土地增值税核定征收税收文件（15个范本）

发布时间：2023-11-30 19:37:02 查看人数：36

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【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税核定征收税收文件范本，希望您能喜欢。

土地增值税核定征收税收文件

【第1篇】土地增值税核定征收税收文件

土地增值税对房地产企业来说是税负最重的一个税种，很多企业就想到土地增值税的核定征收，什么情况下企业可以进行核定征收？

按照国税发2006 187号文件第七条规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

国家层面上仅有上述文件规定了核定征收的范围和条件，但是具体办理的程序和方法文件中并没有规定。前段时间广东省率先发布了《广东省税务局土地增值税清算管理规程》，在这个文件里重申了核定征收的范围、程序和方法。

《广东省税务局土地增值税清算管理规程》延续了国税发2006 187号文核定征收规定，明确主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。同时对核定情形的判定、上一级税务机关核准及核定决议、备案等进行详细说明。

该文件中规定符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书，对房地产项目开展核定征收核查，根据不同情形，采取参照同期同类型房地产销售价格、向国土部门查询项目土地成本、根据清算项目相关的建筑面积、实体体积、占地面积等工程量指标并参照当地扣除项目金额标准等方式，核定计算收入和扣除项目金额，经主管税务机关集体审议，报上一级税务机关备案，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

按照上述方式仍然无法计算征收的，可采取核定征收率方式征收土地增值税，核定征收率不得低于5%。但在实务操作过程中，住宅的土地增值税核定征收率不得低于5%，非住宅的土地增值税核定征收率不得低于7%-8%。

因此，根据以上税法规定，企业符合条件的，土地增值税是可以核定征收的。但企业具体采取哪种方式，要根据企业的测算结果而定。如果测算结果高于土地增值税的最低核定征收率，企业可采取核定征收；如果测算结果低于土地增值税的最低核定征收率，作为房地产开发企业一定要做好项目资料储备，通过合理筹划，进行查账征收来降低土地增值税负。

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【第2篇】土地增值税扣除的房地产开发费用

房地产企业影响税负两个最重要的税就是土地增值税和企业所得税，两个税种在收入、扣除等多个领域存在重大差异，现将差异点整理列举如下：

土地增值税和企业所得税差异分析

配比差异

1、企业所得税按照年度计算计税毛利率汇算清缴，项目完工调整毛利差异实现项目清算；因此年度配比和项目配比共存；

2、土地增值税不存在年度配比，仅以项目为单位实施清算，实现最终配比

收入差异

1、收入口径不同

——所得税为全口径收入，包括项目收入、其他业务收入、营业外收入；

——土地增值税通常只有商品房销售收入才纳入清算；

2、收入确认范围不同

——所得税收入确认基本按照权责发生制确认收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不确认收入；

——土地增值税按照所有已签合同总金额作为清算收入；

3、收入确认时间节点不同

——所得税确认收入的时间节点通常为交房；

——土地增值税清算收入以税法规定的清算条件为标志，如竣工验收且销售85%；拿到预售许可证满三年等条件。

扣除差异

1、扣除项目和内容范围不同

——土地增值税有加计扣除，房地产企业所得税通常不能加计扣除；

——土地闲置费所得税可以扣，土增清算不能扣；

——营销设施建造费所得税可以扣，土增有争议。

2、扣除口径不同

——土地价款土增扣除单列计算，所得税扣除放在开发成本统一扣除；

——利息所得税作为成本扣，土增作为费用扣；只要有利息发票所得税（利率合理）都可以扣，土增必须是金融机构利息才可以扣

——期间费用所得税据实扣，土增按照土地和开发成本两项之和10%比例扣；

3、税金扣除不同

所得税所有税金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花税非房地产土增清算可以扣，房地产项目清算不能扣。

4、预提和发票问题

房地产项目成本所得税税前扣除允许符合以下条件的预提：

——合同总金额10%以内可以预提扣除

——不可撤销的公共配套可以预提扣除

——政府规费未缴纳部分可以预提

土增清算成本不允许预提；

5、对发票的要求

——土地增值税清算所有的成本要求必须有发票；

——所得税针对特殊情况可以没有发票：如对方企业破产、注销、非正常三种情况，企业提供税法要求的证据链可以直接扣除。

【第3篇】土地增值税审计

（一）疑点：总分包施工成本重复扣除

案例7-13 房地产企业与a建筑安装工程有限公司签订阳光住宅小区的工程施工合同（总包合同），包括施工图纸范围内的土建、水电暖讯安装等内容。合同金额80,379,845.00元，实际结算金额118,871,947.61元；同时，房地产企业又与b工程有限公司签订了桩基工程合同（分包合同），合同金额1,545,120.00元。本案例中桩基的分包合同与总包合同有没有可能存在重复呢？

解析：

1、先分析总包合同，结合相关资料分析如下：

图7-10施工工程总包合同记录

图7-11施工工程总包合同结算金额

通过上面两张图，可以看出，结算金额118,871,947.61元，开票金额118,459,380.00元，除了40多万未开发票外，其他已全部计入建安成本。

2、再看总包合同的结算明细资料，得知，总包的结算价中已包含桩基工程。

参考下表：

3．然后看分包合同，分包合同中约定的15#楼桩基的项目特征与总包合同中的桩基的项目特征完全一致，且分包的施工方已按分包合同的金额全额开具发票，开发商也已全额付款。

参考下图：

图7-12分包合同记录

图7-13分包合同内容说明

4、通过以上对总包及分包合同的分析得知，桩基工程存在重复扣除，相应的成本需调整减少。

（一）疑点：单位建筑安装成本明显偏高

案例7-14 税务机关在对a地产公司的某开发项目进行税务检查时，计算了其单位面积的建安工程费，为5,000.00元/平米,而当地同类房屋单位面积的建安工程费约为2,000.00元/平米,a公司的建安工程费明显异常。经检查建筑安装工程费明细账,发现有大量的钢材发票,经计算，该项目单位面积耗用钢材为210.00公斤/平米，而当地同类房屋单位面积耗用钢材约为60.00-70.00公斤/平米。

问题：a公司可能存在哪些问题？

解析：综合考虑以下因素，判断安装成本是否合理。

1．项目开发过程中是否存在重大设计变更，导致部分或全部建筑物在建成后拆除重建。

2．开发商采购的钢材是否包含其他项目用量（非本项目成本），可对施工方的实际领料记录进行核实。

3．结合清算项目的设计图纸、购销合同、结算资料、变更签证多方数据核实，超出核算用量又无合理理由的相关成本不予认可。

文章所分享案例思路，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书，想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。

