土地增值税缴纳时间（15个范本）

【第1篇】土地增值税缴纳时间

☞现我国现行税费种类

18种税：增值税、消费税、车辆购置税、关税；企业所得税、个人所得税；土地增值税、资源税、印花税、房产税、车船税、环境保护税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、烟叶税、城市维护建设税、船舶吨税。

7种费：教育费附加、文化事业建设费、社保费（基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费）。

2种基金：废弃电器电子产品处理基金、水利防洪基金。

☞各税种申报期限

1、增值税纳税申报时间

增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。

2、企业所得税纳税申报时间

纳税期限为“月”、“季”；申报期限和缴纳期限为“月后15日”、“季后15日”；全年汇缴申报期限和缴纳期限为“年度终了5个月”。

3、个人所得税纳税申报时间

(1)对定期定额户，个人所得税纳税期限为“月”，简并征期的还有“季”、“半年”；申报期限和缴纳期限为“月后10日”、“季后10日”、“半年后10日”；

(2)对扣缴义务人扣缴的个人所得税，纳税期限为“月”，申报期限和缴纳期限为“月后15日”；

(3)对承包经营、承租经营所得应纳的税款，纳税期限为“年”，申报期限和缴纳期限为“年后30日”；如纳税义务人一年内分次取得承包经营、承租经营所得的，纳税期限为“次”，申报期限和缴纳期限为“7日”；

(4)从境外取得所得的纳税人，纳税期限为“年”，申报期限和缴纳期限为“年后30日”。

4、资源税纳税申报时间

纳税期限为“月”，申报和缴纳期限为“月后15日”。根据税法，纳税期限还有每月1日、3日、5日、10日、15日的缴税方式。

5、房产税纳税申报时间

(1)房产管理部门，纳税期限为“月”，申报和缴纳期限为“月后10日”;

(2)企业和其他单位，纳税期限为“季”、“半年”，申报和缴纳期限分别为“季后20日”、“5月20日、11月20日” ;

(3)个人，纳税期限为“季”、“半年”、“年”，申报和缴纳期限分别为“季后20日”、“5月20日、11月20日”、“7月20日”。

6、印花税纳税申报时间

印花税纳税期限为“次”，汇总缴纳的也可按“月”，申报和缴纳期限为“月后10日”。

7、土地增值税纳税申报时间

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税期限为“月”、“季”，申报和缴纳期限为“月后7日”、“季后7日”。

8、车船使用税纳税申报时间

纳税期限为“年初”，申报和缴纳期限为“年初三个月”，对新增或查补车辆纳税期限为“次”。

9、城建税、教育费附加参照营业税有关规定

10、城镇土地使用税

土地使用税按年计算、分期缴纳。对新征用土地，依照下列规定缴纳土地使用税：①征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；②征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

【第2篇】出租土地使用权增值税

在会计上，土地使用权取得后作为无形资产进行核算。在税法中，土地使用权的出售和出租的税率却并未完全按照无形资产销售和出租计提销项税。

一、土地使用权的销售

1、一般计税法

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条第二款规定“（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权……，税率为11%”，也就是说土地使用权转让的税率为11%。根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号）规定土地使用权转让的增值税税率调整为9%。这与《增值税暂行条例》规定的销售无形资产税率为6%有差异。虽然，会计上将土地使用权计入无形资产进行核算，但是由于土地使用权的特殊性，在税法中单独将其从无形资产摘出来制定税率。

2.简易计税

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》第三条第二款的规定，“纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税”。因此，转让在规定时间之前取得的土地使用权可按5%的征收率缴纳增值税，也可以选择一般计税方法计算缴纳增值税。

二、土地使用权的出租

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》第三条第二款的规定，“（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税”，这一特殊规定又不同于提供无形资产租赁服务的增值税计算缴纳。

1.一般计税方法

笔者认为，按照上述规定，根据《增值税暂行条例》及《深化增值税改革的公告》当前提供土地使用权的经营租赁服务的增值税税率是9%，而提供无形资产租赁服务的增值税税率6%。

2.简易计税

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件2.营业税改征增值税试点有关事项的规定:“（九）不动产经营租赁服务:纳税人出租其取得的2023年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额”的规定，笔者认为符合条件的土地使用权经营租赁服务简易计税的征收率为5%，而其他无形资产的经营租赁服务简易计税的征收率为3%。

以上观点仅代表笔者个人对相关税收法律的理解，欢迎大家来讨论。

【第3篇】土地增值税扣除

房地产企业在进行土地增值税清算时，扣除项目的金额的确定显得尤为重要，那么在实际操作过程中，如何掌握和控制对于土地增值税清算的影响非常重大，下面为大家整理了土地增值税扣除项目的相关内容。

土增税前扣除合法票据形式

营改增前后，土增税前扣除合法票据形式的变化（建筑工程）

土地增值税暂行条例实施细则。

土地征用及拆迁补偿费的范围∶土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

国税函【2010】 220号：

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

拆迁补偿费

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发【2006】187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

装修费用

国税发【2006】187号

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

实务中不同情况的处理：

（1）如果用商品房装修样板房，装修费应当计入开发成本。

（2）如果在商品房之外装修样板房，装修费应当计入销售费用。

（3）如果企业装修精装房，其装修支出也应当计入开发成本。

预提费用

国税发【2006】187号

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

国税发【2009】31号

可以预提的成本费用：（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

质保金国税函【2010】220号

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

公共配套设施费的土增处理国税发【2006】187号

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

希望本期的“扣除项目问题解析”能给您带来一定的借鉴之处，如有疑点期望与您共同探讨解决。协同软件将不断聆听市场声音，拥抱机会和变化，与客户共同成长，为实现客户价值而不懈努力。

【第4篇】旧项目土地增值税清算应税收入

编者按：土地增值税向来是一个复杂的税种，其复杂性一方面体现在国家层面的规定不够明确，实践中容易产生不同理解，导致发生争议，另一方面体现在部分征管措施授权地方税务机关自行制定细则，而各地处理方法不尽相同，导致横向层面有违税收公平。例如土地增值税清算单位的认定，就是一个争议颇多的问题，不同的认定方法，可能导致土地增值税纳税义务相差数千万之多。本文将以一个真实案例引入，分析如何合理认定分期开发项目的清算单位。

一、案例引入：分期项目清算单位不同，土地增值税相差数千万

a公司成立于2007年，主要经营业务为：房地产开发、销售。2007年，a公司取得某地块土地使用权，滚动开发x房地产项目。因x项目占地面积较大，a公司自行区分为x一期、x二期、x三期三个项目开发建设。2023年1月，三期项目均已竣工，其中一期、二期实现盈利，三期发生亏损。经a公司评估，如合并清算，在正负增值额互相抵消后，应当缴纳土地增值税2000万元；如分别清算，三期项目增值额为负，土地增值税为零，一期、二期项目应当缴纳土地增值税6000万元。两种清算方法纳税义务相差4000万元。a公司遂向x市税务局提交《申请报告》，申请将一、二、三期项目合并清算。

2023年4月，x市税务局y税务分局向a公司作出《关于a公司申请x项目合并清算土地增值税的答复》，提出税务信息系统显示a公司开发的x项目按一期、二期、三期做了三个项目登记，认为将x项目确认为一期、二期、三期三个清算单位进行土地增值税清算依据充分，a公司申请合并清算无法律依据。2023年5月，x市税务局y税务分局向a公司作出《税务事项通知书（清算审核结论通知）》，要求a公司对x一期单独清算土地增值税，补缴x一期土地增值税2000万元。

a公司不服，向x市税务局提起行政复议，本案争议焦点为：a公司将x项目自行区分为一期、二期、三期三个项目，是否应当分别清算土地增值税？

税务机关认为：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。本案三个项目分期开发，依法应当作为三个清算单位。

a公司认为：三期项目只是为了开发建设方便自行划分的，具有随意性，不应作为清算单位的划分依据。否则a公司完全可以任意界定分期项目，规避土地增值税纳税义务。

二、分期项目应以国家有关部门批准文件为依据划分，纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税法立法目的和基本原理、原则

（一）只有国家有关部门批准分期开发的项目才应以分期项目为单位清算

虽然国税发〔2006〕187号规定了分期开发项目以分期项目为单位清算，但并没有明确“分期开发”、“分期项目”的概念和判断标准，也没有明确“以分期项目为单位清算”是强制性规定还是宣示性规定。实践中，房地产开发建设项目划分标准不一，表现出很强的任意性，例如：有的以土地使用权证为准划分不同项目，有的以发改委立项审批文件为准划分不同项目，有的以建设规划许可证、建设用地许可证、甚至预售许可证为准划分不同项目，有的则完全自主划分不同项目，各种情形不一而足。为此，x市税务局发布《关于土地增值税若干问题的公告》，对此问题进行了明确。

根据该公告规定，“土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案”。由此可见，该公告明确规定“分期项目”包括两类，其一是国家有关部门批准分期开发的项目；其二是纳税人自行分期的开发项目。同时明确规定了两种分期项目适用不同的清算规则，即：（1）对于国家有关部门批准分期开发的项目，必须以分期项目为单位进行清算。（2）对于纳税人自行分期的开发项目，可以以分期项目为单位进行清算。

