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【第1篇】土地增值税政策清算规程
国家税务总局西藏自治区税务局关于发布《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行） 》的公告
国家税务总局西藏自治区税务局
全文有效
2022.2.28
国家税务总局西藏自治区税务局关于发布《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行） 》的公告
为了进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算 工作， 根据《中华人民共和国税收征收管理法》 及其实施细则、 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 及其实施细则、《国家 税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知》（ 国税发〔2006〕 187 号） 、《国家税务总局关于印发〈土 地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕 91 号） 、 《税务规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第 41 号公 布，第 50 号、53 号修正） 等规定，国家税务总局西藏自治区税 务局制定了 《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行）》 ，现予以发布。
本公告自 2022 年 4 月 1 日起施行。
特此公告。
国家税务总局西藏自治区税务局
2023年2月28日
西藏自治区土地增值税清算管理规程 （试行）
第一章 总则
第一条 为加强土地增值税征收管理服务，规范清算工作流程，统一清算工作标准，实现清算管理一体化，根据《中华人民共和国税收征收管理法》 及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（ 国税发〔2006〕 187 号） 、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91 号） 、《税务规范性文件制定管理办法》 （国家税务总局令第41号公布，第50号、53号修正） 等规定，制定本规程。
第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后，结 清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条 土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。
第五条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报 的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。
第六条 税务机关应当加强与同级财政、发改、住建、自然 资源等部门的信息交换协作，充分利用第三方信息，强化土地增 值税清算管理。
第七条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地 增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的 收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行 审核，依法征收土地增值税。
第二章 项目管理
第八条 土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产 开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为 单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建 性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。
同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应 分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。
第九条 纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关 合同之日起 30 内向主管税务机关报送复印件或者税务机关认可 的其他形式的资料：
（一）发展和改革等有关部门下发的项目立项（备案）文件；
（二）取得土地使用权所签订的合同、协议；
（三）国有土地使用权证；
（四）建设用地规划许可证；
（五）建筑施工规划许可证；
（六）建筑工程施工许可证；
（七）建设施工合同；
（八）预（销）售许可证；
（九）竣工验收备案表；
（十）主管税务机关认为需要的其他资料。
第十条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收 管理，按项目分别建立台账，按月采集、更新，对房地产开发全 过程实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。
第十一条 主管税务机关应当关注纳税人项目开发期间的 会计核算工作， 对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目 的，应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归 集有关收入、成本、费用。
第三章 清算受理
第十二条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
（三）直接转让土地使用权的。
第十三条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算。
（一 ）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未 超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
（二 ）取得清算项目销售（预售） 许可证满三年仍未销售完 毕的。
（三 ）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手 续的。
（四） 主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行 为， 可能造成税款流失的。
（五 ）国家税务总局西藏自治区税务局规定的其他情况。
第十四条 主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分 类管理。
对于符合本规程第十二条规定的项目，纳税人应当在满足条 件之日起 90 日内向主管税务机关办理清算手续。
对符合本规程第十三条规定的项目，主管税务机关应集体审 议，根据项目实际情况确定是否需要进行清算，集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目， 由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知书之 日起 90 日内办理清算。 对确定暂不通知清算的，应继续做好项 目管理，每年作出评估， 及时确定清算时间并通知纳税人。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需 要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清 算资料的，由主管税务机关责令限期改正； 逾期仍未申报的，主 管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定 处理。
第十五条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算材料：
（一）财产和行为税纳税申报表及财产和行为税减免税明细 申报表。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开 发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳 等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三 ）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款 凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项 目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售 许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
（四 ）纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核 鉴证；已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人，应报送涉税专业服务机构出具的报告。
第十六条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清 算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理并出具受理 通知书。
纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，主管税务 机关应一次性告知纳税人，并发出限期补正资料通知书，通知纳 税人在收到通知书之日起 15 日内补齐清算资料。
纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。
主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。
第四章 清算管理
第十七条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效 的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、 责任清晰、衔接高效的审核工作链条。
第十八条 各市（地、开发区） 税务机关应集中本单位专业 人才，成立清算审核风险管理团队。
第十九条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料 后， 向清算审核风险管理团队提交清算项目相关资料。
第二十条 清算审核风险管理团队要根据主管税务机关提 交的清算项目材料,开展风险排查工作，形成风险排查工作底稿并将风险排查结果及时推送主管税务机关。
主管税务机关应结合风险排查结果进行清算审核工作，并在 规定期限内完成审核结果的确认、与纳税人交换意见、清算结论 出具等工作。
第五章 清算审核
第二十一条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审 核， 重点审核项目归集的一致性、完整性和数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目 实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、 相关性进行审核。应结合项目立项、规划、施工资料，重点实地 查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、 体育场馆、酒店、车位等的工程量，确定学校、幼儿园、会所、 体育场馆、酒店、车位等的产权归属。
第二十二条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同 （含主管部门网上备案登记资料）、销售（预售） 许可证、房产 销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产 销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入； 对销 售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生 补、退房款的收入调整情况进行审核； 对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核； 对销售价格进行评估，审核有无价格明显 偏低情况。
税务机关可通过实地查验，确认是否少计、漏计事项，确认 有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
第二十三条 非直接销售和自用房地产的收入审核。
（一 ）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收 入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均 价格确定。
2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或 用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值 税， 不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第二十四条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二 ）房地产开发成本，包括： 土地征用及拆迁补偿费、前 期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开 发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十五条 扣除项目金额的计算分摊：
对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清 算单位或开发产品类型的扣除项目;对属于多个清算单位或开发 产品类型共同发生的扣除项目， 应按以下原则计算分摊:
（一） 对属于多个清算单位共同发生的扣除项目， 其中:取 得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用 权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)在多个清算单位之 间进行分摊； 其他共同发生的扣除项目， 按照建筑面积法(即其 可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例)在多个清算单 位之间进行分摊。
（二）对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别 计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行 分摊。
第二十六条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（一） 在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际 发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实 际发生的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集， 不得混淆。
（四 ）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清 算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。 会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十七条 审核取得土地使用权所支付的金额和土地征 用及拆迁补偿费时应当重点关注：
（一 ）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办 法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（ 二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权所支 付的金额、土地征用及拆迁补偿费的情形。
（ 三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁 补偿款、拆迁（ 回迁） 合同和签收花名册或签收凭证是否一一对 应。
第二十八条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关 注：
（一 ）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚 列情形。
（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（三 ）多个（或分期） 项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
第二十九条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否 真实发生， 有无预提的公共配套设施费的情况。
（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
（三 ）多个（或分期） 项目共同发生的公共配套设施费，是 否按项目合理分摊。
第三十条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：
（一） 发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报 告、工程施工合同记载的内容相符。
（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否 重复计算扣除项目。
