土地增值税题目（15个范本）

【第1篇】土地增值税题目

（2023年真题）

某房地产开发企业是增值税一般纳税人，拟对其开发的位于市区的一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：

（1）2023年1月以9000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。

（2）该项目2023年开工建设，《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为2月25日，2023年12月底竣工，发生房地产开发总成本6000万元，开发费用3400万元。

（3）该项目中所属幼儿园建成后已无偿移交政府，归属于幼儿园的开发成本600万元。

（4）2023年4月，该项目销售完毕，取得含税销售收入36750万元。

（其他相关资料：契税税率为4%，利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为10%，企业对该项目选择简易计税方法计缴增值税）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）说明该项目选择简易计税方法计征增值税的理由。

（2）计算该项目应缴纳的增值税额。

（3）计算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

（4）计算土地增值税时允许扣除的开发费用。

（5）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

（6）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。

（1）房地产开发企业销售其开发的房地产老项目可以选择简易计税方法计缴增值税。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日之前的房地产项目。该项目2023年开工建设，《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为2月25日在2023年4月30日前，所以属于房地产老项目，可以选择简易计税方法计税。

（2）该项目应缴纳的增值税额=36750÷（1+5%）×5%=1750万元

（3）土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=1750×12%=210万元

（4）土地增值税时允许扣除的开发费用=（9360+6000）×10%=1536万元

（5）土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=9360+6000+210+1536+（9360+6000）×20%=20178

（6）增值额=35000-20178=14822万元

增值率=14822÷20178=73.46%，适用税率40%，速算扣除系数5%

该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额=14822×40%-20178×5%=4919.9（万元）

【同类例题精练】

某房地产公司甲开发房地产住宅项目，2023年7月取得土地使用权应支付的土地出让金为2800万元，该公司按规定缴纳了契税。开发此块土地70%，剩余30%尚未使用。

（1）发生前期拆迁补偿费1690万元，建筑安装工程费1200万元，基础设施费160万元，公共配套设施费150万元。由于土地未及时按协议开发，支付土地闲置费20万元。

（2）发生管理费用760万元、销售费用230万元、利息费用250万元，另支付加息4万元、罚息12万元。（利息费用未超过按银行同类同期贷款利率计算的部分，且准确按房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明）

（3）与转让房地产有关的税金为220万元（不含印花税）。

（4）该住宅楼60%的建筑面积直接对外销售，均签订合同，取得销售收入6000万元；与建筑公司签订建安合同，由于房产公司资金紧张，因此用20%的住宅抵顶建筑公司工程款，其余部分对外出租，均签订租房合同，本年度取得租金收入60万元。（以上收入均不含增值税）

其他相关资料：当地省政府规定，契税税率4%，计算土地增值税时房地产开发费用的扣除比例为5%。

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）计算该项目在计算土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额。

（2）计算该项目可扣除的开发成本。

（3）计算土地增值税时允许扣除的开发费用。

（4）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

（5）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。

（1）土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2800×（1+4%）×70%×（60%+20%）=1630.72万元

（2）可扣除的开发成本=（1690+1200+160+150）×80%=2560万元

（3）允许扣除的开发费用=（1630.72+2560）×5%+250×80%=409.54万元

（4）允许扣除项目金额的合计数=1630.72+2560+409.54+（1630.72+2560）×20%+220=5658.40万元

（5）增值额=6000÷60%×80%-5658.4=2341.6万元

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=2341.6/5658.4×100%=41.38%

适用税率30%，速算扣除系数0

应缴纳的土地增值税=2341.6×30%=702.48（万元）

【第2篇】土地增值税退税政策依据

与其他行业的企业不同的是，房地产企业的房地产开发业务除了需要面对增值税、房产税、企业所得税等常规税项外，还需要面对财产行为税种最特殊的一个税种，即土地增值税。由于税制结构设计的区别，企业所得税属于法人税制，由房地产企业以每一个纳税年度所归集的收入、成本和费用为基础进行汇算清缴；而土地增值税则以每个独立的房地产项目为基础整体归集与此相关的收入、成本和开发费用进行税收清算，清算前以预缴为主。而且土地增值税的清算时点往往都集中在房地产企业的企业所得税汇算时点后，因此就可能会出现由于房地产企业土地增值税清算与企业所得税汇算时点不匹配而造成土地增值税清算年度出现大额亏损而无法弥补的问题。

2023年以前，房地产企业因此造成的亏损只有在公司注销清算后才可以申请退税，而且受到亏损结转时间等因素的限制。很多房地产企业在土地增值税清算后会因短时间内无法注销而导致多缴的企业所得税无法申请退税的情况。所以税务总局在2023年发布了《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 81 号 , “81 号公告”），把因土地增值税二次分摊后导致企业所得税需退税的适用条件进行放宽调整。尽管对于房地产企业而言这绝对属于政策利好，但是从技术落实方面想要合理享受到退税的政策优惠，需要正确理解和掌握81号公告的规则。

01 正确理解和判断退税适用前提条件

81号公告第二条第（一）项提到：企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照特定方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。

土地增值税清算往往是在开发产品基本销售完毕的情况下进行的，根据土地增值税的相关政策规定，即使是税务机关可要求清算的情况，房地产企业的销售率也要达到85%。由于土地增值税清算时点的滞后性，往往出现清算当年无收入却因清算年度补缴的土地增值税直接计入该年度损益而造成前期盈利但该年度亏损的情况。所以81号公告规定可以适用企业所得税退税的第一个前提就是房地产企业需因土地增值税的清算导致清算年度造成了实质性亏损，否则就正常弥补即可，也无需启动退税程序。

其次是，除了要产生实质性亏损外，81号公告对于因土地增值税清算导致清算年度亏损而需要申请企业所得税退税的房地产企业还设有一个前提条件，就是房地产企业不存在后续开发项目。对于后续开发项目的界定，81号公告解释为正在开发以及中标的项目。正在开发项目比较好理解，就是在建工程项目。而中标项目，对于招拍挂项目应指在国土部门招拍挂程序中已经竞得土地的项目。但对于广东省这种存在城市更新、留用地合作开发等类型的省份城市，实务中在认定上可能存在诸多争议。以城市更新项目为例，认定是否中标应该以什么作为判断标准？签订合作改造协议还是项目立项，亦或者是项目确定实施主体，又或者是土地协议出让环节，这些都需要深入研判以及保持积极的税务沟通。

02 分摊起算时点为预售收入核算年度而非项目完工结转年度

81号公告第二条第（一）项提到：该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)。

针对规定中作为分摊土地增值税基数的“项目年度销售收入”是否应该包括预售期所形成的预售收入实务中经常容易产生争议。正如我们前面所分析到的，81号公告出台的原因是为了消弭房地产开发项目因企业所得税和土地增值税在税制结构设计上的差异所导致的收入与支出配比不均衡的问题。

一方面，按照土地增值税相关政策的规定，预售期所形成的预售收入本身就需要按照相应的预征率预征土地增值税。81号公告第二条第（二）项特别强调企业所应调整当年的应纳税所得额本质是开发项目各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税前扣除的土地增值税。根据《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》（以下简称为“所得税申报表”）a105010“视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”的填报规则，房地产企业项目完工前所取得的未完工收入按照预计毛利率计算得出预计毛利额后可以扣减实际发生的土地增值税。所以按照81号公告的计算规则，预售期的预售收入需要纳入分摊年度。

另一方面，《国家税务总局关于印发 < 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 > 的通知》（国税发【2009】31 号，“31号文”）第六条将企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入全部纳入税法意义上的“销售收入”实现的范畴，只是区分未完工销售收入和完工销售收入，而不再像国税发【2006】31 号文那样划分出预售收入。所以同样作为房地产开发项目的企业所得税方面的政策规定，81号公告所界定的项目销售收入理应与31号文保持一致的口径。

事实上，税务总局在关于81号公告的解读中所采用的案例中有所描述：“某房地产开发企业2023年1月开始开发某房地产项目，2023年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算”。其中就包含了一个假设，案例中的项目是2023年才竣工的，按照31号文的规定竣工前所取得收入属于未完工销售收入，完工后的收入是完工销售收入。税务总局在案例中开始分摊清算的土地增值税的年度便是从2023年开始计算的，这也是验证了我们的分析。