根据税收法定原则，税法必须具备明确性，而国税发〔2006〕187号过于粗放的规定难以适用于实践，此种情况下，应当充分考虑地方性法律依据。x市税务局公告内容对分期项目的界定和税务处理规定符合上位法。根据该公告规定，对于纳税人自行确定的分期项目，并不强制以分期项目为单位进行清算，而是可以选择以分期项目清算，当然也可以选择整体清算。

（二）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合土地增值税立法目的

《土地增值税暂行条例》第一条规定，“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例”。《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，“在研究制定土地增值税时遵循了以下三个原则：（一）要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为……（二）维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入……（三）保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整”。由此可见，土地增值税立法目的主要有三：一是宏观调控，即维护房地产开发和房地产市场发展秩序；二是财政创收，即为国家创造财政收入，三是纳税人保护，即保护从事正当房地产开发者的合法利益。换言之，课征土地增值税不仅仅是为了维护国家税收利益，即不能只关注财政创收，还需要在征税过程中充分考虑调控性和纳税人权利保护。既要对炒买、炒卖扰乱房地产开发秩序的课征重税，也要对正当开发者充分保护、考虑其投资回报合理征税，从而体现差别化征税，实现对土地增值收益的“合理调节”。

本案中，a公司是依法依规成立的房地产开发企业，开发案涉项目并非炒买炒卖，案涉项目预售收益均为合理市场收益，完全是正当开发、获取合理回报。案涉项目开发周期长，在开发过程中，有取得预售收益的机会，但也同样存在巨额亏损的可能。因此，只有整体清算才能真实反映出a公司的回报。如果不以项目整体为清算单位，而任意将案涉项目划分为不同单位，就会出现部分清算单位小幅盈利，部分清算单位重大亏损，导致即便开发项目最终巨额亏损的情况下，仍缴纳了相当金额土地增值税税款的不合理情况。这是对正当房地产开发者合法权益及正当回报的侵害和掠夺，严重违背保护正当房地产开发者合法利益的立法目的。

（三）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税法解释的基本原理

国税发〔2006〕187号关于清算单位的立法较为模糊，导致实践中存在较大争议。例如并未明确规定所谓“分期开发的项目”应当如何判断，也未明确所谓“国家有关部门审批”所指代的具体部门。实践中，房地产开发项目较为复杂，在开发过程中，涉及到国家多个部门的审批，包括：发改委对项目立项的审批，规划局对土地规划整体方案的审批、规划局对建设工程规划的审批、住建局对建设工程施工的审批、住建局对房产预售的审批等。对于“国家有关部门审批”的确定，存在不同的理解：江西省、河北省等地以发改委的立项审批确定，四川省、海南省、福建省等地以规划局颁发的《建设工程规划许可证》确定，安徽省、青岛市等地综合确定清算单位。

虽然税法规定模糊不清，实践存在不同理解，但在不同项目中，采用不同方法确定清算单位可能导致纳税义务大不相同。税法属于行政法，在税法规定不明确的情况下，应当按照有利于纳税人的原则进行解释，即选择一种能够合理评价纳税人取得增值额的方式。在本案中，即对案涉项目作整体清算。在法律、规范性文件规定不明的情况下，不应作出对纳税人不利的认定。

（四）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税收公平的基本原则

税收公平原则，是指税法必须根据纳税人的税收负担能力，确定纳税义务。税收负担能力高的多缴税，税收负担能力低的少缴税，没有税收负担能力的不缴税。根据税法基本原理，税收公平原则主要适用于所得税，纳税人实现的所得额是评价税收负担能力的标准。根据国税函发〔1995〕110号第一条，“土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税”。由此可见，土地增值税是一种特殊的所得税，纳税人实现的所得额即转让土地取得的增值额。

税收公平原则不仅要求贯彻量能课税，还隐含了合法、合理确定税收负担能力的前提。只有公平确定税收负担能力，才能进一步据此设定纳税义务。因此，依法确定纳税人实现的所得额，是税收公平原则的要义。就土地增值税而言，纳税人实现的所得额，应当以其开发一个整体项目取得的全部增值额确定，而不能对整体项目任意分割，人为将有增值的建设工程划为一个项目，将无增值、亏损的建设工程划为另一项目。税收公平原则背后反映的是“以人为本”的精神，即以一个纳税人为本位，以纳税人为一个整体确定负税能力。在土地增值税方面，表现为应当关注特定房地产开发项目的开发企业整体，而不能仅仅以项目中，某部分建设工程实现的收益衡量负税能力。因此，将案涉项目任意划分为多个项目将无法真实反映纳税人实际的负税能力，有违税收公平原则。

本案中，按三期进行清算，无法准确体现土地增值额、不能正确评价a公司的负税能力，有违税收公平的基本原则。由于土地增值税不允许不同清算单位产生的正、负增值额互相弥补，而土地增值税又采用累进税率，增值额提高可能导致税负大幅攀升，将这一期、二期分别核算将导致整体税负激增。整体来看，a公司没有取得相当收益，却承担了高额税负，对第一期单独清算无法准确反映a公司的负税能力，有违税收公平原则。

三、房地产开发企业如何规避分期开发的土地增值税清算风险

（一）安排财务与审计人员进行账务清理

由于房地产开发周期长，涉及资料繁杂，为了客观、准确反映开发情况，全面归集收入和扣除项目，了解分别清算和合并清算下的税负差距，企业应当妥善安排财务与审计人员进行账务清理，对企业的各种资产、负债、成本、费用、收入按照会计核算科目进行核对和清理，对集团企业各项内部资金往来进行审查，以保证企业做到账账相符、账证相符、账实相符。

（二）积极准备材料提供给审核机构预清算

在账务清理的基础上，企业需要汇总会计凭证和账簿，积极准备一套完备的涉税资料，向审核机构提供。作为土增税清算审核的基础性资料，企业提供的涉税资料力求做到真实、准确、完整、及时。避免因材料不全或提供不及时引发税务风险。审核机构在此基础上，对分别清算和合并清算的税负进行准确评价，审核报告作为企业最终申请清算的参考。

（三）就事实与法律问题与税务局沟通协商

当企业和税务机关对分期项目清算单位产生分歧，应当与税务局沟通协商，向税务局举证证明客观事实或者深入交流法律的适用性问题。如果税务局确有错误，通常会通过内部程序予以纠正。如果税务局拒绝更正，企业又确有正当理由提出异议的，可以在缴纳税款或者提供担保的情况下，启动行政复议乃至行政诉讼等程序，实现权利救济。

（四）借助涉税专业力量寻求支持应对土地增值税清算风险

实践中，企业可以聘请专业的税务师或税务律师协助应对审核，尤其是发生税企争议时，专业税务人员的参与可以起到润滑作用，更好地推动纠纷的解决。税务师或税务律师的介入，还可以协助企业发现风险，并尽早采取措施应对，为企业土增税合规保驾护航。

【第5篇】如何有效降低土地增值税降低土地增值税方法

no.5/16

如何有效降低土地增值税，主要有四点基本思路：

a、增加扣除成本费用；

b、获得更低的计税税档；

c、选择更节税的申报和分摊方式；

d、延伸产业链，通过关联公司，实现利润分流。

01临界点筹划

在普通住宅的售价制定中，如果，计算增值率在20%附近，我们可以考虑适当调低售价，使增值率低于20%，从而享受免征土增。

土地增值税暂行条例》第8条的规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。 免征土地增值税。增值税率超过20%的，应就其全部增值额累进征收土增。

#例如，某地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取如下不同的销售价格：

第一种方案，销售价格为19500元/平，扣除项目金额共计16500元/平，增值额为3000元/平，增值率18.2％，未超过20％，免征土增税；

第二种方案，销售价格为20000元/平，扣除项目金额共计16500元/平，增值额为3500元，增值率21.2％，超过20％，未超过50％。按30％税率增收土增，应缴土地增值税1050元/平；

显然，第一种方案，由于增值额没有超过扣除项目金额的20％，享受了免征土地增值税的优惠，最终不单实现了更好的利润，也更利于去化。

02合理选用利息支出

根据税法规定，对于企业的利息支出，可以分两种方式确定扣除：

第一种，据实扣除法：

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率，其允许扣除费用：出具证明的利息+(取得土地使用权费用+开发成本)×5%

第二种，10%比例扣除法：

纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除费用：(取得土地使用权支付费用+开发成本)×10%。

企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时，如果预计利息费用较高，主要靠负债筹资，一般采取据实扣除法；如果融资成本较低，一般采取比例扣除法。

#例如，企业开发一处房产，为取得土地使用权支付1000万元，开发成本1200万元，可计算分摊的利息支出为200万元，不超过商业银行同期同类贷款利率。第一种，不提供金融机构证明，可扣除费用：（1000＋1200）×10%＝220（万元）；第二种，提供金融机构证明，可扣除费用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（万元）。

