土地增值税预缴纳税申报（15个范本）

发布时间：2023-12-29 17:18:03 查看人数：41

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【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税预缴纳税申报范本，希望您能喜欢。

土地增值税预缴纳税申报

【第1篇】土地增值税预缴纳税申报

（二）土地增值税的清算

《土地增值税清算管理规程》第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算：

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的。

第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

从预售开始到清算日已经出售的房地产均应参加清算。

（三）清算后剩余房产的销售

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。《细则》规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“土地增值税可否补计成本进行二次清算”，您也可以思考一下，下期再见！

【第2篇】土地增值税征收范围

土地增值税税收筹划的合理性，与房企的成本控制息息相关，但在房企土地增值税税收筹划过程中，尚存在一些问题，对企业的发展产生影响。

房企在发展过程中，因为税收成本直接影响到企业的运行与发展，所以税收成为房企比较重视的问题之一。在税费负担当中，土地增值税占据了较大的比重，其实行30%至60%四级超率累进税率，是一个独特的高税率高税负税种，实质意义就是反房地产暴利。征收土地增值税增强了政府对房地产开发和交易市场的调控，有利于抑制房地产炒买获取暴利的行为，也增加了国家财政收入。对于土地增值税税收筹划的合理性，与房企的成本控制息息相关，但在房企土地增值税税收筹划过程中，尚存在一些问题，对企业的发展产生影响。1、土地增值税筹划基本思路

土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。具体来说，有以下几个思路：

利用土地增值税的征税范围进行筹划 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属的变更为标准。第一，可以利用合作建房模式筹划节税。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第二条规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”房企可以充足利用此项政策进行税收筹划。如果某房企拥有一块土地，拟与a公司配合建造写字楼，资金由a公司提供，建成后按比例分房。对房企而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，未来再做出售处置时，能够仅就属于房企产权部分缴纳土地增值税。第二，可以利用代建房模式筹划节税。代建房模式是指房企代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的模式。对于房企而言，没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，因此不属于土地增值税的征税范围。代建房模式需要同时符合以下基本条件：一是由委托方自行立项；二是不发生土地使用权或产权转移；三是代建方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费；四是代建方事先与委托方签订有委托代建合同；五是施工方将建筑服务发票开具给委托方。第三，利用“改售为租”筹划节税。《国家税务总局关于房企土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定：“房企将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”因此，房企在开发完成后，可以出租的形式收回资金，由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税，不需要缴纳土地增值税。

利用“临界点”进行筹划 房企开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到土地增值税的“临界点”。根据现行《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房企如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

利用特殊扣除项目进行税收筹划 房企往往需要利用大量贷款，其中涉及利息的支出，关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”这里的（一）项为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。这里的（二）项为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。房企贷款利息扣除的限额分为两种情况：一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除；另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式就为房企进行纳税筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。房企应该预先对开发项目的融资情况及利息支出进行测算，可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低，选择是否分摊转让房地产项目利息支出或提供金融机构的证明。如果该项目在开发过程中主要依靠借款筹资，融资利息超过开发成本和地价合计的5%时，应按项目计算分摊利息支出，还应该注意要取得银行的贷款证明等资料。如果预计开发过程中借款不多，利息费用率低于5%时，企业可以不按项目分摊利息费用或不必提供金融机构的证明，就可以按照5%比例计算扣除，从而增加利息费用的扣除金额，减少土地增值额。2、土地增值税筹划的注意事项

第一，筹划要有前瞻性。一般房企认为土地增值税清算在项目最后环节，其实，在项目决策时，土地增值税工作就已经开始了。土地增值税清算作为房企的重要事项，必须进行事前的统筹谋划，与规划、设计、项目定位等专项业务同步融入项目可研工作，如普通与非普通住宅产品的定位、红线外支出扣除的谋划等，并结合属地税务政策与税筹要点及思路，有针对性地调整会计核算中的成本对象归集与分摊方法，为后续土地增值税税务工作做好充分的准备。第二，需对土地增值税纳税筹划给予足够重视，企业相关人员要及时掌握最新政策，结合项目实际情况，通过合法的税收筹划方案降低企业税负。税收筹划是一项专业性、风险性都很强的工作，企业如果不能很好把握的话，应当积极寻求税法专业人士的帮助。第三，档案资料保管好。房地产开发项目往往涉及十余个行政主管部门，各项手续所需资料较多，加之开发项目往往跨年度、时间长，平常应付各类检查来回使用容易丢失。在此管理过程中采取内控性措施，确保发票等扣除凭证的及时有效，因为扣除项目必须以发票等合法有效凭证作为载体，无凭无据无法扣除。因此，在清算前对方单位发票的跟进、催收、最终到位至关重要。3、如何建立房地产开发税务风险防控体系

