【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税开发费用扣除范本，希望您能喜欢。
【第1篇】土地增值税开发费用扣除
导读：土地增值税是指的是在国有土地使用权转让的过程中产生的增值需要纳税的一种方式。很多人容易将土地增值税与增值税相混淆，土地增值税的可以扣除的项目中税金是其中之一。那么土地增值税可以扣除的税费有哪些呢？
土地增值税可以扣除的税费
答：根据土地增值税暂行条例及实施细则，纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面：一是土地取得成本，即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；二是房产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用；三是房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用；四是转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税，纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。另外，土地增值税实施细则还规定，对从事房地产开发的企业，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。
什么是土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
本文详细介绍了土地增值税可以扣除的税费有哪些，也介绍了什么是土地增值税。如果你是一位土地增值税的纳税人，最好是知道很多税金都是可以在缴纳土地增值税的时候扣除的。
【第2篇】土地增值税预征
一、预缴土地增值税的政策依据
1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）
2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条
3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）
二、预缴土地增值税计算
（一）预征的计征依据
1.一般计税
（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额
（2）销项税额=销售额×适用税率
（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）
2.简易计税
土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
3.简化计算
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）
（二）代收费用
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）
（三）预征率
应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率
“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条
根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。
三、预缴申报
（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条
（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条
（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）
（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。
（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）
（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。
附件1：财产和行为税纳税申报表
财产和行为税减免税申报附表
附件2：财产和行为税税源明细表
依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）
依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）
、风险点
1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；
2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；
3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。
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【第3篇】土地增值税印花税
今天，有位房地产开发公司的朋友来到智慧源咨询，说他们公司开发的一个房地产项目正在进行土地增值税清算。他们将卖房时缴纳的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及印花税作为计算土地增值税增值额的扣除项目。但其中的印花税却被税务机关要求纳税调整，而不允许在土地增值税前扣除。
这位老板税务意识很好，知道计算土地增值税增值额的扣除项目包括与转让房地产有关的税金，也知道转让房地产时确实缴纳了印花税，所以他认为将转让房地产时缴纳的印花税作为计算土地增值税增值额的扣除项目是合理的，同时在清算时也将转让房地产时缴纳的印花税一起作为扣除项目。但是税务机关的要求却大大出乎他的意料之外，但是他又不知道怎么跟税务机关沟通和争取。
前几天通过偶然的机会经朋友介绍听说智慧源是专门解决税务疑难问题的专业机构，就抱着仅有的一丝希望找到智慧源。
智慧源了解情况后,对项目管理费能不能在土地增值税前加计扣除的问题查询了相关税收法规。
首先是财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
毫无疑问，上述国家层面的财法字〔1995〕6号法规本身字面上已经详细明确规定清楚，转让房地产时缴纳的印花税可以在土地增值税前扣除。
然后是财税字〔1995〕48号 《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第九条规定，关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
上述财税字〔1995〕48号法规本身字面上并没有否定财法字〔1995〕6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》关于转让房地产时缴纳的印花税可以在土地增值税前扣除的规定。在此基础上财税字〔1995〕48号另外提出，房地产开发企业非在转让房地产时缴纳的印花税，按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，列入管理费用，已相应予以扣除。即非在转让房地产时缴纳的印花税不允许在土地增值税前再次单独扣除了。
总之，根据相关税收法规，房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税肯定是可以在土地增值税前扣除的。
但是部分税务机关为什么在实际执行中不允许印花税在土地增值税请扣除呢？
很可能是部分税务机关对上述财税字〔1995〕48号的规定的理解出现了偏差，将财税字〔1995〕48号的规定误解为房地产开发企业缴纳的所有印花税都不可以在土地增值税前再次单独扣除，从而在实际操作中按照一刀切的严格口径执行。
【第4篇】土地增值税走核定税率
核定征收，指的是由税务机关根据纳税人情况，在正常生产经营条件下，对其生产的应税产品查实核定产量和销售额，然后依照税法规定的税率征收税款的征收方式。
1.政策依据
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十四条规定，在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
2.政策解析
通过对以上政策的分析，当房地产企业在开发房地产项目时，出现账簿混乱、凭证残缺不全等原因，将会被核定征收土地增值税。
但是，单纯转让土地、转让旧房等行为需要缴纳土地增值税的，大部分情况不得核定征收。
如：根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2023年第10号)第一条第(四)项规定，所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。
转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主(建筑物占总售价的30%以内)的行为。
【第5篇】预交土地增值税
导读：本文讲述的是关于预缴土地增值税计算方法是怎样的的有关问题，为了方便大家更好的学习，小编将预交土地增值税的计算公式在下文中为大家整理出来了，感兴趣的可以接着往下看看。
预缴土地增值税计算方法是怎样的?