03 项目销售收入应剔除增值额未超过扣除项目金额20%的普宅销售收入

81号公告在对“项目销售收入”的补充规定中明确其不包含企业销售的增值额未超过扣除项目金额 20% 的普通住宅的销售收入。对于这部分收入而言，尽管在会计准则和企业所得税层面需要确认为销售收入，但是根据《土地增值税暂行条例》的规定其免征土地增值税收入。所以说从最终清算结果来看，企业清缴的土地增值税中不包含这部分普宅收入对应的土地增值税，所以这部分收入不参与到土地增值税的分摊计算具有合理性。

可能有人会提出说这部分普宅收入在预征阶段也预征了部分土地增值税，但是需要注意到的是，这部分普宅收入所预征的土地增值税最终在清算的时候都会被其他非免税收入所应该缴纳的土地增值税抵减了。

分摊示例如下表示：

所以81号公告的分摊逻辑还是要本着“谁实际参与，谁分摊”的原则来确定。

作者：傅吉俊 郑会广 王殿会

来源：税明大道

【第3篇】房地产土地增值税预缴

土地增值税，是房地产企业中最复杂的一个税种，他包含了企业的开发、建设、销售等主营业务，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率低，土地增值税税负就轻，因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

方式一：

应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

适用税率分为四档，分别为30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除数系数为5%，15%，35%。

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行(一般的预征率在2%-4%，每个地方不一样)，先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)，计算收入，收入-扣除项目金额=增值额，增值额/扣除项目金额=增值率，按税率计算税额。

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

二、土地增值税实行四级超率累进税率

计算土地增值税税额，可按增值额x适用的税率-扣除项目金额x速算扣除系数计算方式更为简单

增值额未超过扣除项目金额50% (土地增值税税额=增值额×30%)

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%(增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%)

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%(增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%)

增值额超过扣除项目金额200% (增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ）公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

注意事项：

1 清算申报日前，按当地规定比例预缴土增税，这点很明确，这里有个风险点要提示一下，如果实务中有些房开企业按“预收款-应预缴增值税税款”的计缴方式，一直到销售现房、交房开票时，还在按这种模式预缴土地增值税，一边增值税已按销项减进项在正常缴纳、一边还在还按以上文件的公式作预缴依据，就会多预缴土地增值税。

2、清算期间的土地增值税缴纳，清算申报日到清算审核结果出来，中间至少间隔几个月的时间：（1、继续按预征率预缴，等清算结果出来后，再按清算结果多退少补）（2、按清算申报时成本进行“模拟扣除”缴纳）

3、清算后销售尾盘申报缴纳，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（1、税金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后续取得发票能否扣除的问题）（4、纳税时点问题。）

方式二：

政策：税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定，纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内，好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，这是一定的优势，但需要控制好增值率，不然会出现多缴税等情况。

例如：某地产公司，商品房销售收入为1.5亿，普通住宅销售为1亿，豪华住宅销售为5000万，税法规定的可扣除项目金额为1.1亿，其普通住宅的可扣除项目金额为8000万，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万，那么根据土地增值税的计算方式：

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

以下方案：

一、普通住宅和豪华住宅不分开核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

应纳税额=(15000-11000)×30%=1200万元。

二、普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

应纳税额=(10000-8000)×30%=600万元

豪华住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

应纳税额=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元，这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，就可减轻税负。

房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式，因此同一税种，不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，土地增值税暂行条例：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”条例虽然说：预征土地增值税的截止时点为项目竣工结算前，但实际操作中，土增税的预缴时点远比这个时点要晚，一直要晚到土地增值税的清算为止，所以土地增值税的缴纳，可从清算申报日前、清算期间(申报日至清算结果出来)、清算后三个时间段来进行。

每段时间分享财务知识，带领大家了解最新动态，更多税筹、招商服务，可以点赞+留言+关注

【第4篇】土地增值税试题

一、单项选择题

1.下列各项中，不属于土地增值税征税范围的是（b）。√

a.转让国有土地使用权

b.房地产评估增值

c.合作建房，建成后转让的

d.房地产赠与

2.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以（a）。√

a.免征土地增值税

b.不征收土地增值税

c.减半征收土地增值税

d.按照正常计税规则征收土地增值税

3.我国土地增值税的计算采用的税率类型属于（b）。√

a.三级超率累进税率

b.四级超率累进税率

c.五级超额累进税率

d.七级超额累进税率

4.2023年4月，位于市区的某工业企业委托建筑公司建造一栋厂房，取得土地使用权所支付的金额为100万元，房地产开发成本为120万元，与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用合计为400万元，财务费用中的利息支出共计100万元，其中包括超过贷款期限的利息20万元和加罚的利息30万元，利息支出能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊；厂房建成后全部对外转让。已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为4%。则该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（a）万元。√

a.58.8=100+（土地成本100+开发成本120）×4%-20-30

b.61

c.108.8

d.400

5.某房地产开发企业取得一宗土地使用权用于建造写字楼，支付的地价款和相关税费共计200万元；开发期间支付土地征用费及拆迁补偿费80万元、公共配套设施费50万元，支付建筑企业工程款640万元（合同规定工程总价款800万元，当期实际支付总价款的80%，剩余的20%作为质量保证金留存1年，建筑企业按照工程总价款开具了发票）；项目竣工后，房地产开发企业对外销售了70%的写字楼；20%的写字楼用于抵偿前期欠材料供应商的购货款；剩余的10%用于对外出租。则该房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本是（d）万元。√

a.651

b.693

c.770

d.837=（80+50+800）×90%

【答案】d

【解析】房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。可以扣除的房地产开发成本=（80+50+800）×（70%+20%）=837（万元）。

6.计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的（a）计算扣除。√

a.10%以内

b.12%以内

c.15%以内

d.30%以内

7.位于县城的某房地产开发企业开发一幢写字楼，取得土地使用权支付地价款和相关税费共计2000万元，发生房地产开发成本2600万元，其中装修费用600万元；利息支出80万元（能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊）；该写字楼竣工验收后，将总建筑面积的1/2对外销售，签订销售合同，取得销售收入4500万元；剩余的建筑面积对外出租，当年取得租金收入300万元。已知当地省级人民政府规定，房地产开发费用扣除比例为4%，可以扣除的与转让房地产有关的税金为243万元。该房地产开发企业在计算应缴纳的土地增值税时，扣除项目金额合计数为（b）万元。

a.2323

b.2635=[80+（2000+2600）×（1+4%）]×1/2+243

c.2723

d.3135

【答案】d

【解析】

（1）可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2000×1/2=1000（万元）；

（2）可以扣除的房地产开发成本=2600×1/2=1300（万元）；

（3）可以扣除的房地产开发费用=80/2+（1000+1300）×4%=132（万元）；

（4）可以扣除的与转让房地产有关的税金=243万元；

（5）加计扣除=（1000+1300）×20%=460（万元）；

（6）允许扣除项目金额合计=1000+1300+132+243+460=3135（万元）。

8.税法规定，纳税人转让旧房能够取得评估价格的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经（c）确认。√

a.海关

b.财政机关

c.当地税务机关

d.省、自治区、直辖市人民政府

9.下列关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用的说法中，正确的是（a）。d

a.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，但是在计算扣除项目金额时，代收费用不得扣除

b.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，并作为加计20%扣除的基数

c.如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，但在计算增值额时，代收费用可以从收入中扣除

d.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数

【答案】d

【解析】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算增值额时，代收费用就不得在收入中扣除。

10.某商贸公司转让一幢已经使用过的办公楼，取得不含税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳相关税费6.85万元（不含增值税）。该公司转让该办公楼应缴纳土地增值税（a）万元。√

a.27.95

b.28.02

c.30

d.60

【答案】a

【解析】纳税人转让旧房能够取得评估价格的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的增值税以外的税费作为扣除项目金额，增值额=500-800×50%-6.85=93.15（万元），增值率=93.15÷（800×50%+6.85）×100%=22.90%，增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，该公司转让办公楼应纳土地增值税=93.15×30%=27.95（万元）。