第一，全公司树立正确的税务风险管理意识。管理层必须认识到税务风险防控机制对于公司长久发展的意义和价值所在，各个职能部门都应充分认识到企业各项经济业务与税务风险密切相关。第二，设立专门的税务风险管理部门。由管理层牵头成立，税务风险管理机构直接向ceo或者cfo汇报，负责研究税收法规，调整企业整体税负，努力构建并完善税收相关事务等的风险评估、识别及应对组织，以企业整体发展目标为根据，对税务处理方案进行设定，同时参与企业各项投资及并购等大型税务的决策之中，并提出合理有效的税务建议，帮助企业规避税务风险。第三，建立涉税信息沟通机制，包括内部沟通和外部沟通。内部沟通以税务风险管理工作为主要内容，并为上下级、同级各部门之间的信息传递提供支持。外部沟通，首先和主管税务机关建立良好的关系和沟通渠道，更好掌握国家最新税收政策，涉税事项的处理及时需求税务机关的权威解释或者认可；其次第三方中介服务机构的沟通和交流也是提升房企税务管理工作整体水平的有效途径。第四，以房企自身税务工作的风险特点为出发点和落脚点，设立相应的预警指标体系和预警模型，对风险进行量化处理和量化评价。比如可以参考纳税评估指标来构建房企风险预警体系。第五，完善涉税内审制度。将税务风险防控列为企业内部审计的重点审计内容，对企业涉税事务处理进行定期或不定期的检查与监督。

【第3篇】土地增值税预征税率是多少

导读：本文讲述的是关于预缴土地增值税计算方法是怎样的的有关问题，为了方便大家更好的学习，小编将预交土地增值税的计算公式在下文中为大家整理出来了，感兴趣的可以接着往下看看。

预缴土地增值税计算方法是怎样的?

房地产开发企业在收到预收款时：

1、一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/(1+11%)*土地增值税预征率

2、简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

土地增值税预征的计征依据是什么?

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率))，预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。

然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

针对预缴土地增值税计算方法是怎样的的这一问题，文中已作出详细的解答，相关的计算公式小编已在文中为打击列举出来了，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，详情请关注会计学堂网。

【第4篇】土地增值税申报表清算适用

土地增值税清算项目的销售额是指该项目转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称房地产)并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税清算项目销售额审核的基本程序和方法：一是了解企业的清算项目的基本情况的，根据企业报送的相关资料，了解该项目合同、协议及执行情况等；二是了解企业会计核算情况，评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守，查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。三是掌握企业核算的程序，获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对，正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。

土地增值税清算项目审核的要点之一可售建筑面积的审核。在土地增值税清算时，准确地计算项目可售建筑面积，才能正确地将项目开发成本在已售建筑面积和未售建筑面积之间分摊，才能正确地计算项目扣除项目金额、增值额和应缴土地增值税额。可售建筑面积的审核，不是把实测面积报告（有的地方叫房屋建筑面积计算成果表）上的数字简单的相加，因为有些物业，比如地下储藏室等可能没有测绘，所以拿测绘报告数字简单相加得出的结果基本上都是不正确的。可售建筑面积的审核，要结合实测面积报告、规划许可证、施工许可证等相关证件，并实施包括查看现场等必要的审核程序。

1、审核统计项目建设工程规划许可证信息。

建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，各项建设工程经城市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证后方可施工。项目所有的建筑业态，建设工程规划许可证或其附件上一般都会有记载，但实测面积报告上却不一定有体现，所以审核统计建设工程规划许可证是审核确定可售建筑面积的基础之一。

