土地增值税清算经验（15个范本）

【第1篇】土地增值税清算经验

（一）审核方法和内容

1．一块土地分期开发或多块土地同时分期开发，各期成本分摊比例是否正确

一个房地产项目共同的土地成本，是否按照当地税务机关的执行口径计算确定扣除金额；多个项目共同的土地成本，是否按照清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，或其他合理的方法计算清算项目的土地成本的扣除金额。

2．转让方式取得土地，开发商是否取得合法票据，转让方在转让过程中是否缴纳土地增值税。

3．计入土地成本的契税的计税基础与本次清算项目土地成本是否相符。

4．是否存在应计入期间费用的成本。

（二）审核常见疑点及案例

1．疑点：非本项目土地成本，不应扣除

案例7-6 丙房地产企业取得土地使用权的面积共计25,796.00㎡，其中普通商品住房用地19,832.50㎡，商业用地5,963.50㎡。企业土地增值税清算项目中房源均为普通住宅，企业全额列支了土地成本。

解析：与该房地产企业沟通核实，企业取得的地块后期无土地性质变更；通过规划总平图及三方数据中商业已在营业中等相关信息，确认本地块后期有商业房未在本次清算范围内。因此土地成本全部在本清算项目进行分摊不正确，应把商业部分占地面积进行剔除。

2．疑点：裙楼的土地成本没有合理分摊（以河北为例）

案例7-7 河北某房地产企业开发一栋商住综合楼(无地下)，总占地面积5000.00㎡（暂不考虑道路及绿化占地），土地成本4800.00万，建筑规模如下：1f-5f为商业，建筑面积22000.00㎡，a座、b座为6f-30f的公寓，公寓的建筑性质为住宅，建筑面积50000.00㎡，商业和公寓的销售比例均为100%，土地增值税清算时，土地成本应如何分摊？

解析：分两种情况予以考虑。

(1)公寓和商业是同一承重

(2)公寓和商业为非同一承重

由以上两种情况可知，建筑物是裙楼情况下，是否为同一承重对不同房源类型之间土地成本分摊不同，从而影响最终土地增值税清算的税负。

具体计算方法如下：

第一步：按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：

每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑面积占地总成本×土地总成本

第二步：对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：

普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本）

非普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）

其他类型项目应分摊的土地成本=∑（每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）

（1）疑点：购置土地环节支付的“招拍挂”佣金和购地环节支付的中介公司（个人）介绍费是否可以作为开发成本扣除？

解析：

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）第七条第（一）项“ 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。

《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函〔2015〕917号）第三条规定， '招拍挂'是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的'招拍挂'佣金可视为'按国家统一规定交纳的有关费用'，作为'取得土地使用权所支付的金额'在土地增值税清算时据实扣除。在工程建设过程中发生的房屋测绘费、招标代理服务费，属于期间费用，在土地增值税清算时计入房地产开发费用。

3．应计入期间费用的成本

（1）疑点：购置土地环节支付的“招拍挂”佣金和购地环节支付的中介公司（个人）介绍费是否可以作为开发成本扣除？

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）第七条

《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函〔2015〕917号）

（2）疑点：持有宗地期间缴纳的土地使用税是否可以计入开发成本？

解析：

《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》

《青岛市地方税务局房地产开发项目〈土地增值税税款清算管理暂行办法〉的通知》

《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》

文章所分享案例思路，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书，想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。

本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。

书籍链接：

https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p

书籍介绍：

【第2篇】土地增值税预缴

政策依据：财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）

北京市关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题（北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会公告2023年第3号）

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告[2016]70号)

预缴时间：取得第一笔商品房预售款的下一个纳税申报期

计算方法：

应预缴税款=(预收款-应预缴增值税税款)*土地增值税预征率

其中，各省市的土地增值税预征率需按各省市规定执行，(国税发[2010]53号)文件规定“保障性住房暂不预征土地增值税”。关于保障性住房的判定遵循各省市税务局相关规定。

就北京市而言，保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房(含比照经济适用住房、限价商品房管理)等具有保障性质的各类住房。

该等保障性住房均纳入北京市住建委保障房建设计划，纳税人享受保障房暂不预征的税收优惠政策，需持住房与城乡建设委员会相关建设保障房的文件先在税务局办理暂不预征登记。

不属于保障房建设计划的项目，预征率按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。(预征率计算详见北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会公告2023年第3号)，在办理项目预售许可证时确定项目预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