（三 ）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地 建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存 在异常。
（四 ）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应 当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
第三十一条 审核开发间接费用时应当重点关注：
（一） 是否存在将企业行政管理部门（ 总部）为组织和管理 生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
（二） 开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
第三十二条 审核利息支出时应当重点关注：
（一 ）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开 发费用。
（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一 般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（三 ）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲 减利息支出。
（四 ）是否将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等 非利息性质的费用计入利息支出。
第三十三条 代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收 的各项费用， 审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收 取； 当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除 以及房地产开发费用计算基数的情形。
第三十四条 关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按 照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额往来款 余额，审核交易行为是否真实。
第三十五条 与转让房地产有关税金的审核。
应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入 “管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除， 列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金” 予以扣除。纳税人缴纳的教育费附加、地方教育附加可计入“与 转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于 转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。
第三十六条 主管税务机关应在项目清算受理之日起 180 日内作出清算结论；如确有困难的，经县（区）级税务局批准， 可延期 90 日完成，并书面告知纳税人； 如有特殊情况的， 经市 （地、开发区）税务局批准， 可再延期 90 日完成， 并书面告知 纳税人。
第三十七条 主管税务机关按照有关税收法规和本办法的 规定开展审核工作,土地增值税清算审核结束应当出具审核报 告。审核报告经主管税务机关集体审议、批准后，由主管税务机 关制作《税务事项通知书》 ，将审核结果书面通知纳税人。纳税 人应在收到通知书之日起 30 日内办理补（退） 税事宜。
第六章 核定征收
第三十八条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列 情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、 费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四 ）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清 算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核 定征收的范围。
第三十九条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发 出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土 地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人 申报缴纳应补缴税款或办理退税。
第四十条 土地增值税核定征收应当集体研究决定，采用主 管税务机关局长办公会议形式， 对核定征收进行审核认定。
第四十一条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式 应保持一致。
第七章 清算后尾盘管理
第四十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后 再转让的， 应按月汇总， 并在次月 15 日内征收土地增值税。
第四十三条 土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，按照清算后再 转让的规定汇总申报缴纳土地增值税， 多退少补。
第四十四条 主管税务机关应加强清算后尾盘管理，辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。
第四十五条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求， 妥善保存。
第四十六条 土地增值税清算管理其他未尽事宜，应严格按照《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91 号）的规定执行。
第八章 附则
第四十七条 本规程由国家税务总局西藏自治区税务局解释。
第四十八条 本规程自 2022 年 4 月 1 日起施行，此前已受 理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。
关于《国家税务总局西藏自治区税务局关于发布的公告》的解读
发布时间：2022-03-09 17:37 来源：国家税务总局西藏自治区税务局
现将《国家税务总局西藏自治区税务局关于发布<西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行）>的公告》（国家税务总局西藏自治区税务局公告2023年第2号，以下简称《公告》）解读如下：
一、制定背景及目的
为加强土地增值税清算管理，国家税务总局先后出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号），其中国税发〔2006〕187号规定“各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法”，国税发〔2009〕91号规定“本规程自2023年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化”。为此，我们按照税务总局要求，结合我区实际情况，制定了本公告。
土地增值税管理复杂，清算申报、清算审核工作时间跨度长，流程比较复杂，征纳双方互动频繁，通过制定《公告》，细化了清算申报、清算审核流程，进一步明确征纳双方的职责，既规范了税务机关的税收执法，又促进纳税遵从度的提高。
二、公告制定的依据
《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《税务规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第41号公布，第50号、53号修正）。
三、主要内容
（一）关于项目管理
1.清算单位的界定。分期开发的房地产项目，以分期项目为单位清算，这是基本原则。如何对项目进行分期，需要根据各地房地产主管部门管理现状，具体情况具体分析，所以《公告》规定“具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定”。
2.项目日常管理。《公告》强化了税务机关对房地产开发项目的日常税收管理，结合国税发〔2009〕91号第六条规定的税务机关项目管理内容，对纳税人报送资料作出具体规定。明确主管税务机关保持管理连续性，积极关注纳税人会计核算、督促纳税人按照要求合理归集有关收入、成本、费用。
（二）关于“清算管理”工作模式
为确保土地增值税清算。审核工作更加有效和规范统一，《公告》第十七条至第二十条明确各市（地、经开区）税务机关应集中本单位专业人才成立“清算审核风险管理团队”，对清算项目的收入、成本、费用等进行风险排查，降低主管税务机关的土地增值税清算审核执法风险。
（三）关于成本费用分摊。
《公告》第二十五条明确了多个清算单位内发生的成本、费用如何分摊，即对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目,应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目;对属于多个清算单位共同发生的扣除项目,其中:取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊;其他共同发生的扣除项目,按照建筑面积法(即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊。明确了同一清算单位内发生的成本、费用如何分摊，即对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的,对其共同发生的扣除项目,按照建筑面积法进行分摊。
（四）清算后尾盘管理
《公告》第七章就规范尾盘管理提出了要求，即土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。
四、公告的施行时间
本公告自发布之日起30日后施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。
【第2篇】土地增值税 核定征收
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文章来源：房地产财税咨询
土地增值税相对于房地产企业而言是一个最大的税种，因其核算与缴纳的周期长、计算复杂、税负高等原因，一直是考验财税工作者专业水平的税种，因此，很多企业不想这么复杂，想核定征收。
那么，房地产开发企业可以核定征收土地增值税吗？
案例
土地增值税能否通过“核定征收”进行节税筹划?
某房地产公司开发了一商住两用楼盘，房产销售火爆，增值额3倍以上，土地增值税适用60%的税率。公司为了达到少缴土地增值税的目的，同税务部门沟通希望采用核定征收土地增值税。
那么，房地产开发企业可以核定征收土地增值税吗?
情形一
(一)什么情况下土地增值税会被核定征收?
1.政策依据
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十四条规定，在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
2.政策解析
通过对以上政策的分析，当房地产企业在开发房地产项目时，出现账簿混乱、凭证残缺不全等原因，将会被核定征收土地增值税。
但是，单纯转让土地、转让旧房等行为需要缴纳土地增值税的，大部分情况不得核定征收。
如：根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2023年第10号)第一条第(四)项规定，所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主(建筑物占总售价的30%以内)的行为。
情形二
(二)土地增值税核定征收时，会如何核定?
1.政策依据
(1)根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十五条规定，符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
(2)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条规定，房地产开发企业出现符合核定征收土地增值税条件之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。
(3)根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第四条规定，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
2.政策解析
通过对以上政策的分析，企业要想采用核定征收土地增值税，必须由“主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书”，也就是说，必须要得到税务部门的认可，同时，核定率不低于预征率且原则上不得低于5%，在实际操作中，各地核定率，不同类型的楼盘，均有差别。
如：根据《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2023年第25号)第八条规定，关于确定房地产开发项目核定征收率的问题：
(一)普通标准住宅的核定征收率为6%；
(二)非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。
(三)无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。
也就是说，当企业真的要想采用核定征收土地增值税时，一定得好好算一下核定征收税负与查账征收税负之间的差异。
另外，还得考虑一个问题，由于只有出现“账簿混乱、凭证残缺不全” 等原因土地增值税才能采用核定征收，那么，既然“账簿混乱、凭证残缺不全”企业所得税也就无法进行查账征收，也就得进行核定征收。
所以说，土地增值税要想采用核定征收，就一定得全面考虑企业的其他税种的缴纳问题。
——来源：昌尧讲税
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【第3篇】土地增值税优惠
在实务操作中，很多财务人士不知道企业土地转让应该交哪些税？税率是多少呢？怎么样在合法的情况下去合理避税？土地买卖和股权转让又有什么区别？
通常情况下，土地不能直接转让，土地只有在开发投入达到项目总投资（不含土地成本）的25%之后才可以转让。只有在企业改制重组、破产清算等特殊情形下土地才有可能直接转让。土地的转让涉及增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税以及土地购买方的契税。
根据土地的取得时间不同（是否在营改增之前），增值税税率可能为5%，也可能为9%；土地增值税适用30%到60%四档超率累进税率；企业所得税适用25%的基础税率；印花税适用产权转移书据万分之五的税率；契税适用3%-5%的比例税率，具体税率根据当地实际情况确定。
合理的税务筹划主要考虑企业改制重组的相关税收优惠，土地买卖涉及不动产权属的转移，应征契税和土地增值税，而股权的转让不涉及不动产权属的转让，仅需缴纳所得税和印花税，虽然国家税务总局原先发文“以转让股权的名义转让不动产需要缴纳土地增值税”，但是从各地的税务实践和相关税务司法判例的情况来看，通过转让股权的形式转让不动产无需征收土地增值税。
【第4篇】土地增值税计算方法
土地增值税是对有偿转让固有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。
目前，在价值评估实务中，常见的土地增值税处理方式
有以下三种：
1.由于被估值企业未提出明确要求，部分估价师在价值评估中既没有考虑土地增值税的扣除问题，也不披露土地增值税对价值评估的影响。
2.被估值企业未提出明确要求，且估价师在价值估算中对土地增值税扣除问题存在争议，部分估价师未考虑土地增值税的扣除因素，而让委托估价当事方去考虑，所以在价值评估中不考虑土地增值税的扣除，仅就土地增值税对价值评估的影响进行披露。
3.根据土地增值税的相关法规，有多种可供选择的方式来计算土地增值税的扣除，估价师基于对估价对象的历史状况和估价当事各方情况充分了解的情况下，选择一种适合被估值对象的计算办法并对被估值企业进行纳税行为的比较和策划。
01 计算逻辑与公式
土地增值税计算的大逻辑是：
用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。
土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。
具体计算公式如下：
增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额
土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
适用税率如下：
举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：
增值额=10亿-6亿=4亿；
增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%
这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%
应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿
02 扣除项目金额包括哪些？
（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；
（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）
（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。
看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%