序号

证件编号

建设规模

建设项目名称

发证日期

规划建设工程明细

土地增值税清算项目建设许可证审核统计表

2、审核统计项目建设工程施工许可证信息。建筑工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。企业一般在取得建设工程规划许可证之后才能办理建设工程施工许可证。

土地增值税清算项目建设施工许可证审核统计表

序号

证件编号

建设项目名称

建设规模

发证日期

合同工期

施工合同金额、工期

面积、用途(商业、住宅、物业、地下室）

3、审核统计商品房预售许可证。

商品房预售许可证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，没有取得商品房预售许可证不得对外销售。审核商品房预售许可证的主要目的是了解开发项目哪些物业已批准对外销售。

土地增值税清算项目预售许可证审核统计表

序号

项目名称

预售许可证编号

预售建筑总面积

批准预售日期

备注

4、结合实测面积报告，填写可售建筑面积表。实测面积报告是由经批准的单位出具的，是进行产权登记的依据。

楼号

住宅

商铺

阁楼

储藏室

地下机动车库

地下非机动车库

地下附属用房

地下人防

公厕

物业用房

社区用房

建筑面积

可售建筑面积

实测面积报告上列示的建筑面积，按实测面积报告上的数字填入表中相关栏目；实测面积报告上没有列示的，按规划许可证或施工许可证记载的面积填写。

比如：1#楼实测面积报告上记载商业809.88平方米，住宅12001.35平方米，物业用房302.98平方米。这时，应该先把上述三个建筑面积分别填入项目实测面积及可售面积审核汇总表相应栏目。再将实测面积报告与规划许可证及施工许可证比较，发现1#楼实测面积报告比规划许可证和施工许可证少了地下建筑面积520平方米，这个520平方米是什么业态，可否销售，从相关证件上无法判断，就需要通过实地审核确认。一般来讲，在土地增值税清算时，地下非机动车库、人防工程、物业用房、社区用房、公厕、核心筒等作为不可销售面积，住宅、机动车库（车位）、储藏室、阁楼等作为可销售面积。

配套建设的幼儿园，各地规定不一样，有的地方规定必须无偿移交给政府部门，有的地方没有明确，尽管不能办理产权证，但不影响企业对外销售。不可销售建筑面积需要移交给相关部门或单位的，企业需提供移交的证明材料，比如物业用房、社区用房、人防工程等的移交。有的地方对于不可销售面积还要求到房地产管理部门登记公共配套设施，有点地方则无此要求。不可销售建筑面积如果销售了，在计算土地增值税时应作为可销售建筑面积。

土地增值税清算项目审核的要点之二销售额的审核。在销售面积确定基础上，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。审核的主要内容包括：1、审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。2、确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。3、审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。4审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。5审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。6、审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。7、审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。8审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。9、审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。10、审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。11、对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用审核，应区分不同情形分别处理：代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

【第5篇】房地产企业土地增值税预缴

一、预缴土地增值税的政策依据

1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）

2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条

3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）

二、预缴土地增值税计算

（一）预征的计征依据

1.一般计税

（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额

（2）销项税额=销售额×适用税率

（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）

2.简易计税

土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

3.简化计算

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）

（二）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）

（三）预征率

应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率

“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条

根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。

三、预缴申报

（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条

（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条

（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）

（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。

（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）

（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。

附件1：财产和行为税纳税申报表

财产和行为税减免税申报附表

附件2：财产和行为税税源明细表

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第9号）

四、会计处理

预缴土地增值税时：

借：应交税费-应交土地增值税

贷：银行存款

五、风险点

1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；

2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；

3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。

来源：金穗源

【第6篇】土地增值税清算单位

土地增值税这个税种对于房地产企业来说，税负占比较大，税率从30%起，最高达60%，清算单位如何划分直接影响增值率和税率的高低。所以准确确定清算单位（项目）是土地增值税清算工作的关键环节，清算单位确定不同，会导致不同的清算结果的不同。

一、土地增值税清算单位的确定

第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。《土地增值税暂行条例实施细则》

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条规定:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。从政策规定看，清算单位以房地产开发项目为基础，由“有关部门”审批，那么有关部门审批指的是什么呢? 国家有关部门包括:发展改革部门、城市更新部门、规划部门、城建部门等。土地增值税清算单位的确定通常以建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、以立项批文等作为土地增值税清算单位。