【第3篇】转让土地使用权增值税

问题内容： 我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付的部份设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部份费用直接计入了管理费用。后因其他原因，我公司将尚未开工的该地块进行了转让，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除，期间费用及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么我公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费用如何扣除？

回复意见：

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。”

因此你公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。

如你公司实质上属于未进行开发即转让的，则根据第六条一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。”

则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

【第4篇】土地增值税条例

土地增值税【总结】土地增值税：只有权属转移且有增值的情况才征税【买方交契税，卖方交土地增值税】

征税范围出让不征、转让征继承不征、赠与直系亲属和非营利不征、赠与其他人征

房地产开发企业：自用或出租不征、所有权转移征房地产交换：个人互换自有住房不征，企业互换征

抵押：抵押期间不征、抵押期满且权属转移征合作建房：自用不征，转让征出租、代建、评估增值：不征

应纳税额的计算（四级超率累进税率）土地增值税=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数其中，增值额=转让房地产取得的不含增值税收入-扣除项目金额

扣除项目（关键）房地产开发企业（新建）地价款：取得土地使用权所支付的金额：据实扣除（成本+契税）

开发成本（看作期间费用）：据实扣除开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

开发费用（同期同类贷款利率利息）：利息+（地价款+开发成本）x5%或（地价款+开发成本）x10%

加计扣除优惠：（地价款+开发成本）x20%销售：与转让有关的税金包括城建税、教育费附加

非房地产开发企业（新建）地价款、开发成本、开发费用：同房地产开发企业（新建）销售：与转让有关的税金包括城建税、教育费附加、印花税（房企没有印花税）【总结】非房企没有加计扣除优惠，但有印花税

销售旧房（存量房）评估价格=重置成本x成新率地价款：取得土地使用权所支付的金额：据实扣除（成本+契税）销售：与转让有关的税金

计算步骤确定收入确定扣除项目金额（地价款、开发成本、开发费用、税金）确定增值额（收入-扣除项目金额）确定增值额与扣除项目的比率（增值额/扣除项目金额）找税率、算税额：应纳税额=增值额x税率-扣除项目金额x速算扣除系数

税收优惠建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%（免征）【超过全额征】个人转让住房（免征）企业改制（非房企）：个体户转公司制、企业合并、分立、房地产作价入股（免征）

征收管理应当清算：全部竣工和销售、整体转让、转让土地使用权要求清算：已转让85%或剩余已出租，自用、满3年未销售完、未办理清算手续

【第5篇】土地增值税转让环节税金的计算

概述

会计人前来咨询企业发生转让不动产的业务，应该如何计算增值税呢？下面是小白对此的一些简介，与大家分享。

内容

企业转让不动产，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，无论是按简易计税方法还是一般计税方法，均按以下公式计算预缴增值税：

1.自建不动产应预缴税款=（全部价款+价外费用）/（1+5%）*5%

2.非自建不动产应预缴税款=[（全部价款+价外费用）-不动产购置原价]/（1+5%）*5%

一般纳税人2023年4月30前取得的不动产：

1.可选择适用简易计税方法，按差额（自建全额）5%计算，在不动产所在地主管税务机关预缴，回机构所在地主管税务机关申报5%。

2.适用一般计税办法的，按差额（自建全额）在不动产所在地主管税务机关预缴5%，回机构所在地主管税务机关申报9%。

一般纳税人2023年4月30后取得的不动产：

适用于一般计税办法，按差额（自建全额）在不动产所在地主管税务机关预缴5%，回机构所在地主管税务机关申报9%。

小规模纳税人取得的不动产：

按差额（自建全额）5%计算，在不动产所在地主管税务机关预缴，回机构所在地主管税务机关申报5%。小规模纳税人转让不动产不含个人转让其购买的住房（个人直接在不动产所在地申报纳税）。

总结

预缴增值税的计算：

企业转让不动产，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，无论是按简易计税方法还是一般计税方法，均按以下公式计算预缴增值税：