（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加
特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。
（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%
03 “营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税
听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：
转让房地产收入总额要去掉销项税
转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税
回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：
转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1
这样就把销项税扣除了。
扣除项目金额：全部都要去掉进项税
具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）
04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法
首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。
那某一期有不同业态的怎么分呢？
有三种方法：一分法、二分法和三分法。
一分法就是一起算
二分法分为：普通住宅，其它
三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。
（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）
那么应该选用哪一种分法来算呢？
要看当地税局的要求！
具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。
那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？
又是那句话：各地要求不一样！
大体来说，一般从这三方面考虑：
1、容积率在1.0以下(不含1.0)；
2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。
3、实际成交价格高于该区市场指导价；
以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。
特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）
特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。05 分摊原则
二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。
其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:
销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。
取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？
大概可以这么算：
分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。
同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。
【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】
特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）
开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）
这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。
房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。
06 预征和清缴
和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。
清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）
预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率
收到回款的次月就要申报。
回忆一下之前预缴增值税的计算公式：
预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%
简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%
一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%
那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。
分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。
土地增值税清算时点：
规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。
详细而复杂的规则如下:
关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
07 计算土地增值税的例子
我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。
（一）假设条件如下：
（1）、项目规划指标
（2）、售价假设
（3）、成本假设
（4）、当地土地增值税政策假设
这是个新项目；
当地用三分法；
高层住宅在当地属于非普通住宅；
当地土地增值税预征税率如下：
（二）计算过程：
（1）、先算增值税及附加
由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）
（2）、计算土地增值税：
根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）
先算预征：
预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率
回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%
非普通住宅收入=90000万元
其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元
预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元
再算应缴土地增值税额：
核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）
转让房产收入总额（不含税）：
转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元
这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？
可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊
转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元
转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元
取得土地使用权支付金额（不含税）：
取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元
注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税
分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）
取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950
取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950
房地产开发成本（不含税）：
房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元
分摊，按总建筑面积法：
这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。
假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。
因此：
房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元
房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元
应缴土地增值税额计算表如下：
08 特殊情况
旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。
小结：
1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额
适用税率和速算扣除系数见下表：
2、扣除金额包括：
（a）取得土地使用权支付金额；
（b）房地产开发成本；
（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；
（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；
（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%
3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税
转让房地产收入总额要去掉销项税
扣除项目金额：全部都要去掉进项税
4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法
一分法就是一起算；
二分法分为：普通住宅，其它；
三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。
普通住宅各地定义不一样。
5、分摊原则
各地不太一样，大概如下：
销售收入：按照实际分摊
土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；
其他成本等：一般按照总建筑面积分摊
6、预征和清缴
预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率
预征率各地不一样！
来源：金牌估值
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【第5篇】土地增值税清算鉴证报告
土地增值税清算不仅工作量大，专业性强，需提供的资料多，而且各地对清算工作的具体规定也不尽相同，所以成为房地产企业财务人员的一个工作难点。从今天开始，咱们就房地产开发企业如何进行土地增值税清算资料报送进行专题探讨。
依据国家税务总局《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》以下简称《规程》（国税发[2009]91号）第十二条规定，纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料包括：
(一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
与清算项目有关的书面说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。具体内容应包括：
1．项目商品房建筑面积、可售商品房建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。
2．对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况。
3．对纳税人开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有，建成后无偿移交给政府、公用事业单位，建成后自用或有偿转让进行分类）；属于建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形的应附上相关凭证。
4．将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。
5．涉及减免税的项目，应对项目涉及的减免税情况进行说明。
6．关联交易情况说明。
7．融资情况说明。
8．企业财务核算体系和内部控制制度。
凡在本规程实施前已作清算申报且工程造价高于扣除项目金额标准的清算项目，还应向主管税务机关报送造价书面报告。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。同时该《规程》第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
因此房地产企业应按照项目的进度向税务机关报送下列资料；
1、取得土地、立项与规划环节：纳税人取得（包括以出让、转让、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得）土地使用权，办理立项与规划手续并取得规划建设部门的修建性详细规划批复后30日内，应向主管税务机关报送下列资料：
①与清算项目相关的和政府签订的协议、政府文件及会议纪要。通过这些资料主要核实是否存在土地出让金返还、是否有配套设施比如公园、学校等的建设约定，是否存在其他土地增值税清算可能会涉及到的事项。
②发改委立项批复文件。了解项目的大致情况，关注是否有项目分期建设方面的说明。
③ 建设用地规划许可证
④国有土地使用权出让合同。国有土地使用证、出让合同（协议）或其他相关证明。通过土地出让合同，可以核实土地出让价格、土地面积、土地交付时间、交付状况（净地交付还是现状交付）、廉租房等配套设施配置情况及是否需要无偿移交等信息。
⑤房屋拆迁补偿协议。主要核实拆迁安置补偿费，如果是净地交付，则没有。
⑥土地使用权证或不动产权证。
2、项目工程施工环节：纳税人申请领用发票前，应向主管税务机关报送下列资料：
①建筑工程规划许可证（如有附件一并提供）。
②建筑工程施工许可证（如有附件一并提供）。
③建筑工程预算书。
④建筑工程施工合同。
⑤工程造价情况备案表、工程量清单。
凡项目的土建、安装、装饰装修、园林绿化等设计或施工环节出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应在施工前或施工中向主管税务机关报告，报送相应的设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。主管税务机关应及时进行实地核查，纳税人应予以配合。
3、销（预）售商品房环节：
①纳税人在取得商品房预售许可证时，应向主管税务机关报备。
②商品房购销合同统计表、项目销售收入明细表。表格没有固定格式，但至少应当包括物业类型、楼号、房号、建筑面积、业主姓名、销售金额等信息，如果能提供销售合同编号、销售发票号码、预售面积、测绘面积、面积补差、是否保障房及保障房面积等等。营改增前未售完的项目，还应该提供营改增前、后收款金额。
4、项目竣工决算验收环节：
①房屋测量成果报告书，包括实测面积表以及实测面积报告等。需要办理产权证的建筑面积，都需要通过专业的测绘机构测绘并出具实测面积报告，对于不能办理产权证的建筑面积是否需要测绘，这个一般没有强制性要求。
②工程竣工验收备案表或竣工验收报告。记载有工程名称、开工时间、竣工时间、设计单位、监理单位、施工单位等信息，并由相关单位盖章确认。
③项目决算报表及项目工程竣工验收报告。通过项目的预算书决算书变化因素——工程变更单、工程增减变化汇总表审核工程的决算情况。工程竣工结算报告是建设单位与施工单位双方按国家有关规定进行的工程价款最终结算。依据相关规定，工程竣工验收报告完成后，承包人应立即在规定的时间内向发包人递交工程竣工结算报告及完整的结算资料。工程竣工结算报告由施工单位编制，经建设单位审核后盖章确认，也可以委托第三方审核后双方盖章确认，是确定工程造价的重要依据。有的企业由于各种原因，没有提供工程竣工结算报告，这就增加了清算审核的难度。
④人防工程竣工验收备案表及人防工程平时使用证。备案表上记载有人防面积，人防工程平时使用证证明人防工程已验收并移交人防部门。
5、其他资料。银行贷款利息结算通知单、其他借款合同及利息结算凭证、商品房权属证明和由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的项目竣工图等房地产开发相关资料。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
【第6篇】最新土地增值税税率表
相信各位会计工作人员在企业日常的经济业务处理中，最头疼的就是各项税费的内容了吧。但是同时这些繁杂的税费也是需要我们进行全面地掌握的。
今天小编为了帮助大家解决一下这个难点，特意带来了一套2023年最新常见税种税目税率表里面包含了企业所得税率表、增值税税率表、个人所得税税率表、环境保护税税目税额表等等税率大全！不会的小伙伴们赶紧收藏学习起来。
企业所得税率表
增值税税率表
增值税的税率为：
增值税征收率（简易计税）
增值税征收率表
征收率特殊情况
（一）一般纳税人可选择适用 5%征收率：
（二）一般纳税人可选择 3%征收率的有：
（三）按照 3%征收率减按 2%征收：
（四）按照 5%征收率减按 1.5%征收：
个体工商户和其他个人出租住房减按 1.5%计算应纳税额。
三、预征率
预征率是什么意思：
四、增值税适用扣除率
四、个人所得税税率表
个人所得税税率基本规定：
个人所得税各税率表速算扣除数及适用范围
个人所得税税率表一（综合所得适用）：
个人所得税税率表二（经营所得适用）：
个人所得税预扣率表三
个人所得税税率表四
环境保护税税目税额表
印花税税率表
消费税税率
土地增值税税率
四级超率累进税率
......