二、土地增值税清算类型的确定：

国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号）文件功不可没，这个文件是房屋类型“三分法”的里程碑。该文件出台之前，土地增值税清算房屋类型划各地不统一，其中三分法的有浙江、重庆、江苏、河南、广西、福建、武汉等，两分法（普通住宅、其他）的有辽宁、宁夏、西安、安徽、江西、北京等，还有按照价格来划分的，如深圳。该文件通过申报表，第一次清晰地将土地增值税清算对象划分为普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产，从而一统江湖。目前，最新的土地增值税申报表文件依据是税总函[2016]309号。

土地增值税房屋类型的划分标准

1、普通住宅：

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）文件规定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各省纷纷相应号召，单套房屋建筑面积定位144平方米。

2、非普通住宅

首先必须是住宅，如果不同时符合“普通住宅”的标准，则称之为非普通住宅。

3、其他类型房地产

除过普通住宅、非普通住宅以外，均称之为“其他类型房地产”。如：别墅、商铺、有产权的车位、精装公寓等。

三、未准确确定清算单位和清算类型的风险

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类类型房地产是否分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税。

风险1：纳税人在计算土地增值税没有按照“三分法”分别计算增值额、分别计算应补退的土地增税税额，给税务机关在土地增值税审核工作带来风险。可能导致税务机关对其土地增值税清算进行核定征收。

风险2：对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

【第7篇】预缴土地增值税分录

导读：工程施工项目预缴税费会计分录怎么写？预缴增值税的相关处理并没有各位想象中的那么复杂。为了帮助各位能更加熟悉这方面的知识，小编搜集了一些详细的资料供大家阅读思考，有兴趣的同学可以接着往下看。

工程施工项目预缴税费会计分录怎么写?

如果缴纳是当月的增值税那么直接做分录

借:应交税费--应交增值税(已交税金)

贷:银行存款

如果是上个月的增值税,那么

期末将贷方应交的销项税转入未交增值税中,表示当月应交未交的增值税

借:应交税费--应交增值税(转出未交增值税)

贷:应交税费--未交增值税

在实际缴纳时再转入已交税金明细科目中转销

借:应交税费--应交增值税(已交税金)

贷:银行存款

预缴税款是否计提城建税、教育附加?

答:根据城建税暂行条例规定,'城市维护建设税,以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据,分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳'.因此,预缴税款时不计提城建税,待实际缴纳时按实际缴纳的增值税额计税依据缴纳城建税和教育费附加.

【第8篇】土地增值税清算鉴证报告

土地增值税清算不仅工作量大，专业性强，需提供的资料多，而且各地对清算工作的具体规定也不尽相同，所以成为房地产企业财务人员的一个工作难点。从今天开始，咱们就房地产开发企业如何进行土地增值税清算资料报送进行专题探讨。

依据国家税务总局《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》以下简称《规程》（国税发[2009]91号）第十二条规定，纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料包括：

(一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

与清算项目有关的书面说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。具体内容应包括：

1．项目商品房建筑面积、可售商品房建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。

2．对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况。

3．对纳税人开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有，建成后无偿移交给政府、公用事业单位，建成后自用或有偿转让进行分类）；属于建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形的应附上相关凭证。

4．将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。

5．涉及减免税的项目，应对项目涉及的减免税情况进行说明。

6．关联交易情况说明。

7．融资情况说明。

8．企业财务核算体系和内部控制制度。

凡在本规程实施前已作清算申报且工程造价高于扣除项目金额标准的清算项目，还应向主管税务机关报送造价书面报告。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。同时该《规程》第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

因此房地产企业应按照项目的进度向税务机关报送下列资料；

1、取得土地、立项与规划环节：纳税人取得（包括以出让、转让、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得）土地使用权，办理立项与规划手续并取得规划建设部门的修建性详细规划批复后30日内，应向主管税务机关报送下列资料：

①与清算项目相关的和政府签订的协议、政府文件及会议纪要。通过这些资料主要核实是否存在土地出让金返还、是否有配套设施比如公园、学校等的建设约定，是否存在其他土地增值税清算可能会涉及到的事项。

