性税收减免政策有相关事宜做了通知。

符合优惠政策的减税对象，税务系统自动减半，增值税及附加减免是城市维护建设税，教育费附加，地方教育附加减免征收50%的税款。

（注：不做过多讲解，有疑问可以私信我）

以上就是增值税及附加，我们常见的住宅需要缴纳的三种税都帮大家整理完了（具体可以看我的主页），如果您有房屋考虑出售的，可以私信或者评论区留言，我为你详细算一下税费。希望大家点赞加转发。感谢各位支持。[耶][耶]

【第10篇】土地增值税税金及附加

2023年10月30日，自然资源部根据立法规划发布了《不动产登记法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）向社会公开征求意见。令人不解的是，征求意见稿第六十四条将“相关”税费明确为“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：……（七）依法应当缴纳土地增值税、个人所得税、契税的，提交完税结果材料。”

01

上述条文中，土地增值税是仅存的纳税人申报后需要税务机关审核的税种。

02

现实中，纳税人自行或聘请第三方进行土地增值税清算时间约为1-2个月，清算报告提交税务机关后，税务机关审核的期限各地规定为90-180日不等。

03

经过如此漫长的等待期才能拿到完税凭证进而进行不动产转移登记，并不符合行政效率原则，有违国家有关压缩不动产登记时限的精神，不利于盘活不动产资产。而正是因为这一原因，在不动产转移登记环节造成大量梗阻现象，交易双方不断发生纠纷。

土地增值税：

关我什么事？

01

土地增值税尚未立法

不是征求意见稿说的“法律”

征求意见稿第三十二条【申请材料】 “法律规定未缴税不予办理登记的，当事人应当提交完税证明材料。法律没有规定的材料不得作为登记申请材料，不动产登记机构不得收取。”

《契税法》于2023年9月1日起施行，该法第十一条规定：“纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。”

除《契税法》外，《个人所得税法》也有关于不动产转移登记完税的相关规定，抛开个税法具体规定是否合理不谈，最起码个税法是法律——《土地增值税暂行条例》，嗯……是个什么位阶嘞？

岂不是与征求意见稿自身第三十二条的规定相冲突？

不动产转移当事双方涉及的税种在纳税义务发生时间、申报缴纳期间方面并不一致，如果在《不动产登记法》中规定需要将所涉及税种统一完税后才办理转移登记，有可能导致纳税人提前纳税。这样凌驾于税法之上增加纳税人义务的规定，属于变相立法，挑战税收法定原则。

02

提交土地增值税完税资料

不符合税收征管现状

在不动产转让环节，当事人双方涉及的流转税有：转让方增值税（城建税及附加）、土地增值税、印花税，受让方契税、印花税。财产行为税简并申报以来，自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》。

现行法律规定，税务机关除向不动产登记部门传递契税联系单之外，并未见有将土地增值税完税凭证传递给不动产登记部门的税法规定。征求意见稿将土地增值税完税材料作为申请不动产转移登记的先决条件，有超越不动产登记部门权限之嫌疑。

契 税：

都走开，关我的事

01

受让方缴纳契税后即履行了纳税义务

有取得不动产权利的法理依据

从法理上讲，发生不动产转移在先，纳税义务产生在后。长久以来的“先税后证”是考虑堵塞征管漏洞的情况下，在纳税义务发生之前对纳税人提前征税。

如前所述，不动产流转环节，受让方承担的主要税种为契税。为防止国家税款流失，防止受让方取得不动产权属证书后耍赖不履行纳税义务，但不动产登记已经发生物权效力不便撤销，才有了“先税后证”的征管手段。

在这一趴，法律在“公平”和“效率”之间选了效率。

可见，在此“先税”的税只能是受让方应当承担的税费，因为受让方缴纳了契税之后，就已经履行了应当由自身承担的纳税义务，可以成为不动产的权利人。

简言之，除契税外，应由转让方承担的纳税义务是否履行，不应当成为受让方取得其物权权利的阻碍。

02

转让方不交税怪我？

税收法定vs征管手段

“先税后证”作为征管手段，是为防范征管风险不得已为之，从而将纳税义务与缴纳税款顺序作了调整。立法应当看到，这种违背基本法理的调整应当谨慎为之，在现实中，因无法取得或无法及时取得土地增值税完税凭证、或因转让方不积极履行其纳税义务而无法进行不动产转移登记的情况比比皆是。

作为受让方，明明已经支付了购买不动产价款并履行了自身的纳税义务，却无法取得依法应享有的不动产权利，无端承受着转让方未履行纳税义务的不利后果，毫无疑问对其十分不公平。