显然，此情况下，采取据实扣除法更利于节税。

除正常的金融渠道贷款外，与控股股东或其他企业的资金往来，最好能通过委托贷款等形式，取得金融机构的合法票据，这样在利息支出扣除时就能掌握主动，降低增值额。

03做大成本，调低税档

在二手项目股权并购中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。这种项目，我们可以采取提高开发成本，降低税档。

在项目定位上，尽量提升产品定位、拔高设计，提升小区景观、和配套设施建设，把毛坯房变成装修房，从而提高成本，增加产品竞争力，稀释增值率。

#举个简单粗暴的例子，同样赚3000块每平，2万的售价对1.7万的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5万的售价对1.2万的扣除成本，就是25%的增值率。通过做高成本的同时，做高售价，尽管利润空间没变，但是增值率降低，从而降低税档。

04期间费用转移到房地产成本

在计算房地产开发企业发生的期间费用时，除利息支出外，都不是按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。

按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。

但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。

企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体地产项目中去。例如，总部某处室领导兼任某地产项目的负责人，那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土增税扣除项目金额，从而达到节税目的。

05分流利润，打造上下游产业链

对民营房地产企业来说，土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链，多造“壳公司”，将利润向上下游延伸，比如成立建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等公司。

要做好税务筹划，就需要将简单问题复杂化。否则，如只在一间公司内部做筹划，筹划的空间、手段、效果都会有限。

一方面，将利润分流到关联公司，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果；另一方面，分流利润的外围公司利用财政奖励和优惠政策，降低整体税负。

这些公司有的可能在税负较低的地区，如组建的园林公司位于高新科技园区，属于国家重点扶持的高新技术企业，其企业所得税税率可适用15%的优惠税率；有的可能享受相应的税收优惠政策，如组建广告公司或咨询管理类公司，利用其所得税免税政策，将手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费向其输出；有的可能有亏损的情况，如收购一个当年亏损严重的公司，进行企业所得税的抵免。

这种操作，我们可以从许多上市房企的年报披露中，可窥一斑。

06建房方式筹划法

利用代建房：

2023年的时候，不少房企朋友希望我介绍身边有购买总部需求的客户。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式，由于产权没有转移，就不涉及到土增。当然，这种事情可遇不可求。

利用合作建房：

我国税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。

这样，只有在房企建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。

07合并申报不同税率项目

年初的时候，有群友问新芽，为什么他们公司要合并申报一期二期项目。其实，不只是合并申报不同期项目，合并或独立申报同一楼盘高层、洋房等不同利润的产品项目也是常见的税筹方式。

#举个简单的例子，登山哥公司，2023年同时开发了两个项目。项目a，售价1亿，可扣除费用4000万；项目b，售价1.5亿，可扣除费用1亿。

选择分别核算：

a项目，增值率，6000÷4000=150%，土增税，6000×50%-4000×15%=2400万。

b项目，增值率，5000÷10000=50%，土增税，5000×30%=1500万。

合计土增，a+b=3900万。

选择合并核算：

总售价，2.5亿；合计可扣除费用，1.4亿；增值率，78.6%；土增税，1.1×40%-1.4×5%=3700万。

如不考虑其它税费，此项目，合并计算土增减少200万。

在合并不同房地产项目共同申报时应注意，“普通住宅”和非普通住宅项目，应分别核算增值额。一般情况下，土增税需要按项目单独清算，如需合并项目清算的，首先在立项时就要有所筹划，否则到后期就有困难。

08

合理选定成本分摊方法

一些公共开发成本，需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等。不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响。比如，某地税务局考虑到商铺的层高较大，规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算。

在进行土地增值税清算时，预先进行多种测算，清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果，选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本，可以有效实现节税。

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全国房地产报建管理师”职业培训学习

【第6篇】北京土地增值税

6月2日，北京市政府印发《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》。北京市发改委相关负责人在解读实施方案出台背景时表示，疫情冲击是阶段性的、暂时的，长期来看本市经济持续恢复发展的良好态势不会改变，北京有“稳”的基础。

相关负责人说：“在对标对表国务院6方面33条措施基础上，立足本市实际，经多方听取意见，结合近期政策、项目储备 ，按照‘不折不扣落实一批、出台细则明确一批、结合本市实际新增一批’的原则，针对当前企业最关心、最直接、最迫切的现实困难，研究提出了6个方面45条措施，全力统筹疫情防控和稳定经济增长。”

相关负责人表示，制定过程中，《实施方案》坚持首善标准，结合北京实际，落实一批精准高效、操作性强、务实管用的举措，稳增长、稳市场主体、保就业，让市场主体和人民群众应享尽享政策红利，确保经济运行在合理区间，坚持“五子”联动服务和融入新发展格局，推动新时代首都发展，努力实现全年经济社会发展预期目标。

具体有四点考虑——

一是坚持将做好疫情防控作为经济社会发展的重要保障。坚持高效统筹疫情防控和经济社会发展，坚定推进“动态清零”行动，科学指导企业做好精准防控和复工复产，最大程度保护人民生命安全和身体健康，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响。

二是坚持不折不扣承接好、落实好国家政策。结合本市实际提出若干自选动作，实施包括1个实施方案和n个配套实施方案的“1+n”政策体系，更好推动政策精准直达困难企业和关键环节，确保市场主体和群众清晰了解、应享尽享。

三是坚持扛起稳增长稳市场主体保就业的北京担当。把稳增长放在更加突出位置，坚决落实国家提出的二季度地区生产总值、城镇调查失业率、扣除留抵退税因素后的财政收入、物价等要求，进一步增强责任感、使命感和紧迫感，全力抓好政策落地见效，作出北京贡献。

四是坚持兼顾当前与长远发展推出操作性强的务实举措。坚持“五子”联动服务和融入新发展格局，长短结合谋划实施一批促进创新型企业、高精尖产业发展的支持政策和重大项目，不断增强首都发展后劲。

《北京市统筹疫情防控和

稳定经济增长的实施方案》

为贯彻落实党中央“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的要求和国务院稳经济相关政策措施，高效统筹疫情防控和经济社会发展，统筹发展和安全，稳增长稳市场主体保就业，确保经济运行在合理区间，坚持“五子”联动服务和融入新发展格局，推动新时代首都发展，特制定本实施方案。

一、持续加力助企纾困和营商环境优化，全力稳住经济基本面

（一）留抵退税“直达快享”

1.严格落实国家增值税留抵退税政策，主动服务，“一对一”精准推送信息，全程网上办理，确保2023年6月30日前符合条件的企业存量留抵税额“应退尽退”。（责任单位：北京市税务局、市财政局、人民银行营业管理部）

（二）社会保险费和住房公积金“应缓尽缓”

2.按照国家社会保险费缓缴政策及扩围要求，对特困行业企业、科技创新型困难中小微企业及其他受疫情影响生产经营困难的中小微企业、以单位方式参保的个体工商户、参加企业职工基本养老保险的事业单位及社会组织缓缴社会保险费，明确困难企业申请条件，扩大享受范围，以自愿申请、书面承诺等方式简化办理程序，养老、失业、工伤保险费缓缴期限至2023年底，缓缴期间免收滞纳金。（责任单位：市人力资源社会保障局、市财政局、北京市税务局）

3.受疫情影响的企业等用人单位，可按规定申请缓缴住房公积金，缓缴期限为2023年4月至12月。缓缴期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。职工在本市无自有住房租住商品房，可按实际支付房租提取住房公积金，不受缴存人月缴存额限制。受疫情影响不能正常偿还个人住房公积金贷款的，不作逾期处理，不影响征信记录，并免收罚息。（责任单位：市住房公积金管理中心）

（三）国有房租减免“即申即享”

4.2023年对承租京内各类国有房屋的在京注册或在京纳税服务业小微企业和个体工商户减免3个月房屋租金，其中对承租朝阳、海淀、丰台、房山、通州、大兴等被列为疫情中高风险地区所在区国有房屋的，减免6个月房屋租金。符合条件的连锁超市、便利店、餐饮企业以门店为单位执行。本市集体企业由各区结合实际情况参照执行。对承租非国有房屋的科技型孵化器为中小微企业和个体工商户减免房租的，经确认按照减免租金总额的50%给予补贴，其中市级承担20%、区级承担30%。鼓励各区结合实际，对减免中小微企业和个体工商户房租的非国有房屋业主或经营管理主体，给予一定补贴。市国资委、各区分别组建房租减免工作专班，公告联系方式，协调督查政策落实，确保免租措施惠及最终承租经营人。（责任单位：市国资委，市机关事务局，市科委、中关村管委会，市商务局，市财政局，北京经济技术开发区管委会，各区政府）

（四）水电气“欠费不停供”

5.对受疫情影响未能及时缴费的小微企业和个体工商户用水、用电、用气“欠费不停供”，缓缴期限至2023年底，缓缴期间免收滞纳金。将中小微企业宽带和专线平均资费再降10%。（责任单位：市城市管理委、市水务局、市市场监管局、市经济和信息化局、市通信管理局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（五）开行“融资纾困直通车”

6.2023年普惠小微贷款增速高于各项贷款增速10个百分点以上。线上线下相结合提高首贷补贴办理便利度和覆盖面。落实商业汇票承兑期限由1年缩短至6个月政策，加大再贴现力度。（责任单位：人民银行营业管理部、北京银保监局、市金融监管局、市经济和信息化局、市政务服务局、市财政局）