11.对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起（b）日内办理清算手续。c

a.30

b.60

c.90

d.120

12.下列有关土地增值税的表述中，不正确的是（c）。√

a.对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定

b.房地产企业销售存量房，在计算土地增值税扣除项目时，其缴纳的印花税准予作为与转让房地产有关的税金扣除

c.出让国有土地使用权的行为属于土地增值税征收范围

d.土地增值税的纳税义务人包括外国企业

13.根据土地增值税的有关规定，下列说法不正确的是（a）。√

a.对于利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息的，其允许扣除的房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内扣除

b.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

c.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

d.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除

14.对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等，这指的是清算审核方法中的（b）。√

a.实地审核

b.案头审核

c.定期审核

d.异地审核

【答案】b

【解析】案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。

15.法人企业转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地的，应（c）申报缴纳土地增值税。

a.向销售方机构所在地的主管税务机关

b.向购买方机构所在地的主管税务机关

c.向房地产的坐落地的主管税务机关√

d.向合同签订地的主管税务机关

16.因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产（a）。√

a.免征土地增值税

b.减半征收土地增值税

c.酌情准予减征或免征土地增值税

d.按照规定的税率和速算扣除系数征收土地增值税

17.根据土地增值税的有关规定，下列说法中，不正确的是（a）。√

a.房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应作为当期的收入（抵减本项目拆迁补偿费）

b.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致

c.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

d.房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费

18.进行土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的下列公共设施中，其成本、费用不得扣除的是（c）。

a.建成后产权属于全体业主所有的停车场

b.建成后无偿移交给公安部门的派出所用房

c.建成后有偿转让的医院用房

d.建成后房地产开发企业自用的水厂

【答案】d

【解析】建成后房地产开发企业自用的部分，其成本、费用不得扣除。

19.房地产开发企业取得销售（预售）许可证满（b）仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

a.1年

b.2年

c.3年

d.5年

【答案】c

【解析】房地产开发企业取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

20.纳税人应自签订房地产转让合同之日起（a）内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。√

a.7日

b.10日

c.15日

d.30日

二、多项选择题

1.下列关于土地增值税特点的说法中，正确的有（abcd）。abce

a.以转让房地产取得的增值额为征税对象

b.征税面比较广

c.采用扣除法和评估法计算增值额

d.实行超额累进税率（实行超率累进税率）

e.土地增值税发生在房地产转让环节，实行按次征收

2.下列各项中，属于土地增值税征收范围的有（aed）。√

a.转让国有土地使用权

b.房产所有人通过境内非营利的社会团体将房屋产权赠与学校

c.抵押期间的房地产

d.因无法偿还到期欠款，以房地产抵债的

e.转让地上建筑物产权

3.下列各项中，不征收土地增值税的有（abc）。√

a.张某将自有商铺出租给李某

b.王某继承其父亲的房屋

c.甲企业向国家支付土地出让金取得国有土地使用权

d.刘某和许某互换自有商业用房

e.孙某转让购置超过5年的商业用房的

4.在计算土地增值税时，下列各项中，说法正确的有（ace）。

a.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除

b.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除

c.纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”“房地产开发成本”项目中扣除

d.纳税人转让存量房，能取得评估价格的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除

e.纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除

【答案】ae

【解析】选项ab：纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除；选项c：纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除；选项de：纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除。

5.下列不属于取得土地使用权所支付的金额的有（acde）。

a.以出让方式取得土地使用权所支付的土地出让金

b.以行政划拨方式取得土地使用权按规定补缴的土地出让金

c.以转让方式取得土地使用权实际支付的地价款

d.拆迁补偿费（开发成本）

e.基础设施费（开发成本）

6.在计算土地增值税时，下列项目准予据实扣除的有（abe）。

a.基础设施费

b.开发间接费用

c.销售费用

d.管理费用

e.支付的土地出让金

7.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出的，影响其允许扣除的房地产开发费用的因素包括（bd）。

a.利息支出

b.房地产开发成本

c.转让房地产缴纳的城建税

d.取得土地使用权所支付的金额

e.转让房地产缴纳的教育费附加

【答案】bd

【解析】纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内，转让房地产缴纳的城建税和教育费附加不影响允许扣除的房地产开发费用。

8.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让存量房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（aed）。√

a.取得土地使用权所支付的金额

b.房地产开发费用

c.房地产开发成本

d.评估价格

e.与转让房地产有关的税金

9.根据土地增值税的相关规定，下列关于企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策的表述中，正确的有（acde）。

a.非公司制企业（非房企）整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税

b.单位在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的房地产开发企业，暂不征土地增值税

c.房地产开发企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税

d.两个或两个以上非房地产开发企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税

e.有限责任公司（非房企）整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税

【答案】ade

【解析】改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

10.下列有关土地增值税的表述中，不正确的有（dbc）。

a.纳税人支付的土地征用费，应计入取得土地使用权所支付的金额中扣除（开发成本）

b.纳税人支付的开发间接费用，应计入房地产开发费用按规定计算扣除

c.纳税人支付的公共配套设施费，应计入房地产开发成本项目扣除

d.房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，加计50%扣除

e.对房地产开发企业取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，不得加计扣除20%

【答案】abd

【解析】选项a：纳税人支付的土地征用费，应计入房地产开发成本项目中扣除；选项b：纳税人支付的开发间接费用，应计入房地产开发成本项目中扣除；选项d：房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

11.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让新建房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（bcd）。√

a.房地产开发费用（新建房）

b.转让房地产缴纳的印花税

c.转让房地产缴纳的城建税

d.转让房地产缴纳的教育费附加

e.转让房地产缴纳的耕地占用税（新建房）

12.在土地增值税清算过程中，房地产开发企业发生的下列情形中，可实行核定征收的有（abcd）。

a.擅自销毁账簿

b.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

c.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，且已清算的

d.虽设置账簿，但账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额的

e.申报的计税依据明显偏低，但有正当理由的

【答案】abd

【解析】选项c：符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，才实行核定征收；选项e：申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关才核定征收土地增值税。

13.房地产开发企业将开发产品用于下列项目的，应视同销售房地产，缴纳土地增值税的有（bcde）。√

a.将开发产品转为企业自用

b.将开发产品奖励给职工

c.将开发产品换取生产资料

d.将开发产品对外投资

e.将开发产品用于抵偿债务

14.下列有关土地增值税的表述中，正确的有（acde）。

a.房地产开发企业转让存量房新建房，适用加计扣除20%的规定

b.直接转让土地使用权的，纳税人应当进行土地增值税清算

c.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

d.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，在计算土地增值税时不得扣除

e.纳税人以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限

【答案】bcde

【解析】选项a：房地产开发企业转让新建房，适用加计扣除20%的规定。

15.下列有关土地增值税的表述中，正确的有（cde）。√

a.在计算土地增值税允许扣除项目金额中的利息支出时，对于纳税人支付的加罚的利息，可以扣除

b.对于符合土地增值税清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起180日内到主管税务机关办理清算手续

c.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估确定转让房地产的收入并计算征收土地增值税

d.房地产开发项目全部竣工、完成销售的，纳税人应当进行土地增值税清算

e.土地增值税清算时，未全额开具商品房销售发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入

【答案】cde

【解析】选项a：在计算土地增值税允许扣除项目金额中的利息支出时，对于纳税人支付的加罚的利息，不得扣除；选项b：对于符合土地增值税清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

16.根据土地增值税的有关规定，下列各项中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ce）。

a.直接转让土地使用权的

b.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的

c.取得的销售收入占该项目收入总额80%以上的

d.整体转让未竣工决算的房地产开发项目的

e.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

【答案】ade

【解析】纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

17.下列情形中，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（acd）。√

a.出售旧房及建筑物的

b.整体转让未竣工决算房地产项目的

c.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的

d.纳税人不据实提供扣除项目金额的

e.转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，但能提供正当理由的

【答案】acd

【解析】纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：

（1）出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，又无正当理由的。

18.下列关于实行预征办法的地区，土地增值税预征率的规定，正确的有（abc）。

a.东部地区省份不得低于2%

b.中部地区省份不得低于1.5%

c.东北地区省份不得低于1.5%

d.东北地区省份不得低于0.5%

e.西部地区省份不得低于0.5%

【答案】abc

【解析】选项d：东北地区省份不得低于1.5%；选项e：西部地区省份不得低于1%。

三、计算题

某市一家房地产开发公司，2023年1月发生业务如下：

（1）销售一栋旧办公楼，签订销售合同，注明含税销售收入2000万元，该公司选择增值税简易计税方法；因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2023年1月，购置价款为500万元，缴纳契税15万元，并能提供契税完税凭证。