②发改委立项批复文件。了解项目的大致情况，关注是否有项目分期建设方面的说明。

③ 建设用地规划许可证

④国有土地使用权出让合同。国有土地使用证、出让合同（协议）或其他相关证明。通过土地出让合同，可以核实土地出让价格、土地面积、土地交付时间、交付状况（净地交付还是现状交付）、廉租房等配套设施配置情况及是否需要无偿移交等信息。

⑤房屋拆迁补偿协议。主要核实拆迁安置补偿费，如果是净地交付，则没有。

⑥土地使用权证或不动产权证。

2、项目工程施工环节：纳税人申请领用发票前，应向主管税务机关报送下列资料：

①建筑工程规划许可证（如有附件一并提供）。

②建筑工程施工许可证（如有附件一并提供）。

③建筑工程预算书。

④建筑工程施工合同。

⑤工程造价情况备案表、工程量清单。

凡项目的土建、安装、装饰装修、园林绿化等设计或施工环节出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应在施工前或施工中向主管税务机关报告，报送相应的设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。主管税务机关应及时进行实地核查，纳税人应予以配合。

3、销（预）售商品房环节：

①纳税人在取得商品房预售许可证时，应向主管税务机关报备。

②商品房购销合同统计表、项目销售收入明细表。表格没有固定格式，但至少应当包括物业类型、楼号、房号、建筑面积、业主姓名、销售金额等信息，如果能提供销售合同编号、销售发票号码、预售面积、测绘面积、面积补差、是否保障房及保障房面积等等。营改增前未售完的项目，还应该提供营改增前、后收款金额。

4、项目竣工决算验收环节：

①房屋测量成果报告书，包括实测面积表以及实测面积报告等。需要办理产权证的建筑面积，都需要通过专业的测绘机构测绘并出具实测面积报告，对于不能办理产权证的建筑面积是否需要测绘，这个一般没有强制性要求。

②工程竣工验收备案表或竣工验收报告。记载有工程名称、开工时间、竣工时间、设计单位、监理单位、施工单位等信息，并由相关单位盖章确认。

③项目决算报表及项目工程竣工验收报告。通过项目的预算书决算书变化因素——工程变更单、工程增减变化汇总表审核工程的决算情况。工程竣工结算报告是建设单位与施工单位双方按国家有关规定进行的工程价款最终结算。依据相关规定，工程竣工验收报告完成后，承包人应立即在规定的时间内向发包人递交工程竣工结算报告及完整的结算资料。工程竣工结算报告由施工单位编制，经建设单位审核后盖章确认，也可以委托第三方审核后双方盖章确认，是确定工程造价的重要依据。有的企业由于各种原因，没有提供工程竣工结算报告，这就增加了清算审核的难度。

④人防工程竣工验收备案表及人防工程平时使用证。备案表上记载有人防面积，人防工程平时使用证证明人防工程已验收并移交人防部门。

5、其他资料。银行贷款利息结算通知单、其他借款合同及利息结算凭证、商品房权属证明和由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的项目竣工图等房地产开发相关资料。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