7.鼓励金融机构对中小微企业和个体工商户、货车司机贷款及受疫情影响的个人住房与消费贷款等实施延期还本付息，简化申请手续、支持网上办理，不因疫情因素下调贷款风险分类，不影响征信记录，并免收罚息。（责任单位：北京银保监局、人民银行营业管理部、市金融监管局）

8.加大中小微企业融资担保支持力度，对受疫情影响较大的服务业小微企业2023年新申请的银行贷款由政府性融资担保机构提供担保的，按0.5%的费率收取担保费，免收政策性创业担保项目担保费，对政府性融资担保机构2023年度新增小微企业融资担保业务提供不高于实际发生代偿总额20%的补偿。（责任单位：市财政局、市金融监管局、北京银保监局、市经济和信息化局）

9.鼓励保险机构设立企业疫情险，为投保且因突发疫情导致的企业停产或停业给予一定额度赔付。大力推广普惠性商业健康保险，为基本医疗保险提供补充保障。加快推进平台经济、共享经济等新业态保险试点产品落地。（责任单位：北京银保监局、市金融监管局、市医保局、市经济和信息化局、市人力资源社会保障局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（六）优化营商环境“接地气”

10.出台助企纾困优化营商环境若干措施，扩大线上审批服务、电子印章和电子证照应用，提升“一网通办”服务水平，实现惠企政策“主动办”“加快办”“方便办”。疫情期间工业产品生产许可证到期的，企业在线承诺后有效期自动顺延。食品生产许可证（非特殊食品）到期的，有效期顺延6个月。封管控区内无法及时换发食品生产许可证（特殊食品）、食品经营许可证的，有效期顺延至封管控解除后30日。因疫情影响导致的行政处罚、延期还贷等失信行为，不纳入信用记录和征信记录，为受到行政处罚并被公示的企业开通“信用豁免申请”便捷服务。用好12345企业服务热线，为企业提供政策咨询、受理办理、督办反馈、回访评价全链条服务，实现“企业有所呼、政府有所应”。（责任单位：市发展改革委、市政务服务局、市经济和信息化局、市市场监管局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

11.夯实市、区、街道（乡镇）三级“服务包”工作体系，健全走访服务制度，积极发挥行业和属地管家作用，完善企业诉求动态解决机制，不断提升各级政府统筹服务企业发展能力。稳定总部企业在京发展，引导企业在京布局一批符合首都城市战略定位的重大项目。支持创新型企业发展，在研发创新、场景应用、融资上市等方面加大扶持力度，加快培育一批独角兽、“专精特新”“隐形冠军”企业。（责任单位:市发展改革委、各行业主管部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

12.开展中小企业账款清欠专项行动，无分歧欠款发现一起清偿一起，确有支付困难的2023年6月30日前明确还款计划，严禁政府投资项目新增拖欠。（责任单位：市经济和信息化局、市财政局、市国资委、市发展改革委、市市场监管局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

13.加快财政支出进度，压减会议、培训、差旅等一般性支出，按规定全部收回各类结余结转资金，统筹用于疫情防控、助企纾困等急需领域。（责任单位：市财政局、各市级部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

14.加大公共采购倾斜力度，政府采购工程更多采用扩大联合体投标和合理分包等方式，降低中小企业参与门槛。将政府采购货物服务面向小微企业的价格扣除比例提高至10%-20%。200万元以上的货物服务采购项目、400万元以上的工程采购项目中适宜由中小企业提供的，预留40%以上预算总额专门面向中小企业采购，其中预留给小微企业比例不低于70%。工会经费等其他公共性经费参照执行。（责任单位：市财政局、市经济和信息化局、市住房城乡建设委、市发展改革委、市总工会、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

15.全面推广电子招投标，疫情期间采取随机抽取方式难以确定评标专家的，可依法由招标人自行确定专家进行评标。全面推行保函（保险）替代现金缴纳保证金，鼓励招标人（采购人）对信用良好的中小微企业免除投标担保。（责任单位：相关行业主管部门、市公共资源交易中心）

二、着力打通关键堵点，促进产业链供应链安全稳定

（一）高效统筹疫情防控和生产经营

16.积极稳妥有序推进复工复产，坚持“动态清零”总方针，分区分级实施社会面防控措施。分场景分类别及时更新、动态调整疫情防控指引，市区联动及时解决已复工复产企业因疫情防控产生的到岗用工、配套企业复工复产、物流运输、入境返京等实际困难。指导更多企业制定闭环生产预案，以最小生产单元、最小人员编组分区分隔、错时错班优化生产流程，提高企业抵御疫情影响能力。实施重大项目生活区、施工区分隔管理，新进京员工独立区域居住，确保施工进度不延后、质量不打折。（责任单位：各市级部门、各区政府）

17.健全分级分类、动态管理的重点企业“白名单”制度，争取更多本市重点企业及上下游企业纳入国家产业链供应链“白名单”保障范围，建立京津冀三地互认、互通、互供、互保企业“白名单池”。建立市区两级重要功能性企业、防疫物资生产企业、城市运行保障企业、产业链龙头和供应链前端企业“白名单”。（责任单位：复工复产防控组、市京津冀协同办、相关行业主管部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（二）全力保通保畅

18.严格落实货运车辆司乘人员“白名单”制度和“即采即走即追”闭环管理模式，对通信行程卡绿色带*号实施精准赋码。加大全国统一制式通行证发放力度，对保障民生物资、生产性物资运输的企业应发尽发。对公共性、基础性物流基础设施补短板项目及冷链物流设施建设项目，加大市政府固定资产投资、地方政府专项债券支持力度。做好市域内及河北省应急物资中转站随时启用准备，建设运维资金由政府性资金承担。研究建立矿建材料等重点货品“公转铁”运输成本差额政府、铁路部门、企业三方共担机制。继续实施批发市场蔬菜和部分类别国产水果免除进场费政策。（责任单位：市交通委、市公安局、市卫生健康委、市通信管理局、市财政局、市发展改革委、市商务局、市住房城乡建设委、市经济和信息化局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

19.落实2023年国家阶段性实施国内客运航班运行财政补贴政策。稳妥有序恢复本市国内国际航空客运航班，积极争取增开本市国际货运航线航班。针对生物医药、集成电路、消费电子、汽车等高端供应链保障需求，对航空企业增开全货机航线航班、完善地面配套服务、主动降低航空物流成本的，给予一定财政补贴。（责任单位：市发展改革委、市财政局、相关行业主管部门）

（三）加快布局京津冀协同重点领域产业链

20.开展高精尖产业强链补链行动，对龙头企业围绕重点领域在京津冀范围提升产业链保供能力的，给予一揽子支持。充分利用产业引导基金等手段，推动一批新能源汽车、生物医药、新一代信息技术、工业互联网等新兴产业项目在现代化首都都市圈落地。推动京津冀国家技术创新中心建设，带动三地在产业共性技术研发和成果应用方面深度合作。（责任部门：市经济和信息化局，市科委、中关村管委会，市京津冀协同办，市财政局）

三、充分发挥优势企业带动作用，不断提升高精尖产业发展能级

（一）促进平台企业规范健康持续发展

21.支持平台企业参与智慧城市建设，落地一批智慧交通、智慧商圈、智慧街区、智慧家庭应用场景项目。引导重点平台企业科技转型，支持企业与国家实验室、国家重点实验室、新型研发机构、高校院所深度合作，加快人工智能、云计算、区块链、操作系统、处理器等领域技术研发突破，支持平台企业参与新型算力体系建设。支持平台企业推广数字零售、社交电商、在线健身、在线诊疗、云旅游、云展览、云演出等数字经济新模式，拓展“互联网+”消费场景，加快推进居家生活和居家办公一体化发展。支持本市企业在香港上市，依法依规推进符合条件的平台企业赴境外上市。（责任单位：市经济和信息化局，市发展改革委，市科委、中关村管委会，市商务局，市卫生健康委，市文化和旅游局，市金融监管局，北京证监局）

（二）支持创新型企业发展

22.加大创新型企业融资支持力度，畅通s基金依托北京产权交易所、北京股权交易中心扩大并购等二级市场交易，支持金融机构依法合规加强与外部投资机构合作，积极探索多样化金融服务模式，引导私募股权基金、创业投资机构加大对科创企业的融资支持力度。优化科创企业票据再贴现专项产品“京创通”申请流程和使用条件。（责任单位：市金融监管局，北京证监局，人民银行营业管理部，北京银保监局，市经济和信息化局，市科委、中关村管委会，市国资委）

23.加快北京市科技计划项目经费拨付进度，修订中关村国家自主创新示范区系列资金支持政策，实施“首台套”“首批次”“首流片”等应用政策，加大对企业技术研发投入、成果转化、概念验证等支持力度。（责任单位：市科委、中关村管委会，市经济和信息化局，市发展改革委，市财政局，北京经济技术开发区管委会，各区政府）