内容过多，关于2021最新常见税种税目税率表就为大家分享到这里啦！
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【第7篇】土地增值税清算方案
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全面营改增至今已逾两年，一些房地产新项目也陆续进入土地增值税清算期。营改增给土地增值税的计算带来了很大的变化，然而笔者在实际工作中发现，部分税务人员和企业财务人员对这种变化并没有引起足够的重视，对政策的理解上还存在一些误区。
土地增值税预征计征依据的确认
(一)预售阶段。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
按照上述文件的规定，房地产开发企业在预售阶段应按预收款预缴增值税。在适用增值税一般计税、简易计税情况下，土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款，应预缴增值税税款=[预收款÷(1+税率或征收率)]×3%。
(二)现房销售阶段。现房销售时产生增值税纳税义务，但土地增值税在清算前依然属于预征。《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。同时，国家税务总局公告2023年第70号文件规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。结合《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)规定，在适用增值税简易计税、一般计税情况下的土地增值税预征计征依据分别为：
1.适用简易计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -应纳税额
应纳税额= [价税合计÷(1+5%)]×5%
2.适用一般计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -销项税额
销项税额=[(价税合计 - 允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)]×适用税率
土地增值税清算扣除税费时的注意要点
(一)城市维护建设税及教育费附加的扣除
国家税务总局公告2023年第70号文件规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。在执行这一规定时，需要注意两点：
1.如果项目的增值税实际税负率超过预征率，那么该项目实际负担的附加税费相应也会超过预缴增值税时缴纳的附加税费。在此情况下，据实扣除附加税费对企业是有利。企业最好对增值税按项目设置辅助账核算，从而可以准确计算附加税费。反之，如果项目增值税实际税负率低于预征率，则按预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除对企业更有利。
2.如果企业发生现房销售且不能按清算项目准确计算附加税费，其缴纳的增值税所对应的附加税费如何扣除?由于此种情形70号公告没有明确。在实际工作中，一些税务机关会秉承一贯原则，参照预缴增值税时的规定允许扣除。但从完善执法依据的角度，还是希望上级机关能对此予以明确。
(二)印花税的扣除
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(五)项规定，与转让房地产有关的税金为计算增值额的扣除项目。而《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)又作出了例外规定，细则中规定允许扣除的印花税，指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。因此，将印花税作为房地产开发费用扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》对房地产开发费用又规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的10%以内计算扣除。
《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)要求，全面试行营改增后，将“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，将原在管理费用(税金)中核算的印花税纳入 “税金及附加”科目中核算。新会计制度出台后印花税如何扣除?一些税务人员对此有不同认识。笔者认为，财税字〔1995〕48号文件当时对房地产企业销售开发产品不单独扣除印花税的规定，基于当时的上位法(条例实施细则以及房地产开发企业财务制度)，现在会计制度进行了修订，文件的相关规定理应作出相应的调整。
来源：税海无涯苦作舟
【第8篇】土地增值税是什么
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
首先，谁应该缴纳土地增值税？
转让并取得收入方需要交纳土地增值税。具体来说，你转让国有土地使用权、转让了房产，同时取得了收入，你就需要交纳土地增值税，不管你是单位还是个人。
文/光影传奇
其次，应该缴纳多少土地增值税？
土地增值税实行的是4级累进税制。
个人所得税是涉及到7级累进税制，只要涉及累进税制就是说，基数不同，缴纳的税率也不同。说白了缴税就像薅羊毛，在大羊上要多薅羊毛，在小羊上要少薅羊毛。
这也是国家需要把收入人群有哑铃型变成橄榄型的方式。
什么是哑铃型的人群收入呢，就是高收入群体和低收入群体很多，中收入群体很少。
橄榄型就是中收入群体很多，高收入群体和低收入群体很少。
那么国家如何通过税收调节呢？甚至说，如果剥削，如何抢钱呢？很简单，降低低收入群体的纳税税率，提高高收入群体的缴税税率。你不是能赚钱吗？我让你收入的50%都用来缴税，目前个人所得税中最高缴税税率为45%。
土地增值税中有一个扣除项目，其实可以理解为成本，主要是指取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本和费用；新建房屋及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金（印花税、增值税、城市建设维护税及教育费附加）。
土地增值税采用四级超率累进税率，其中，最低税率为30%，最高税率为60%，税收负担高于企业所得税。实行这样的税率结构和负担水平，一方面，可以对正常的房地产开发经营，通过较低税率体现优惠政策；另一方名，对取得过高收入，尤其是对炒买炒卖房地产获取暴利的单位和个人，能发挥一定的调节作用。
计税依据：
土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
1、收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
2、扣除项目及其金额
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，
第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(六)根据条例第七条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
前面的讲述可能有点晕，这里概括一下：
房地产开发企业扣除项目包括以下五种：
1）、取得土地使用权所支付的金额
2）、房地产开发成本
3）、房地产开发费用
4）、与转让房地产有关的税金
5）、房地产企业加计扣除（20%）
四、扣除项目分析
1、取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。
以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；
以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
“按国家统一规定缴纳的有关费用”是指纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
2、房地产开发成本
营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
3、房地产开发费用
房地产开发费用不按实际发生的费用实际扣除，而是按照以下规则扣除。
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
总结：房地产企业应该在以上两种方法中选择有利益企业的方法，有税收筹划空间。
4、与转让房地产有关的税金
房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不在单独扣除。
城市维护建设税、教育费附加也视同税金扣除。
营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预交增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。
5、加计扣除
对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。
总结：按照以上的讲述，房地产企业土地增值税的扣除项目合计为:（以房地产开发费用利息费用不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的测算）
=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%+与转让房地产有关的税金+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%
=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*1.3+与转让房地产有关的税金
房地产企业土地增值税的扣除项目合计为：（以房地产开发费用利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的测算）
=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%+与转让房地产有关的税金+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%
=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*1.25+利息支出+与转让房地产有关的税金
根据上述分析，因为利息支出不一定等于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*0.05，所以对于房地产开发企业来讲有一定的纳税筹划空间。
五、应纳税额计算
应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
增值额=收入额-扣除项目金额
增值率=增值额/扣除项目金额*100%
土地增值税实行“先预征，后清算”，对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
本文主要介绍一般纳税人的税务处理。
一、土地增值税预缴
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：
关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
同时，根据财税〔2016〕36号文件规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，应预缴增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
总结：土地增值税预征的计征依据=预收款-预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
=预收款*[（1+适用税率或征收率）-3%]
（1+适用税率或征收率）
土地增值税预征的计征依据≠应预缴增值税的计税依据
土地增值税预征的计征依据＞应预缴增值税的计税依据
为什么这么规定，是否有必要，笔者认为纳税依据应当以方便纳税人纳税和征管部门征收，同时，由于土地增值税实行先预征，后清算制度，而国家税务总局公告2023年第70号，说的是可按照并非强制性要求，但是并没有申明可按照应预缴增值税的计税依据预缴。所以，笔者认为应该统一两者的征收口径。
二、土地增值税清算
1、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
2、土地增值税清算条件（重点来了）
1）、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
2）、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
土地增值税清算的文件规定：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）
各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：
为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
解析：说明土地增值税清算时收入的确定方法
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
解析：注重建筑企业开具的发票。
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题
解析：房地产开发费用并非按照账面实际扣除，而是按照以下方法进行扣除
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
