土地增值税清算办法（15个范本）

发布时间：2024-11-04 查看人数：16

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【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税清算办法范本，希望您能喜欢。

土地增值税清算办法

【第1篇】土地增值税清算办法

很多没有接触过巨型项目的企业，在获得大片土地后，往往不知道该如何清算土地增值税——分期清算好，还是合并清算更好呢？

根据税务总局在2006年发布的土地增值税相关通知，我们可以了解到，在清算土地增值税时，应以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；如果是分期开发的项目，就应以分期数量作为单位，分期清算土地增值税。

不过在实际操作中，因为各地实际情况不同，税务机关的执行方式主要有以下四种情况：

如果企业开发的地产属于发改委立项单位确定的项目，那就根据发改委的要求来确定土地增值税清算单位；

通过规划部门审批，拥有《建筑用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的土地开发项目，应由规划部门来确定其土地增值税的清算单位；

根据《预售许可证》来确定开发项目土地增值税的清算单位；

如果企业的房地产开发项目周期超过了三年，企业可根据实际开发进度，将核算中相对独立的部分进行分期清算。

根据政策和地方税务机关的执行方式，我们可以得出这样的结论：如果企业的土地开发项目的周期比较长，那么就会导致房屋的销售价格前期和后期差异非常大，就增长速度而言，开发成本也远远追不上房屋销售价格的增长，因此如果是这种项目，企业最好采用合并清算土地增值税的方式，这样对企业比较有利。

当然，房地产企业土地增值税税收筹划不止分期清算与合并清算的选择这么简单。税收筹划的开展时间点不恰当；筹划人员不够专业，能力不足以胜任税收筹划事务；筹划人员不专业还会导致一个问题，把握不住政策或者对政策理解不足。因此，企业只有寻求专业人员的帮助，才能发挥税收筹划的最好效果。如果想要了解更多资讯，欢迎关注或联系“广州印心企业管理咨询有限公司”哦！

【第2篇】储藏室的土地增值税税率

一、单项选择题

1.下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（d）。√

a.房屋产权出典的由出典人纳税（承典人）

b.房屋产权未确定的暂不缴纳房产税（实际使用人）

c.房屋产权属于国家所有的，不需要缴纳房产税（经营管理单位）

d.产权所有人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税

2.下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（c）。√

a.农村的小超市

b.建在室外的露天游泳池

c.个人在市区拥有的商铺

d.房地产开发企业尚未使用或出租而待售的商品房

3.某企业拥有一栋原值2000万元的办公楼，2023年1月1日将办公楼的1/3出租，每月取得不含增值税租金20万元，其余部分自用。已知该企业所在地省人民政府规定计算房产余值的减除比例为30%，该企业2023年应纳房产税（b）万元。√

a.16.8

b.40=20×12×12%+2000×2/3×（1-30%）×1.2%

c.45.6

d.86.4

4.某公司拥有一处原值3000万元的高档会所，2023年4月对其进行改建，更换楼内电梯，将原值50万元的电梯更换为100万元的新电梯，拆除100万元的照明设施，再支出150万元安装智能照明，支出200万元在后院新建一露天泳池，会所于2023年8月底改建完毕并对外营业。当地省政府规定计算房产余值的扣除比例为30%，2023年该公司就此会所应缴纳房产税（b）万元。

a.25.2=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+（3000-50+100-100+150）×（1-30%）×1.2%×8/12

b.25.48=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12

c.28.98

d.26.04

【答案】b

【解析】露天泳池不属于房产税的征税对象；对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。2023年该公司就此会所应缴纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12=25.48（万元）。

5.某企业2023年购置一宗面积4000平方米的土地委托建造厂房，支付土地使用权价款1500万元，厂房建筑面积1800平方米，固定资产科目账面记录房产造价2500万元（不含地价），2023年12月办理验收手续，当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业2023年应缴纳房产税（a）万元。

a.24=2500×（1-20%）×1.2%

b.30.48

c.36.96=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%

d.38.4

【答案】c

【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该企业宗地容积率=1800÷4000=0.45＜0.5，计入房产原值的地价=1500÷4000×1800×2=1350（万元），该企业2023年应缴纳的房产税=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%=36.96（万元）。