【第9篇】关于土地增值税

1、征税条件：权属发生变更、取得增值收入；只有特殊的一个不征收，就是国家出让土地

2、基本征税范围：

2.1基本征税范围：

转让国有土地使用权（卖地）；

地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（卖新房）；

存量房地产的买卖（卖旧房），原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金；

2.2特殊征税范围：

权属变更没有取得收入不征税：房地产的继承、赠予

权属没有发生变更不征税：房地产出租、重新评估、代建

房地产的抵押：抵押期满后发生权属转让，要征税

合作建房：建成后按比例分房暂免征收，建成后转让，要征税

房地产的交换，要征税，但个人交换自有居住的房地产，经税务机关核实，可以免征（契税，交换多交钱的乙方纳税）

3、税率

土地增值税实行四级超率累进税率。（以盈利能力为依据）

计税方法：一般、简易计税方法，一般计税方法税率9%，简易征收率5%

扣除项目：

卖新房（第1-5项）、卖旧房（第6项）

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

第一类：利息支出能按转让房地产项目计算分摊且提供金融机构证明。利息据实

扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

开发费用＝利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本） × 5%以内

第二类：利息支出不能按转让房地产项目计算分摊，或不能提供金融机构贷款证

明

开发费用＝(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本） × 10%以内

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照第二类处理。上述具体适用的比例按

省级人民政府此前规定的比例执行。

2项-房地产开发成本

【第10篇】企业分立土地增值税

企业分立的概念、业务实质。

对于企业分立的概念，《公司法》及工商、商务部都有做过规定，《公司法》的规定并没有很明确，只针对公司分立做了程序性的要求以及所承担连带责任的要求，工商和商务部的规定较为明确，也阐述了企业的两种分立，即存续分立和解散分立。

而对于税法的规定：根据根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号，以下简称：59号文）规定，分立，是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。

在实际业务中还未出现过将资产分离给现存企业（直接资产转让）。

（注：b为被分立企业，a为被分立企业股东）

企业分立与企业投资要区分，分立与投资不同，投资是投资设立出新的子公司，存在母子关系，而分立是剥离资产新设出兄弟公司，受同一股东控制，两者的交易环节所涉及的税种以及计税依据也不一样。

企业交易的路径。

关于企业分立的交易路径，有如下两种，但总体来说交易的结果是一致的。

股东收回投资+股东再投资

被分立企业的股东（a）收回投资：被分立企业（b）将资产剥离分配给股东(利润分配)，当利润分配不足以抵剥离资产价值时，股东（a）做减资处理，被分立企业实收资本减少；被分立企业股东（a）将收回的被分立资产投入到分立企业中，新设分立企业，属于以资产投资。

被分立企业投资+股东收回投资

被分立企业（b）用剥离资产成立分立企业，即取得分立企业（c）的股权（以不动产对外投资设立新公司）。2）被分立企业股东（a）收回部分投资，即：被分立企业（b）将持有的分立企业（c）股权分配给被分立企业股东（a），此处可作为利润分配处理也可以作为减资处理。

剥离资产是否缴纳土增税？

1.根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关有关土地增值税政策的通知》（财税[2018] 57号）第三条的规定，“按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上的与原投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。”

从该条文看，企业的存续分立以及解散分立，被分立的企业股东依然存在并且原投资主体相同，满足该条件，但要注意原投资主体相同，只是限定投资主体一致，并未约定原投资主体的投资比例不可以变化，假如有两个或两个以上的投资主体，他们之间的投资比例是可以发生变化的，这对于那些想退出股权的同时又想在退出中不缴纳土增税的股东来说（名义股权转让，实际转让不动产，后续文章将会阐述），先通过重组，后通过慢慢减股退出，无疑是一个筹划的方向。

根据该通知的第五条规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。第五条的规定限定了被分立企业和分立企业的从事业务范围，也即，被分立企业（b）和分立企业（c）只要其中任意一个为房地产公司，都不满足暂免征收土增税。

2.《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当按照本条例减土地增值税。”

根据《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文件发布）第十九条第（一）项的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

结合这两个文件规定，不难发现，缴纳土增税的一个重要关键点是发生所有权转移，无论是直接对外销售获取直接收入，还是通过抵债，分配给股东等获取非货币性收入，只要发生产权的转移，就属于土增税缴纳范围内。我们在上文阐述企业分立的两个交易路径，通过分析两个交易路径就很明了。

1.“股东抽回投资+再投资”，被分立企业（b）将资产（房地产）剥离分配给股东，视同销售处理，发生产权转移，属于土增税缴纳范围。

2.被分立企业投资+股东收回投资”，被分立企业（b）以资产进行对外投资，设立新公司，以房地产对外投资视同销售处理，也属于土增税缴纳范围。

那对于企业分立过程中，是否还存在其他的交易方式来避免缴纳更多的土增税？我们应设置怎样的交易路径和方式？若在过程中必须缴纳土增税，前期的成本分摊设置又如何处理？这些问题后续文章见！以上观点是结合自身对税法条例的理解以及参照其他同仁的观点所整合的个人观点，如有纰漏之处，欢迎沟通交流。