本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。

链接：

https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p

书籍介绍：

书籍目录

序言：求索现实，启发未来

第一章土地增值税基础概述

第一节土地增值税清算数字化趋势简述

第二节土地增值税清算相关制度规定

一、土地增值税清算相关制度规定简述

二、土地增值税清算行为关系

三、土地增值税清算条件

第二章土地增值税对房地产企业的影响

第一节土地增值税对企业利润的影响

第二节土地增值税引导房地产行业正当经营

第三节土地增值税影响企业调整经营模式

第四节土地增值税促使房地产企业数据规范度提升

第三章土地增值税清算现状

第一节税务机关的征管现状

一、土地增值税管理质量不断提升

二、税务机关土地增值税清算存在难点和问题

三、政策存在争议执法风险大

第二节企业土地增值税清算存在的问题及风险

一、纳税人避税手段多样化

二、企业账务不规范会计核算失真

第三节中介机构参与清算

一、政府购买中介服务

二、土地增值税清算鉴证服务

三、咨询服务机构在土地增值税中的作用

第四节财政、审计部门监督土地增值税征收

第四章土地增值税清算数字化的发展趋势分析

第一节税务机关开展土地增值税清算数字化的历程

一、税收现代化发展的要求

二、税收数据环境存在的问题及解决建议

三、土地增值税清算数字化建设的必要性

第二节中介服务机构在大数据环境下的发展机遇

第三节企业数字化转型的需要

一、适应财税政策的变化，以数字化技术掌握财税新政

二、税务局数据监管，促进企业财税数据规范化

三、大数据环境在企业税务管理同样适用

第五章土地增值税清算数字化实践

第一节土地增值税清算的数字化模式概述

第二节土地增值税清算数字化平台的构建

一、企业服务平台的主要功能及作用

二、税务管理平台的主要功能及作用

三、数据处理平台的主要功能及作用

第三节数字化平台的业务应用流程与工作原理

一、业务应用流程

二、数字化平台的工作原理及应用举例

第四节数字化清算工作的全景示例

一、数据准备

二、数据分析

三、案头分析

四、案件结论

第五节各地开展土地增值税清算数字化应用案例

一、泊头市局“四步走”扎实推进土地增值税清算工作

二、张家口市桥东区税务局积极开展土地增值税清算工作

三、青县局“五注重”积极做好土地增值税清算工作

四、东阳：房地产税收一体化管理取得新成效

第六节数字化清算平台特点总结

一、源泉控管，科学预测

二、指标核算，涵盖全面

三、疑点指引，有据可循

四、流程标准，高效透明

五、效率提升，难度降低

六、遵循法规，管理健全

七、客观监督，服务互信

第六章信息技术在数字化清算中的应用

第一节数字化清算业务环节下的技术应用要点

第二节信息技术要点应用场景实例

一、数字化清算中地理信息类应用实例

二、数字化清算中可视化技术应用实例

三、数字化清算人工智能应用实例

四、移动互联使得清算资料采集降本增效

五、区块链技术将逐步在房地产行业税收管理应用

第七章土地增值税清算审核方法及案例解析

第一节基础资料的审核及案例

一、基础资料的审核思维导图

二、土地出让合同审核方法及案例

三、国有土地使用权证、立项批文、建设用地规划许可证审核内容

四、建设工程规划许可证、测绘报告审核内容

五、建筑工程施工许可证、竣工验收报告审核内容

第二节收入的审核方法及案例

一、收入审核思维导图

二、收入的审核方法和内容

三、审核常见疑点及案例

第三节土地成本及拆迁补偿费的审核方法及案例

一、土地成本审核思维导图

二、土地成本的审核方法及案例

三、土地征用及拆迁补偿审核思维导图

四、土地征用及拆迁补偿审核内容及案例

第四节前期工程费的审核方法及案例

一、前期工程费审核思维导图

二、审核方法和内容

三、常见审核疑点内容及案例

第五节建筑安装工程费的审核方法及案例

一、建筑安装工程费的审核思维导图

二、审核方法和内容

三、常见审核疑点及案例

第六节基础设施费的审核方法及案例

一、基础设施费的审核思维导图

二、审核方法和内容

三、常见审核疑点及案例

第七节公共配套费的审核方法及案例

一、公共配套费的审核思维导图

二、审核方法和内容

三、常见审核疑点及案例

第八节开发间接费的审核方法及案例

一、开发间接费的审核思维导图

二、审核方法和内容

三、常见审核疑点及案例

第九节开发费用及税金的审核方法

一、开发费用审核思维导图

二、审核方法和内容

三、常见审核疑点及案例

四、税金及附加的审核思维导图

五、税金及附加审核方法和内容

六、常见审核疑点及案例

第八章政策法规

第一节清算单位

第二节清算条件

第三节收入的确认

第四节土地成本及拆迁补偿费的审核

第五节开发成本审核

【第4篇】土地增值税和增值税的区别

土地增值税立法若干问题探讨

作者：王冬生北京智方圆税务师事务所

邮箱：wangdongsheng@cstcta.com

日常工作中，处理过不少土地增值税的业务，也看过公开征求意见的《土地增值税法》草稿，对有关问题，也有些自己的浅见，不吐不快，整理成文字，供读者参考、批评。包括以下八个问题：

一、基础问题---立法宗旨与行业认识

二、土增特点---与增值税和企业所得税的区别

三、计税主体---为什么要按照项目管理？

四、税率设计---实际税率和盈利状况对税率的要求

五、免税范围---不应限于普通住宅

六、预征管理---预征的征收与停止

七、清算管理---回到基本原理，允许自行申报

八、报表设计---三栏还是一栏

一、基础问题---立法宗旨与行业认识

任何一个税种的立法，都有一个立法宗旨问题，也就是必须说清楚，为什么要征收这个税？这个问题，不但是这个税种存在的基础，也是处理具体问题方法的指南。另外，如何认识与这个税种有关的行业发展阶段，发展状况，行业定位，也影响对某些具体问题的处理。

（一）立法宗旨---调节不动产交易过高收益

为什么要调节不动产交易的过高收益？

因为不动产交易过高的收益，可能既不是企业经营的结果，也不是自然增值的结果，而是社会投资的结果，比如附近开通地铁，或者建设一个学校，都会造成不动产大幅度增值，出售不动产取得的超高收益，国家理应通过征税的方式分享。

所以，土增税的立法宗旨，应定位于调节不动产交易的过高收益。

调节过高收益，能否由增值税完成？不用专门开征土增税？这个问题，下面再分析。

（二）行业认识

如何认识房地产业的发展阶段，在国民经济中的地位和作用，对恰当处理有关具体问题，也很有必要。本人对这个行业有以下粗浅的认识：

1、市场高度分割

与其他商品相比，房地产最大的特点是：不能动。因此，房地产市场不是全国统一的市场，甚至在一个城市，都不是统一的市场，局部地区的供给有限，价格容易上涨，为炒房提供客观基础，学区房就是典型的例子。

2、产业关联度大

房地产的产业关联度极大，制造业、金融业、服务业等直接或间接与这个行业有关。

3、属于实体经济

实体经济一直是鼓励的对象，房地产业是不是实体经济？房地产业是建房子的，当然是实体经济，炒房子才是虚拟经济。

4、暴利时代结束

经过几十年的发展，房地产业的暴利时代，已经结束。但是，我国城市化进程远没有结束，发展空间仍很大。

5、美好生活保障

吃喝住行，是生活必须，改善居住条件，是美好生活的保障。现在的主要矛盾，是人民对美好生活的向往，与发展不平衡不充分的矛盾，继续发展房地产业，是满足人民对美好生活向往的保障。

基于以上对房地产业的认识，应该征收土增税，但是在处理税率水平、免税范围等具体问题时，应充分考虑行业的特点。

二、土增特点---与增值税和企业所得税的区别

土地增值税与增值税、企业所得税有什么区别，能否用增值税甚至企业所得税代替土增税？不能。

土增税与增值税、企业所得税在以下三个基本问题上，都有本质区别。

（一）立法宗旨不同

土增税的立法宗旨，就是调节房地产的过高收益。增值税和企业所得税能否实现这一宗旨？

增值税的立法宗旨是什么？现行增值税法规没有明确这个问题，可以理解成筹集财政收入。增值税无法承担调节不动产交易过高收益的功能，即使针对不动产单独设置一个高税率，由于增值税是价外税，上个环节征收，下个环节抵扣的计算方法，无法实现对所有房地产转让者的调节作用。

与增值税一样，企业所得税法没有明确立法宗旨，也可以理解成筹集财政收入。企业所得税也无法承担调节不动产交易过高收益的功能，因为企业所得税以企业为主体，应税所得是算总账，不同项目盈亏互抵，也难以发挥对某个项目的调节作用。

（二）计税主体不同

增值税和企业所得税，都是以某个企业为征税主体，以企业为单位，算总帐，算总的增值税和所得税应纳税额。

而土增税是以项目为主体，计算某个项目应缴纳的土增税。土增税为什么必须以项目为主体？因为不同的项目，其收益来自社会投资的影响不同，只有以项目为单位，才可以实现征税的宗旨。

（三）征税对象不同

增值税的征税对象是增值额，也就是新创造的价值，即财务报表上的工资加利润，也就是c+v+m中的v+m。

企业所得税的征税对象是所得，类似c+v+m中的m。

土增税的征税对象是纳税人因转让房地产获取的过高收益，不是企业全部的m，而是转让某个项目获得的超过一定水平的m。

以上三个区别，足以说明增值税和企业所得税无法代替土增税。

三、计税主体---为什么要按照项目管理？

增值税和企业所得税，都是计算某个企业在某个月份或某个年度的应纳税额，但是，土增税却需要计算某个项目的应纳税额，以项目作为计税主体，实施项目管理。

为什么这样处理？

符合土增税立法宗旨的要求。土增税的目的是调节非因企业自身经营原因导致的过高收益，这些过高的收益，体现在某个项目上。一个房地产公司，可能同时开发多个项目，有的项目可能存在过高的收益，有的项目可能没有过高的收益，只有实施项目管理，计算某个项目的过高收益，才能精准地实现土增税的立法宗旨。

所以，土增税的计税主体，必须是项目。

如何确定项目？

最好是主管部门的批文，如《建设用地规划许可证》《预售许可证》等。

按照项目进行管理，意味着不同项目之间的盈亏，不能互抵。如果不同项目间的盈亏可以互抵，那就不是项目管理，而是增值税、企业所得税那样的企业管理了。

四、税率设计---实际税率和盈利状况对税率的要求

税率几乎是每个税种最重要的问题，现行税率按照超率累进，分为四档：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率30%；