房地产开发企业在收到预收款时：
1、一般计税方法下：
预交土地增值税=预收款/(1+11%)*土地增值税预征率
2、简易计税方法下：
预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
土地增值税预征的计征依据是什么?
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率))，预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。
然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”
针对预缴土地增值税计算方法是怎样的的这一问题，文中已作出详细的解答，相关的计算公式小编已在文中为打击列举出来了，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，详情请关注会计学堂网。
【第6篇】土地增值税可以扣除的税金
一、转让新建房
新建房屋（卖新房）
房地开发企业（5项）
1、取得土地使用权所支付的金额
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用
4、与转让房地产有关的税金
5、财政部规定的其他扣除项目（房企）
非房地产企业 （仅1-4项）
对于扣除项目的阐述
1、取得土地使用权支付的地价款（买地的钱）
1）出让方式取得，为支付的土地出让金
2）行政划拨方式取得，为转让土地使用权时补缴的土地出让金
3）转让方式取得，为支付的地价款
4）缴纳的有关税费（如契税、登记、过户手续费（不含印花税））
2、房地产的开发成本
1）土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3）建筑安装工程费：指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费
注：建筑安装工程费，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6）开发间接费用：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费等（非房地产开发费用）
3、房地产开发费用指的是与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用，但在土地增值税中并非按实际发生的三项费用来确定。
4、与转让房地产有关的税金指城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税0.05%（产权转移书据）
提示1）土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目
2）企业经营活动发生的印花税等相关税费，记在“税金及附加”科目核算，因此，包括房地产开发企业在内的纳税人在转让房地产环节缴纳的印花税，可以计入扣除项目。
3）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除
【第7篇】土地增值税清算需要提供的资料
一、土地增值税清算资料准备
1、土地增值税清算申报资料
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）
第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
2、清算申报报送资料清单
一、纳税申报表
二、清算报告
三、申报附列资料
第一卷：土地使用权支出目录，列明日期、凭证类型、金额、摘要、收款单位名称、页码，并进行分项合计、总合计
1.土地出让：
（1）土地使用权出让合同 （2）国有土地使用证
（3）土地出让金支付凭证 （4）契税完税凭证
（5）取得土地使用权过程中为办理有关手续按国家规定统一缴纳的有关费用凭证
（6）与政府相关部门的协议
2.土地转让：
（1）转让合同 （2）国有土地使用证
（3）取得土地使用权的支付凭证 （4）契税完税凭证
（5）取得土地使用权过程中为办理有关手续按国家规定统一缴纳的有关费用凭证
（6）国土局土地使用权转让登记表 （7）与政府相关部门的协议
第二卷：有关政府批文资料列出目录及页码
1.开发项目立项批复 2.规划申请、报告及图纸，建设用地规划许可证
3.建设工程规划许可证 4.建筑工程施工许可证
5.房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表
6.房屋土地测绘技术报告书 7.房屋所有权证
8.商品房销（预）售许可证 9.允许扣除的公共配套设施相关移交证明手续
第三卷：房地产开发成本
提供发票真伪查询结果，并附在相应的票据后；提供各项成本目录，列明日期、凭证类型、金额、摘要、收款单位名称、页码，并进行分项合计、总合计；成本资料按照合同、工程结算单、相关凭证及发票、发票查询结果的顺序装订
1.土地征用及拆迁补偿费
（1）各项支出的凭证及发票:
①土地征用费用凭证 ②耕地占用税凭证
③劳动力安置费凭证 ④安置动迁用房支出凭证
⑤拆迁补偿款凭证
（2）土地征用补偿协议
（3）各项安置服务协议
（4）拆迁补偿协议
（5）支付的拆迁补偿取得的发票（单位）
（6）领款证明（个人）
2.前期工程
（1）各项支出的凭证及发票:
①规划费用凭证 ②设计费用凭证
③项目可行性研究费用凭证 ④水文费用凭证
⑤地质费用凭证 ⑥勘探费用凭证
⑦测绘费用凭证 ⑧三通一平支出凭证
（2）相关合同及补充协议
3.建筑安装工程
（1）各项支出的凭证及发票:
①建筑安装工程费用凭证 ②安装工程费用凭证
③支付给承包方费用凭证 ④其他建筑安装工程凭证
（2）相关合同及补充协议
（3）工程结算单
（4）若发生材料款请提供相关材料款的合同及采购明细
4.基础设施工程
（1）各项支出的凭证及发票:
①开发小区内道路平整
②供水工程、供电工程、供气工程支出凭证
③排污工程支出凭证 ④排洪工程支出凭证
⑤通讯工程支出凭证 ⑥照明工程支出凭证
⑦环卫工程支出凭证 ⑧绿化费用凭证
⑨其他设施工程发生的支出凭证
（2）工程合同及补充协议
（3）工程结算单
5.开发间接费
（1）各项支出的支出明细、凭证及原始凭据(大额）
（2）项目部人员名单及工资表
（3）固定资产折旧明细表
（4）周转房使用人员明细协议
6.公共配套设施工程
（1）各项支出的凭证及发票:
①物业管理用房费用 ②变电站费用、热力站费用
③水厂费用 ④居委会用房费用
⑤派出所用房费用 ⑥幼儿园用房费用、学校用房费用、托儿所用房费用
⑦公共厕所费用 ⑧自行车棚用房费用
⑨邮电通讯用房费用 ⑩其他非营业性公共设施费用
（2）允许扣除的公共配套设施的移交证明
7.利息支出
（1）借款合同
（2）支付贷款利息的凭证
（3）中华人民共和国金融许可证
第四卷：收入及税金
1.商品房购销台账统计表(内容包含销售项目楼号、单元号、房间号、买受人、销售面积、销售单价、销售收入、合同签定日期、用途、页码等）
2.各类型商品房销售合同样本
3.对于销售价格偏低的说明及相关证明材料
4.开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等非直接销售业务，提供双方协议、作价依据等
5.转让房地产有关的流转税目录、税票
6.土地增值税目录、税票
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【第8篇】土地增值税扣除的房地产开发费用
房地产企业影响税负两个最重要的税就是土地增值税和企业所得税，两个税种在收入、扣除等多个领域存在重大差异，现将差异点整理列举如下：
土地增值税和企业所得税差异分析
配比差异
1、企业所得税按照年度计算计税毛利率汇算清缴，项目完工调整毛利差异实现项目清算；因此年度配比和项目配比共存；
2、土地增值税不存在年度配比，仅以项目为单位实施清算，实现最终配比
收入差异
1、收入口径不同
——所得税为全口径收入，包括项目收入、其他业务收入、营业外收入；
——土地增值税通常只有商品房销售收入才纳入清算；
2、收入确认范围不同
——所得税收入确认基本按照权责发生制确认收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不确认收入；
——土地增值税按照所有已签合同总金额作为清算收入；
3、收入确认时间节点不同
——所得税确认收入的时间节点通常为交房；
——土地增值税清算收入以税法规定的清算条件为标志，如竣工验收且销售85%；拿到预售许可证满三年等条件。
扣除差异
1、扣除项目和内容范围不同
——土地增值税有加计扣除，房地产企业所得税通常不能加计扣除；
——土地闲置费所得税可以扣，土增清算不能扣；
——营销设施建造费所得税可以扣，土增有争议。
2、扣除口径不同
——土地价款土增扣除单列计算，所得税扣除放在开发成本统一扣除；
——利息所得税作为成本扣，土增作为费用扣；只要有利息发票所得税（利率合理）都可以扣，土增必须是金融机构利息才可以扣