1.自建不动产应预缴税款=（全部价款+价外费用）/（1+5%）*5%

2.非自建不动产应预缴税款=[（全部价款+价外费用）-不动产购置原价]/（1+5%）*5%

来源：中税答疑新媒体知识库

【第6篇】土地增值税清算上报资料

1.清算对象确定难

根据税法相关规定，土地增值税清算分为必须清算和可以清算两种情形。在土地增值税清算管理实际工作中，由于涉税信息不对称，税务机关并不能及时掌握纳税人需要进行土地增值税清算的情形。同时，在项目分期开发的情况下，是按期数来确定清算对象，还是按建设工程规划许可证等确定清算对象，其实并不规范和统一。此外，对于土地增值税可以清算的情形，由于没有事先进行税收测算，而是单纯根据销售比例和预售期限来通知清算，造成目前土地增值税清算结果退税的多、补税的少。

2.清算收入审核难

目前土地增值税清算收入主要依赖于企业的土地增值税清算申报数据，虽然收集了一些第三方数据，但主要依靠手工操作进行网签合同、实测面积、销售单价等的比对，土地增值税清算工作量大，效率较低，工作效果也不佳。对房地产项目总可售面积、视同销售、房地产开发产品类型、房地产价格区间等收入因素，缺少第三方信息自动验证、比对，大大制约了大数据作用的发挥。

3.扣除项目核实难

当前困扰土地增值税清算的最大难题是开发成本难以核实。开发成本项目多、业务多、票据多、时间跨度长，如果单靠人工审核，只能发现一些形式方面存在的问题，难以挖掘一些深层次的问题。一些与开发成本有关的内部数据和第三方信息，如土地出让金及返还、政府规费、工程费竣工结算备案信息、发票、税金等，只能以人工方式收集和整合，很难以迅速形成链条。

4.清算结果产生难

土地增值税清算被称为“第一难”的税务工作，一项清算工作往往历时数月甚至一年。同时，由于土地增值税清算人员业务水平和业务习惯等不同，产生的清算结果基本不同，容易与纳税人发生争议。土地增值税的申报表、审核表的数据不能自动计算，人工计算量大，容易发生差错。清算审核发现的疑点和问题需要手工汇总和处理，清算报告和清算结果需要手工录入。这些因素极大地影响了土地增值税清算的效率和效果。

【第7篇】土地增值税清算申报表

按照规定，房地产开发项目竣工后，由财务人员进行土地增值税清算，这只是满足清算的条件之一。如果另外两个条件也满足其中一个，也可以进行清算。但相应的财务人员需在符合清算条件之日起90日内到相应主管税务机关办理清算相关手续。

这过程中土地增值税清算的申报表填写就是需要我们认真处理的。多数房地产会计感觉这项工作难度大！现在发现一上海女会计，做的土地增值税清算系统，可自动计算申报表！

一共是涉及了101个申报表填写，一起看看吧！

（看文末抱走）

全自动excel土地增值税清算系统（含101个申报表）

一、土地增值税申报表填报说明

二、土地增值税测算表

三、土地增值税涉及的101个申报表的填写样式展示

3.1、项目备案表格式

项目备案表填表说明书

3.2土地增值税纳税申报表二操作格式

3.3填报与收入相关的面积明细申报表格式

3.4、填报土地增值税扣除项目及成本结转明细申报表

3.5

……受到篇幅限制，剩下的土地增值税清算申报表的填写格式和说明就不这里一一展示了。

【第8篇】土地出资 土地增值税

从“土地增值税”角度

分析“车库的产权归属”

是个非常专业且实操性很强的问题，

不长期浸泡在房企里，

又熟悉相关法律及财税知识，

还需要有点良知未泯，

不会总结这方面的问题。

一、土增税简介

土地增值税作为房地产行业的独有税种，其开征的目的是为了施惠于民、充实国家财政、控制房地产行业暴利。是所有的房地产企业税筹工作的最为重要的部分。

1994年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，后经多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是国家的，基于土地的溢价应当部分或者大部分上缴国家。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

简单理解，公式如下：

（项目售房收入-开发成本）*税率=土增税缴纳额。

土增税的税率：

土地增值税率表

级数

计税依据

适用税率

1

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

2

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分

40%

3

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分

50%

4

增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%

二、土增税对确定车库产权归属的重要意义

属于人防设施的“停车位”，我们判断的依据通常为“谁投资、谁收益”的原则来确定产权归属。

那么，该类型的停车位是属于谁投资的呢？可能有人认为是开发商投资的，实则不然。大多开发商在进行商品房销售时都已经将该停车位的建设费用及其他配套，如幼儿园、小区道路、物业用房等，列入了销售成本。