24.支持落地一批智能化绿色化数字化技术改造项目，对符合条件的“新智造100”项目和绿色低碳项目给予不超过总投资30%的分档支持，对“专精特新”中小企业数字化赋能项目给予不超过合同额20%的奖励。（责任单位：市经济和信息化局、市财政局）

25.对受疫情影响严重的地区和行业企业申请北京证券交易所上市、全国股转系统挂牌的，实施专人对接、即报即审、审过即发。支持北京证券交易所免收上市公司2023年上市年费，在审核环节加强电子化材料报送，对受疫情影响业绩大幅下滑企业予以适当包容。（责任单位：北京证监局、市金融监管局、西城区政府）

（三）以“两区”建设促进外资外贸发展

26.深入推动“两区”重点领域全产业链开放和全环节改革，强化外资项目用地、用水、用能等要素保障，支持在中关村国家自主创新示范区特定区域内注册的外资研发中心按照相关规定享受技术转让所得税收优惠。支持“专精特新”等高技术企业、获得国家高新技术认定的企业及在自贸区注册的外贸企业开拓国际市场，研究推动中欧班列开通运行，实现单证申报、货物查验等通关事项“一件事”集成服务。做好外贸企业纾困服务，用好中国出口信用保险公司短期出口信用保险工具，加大向中小微外贸企业倾斜力度，外经贸担保服务平台企业综合担保费率降至1.5%以下，对企业利用出口信用保险保单质押项下的贸易融资和通过外经贸担保服务平台融资在限额范围内贴息50%。搭建外国人综合服务管理平台，整合外国人来华工作许可、外国人工作居留许可业务。（责任单位：市商务局，市投资促进中心，市发展改革委，市科委、中关村管委会，市金融监管局，人民银行营业管理部，北京银保监局，市财政局，北京海关，市公安局，北京经济技术开发区管委会，各区政府）

四、推进重大项目建设，加大有效投资力度

（一）着力扩大重点领域投资

27.扩大生产性投资，加快推进重点功能区和城市副中心项目建设进度，推动建成北京奔驰汽车制造升级改造、京东方生命科技创新中心等一批集成电路、新能源汽车、医药健康领域重大项目。前瞻布局新型基础设施，推进朝阳、海淀等超级算力中心项目建设，开工建设北京园博数字经济产业园、中关村京西人工智能创新中心等项目，加快一体化皮基站系统建设部署。（责任单位：市经济和信息化局，市科委、中关村管委会，市发展改革委，市通信管理局，北京经济技术开发区管委会，相关区政府）

28.激发城市更新投资活力，推动出台城市更新条例，建立跨项目统筹实施机制，合理引导街区功能混合、用地功能兼容和建筑功能转换。出台存量国有建设用地盘活利用、功能混合等规划土地激励政策。出台危旧房改建政策，危旧楼房成套化改造项目增加规模须符合建筑规模管控要求，并由各区单独备案，增加规模除改善居住条件外可用于建设共有产权住房或保障性租赁住房。力争2023年开工300个、完工100个老旧小区改造项目，引入社会资本参与老旧小区改造试点项目累计达40个。（责任单位：市住房城乡建设委、市规划自然资源委、各区政府）

29.制定推进现代化基础设施体系建设实施方案，梳理形成轨道交通、能源、水务、物流设施等领域年内开工重大项目清单，提早报批实施具备条件的轨道交通三期项目。推动安立路、承平高速、京密快速路、丽泽航站楼、温泉水厂、温潮减河等重大项目取得实质性进展。围绕畅通重点功能区间交通联结、补齐城市内部基础设施短板、老旧管网改造升级等领域谋划一批新的重大项目。（责任单位：市发展改革委、市京津冀协同办、市重大项目办、市交通委、市城市管理委、市水务局、市商务局、相关区政府）

（二）持续激发民间投资

30.年内分两批向社会公开推介重点领域民间资本参与项目，2023年6月底前完成首批项目推介、总投资1000亿元以上。支持国有资本运营平台合理扩大融资规模，重点投向本市战略性产业和重大项目。（责任单位：市发展改革委、市国资委、各区政府）

（三）提升投资项目落地效率

31.加强投资项目审批服务和要素保障，采取告知承诺、容缺受理等方式，简化、加快办理重大投资项目审批手续。优化政府投资项目审批程序，涉及耕地占补平衡、林地绿地占用的，通过土地复垦、市级统筹等方式予以保障。上半年完成第二批商品住宅用地集中供应，下半年再完成两批供地，加大保障性住房项目促开工、促建设力度。制定进一步统筹专项债券等项目筹划储备工作方案，2023年专项债6月底前发行完毕、8月底前基本使用到位，尽早形成实物工作量。推动更多符合条件的基础设施领域不动产投资信托基金（reits）项目发行上市。加强与政策性开发性银行对接，支持保险资金在京运用，争取更多中长期限贷款及长期资金支持本市重大项目建设。（责任单位：市发展改革委、市规划自然资源委、市园林绿化局、市生态环境局、市水务局、市住房城乡建设委、市财政局、人民银行营业管理部、北京银保监局、北京证监局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

32.加强重大项目谋划储备，结合“十四五”规划年内完成两批重大投资项目征集储备，做熟前期工作、做实要素保障，推动一批报建审批阶段重大项目提前开工建设，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的滚动接续机制。（责任单位：市发展改革委、相关行业主管部门、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

五、加快恢复大宗消费和新型消费，更大力度挖掘消费潜力

（一）大力促进汽车等大宗消费

33.对购置日期在2023年6月1日至12月31日期间内且单车价格（不含增值税）不超过30万元的2.0升及以下排量乘用车，减半征收车辆购置税。出台促进二手车流通若干措施，完善老旧机动车淘汰更新政策，2023年底前对报废或转出本市注册登记在本人名下1年以上的乘用车，在本市汽车销售企业购买新能源乘用新车，并在本市上牌的个人消费者给予不超过1万元/台补贴，所需资金由市区两级财政分别负担50%。（责任单位：市商务局、北京市税务局、市交通委、市生态环境局、市公安局公安交通管理局、市经济和信息化局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

34.坚持“房住不炒”，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，稳地价、稳房价、稳预期。推动企业将存量商办用房转换为配套重点功能区和产业园区的人才租赁房、保障性租赁住房。依托智能化信息采集系统，建立家装企业和家装人员“白名单”制度，落实“散装散建”从业人员“一登三查”要求，安全有序放开家庭装修施工，有效带动家装、家居和家电消费。（责任单位：市住房城乡建设委、市规划自然资源委、市国资委、市商务局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（二）积极培育数字新消费

35.制定实施促进数字消费能级提升工作方案，将直播电商领域急需紧缺职业列入本市相关人力资源目录，鼓励各区对符合条件的优质直播电商服务机构给予租金补贴和资金奖励。推进办公和家用网络提速降费。新征集一批绿色节能消费券参与企业，增加一批适用电子类商品型号，延长政策实施周期，开展智能办公、智能家居、移动智能终端等产品研发推广和优惠促销。（责任单位：市经济和信息化局、市商务局、市人力资源社会保障局、市通信管理局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（三）促进餐饮和文化体育娱乐消费回暖

36.推动餐饮企业恢复发展，联合外卖平台企业发放餐饮消费券，对平台企业2023年6月减免的暂停堂食餐饮商户相关费用予以补贴。对纳入全市生活服务业发展项目和支持范围的餐饮企业，最高给予审定实际投资额50%的资金支持。鼓励各区结合实际对餐饮企业环境定期核酸检测费用和日常防疫支出给予一定补贴。（责任单位：市商务局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

37.举办第十届惠民文化消费季，开展文化消费促进行动。鼓励旅游平台企业、旅行社开发暑期青少年户外体育、科普、文化等实践项目。打造20条“京郊之夏”乡村旅游精品线路，推出延庆消夏、密云休闲等10个“微度假”目的地。支持精品民宿发展，各生态涵养区年内落地1-2个生态文旅项目。（责任单位：市文化和旅游局、市委宣传部、市体育局、市财政局、市商务局、市文资中心、各区政府）

六、多措并举拓宽就业渠道，牢牢兜住社会民生底线

（一）强化重点群体就业服务保障

38.今明两年本市国有企业招用高校毕业生实现一定比例增长，稳定本市所属机关事业单位招用高校毕业生规模。挖掘一批基层养老服务、社会工作等就业岗位，支持高校、科研院所和企业扩大科研助理岗位规模。支持大专及以上学历人员报考社区工作者、生态涵养区乡村振兴协理员、社区卫生服务中心护技岗位。（责任单位：市人力资源社会保障局，市国资委，市科委、中关村管委会，市教委，市卫生健康委，市民政局，市财政局，北京经济技术开发区管委会，各区政府）

39.用人单位招用毕业年度本市高校毕业生，符合条件的给予社会保险补贴。招用毕业年度本市高校毕业生，签订劳动合同并参加失业保险的，给予每人1500元一次性扩岗补助，政策执行期限至2023年底。（责任单位：市人力资源社会保障局、市财政局、市教委、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