——期间费用所得税据实扣，土增按照土地和开发成本两项之和10%比例扣；
3、税金扣除不同
所得税所有税金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花税非房地产土增清算可以扣，房地产项目清算不能扣。
4、预提和发票问题
房地产项目成本所得税税前扣除允许符合以下条件的预提：
——合同总金额10%以内可以预提扣除
——不可撤销的公共配套可以预提扣除
——政府规费未缴纳部分可以预提
土增清算成本不允许预提；
5、对发票的要求
——土地增值税清算所有的成本要求必须有发票；
——所得税针对特殊情况可以没有发票：如对方企业破产、注销、非正常三种情况，企业提供税法要求的证据链可以直接扣除。
【第9篇】免征土地增值税
一、税收优惠
1、建造普通标准住宅的税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。如果超过 20％的，应就其全部增值额按规定计税。
2、因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3、因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
4、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。
5、个人销售住房，暂免征收土地增值税（2008 年 11 月 1 日起）。
6、企业改制重组，下列暂不征土地增值税：
a、整体改制，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业。
b、企业合并且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业。
c、企业分设，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。
d、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业。（改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。）
二、征收管理
1、预征管理
a、对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税。
b、除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2％，中部和东北地区省份不得低于 1.5％，西部地区省份不得低于 1％。
c、房地产开发企业增值税的预征（3％、5%）。
2、纳税地点
a、法人纳税人：房地产坐落地；
b、自然人纳税人：住所地；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税。
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【第10篇】土地增值税税率预缴
一、预缴土地增值税的政策依据
1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）
2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条
3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）
二、预缴土地增值税计算
（一）预征的计征依据
1.一般计税
（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额
（2）销项税额=销售额×适用税率
（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）
2.简易计税
土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
3.简化计算
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）
（二）代收费用
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）
（三）预征率
应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率
“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条
根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。
三、预缴申报
（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条
（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条
（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）
（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。
（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）
（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。
附件1：财产和行为税纳税申报表
财产和行为税减免税申报附表
附件2：财产和行为税税源明细表
依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）
四、会计处理
预缴土地增值税时：
借：应交税费-应交土地增值税
贷：银行存款
五、风险点
1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；
2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；
3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。
来源：金穗源
【第11篇】土地增值税清算软件
《数字税务：土地增值税清算数字化实践及案例》
本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。
isdn：978-7-5642-3806-3/f·3806
出版时间：2023年7月第一版
定价：86元
页数：255页
出版社：上海财经大学出版社
购买链接：https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p
内容简介：
《土地增值税清算数字化》是在税收监管提效、公平公正视角下，荟萃国内财税智库的权威学者、专家和实务界精英，将理论问题与实践案例结合的基础上，编撰出版的关于土地增值税清算模式创新与变革可行性方法的实用性、操作性一本书。本书共分为八篇，分别为：
土地增值税概述、
土地增值税清算对房地产企业影响、
土地增值税清算现状、
数字化税收趋势分析、
土地增值税清算数字化实践、
信息技术在数字化清算中的应用、
土地增值税清算审核方法及案例解析、
土地增值税清算政策梳理。
本书特点：
其一，源于理论探索与实践应用，具有实用性。
其二，观点鲜明扼要，佐证科学全面，具有科学性。
其三，多学科领域的综合运用与碰撞，具有融合性。
编写组简介：
协同软件、浦舵科技课题组：
课题负责人：李磊
课题组成员：张志、王丽娜、鞠传坤、王德强、刘宗廷、高新华
上海国家会计学院数字化税务研究中心课题组：
课题负责人：庞金伟、曹声容
课题组成员：王怀芳、贺学会、赵芹、陆友清、刘文、赵鹏飞
税务局参编人员：
盛佳欣、陆国军、朱航军
目录：
序言：求索现实，启发未来
第一章 土地增值税基础概述
第一节 土地增值税清算数字化趋势简述
第二节 土地增值税清算相关制度规定
一、 土地增值税清算相关制度规定简述
二、 土地增值税清算行为关系
三、 土地增值税清算条件
第二章 土地增值税对房地产企业的影响
第一节 土地增值税对企业利润的影响
第二节 土地增值税引导房地产行业正当经营
第三节 土地增值税影响企业调整经营模式
第四节 土地增值税促使房地产企业数据规范度提升
第三章 土地增值税清算现状
第一节 税务机关的征管现状
一、 土地增值税管理质量不断提升
二、 税务机关土地增值税清算存在难点和问题
三、 政策存在争议执法风险大
第二节 企业土地增值税清算存在的问题及风险
一、 纳税人避税手段多样化
二、 企业账务不规范会计核算失真
第三节 中介机构参与清算
一、 政府购买中介服务
二、 土地增值税清算鉴证服务
三、 咨询服务机构在土地增值税中的作用
第四节 财政、审计部门监督土地增值税征收
第四章 土地增值税清算数字化的发展趋势分析
第一节 税务机关开展土地增值税清算数字化的历程
一、 税收现代化发展的要求
二、 税收数据环境存在的问题及解决建议
三、 土地增值税清算数字化建设的必要性
第二节 中介服务机构在大数据环境下的发展机遇