如果不将这些支出列入“开发成本”，那么开发商无疑会面临天文数字的“土增税”或者说是“暴利税”。实际上所有的配套建设都列入了“房价”里面。

以上判断可以根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

通俗的解读为：如果开发商将“车库”列入了土增税的开发成本，则车库的投资人就是全体小区业主，反之，如果开发商没有将车库的设计、建设、装饰等成本列入土增税的开发成本，则可以认定车库的产权属于开发商投资，由开发商获取投资收益。

三、开发商将车库的建设费用列入了开发成本进行土增税的清缴，又保留了车库的所有权如何定性呢？

这是非常好判断的问题，已经将车库的开发费用分摊进房价，即放弃了车库的所有权。

如果开发商通过协议、诉讼等方式保留了车库的所有权，这时关于车库的开发费用就不能列入开发成本抵扣。如果将不能列入开发成本的车库设计、建设等费用列入了土增税的清缴抵扣成本，显然涉嫌逃税。

我国刑法第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

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【第9篇】营改增后土地增值税可扣税金

营改增后房地产企业土地增值税计算方法 作者：段志坚

一、征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（一）征税范围的一般规定

（二）征税范围的具体事项规定

二、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

三、税率——四级超率累进税率

四、具体计算方法

（一）应税收入额的确定

1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.收入形式： ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入；

（2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。

（二）扣除项目及其金额

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

（一）新建房地产转让项目的扣除：

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

地价款包括：

出让方式取得的土地使用权为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地使用权为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）。

2.房地产开发成本：

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用

3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

利息扣除注意：

①能分摊并提供金融机构证明；

②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；

③不包括加息、罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

（1）利息单独扣除：

开发费用＝利息+（地价＋开发成本）×5%以内

（2）利息不单独扣除：直接用以下公式

开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内

4.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。即“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

即营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目

只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；

（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。

（三） 应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

五、案例计算

甲房地产开发公司营改增后取得土地，开发a项目的可售总面积20000 ㎡，其中普通住宅10000㎡，商业10000㎡，建成后全部售完，取得含税收入33300万元，其中普通住宅11100万元，商业22200万元；项目采用一般计税方法。

计算土地增值税时土地价款加开发成本合计12610万元；

其中：土地价款1110万元，前期工程费500万元，建安工程费10000万元，基础设施费500万元，公共配套费300万元，开发间接费（不含利息）200万元.（除土地外均为不含税成本）

现主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。（公司仅a项目一个项目）。

按可售面积分摊成本，分普通住宅和非住宅两类分别计算土地增值税，如下表

（一）普通住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝10055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（11100 - 555）÷（1+11%） =9500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=9500×11%=1045（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=11100-1045=10555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生132万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝132（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝10055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋132＋1261＝8328.5（万元）

（3）增值额＝10055－8328.5＝1726.5（万元）

（4）增值率＝1726.5÷8328.5＝20.73%＜30%

（5）适用税率30%

（6）土地增值税税额＝1726.5×30%＝517.95（万元）

（二）非住宅土地增值税计算

1.土地增值税应税收入＝20055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（22200 - 555）÷（1+11%） =19500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=19500×11%=2145（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=22200-2145=20555（万元）

2.计算扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

（2）计算扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额：555万元

②房地产开发成本：5750万元

③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）

④税金：假设发生264万，不含增值税。

城建税、教育费附加、地方教育费附加＝264（万元）

⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元）

（1）销售收入＝20055（万元）

（2）计算扣除项目：

扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋264＋1261＝8460.5（万元）

（3）增值额＝20055－8460.5＝11594.5（万元）

（4）增值率＝11594.5÷8460.5＝137.04%＜200%

（5）适用税率50%

（6）土地增值税税额＝11594.5×50%-8460.5×15%＝4528.18（万元）

（三）合计应缴土地增值税5046.13万元

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【第10篇】土地增值税清算流程

如何快速完成土地增值税清算？这份土地增值税清算系统请收好！土地增值税清算表

目录：21项基础数据录入表、66项土地增值税审核表、14项土地增值税纳税申报表

编表说明：1）此套土地增值税清算表格，将左边《基础数据录入表》栏中所有表格的数据录入后，自动计算各类型房产的土地增值税；2）此套表中的利息支出按5%计算，如果根据规定利息支出按实际借款利息扣除，请手工填写；3）此套表中的税费扣除，请按据实计算扣除填写；