上述情况也导致很多企业项目搁置甚至流产，很大程度上抑制了不动产交易市场的活力，有违税收不应对经济运行和商业安排造成影响的基本理念。因此，不动产登记立法应当充分考虑税收因素，尽量减轻对不动产受让方的物权权利侵害。

03

税收相关法律法规已经日趋完善

不动产登记立法与税法衔接

不可否认，在过去的税收征管历程中，国家税务总局或地方税务局下发过不缴纳土地增值税不予办理不动产转移登记的文件，甚至在《土地增值税暂行条例》中也有此规定，但应当看到的是，从法律位阶上讲，以上文件都不是不动产登记法立法中的“法律”；况且，《土地增值税法（征求意见稿）》取消了现行的“先税后证”的规定，不动产登记立法应当准确判断法治发展趋势，尽量克服立法滞后性弊端，将已经发现的问题消除在最初阶段。

按作者所言，不动产转移登记环节受让方缴纳契税后即取得不动产权属证书，不动产买卖双方就不会因履行纳税义务产生新的矛盾，不动产可投入到下一环节开发或交易；同时，税务机关和不动产登记部门也不会因为业务信息交换导致权责不明晰产生争议；随着税收征管手段日趋完善，即使不动产转移一方不履行纳税义务，也极少能逃脱监管。

立法和执法之间、应然和实然之间，文件上的便民春风简政放权和实际中的办事体验之间，永远存在着人类双腿无法跨越的鸿沟，往往需要伟人的担当和智慧才能慢慢填平。

好在实践中类似领域有了突破性做法：以《国家税务总局北京市税务局关于调整企业间存量房交易业务办理流程的通知》（京税发〔2021〕43号）为例：

“一、各区（地区）不动产登记大厅“企业综合窗口”办理企业间存量房交易缴税业务时，在买方（承受方）申报缴纳契税、印花税后，“企业综合窗口”即可办理不动产登记。二、卖方（转让方）应纳税费应在规定期限内自行通过北京市电子税务局网上申报缴纳。土地增值税、房产税、城镇土地使用税完税情况不再作为受理契税申报的前置条件。”

由立法引起的风险对市场主体造成的影响往往是无法对抗消除的，只能提醒不动产交易双方，在进行不动产交易最初，就应根据现行有效的法律规定全面评估交易所涉及的税费，尽可能准确判断交易对方履行纳税义务的能力以及主管税务机关的执法效能，否则有可能因为纳税义务履行或税费承担争议导致交易失败，造成损失。

【第11篇】增值税税金

有人说增值税好难，政策多、税率多、计算也不简单，背起来还是有点小痛苦的~

嗯！好像知识点是有点多哦。那咋办呢？小编凝思苦想，决定开这一期特殊的培训，在欢快中学好增值税基础知识，有兴趣吗？

那么我们赶紧开始吧~~

1首先我们得认识啥是增值税？

增值税：顾名思义，就是增值的部分你要缴税，税率不同，缴税的金额也就不同。（但小规模纳税人不一样，后面会讲到）

再简单点，全面营改增后，一般来讲除了公司内部行为（如发工资等等）不缴纳增值税，其他都要缴哦~理解起来是不是简单啦~

2

我们要认识啥是小规模纳税人，啥是一般纳税人？

小规模纳税人用一个简单的比喻吧，小户人家！你有两种方式可变为一般纳税人。

第一种：只要你想，并且会计核算健全、能够提供准确税务资料，就可以成为一般纳税人，填个表、备个案，分分钟搞定。

第二种：你发展得好，已经成为大户人家（年应征增值税销售额达到标准）。这种情况，您可以自己来备案。如果不想来，呵呵，也必须来。假如超过期限不来，那么就应按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。

当然也有特殊情况：

1. 年应税销售额超过规定标准的其他个人可不认定为一般纳税人。

2.年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

刚刚提到，一般纳税人是大户人家，税率相比小户人家来说，肯定要高一点。

但是！购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，符合条件的，可以抵减当期税款哦。

当然你也可以选择另外一种方式，成为中产阶级——简易办法征收的一般纳税人。

那我不想当大户人家了，想变成小户人家怎么办？

按照相关规定，纳税人登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。哦~明白了吧，户口终身制。

但是，机会来了！现在！你有次“改户口”的机会！详见《关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

3

本节课最后一章，税率！

想记住税率（征收率），只用记住2个算式！

6+10=16

2+3=5

怎么理解？

6+10=16，常见的一般纳税人税率为：6%，10%，16%。（好记吧）

咋区分呢？

6%：一般来说，吃喝玩乐住加金融服务！

现代服务，围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。

10%：你搬不走的、搬不动的、就是用拖车都没办法的，加上国内到处跑的。

提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权等。

16%：剩下的，都属于它~~

2+3=5，咋理解？

征收率啊~

针对小规模纳税人和简易办法征收的一般纳税人

5%：搬不走的、搬不动的、就是用拖车都没办法的，加上人力资源派遣。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