第三节 企业数字化转型的需要
一、 适应财税政策的变化，以数字化技术掌握财税新政
二、 税务局数据监管，促进企业财税数据规范化
三、 大数据环境在企业税务管理同样适用
第五章 土地增值税清算数字化实践
第一节 土地增值税清算的数字化模式概述
第二节 土地增值税清算数字化平台的构建
一、 企业服务平台的主要功能及作用
二、 税务管理平台的主要功能及作用
三、 数据处理平台的主要功能及作用
第三节 数字化平台的业务应用流程与工作原理
一、 业务应用流程
二、 数字化平台的工作原理及应用举例
第四节 数字化清算工作的全景示例
一、 数据准备
二、 数据分析
三、 案头分析
四、 案件结论
第五节 各地开展土地增值税清算数字化应用案例
一、 泊头市局“四步走”扎实推进土地增值税清算工作
二、 张家口市桥东区税务局积极开展土地增值税清算工作
三、 青县局“五注重”积极做好土地增值税清算工作
四、 东阳：房地产税收一体化管理取得新成效
第六节 数字化清算平台特点总结
一、源泉控管，科学预测
二、指标核算，涵盖全面
三、疑点指引，有据可循
四、流程标准，高效透明
五、效率提升，难度降低
六、遵循法规，管理健全
七、客观监督，服务互信
第六章 信息技术在数字化清算中的应用
第一节 数字化清算业务环节下的技术应用要点
第二节 信息技术要点应用场景实例
一、 数字化清算中地理信息类应用实例
二、 数字化清算中可视化技术应用实例
三、 数字化清算人工智能应用实例
四、 移动互联使得清算资料采集降本增效
五、 区块链技术将逐步在房地产行业税收管理应用
第七章 土地增值税清算审核方法及案例解析
第一节 基础资料的审核及案例
一、 基础资料的审核思维导图
二、 土地出让合同审核方法及案例
三、 国有土地使用权证、立项批文、建设用地规划许可证审核内容
四、 建设工程规划许可证、测绘报告审核内容
五、 建筑工程施工许可证、竣工验收报告审核内容
第二节 收入的审核方法及案例
一、 收入审核思维导图
二、 收入的审核方法和内容
三、 审核常见疑点及案例
第三节 土地成本及拆迁补偿费的审核方法及案例
一、 土地成本审核思维导图
二、 土地成本的审核方法及案例
三、 土地征用及拆迁补偿审核思维导图
四、 土地征用及拆迁补偿审核内容及案例
第四节 前期工程费的审核方法及案例
一、 前期工程费审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点内容及案例
第五节 建筑安装工程费的审核方法及案例
一、 建筑安装工程费的审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
第六节 基础设施费的审核方法及案例
一、 基础设施费的审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
第七节 公共配套费的审核方法及案例
一、 公共配套费的审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
第八节 开发间接费的审核方法及案例
一、 开发间接费的审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
第九节 开发费用及税金的审核方法
一、 开发费用审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
四、 税金及附加的审核思维导图
五、 税金及附加审核方法和内容
六、 常见审核疑点及案例
第八章 政策法规
第一节 清算单位
第二节 清算条件
第三节 收入的确认
第四节 土地成本及拆迁补偿费的审核
第五节 开发成本审核
【第12篇】营改增土地增值税税金
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【第13篇】土地增值税预征管理办法
2023年11月10日国家税务总局发布了2023年第70号公告，公告中规定土地增值税预征的计征依据与财税〔2016〕43号规定的土地增值税计税依据不完全相符，那么作为纳税人应如何准确理解并选用？
一、计税依据政策
1、财税〔2016〕43号（现行有效）《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条规定:
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入
2、国家税务总局公告2023年第70号（现行有效）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
二、计征依据不同纳税差异
从上述政策可以看出，土地增值税计征依据有两种，一是不含增值税收入，二是预收款-应预缴增值税税款。此两种方式会存在纳税金额差异。
假设预收款10000万元，土地增值税预征率1%，则：
以不含增值税收入作为计算依据，应预缴的土地增值税为：
10000÷（1+9%）*1%=91.74万元
以预收款-应预缴增值税税款作为计税依据，应预缴的土地增值税为：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25万元
两种计征依据计算的应预缴的土地增值税差额为97.25-91.74=5.54万元。
显然，按照不含增值税收入作为土地增值税的计征依据对企业有利。
三、两种计征依据效力分析
1、营改增后，为明确土地增值税的计税依据，由财政部和国家税务总局发布财税〔2016〕43号，很明显该文件属于实体法。文件中确定的土地增值税的计税依据为不含增值税收入为原则性的规定。
2、国家税务总局公告2023年第70号由国家税务总局独家发文，属于操作行层面的程序法。
70公告中第一条中的前半段描述，明确了土地增值税的计税依据为不含增值税收入，这是对增值税计税依据的进一步明确，并没有否定〔2016〕43号的规定。
70号公告后半段描述，是为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，可按照预收款-应预缴增值税税款作为土地增值税预征计征依据。在此，可以看出，是给了纳税人另外一种计算方法，是可以而不是必须。
四、纳税人对计征依据的选择
根据实体法效力大于程序法效力，纳税人选择按照财税〔2016〕43号文件，以不含增值税收入作为土地增值税计征依据完全合法。
当然，国家税务总局公告2023年第70号给出了另外一种计算方法，企业根据自身情况也可以选择。
根据财法字〔1995〕6号（现行有效）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。可见土增税预征具体办法的权力在各各省、自治区、直辖市税务局，如果当地有明文规定的，需按照当地文件执行。
作者：付小文 德居正财税咨询
【第14篇】土地增值税预征税率
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”
关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？关注我们的穗友都知道我们有专题分享，也一直在更新。
关于预缴依据的问题，自总局公告2023年第70号下发以来，就存在不同的意见，金穗源平台也陆续发布了关于该业务的相关文章，代表性的有：王皓鹏老师的《土地增值税的预缴》
土地增值税是房地产业的“关门税种”，具有长期性、复杂性、税收杠杆等特点，其税负高低对于房地产项目利润至关重要。
各地土增预征率一览表
目录
1北京的规定
关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2023年第3号公告）
按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：
(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；
(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
2上海的规定
关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2023年第1号）
一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；
二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；
三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；
四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。
3广东的规定
广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）
除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。