基础数据录入表

企业基本情况表：

面积及销售情况表：

成本分摊面积计算表：

结果核对表：

土地增值税审核表

土地增值税纳税鉴证表：

房地产转让收入鉴证表：

扣除项目汇总表：

取得土地使用权所支付的金额鉴证表：

土地征用及拆迁补偿费鉴证表：

前期工程费鉴证表：

建筑安装工程费鉴证表：

基础设施费鉴证表：

公共配套设施费鉴证表：

开发间接费用鉴证表：

与转让房地产有关的税金鉴证表：

土地增值税纳税申报表

......

好了，篇幅有限，剩余内容就不再一一展示了。

【第11篇】资产划转土地增值税

经典案例：资产划转不征增值税、土地增值税，免征契税。

【背景】根据申请文件，申请人拟对现有阀门、管件等流体控制设备及器材业务相关的资产及资源进行整合，将母公司项下阀门、管件等流体控制设备及器材业务相关的全部资产及负债按截至基准日2023年12月31日的账面净值35,793.68万元(未经审计)划转至全资子公司浙江永和智控科技有限公司。

【问题】请申请人补充说明: (1)该事项对公司财务、税务方面的影响(2) 未来是否有出售该项业务的计划。请保荐机构和会计师核查并发表明确意见。

【回答】

一、该事项对公司财务、税务方面的影响

(一)对公司财务方面的影响

公司将原属于永和智控母公司项下阀门、管件等流体控制设备及器材业务相关的全部资产及负债按成本作价划转至全资子公司永和科技，并承接了相关人员。

永和智控母公司的会计处理如下:

借:长期股权投资35,545.30万元

贷:各资产及负债35,545.30万元

全资子公司永和科技的会计处理如下:

借:各资产及负债35,545.30万元

贷:资本公积35,545.30万元

注:.上述会计处理金额35,545.30万元为2023年12月31日各资产及负债审定金额，与公告未经审计金额35,793.68万元差异248.38万元，差异较小。

上述资产划转完成后，母公司项下阀门、管件等流体控制设备及器材业务转入全资子公司永和科技。因永和科技为永和智控全资子公司，该资产划转对上市公司合并报表口径资产规模、收入规模无重大影响。

永和智控为高新技术企业，享受税率15%企业所得税税收优惠，永和科技暂不属于高新技术企业，按税率25%缴纳企业所得税。因公司阀门、管件等流体控制设备及器材业务从母公司永和智控转入子公司永和科技,该业务对应的税前利润也从母公司转入永和科技，在该业务税前利润一定情况下，上述业务划转后合并报表企业所得税金额将上升，合并报表净利润下降。永和科技正在积极筹备申.请高新技术企业，该短期影响将在永和科技成功申请高新技术企业认定后消除。

(二)对公司税务方面的影响

根据国家税务总局玉环市税务局2023年3月27日出具的《企业资产划转完税证明》，公司项下阀门、管件等流体控制设备及器材业务相关的全部资产及负债划转至子公司永和科技，该划转事项符合国家税务总局2023年第13号公告、财税(2018) 57号文、财税(2015) 37号文的有关规定，不属于增值税的征税范围、暂不征收土地增值税，免征契税。且因公司本次资产划转按照成本价划转，划出方和划入方均未在会计上确认损益，亦不产生企业所得税。

根据《高新技术企业认定管理办法》，申请认定为高新技术企业需满足注册-年以上的条件，鉴于永和科技注册于2023年11月，因此无法于2023年通过高新技术企业认证，但鉴于其承继了公司阀门管件类全部资产及业务，预计其2023年通过高新技术企业认证不确定性较低。

因此，公司2023年将面临无法享受高新技术企业所得税优惠的风险，因公司仅母公司永和智控为高新技术企业，其他子公司均非高新技术企业，按照公司2023年母公司单体报表利润总额5,602.24万元乘以税率差10%测算，假定2023年公司阀门管件类业务业绩与上年持平，税负成本影响额约为560万元。本次资产划转完成后，公司合并报表企业所得税金额可能上升。