40.年内新增5万名就业农村劳动力参加城镇职工保险。深化跨区对接和配套服务保障，进一步挖掘城市岗位资源，优先吸纳农村劳动力就业。强化农村公益性岗位托底安置，促进农村劳动力就地就近稳定就业。积极促销农村时令果蔬。（责任单位：市人力资源社会保障局、市农业农村局、市商务局、市园林绿化局、市国资委、相关区政府）

41.扩充社区工作力量，临时招用住宿餐饮、文体娱乐、旅游会展、教育培训及零售等停工行业从业人员，兼职参与社区疫情防控等工作，并给予适当补贴。发挥共享用工平台作用，及时对接企业用工调剂需求，支持平台企业为餐饮、文旅、会展等受疫情影响企业提供灵活用工岗位，开展新就业形态从业人员职业伤害保障试点。（责任单位：市人力资源社会保障局、市民政局、市经济和信息化局、市商务局、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

（二）提升城市安全运行水平

42.完成加强首都公共卫生应急管理体系建设三年行动计划，巩固完善“区自为战”“校自为战”“企自为战”突发公共卫生事件应急工作机制。持续加强公共卫生应急能力建设，加快集中隔离设施、方舱医院、核酸检测设施、负压病房、发热门诊、急救站点、综合信息平台等疫情防控基础设施建设储备。推进市疾控中心迁建、疫情防控和重大活动应急场所、公共卫生临床中心、地坛医院改造提升、平房区公厕改造等项目建设。（责任单位：市卫生健康委、市规划自然资源委、市重大项目办、市住房城乡建设委、市发展改革委、市城市管理委、市财政局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

43.做好米面油、蔬菜、肉蛋奶等生活物资保供稳价工作，全年居民消费价格指数涨幅在3%左右。落实社会救助和保障标准与物价上涨挂钩联动机制，达到启动条件时，及时足额发放价格临时补贴。合理上调2023年本市最低生活保障标准。（责任单位：市发展改革委、市民政局、市财政局、市退役军人局、市人力资源社会保障局、市商务局、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

44.保障粮食、能源安全，及时发放实际种粮农民一次性补贴，根据市场形势启动粮食收购，确保粮食、大豆、蔬菜播种面积分别达到100万亩、4.2万亩和75万亩以上。落实地方政府成品油等能源资源储备任务。加快推动本市能源项目建设。（责任单位：市粮食和储备局、市农业农村局、市城市管理委、市发展改革委、市商务局、市财政局、各区政府）

45.深化安全生产专项整治行动，扎实开展全市安全生产大检查，严防交通、建筑、燃气等方面安全事故，开展自建房安全专项整治，切实保障人民群众生命财产安全。（责任单位：市应急局、市公安局公安交通管理局、市住房城乡建设委、市城市管理委、市消防救援总队、北京经济技术开发区管委会、各区政府）

本实施方案自发布之日起施行，有效期至2023年12月31日（国家有相关规定的，或具体措施明确执行期限的，从其规定）。

【第7篇】土地增值税清算鉴证业务准则指南

（接上期）

三、土地增值税收入的归集与疑难解析

《土地增值税清算规程》规定，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。

对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不符的，以后者确认收入。

销售面积比对资料

注：实测面积＝产权证上所载明的房屋面积。

确认了销售面积之后，再进一步确认销售单价，最终得出销售收入。关于销售单价（价格），有几个需要重点关注的方面：

1、评估价格 当纳税人存在下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

1）隐瞒、虚报房地产成交价格；

2）提供扣除项目金额不实的；

3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

需要注意的是，这里提到的“评估价格”，有别于我们在计算“扣除项目金额”时所提到的那个“评估价格”。这里的“评估价格”，是按照收益法所得出的一个市场参考价。

2、关联交易价格问题

1）关联企业之间转让房地产时，只按照成本计价，未产生其他收益（主要为集团内部交易），是否需要缴纳土地增值税？

沥呕君点评：按照成本计价是否具有合理性，如果不合理，需要按照市场价确认收入。

2）转让土地使用权时，附有土地评估报告，但未按报告中的估价进行转让，转让定价不公允如何处理？

沥呕君点评：如果定价不公允，那么税务机关就有权按照市场价进行核定收入。但是需要注意的是，这里的“市场价”，并非我们通常所理解的那种市场价。打个比方。某房企给到被拆迁户的拆迁安置房销售单价按8000元/平，同在一小区内的其他普通购买者给到的价格却是10000元/平，那么这个时候，对于这些被拆迁户购买的物业，其销售收入应按8000元/平计，这个才是我们前面所称的“市场价”。

关于价格偏低，实务中缺少准确判定的依据，仅有一则司法解释可以参考：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（2023年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次通过）（法释[2009]5号）

第十九条 对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

拓展话题：房地产开发预征、清算土地增值税、企业所得税的计税依据如何确定及规定

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据：

土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款

或者：土地增值税预征的计税依据=预收款/（1+适用税率/征收率）

最大的争议，体现在企业所得税。营改增后，《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（a105010）的第三部分，即房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26），具体应该怎么填写？其中，23-1销售未完工产品的收入，即国税发[2009]31号里所规定的“销售收入”。那么这个销售收入是直接填预收账款金额呢，还是应该考虑增值税的问题？大家都知道，预售环节，是没有实现价税分流的。换言之，价款和税款都保留在预收款这个科目。这里便产生了两大分歧：

1、第一个分歧在于，我们比照土地增值税预征的计税依据，计算确定未完工产品收入。

不管采纳何种计算口径，我们的理由是：虽然预售环节并未实现价税分流，但我们不能将增值税作为计算预计毛利的计税基础。

2、另一个分歧则是，营改增后，增值税差额征税对土地增值税的土地成本确认有没有影响。房地产企业收到预售款时，没有实现价税分流；直到交房时，才实现价税分流。沥呕君认为，这个差额征税并不会影响土地增值税的土地成本确认。因为土地增值税的成本确立，《土地增值税暂行条例》中已经写得很明确了，条例第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。所支付的金额，啥意思？当然包括税金。所以，尽管会计处理上冲抵了土地成本，但是没有影响土地增值税扣除项目金额的计算结果。

收入与发票的关系，具体看国税函[2010]220号的规定：

已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确定收入；

未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；

合同所载房面积与实测面积不一致的，应在计算土地增值税时予以调整。

《物权法》 第七十四条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条

[车位、车库的归属]建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

从这里我们可以看出，有约定的，从约定；没有约定的，才归属于全体业主。并不是很多人所传的那种，只要是车库、车位，那就一定属于全体业主，这个是没有道理的。

关于“折扣”的思考

土地增值税对于“折扣”并无明文规定，沥呕君建议，应该和增值税、企业所得税相衔接。

税种

折扣销售

销售折扣

实物折扣

增值税·消费税

发票

增财务费用

无政策

企业所得税

冲收入

增财务费用

主商品计税

土地增值税

无政策

无政策

无政策

增值税是要求实际价格与折让需在同一张发票上载明，房地产行业并未严格执行这一点，执行比较好的行业，当属超市等类型企业。

企业所得税则是根据国税函[2008]875号文的明确规定，要求是以折后价确认收入。

土地增值税对于商品折扣方面的立法工作相对滞后，需要尽快与其他税种同步 。

国税发[2007]132号文第二十三条对于视同销售收入的确认方法和顺序作了明确规定：

1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；

2、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；

3、参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

转为自用的税务处理

产权未发生转移，不征土地增值税（法律依据：国税发[2006]187号）。

根据国税函[2008]828号文的规定，按内部资产处置，不征企业所得税。

不过房产税和城镇土地使用税，还是需要按章缴纳的。

代收费用

三大税种关于代收费用方面的规定并不一致。

增值税：财税[2016]36号文附件一对价外费用作了明确规定，除特定情形外，所有价外费用均需征收增值税。

土地增值税：国税发[2009]91号第二十八条规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。《土地增值税清算鉴证业务准则》第二十五条规定，（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

企业所得税：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

【代建房】涉税分析

所谓代建房，指的是一方出土地和资金，委托另一方对房屋开发的全过程（或主要过程）进行管理。出资方享有产权，管理方收取管理费。

认定“代建”的四个条件（全部具备）：

（1）以委托方名义办理房屋立项及相关手续；

（2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

（3）与委托方事前签订委托代建合同；

（4）不以受托方名义办理工程结算。

实务中，沥呕君接触了不少较为奇葩的案例。说好的是代建，结果施工方将发票开给了受托单位。

开发商收取[诚意金]的涉税处理

房地产企业一般是在取得预售许可证的前后，开始向意向购买人收取诚意金，目的在于提前锁定客户。根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，土地增值税纳税义务发生的前提是，签订销售合同。换言之，房地产商在与客户正式签订销售合同之前所收取的任何款项，都不产生土地增值税纳税义务。在这一点上，增值税处理同土增税，收取的诚意金并不产生纳税义务。根据国税函[2009]31号文第六条的规定，签订合同之后所收取的费用才确认为销售收入。总结为一句，开发商在签订正式销售合同之前收取的诚意金，是无需预征三大税种的。