增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%的部分，税率40%；

增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，税率50%；

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%；

在土增税立法的过程中，最好适当降低税率。有以下三个原因：

（一）实际税负远低于名义税率

根据财政部网站数据，2023年的契税收入是7061亿元，土增税收入是6468亿元，契税的实际税率一般是3%，也就是土增税收入与房地产销售收入的比例不到3%，这在很大程度上说明，可能很少有纳税人可以适用土增税的60%或50%的法定边际税率。

（二）房地产暴利时代已经结束

经过几十年的高速发展，房地产的供给在一些地方已经接近饱和，房地产的暴利时代，已经结束，不少房地产企业认为现在已经进入微利时代，毛利能有5%就是好项目。现有的税率符合上世纪九十年代的实际，现在情况发生很大变化，应该适当调低名义边际税率。

（三）其他税种都在降低税率

近些年，减税降费是税制改革的大趋势，作为主体税种的增值税，最高税率已经由17%降低到13%，降幅23.5%。企业所得税尽管没有降低法定税率，但是出台了大量优惠政策，不少纳税人的适用税率，远低于法定税率。

可以考虑减少税率档次，比如取消超过200%部分的税率档次，其他三档，将税率分别降低5个百分点，也即：

增值率不超过50%的部分——税率25%

超过50%不超过100%的部分——税率35%

超过100%的部分——税率45%

五、免税范围---不应限于普通住宅

现行土增税，销售普通住宅的增值率，如果不到20%，可以免征土增税。也就是非普通住宅，即使转让车库、地下室，不管增值率多少，都要征税。

增值不到一定比例，比如不到20%，转让所有的应税不动产，都应免税，这是土增税立法宗旨的必然要求。

土增税的立法宗旨是调节过高收入，既然是过高收入，应该有一个普遍适用的免税标准，比如增值率不到20%。当然，具体多少合适，可以在测算不同行业平均利润率的基础上确定。

目前允许房地产企业可以按照土地成本与开发成本之和，加计扣除20%。也可以考虑取消加计扣除，将免税标准提高，如提高到25%。

六、预征管理---预征的征收与停止

与企业所得税的预缴类似，土增税的预征，有助于保证税款及时、均衡入库。但是，从理论上讲，预征的前提，是最终有税款入库，而且最终入库的税款应高于预征的税款。所以，预征率的设计，应以清算不退税为底线，如果多数项目清算退税，说明预征率太高了。这些年，不少房地产项目清算，需要退税。

由于房价波动较大，如果纳税人确有证据证明，清算需要退税，应下调预征率或停止预征，也就是土增税最好设立预征率下降或提高机制，设立预征停止机制。

总之，预征制度，在有助于税款及时入库的同时，也应尽量避免占压纳税人的资金，毕竟这个行业还是要鼓励发展，土增税不是消费税，不是要“寓禁于征”。

七、清算管理---回到基本原理，允许自行申报

现行土增税的清算方式，是纳税人向税局提交资料，税局审核后，确定补税或退税额，然后告知纳税人。

现行做法存在如下问题：

（一）无法及时完成清算

这种方式导致大量项目迟迟不能完成清算，曾经有项目提交资料后，7年无法完成清算，税局负责的官员都换了几拨。

（二）有悖征管基本法理

纳税人应依法自主纳税，自己承担不依法纳税的责任。但现行方式，相当于税局替纳税人承担了责任。

（三）与优惠管理的方式矛盾

根据现行税收优惠管理的规定，纳税人享受减免税优惠，都是自行判定，申报享受，但土增税缴税，竟然还要税局判定，与优惠管理方式矛盾。

（四）与企业所得税管理不一致

企业所得税也是先预缴后汇缴，但是企业所得税的汇缴，是纳税人自主申报，就可以完成汇缴，不采用税局审核的方式。

土增税的清算方式，还是比照企业所得税，纳税人依法自主提交清算资料，税局受理，事后检查，纳税人自己承担不依法申报的责任。

八、报表设计---三栏还是一栏

任何一个税种，其申报表，都是实体法的表格表达方式。申报表现在是三栏：普通住宅、非普通住宅、其他。

在普通住宅享受优惠的前提下，可以分成普通住宅和非普通住宅，如果免税的范围适用于所有不动产，则不必再区分是普通住宅还是非普通住宅。

土增税的管理是项目管理，如果再区分住宅和其他，实际是在项目管理的基础上，进一步细化为产品管理，这不但无助于实现土增税的立法宗旨，还徒然增加纳税人的负担，征纳双方的分歧。

良法才能善治，既要立法，更要立良法，提高立法质量。明确土增税的立法宗旨，按照税法基本原理，按照常情常理，妥善处理有关具体问题，避免出现硬伤，或难以自圆其说的规定，有助于提高立法质量。

【第5篇】重组土地增值税政策

为支持企业改制重组，优化市场环境，财政部、税务总局发布《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第21号），这些热点问题您了解吗？一起来学习吧↓

企业改制，改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，是否征收土地增值税？

根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第21号）规定：“一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

……

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

……

八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

九、本公告执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。”

企业合并，原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，是否征收土地增值税？

根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第21号）规定：“二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

……

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

……

九、本公告执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。”

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，是否征收土地增值税？

根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第21号）规定：“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

……

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

……

九、本公告执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。”

文章来源于：中国税务报

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【第6篇】土地增值税可扣除税金

概述

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税。那么，已缴纳的契税可以在计算土地增值税时扣除吗？下面让我们一起来看看。

内容

一、契税能否在计算土地增值税时扣除

根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。

对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

因此，取得土地使用权所交的契税在土地增值税清算时可以扣除。

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

政策依据：

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）

案例/解析

问：我公司属于房地产开发企业，开发项目拿地时缴纳契税700万元，该项目在进行土地增值税清算时缴纳的契税能否作为加计20%扣除的基数？

答：根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%扣除。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

所以，你公司拿地时缴纳的700万元契税，可以在项目进行土地增值税清算时扣除，同时可以作为加计20%的扣除基数。（中税答疑）

【第7篇】土地增值税计提

导读：房地产企业土地价款扣除的会计分录怎么处理，这个应该是在应交税费里面核算，这个需要按照缴纳的土地增值税计提缴纳即可，大家对当期允许扣除的土地款不知道如何计算的，也可以点击下文详细阅读哦！

房地产企业土地价款扣除的会计分录

你说的计算土地增值税扣除土地成本,这只是计算税收时的扣除,单独就这个扣除账面是不需要做任何账务处理的

你按计算应缴纳的土地增值税计提缴纳即可:

计提:

借:税金及附加

贷:应交税费

缴纳

借:应交税费

贷:银行存款

房地产开发企业当期允许扣除的土地价款,如何计算?

答:一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)规定:'……自2023年5月1日起施行'

二、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)第五条规定:'当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积.

房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积.

支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款.'

三、根据《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定:'七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中'向政府部门支付的土地价款',包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等.

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除.纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料.'

四、根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2023年第86号)规定:'一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款,以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用,按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定,允许在计算销售额时扣除但未扣除的,从2023年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除.'

房地产企业土地价款扣除的会计分录怎么处理，上文就先介绍到这，上文有房地产开发企业的土地价款的计算方法，更多相关资讯，敬请关注会计学堂的更新！

【第8篇】土地增值税减免政策

根据《中华人民共和国耕地占用税法》规定铁路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地享受耕地占用税减税规定，减税的铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程具体范围分别是如何规定的？

答：根据《财政部税务总局自然资源部农业农村部生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第十条减税的铁路线路，具体范围限于铁路路基、桥梁、涵洞、隧道及其按照规定两侧留地、防火隔离带。

专用铁路和铁路专用线占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。

第十一条减税的公路线路，具体范围限于经批准建设的国道、省道、县道、乡道和属于农村公路的村道的主体工程以及两侧边沟或者截水沟。

专用公路和城区内机动车道占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。

第十二条减税的飞机场跑道、停机坪，具体范围限于经批准建设的民用机场专门用于民用航空器起降、滑行、停放的场所。

第十三条减税的港口，具体范围限于经批准建设的港口内供船舶进出、停靠以及旅客上下、货物装卸的场所。

第十四条减税的航道，具体范围限于在江、河、湖泊、港湾等水域内供船舶安全航行的通道。

第十五条减税的水利工程，具体范围限于经县级以上人民政府水行政主管部门批准建设的防洪、排涝、灌溉、引(供)水、滩涂治理、水土保持、水资源保护等各类工程及其配套和附属工程的建筑物、构筑物占压地和经批准的管理范围用地。”

根据《中华人民共和国耕地占用税法》第十二条规定，占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设直接为农业生产服务的生产设施的，不缴纳耕地占用税。问：本条中直接为农业生产服务的生产设施具体包括什么？