3%：剩下的都是它。

最后，还有一个2%的独行侠，往下看~

1.一般纳税人销售自已使用过的不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%，征收增值税。（如2023年1月1日之前购入的固定资产，特殊情况除外）

2.小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率，征收增值税。

3.纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减按2%，征收增值税。（但不包括自己使用过的物品）

来源：重庆税务

【第12篇】增值税表老有预缴税金怎么删除

一、转让其取得的不动产

1.一般纳税人转让其取得的不动产

（1）、简易计税方法：

2023年4月30日前取得（老项目）---选择简易计税方法

项目性质

不动产所在地预缴

机构所在地申报

非自建项目

增值税=转让差价/（1+5%）*5%

同预缴

自建项目

增值税=出售全价/（1+5%）*5%

同预缴

（转让差价=取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价）

（2）、一般计税方法：

2023年4月30日前取得（老项目）---选择简易计税方法

2023年4月30日后取得（新项目）---适用一般计税方法

项目性质

不动产所在地预缴

机构所在地申报

非自建项目

增值税=转让差价/(1+5%)*5%

增值税=差价/全价/(1+9%)*9%-进行税额-预缴税款

自建项目

增值税=出售全价/(1+5%)*5%

(转让差价同上)

2.小规模纳税人转让其取得的不动产（不含其他个人）

项目性质

不动产所在地预缴

机构所在地申报

非自建项目

增值税=转让差价/（1+5%）*5%

同预缴

自建项目

增值税=出售全价/（1+5%）*5%

同预缴

3．其他个人转让其购买的住房：向住房所在地税务局机关申报

项目性质

住房所在地申报

差额缴纳（北、上、广、深，2年以上，非普通住宅）

增值税=转让差额/(1+5%)*5%

全额缴纳：各地、2年以内

增值税=出售全价/(1+5%)*5%

(a.北、上、广、深,2年以上，普通住宅转让，免增值税；b.除以上4地外，2年上，免增值税）

4.其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产：

项目性质

不动产所在地预缴

机构所在地申报

差额缴纳

增值税=转让差价/(1+5%)*5%

与预缴相同

全额缴纳

增值税=出售全价/(1+5%)*5%

与预缴相同

【第13篇】土地增值税应税金额

法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

房地产开发费用指销售费用、管理费用、财务费用。

（1）财务费用中的利息支出只要能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融机构证明的，则利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。

计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

我们来设想举个例子一下a企业向b企业转让一栋办公楼。此时产生的土地增值税应由谁来承担？

其实土地增值税可是“卖方税”；看到这里，聪明的你应该知道此时产生的土地增值税应该由转让方a企业（卖方）承担，而不是b企业（买方）承担。

其次就是概念里一直强调的是“转让”，而不是“出让”。通过概念可知不光是转让土地需缴纳土地增值税，转让地上建筑物及其附着物都是要交土地增值税的 。改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。

【第14篇】增值税税金的计算方法

会计工作必备：各税种计算公式及18税种应纳税额计算模板，收藏版

财务工作每个月都会用的：各税种的计算公式及最新18个税种税率表，可以直接打印贴出来备用，不用每次都着急忙慌的翻找。还附带这18税种应纳税额的计算模板，可直接套用即可，超赞。

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【第15篇】已交税金是预缴增值税吗

这四种情形是：跨县（市、区）提供建筑服务，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，纳税人转让不动产，纳税人提供异地不动产经营租赁服务。

一、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务

跨县（市、区）提供建筑服务，是指单位和个体工商户（以下简称“纳税人”）在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

1.一般纳税人的管理

一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算销项税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照 3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.小规模纳税人的管理

小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照 3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

二、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。

1.一般纳税人的管理

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36 个月内不得变更。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己的名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计算缴纳增值税。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照 9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目的，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率（或5%的征收率）计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

2.小规模纳税人管理

房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%。

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和 5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

三、纳税人转让不动产

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本规定。

1.纳税人转让其自建的不动产

一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税。关于预缴税款以及申报税款通过图表列明：

（二）纳税人转让其非自建的不动产

一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前取得非自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税。

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：税务部门监制的发票。法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。国家税务总局规定的其他凭证。关于预缴税款以及申报税款通过图表列明：

纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

四、纳税人提供异地不动产经营租赁服务

1.一般纳税人出租不动产

一般纳税人出租其2023年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2023年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

2. 小规模纳税人出租不动产

单位和个体工商户出租不动产，按照 5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

关于预缴税款以及申报税款通过图表列明：

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