（未完，待续）

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【第8篇】土地增值税的特点

财务会计-岗位会计

税务基础一点通

第1讲.税法及原则（一）

1.（ a ）是早期货币，是商品交换的必然产物。

a．贝

b．猪头

c．石头

d．木头

2.下列属于税收“三性”的有（ abc ）。

a．强制性

b．无偿性

c．固定性

d．法定性

税法基本要素（一）

税率的基本形式包括（ abc ）。

a．比例税率

b．累进税率

c．定额税率

d．定量税率

我国现行税法体系（一）

税制结构要包括税种的设置、主体税种的选择以及主体与辅助税的配合等问题。（ y ）

y．对

n．错

我国现行税种简介（一）

下列属于我国增值税税率的有（ abc ）。

a．13%

b．9%

c．6%

d．8%

我国现行税种简介（二）

1.缴纳增值税的货物并不都缴纳消费税，而缴纳消费税的货物一般都属于增值税征税范围的货物。（ y ）

y．对

n．错

2.城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额。包括加收的滞纳金和罚款。（ n ）

y．对

n．错

3.下列属于关税的特点的是（ abc）

a．征收的对象是进出境的货物和物品

b．关税是单一环节的价外税

c．有较强的涉外性

d．关税为价内税

4.烟叶税的税率为（ c ）。

a．2%

b．15%

c．20%

d．25%

第6讲.我国现行税种简介（三）

1.下列属于土地增值税的特点的有（ abcd ）。

a．以转让房地产取得的增值额为征税对象

b．征税面比较广

c．采用扣除法和评估法计算增值额

d．实行超率累进税率

2.下列不属于资源税税率的是（ d ）

a．产品比例税率

b．幅度比例税率

c．幅度定额税率

d．超额累进税率

第7讲.我国现行税种简介（四）

印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征（为主）和从量计征两种征收方法。（ y ）

y．对

n．错

在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域，直接向环境排放应税污染物的企业事业单位和其他生产经营者为环境保护税的纳税人，应当按照规定缴纳环境保护税。（ y ）

y．对

n．错

第8讲.我国现行税种简介（五）

1.自中华人民共和国境外港口进入境内港口的船舶，应当缴纳船舶吨税。（ y ）

y．对

n．错

2.所得税的主要特点有（ abc ）。

a．通常以纯所得为征税对象

b．通常以计算出来的应纳税所得额为计税依据

c．纳税人和实际负税人通常是一致的

d．纳税人和实际负税人通常不一致，因此不可以直接调节纳税人的收入

第9讲.我国现行税种简介（六）

下列不属于企业所得税征税对象的是（ d ）

a．生产经营所得

b．其他所得

c．清算所得

d．个人所得

第10讲.纳税准备（一）

1.纳税人发生涉税信息变更的，应在登记管理部门办结变更登记事项的（ d ）日内，向主管税务机关申报信息变更。

a．10

b．15

c．20

d．30

2.从事生产、经营的纳税人应当自领取营业执照或者发生纳税义务之日起（ b ）日内设置账簿。

a．10

b．15

c．20

d．30

3.开具发票的单位和个人应当建立发票使用登记制度，设置发票登记簿，并定期向主管税务机关报告发票使用情况。（ y ）

y．对

n．错

税款征收（一）

1.下列不属于税务机关征收的税种的是（ c ）

a．消费税

b．烟叶税

c．关税

d．资源税

2.税务机关负责征收的16个税种适用（ a ）

a．《中华人民共和国税收征收管理法》

b．《中华人民共和国海关法》

c．《中华人民共和国进出口关税条例》

d．《中华人民共和国进出口税则》

3.下列不属于税款优先原则的是（ d ）。

a．税收优先于无担保债权

b．纳税人发生欠税在前的，税收优先于抵押权、质权和留置权的执行

c．税收优先于罚款、没收非法所得

d．税收优先于员工工资

4.委托代征与代扣代缴是等同概念。（ n ）

y．对

n．错

5.纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。（ y ）

y．对

n．错

第12讲.税务违章处罚及涉税争议解决（一）

1.下列关于逃（偷）税认定相关的有（ abc ）。

a．行为主体是纳税人（包括扣而不缴的扣缴义务人）

b．行为主体采取了（逃偷）税的手段

c．有不缴或少缴税款的结果

d．申请延期纳税

2.下列属于税务机关作出的征税行为的有（abcd）

a．确认纳税主体、征税对象、征税范围等具体行政行为

b．征收税款

c．加收滞纳金

d．扣缴义务人、受税务机关委托征收的单位作出的代扣代缴、代收代缴行为

3.关于听证下列说法错误的是（ c ）。

a．听证主持人应当依法行使职权，不受任何组织和个人的干涉

b．公开进行的听证，应当允许群众旁听

c．旁听群众不可以发表意见

d．对不公开听证的案件，应当宣布不公开听证的理由

随堂练习

1. 按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》和《企业会计准则第30号——财务报表列报》的规定，企业变更会计政策或发生重要的前期差错更正，采用（ b ）的，应当对可比会计期间的比较数据进行相应调整。 (本题20分)

a.重置成本法

b.追溯调整法

c.未来适用法

d.公允价值计量法

现金流量表主表有（ b ）种编制方法。(本题20分)

a.二

b.三

c.四

d.五

3.（ d ）包括盈余公积和未分配利润。(本题20分)

a.资本溢价

b.其他综合收益

c.实收资本

d.留存收益

4.“开发支出”项目，应根据“研发支出”科目中所属的（ b ）明细科目期末余额计算填列。(本题20分)

a.费用化支出

b.资本化支出

c.累计摊销

d.以上都不对

5. （ c ）指反映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表。(本题20分)

a.资产负债表

b.利润表

c.现金流量表

d.附注

【第9篇】土地增值税扣除的税金

土地增值税扣除项目共计6项：

1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产的开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（即加计扣除，房地产开发企业特有项目）

6.旧房及建筑物评估价格

那么问题来了，所有的业务都是按照以上6项扣除吗？具体扣除方法是什么呢？

答案肯定是否定的，在日常工作中，我们必须根据业务类型来适用对应的扣除项目

一、房地产开发企业转让新建商品房可以扣除1-5项（1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产的开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（即加计扣除，房地产开发企业特有项目））

二、非房地产开发企业转让新建商品房可以扣除1-4项（1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产的开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金）

三、各类企业转让存量房扣除项目1、4、6项（1.取得土地使用权所支付的金额4.与转让房地产有关的税金6.旧房及建筑物评估价格）

四、各类企业转让未开发的地扣除项目1、4项（1.取得土地使用权所支付的金额4.与转让房地产有关的税金）

【第10篇】土地增值税清算表格

13大类103套土地增值税清算表，拿来即用！房地产会计有福了土地增值税清算表（共13大类，103个表格）

1、企业基本情况表

2、土地增值税纳税审核表（已售非普通住宅）

3、房地产转让收入审核表（已售其他类型房地产）

4、前期工程费分摊表

5、开发间接费用分摊表

6、扣除项目汇总表（已售非普通住宅）

7、取得土地使用权所支付的金额审核表（未售其他类型房地产）

8、扣除项目及成本结转明细申报表

好了，篇幅有限，就不和大家一一展示了。完整电子版已打包好。

【第11篇】土地价款增值税扣除政策

前言

对于房地产开发企业而言，其主要成本由三大部分构成，分别为：土地成本、建安成本和税收成本。这三者合计在一起，估计要占地产企业开发成本总额的80%以上。其中，土地价款如何在税前扣除（主要指的是增值税、土地增值税和企业所得税等），关系到房地产企业的最终税负高低。因为其中涉及到的法律法规较为繁杂，很多纳税人表示很难准确把握政策规定，从而导致在税收管理过程中交了不少学费。有基于此，我们特开一期系列专栏，希望能将土地价款税前扣除的相关知识分享给大家，希望能对圈内从业人士有所启迪。

增值税

1.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

实务中，我们还经常听到“自建”，那么自建是否与房企销售自行开发的房地产项目完全相同呢，这二者有何区别？其实，说起来也不难区分。首先，二者的建设主体不同。自建一般多指于非房企利用现有的土地进行房屋建设的业务，而房地产开发则很明显属于房地产开发企业的专属名词，即你得有开发资质。房地产企业开发的地产项目将来能够作为商品对外销售，而自建房产则一般仅限于自用或出租（无法销售）。

第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

这一条说的什么意思？简单说就是，房地产开发企业拿到手上的可能是土地（这一点好理解，大多数的地产开发项目均属如此），也有可能是从别人手上拿到的一个半成品（在建工程）。那么根据国家税务总局公告2023年第18号文的规定，对于房地产开发商而言，无论拿到的是土地还是在建工程，都属于销售自行开发的房地产项目，都可以适用18号公告的相关政策规定。

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

当然了，这第四条有个默认前提条件，即若是2023年5月1日前取得的老项目，也可以选择采用简易计税，这没有问题。第四条说的是，一般纳税人它如果选择采用一般计税方法的话，是允许从销售额中抵减土地价款的。那如果是选择简易计税呢，也就不存在销项抵进项的问题，直接以取得的全部价款和价外费用，除以（1+5%），再乘以5%，直接交增值税便是。