（2）通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计3000万元，本年度占用60%开发写字楼。开发期间发生开发成本4200万元；发生管理费用1200万元、销售费用1500万元、利息费用500万元（能提供金融机构贷款证明且能按照转让房地产项目计算分摊）。该写字楼竣工验收后，房地产开发公司将写字楼总面积的40%直接销售，签订销售合同，取得不含税销售收入19000万元，允许税前扣除的相关税费为1045万元；剩余的60%对外出租，当年取得租金收入200万元。

其他相关资料：当地政府规定，房地产开发企业其他房地产开发费用准予扣除的比例为4%，地方教育附加的征收比率为2%，准予作为与转让房地产有关的税金在计算土地增值税时扣除。

要求：根据上述资料，回答下列问题。

1.该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（c）万元。

a.682.5

b.683.5

c.697.5

d.674.57

【答案】d

【解析】转让旧办公楼应纳的增值税=（2000-500）÷（1+5%）×5%=71.43（万元）。转让旧办公楼应缴纳的城建税及附加=71.43×（7%+3%+2%）=8.57（万元），准予扣除项目金额共计=500×（1+6×5%）+8.57+2000×0.5‰+15=674.57（万元）。

2.该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税（a）万元。

a.525.81

b.546.63

c.556.38

d.557.73

【答案】a

【解析】增值额=（2000-71.43）-674.57=1254（万元）

增值率=1254÷674.57×100%=185.90%，适用税率50%、速算扣除系数15%。

应纳土地增值税=1254×50%-674.57×15%=525.81（万元）。

3.该房地产开发公司在计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（d）万元。

a.3687.72

b.4041

c.4221

d.4530.5

【答案】c

【解析】计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额：

①允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=3000×60%×40%=720（万元）

②允许扣除的房地产开发成本=4200×40%=1680（万元）

③允许扣除的房地产开发费用=500×40%+（720+1680）×4%=296（万元）

④与转让房地产有关的税金=1045（万元）

⑤加计扣除项目=（720+1680）×20%=480（万元）

准予扣除项目金额合计=720+1680+296+1045+480=4221（万元）。

4.该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税（b）万元。

a.7096.03

b.7390.05

c.7561.05

d.7932.67

【答案】b

【解析】增值额=19000-4221=14779（万元）

增值率=14779÷4221×100%=350.13%，适用税率60%，速算扣除系数35%。

应纳土地增值税=14779×60%-4221×35%=7390.05（万元）。

【第5篇】土地增值税相关政策

房地产企业会计重点关注这个问题：地下车位是否缴纳土地增值税？下面我们来看相关政策：

国税发[2009]31号 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

国税发[2006]187号企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

国税发[2006]187号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

<清算案例分析>

我公司一项目正在搞土地增值税清算，《商品房买卖合同》里有一条签的是“地下室（属人防设施）配电、供水房设施归出卖人”，现税务局提了一个问题：这部分成本不能结转，我司已向税务局说明这是笔误，而且“地下室（属人防设施）配电、供水房设施”开发商又得不到，成本必须结转，但税务局要求我们把客户和房管局的合同收回重签，我司根本做不到，税务局提的有依据吗？

『正确答案』国税发〔2006〕187号

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

想要快速上手成为房地产会计吗？网校为您准备了房地产开发企业账务处理及税务风险防控专题，系统的学习房地产账务处理实操知识，配备实训软件操作，涵盖房地产企业财税基础、账务、报税、筹划全流程，带你快速上手房地产开发企业，做高薪全盘会计 。

来源：中华会计网校原创 转载请注明出处

【第6篇】土地增值税计入什么科目

计算土地增值税，对纳税人缴纳的印花税是否允许土地增值税税前扣除应区分种情况：

一、非房地产企业转让使用过的旧房。转旧房的土地增值税扣除有两种方法：一是扣除转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。二是纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

1.受让环节缴纳的印花税扣除。转让旧房的土地增值税计算：如果选择实行重置价扣除，房屋重置价中已包含了契税以及印花税因素，所以，不能重复扣除受让环节印花税。采取按发票金额按年加计，文件仅明确对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。文件并未明确印花税。因此，允许扣除的也不包括受让环节缴纳的印花税。但对非房地产开发企业，其购买土地使用权所支付的印花税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.转让环节缴纳的印花税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第(五)项规定，“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。”以及《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第九条规定，“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”因此，对非房地产企业转让环节缴纳的印花税允许土地增值税税前扣除。

二、房地产企业缴纳的印花税的扣除。房地产开发企业在整个经营过程中，签订了很多合同。例如，土地出让合同、委托设计合同、建筑安装合同、材料采购合同、设备购置合同、借款合同、房产销售合同、房产租赁合同等，这些合同已经按照缴纳了印花税，在计算土地增值税时是否扣除?

1.房地产企业受让土地缴纳的印花税。房地产开发企业，购买土地使用权所支付的印花税，在管理费用中核算，在计算土地增值税时包含在房地产开发费用中扣除，不单独重复扣除。

2.房地产开发经营过程中缴纳的印花税，比如建筑合同印花税。原会计制度，经营过程中缴纳的印花税应当在“管理费用”中核算。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税时，合并为“房地产开发费用”扣除，此项费用不是据实扣除，而是按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10%扣除。《关于印发增值税会计处理规定的通知》(财会[2016]22号)文件规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算的范围包括了印花税，这只是会计核算科目的调整，并没有改变印花税税前扣除的实质，因此，开发环节缴纳的印花税不能重复扣除。

3.房地产企业销售环节缴纳的印花税。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定：房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，管理费用已统一按比例扣除，因此，销售环节缴纳的印花税不能重复扣除。虽然财会〔2016〕22号实施后，对销售环节缴纳的印花税不再计入“管理费用”，而是计入“税金及附加”，但土地增值税立法是基于当时的会计处理，虽然会计政策变化了，但土地增值税立法本意不变，即使印花税计入“税金及附加”，仍不能在计算土地增值税时扣除。

但在实操中，也有不同观点。如《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2023年第5号)第三十七条规定，与转让房地产有关税金的审核，应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。

来源：中汇十堰分所

图文编辑：沐林财讯 更多财税资讯欢迎关注沐林财讯微信公众号

【第7篇】土地增值税纳税申报表

文|金穗源商学院 刘玉章

问题八十：土地增值税纳税申报表填报

（一）将“销售收入总额”转换为“应税收入总额”

计算开发项目销项税额抵减率：

销项税额抵减率＝销项税额抵减额÷销售收入总额×100%

应税收入总额＝销售收入总额×（1+销项税额抵减率）

各类房产应税收入总额汇算表

以“ ”（点击蓝字查看案例）中房产类别为例制表

（二）计算与转让房地产有关的税金

“营改增”之后，一般纳税人适用一般计税方法，已转让房地产有关的税金是城建税(7％)，教育费附加(3％)。国家税务总局2023年第70号公告规定：“营改增”后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称城建税)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”房地产企业就一个开发项目而言可以计算实际缴纳的城建税和教育费附加，但落实到各类房产，只能推算，总金额是一致的。

每类房产实际缴纳城建税=该类销售收入总额×增值税税负率×7%

开发项目实缴增值税额=（销项税额－销项税额抵减额）－累计进项税额留抵

开发项目增值税的税负率=实缴增值税÷销售收入总额×100%

各类房产应缴城建税、教育费附加计算表

（三）土地增值税纳税申报表的填报

土地增值税纳税申报表见《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号，以下简称总局文件）的附表土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）