资料来源：永和智控2023年8月7日公告。

【第12篇】土地增值税汇算清缴

具体案例：企业所得税汇算清缴前缴纳的土地增值税是否可以税前扣除？

回答：可以。

根据规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。同时，企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证。

综上所述，缴纳的土地增值税如果是属于汇算清缴所属年度的，并且在汇算清缴结束前如果能取得汇算清缴所属年度税款的扣除凭证，则可以税前扣除。

提醒：对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过 5 年。

参考来源：《企业所得税法实施条例》、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第六条。

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三遍buff...

【第13篇】土地增值税如何清算

政策依据：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号

缴纳时间：

按满足清算条件确定

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

计算方法：

应纳税额=（增值额）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

增值额=收入-扣除项目金额

扣除项目金额：

1.取得土地使用权所支付的金额

2.开发土地的成本、费用；

3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4.与转让房地产有关的税金；

5.财政部规定的其他扣除项目

其中，北京市普通住宅与其他类型房地产增值额与应纳税额应该分别计算。部分省市普通住宅、其他类型房地产、非普通住宅增值税与应纳税额分别计算，部分省市可选择合并单位，土地增值税清算管理规程细则由各省自行规定，各省土地增值税清算需遵循各省土地增值税清算管理规程。

【第14篇】土地款抵扣增值税

在最近的土地增值税清算工作中，笔者发现，有许多纳税人和税务人员对于土地增值税核算方法十分陌生，不能准确计算应纳税额。这对纳税人来说，严重影响了纳税人申报质量，给自己带来一定的税收风险；同时，对税务机关来说，也造成管理上的漏洞，不利于纳税人公平竞争，不能给纳税人创造良好的营商环境。为此，笔者对近年来国家出台的土地增值税新政进行了归类整理，用5个案例，从不同角度、全方位来解析土地增值税核算方法，供读者参考。

一、纳税人能提供发票，但不能确认评估价格

案例1：a公司系某市非房地产企业，属于增值税小规模纳税人。2023年5月，转让一处2023年5月购入的仓库，取得转让总收入800万元，其外购时增值税普通发票上注明价税合计金额380万元，但是现在不能确认评估价格。那么，a公司上述业务需要缴纳多少土地增值税？

根据目前税法相关规定，a公司土地增值税计算过程如下。

（一）增值税

分析：根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称43号文）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

同时，《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第14号）明确规定：小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。因此，a公司转让该仓库应纳增值税为20万元[（800－380）÷1.05×5%]，转让仓库土地增值税应税收入为780万元（800－20）。

（二）印花税＝800×5÷1000×50%＝2（万元）。

分析：根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定，自2023年1月1日至2023年12月31日止，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（三）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝20×（7%＋3%＋1.5%）×50%＝1.15（万元）。

（四）土地增值税扣除项目金额＝2＋1.15＋380×（1＋5×5%）＝478.15（万元）。

分析：根据《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但是能提供购房发票的，《土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算。

1.提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

2.提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

3.提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

增值额＝780－478.15＝301.85（万元）。

增值率＝301.85÷478.15×100%＝63%。

应缴纳土地增值税＝301.85×40%－478.15×5%＝96.8325（万元）。

分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%。

二、增值税小规模纳税人开发土地

案例2：b公司系某县房地产企业，属于增值税小规模纳税人。自2023年1月开始，购买一宗土地，开发某住宅小区，支付地价款80万元，缴纳契税3.2万元。同时，在建设过程中还支付工程款124万元，增值税10万元。2023年5月竣工全部对外销售，取得售房款472.5万元。已知b公司开发此小区发生管理费用和销售费用20万元，发生借款利息费用30万元（未超过同期银行贷款利率，能准确按项目分摊）。那么，b公司开发此小区应缴纳多少土地增值税？根据税法相关规定，b公司土地增值税核算情况如下。

（一）增值税＝472.5÷1.05×5%＝22.5（万元）。

分析：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文）规定，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

（二）印花税＝472.5×5÷10000×50%＝0.118125（万元）。

分析：根据《关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船税、印花税等相关税费。因此，b公司缴纳的印花税不像以前那样在管理费用中核算，属于“与转让房地产有关的税金”，和其他扣除项目一并扣除。