关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）
1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2023年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。
关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）
1.房地产行业土地增值税预征率
2.经济适用住房土地增值税预征率
对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。
关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第10号）
房地产开发项目分类及预征率
（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。
（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。
关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）
土地增值税预征率
（一）保障性住房0.5%。
（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。
关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2023年第7号）
一、房地产开发项目分类及预征率
(一)住宅类
普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。
(二)生产经营类
写字楼(办公用房)3％，商业营业用房4%。
(三)车位4％。
(四)对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。
关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）
一、土地增值税预征率
（一）普通住宅3%，其他类型房地产3.5%。
（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。
关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局中山市税务局2023年第1号）
一、我市保障性住房项目的土地增值税预征率为1%。
二、除保障性住房项目外，我市房地产开发项目的土地增值税预征率不低于2%。具体每个房地产开发项目的土地增值税预征率由税务机关结合我市土地增值税清算的实际税负、房价等因素按年确定，确定方法及流程见附件。
4福建的规定
关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第2号）
土地增值税预征
（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；
（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。
关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2023年第1号）
对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率
一、普通住宅为2%
二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%
三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。
关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）
关于土地增值税预征率
(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；
(二)普通标准住宅2%；
(三)非普通标准住宅4%；
(四)非住宅6%。
关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2023年第1号）
本公告事项：自2023年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。
关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）
根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。
对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。
纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。
转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）
关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。
关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）
平均预征率调整
（一）商业营业用房：预征率为5％；
（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；
（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；
（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；
（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。
5重庆的规定
重庆市财政局 重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）
严格执行房地产项目预征率标准从2023年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2023年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2023年第2号）
一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：
（一）普通标准住宅预征率为2%[本条款废止]。
（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。
（三）独栋商品住宅预征率为5%。
二、对房地产开发企业2023年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。
6江西的规定
关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）
南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。
7青海的规定
青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）
预征率
全省
保障性住房0%
普通住宅1%
非普通住宅1%
西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)
其他商品房
商铺4%
其他3%
海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县
其他商品房2%
关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（青海省税务局公告2023年第8号）
8山西的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）
土地增值税预征率调整为【条款废止】
（一）住宅项目：1.5%；
（二）除住宅以外的其他房地产项目：3%。
关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2023年第3号）
第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。
土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率
预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。
关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）
一、土地增值税预征率：
商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。