解析：本条款参照房地产开发费用扣除问题理解
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
全文完。感谢您的耐心阅读。关注作者微信公众号：城市三旧改造计划。文章第一时间推送
【第9篇】房地产土地增值税税率
各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税预征。
上节，我们说了土地征值税是最复杂的税种，一节课很难讲完。我们这节课继续。主要讲讲房地产企业的土地征值税怎么预征？
1.为什么说房地产是地方重视的支柱产业
首先，土地增值税占地方分成税收比例高。这涉及一个中央与地方税收分成的问题。我们知道，在一些房地产繁荣的地方，增值税、企业所得税、土地增值税能占地方税收几乎八成左右，而土地增值税税收占比又位居首位。为什么呢？
因为一般来说增值税是中央和地方分成是五五开，企业所得税是中央和地方分成是六四开，土地增值税则是百分百归地方的。我做个粗略的比喻。收100万土地增值税地方就能拿100万，收100万增值税，地方才能拿50万。所以在严重依赖房地产的地方，肯定土地增值税占比会高过增值税、企业所得税。
其次，房地产企业交的税费种类多。
房地产各阶段所涉及的税种：
企业设立：印花税、房产税、个人所得税
开发项目可行性研究：印花税、房产税、增值税、个人所得税
取得项目用地：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、契税、个人所得税
前期准备：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、个人所得税
资金筹措：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、个人所得税
建设施工：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、个人所得税
销售：印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加费、地方教育费附加、个人所得税、水利基金
物业服务（竣工交付）：土地增值税清算
看到这眼花缭乱的清单，就知道，房地产为国家贡献了多少税收。
土地增值税为什么要预征？
我们知道，房地产开发建设一个项目时间跨度是很长的，少则两三年，长则一二十年，如果不预征税款，都等项目建成，卖完交房后再征，估计老板都换了几波，或者跑路了，国家问谁要钱去，所以在还没有竣工交房，没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，要采取的预先征收土地增值税的办法。
那预征什么时候征？怎么计算呢？
首先预售的时候就要交土地增值税了，具体的预征率由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。
一般来说，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
比如：你预售住宅取得的不含税收入（记住是不含税）为5000万元，那土地增值税就是5000万*预征率。
同时，各地要根据不同类型房地产（容积率不同）确定适当的预征率。比如合肥预征率是：
（1）保障性住房预征率为0；
（2）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；
（3）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。
3.土地增值税预征一般怎么计算？
例如:某房地产开发有限公司销售商品房时，取得了预售预收款1100万元(含税收入)，该公司所在地适用的土地增值税预征率为3%(增值税预征税率也是3%）。那么，该公司应缴纳预征土地增值税多少元?
第一步，计算企业取得预售款预缴的增值税
1100万÷(1+9%)*3%=30万元
第二步，计算土地增值税预征的计征依据（不含税收入）
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=1100-30=1070万元
第三步，计算土地增值税预征税额
土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率=1070*3%=32.1万元
4.土地增值税有核定征收吗？
如果你有偷偷摸摸的情况，想蒙骗税款，预征、清算都收不上来，肯定要核定征收。
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:
(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
核定征收率也是各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定的。比如合肥：
（1）住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；
（2）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。
每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。
【第10篇】预交土地增值税
导读：本文讲述的是关于预缴土地增值税计算方法是怎样的的有关问题，为了方便大家更好的学习，小编将预交土地增值税的计算公式在下文中为大家整理出来了，感兴趣的可以接着往下看看。
预缴土地增值税计算方法是怎样的?
房地产开发企业在收到预收款时：
1、一般计税方法下：
预交土地增值税=预收款/(1+11%)*土地增值税预征率
2、简易计税方法下：
预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
土地增值税预征的计征依据是什么?
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率))，预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。
然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”
针对预缴土地增值税计算方法是怎样的的这一问题，文中已作出详细的解答，相关的计算公式小编已在文中为打击列举出来了，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，详情请关注会计学堂网。
【第11篇】增值税和土地增值税
增值税
最近有很多网友朋友问，增值税和土地增值税是不是一个意思？他们之间又有什么不同？
今天，小编就带大家来了解一下增值税与土地增值税的区别？
关于两者的定义：
土地增值税指的是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，用来转让所取得的收入其中包括货币收入、实物收入和其他收入减掉法定扣除项目金额后的增值额为计税向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承和赠与方式无偿转让房地产的行为。
增值税是指商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种税。
增值税与土地增值税是否重复征收？
不重复征收。 但是在行使转让土地使用权时，需要同时交土地增值税和增值税，另外还要交城维和税，印花税。
两者的不同主要表现在以下几个方面：
纳税义务人、扣缴义务人不同
征税的范围不同
税率不同
扣除的项目和计税方法不同
征收管理机关不同
纳税地点不同
纳税期限不同
减税、免税的规定不同
以上是小编为大家整理的增值税与土地增值税的区别点，希望对您有所帮助。
接下来，小编将为大家讲解到关于增值税的申报、做账方式。
大家都知道在2023年增值税发生了比较大的变化，如今已经到了七月大征期了，今天我们就来给大家聊一聊增值税小规模纳税人最新的申报、财务处理事宜。
从2023年4月-12月起，增值税小规模纳税人原适用3%税率的，直接免征增值税。
2023年5月至2023年年底，对纳税人为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税
2023年1月至2023年底，对纳税人提供公共交通运输服务取得的收入，免征增值税。
注意：开票方面，增值税小规模纳税人如果享受免征增值税优惠的话，要开具免税的普票，即在开票时，税率栏上选择“免税”。
在这里还有几个事项需要大家注意：
如果开票时自然人代开的话，那么自2023年4月起，代开的是3%的业务，也是可以享受免税优惠政策的。
增值税小规模纳税人适用3%免税的业务，不再受季度不超过45万免增值税的限制，但是仍需要注意连续12个月（4个季度）销售额不能超500万，否则会被强制转为一般纳税人。
如果开3%征收率的增值税专用发票，则需要放弃减免税的优惠政策。
小提示：另一个优惠政策从2023年到2023年12月实施的前面提到的小规模纳税人月销售额不超过15万（季度45万），免增值税。即便是有了3%的免税的优惠政策，这个45万的免增值税仍旧有效，因为小规模纳税人除了3%的业务之外，还有5%的业务。
马上就到了七月中旬了，7月是增值税小规模纳税人按季度申报的第一个征收期，接下来，我们就来了解下申报和财务处理的问题。
以按季申报为例：根据相关规定，申报的时候要区分季度超45万和季度超45万。
举个简单的例子：
45万以内，只涉及普票，某公司按季申报的小规模纳税人，2023年第二季度销售货物35万，开具免税的增值税普票。
这种情况申报比较简单，算出免税额=350000*3%=10500，
财务处理方面：
借：银行存款/库存现金350000
贷：主营业务收入350000
注意：这里只需要按开具的免税发票入账，不需要计提税金再转入营业外收入。
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【第12篇】土地增值税清算审计
在税负问题中的一项重要内容就在于土地增值税，在很大一段时间以来业内人士普遍比较重视土地增值税清算环节的财税处理工作。近年来，随着房地产开发项目价格的日益提高，地方政府主体税的一个重要来源就在于土地增值税。但是，在各种因素的影响下，诸如税种税率高等，导致房地产开发企业在缴纳清算土地增值税时极易面临这样或那样的问题，为此就必须采取一系列切实可行的清算措施，力求能够做好财税处理工作。
土地增值税主要指个人或单位在有偿性的转让地上建筑物、国有土地使用权并获取一定增殖性收入时向国家缴纳的一种税。征收土地增值税，除了可以帮助国家增加财政收入和促进各方面事业协调发展之外，还能够站在宏观角度上来帮助国家强化调控房地产企业、交易市场，以此有助于房地产市场的进一步规范，还能够实现对土地炒买炒卖的有效抑制。关于征收土地增值税通常多采用两种方式，其中查账征收是大部分房地产开发企业所采用的主要形式，核定征收只用于特殊情况下。
01房地产开发企业土地增值税的清算方法
在缴纳土地增值税时，房地产开发企业主要包括两个环节，即预征与清算。若项目转让所获得的收入与清算条件不符，则需要对土地增值税进行预征，待项目完工以后需再次清算那些符合条件的项目，并按照多退少补的原则。之所以采取这种处理方式的原因就在于，很难准确计算项目竣工之前的成本，若不具备结算依据则无法准确地开展预算工作。待项目完工后，若与土地增值税的清算条件相符，则为了准确计算应纳税额就需要严格根据相关规定、条例，完成纳税申请表的填写工作，并提供一定信息资料给主管部门，从而能够实现对应纳税税额的准确结算。具体清算流程主要表现为清算准备、计算收入总额、计算扣除项目金额、计算应纳税额、审计鉴证与申请清算。
02土地增值税清算财税处理的相关注意事项
（一）合理选择分摊方法
根据现行标准中的相关规定可知，针对房地产开发企业纳税主体，在分期项目开发、同期开发多个项目或开发同一项目中通常会涉及各种类型的房地产项目，为更加科学、合理的分配对象就需要严格按照实际收益情况，科学的分摊共同成本费用。当前，高层系数法、预算造价法、专属归集法、建筑面积法、投影面积法等都是比较常用的成本分摊方法。工作人员站在理论角度上可以按照实际情况灵活的选用相应的方法，但是值得一提的是基于土地增值税税收的特殊性，有限制成本分摊方法时常会出现在清算环节中，以此可以避免房地产开发企业用成本分摊的方法来出现操纵避税的情况。另外，不管选择哪一种分摊方式，都需要对普通住宅项目20%增值额临界点问题进行充分考虑，以此才能尽量获取一定免税政策优惠，帮助房地产开发企业不断降低税负压力，从而能够促进预期经济收益的显著提高。
（二）清算时间的科学安排
为更加科学、合理的那篇土地增值税清算时间，主管税务机关有必要严格按照现行国税法等文件中的清算要求，对整个房地产开发项目的建设进度、交付计划安排等进行充分考虑，尽量保证当期有利润弥补。与此同时，一定要确定土地增值税是否需要在当前年度入库还是在所得税次年汇算清缴之前入库，确定这一问题可以落实土地增值税是否可以在所得税费前就进行必要的抵扣处理。总之，只有科学的安排清算时间，才能方案之在预缴纳土地增值税的情况无法在以后年度来有效弥补多交所得税。
03房开企业土地增值税清算的财税处理
（一）土地增值税清算方法
针对房地产开发企业而言，在土地增值税会计处理过程中主要涉及预缴、结算收入、清算这三个环节。国家税务总局根据相关规定：基于实际利润分季或分月预缴的企业所得税、预售方式所取得的预售收入都有必要根据相关规定的预计利润率，采用分季或分月的方式将利润额准确地计算下来，在计入利润总额的基础上进行必要的预缴，待完成项目后需根据实际利润做出相应的调整。
若房地产开发企业利用金查账征收的方式来缴纳土地增值税，可以分两个阶段来处理土地增值税，即预征、清算。若项目与清算条件前转让的项目所得收入不符，则有必要先完成土地增值税预征工作，待项目完工且与清算条件相符以后，才能再次清算并严格按照多退少补的原则。
（二）清算程序
1.清算准备