答：根据《财政部税务总局自然资源部农业农村部生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第二十六条直接为农业生产服务的生产设施，是指直接为农业生产服务而建设的建筑物和构筑物。具体包括：储存农用机具和种子、苗木、木材等农业产品的仓储设施；培育、生产种子、种苗的设施；畜禽养殖设施；木材集材道、运材道；农业科研、试验、示范基地；野生动植物保护、护林、森林病虫害防治、森林防火、木材检疫的设施；专为农业生产服务的灌溉排水、供水、供电、供热、供气、通讯基础设施；农业生产者从事农业生产必需的食宿和管理设施；其他直接为农业生产服务的生产设施。”

纳税人占用耕地改变原占地用途，不再属于免征耕地占用税情形的，需要补缴耕地占用税吗？

答：需要。根据《中华人民共和国耕地占用税法》（中华人民共和国主席令第十八号）第八条规定，免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。

根据《财政部税务总局自然资源部农业农村部生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第十七条根据税法第八条的规定，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或减征情形的，应自改变用途之日起30日内申报补缴税款，补缴税款按改变用途的实际占用耕地面积和改变用途时当地适用税额计算。”

根据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第30号）规定：“四、根据《耕地占用税法》第八条的规定，纳税人改变原占地用途，需要补缴耕地占用税的，其纳税义务发生时间为改变用途当日,具体为：经批准改变用途的，纳税义务发生时间为纳税人收到批准文件的当日；未经批准改变用途的，纳税义务发生时间为自然资源主管部门认定纳税人改变原占地用途的当日。”

纳税人享受耕地占用税减免优惠，需要到主管税务机关备案吗？

答：不需要备案。根据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第30号）第九条规定，耕地占用税减免优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式。纳税人根据政策规定自行判断是否符合优惠条件，符合条件的，纳税人申报享受税收优惠，并将有关资料留存备查。纳税人对留存材料的真实性和合法性承担法律责任。

符合耕地占用税减免条件的纳税人，应留存下列材料：

(一)军事设施占用应税土地的证明材料；

(二)学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用应税土地的证明材料；

(三)铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用应税土地的证明材料；

(四)农村居民建房占用土地及其他相关证明材料；

(五)其他减免耕地占用税情形的证明材料。”

来源：滨州税务

【第9篇】出租土地使用权增值税税率

出租土地如何交增值税？

答：企业如果以经营租赁方式将土地出租给他人使用即：土地使用权出租，从税务的角度来讲是属于不动产经营租赁，应根据不动产（土地使用权）取得时间的不同，适用不同的增值税税率。

如果企业属于一般纳税人出租2023年4月30日前取得的不动产（土地使用权），可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。如果企业出租的是2023年5月1日后取得的不动产，则适用一般计税方法计税，按照9%计算缴纳增值税。

如果企业属于小规模纳税人出租土地使用权应按照5%的征收率计算增值税应纳税额。

【第10篇】土地增值税清算管理征管成效

土地增值税的迅猛增长已逐渐成为地方税收的一个重要税种,必须严格征收管理。房地产开发项目土地增值税征收管理通常采取按不同类型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分别确定预征比例进行先预征,待项目符合清算条件时再清算,多退少补的管理办法，清算工作是整个土地增值税征收管理的重要环节，是房地产开发项目土地增值税管理的终点。

国家税务总局先后于2006年和2023年下发了有关清算工作的要求和规程，进一步要求加强对房地产开发项目土地增值税清算管理工作。在房地产开发项目土地增值税的具体清算工作中，清算条件、时间、方式、成本的认定和归集分配等问题是清算工作中的重点和难点，在此，本文从以下几个方面探讨。

一、把握清算时间及清算条件

准确把握房地产开发项目土地增值税清算时间及清算条件是依法治税的前提。在过去的征管工作中，只明确了纳税人申报、征收、入库的时间，对清算时间、清算条件和清算方法未作具体的规定，国家税务总局于今年出台了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文），明确了 “两个条件”、“两个时间”，细化了房地产开发项目土地增值税清算工作的操作步骤。

“两个条件”：其一，符合清算条件的项目，纳税人应及时进行土地增值税清算。即：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。其二，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人及时进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省级税务机关规定的其他情况。

“两个时间”：

其一，由纳税人进行清算的，应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；

其二，由主管税务机关要求纳税人进行清算的，纳税人应当在收到主管税务机关清算通知之日起90内办理清算手续。办理清算手续时，纳税人应提供清算资料和中介机构出具的《鉴证报告》，主管税务机关受理后，应在一定期限内及时组织清算审核。

针对清算的两种情形时间期限的把握应注意以下两个方面，第一，如果纳税人在90天的时限内第一次报送资料不齐全，主管税务机关应以书面的方式明确告知需补齐资料的内容及时限，时限掌握最好以30日内为限；第二，若资料齐全，主管税务机关受理后，应在一定期限内及时组织清算审核，这里的“一定期限”，主管税务机关也应在具体工作规范中明确，如90天。这样，既维护了纳税人的合法权益，也规范税务主管机关的受理和清算时间，保证了土地增值税清算工作的及时，避免房地产开发商为了延长清算时间、增大期间费用减少增值额，故意将部分尾盘滞销，迟迟不结转收入成本，导致税款不能及时足额的入库。

二、明确清算对象，加强前期管理

明确清算对象是房地产开发项目土地增值税清算的关键环节。土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对一个开发企业有多个开发项目，一个开发项目中有不同类型的开发产品，对象的确定不同会产生不同的清算结果，如开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同时包括商业铺面、宾馆饭店、写字楼、车库等综合建筑物的，应分别计算增值额，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通住宅），有些是应税的，因此，要针对不同类型建筑物细分清算对象。笔者认为，对于一个房地产开发项目，纳税人应该分别核算收入、成本等，否则免税开发产品不能享受免税政策，并从高计征土地增值税。主管税务机关在房地产开发企业项目前期管理中，要实施按项目管理，加强辅导企业开发期间的会计核算工作，督促企业根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集分配收入、成本、费用及税金，跟踪监控房地产开发企业项目开发过程中的立项、修建、销售、清算四大环节，从开发企业取得土地使用权开始，到项目销售告磬清盘为止，按项目分别建立档案、设置台帐，加强对开发项目的前期管理。

三、合理归集分配开发项目的土地增值税扣除项目

归集土地增值税扣除项目金额是清算工作的前提，分配土地增值税扣除项目金额是清算工作的关键。房地产企业开发是一个投资额大、建设周期长、资金周转慢的开发过程。通常一个项目的开发从土地的取得到销售告罄需要三年以上，一般开发企业又会有多个项目的开发滚动，在这期间企业将会有不同项目的收入、成本、费用、税金的发生，按照分项目、分期清算的要求，准确的计算出各个项目的增值额和应缴土地增值税额是清算工作的难点和目的。企业对不同项目的收入，均在帐务上是有明细，能够区分出是哪一项目、哪一类型开发产品的收入，但成本、费用上，特别是共同承担的成本、费用，很难明确区分和界定，这就需要我们认真鉴别开发成本和费用的真实合法性，并合理归集分配开发企业不同项目的成本、费用等扣除金额和同一项目不同类型开发产品的成本、费用等扣除金额。

（一）确定开发成本和费用的真实合法性

合理归集分配土地增值税扣除项目金额的前提是先需确定这些开发成本和费用的真实合法性，甄别企业有无虚列开发成本、费用现象。其开发成本、费用的列支，必须从税务主管部门或相关部门取得合法凭据。企业开发成本和费用的真实合法性，主要从以下几个方面判断：

一是企业在土地的取得环节是否有国土等相关部门的合法凭据，并缴纳了相关的耕地占用税或契税；

二是企业支付拆迁补偿费时是否将拆迁明细表（包括拆迁面积、户数、拆迁费用）等相关资料报税务机关备案，帐、表、册、收据是否一致。同时，企业为取得土地使用权而支付的这部分拆迁费用是否到主管税务机关申报缴纳了契税；

三是企业支付建筑安装工程款时是否代扣代缴相关建安营业税收，并取得税务机关开具的建筑业统一发票。这一部分成本是整个开发成本除了土地之外又一相对数额较大的支出，在对房地产开发项目跟踪管理时就应注意项目的建筑招标、中标、工程结算书是否有一定的逻辑关系，工程总造价预算与结算是否差异过大，工程结算时土方建筑单价是否偏高，重点核实材料用量是否异常超标、人工费、机械使用费是否超出正常取费标准等情况，开发企业自购建筑材料是否重复计算扣除；