【第11篇】土地增值税税纳税申报表

一、契税申报

契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

操作步骤

1、进入界面

功能入口：【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【综合申报】-【契税申报】

2、进行申报

（1）填写申报表。纳税人填写报表包括：纳税人识别号，承受方信息，转让方信息，土地房屋权属转移信息，税款征收。

（2）点击“申报”后，自动跳转到报表发送中页面，随后可跳转到查看申报结果页面，可在申报结果查询界面进行缴款/查询、下载申报表、申报作废操作。

二、耕地占用税申报

纳税人应依照税收法律、法规、规章及其他有关规定，在规定的纳税期限内填报耕地占用申请及其他有关资料，向税务机关进行纳税申报。

操作步骤

1、进入界面

功能入口：【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【综合申报】-【耕地占用税】

2、进行申报

点击下一步填写耕地占用纳税申请表：

申报提交：

点击“申报”后，自动跳转到报表发送中页面，随后可跳转到查看申报结果页面，可在申报结果查询界面进行缴款/查询、下载申报表、申报作废操作。

三、土地增值税申报

一

土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）

纳税人可通过该模块完成土地增值税纳税申报（从事房地产开发的纳税人清算适用）。

操作步骤

1、进入界面

功能入口：【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【其它申报】-【土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）】

2、进行申报

填写实例表格如下：

提交申请表：

点击“申报”后，自动跳转到报表发送中页面，随后可跳转到查看申报结果页面，可在申报结果查询界面进行缴款/查询、下载申报表、申报作废操作。

二

其他情况土地增值税申报

纳税人可通过该模块完成土地增值税纳税申报其他情况土地增值税申报。

通过点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【其他申报】-【土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用】

或【土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建工程适用）】

或【土地增值税纳税申报表（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）】

进入操作界面，操作步骤与【土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）】类似，大家可以自行根据实际情况进行填写申报。

以上就是本文分享的全部内容，更多财务知识，关注微信公众号：yokeed66。学习财会知识，了解财会行业，做到学以致用。

【第12篇】二手房交易土地增值税

大家知道，买卖二手房屋中，我们要缴纳各种各样的税。但往往这些税名目复杂，老百姓很难一下看懂。

今天，我们摘出其中一个税——土地增值税，来详细讲一讲何为土地增值税，土地增值税的税率有哪些？是所有人都要缴纳吗？

什么是土地增值税？

官方定义：土地增值税是对有偿转让国有建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

我们的理解：只要发生房屋买卖就应该缴纳土地增值税。

纳税人是谁？

纳税人为产权转出方，即卖方（买卖双方可协商）。

我们需要缴纳多少钱？税率怎么算？

目前实行超额累进税率：（我们的理解：差额越大交的越多，差额越小交的越少）

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；

增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

我们能减免土地增值税吗？

自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

但是，个人名下商业和办公类房产，公司名下房产（包括住宅和非住宅）需要缴纳土地增值税。

欢迎关注北京二手房交易专家，学知识，涨见识，我们一直在努力。

【第13篇】增值税和土地增值税的区别

你知道跟土地相关的征收额度最大，计算最复杂的税种是哪一个吗？这个答案，毫无疑问是土地增值税，简单来说就是要对土地的增值部分收税，征收的对象是“土地”，包括国有土地使用权和地上的建筑物及其附着物，征收的内容是“增值”部分，即收入减扣除项目，那也就意味着只有发生交易，并且有增值，才会发生纳税义务。

征收环节的关键词：有偿转让。转让国有土地使用权才收，出让不收；转让和出让的最大的区别就是转让是二级市场，也就是已经出让过的土地使用权，可自由买卖；出让是一级市场，由国家作为国有土地所有者垄断。有偿的才收，无偿的不收。无偿通常是继承、赠与。

一、税额计算过程

1、计算增值额，增值额=收入-扣除项目

（1）收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（2）扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；转让房地产有关的税金；加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

其中财务费用需要有金融机构证明，及最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他费用扣除在【取得土地使用权所支付的金额+开发土地和新建房及配套设施的成本）*5%】之内。