征收土地增值税的目的就在于利用税收杠杆的作用来科学的优化配置社会资源，以此能够有效抑制商品房房价上涨的情况，最终能够科学的调节、平衡整个房地产市场，从而能够为房地产产业的健康、长远发展打下坚实的基础。若实际清算工作消耗的时间比较多，则为了选择一种最为恰当的清算方法就需要结合四季情况，重视原始资料、相关凭证的合理审查，从而能够创造一个良好条件来更好地开展后续清算工作。
2.项目成本、收入细节的详细清算
在清算收入时需要对钱币、实物或货物收入进行密切留意，在清算项目中纳入该土地及其上的全部附属建筑物收入。同时，由于成本清算、审核极具复杂性，要求必须做到严格把关、仔细核对。诸如：所具备的拆迁合同、建筑承包合同、政府批文和签字花名册等是否真实、详细；在计算验收成本时所具备的发票证明是否完整、成本造价问题是否存在；房地产开发企业在开发成本中需要纳入交易费、预售证评估费，方便及时更改到销售费用，防止因为承受偷税漏税问题而追究一定法律责任。
3.明确区分划分清算项目
理清增值的一个重要依据就在于如何划分房地产开发清算项目，以此能够准确地计算增值税。当前，有三种比较常见的源清算方式，若是一次性开发完成项目就可以作为一个独立的清算项目；若房地产项目为分期开发，则可以单独的清算每个分开的期课；若房地产工程分用途进行开发，则可以按照用途差异性单项开发或单位开发项目负责清算。
4.计算清算项目收入总额
针对房地产企业所开发的产品，并非全部都能够销售，一些产品用于各个方面，诸如职工奖励、福利、分配给股东与投资人、对外投资等，部分产品即使可以销售但是并非都能销售出去。为此，在清算截止日期时有必要对整体情况进行充分掌握，对房源整体结构与分布情况做到心中有数，从而才能准确的开展清算工作。
5.确定土地增值税清算应纳税额
房地产开发企业在清算正在出售的新建房与配套设施时，为确定应该缴纳的土地增值税，就可以采取以下几种方法。第一，确定扣除项目：房地产开发企业在转让新建房屋与建筑物时可以扣除五个项目，即房地产开发成本与开发费用、取得土地使用权所支付的金额、涉及房地产转让有关的税金等。第二，增值额计算：收入额-扣除项目金额=土地增值税的增值额；第三，计算增值率与确定税率：增值额-扣除项目的金额=土地增值税的增值率，以此可以提供穗一定依据来更好地确定适用税率。在计算土地增值税时可以使用超率累进税率的方式，具体税率的计算有必要根据土地增值税的税率表。第四，在计算应纳税额时需严格按照适用税率。
6.计算应纳税额
实际在征收土地增值税时一般可以采取两种计算方法。第一，按照具体核算项目，先整体完成增值额、增值率的计算，将相应税率确定下来，然后根据面积对增值额进行分别核算。第二，在区分项目时需要严格根据面积进行，将增值额、增值率分别计算出来，然后再将所适用的税率确定下来，完成增值税的计算工作。按照《土地增值税清算鉴定报告》，税务中介机构有必要严格根据税务机关所规定的格式来审核、鉴定清算项目，并出具一定审核鉴证报告，而主管税务机关有必要对其格式的规范性进行严格审核，确保具有正确的逻辑关系、齐全的内容。
7.土地增值税的申请清算
通常，清算主要包括两种，即“自行清算”“要求清算”。其中“自行清算”主要指纳税人在各种清算资料、鉴定报告准备好的基础上严格根据既定时间、要求主动开展清算工作。而“要求清算”则是在收到纳税机关所发出的书面通知时，纳税人需根据各项规定开展清算操作，若不通知则不得进行清算。
当前，随着社会主义改革进程的日益加快，房地产行业建设规模较之前相比获得显著扩大，但是站在房地产企业的角度上，在增加自身经济效益的同时相应的也增加了税负成本，若这时处理不科学、不合理，则极易对房地产开发企业经济效益水平的提升造成直接影响。当前，政府部门为更好地调节与控制房地产其余的开发行为，多会运用土地增值税的方式，以此能够帮助房地产企业更好的控制经济收益。总之，房地产开发企业在清算土地增值税时必须对清算程序、清算单位、清算条件、相关注意事项等逐一明确下来，在此基础上准备好各项清算资料，从而才能准确的开展土地增值税清算工作。
作者：梁晨
【第13篇】建筑业土地增值税税率
建筑安装工程费不管是按费用构成要素还是造价形成划分，其项目组成均有规费和税金，这里的税金从2023年5月开始就是指的增值税。该知识点因为政策文件的变化，其税率及计税方法为二级建造师《建设工程施工管理》科目新修订内容。
（一）建筑业增值税税率变化情况
2023年3月财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文件，文件主旨是确定经国务院批准，自2023年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
同时该文件印发的附件1《营业税改征增值税试点实施办法》中第十五条、第二款规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
2023年4月财政部、税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》财税〔2018〕32号文件，第一条、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。建筑业 2023年5月1日起执行10%的税率。
财政部、税务总局、海关总署2023年3月发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》
财政部 税务总局 海关总署公告〔2019〕第39号文件，第一条、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。至此，建筑业增值税税率调整为9%。
2023年二级建造师《建设工程施工管理》考试用书上，一般计税法规则下，建筑业增值税税率为10%。显然，这在情理之中，因为出书在前，政策在后。但是，今年二建《建设工程施工管理》科目关于增值税销项税额的计算，题干中给出的税率为9%。
（二）建筑业增值税销项税额的计算
增值税的计税方法包括一般计税法和简易计税方法。
（1）一般计税方法
当采用一般计税方法时，建筑业增值税税率为9%。计算公式为：
增值税销项税额=税前造价×9%
税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。
（2）简易计税方法
当采用简易计税方法时，建筑业增值税税率为3%。计算公式为：
增值税=税前造价×3%
税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以包含增值税进项税额的含税价格计算。
真题重现
2019、某建设工程项目的造价中人工费为3000万元，材料费为6000万元，施工机具使用费为1000万元，企业管理费为400万元，利润为800万元，规费为300万元，各项费用均不包含增值税可抵扣进项税额，增值税税率为9%。则增值税销项税额为（ ）万元。
a．1035
b．900
c．936
d．1008
233网校答案： a
233网校解析：采用一般计税法，（3000＋6000＋1000＋400＋800＋300）×9%=1035万元。
看到这里或许有些学员或许有些许疑惑，不是说二级建造师考试要以考试用书为准，那如果题目问“建筑业一般纳税人适用的增值税税率为多少”，该如何解答？在这种情况下，命题老师必定会给出文件出处，也就是加上前提，如下题：
2017一建真题.根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），建筑业一般纳税人适用的增值税税率为（ ）。
a．3.14%
b．11%
c．13%
d．17%
233网校答案： b
考生只需对照文件选择即可，前文中笔者已经进行详细介绍。另外，在计算题中一般会直接给出税率，考生依据已知数套用公式求解即可。
【本文是以上内容为233网校原创文章，非授权禁止转载，违者必究!】
【第14篇】土地增值税纳税申报表三
电子税务局部分新功能于近期上线，大家是不是疑惑一些功能如何操作呢？
这几期小编就来为大家梳理一下
几项功能的操作步骤
今天介绍的是
“房地产项目尾盘销售
土地增值税申报”
功能概述
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人按规定进行土地增值税的纳税申报。
操作步骤
1、纳税人登录电子税务局，依次点击“我要办税” →“税费申报及缴纳” →“其他申报”→“土地增值税”→“土地增值税纳税申报表(四)”，进入申报界面（电子税务局针对各类型房地产尾盘销售已实现一表同时申报的功能，此处任选一个征收品目均可进入同一申报界面）。
2.进入申报界面后，首先选择相对应的项目编号。
3.在附表“清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表”中录入扣除项目信息，并点击保存。
4.回到主表填入收入等信息，确认无误后点击申报。（提示：同一项目不同类型均需申报的纳税人，请在申报表中同时填列相关信息，一并申报。）
5.系统提示“申报成功”。点击“缴款”进入“清缴税款”功能。
【第15篇】土地增值税预缴比例
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？
各地土增预征率一览表
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目录1.北京2.上海3.广东4.福建5.重庆
6.江西7.青海8.山西9.黑龙江10.四川11.江苏12.浙江13.河南14.湖南15.湖北16.辽宁17.陕西18.贵州19.新疆20.吉林
21.宁夏22.河北23.安徽24.山东25.广西26.云南27.甘肃28.天津29.内蒙30.海南31.西藏
1北京的规定
关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2023年第3号公告）
按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：
(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；
(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
2上海的规定
关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2023年第1号）
一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；
二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；
三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；
四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。
3广东的规定
广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）
除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。
关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）
1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2023年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。
关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）
1.房地产行业土地增值税预征率
2.经济适用住房土地增值税预征率
对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。
关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第10号）
房地产开发项目分类及预征率
（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。
（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。
关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）
土地增值税预征率
（一）保障性住房0.5%。
（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。
关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2023年第7号）
一、房地产开发项目分类及预征率
(一)住宅类
普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。
(二)生产经营类
写字楼(办公用房)3％，商业营业用房4%。
(三)车位4％。
(四)对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。
关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）
一、土地增值税预征率
（一）普通住宅3%，其他类型房地产3.5%。
（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。
4福建的规定
关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第2号）
土地增值税预征
（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；
（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。
关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2023年第1号）