商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：
（一）普通标准住宅3%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。
关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）
第六条第四款修改为：“土地增值税预征率按类型分别暂定为：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%。”
9黑龙江的规定
黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）
关于土地增值税预征率的确定
纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。
关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号)
土地增值税预征率
（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%
（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%
关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第3号）
一、市区预征率
各区普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。
二、县(市)预征率
县(市)普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为2.5%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。
关于调整土地增值税预征率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第1号）
普通标准住宅预征率为5%，非普通标准住宅预征率为6%，除住宅以外的其他房地产项目为7%。
关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第5号）
一、土地增值税预征率
（一）市区普通标准住宅预征率调整为4%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为4.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。
（二）县（市）普通标准住宅预征率调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。
关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局黑龙江省税务局 黑龙江省财政厅 黑龙江省住房和城乡建设厅公告2023年第3号）
一、自2023年10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。
10四川的规定
关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2023年第1号）
关于土地增值税预征率
为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。
（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。
（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。
关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2023年第2号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为1%。
（三）非普通住宅预征率为2%。
（四）其他类型房地产预征率为2.5%。
关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2023年第2号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通标准住宅预征率为1%。
（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。
（四）非住宅预征率为2.5%。
关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。
（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。
（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。
关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）
关于土地增值税预征率
为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为1%。
（三）非普通住宅预征率为1.5％。
（四）商用房预征率为2.5％。
关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）
关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）普通住宅预征率为 1.5%；
（三）非普通住宅预征率为2.5％；
（四）非住宅预征率为3.5％。
关于调整自贡市普通住宅土地增值税预征率的公告（国家税务总局自贡市税务局 自贡市财政局公告2023年第1号）
将我市普通住宅土地增值税预征率调整为1.2%。
11江苏的规定
关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）
一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。
二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。
三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。
关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）
除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：
1、独栋商品住宅：5%；
2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；
3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。
纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。
12浙江的规定
关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2023年第2号）
自2023年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。
关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2023年第1号）
按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：
类型税率
普通住宅2%
除普通住宅外的其它房产3%
关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）
关于房地产开发项目的预征率
对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：
（一）普通住宅预征率为2%；
（二）非普通住宅预征率为2.5%；
（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。
关于发布全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局永康市税务局）
土地增值税预征率按下列标准执行：
一、普通住宅预征率为3%;
二、其他类型房地产预征率为4%。
关于进一步做好房地产市场宏观调控工作促进我市房地产业平稳健康发展的实施意见（湖建发[2011]11号）
市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%；规范核定征收项目的核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。
13河南的规定
关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）
土地增值税预征率