四是企业列支前期工程费、基础设施费、公共配套费及开发间接费时是否真实发生的，是否以真实合法有效凭据入帐，不得预提开发间接费用；

五是企业列支开发费用利息时，是否将此列入开发成本的开发间接费用科目，企业是否是通过金融机构贷款，有无合法凭证，有无利息结算单，是否列支超过银行同期利息的数额。

（二）合理归集分配开发成本

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的归集方法，分配共同的成本，即，土地价款及相关税费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

具体分配方法有：

1、占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。这一般适用土地成本的分配。

2、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。这一般适用同一项目不同类型的建筑成本分配。

3、直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。这一般适用财务费用的利息支出分配，特定建筑产品的成本支出分配。

4、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。这一般适用财务费用的利息支出分配，特定建筑产品的成本支出分配。笔者认为，较简便又直接的归集分配方法是建筑面积法，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。据此办法，就能准确的找到每个项目、每个类型建筑物（普通和非普通住宅、商业用房等）的已售部分和未售部分的开发成本，这是计算土地增值税扣除项目中开发费用的重要基数，也是财政部规定的其他扣除项目加计20%的重要基数，更是计算土地增值额的重要依据。

（三）合理归集分配开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。在土地增值税扣除项目中，开发费用如何计扣，是按利息加开发成本的5%，还是按开发成本的10%，主要在于财务费用的利息支出能否提供金融机构证明并按开发项目计算分摊，其与企业所得税的期间费用税前扣除是有区别的，它不能够计入开发成本，更不能作为财政部规定的其他扣除项目加计20%的扣除基数，只能计入开发费用。在计算开发费用扣除时，应注意三点。首先，企业在会计核算上已经将开发成本完工前的利息支出进入成本的，在计算土地增值税时需要调整出来单独计算。其次，扣除房地产开发费用时有两种方法。第一种，财务费用利息支出凡能够按项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；非金融机构借款的利息扣除，最高不得超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用（即管理费用和销售费用），按开发成本的5%以内计算扣除。第二种，财务费用利息支出凡不能按项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按开发成本10%以内计算扣除。第三，分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，要按照项目合理分摊，在实际操作中，如能提供金融机构证明的，可以按当期项目的收入比例将利息分摊到各项目。

四、科学确定增值额的计算方法

科学确定增值额计算方法是实现准确清算的核心。在实际清算工作中，我们遇到最多的是开发项目同时包含商业和住宅的综合楼盘，这类型项目既开发有商铺、宾馆饭店、写字楼、车库，还有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，这就需要我们分别计算增值额。但分别计算增值额，税率是否应分别确定，还是合并计算增值额后确定呢？大中城市的房价高，增值额大，二级城市和县城等房价略低，增值额略小，而土地增值税预征率是按照发达的大中城市状况测算确定的，二级城市和县城预征率偏高，清算后出现大量退税情况。再加之土地增值税清算的办法各异，导致税负不公，退补税款差异大。故科学确定增值额的方法是土地增值税清算的核心。基本案例 2008年7月，某市房地产开发公司在市区中心地段开发多功能商住楼一幢，开发总面积5000平方米，其中1、2层为商铺，面积2000平方米， 3、4、5层为普通住宅，面积3000平方米。商住楼销售总收入合计2300万元，其中：1、2层商铺平均售价为7000元/平方米，销售收入1400万元。普通住宅部分平均售价3000元/平方米，销售收入900万元。商住楼的土地购置成本及房屋开发成本总计1600万元。房地产开发费用为土地成本和开发成本两者之和的10%即160万元（其他费用不计）。加计开发成本的20%扣除即320万元。营业税金及附加为127.65万元，已预缴土地增值税27.75万元(普通住宅按销售收入的0.75%,商铺按销售收入的1.5%预缴)。公司以该幢楼为成本核算对象。

方法一：普通住宅和商铺合并，以整个商住楼为单位计算土地增值税

方法二：普通住宅和商铺分别计算土地增值额，合并确定税率计征土地增值税

方法三：普通住宅和商铺分别计算土地增值额，分别确定税率计征土地增值税

五、严格掌握土地增值税的核定征收政策

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可采取核定征收其土地增值税：

一是依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

二是擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

三是虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

四是符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

五是申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。主管税务机关对开发企业项目核定征收时，要参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

笔者认为，在核定征收时，其一，核定征收率应考虑一个自由裁量的区间，对不同时间、不同类型、不同结构、不同地段、不同价格的开发产品区别对待。其二，对情节严重的纳税人，如第二种情形擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的，应从高从严的核定征收土地增值税，不使用核定征收率的办法核定征收，可以考虑对其销售收入、开发成本、开发费用的核定来计算出应纳土地增值税额。其三，对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

来源：梁好财税工作室

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【第11篇】预交土地增值税

导读：本文讲述的是关于预缴土地增值税计算方法是怎样的的有关问题，为了方便大家更好的学习，小编将预交土地增值税的计算公式在下文中为大家整理出来了，感兴趣的可以接着往下看看。

预缴土地增值税计算方法是怎样的?

房地产开发企业在收到预收款时：

1、一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/(1+11%)*土地增值税预征率

2、简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

土地增值税预征的计征依据是什么?

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率))，预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。

然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

针对预缴土地增值税计算方法是怎样的的这一问题，文中已作出详细的解答，相关的计算公式小编已在文中为打击列举出来了，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，详情请关注会计学堂网。

【第12篇】土地增值税收入的确定

标题 | 土增税：土地成本的扣除与应税收入的确定

作者 | 王冬生孙延玲姚亚斌

房地产企业在计算土增税时, 如何确认应税收入，如何扣除土地成本, 本不是问题。但是,由于在计算增值税时,允许纳税人自销售额中扣减土地成本,导致在确定土增税的应税收入和土地成本时,经常出现很大分歧。本文基于一个案例和有关法规，分析如何处理，更符合有关税法的规定，达到既不少缴土增税，也不多缴土增税的效果。包括以下问题：

一、一个简单的案例

二、增值税的销售额

三、土增税的应税收入

四、土增税可以扣除的土地成本

五、土增税确认应税收入与土地成本的方法

（一）符合有关规定的方法

（二）三种错误的确认方法

一、一个简单的案例

为便于说明问题，举一个简单的例子。a房地产公司拿地成本是109万元，取得政府部门开具的合法票据。销售房地产的含税收入是218万元，增值税适用一般计税方法，增值税税率是9%。

不考虑其他因素，基于这个案例，分析增值税的销售额，土增税的应税收入，土增税可以扣除的土地成本等容易出现分歧的问题。之所以出现分歧，主要是因为增值税应税销售额的计算方式。

二、增值税的销售额

a公司含税销售额是218万，但是增值税的销售额是多少？销项税额是多少？按照常用的计算方式，销售额应该是200万，销项税额是18万。

218/(1+9%)=200万

200*9%=18万

但就房地产企业而言，有特殊规定。

根据《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号，以下简称18号公告）第4条的规定，a公司应按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（218-109）/(1+9%)=100万。

a公司的销项税额是：

（218-109）/(1+9%)*9%=9万

不考虑其他收入和支出，a公司的增值税应纳税额是9万元。

之所以按照上述的公式计算，是因为房地产企业支付土地价款时，取得的票据，不是可以抵扣进项税的法定票据，无法用“扣税法---抵扣进项税”的方法，抵扣土地成本中实际包含的增值税。但是，土地成本在房地产企业成本中，占有很大的比重，如不能抵扣与土地成本有关的进项税，将土地成本作为增值税的计税依据，不符合增值税基本原理，房地产企业也无法承受。所以，用“扣额法---扣减销售额”的方式，解决对房地产企业土地支出征收增值税的问题。

尽管“扣额法”不是常用的“扣税法”，不是抵扣进项税，但是对纳税人而言，对增值税应纳税额的影响，是一样的。

按照现行的计算方法，a公司应纳增值税9万元。

假定109万中含有9万元进项税，用一般的销项税减去进项税的应纳税额计算方法，应纳税额也是9万元（18-9）。

因此，a公司按照18号公告的方法计算应纳增值税，实际是扣掉了土地成本中含有的增值税。

三、土增税的应税收入

尽管增值税的销售额是100万，但是土增税的应税收入是多少呢？也是100万？

不能这样简单地理解，需要看土增税的有关规定。

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号，以下简称70号公告）第一条规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”。

就a公司而言，其含税销售额是218万，但是计算的销售额是100万，增值税销项税额是9万，那么土增税不含增值税的应税收入到底是多少？可以有3个选项：100万、209万、200万。

100万是因为自销售额中扣除土地成本，得出的增值税应税销售额，不应作为土增税应税收入。

209万，是按照含税销售额218万减去9万的增值税销项税额，得出的结果。但是，这9万元的销项税额，不是含税收入中的全部税额，209万中，实际含着9万的增值税。

彻底不含增值税的销售额是200万，最符合70号公告对土增税应税收入的定义。

所以，我们认为a公司的土增税应税收入是200万。

四、土增税可以扣除的土地成本

在土增税应税收入是200万元的情况下，a公司可以扣除的土地成本是多少？

109万还是100万？

还是要看土增税的有关规定。

财政部、国家税务总局《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号，以下简称43号文）第3条规定：“ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