对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率
一、普通住宅为2%
二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%
三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。
关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）
关于土地增值税预征率
(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；
(二)普通标准住宅2%；
(三)非普通标准住宅4%；
(四)非住宅6%。
关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2023年第1号）
本公告事项：自2023年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。
关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）
根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。
对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。
纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。
转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）
关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。
关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）
平均预征率调整
（一）商业营业用房：预征率为5％；
（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；
（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；
（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；
（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。
5重庆的规定
重庆市财政局 重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）
严格执行房地产项目预征率标准从2023年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2023年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2023年第2号）
一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：
（一）普通标准住宅预征率为2%[本条款废止]。
（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。
（三）独栋商品住宅预征率为5%。
二、对房地产开发企业2023年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。
6江西的规定
关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）
南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。
7青海的规定
青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）
预征率
全省
保障性住房0%
普通住宅1%
非普通住宅1%
西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)
其他商品房
商铺4%
其他3%
海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县
其他商品房2%
关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（青海省税务局公告2023年第8号）
8山西的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）
土地增值税预征率调整为【条款废止】
（一）住宅项目：1.5%；
（二）除住宅以外的其他房地产项目：3%。
关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2023年第3号）
第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。
土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率
预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。
关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）
一、土地增值税预征率：
商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。
商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：
（一）普通标准住宅3%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。
关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）
第六条第四款修改为：“土地增值税预征率按类型分别暂定为：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%。”
9黑龙江的规定
黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）
关于土地增值税预征率的确定
纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。
关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号)
土地增值税预征率
（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%
（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%
关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第3号）
一、市区预征率
各区普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。
二、县(市)预征率
县(市)普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为2.5%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。
关于调整土地增值税预征率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第1号）
普通标准住宅预征率为5%，非普通标准住宅预征率为6%，除住宅以外的其他房地产项目为7%。
关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第5号）
一、土地增值税预征率
（一）市区普通标准住宅预征率调整为4%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为4.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。
（二）县（市）普通标准住宅预征率调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。
关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局黑龙江省税务局 黑龙江省财政厅 黑龙江省住房和城乡建设厅公告2023年第3号）
一、自2023年10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。
10
四川的规定
关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2023年第1号）
关于土地增值税预征率
为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。
（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。
（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。
关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为1%。
（三）非普通住宅预征率为2%。
（四）其他类型房地产预征率为2.5%。
关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2023年第2号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通标准住宅预征率为1%。
（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。
（四）非住宅预征率为2.5%。
关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。
（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。
（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。
关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）
关于土地增值税预征率
为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为1%。
（三）非普通住宅预征率为1.5％。
（四）商用房预征率为2.5％。
关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）普通住宅预征率为 1.5%；
（三）非普通住宅预征率为2.5％；
（四）非住宅预征率为3.5％。
11江苏的规定
关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）
一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。
二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。
三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。
关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）
除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：
1、独栋商品住宅：5%；
2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；
3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。
纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。
12浙江的规定
关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2023年第2号）
自2023年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。
关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2023年第1号）
按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：
类型税率
普通住宅2%
除普通住宅外的其它房产3%
关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）
关于房地产开发项目的预征率
对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：
（一）普通住宅预征率为2%；
（二）非普通住宅预征率为2.5%；
（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。
关于发布全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局永康市税务局）
土地增值税预征率按下列标准执行：
一、普通住宅预征率为3%;
二、其他类型房地产预征率为4%。
13河南的规定
关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）
土地增值税预征率
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.