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；
（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.
转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）
三、关于经济适用房问题。
经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税;对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。
14湖南的规定
益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）
土地增值税预征率，按下列标准执行：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；
（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；
（四）单纯转让土地使用权5%；
（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；
（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率
15湖北的规定
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）
预征率
1、销售普通住宅预征率为2％；
2、销售非普通住宅预征率为4.5％；
3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％
关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。
关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。
关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）
土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。
16辽宁的规定
关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）
调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率
房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：
（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;
（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;
（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。
房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。
关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2023年第2号）
一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；
二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；
三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。
关于调整房地产开发项目土地增值税 预征率的公告（营口市地方税务局公告2023年第3号）
一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。
二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。
关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2023年第2号）
据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：
（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；
（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；
（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策
17陕西的规定
陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第1号）
将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2023年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%
18贵州的规定
贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）
为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将源土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：
一、普通标准住宅，预征率调整为1％；
二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；
三、营业用房，预征率调整为3％；
四、其他房产，预征率调整为1.5％。
纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。
19新疆的规定
新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第6号）
关于土地增值税预征率问题
除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。
关于土地增值税预征率的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第2号）
新疆维吾尔自治区土地增值税预征率
序号
地区
普通住宅
非普通住宅
其他类型房地产
1
伊犁哈萨克自治州
1%
3%
3%
2
塔城地区
1%
3%
3%
3
阿勒泰地区
1%
3%
3%
4
克拉玛依市
1%
3%
4%
博尔塔拉蒙古自治州
1%
3%
3%
6
昌吉回族自治州
1%
3%
4%
7
乌鲁木齐市
1%
3%
4%
8
哈密地区
1%
3%
4%
9
吐鲁番地区
1%
3%
4%
10
巴音郭楞蒙古自治州
1%
3%
3%
11
阿克苏地区
1%
3%
3%
12
克孜勒苏柯尔克孜自治州
1%
3%
3%
13
喀什地区
1%
3%
3%
14
和田地区
1%
3%
3%
15
阿拉尔
1%
3%
3%
16
图木舒克
1%
3%
3%
17
五家渠
1%
3%
3%
18
石河子
1%
3%
4%
19
北屯
1%
3%
3%
20
铁门关
1%
3%
3%
21
双河
1%
3%
3%
关于明确新设立兵团城市适用土地增值税预征率的公告（国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局公告2023年第5号）
现将新疆维吾尔自治区新设立兵团城市的土地增值税预征率公告如下：
新设立兵团城市
普通住宅
非普通住宅
其他类型房地产
昆玉市
1%
3%
3%
胡杨河市
1%
3%
3%
可克达拉市
1%
3%
3%
新设立的兵团城市土地增值税预征率与设立前所在地适用的土地增值税预征率保持一致，继续适用设立前所在地的土地增值税预征率。
20吉林的规定
转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）
调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。
房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。
关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）
普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。
21宁夏的规定
关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）
纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：
（一）普通住宅为1%.
（二）非普通住宅为1.5%.
（三）其他类型房地产为2%.