根据上述规定，支付的109万土地价款，如果扣除了其中包含的增值税9万元，可以扣除的土地成本就是100万元。如果没有扣除其中的增值税，可以扣除的土地成本就是109万元。

那么，到底有没有扣除土地成本中的增值税9万元？

尽管a公司没有用抵扣进项税的方式，扣除9万元，但是用“扣额法”，还是自销项税额18万中，抵扣了9万元，所以，纳税人的销项税额才剩9万元。a公司按照18号公告计算的应纳税额是9万元。

如果a公司可以抵扣进项税，进项税是9万元，销项税是18万元，应纳税额也是9万元。

所以，a公司在按照18号公告计算增值税时，事实上抵扣了土地成本中的增值税9万元。

如果a公司按照常用的方法，计算增值税，则其土增税应税收入是200万元，其可以扣除的土地成本就是100万元。

因此，在a公司应税收入是彻底不含增值税的200万元时，其可以扣除的土地成本，也是不含增值税的100万元。

五、土增税确认应税收入与土地成本的方法

根据上面的分析，概括一下确认土增税应税收入与土地成本的方法，并分析常见的另外三种方法之不合规之处。

（一）符合有关规定的方法

根据上面的分析，在房地产企业按照18号公告计算增值税的情况下，在确认土增税的应税收入和可以扣除的土地成本时，最符合土增税规定的方法是：

按照彻底不含增值税的收入，确认应税收入；

按照不含增值税的土地支出，确认可以扣除的土地成本。

就案例中的a公司而言，土增税应税收入是200万元，可以扣除的土地成本是100万元。

（二）三种错误的确认方法

引发争议的，还有另外三种方法：

第一种方法：收入确认209万元，土地成本确认109万元；

第二种方法：收入确认209万元，土地成本确认100万；

第三种方法：收入确认200万元，土地成本确认109万。

第一种方法，尽管收入与成本各增加9万，看似增值额一样，但因为房地产企业的土地成本可以加计扣除，实际的增值额还是少了，导致少缴土增税。

第二种方法，纳税人多确认9万收入，导致多算增值额，多算土增税。

第三种方法，纳税人多扣除土地成本9万元，少缴土增税。

所以，按照彻底不含增值税的方式确认土增税应税收入，按照已经扣除增值税后的土地成本，确认可以扣除的土地成本，才符合增值税、土增税的有关规定，达到既不少缴土增税，也不多缴土增税的效果。

【第13篇】土地增值税预征管理办法

2023年11月10日国家税务总局发布了2023年第70号公告，公告中规定土地增值税预征的计征依据与财税〔2016〕43号规定的土地增值税计税依据不完全相符，那么作为纳税人应如何准确理解并选用？

一、计税依据政策

1、财税〔2016〕43号（现行有效）《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条规定:

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入

2、国家税务总局公告2023年第70号（现行有效）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

二、计征依据不同纳税差异

从上述政策可以看出，土地增值税计征依据有两种，一是不含增值税收入，二是预收款-应预缴增值税税款。此两种方式会存在纳税金额差异。

假设预收款10000万元，土地增值税预征率1%，则：

以不含增值税收入作为计算依据，应预缴的土地增值税为：

10000÷（1+9%）*1%=91.74万元

以预收款-应预缴增值税税款作为计税依据，应预缴的土地增值税为：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25万元

两种计征依据计算的应预缴的土地增值税差额为97.25-91.74=5.54万元。

显然，按照不含增值税收入作为土地增值税的计征依据对企业有利。

三、两种计征依据效力分析

1、营改增后，为明确土地增值税的计税依据，由财政部和国家税务总局发布财税〔2016〕43号，很明显该文件属于实体法。文件中确定的土地增值税的计税依据为不含增值税收入为原则性的规定。

2、国家税务总局公告2023年第70号由国家税务总局独家发文，属于操作行层面的程序法。

70公告中第一条中的前半段描述，明确了土地增值税的计税依据为不含增值税收入，这是对增值税计税依据的进一步明确，并没有否定〔2016〕43号的规定。

70号公告后半段描述，是为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，可按照预收款-应预缴增值税税款作为土地增值税预征计征依据。在此，可以看出，是给了纳税人另外一种计算方法，是可以而不是必须。

四、纳税人对计征依据的选择

根据实体法效力大于程序法效力，纳税人选择按照财税〔2016〕43号文件，以不含增值税收入作为土地增值税计征依据完全合法。

当然，国家税务总局公告2023年第70号给出了另外一种计算方法，企业根据自身情况也可以选择。

根据财法字〔1995〕6号（现行有效）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。可见土增税预征具体办法的权力在各各省、自治区、直辖市税务局，如果当地有明文规定的，需按照当地文件执行。

作者：付小文德居正财税咨询

【第14篇】土地增值税预征税率

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%......具体各地都是如何规定的呢？关注我们的穗友都知道我们有专题分享，也一直在更新。

关于预缴依据的问题，自总局公告2023年第70号下发以来，就存在不同的意见，金穗源平台也陆续发布了关于该业务的相关文章，代表性的有：王皓鹏老师的《土地增值税的预缴》

土地增值税是房地产业的“关门税种”，具有长期性、复杂性、税收杠杆等特点，其税负高低对于房地产项目利润至关重要。

各地土增预征率一览表

1北京的规定

关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2023年第3号公告）

按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：

(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；

(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

2上海的规定

关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2023年第1号）

一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；

二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；

三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；

四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。

3广东的规定

广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）

除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。

关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号）

1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2023年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅金按销售收入2%预征2、别墅为4%3、其他类型房产为3%。

关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

1.房地产行业土地增值税预征率

2.经济适用住房土地增值税预征率

对能提供政府部门出具相关材料的经济适用住房且在开发商品住房项目中配套建造经济适用住房能分开核算的，其土地增值税按1.5%预征。

关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第10号）

房地产开发项目分类及预征率

（一）市区（清远高新技术产业开发区、清城区、清新区）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地区（英德市、连州市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

土地增值税预征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产3%。

关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告2023年第7号）

一、房地产开发项目分类及预征率

(一)住宅类

普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生产经营类

写字楼(办公用房)3％，商业营业用房4%。

(三)车位4％。

(四)对符合广州市人民政府“廉租住房”“公共租赁住房”及“经济适用住房(含解困房)”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

关于我市土地增值税预征率等事项的公告（国家税务总局阳江市税务局）

一、土地增值税预征率

（一）普通住宅3%，其他类型房地产3.5%。

（二）对符合规定的保障性住房不实行预征土地增值税，待其符合清算条件时按规定进行清算。

关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局中山市税务局2023年第1号）

一、我市保障性住房项目的土地增值税预征率为1%。

二、除保障性住房项目外，我市房地产开发项目的土地增值税预征率不低于2%。具体每个房地产开发项目的土地增值税预征率由税务机关结合我市土地增值税清算的实际税负、房价等因素按年确定，确定方法及流程见附件。

4福建的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第2号）

土地增值税预征

（一）对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外的预征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、厦门市4%，其他设区市3%3.非住宅，福州、厦门市6%，其他设区市5%；

（二）对纳税人从事房地产开发的，经结合项目规模、销售价格、取地成本等情况进行综合测算后，发现增值率明显偏高，可以实行单项预征率。单项预征率不超过6%（含），由县级地税局领导班子集体审议确定；单项预征率超过6%，报经设区市局领导班子集体审议确定。

关于调整土地增值税预征率的公告（三明市地方税务局公告2023年第1号）

对纳税人从事房地产开发的，除保障性住房不预征外，不同类型确定土地增值税预征率

一、普通住宅为2%

二、非普通住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%

三、非住宅预计增值率小于50%（含）的为2%；预计增值率大于50%且小于100%（含）的为3%；预计增值率大于100%的为5%。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

关于土地增值税预征率

(一)对社会保障性住房不预征土地增值税；

(二)普通标准住宅2%；

(三)非普通标准住宅4%；

(四)非住宅6%。

关于调整土地增值税预征率的公告（宁德市地方税务局公告2023年第1号）

本公告事项：自2023年8月1日起，土地增值税预征率调整为普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、别墅5%。

关于加强土地增值税管理的补充通知（漳地税发[2010]51号）

根据国税发[2010]53号文件第二条规定，土增税平均预征率改为:漳州市区、龙海市和漳州开发区普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及别墅5%;其余各县、常山开发区住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及别墅5%。