2、税率及税额计算

1.土地增值税实行四级超率累进税率：

级数

增值额/扣除项目

税率

速算扣除系数

x<50%

30%

50<100%

40%

100%<200%

50%

15%

x>200%

60%

35%

二、举个例子：

某开放商出售一幢住宅，收入总额为12000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用3000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为600万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有30万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为400万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

（1）计算扣除项目金额

取得土地使用权支付的地价款及有关费用：3000万元；

房地产开发成本：3000万元；

房地产开发费用：600-30+（3000+3000）×5%=870（万元）；

与转让房地产有关的税金：400万元

加计扣除：（3000+3000）×20%=1200万元

合计=3000+3000+870+400+1200=8470（万元）

（2）计算增值额=12000-8470=3530（万元）

（3）确定税率及速算扣除系数： 3530÷8470×100%=41.68%

（4）应纳税额=3530*30%=1059万元

三、税收优惠

1、免征，主要针对土地增值率不高的或个人房产的转让行为，具体如下：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

（3）个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。

（4）个人转让普通住宅免税。

2、暂不征，主要是针对企业名称、组织性质等变化，原实体仍然存在，没有发生实质性交易，主要包括：

l 企业改制重组（不包括房地产开发企业）

（1）整体改制：非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司）。

（2）企业合并：两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业

（3）企业分立：企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。

（4）作价入股投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资。

丑哥找了张详解土增税的图片，大家可以保存下来慢慢看，有疑问，评论区交流哈。

【第14篇】土地增值税清算方案

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全面营改增至今已逾两年，一些房地产新项目也陆续进入土地增值税清算期。营改增给土地增值税的计算带来了很大的变化，然而笔者在实际工作中发现，部分税务人员和企业财务人员对这种变化并没有引起足够的重视，对政策的理解上还存在一些误区。

土地增值税预征计征依据的确认

(一)预售阶段。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

按照上述文件的规定，房地产开发企业在预售阶段应按预收款预缴增值税。在适用增值税一般计税、简易计税情况下，土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款，应预缴增值税税款=[预收款÷(1+税率或征收率)]×3%。

(二)现房销售阶段。现房销售时产生增值税纳税义务，但土地增值税在清算前依然属于预征。《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。同时，国家税务总局公告2023年第70号文件规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。结合《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)规定，在适用增值税简易计税、一般计税情况下的土地增值税预征计征依据分别为：

1.适用简易计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -应纳税额

应纳税额= [价税合计÷(1+5%)]×5%

2.适用一般计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -销项税额

销项税额=[(价税合计 - 允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)]×适用税率

土地增值税清算扣除税费时的注意要点

(一)城市维护建设税及教育费附加的扣除

国家税务总局公告2023年第70号文件规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。在执行这一规定时，需要注意两点：

1.如果项目的增值税实际税负率超过预征率，那么该项目实际负担的附加税费相应也会超过预缴增值税时缴纳的附加税费。在此情况下，据实扣除附加税费对企业是有利。企业最好对增值税按项目设置辅助账核算，从而可以准确计算附加税费。反之，如果项目增值税实际税负率低于预征率，则按预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除对企业更有利。

2.如果企业发生现房销售且不能按清算项目准确计算附加税费，其缴纳的增值税所对应的附加税费如何扣除?由于此种情形70号公告没有明确。在实际工作中，一些税务机关会秉承一贯原则，参照预缴增值税时的规定允许扣除。但从完善执法依据的角度，还是希望上级机关能对此予以明确。

(二)印花税的扣除

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(五)项规定，与转让房地产有关的税金为计算增值额的扣除项目。而《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)又作出了例外规定，细则中规定允许扣除的印花税，指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。因此，将印花税作为房地产开发费用扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》对房地产开发费用又规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的10%以内计算扣除。

《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号)要求，全面试行营改增后，将“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，将原在管理费用(税金)中核算的印花税纳入 “税金及附加”科目中核算。新会计制度出台后印花税如何扣除?一些税务人员对此有不同认识。笔者认为，财税字〔1995〕48号文件当时对房地产企业销售开发产品不单独扣除印花税的规定，基于当时的上位法(条例实施细则以及房地产开发企业财务制度)，现在会计制度进行了修订，文件的相关规定理应作出相应的调整。

来源：税海无涯苦作舟