14
湖南的规定
益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）
土地增值税预征率，按下列标准执行：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；
（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；
（四）单纯转让土地使用权5%；
（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；
（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率
15湖北的规定
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）
预征率
1、销售普通住宅预征率为2％；
2、销售非普通住宅预征率为4.5％；
3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％
关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。
关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。
关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。
16辽宁的规定
关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）
调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率
房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：
（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;
（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;
（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。
房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。
关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2023年第2号）
一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；
二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；
三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。
关于调整房地产开发项目土地增值税 预征率的公告（营口市地方税务局公告2023年第3号）
一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。
二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。
关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2023年第2号）
据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：
（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；
（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；
（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策
17陕西的规定
陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第1号）
将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2023年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%
18贵州的规定
贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）
为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将源土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：
一、普通标准住宅，预征率调整为1％；
二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；
三、营业用房，预征率调整为3％；
四、其他房产，预征率调整为1.5％。
纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。
19
新疆的规定
新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第6号）
关于土地增值税预征率问题
除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。
关于土地增值税预征率的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第2号）
新疆维吾尔自治区土地增值税预征率
序号
地区
普通住宅
非普通住宅
其他类型房地产
1
伊犁哈萨克自治州
1%
3%
3%
2
塔城地区
1%
3%
3%
3
阿勒泰地区
1%
3%
3%
4
克拉玛依市
1%
3%
4%
博尔塔拉蒙古自治州
1%
3%
3%
6
昌吉回族自治州
1%
3%
4%
7
乌鲁木齐市
1%
3%
4%
8
哈密地区
1%
3%
4%
9
吐鲁番地区
1%
3%
4%
10
巴音郭楞蒙古自治州
1%
3%
3%
11
阿克苏地区
1%
3%
3%
12
克孜勒苏柯尔克孜自治州
1%
3%
3%
13
喀什地区
1%
3%
3%
14
和田地区
1%
3%
3%
15
阿拉尔
1%
3%
3%
16
图木舒克
1%
3%
3%
17
五家渠
1%
3%
3%
18
石河子
1%
3%
4%
19
北屯
1%
3%
3%
20
铁门关
1%
3%
3%
21
双河
1%
3%
3%
20吉林的规定
转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）
调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。
房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。
关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）
普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。
21宁夏的规定
关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）
纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：
（一）普通住宅为1%.
（二）非普通住宅为1.5%.
（三）其他类型房地产为2%.
（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。
按预征率计算应纳税额计算公式为：
应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率
预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。
22河北的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）
除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。
23安徽的规定
关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第10号）
我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）
土地增值税预征率
（一）保障性住房：预征率为0%；
（二）普通标准住房、全装修住房、装配式建筑、绿色建筑、车库、车位、储藏室：预征率为1.5%；
（三）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率为2%；
（四）营业用房及其他类型用房：预征率为2.5%；
（五）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。
关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）
住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。
关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）
（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。
（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。
关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）
阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：
保障性住房0；
普通住宅1.5%；
非普通住宅2%；
营业用房4%；
其他房地产2%。
关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）
我市土地增值税预征率按下列标准执行：
（一）保障性住房预征率为0；
（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；
（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。
24山东的规定
关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）
房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：
房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。
关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）
（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；
（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；
关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）
纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为 2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。
纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。
市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）
（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。
（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。
（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）
关于房地产开发项目土地增值税的预征率
（一）普通标准住宅，预征率为2%。
（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。
（三）其他房地产类型，预征率为4%
（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。
25广西的规定
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）
关于土地增值税预征率
（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。
（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。
（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。
南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）
二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。
三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。
四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变
关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2023年第7号）
一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）
（一）保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；
（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。
二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）
（一）保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；
（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2023年第9号）
一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。
二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。
三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。
四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。
26云南的规定
关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）
除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：
1.普通住房预征率为1.5%。
2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。
房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）
昭通市土地增值税的预征率确定为：普通住宅为1%；非普通住宅为1.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%；开发土地使用权转让的为3%。
27甘肃的规定
关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)
除保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：
（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。
（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第（一）款的其他县（市、区）普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。
28天津的规定
关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2023年第13号）
坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。
坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。
29内蒙古的规定
关于调整土地增值税预征率的通知（鄂地税发[2007]403号）
一、达旗、蒙西地区普通住宅按1%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.3%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按1.5%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。
二、鄂旗、鄂前旗、乌审旗和杭锦旗地区住宅和库房（包括车库、车位）按1%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。
三、我市其他地区普通住宅按1.2%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.5%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按2%的预征率进行预征，商业用房按3%的预征率进行预征。
关于加强土地增值税征收管理的通知（呼地税字[2007]19号）
对呼和浩特市地区的房地产开发企业开发的普通住房的土地增值税预征率由1%恢复到2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等的土地增值税预征率调整为3%。
关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告[2021]2号）
一、我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为：
（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。
（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。
（三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。
30海南省的规定
关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2023年第21号）
一、土地增值税预征率
(一)海口市、三亚市、陵水县
房地产开发项目普通住宅预征率为3%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。
(二)其他市、县、区
房地产开发项目普通住宅预征率为2%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。
(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。【此条款部分重新修订】
(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。
31西藏的规定
转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）
二、加强土地增值税预征工作。除保障性住房外，凡在我区内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收人，应按规定对其预征土地增值税。根据《通知》精神，结合西藏实际，土地增值税预征率暂定为1%-2%其中普通住房预征率为1%；非普通住房预征率为1.5%；商铺及其他用房预征率为2%。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率。
纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。
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