对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，单项预征率不得低于平均预征率。

纳税人应对适用不同预征比例的房地产分别核算，对不能分开核算的，从高适用预征比例预征土增税。

转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知（泉地税发[2008]46号）

关于土地增值税预征率的问题从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土增税.对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土增税。

关于调整土地增值税预征率的通知（莆地税发[2008]65号）

平均预征率调整

（一）商业营业用房：预征率为5％；

（二）土地使用权：部分转让的，预征率为5%；一次性整体转让的，按实际增值额计算征收土地增值税；

（三）别墅，写字楼、车库(车位)及其他非住宅房地产：预征率为4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城区（含荔城区城区、城厢区城区，下同）范围内的，预征率为2.5-3％；在莆田市城区范围外的，预征率为2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城区范围内的，预征率为1.5-2%；在莆田市城区范围外的，预征率为1-1.5%。

5重庆的规定

重庆市财政局重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知（渝财税[2014]247号）

严格执行房地产项目预征率标准从2023年1月1日(税款所属时间)起，普通标准住宅土地增值税预征率调整为1%，各主管税务机关应按照重庆市享受优惠政策的普通住房标准对房地产项目预售进行认定，凡普通标准住宅以外的开发产品(非普通标准住宅、非住宅和独栋商品住宅)，应严格按照《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》(2023年2号)规定的土地增值税预征率标准执行，严格杜绝将住宅中的非普通标准住宅和独栋商品住宅，混入普通标准住宅预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2023年第2号）

一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：

（一）普通标准住宅预征率为2%[本条款废止]。

（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

（三）独栋商品住宅预征率为5%。

二、对房地产开发企业2023年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。

6江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

南昌、九江、萍乡、赣州、宜春、上饶、吉安、抚州等8个设区市范围的土地增值税预征率恢复为：转让普通住宅，按1%；转让非普通住宅，按3%；转让非住宅，按5%预征。景德镇、新余、鹰潭等3个设区市范围的土地增值税预征率保持现有水平不变，即：转让普通住宅，按0.7%；转让非普通住宅，按1.5%；转让非住宅，按3%预征。

7青海的规定

青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

预征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西宁市(含园区不含大通县、湟中县、湟源县)

其他商品房

商铺4%

其他3%

海东市、海西州、海南州、海北州、黄南州及大通县、湟中县、湟源县

其他商品房2%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（青海省税务局公告2023年第8号）

8山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

土地增值税预征率调整为【条款废止】

（一）住宅项目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地产项目：3%。

关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2023年第3号）

第三条土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。

土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率

预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

一、土地增值税预征率：

商品房项目销（预）售均价低于（或等于）项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目3%。

商品房项目销（预）售均价高于项目所在市辖城区、县上一年度新建商品房平均价格的，按以下预征率执行：

（一）普通标准住宅3%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第六条第四款修改为：“土地增值税预征率按类型分别暂定为：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产2.5%。”

9黑龙江的规定

黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发[2005]94号）

关于土地增值税预征率的确定

纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。土地增值税预征率暂定为0.5%-3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告(哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号)

土地增值税预征率

（一）各区普通标准住宅调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目，调整为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第3号）

一、市区预征率

各区普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

二、县(市)预征率

县(市)普通标准住宅调整为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为2.5%；除上述以外的其他房地产项目调整为5%。

关于调整土地增值税预征率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第1号）

普通标准住宅预征率为5%，非普通标准住宅预征率为6%，除住宅以外的其他房地产项目为7%。

关于调整全市土地增值税预征率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第5号）

一、土地增值税预征率

（一）市区普通标准住宅预征率调整为4%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为4.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

（二）县（市）普通标准住宅预征率调整为3%；除普通标准住宅以外的其他住宅预征率调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目预征率继续按5%执行。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局黑龙江省税务局黑龙江省财政厅黑龙江省住房和城乡建设厅公告2023年第3号）

一、自2023年10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

10四川的规定

关于土地增值税征管问题的公告（四川省地方税务局公告2023年第1号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为1.5%，其余区县为1%。

（三）非普通住宅预征率：市中区、峨眉山市和犍为县为2%，其余区县为1.5％。

（四）商用房预征率为：市中区、峨眉山市和犍为县3％，其余区县为2.5%。

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局成都市财政局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为2%。

（四）其他类型房地产预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（广元市地方税务局公告2023年第2号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通标准住宅预征率为1%。

（三）非普通标准住宅预征率为1.5%。

（四）非住宅预征率为2.5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）会理县、会东县、德昌县、冕宁县：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里县、盐源县、宁南县、昭觉县、雷波县、越西县、普格县、金阳县、布拖县、甘洛县、喜德县、美姑县：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经四川省地方税务局、四川省财政厅授权，决定对我市土地增值税预征率作如下调整：

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为1.5％。

（四）商用房预征率为2.5％。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

关于土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）普通住宅预征率为 1.5%；

（三）非普通住宅预征率为2.5％；

（四）非住宅预征率为3.5％。

关于调整自贡市普通住宅土地增值税预征率的公告（国家税务总局自贡市税务局自贡市财政局公告2023年第1号）

将我市普通住宅土地增值税预征率调整为1.2%。

11江苏的规定

关于调整土地增值税预征率的公告（苏地税规[2016]2号）

一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。

三、公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

1、独栋商品住宅：5%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。

12浙江的规定

关于土地增值税征管若干问题的规定（浙江省地方税务局公告2023年第2号）

自2023年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。

关于土地增值税征管问题的公告（宁波市地方税务局公告2023年第1号）

按照《通知》精神，我市土地增值税预征率调整为：

类型税率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房产3%

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局舟山市税务局）

关于房地产开发项目的预征率

对房地产开发项目应当预征土地增值税的，按照以下规定实行差别化预征率：

（一）普通住宅预征率为2%；

（二）非普通住宅预征率为2.5%；

（三）其他类型房地产预征率为3%（包括非住宅类房产、无产权的车库、车位、储藏室等）。

关于发布全市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（国家税务总局永康市税务局）

土地增值税预征率按下列标准执行：

一、普通住宅预征率为3%;

二、其他类型房地产预征率为4%。

关于进一步做好房地产市场宏观调控工作促进我市房地产业平稳健康发展的实施意见（湖建发[2011]11号）

市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%；规范核定征收项目的核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。

13河南的规定

关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）

土地增值税预征率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%.

转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）

三、关于经济适用房问题。

经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税;对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。

14湖南的规定

益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

土地增值税预征率，按下列标准执行：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；

（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；

（四）单纯转让土地使用权5%；

（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；

（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率

15湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

预征率

1、销售普通住宅预征率为2％；

2、销售非普通住宅预征率为4.5％；

3、销售非住宅开发产品预征率为6.5％

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率。销售非普通住宅预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为1.5%、4%、6%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为1.5%、3.5%、5.5%。

16辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率

房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;

（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告（沈阳市地方税务局公告2023年第2号）

一、住宅项目，土地增值税预征率为2%；

二、非住宅项目，土地增值税预征率为4%；

三、为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率的公告（营口市地方税务局公告2023年第3号）

一、住宅项目，土地增值税预征率由1.5%调整为2%。

二、非住宅项目，土地增值税预征率由3%调整为5%。

关于调整房地产开发企业土地增值税预征率的公告（辽阳市地方税务局公告2023年第2号）

据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）文件规定，现将辽阳市房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：

（一）普通商品住房项目，土地增值税预征率为1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房项目，土地增值税预征率为3.5%；

（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策

17陕西的规定

陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第1号）

将《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2023年第3号）中设区市的市区普通住宅土地增值税预征率由1.5%下调至1%

18贵州的规定

贵州省地方税务局关于调整土地增值税预征率问题的通知（黔地税发[2008]61号）

为进一步加强土地增值税预征管理，推进房地产开发企业土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的有关规定，结合我省房地产市场状况，现将源土地增值税预征率调整及有关问题通知如下：

一、普通标准住宅，预征率调整为1％；

二、非普通标准住宅，预征率调整为2％；

三、营业用房，预征率调整为3％；

四、其他房产，预征率调整为1.5％。

纳税人在开发项目中既建普通标准住宅又进行其他类型房地产开发的，应分别核算其增值额。纳税人不分别核算或不能分别核算的，从高适用预征率。

19新疆的规定

新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第6号）

关于土地增值税预征率问题

除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。

关于土地增值税预征率的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第2号）

新疆维吾尔自治区土地增值税预征率

序号

地区

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

伊犁哈萨克自治州

塔城地区

阿勒泰地区

克拉玛依市

博尔塔拉蒙古自治州

昌吉回族自治州

乌鲁木齐市

哈密地区

吐鲁番地区

巴音郭楞蒙古自治州

阿克苏地区

克孜勒苏柯尔克孜自治州

喀什地区

和田地区

阿拉尔

图木舒克

五家渠

石河子

北屯

铁门关

双河

关于明确新设立兵团城市适用土地增值税预征率的公告（国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局公告2023年第5号）