（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。
按预征率计算应纳税额计算公式为：
应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率
预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。
22河北的规定
关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）
除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。
关于进一步加强土地增值税管理的通知（石地税发[2005]56号）
一、从２００５年１月１日起，对房地产开发企业必须全面落实土地增值税预征办法。
凡开发项目基建计划中列明为高级公寓、别墅、度假村以及独门独院、别墅式住宅的，预征率暂统一为１％，除此之外开发项目的预征率暂统一为０．５％。以前，各单位多征税款，不再退税，待项目全部竣工，办理清算时多退少补。
二、预征依据为开发项目的土地使用权、房地产转让收入。
23安徽的规定
关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第10号）
我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）
土地增值税预征率
（一）保障性住房：预征率为0%；
（二）普通标准住房、全装修住房、装配式建筑、绿色建筑、车库、车位、储藏室：预征率为1.5%；
（三）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率为2%；
（四）营业用房及其他类型用房：预征率为2.5%；
（五）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。
关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）
住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。
关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）
（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。
（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。
关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）
阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：
保障性住房0；
普通住宅1.5%；
非普通住宅2%；
营业用房4%；
其他房地产2%。
关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）
我市土地增值税预征率按下列标准执行：
（一）保障性住房预征率为0；
（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；
（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。
24山东的规定
关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）
房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：
房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。
关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）
（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；
（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；
关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）
纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为 2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。
纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。
市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）
（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。
（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。
（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）
关于房地产开发项目土地增值税的预征率
（一）普通标准住宅，预征率为2%。
（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。
（三）其他房地产类型，预征率为4%。
（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。
关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2023年第23号）
一、关于房地产开发项目土地增值税的预征
（一）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：
1．对于普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为2.5%。
2．对于非普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为3.5%。
3．对于其他类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%外，其余房地产预征率为3.5%。
房地产类型的划分标准，按照房地产管理部门认定的标准执行。
25广西的规定
关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）
关于土地增值税预征率
（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。
（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。
（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。
南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）
二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。
三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。
四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变
关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2023年第7号）
一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）
（一）保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；
（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。
二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）
（一）保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；
（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；
（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2023年第9号）
一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。
二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。
三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。
四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。
26云南的规定
关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）
除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：
1.普通住房预征率为1.5%。
2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。
房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）
昭通市土地增值税的预征率确定为：普通住宅为1%；非普通住宅为1.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%；开发土地使用权转让的为3%。
27甘肃的规定
关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)
除保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：
（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。
（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第（一）款的其他县（市、区）普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。
28天津的规定
关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2023年第13号）
坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。
坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。
29内蒙古的规定
关于调整土地增值税预征率的通知（鄂地税发[2007]403号）
一、达旗、蒙西地区普通住宅按1%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.3%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按1.5%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。
二、鄂旗、鄂前旗、乌审旗和杭锦旗地区住宅和库房（包括车库、车位）按1%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。
三、我市其他地区普通住宅按1.2%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.5%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按2%的预征率进行预征，商业用房按3%的预征率进行预征。
关于加强土地增值税征收管理的通知（呼地税字[2007]19号）
对呼和浩特市地区的房地产开发企业开发的普通住房的土地增值税预征率由1%恢复到2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等的土地增值税预征率调整为3%。
关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告[2021]2号）
一、我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为：
（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。
（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。
（三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。
30海南省的规定
关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2023年第21号）
一、土地增值税预征率
(一)海口市、三亚市、陵水县
房地产开发项目普通住宅预征率为3%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。
(二)其他市、县、区
房地产开发项目普通住宅预征率为2%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。
(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。【此条款部分重新修订】
(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。
31西藏的规定
转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）
二、加强土地增值税预征工作。除保障性住房外，凡在我区内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收人，应按规定对其预征土地增值税。根据《通知》精神，结合西藏实际，土地增值税预征率暂定为1%-2%其中普通住房预征率为1%；非普通住房预征率为1.5%；商铺及其他用房预征率为2%。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率。
纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。
持续更新中......
【第15篇】土地增值税预缴税率
一、预缴土地增值税的政策依据
1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）
2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条
3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）
二、预缴土地增值税计算
（一）预征的计征依据
1.一般计税
（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额
（2）销项税额=销售额×适用税率
（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）
2.简易计税
土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
3.简化计算
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）
（二）代收费用
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）
（三）预征率
应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率
“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条
根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。
三、预缴申报
（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条
（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条
（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）
（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。
（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）
（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。
附件1：财产和行为税纳税申报表
财产和行为税减免税申报附表
附件2：财产和行为税税源明细表
依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）
四、会计处理
预缴土地增值税时：
借：应交税费-应交土地增值税
贷：银行存款
五、风险点
1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；
2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；
3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。
来源于网络