(1)房产分类：总局文件将房产分为三类，为真实反映房地产企业所开发的各类房产应缴土地增值税情况，企业可根据项目情况将房产分类，如果按照三类填报，可以将房产类别合并，例如：“非普通标准住宅”与“联排住宅”合并为“非普通住宅”，“商铺”与“写字楼”合并为“其他类型房地产”。

(2)“转让房地产收入总额”就是土地增值税的“应税收入总额”。“营改增”之后，一般计税方法计算的土地增值税的应税收入总额与企业所得税的销售收入总额不一致，应税收入总额按照“销售收入总额×(1+销项税额抵减率)”来计算，各类房产的“应税收入总额”是先在“各类房产应税收入总额换算表”中计算，再填报土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）。

(3)“房地产开发成本”六个成本项目，按照单位成本乘以销售面积计算填报。

(4)“房地产开发费用”，按照“取得土地使用权支付的金额”与“房地产开发成本”之和分别乘以5％计算填报“利息支出”和“其他房地产开发费用”。

(5)“与转让房地产有关的税金等”。国家税务总局2023年第70号公告规定：“营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”先计算开发项目增值税的实际税负率，然后按照各类房产的销售收入在“各类房产应缴城建税、教育费附加计算表”中计算后填报。

(6)“已缴土地增值税税额”是按照税务总局规定的土地增值税预征率计算的。

上述介绍的土地增值税纳税申报表的填报方法，是从取得各业务部门提供的成本核算资料开始，经过成本的分配计算，直接计算填报土地增值税纳税申报表。

【第8篇】土地增值税和增值税的区别

土地增值税立法若干问题探讨

作者：王冬生 北京智方圆税务师事务所

邮箱：wangdongsheng@cstcta.com

日常工作中，处理过不少土地增值税的业务，也看过公开征求意见的《土地增值税法》草稿，对有关问题，也有些自己的浅见，不吐不快，整理成文字，供读者参考、批评。包括以下八个问题：

一、基础问题---立法宗旨与行业认识

二、土增特点---与增值税和企业所得税的区别

三、计税主体---为什么要按照项目管理？

四、税率设计---实际税率和盈利状况对税率的要求

五、免税范围---不应限于普通住宅

六、预征管理---预征的征收与停止

七、清算管理---回到基本原理，允许自行申报

八、报表设计---三栏还是一栏

一、基础问题---立法宗旨与行业认识

任何一个税种的立法，都有一个立法宗旨问题，也就是必须说清楚，为什么要征收这个税？这个问题，不但是这个税种存在的基础，也是处理具体问题方法的指南。另外，如何认识与这个税种有关的行业发展阶段，发展状况，行业定位，也影响对某些具体问题的处理。

（一）立法宗旨---调节不动产交易过高收益

为什么要调节不动产交易的过高收益？

因为不动产交易过高的收益，可能既不是企业经营的结果，也不是自然增值的结果，而是社会投资的结果，比如附近开通地铁，或者建设一个学校，都会造成不动产大幅度增值，出售不动产取得的超高收益，国家理应通过征税的方式分享。

所以，土增税的立法宗旨，应定位于调节不动产交易的过高收益。

调节过高收益，能否由增值税完成？不用专门开征土增税？这个问题，下面再分析。

（二）行业认识

如何认识房地产业的发展阶段，在国民经济中的地位和作用，对恰当处理有关具体问题，也很有必要。本人对这个行业有以下粗浅的认识：

1、市场高度分割

与其他商品相比，房地产最大的特点是：不能动。因此，房地产市场不是全国统一的市场，甚至在一个城市，都不是统一的市场，局部地区的供给有限，价格容易上涨，为炒房提供客观基础，学区房就是典型的例子。

2、产业关联度大

房地产的产业关联度极大，制造业、金融业、服务业等直接或间接与这个行业有关。

3、属于实体经济

实体经济一直是鼓励的对象，房地产业是不是实体经济？房地产业是建房子的，当然是实体经济，炒房子才是虚拟经济。

4、暴利时代结束

经过几十年的发展，房地产业的暴利时代，已经结束。但是，我国城市化进程远没有结束，发展空间仍很大。

5、美好生活保障

吃喝住行，是生活必须，改善居住条件，是美好生活的保障。现在的主要矛盾，是人民对美好生活的向往，与发展不平衡不充分的矛盾，继续发展房地产业，是满足人民对美好生活向往的保障。

基于以上对房地产业的认识，应该征收土增税，但是在处理税率水平、免税范围等具体问题时，应充分考虑行业的特点。

二、土增特点---与增值税和企业所得税的区别

土地增值税与增值税、企业所得税有什么区别，能否用增值税甚至企业所得税代替土增税？不能。

土增税与增值税、企业所得税在以下三个基本问题上，都有本质区别。

（一）立法宗旨不同

土增税的立法宗旨，就是调节房地产的过高收益。增值税和企业所得税能否实现这一宗旨？

增值税的立法宗旨是什么？现行增值税法规没有明确这个问题，可以理解成筹集财政收入。增值税无法承担调节不动产交易过高收益的功能，即使针对不动产单独设置一个高税率，由于增值税是价外税，上个环节征收，下个环节抵扣的计算方法，无法实现对所有房地产转让者的调节作用。

与增值税一样，企业所得税法没有明确立法宗旨，也可以理解成筹集财政收入。企业所得税也无法承担调节不动产交易过高收益的功能，因为企业所得税以企业为主体，应税所得是算总账，不同项目盈亏互抵，也难以发挥对某个项目的调节作用。

（二）计税主体不同

增值税和企业所得税，都是以某个企业为征税主体，以企业为单位，算总帐，算总的增值税和所得税应纳税额。

而土增税是以项目为主体，计算某个项目应缴纳的土增税。土增税为什么必须以项目为主体？因为不同的项目，其收益来自社会投资的影响不同，只有以项目为单位，才可以实现征税的宗旨。

（三）征税对象不同

增值税的征税对象是增值额，也就是新创造的价值，即财务报表上的工资加利润，也就是c+v+m中的v+m。

企业所得税的征税对象是所得，类似c+v+m中的m。

土增税的征税对象是纳税人因转让房地产获取的过高收益，不是企业全部的m，而是转让某个项目获得的超过一定水平的m。

以上三个区别，足以说明增值税和企业所得税无法代替土增税。

三、计税主体---为什么要按照项目管理？

增值税和企业所得税，都是计算某个企业在某个月份或某个年度的应纳税额，但是，土增税却需要计算某个项目的应纳税额，以项目作为计税主体，实施项目管理。

为什么这样处理？

符合土增税立法宗旨的要求。土增税的目的是调节非因企业自身经营原因导致的过高收益，这些过高的收益，体现在某个项目上。一个房地产公司，可能同时开发多个项目，有的项目可能存在过高的收益，有的项目可能没有过高的收益，只有实施项目管理，计算某个项目的过高收益，才能精准地实现土增税的立法宗旨。

所以，土增税的计税主体，必须是项目。

如何确定项目？

最好是主管部门的批文，如《建设用地规划许可证》《预售许可证》等。

按照项目进行管理，意味着不同项目之间的盈亏，不能互抵。如果不同项目间的盈亏可以互抵，那就不是项目管理，而是增值税、企业所得税那样的企业管理了。

四、税率设计---实际税率和盈利状况对税率的要求

税率几乎是每个税种最重要的问题，现行税率按照超率累进，分为四档：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率30%；

增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%的部分，税率40%；

增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，税率50%；

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%；

在土增税立法的过程中，最好适当降低税率。有以下三个原因：

（一）实际税负远低于名义税率

根据财政部网站数据，2023年的契税收入是7061亿元，土增税收入是6468亿元，契税的实际税率一般是3%，也就是土增税收入与房地产销售收入的比例不到3%，这在很大程度上说明，可能很少有纳税人可以适用土增税的60%或50%的法定边际税率。

（二）房地产暴利时代已经结束

经过几十年的高速发展，房地产的供给在一些地方已经接近饱和，房地产的暴利时代，已经结束，不少房地产企业认为现在已经进入微利时代，毛利能有5%就是好项目。现有的税率符合上世纪九十年代的实际，现在情况发生很大变化，应该适当调低名义边际税率。