现将新疆维吾尔自治区新设立兵团城市的土地增值税预征率公告如下：

新设立兵团城市

普通住宅

非普通住宅

其他类型房地产

昆玉市

胡杨河市

可克达拉市

新设立的兵团城市土地增值税预征率与设立前所在地适用的土地增值税预征率保持一致，继续适用设立前所在地的土地增值税预征率。

20吉林的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（吉地税发[2010]184号）

调整预征率，建立“三同步”机制，进一步完善土地增值税预征办法。房地产开发企业销售普通标准住宅预征率调整至1．5％，销售超出普通标准住宅条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米销售收入在5千元以下、5千元至l万元（含）、1万元以上的预征率分别为2％、3％、4％。

房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品房等保障性住房，凭发展和改革部门立项、各级政府审批备案的相关材料暂不预征土地增值税。对同一开发项目，既有保障性住房，又有商品房的，应分别核算，不能分别核算的，保障性住房按普通标准住宅预征率预征土地增值税。

关于化解房地产库存的若干意见（吉政办发[2016]23号）

普通标准住宅按1.5％计征，非普通标准住宅按2％计征，其他类型房产按2.5％计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。

21宁夏的规定

关于印发《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》的通知（宁政发[2015]43号）

纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：

（一）普通住宅为1%.

（二）非普通住宅为1.5%.

（三）其他类型房地产为2%.

（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

按预征率计算应纳税额计算公式为：

应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率

预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。

22河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。

关于进一步加强土地增值税管理的通知（石地税发[2005]56号）

一、从２００５年１月１日起，对房地产开发企业必须全面落实土地增值税预征办法。

凡开发项目基建计划中列明为高级公寓、别墅、度假村以及独门独院、别墅式住宅的，预征率暂统一为１％，除此之外开发项目的预征率暂统一为０．５％。以前，各单位多征税款，不再退税，待项目全部竣工，办理清算时多退少补。

二、预征依据为开发项目的土地使用权、房地产转让收入。

23安徽的规定

关于明确财产和行为税若干税收政策的公告（国家税务总局安徽省税务局公告2023年第10号）

我省保障性住房土地增值税预征率为0；普通标准住宅、全装修住房为1.5%。其他类型房地产预征率不得低于1.5%，由各市税务机关在规定的幅度标准范围内，根据当地实际情况确定。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

土地增值税预征率

（一）保障性住房：预征率为0%；

（二）普通标准住房、全装修住房、装配式建筑、绿色建筑、车库、车位、储藏室：预征率为1.5%；

（三）非普通标准住房（除全装修住房外）：预征率为2%；

（四）营业用房及其他类型用房：预征率为2.5%；

（五）别墅（含双拼、排屋）、高级公寓、度假村：预征率为3%。

关于装配式建筑和绿色建筑土地增值税有关事项的公告（国家税务总局芜湖市税务局、芜湖市住房和城乡建设委员会）

住宅（别墅、高级公寓、度假村除外）预征率为1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等）预征率为0%。营业性用房，预征率为1.8%。别墅、高级公寓、度假村，预征率为2.8%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）保障性住房、普通标准住房、全装修住房等以外的其他类型房地产预征率为2%。

（二）上述房地产属于装配式建筑和绿色建筑的，预征率为1.8%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税预征率按下列标准执行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

营业用房4%；

其他房地产2%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税预征率按下列标准执行：

（一）保障性住房预征率为0；

（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%；

（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

24山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：

房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）房地产开发企业开发建设并销售的普通住房，土地增值税预征率为2%；

（二）房地产开发企业开发建设并销售的非普通住房、其他类型房地产，土地增值税预征率为3%；

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人转让市区范围内的普通标准住宅，预征率为 2%；转让市区范围内的非普通标准住宅，预征率为3%；转让市区范围内的其他房地产，预征率为3%。

纳税人转让市区范围外的普通标准住宅、非普通标准住宅、其他房地产，预征率为2%。

市区范围是指兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业区、临沂经济技术开发区所辖区域。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）长岛县地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房预征率为2%，销售非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（二）长岛县地域范围外，全市其它地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住房、非普通住房和其他房地产预征率为3% 。

（三）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

关于房地产开发项目土地增值税的预征率

（一）普通标准住宅，预征率为2%。

（二）非普通标准的住宅，预征率为3%。

（三）其他房地产类型，预征率为4%。

（四）纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。

关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2023年第23号）

一、关于房地产开发项目土地增值税的预征

（一）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：

1．对于普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为2.5%。

2．对于非普通住宅，每平方米销售价格在20000元（含增值税）以下的，预征率为2.5%；每平方米销售价格在20000元（含增值税）以上的，预征率为3.5%。

3．对于其他类型房地产，除单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施预征率为2%外，其余房地产预征率为3.5%。

房地产类型的划分标准，按照房地产管理部门认定的标准执行。

25广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

关于土地增值税预征率

（一）对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

（二）对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。

（四）对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知（南府办[2009]6号）

二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2%下调为0.5%。

三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3%下调为1.5%。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3%不变

关于调整南宁市土地增值税预征率的公告（国家税务总局南宁市税务局公告2023年第7号）

一、南宁市城区和开发区（不含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。

二、南宁市各县（含武鸣区、广西—东盟经济技术开发区所属范围）

（一）保障性住房暂不预征土地增值税；

（二）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（三）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%预征土地增值税；

（四）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按3%预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率的公告（国家税务总局贵港市税务局公告2023年第9号）

一、对房地产开发企业开发的保障性住房，暂不预征土地增值税。

二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

三、对房地产开发企业开发的非普通住房，按2%的预征率预征土地增值税。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。

26云南的规定

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）

除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：

1.普通住房预征率为1.5%。

2.除普通住房外的其他类型房地产，昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%，其他县（市、区）预征率为3%；大理州、西双版纳州预征率为3%；其他州（市）预征率为2.5%。

房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）

昭通市土地增值税的预征率确定为：普通住宅为1%；非普通住宅为1.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为2.5%；开发土地使用权转让的为3%。

27甘肃的规定

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)

除保障性住房（各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房）暂不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的普通住宅为2%，非普通住宅为3%，其他类型房地产为5%。

（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第（一）款的其他县（市、区）普通住宅为1%，非普通住宅为1.5%，其他类型房地产为4%。

28天津的规定

关于土地增值税征管有关事项的公告（国家税务总局天津市税务局公告2023年第13号）

坐落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。

坐落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。

29内蒙古的规定

关于调整土地增值税预征率的通知（鄂地税发[2007]403号）

一、达旗、蒙西地区普通住宅按1%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.3%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按1.5%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

二、鄂旗、鄂前旗、乌审旗和杭锦旗地区住宅和库房（包括车库、车位）按1%的预征率进行预征，商业用房按2%的预征率进行预征。

三、我市其他地区普通住宅按1.2%的预征率进行预征，非普通住宅（不包括别墅）按1.5%的预征率进行预征，别墅、库房（包括车库、车位）按2%的预征率进行预征，商业用房按3%的预征率进行预征。

关于加强土地增值税征收管理的通知（呼地税字[2007]19号）

对呼和浩特市地区的房地产开发企业开发的普通住房的土地增值税预征率由1%恢复到2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等的土地增值税预征率调整为3%。

关于调整土地增值税预征办法有关事宜的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告[2021]2号）

一、我区土地增值税预征率按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型分地区确定为：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他类型房地产4%。

（二）包头市、鄂尔多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他类型房地产3.5%。

（三）我区其他地区普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他类型房地产3%。

30海南省的规定

关于土地增值税预征率的公告（海南省地方税务局公告2023年第21号）

一、土地增值税预征率

(一)海口市、三亚市、陵水县

房地产开发项目普通住宅预征率为3%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%。

(二)其他市、县、区

房地产开发项目普通住宅预征率为2%。非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%。

(三)对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产，按本公告第一条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。【此条款部分重新修订】

(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

31西藏的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）

二、加强土地增值税预征工作。除保障性住房外，凡在我区内从事房地产开发的纳税人在其开发项目全部竣工前转让房地产取得的收人，应按规定对其预征土地增值税。根据《通知》精神，结合西藏实际，土地增值税预征率暂定为1%-2%其中普通住房预征率为1%；非普通住房预征率为1.5%；商铺及其他用房预征率为2%。预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金）乘以预征率。

纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算；划分不清的，依率从高预征。

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