（三）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝22.5×（5%＋3%＋1.5%）×50%＝1.06875（万元）。

（四）土地成本＝80＋3.2＝83.2（万元）。

分析：根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号，以下简称220号文）规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

（五）开发成本＝124＋10＝134（万元）。

分析：根据43号文规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

（六）开发费用＝30＋（83.2＋134）×5%＝40.86（万元）。

（七）加计扣除＝（83.2＋134）×20%＝43.44（万元）。

（八）扣除项目合计＝0.118125＋1.06875＋83.2＋134＋40.86＋43.44＝302.686875（万元）。

（九）增值率＝（472.5－22.5－302.686875）÷302.686875×100%＝49%。

（十）应缴纳土地增值税＝（472.5－22.5－302.686875）×30%≈44.193938（万元）。

分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额＝增值额×30%。

三、纳税人取得土地后，未开发直接转让

案例3：c公司系某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2023年8月购入一宗土地，准备开发房地产，支付地价款2000万元，并取得了省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。后由于各种原因，c公司未能开发房地产项目，在购买土地使用权期间，还缴纳了土地闲置费80万元。2023年5月，该公司将该土地转让给某公司，转让价3270万元。那么，c公司转让该土地应缴纳多少土地增值税？

根据税法相关规定，c公司土地增值税核算情况如下。

（一）增值税＝3270÷1.09×9%＝270（万元）。

（二）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝270×（7%＋3%＋1.5%）＝31.05（万元）。

（三）印花税＝3270×5÷10000＝1.635（万元）。

（四）土地成本＝2000万元。

分析：根据220号文规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

（五）扣除项目合计＝31.05＋1.635＋2000＝2032.685（万元）。

（六）增值率＝（3270－270－2032.685）÷2032.685×100%＝48%。

（七）应缴纳土地增值税＝（3270－270－2032.685）×30%＝290.1945（万元）。

四、纳税人同时开发住宅和写字楼

案例4：d公司系某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2023年12月购入一宗土地，开发建造普通标准住宅和写字楼，面积各占50%，共支付土地出让金800万元，缴纳契税32万元，《建筑工程施工许可证》上注明开工日期为2023年3月，公司选择简易计税方法缴纳增值税。2023年12月至2023年5月，发生下列经济业务：普通标准住宅开发成本380万元，不包括未抵扣的进项税额10万元；写字楼开发成本700万元，不包括未抵扣的进项税额15万元。分摊到普通标准住宅利息支出40万元，包括逾期贷款罚息4万元；写字楼利息无法准确划分（当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税时的扣除比例为10%）。2023年1月全部竣工验收，截至2023年5月，公司将普通标准住宅全部出售，取得含税收入1388万元，其中包括代收的住宅专项维修资金44万元。2023年5月将写字楼全部对外投资，共同承担经营风险，写字楼正常对外销售含税价1680万元。那么，d公司土地增值税清算时，应该缴纳多少土地增值税？

根据目前税法规定，d公司土地增值税清算情况如下。

（一）普通住宅楼土地增值税清算

1.应纳增值税＝（1388－44）÷1.05×5%＝64（万元）。

分析：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）第八条和第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。同时，36号文还规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，属于不征收增值税项目。

2.城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝64×（7%＋3%＋1.5%）＝7.36（万元）。

3.印花税＝（1388－44）×5÷10000＝0.672（万元）。

4.土地成本＝（800＋32）×50%＝416（万元）。

5.开发成本＝380＋10＝390（万元）。

分析：根据43号文规定，增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。同时，根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但是不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

6.开发费用＝（40－4）＋（416＋390）×5%＝76.3（万元）。

7.加计扣除＝（416＋390）×20%＝161.2（万元）。

8.扣除项目合计＝7.36＋0.672＋416＋390＋76.3＋161.2＝1051.532（万元）。

9.增值率＝（1388－44－64－1051.532）÷1051.532×100%≈22%。

分析：根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此，该公司销售普通标准住宅业务不能免征土地增值税。