（三）其他税种都在降低税率

近些年，减税降费是税制改革的大趋势，作为主体税种的增值税，最高税率已经由17%降低到13%，降幅23.5%。企业所得税尽管没有降低法定税率，但是出台了大量优惠政策，不少纳税人的适用税率，远低于法定税率。

可以考虑减少税率档次，比如取消超过200%部分的税率档次，其他三档，将税率分别降低5个百分点，也即：

增值率不超过50%的部分——税率25%

超过50%不超过100%的部分——税率35%

超过100%的部分——税率45%

五、免税范围---不应限于普通住宅

现行土增税，销售普通住宅的增值率，如果不到20%，可以免征土增税。也就是非普通住宅，即使转让车库、地下室，不管增值率多少，都要征税。

增值不到一定比例，比如不到20%，转让所有的应税不动产，都应免税，这是土增税立法宗旨的必然要求。

土增税的立法宗旨是调节过高收入，既然是过高收入，应该有一个普遍适用的免税标准，比如增值率不到20%。当然，具体多少合适，可以在测算不同行业平均利润率的基础上确定。

目前允许房地产企业可以按照土地成本与开发成本之和，加计扣除20%。也可以考虑取消加计扣除，将免税标准提高，如提高到25%。

六、预征管理---预征的征收与停止

与企业所得税的预缴类似，土增税的预征，有助于保证税款及时、均衡入库。但是，从理论上讲，预征的前提，是最终有税款入库，而且最终入库的税款应高于预征的税款。所以，预征率的设计，应以清算不退税为底线，如果多数项目清算退税，说明预征率太高了。这些年，不少房地产项目清算，需要退税。

由于房价波动较大，如果纳税人确有证据证明，清算需要退税，应下调预征率或停止预征，也就是土增税最好设立预征率下降或提高机制，设立预征停止机制。

总之，预征制度，在有助于税款及时入库的同时，也应尽量避免占压纳税人的资金，毕竟这个行业还是要鼓励发展，土增税不是消费税，不是要“寓禁于征”。

七、清算管理---回到基本原理，允许自行申报

现行土增税的清算方式，是纳税人向税局提交资料，税局审核后，确定补税或退税额，然后告知纳税人。

现行做法存在如下问题：

（一）无法及时完成清算

这种方式导致大量项目迟迟不能完成清算，曾经有项目提交资料后，7年无法完成清算，税局负责的官员都换了几拨。

（二）有悖征管基本法理

纳税人应依法自主纳税，自己承担不依法纳税的责任。但现行方式，相当于税局替纳税人承担了责任。

（三）与优惠管理的方式矛盾

根据现行税收优惠管理的规定，纳税人享受减免税优惠，都是自行判定，申报享受，但土增税缴税，竟然还要税局判定，与优惠管理方式矛盾。

（四）与企业所得税管理不一致

企业所得税也是先预缴后汇缴，但是企业所得税的汇缴，是纳税人自主申报，就可以完成汇缴，不采用税局审核的方式。

土增税的清算方式，还是比照企业所得税，纳税人依法自主提交清算资料，税局受理，事后检查，纳税人自己承担不依法申报的责任。

八、报表设计---三栏还是一栏

任何一个税种，其申报表，都是实体法的表格表达方式。申报表现在是三栏：普通住宅、非普通住宅、其他。

在普通住宅享受优惠的前提下，可以分成普通住宅和非普通住宅，如果免税的范围适用于所有不动产，则不必再区分是普通住宅还是非普通住宅。

土增税的管理是项目管理，如果再区分住宅和其他，实际是在项目管理的基础上，进一步细化为产品管理，这不但无助于实现土增税的立法宗旨，还徒然增加纳税人的负担，征纳双方的分歧。

良法才能善治，既要立法，更要立良法，提高立法质量。明确土增税的立法宗旨，按照税法基本原理，按照常情常理，妥善处理有关具体问题，避免出现硬伤，或难以自圆其说的规定，有助于提高立法质量。

【第9篇】土地增值税收入的确定

标题 | 土增税：土地成本的扣除与应税收入的确定

作者 | 王冬生 孙延玲 姚亚斌

房地产企业在计算土增税时, 如何确认应税收入，如何扣除土地成本, 本不是问题。但是,由于在计算增值税时,允许纳税人自销售额中扣减土地成本,导致在确定土增税的应税收入和土地成本时,经常出现很大分歧。本文基于一个案例和有关法规，分析如何处理，更符合有关税法的规定，达到既不少缴土增税，也不多缴土增税的效果。包括以下问题：

一、一个简单的案例

二、增值税的销售额

三、土增税的应税收入

四、土增税可以扣除的土地成本

五、土增税确认应税收入与土地成本的方法

（一）符合有关规定的方法

（二）三种错误的确认方法

一、一个简单的案例

为便于说明问题，举一个简单的例子。a房地产公司拿地成本是109万元，取得政府部门开具的合法票据。销售房地产的含税收入是218万元，增值税适用一般计税方法，增值税税率是9%。

不考虑其他因素，基于这个案例，分析增值税的销售额，土增税的应税收入，土增税可以扣除的土地成本等容易出现分歧的问题。之所以出现分歧，主要是因为增值税应税销售额的计算方式。

二、增值税的销售额

a公司含税销售额是218万，但是增值税的销售额是多少？销项税额是多少？按照常用的计算方式，销售额应该是200万，销项税额是18万。

218/(1+9%)=200万

200*9%=18万

但就房地产企业而言，有特殊规定。

根据《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号，以下简称18号公告）第4条的规定，a公司应按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（218-109）/(1+9%)=100万。

a公司的销项税额是：

（218-109）/(1+9%)*9%=9万

不考虑其他收入和支出，a公司的增值税应纳税额是9万元。

之所以按照上述的公式计算，是因为房地产企业支付土地价款时，取得的票据，不是可以抵扣进项税的法定票据，无法用“扣税法---抵扣进项税”的方法，抵扣土地成本中实际包含的增值税。但是，土地成本在房地产企业成本中，占有很大的比重，如不能抵扣与土地成本有关的进项税，将土地成本作为增值税的计税依据，不符合增值税基本原理，房地产企业也无法承受。所以，用“扣额法---扣减销售额”的方式，解决对房地产企业土地支出征收增值税的问题。

尽管“扣额法”不是常用的“扣税法”，不是抵扣进项税，但是对纳税人而言，对增值税应纳税额的影响，是一样的。

按照现行的计算方法，a公司应纳增值税9万元。

假定109万中含有9万元进项税，用一般的销项税减去进项税的应纳税额计算方法，应纳税额也是9万元（18-9）。

因此，a公司按照18号公告的方法计算应纳增值税，实际是扣掉了土地成本中含有的增值税。

三、土增税的应税收入

尽管增值税的销售额是100万，但是土增税的应税收入是多少呢？也是100万？

不能这样简单地理解，需要看土增税的有关规定。

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号，以下简称70号公告）第一条规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”。

就a公司而言，其含税销售额是218万，但是计算的销售额是100万，增值税销项税额是9万，那么土增税不含增值税的应税收入到底是多少？可以有3个选项：100万、209万、200万。

100万是因为自销售额中扣除土地成本，得出的增值税应税销售额，不应作为土增税应税收入。

209万，是按照含税销售额218万减去9万的增值税销项税额，得出的结果。但是，这9万元的销项税额，不是含税收入中的全部税额，209万中，实际含着9万的增值税。

彻底不含增值税的销售额是200万，最符合70号公告对土增税应税收入的定义。

所以，我们认为a公司的土增税应税收入是200万。

四、土增税可以扣除的土地成本

在土增税应税收入是200万元的情况下，a公司可以扣除的土地成本是多少？

109万还是100万？

还是要看土增税的有关规定。

财政部、国家税务总局《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号，以下简称43号文）第3条规定：“ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

根据上述规定，支付的109万土地价款，如果扣除了其中包含的增值税9万元，可以扣除的土地成本就是100万元。如果没有扣除其中的增值税，可以扣除的土地成本就是109万元。