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

原则上，土地价款的分摊先按占地面积法，再按建筑面积法，这样更为科学。当然实践中，每个地方税务局的执行口径不太一样，这个需要纳税人与当地税局事前作好沟通工作。需要注意一点的是，在确立房地产项目可供销售建筑面积时，一定要记得将公共配套所占的建面给剔除出来，这其实是税法对于纳税人的一个“让利”，如果你不拿出来，沥呕君只能说，吃亏的是你纳税人自己。

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

扣除土地价款，不是想怎么扣就怎么扣，也不是你实际支付了多少，我就让你抵扣多少。关键看合规票据。要么是发票，要么得是财政票据。很多时候，问题就出在这个合规票据上。有人说，我要是真拿不出怎么办？尽可能让规土部门给出一个书面性的文件，证明你的土地成本是真实发生的。然后再拿着这个，去与当地主管税局做沟通工作。

第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。

房地产企业采用简易计税好，还是一般计税方法更优？这个说实话，还真不是一两句话能够说得清的。一般性的原理是什么呢，如果你有大额进项且能取得对应合规发票的，那么理论上一般计税方法更优，反之，则是简易计税更划算。当然了，这个毕竟只是臆想，最终还需要分别用两种方法测算比较一下，才能得到最佳选择。

第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

前面已有论述，略过。

第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

这一条也很容易理解。无论是免增值税的项目也好，还是简易计税也罢，都是不存在差额计税一说，因此，这两种类型的项目所对应的进项，需要单独从进项税额中剔除出来，不得抵扣。第十三条为纳税人提供了一个划分标准，那就是《建筑工程施工许可证》。按施工许可证上所列明的“建设规模”，把各项目对应取得的“进项税额”做进项转出。

2.《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

从上文不难看出，房地产企业向政府部门支付拆迁补偿费也好，还是向其他单位或个人（指的是被拆迁户）支付拆迁补偿费也罢，都允许你在计算销售额时扣除。其原理说，你可以把它看做是广义性质的土地价款。拆迁补偿费未支付完全，这地你根本就拆不动，也拿不下来，所以这就视同作为土地成本构成的一部分，没有问题。当然咯，既然土地价款包括了这么多项，那么根据契税法的相关征管条例规定，所涉及到的项目都需要缴纳契税。实务中，很多开发商只就土地出让金交了契税，但后期支付的拆迁补偿费、大市政配套费等，往往都没有缴纳契税，这就存在漏缴税款的风险。由于拆迁补偿费的确立不需要纳税人必须提供发票，故而导致实务中很多纳税人为了增加土地成本，刻意无度地加大拆迁补偿支出。沥呕君在这里温馨提示一句：税务筹划不仅需要合法性，也需要合理性。税务筹划与偷逃税款，往往仅有一线之隔。

八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

此条说的是，土地价款由集团缴纳，项目开发由项目公司完成的情形。实务中，类似这样的案例，比比皆是。集团层面缴纳的土地价款，如果想要拿到项目公司来做成本，必须满足的三个条件：①政府、集团、项目公司，三方签署补充合同或变更协议，将土地办至项目公司名下（注意：是直接办证到项目公司，而不是先办到集团再转给项目公司）；②不改变规划与土地用途，不补地价；③项目公司需要是集团下设的全资子公司。

3.《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第86号）

一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2023年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

这一条相当于对国家税务总局公告2023年第18号的规定作了一个补充：即纳税人之前在计算销售额中未予扣除土地价款的，那么现在根据国家税务总局公告2023年第86号第一条的规定，可以进行补充扣除。

五、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

本条则相当于对国家税务总局公告2023年第18号文的第五条规定再次作了补充说明。“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，都是指的计容面积（交了地价款），但是关于这里的表述，在沥呕君看来，不太严谨。说计容面积没有问题，但是并非所有的地上建面都算在内，比如公共配套部分，即便属地上，那也是要剔除在外的；相对应的，也并非地下车位建面就一定要排除在外，因为我们知道，部分城市的地下车位是有产权的，既然有独立产权，那就属于可售产品，应按其他类型不动产处理，那么此时的地下车位建面也应包含在内，不应剔除。

有关增值税前的土地成本扣除问题，我们就介绍到这里。若广大读者朋友对于这方面的内容有不同看法或补充意见的，在此也希望大家能够积极分享您的宝贵观点。

说完增值税，关于土地增值税前的土地成本扣除相关政策规定，咱们下期继续。

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【第12篇】土地增值税免征

税率：

一、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

增值额：是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

扣除项目：

① 取得土地使用权所支付的金额；

② 开发土地的成本、费用；

③ 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

④ 与转让房地产有关的税金；

⑤ 从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和，加计20%扣除。

二、计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法：

征收率：

纳税人转让房地产土地增值税实行核定征收的，分类型适用核定征收率：

单位纳税人转让普通住宅：5%；

单位纳税人转让非普通住宅及车库；个人纳税人转让非住宅类房产：6%；

单位纳税人转让非住宅（车库除外）：8%。

预征率：

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入应按规定预征土地增值税。

普通标准住宅预征率为1%；

非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

不征税范围：

房产所有人、土地使用权所有人将房屋、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

投资入股：单位、个人在改制重组以房地产作家入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

学校资产划转：民办学校举办者将土地、房产划至学校，暂不征收土地增值税。

常见的减免优惠政策：

个人销售住房：对个人销售住房暂免征收土地增值税。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%（含），免征土地增值税。

国家征收、收回：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

安置房：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

公租房：转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值税额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

来源：重庆税务

【第13篇】土地增值税核定征收税率

移步《优税乐》了解更多税收优惠政策详情企业纳税压力大的主要原因除了业务,那就是企业纳税方面了,毕竟国家财政主要收入有60%是通过征收税率得来的,可以看得出税收对于我国的发展有着决定性的作用,而纳税的主体可以是企业也可以是个人，那么企业的税收可以说是非常重要的了，这也是国家禁止偷税漏税,大力稽查各个企业的原因。

企业除了主要的企业增值税，企业所得税，分红的时候还需要缴纳个人分红税，这几个税种都是不低的。本身企业的压力就已经非常大了，但是业务上面的原因导致很多企业是拿不到成本发票的，那么按照查账征收纳税，账面利润是虚高的，也就意味着企业将多缴税，那么企业该何去何从呢？其实国家在不断加强企业的税务稽查时，也给出了一系列的税收扶持政策。如今年的4月份

。国家税务总局发布小规模纳税人企业普票免征增值税及附加税。企业就可以利润这个是税收政策的同时，享受地方政府的税收优惠政策，那就是核定征收。一般纳税人企业规定统一按照查账征收，但是对于小规模纳税人企业却没有规定征收方式，地方政府也就是运用这以政策，帮助企业达到减税纳税压力的目的。园区成立一家小规模纳税人企业，一年500万，普票税率综合不到3%，全行业都可以入驻可以说是非常优惠的了。移步公众号《优税乐》了解更多税收优惠政策详情

【第14篇】土地增值税应税金额

法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

房地产开发费用指销售费用、管理费用、财务费用。

（1）财务费用中的利息支出只要能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融机构证明的，则利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。

计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

我们来设想举个例子一下a企业向b企业转让一栋办公楼。此时产生的土地增值税应由谁来承担？

其实土地增值税可是“卖方税”；看到这里，聪明的你应该知道此时产生的土地增值税应该由转让方a企业（卖方）承担，而不是b企业（买方）承担。

其次就是概念里一直强调的是“转让”，而不是“出让”。通过概念可知不光是转让土地需缴纳土地增值税，转让地上建筑物及其附着物都是要交土地增值税的 。改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。

【第15篇】土地增值税印花税的能不能扣除

文|金穗源商学院 刘玉章

问题六十一：土地增值税清算时，已缴纳的印花税可否扣除？

问：房地产开发企业在整个经营过程中，签订了很多合同。例如，土地出让合同、委托设计合同、建筑安装合同、材料采购合同、设备购置合同、借款合同、房产销售合同、房产租赁合同等，这些合同已经按照《印花税暂行条例》缴纳了印花税，请问在计算土地增值税时，可否扣除?

答：房地产企业在开发经营过程中缴纳的印花税分两种情况来处理：

（1）房地产开发经营过程中缴纳的印花税，土地增值税清算时不得扣除。

根据《企业会计准则》的规定，印花税应当在“管理费用”中核算。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税时，合并为“房地产开发费用”扣除，此项费用不是据实扣除，而是按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10％扣除。

土地增值税清算时所扣除的房地产开发费用中包含了印花税，如果再扣除则属于重复扣除，为此，《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”此项规定的含义是房地产企业土地增值税清算时不能再重复扣除印花税。

《关于印发增值税会计处理规定的通知》(财会[2016]22号)文件规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算的范围包括了印花税，这只是会计核算科目的调整，并没有改变印花税税前扣除的实质，根据财税字[1995]48号规定，印花税不能重复扣除。

（2）房地产开发企业转让旧房及建筑物时，缴纳的印花税在计算土地增值税时可以扣除。

财税字[1995]48号规定：“其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“地方教育附加在土地增值税清算时可否扣除？”，您也可以思考一下，下期再见！