10.应缴纳土地增值税＝（1388－44－64－1051.532）×30%＝68.5404（万元）。

（二）写字楼土地增值税清算

1.应纳增值税＝1680÷1.05×5%＝80（万元）。

分析：根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

2.城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝80×（7%＋3%＋1.5%）＝9.2（万元）。

3.印花税＝1680×5÷10000＝0.84（万元）。

4.土地成本＝（800＋32）×50%＝416（万元）。

5.开发成本＝700＋15＝715（万元）。

6.开发费用＝（416＋715）×10%＝113.1（万元）。

7.加计扣除＝（416＋715）×20%＝226.2（万元）。

8.扣除项目合计＝9.2＋0.84＋416＋715＋113.1＋226.2＝1480.34（万元）。

9.增值率＝（1680－80－1480.34）÷1480.34×100%＝8%。

10.应缴纳土地增值税＝（1680－80－1480.34）×30%＝35.898（万元）。

五、纳税人销售住宅并出租

案例5：e公司系某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2023年1月购入一宗土地，开始建造普通住宅楼销售，2023年12月份竣工，可供销售建筑面积22000平方米。截至2023年5月，该住宅楼已经销售17600平方米，取得含税销售收入9810万元；其余4400平方米用于对外出租，取得含税租金收入1981万元。同时，在开发过程中，该公司凭发票共申报抵扣进项税额580万元，其中已经销售住宅楼部分应分摊进项税额460万元，出租房产部分应分摊进项税额120万元。另外，该公司已预缴土地增值税500万元。2023年1月至2023年5月，e公司发生下列经济业务：（1）支付政府部门土地使用权价款1800万元；（2）向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用107.5万元；（3）支付建筑安装工程费2000万元（其中100万元属于未开具发票的质量保证金），耕地占用税80万元，环卫绿化工程费用60万元；（4）发生管理费用450万元，销售费用280万元，利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税时的扣除比例为8%。那么，该房地产开发企业土地增值税清算时，应该缴纳多少土地增值税？

根据目前税法相关规定，e公司土地增值税清算有关情况如下。

（一）销售房地产应纳增值税＝[9810－（1800＋107.5）×17600÷22000]÷1.09×9%－460＝224（万元）。

分析：根据36号文第一条第（三）项第10点和《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。其中，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。同时，《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）第五条规定：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

（二）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝224×（7%＋3%＋1.5%）＝25.76（万元）。

（三）印花税＝9810×5÷10000=4.905（万元）。

（四）土地成本＝（1800＋107.5）×17600÷22000＝1526（万元）。

分析：根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（五）开发成本＝（2000－100＋80＋60）×17600÷22000＝1632（万元）。

分析：根据220号文规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

（六）开发费用＝（1526＋1632）×8%＝252.64（万元）。

（七）加计扣除＝（1526＋1632）×20%＝631.6（万元）。

（八）扣除项目合计＝25.76＋4.905＋1526＋1632＋252.64＋631.6＝4072.905（万元）。

（九）增值率＝（9810÷1.09－4072.905）÷4072.905×100%=121%。

（十）应缴纳土地增值税＝（9810÷1.09－4072.905）×50%－4072.905×15%＝1852.61175（万元）。

分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%。

（十一）应补缴土地增值税＝1852.61175－500＝1352.61175（万元）。

最后，值得一提的是，根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）精神，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

我们仍以案例5为例，说明未清算的房地产土地增值税计算问题。案例中清算时的单位建筑面积成本费用为0.231415057万元/平方米（4072.905÷17600）。如果房产出租部分4400平方米以后全部对外销售，取得含税销售收入3357.2万元，那么，这部分房产在计算土地增值税时扣除额为：1018.226251万元（0.231415057×4400），增值额为2061.773749万元（3357.2÷1.09－1018.226251），增值率为202%（2061.773749÷1018.226251），剩余部分房产应纳土地增值税为880.6850616万元（2061.773749×60%－1018.226251×35%）。

作者王海涛，作者单位系国家税务总局十堰市武当山旅游经济特区税务局。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第15篇】土地增值税预缴纳税申报

（二）土地增值税的清算

《土地增值税清算管理规程》第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算：

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的。

第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

从预售开始到清算日已经出售的房地产均应参加清算。

（三）清算后剩余房产的销售

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。《细则》规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

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下期我们学习“土地增值税可否补计成本进行二次清算”，您也可以思考一下，下期再见！