那么，到底有没有扣除土地成本中的增值税9万元？

尽管a公司没有用抵扣进项税的方式，扣除9万元，但是用“扣额法”，还是自销项税额18万中，抵扣了9万元，所以，纳税人的销项税额才剩9万元。a公司按照18号公告计算的应纳税额是9万元。

如果a公司可以抵扣进项税，进项税是9万元，销项税是18万元，应纳税额也是9万元。

所以，a公司在按照18号公告计算增值税时，事实上抵扣了土地成本中的增值税9万元。

如果a公司按照常用的方法，计算增值税，则其土增税应税收入是200万元，其可以扣除的土地成本就是100万元。

因此，在a公司应税收入是彻底不含增值税的200万元时，其可以扣除的土地成本，也是不含增值税的100万元。

五、土增税确认应税收入与土地成本的方法

根据上面的分析，概括一下确认土增税应税收入与土地成本的方法，并分析常见的另外三种方法之不合规之处。

（一）符合有关规定的方法

根据上面的分析，在房地产企业按照18号公告计算增值税的情况下，在确认土增税的应税收入和可以扣除的土地成本时，最符合土增税规定的方法是：

按照彻底不含增值税的收入，确认应税收入；

按照不含增值税的土地支出，确认可以扣除的土地成本。

就案例中的a公司而言，土增税应税收入是200万元，可以扣除的土地成本是100万元。

（二）三种错误的确认方法

引发争议的，还有另外三种方法：

第一种方法：收入确认209万元，土地成本确认109万元；

第二种方法：收入确认209万元，土地成本确认100万；

第三种方法：收入确认200万元，土地成本确认109万。

第一种方法，尽管收入与成本各增加9万，看似增值额一样，但因为房地产企业的土地成本可以加计扣除，实际的增值额还是少了，导致少缴土增税。

第二种方法，纳税人多确认9万收入，导致多算增值额，多算土增税。

第三种方法，纳税人多扣除土地成本9万元，少缴土增税。

所以，按照彻底不含增值税的方式确认土增税应税收入，按照已经扣除增值税后的土地成本，确认可以扣除的土地成本，才符合增值税、土增税的有关规定，达到既不少缴土增税，也不多缴土增税的效果。

【第10篇】土地增值税费用扣除

土地增值税基本上可以说是房产行业税收缴纳中，最复杂最容易出现税务风险的一个税种。其计算方式及扣除项目较为复杂，且各项目费用开支明目名目繁多，时间跨度也比较长。在具体操作中，相关费用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值税清算时相关扣除项目关注事项。

涉及土地增值税的情形

点击图片可放大

土地增值税清算时，允许扣除的费用项目整理

点击图片可放大

不得扣除费用项目概览

点击图片可放大

计算扣除时重点关注项

“与转让房地产有关的税金”，主要为，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按代理申报项目准确计算的，允许据实扣除，但不包括增值税！

计算公共配套设施费扣除时，关注相关设施的产权是否明确，设施的界定是否准确；是否与清算土地增值税的项目有关，是否取得合法有效的凭证；

关注纳税人支付给回迁户的补差价款，是否计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的差补价款，是否按税收规定扣除；

关注据实扣除的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按照规定比例计算扣除；

按照国家规定进行项目加计扣除时，关注：纳税人未取得房产开发资质的，是否按税法规定计算加计扣除；转让非住宅类旧房及建筑物时，关注是否按照税法规定扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；

存量房地产转让项目的扣除规定

1. 房屋及建筑物的评估价格

评估价格 = 重置成本价 ∗ 成新度折扣率

凡不能提供评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格可按照发票所载金额 并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。

计算扣除时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年; 超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可视为一年。

点击图片可放大

2. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

3. 转让环节缴纳的税金(城建税和教育附加、印花税) *对于隐瞒、虚报房地产成交价格的采用发地产评估价格。

*房地产评估价格 = 交易实例房地产价格 ∗ 实物状况因素修正 ∗ 权益因素修正 ∗ 区域因素修正 ∗ 其他因素修正

土地增值税应纳税额计算首先，计算不含增值税收入;其次，计算各项扣除项目合计;最后:计算土地增值税应纳税额:

点击图片可放大

1.土地增值税允许扣除项目表

2.土地增值税允许扣除的项目

点击图片可放大

相关税收优惠政策

转让房屋，增值额未超过扣除项目金额之和 20%的，免征土地增值税;

1) 建造普通标准住宅出售，其增值税额未超过扣除项目金额之和 20%的，予以免税。超过 20%的，应就其全部增值额按规定计税。

2) 转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

3) 转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

2. 因国家建设需要免征土地增值税

1) 因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产免税;

2) 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免税;

3. 对个人销售住房暂免征收土地增值税4. 对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

 注:

a) 企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得 该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企 业“取得土地使用权所有支付的金额”扣除;

b) 企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地 使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应 以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该 企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除;

c) 办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部 门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的不得扣除;

【第11篇】土地增值税收入审核

通过对土地增值税清算审核工作不同环节的审核要点进行梳理，包括基础资料、收入、土地成本及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费、开发费用及税金等9个方面。首先归纳各环节的审核思路和流程，形成思维导图作为工作指引。

其次详细说明各环节审核方法和审核内容，重点阐述各环节审核人员应关注的税收风险或房地产企业潜在的涉税风险。最后结合政策规定、实务案例对常见的审核疑点进行解析。

基础资料包含立项批文、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建筑工程许可证及商品房预（销）售许可证五大部分。

立项批文内容分为建设内容和建设规模，审核要点包含清算单位及项目分期的确认、实际房源面积的对比；

建设用地规划许可证和商品房销（预）售许可证的审核要点有清算单位用地面积的确认，商业用地或居住用地是否与地上建筑类型相符、清算项目实际占地面积的确认等内容；

建设工程规划许可证主要审核附件中地上地下建筑面积是否与房源相符以及有无违建情况等内容；

建设工程施工许可证的审核要点主要有合同价格与预算、结算资料的对比，合同开竣工日期判断有无项目建设期间外成本，与实际房源面积对比分析是否存在少建房源问题设计单位、施工单位、监理单位与竣工备案资料的一致性等内容。

文章所分享案例思路，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书，想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。

本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。

书籍购买链接：

https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p

书籍介绍：

【第12篇】转让旧房土地增值税计算方法

【案情简介】

某市办税大厅受理朱某土地（国有土地使用权）转让涉税事项，2023年12月该土地从国土部门取得，面积为262.85平方米，2023年7月发生转让，纳税人能提供契税缴款凭证，但未能提供其支付的土地出让金专用票据。

后经办税大厅窗口工作人员告知，该纳税人按期提供了该块土地转让交易公允价80.43万元和取得该地块土地使用权时的基准地价41.2万元的评估报告，但仍无法提供支付给国土部门的土地出让金收据，其转让土地应缴纳的土地增值税，该如何征收，税务人员在办税大厅窗口行政执法时与纳税人发生了争议。

【调查与处理】

针对纳税人提供的资料及其实际情况，办税大厅工作人员在适用税收政策计征土地增值税与纳税人发生争议时，积极主动向上级部门进行请示并上级部门政策确定性管理会议商议决定对于该纳税人土地转让的土地增值税选择核定征收。具体方法是：根据纳税人提供的该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告，用取得土地使用权时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，从而具体测算出该纳税人的土地增值税税负14.45%，然后进行核定征收。

【法律分析】

1、旧房及建筑物（土地使用权）转让计征土地增值税方法土地增值税计征方法

土地增值税是对转让房地产取得的增值额按照规定的税率征收的，土地增值税的纳税义务人是卖房人，按照上述税收政策规定，目前对于旧房及建筑物（国有土地使用权）转让的土地增值税，实际税收征管实践工作中有如下三种计算方法：

方法一：适用财税字【1995】48号文件规定，纳税人如能提供评估价格按以下方法进行计算：增值额=本次房屋转让成交价 -扣除项目金额。扣除项目金额由房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权时所支付的地价款和按统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的税金组成。

（1）旧房建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（2）以取得土地使用权时未支付地价款的或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

方法二：适用财税[2006]21号第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不能作为加计5％的基数。

方法三：适用《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。为此，江苏省财政厅、江苏省地方税务局《关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税〔2011〕36号）第三条又明确规定，对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5％。并应按《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。

针对本案实情，税务部门对于该纳税人转让土地应交的土地增值采取《方法三》，实行核定征收，其实若纳税人出现提供扣除项目金额不实情形的，基层办税大厅税务工作人员则可依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，由中介物价认证机构出具评估价格，以纳税人取得土地使用权时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，并按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

2、本案例所引发有关执法风险方面的分析

（1）若因资料不全不予受理而引发执法危机。在本案例中，该纳税人无法提供支付给国土部门的土地出让金收据，但补充提供了经税务机关认可的中介机构有关该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告。由于纳税人无法提供土地扣除项目的真实票据，以致扣除项目金额申报不实，若是此情况下办税窗口不为纳税人办理涉税事宜，仍坚持向纳税人索要国土部门的出让金票据，那么根据国家税务总局关于修订《纳税服务投诉管理办法》的公告规定，纳税人则将投诉契税窗口行政不作为，税务行政征收执法将陷于 “执法不作为”尴尬局面中，并可能遭遇执法危机。

（2）若因受理资料后处理不当而引发执法风险。窗口受理资料后，若窗口工作人员根据本文《方法一》规定，对于纳税人无法提供已支付的地价款出让金凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额，那么由此纳税人肯定不予接受并认为税务机关工作人员在履行职责过程中多征税款侵害其合法权益而进行投诉；此案例中若是不认可纳税人的土地成本，因为其票据不符合要求而不扣除其成本价值，那么势必引起税企争议，由此，我个人认为办税大厅窗口在执行税收规范性文件时，理应根据纳税人实际情况而不是局限于规范性文件的某些规定而作出征收决定，否则极有可能导致行政复议或者行政诉讼。

【典型意义】

此土地转让计征土地增值税争议案是一堂生动的全民法治课。该案典型意义在于：

一是，全面落实“谁执法谁普法”普法责任制。税务机关在税收执法过程中，应积极主动向纳税人明确其适用的重大税收政策，以及针对纳税人的税收政策信息获取需求，做出明确回应，以正确贯彻国家税收政策法规，切实保障纳税人的合法权益。同时针对当前税收规范性文件制定不够严谨的情况下，税务部门应建立执法程序及规范性文件审查机制，定期对正在适用的执法程序及规范性文件进行审视，对税制缺陷和税收政策漏洞，积极向上级提出对策措施，以规范税法解释，维护税法的统一性、稳定性与严肃性，保证税收执法有法可依，避免执行错误的文件导致纳税人合法权益的损害，进而导致不必要的行政诉讼，甚至于执法犯法。

二是，有针对性地运用好“以案释法”方式开展普法宣传。此案争议焦点在于能否根据纳税人提供的该块土地转让市价及其取得该地块时基准地价的评估报告，来确定土地的扣除项目金额。该局通过政策确定管理研究，明确税收政策执行口径，切实加强机关、基层协调配合，推动税收政策的有效贯彻落实，同时把普法融入行政执法服务全过程的同时，也积极有效化解了执法危机及其风险。

三是，充分发挥“两微一端一网”等新媒体新技术在普法中的作用。该局对案件法律问题深层次解读，同时通过地税部门网站、微博、微信公众号及时宣传普及相关税收政策适用问题。这些新媒体手段的运用，增强了税收法治宣传教育的实际效果，使公众对税务部门行政征收争议案件事实及其适用的相关法律问题有了更理性的认识。

来源：胡晓锋律师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第13篇】增值税和土地增值税的区别

你知道跟土地相关的征收额度最大，计算最复杂的税种是哪一个吗？这个答案，毫无疑问是土地增值税，简单来说就是要对土地的增值部分收税，征收的对象是“土地”，包括国有土地使用权和地上的建筑物及其附着物，征收的内容是“增值”部分，即收入减扣除项目，那也就意味着只有发生交易，并且有增值，才会发生纳税义务。

征收环节的关键词：有偿转让。转让国有土地使用权才收，出让不收；转让和出让的最大的区别就是转让是二级市场，也就是已经出让过的土地使用权，可自由买卖；出让是一级市场，由国家作为国有土地所有者垄断。有偿的才收，无偿的不收。无偿通常是继承、赠与。

一、税额计算过程

1、计算增值额，增值额=收入-扣除项目

（1）收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（2）扣除项目： 取得土地使用权所支付的金额； 开发土地和新建房及配套设施的成本； 开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；转让房地产有关的税金；加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

其中财务费用需要有金融机构证明，及最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他费用扣除在【取得土地使用权所支付的金额+开发土地和新建房及配套设施的成本）*5%】之内。

2、税率及税额计算

1.土地增值税实行四级超率累进税率：

级数

增值额/扣除项目

税率

速算扣除系数

1

x<50%

30%

0%

2

50<100%

40%

5%

3

100%<200%

50%

15%

4

x>200%

60%

35%

二、举个例子：

某开放商出售一幢住宅，收入总额为12000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用3000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为600万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有30万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为400万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

（1）计算扣除项目金额

取得土地使用权支付的地价款及有关费用：3000万元；

房地产开发成本：3000万元；

房地产开发费用：600-30+（3000+3000）×5%=870（万元）；

与转让房地产有关的税金：400万元

加计扣除：（3000+3000）×20%=1200万元

合计=3000+3000+870+400+1200=8470（万元）

（2）计算增值额=12000-8470=3530（万元）

（3）确定税率及速算扣除系数： 3530÷8470×100%=41.68%

（4）应纳税额=3530*30%=1059万元

三、税收优惠

1、免征，主要针对土地增值率不高的或个人房产的转让行为，具体如下：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

（3）个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。

（4）个人转让普通住宅免税。

2、暂不征，主要是针对企业名称、组织性质等变化，原实体仍然存在，没有发生实质性交易，主要包括：

l 企业改制重组（不包括房地产开发企业）

（1）整体改制：非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司）。

（2）企业合并：两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业

（3）企业分立：企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。

（4）作价入股投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资。

丑哥找了张详解土增税的图片，大家可以保存下来慢慢看，有疑问，评论区交流哈。

【第14篇】土地增值税应税金额

法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

房地产开发费用指销售费用、管理费用、财务费用。

（1）财务费用中的利息支出只要能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融机构证明的，则利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。

计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

我们来设想举个例子一下a企业向b企业转让一栋办公楼。此时产生的土地增值税应由谁来承担？

其实土地增值税可是“卖方税”；看到这里，聪明的你应该知道此时产生的土地增值税应该由转让方a企业（卖方）承担，而不是b企业（买方）承担。

其次就是概念里一直强调的是“转让”，而不是“出让”。通过概念可知不光是转让土地需缴纳土地增值税，转让地上建筑物及其附着物都是要交土地增值税的 。改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。

【第15篇】应征土地增值税的有

在实务操作中，很多财务人士不知道企业土地转让应该交哪些税？税率是多少呢？怎么样在合法的情况下去合理避税？土地买卖和股权转让又有什么区别？

通常情况下，土地不能直接转让，土地只有在开发投入达到项目总投资（不含土地成本）的25%之后才可以转让。只有在企业改制重组、破产清算等特殊情形下土地才有可能直接转让。土地的转让涉及增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税以及土地购买方的契税。

根据土地的取得时间不同（是否在营改增之前），增值税税率可能为5%，也可能为9%；土地增值税适用30%到60%四档超率累进税率；企业所得税适用25%的基础税率；印花税适用产权转移书据万分之五的税率；契税适用3%-5%的比例税率，具体税率根据当地实际情况确定。

合理的税务筹划主要考虑企业改制重组的相关税收优惠，土地买卖涉及不动产权属的转移，应征契税和土地增值税，而股权的转让不涉及不动产权属的转让，仅需缴纳所得税和印花税，虽然国家税务总局原先发文“以转让股权的名义转让不动产需要缴纳土地增值税”，但是从各地的税务实践和相关税务司法判例的情况来看，通过转让股权的形式转让不动产无需征收土地增值税。