6.2023年年初，李某有两套住房，其中一套原值为150万元的住房用于自己居住，另一套原值为100万元的住房，于当年4月20日按照市场价格出租交付给李某，租期一年，每月租金4000元。已知当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%，则李某当年应缴纳房产税（b）元。√

a.0

b.1280=4000×4%×8

c.1920

d.5760

【答案】b

【解析】个人所有非营业用的房产，免征房产税；对个人按照市场价格出租的居民住房，按4%的税率征收房产税。李某当年应缴纳房产税=4000×4%×8=1280（元）。

7.2023年年初甲企业拥有一处独立的地下建筑物，该地下建筑物系商业用途房产，原价120万元。已知：该企业所在省人民政府规定房产税按照房产原值减除30%后的余额计算缴纳，该企业所在省确定商业用途地下建筑以原价的75%作为应税房产原值。则2023年该企业的地下建筑物应缴纳房产税（b）元。√

a.10800

b.7560=120×75%×（1-30%）×1.2%×10000

c.1080

d.14400

8.发生下列行为的单位和个人，应缴纳契税的是（d）。

a.张先生购买古朴小屋用于拆料

b.某企业将房屋赠与养老院

c.李先生将自有房产投资于本人独资经营企业

d.韩先生将房屋用于抵偿债务

【答案】a

【解析】在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。注意契税的纳税人是买方而不是卖方。此题中，选项bd：由养老院和接受抵债房屋的一方缴纳契税，而非由赠与方企业、韩先生缴纳契税；选项c：以自有房产作股投入本人独资经营的企业，不需要缴纳契税。

9.周某向谢某借款80万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万元。已知契税的税率为3%。根据契税法律制度的规定，关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是（a）。（上述金额均不含增值税）

a.周某应缴纳契税3万元

b.周某应缴纳契税2.4万元

c.谢某应缴纳契税2.7万元

d.谢某应缴纳契税0.3万元

【答案】c

【解析】契税由房屋权属承受人谢某缴纳，应缴纳契税=90×3%=2.7（万元）。

10.由于工作调动，张某将价值100万元的房屋与李某价值95万元的房屋进行交换，差价部分由李某以现金补偿。已知契税适用税率为3%，下列说法正确的是（a）。（上述金额均不含增值税）√

a.李某应缴纳契税0.15万元

b.张某应缴纳契税0.15万元

c.李某应缴纳契税3万元

d.张某应缴纳契税2.85万元

【答案】a

【解析】房屋互换，以所互换房屋的价格差额为计税依据。由多支付货币等经济利益的一方缴纳契税，李某应缴纳的契税税额=（100-95）×3%=0.15（万元）。

11.关于契税的计税依据，下列说法正确的是（a）。√

a.土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格

b.土地使用权互换的，以互换出去的土地使用权的价格作为计税依据

c.采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同确定的当期应支付价款为计税依据

d.先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，土地受让方应依法补缴契税，计税依据为转让土地使用权成交价格

【答案】a

【解析】选项b：土地使用权互换、房屋互换，其计税依据为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；选项c：采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应以合同规定的总价款作为计税依据；选项d：先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，土地受让方应依法补缴契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

12.吴某2023年6月初购买一幢120平方米的商品房，支付价款130万元，并以20万元购买单独计价的储藏室，双方约定均采用分期付款方式，分20年支付，假定2023年支付4万元，根据省政府规定，商品房的契税税率为4%，储藏室的契税税率为3%，吴某2023年应缴纳的契税为（d）万元。（上述金额均不含增值税）√

a.4.5

b.6

c.5.5

d.5.8=130×4%+20×3%

【答案】d

【解析】采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。因此吴某2023年应缴纳契税=130×4%+20×3%=5.8（万元）。

13.下列房产需要缴纳土地增值税的是（d）。√

a.尚在抵押期间的底商

b.房地产的继承

c.代建完成的厂房

d.企业之间相互交换的办公楼

【答案】d

【解析】选项a：对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；选项b：房地产的继承，不征收土地增值税；选项c：房地产的代建房行为，没有发生房地产权属转移，不征收土地增值税。

14.某批发企业转让一幢已经使用过的办公楼，取得不含税收入800万元，办公楼原价400万元，已提折旧260万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为1000万元，成新度折扣率为六成，转让时缴纳相关税费7.88万元（不含增值税）。该企业转让该办公楼应缴纳土地增值税（a）万元。√

a.57.64

b.136.45

c.140

d.160

增值额=800-1000×60%-7.88=192.12

增值率=192.12÷600=32.02%

土增税=192.12×30%=57.64

【答案】a

【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的除增值税以外的税费作为扣除项目金额，增值额=800-1000×60%-7.88=192.12（万元），增值率=192.12÷（1000×60%+7.88）×100%=31.60%，增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，该企业转让办公楼应纳土地增值税=192.12×30%=57.64（万元）。

15.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述不正确的是（c）。√

a.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除√

b.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

c.房地产开发企业的预提费用，可以扣除

d.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除

16.土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用不得扣除的是（c）。

a.建成后产权属于全体业主所有的文体场馆√

b.建成后无偿移交给派出所用于办公的房屋√

c.建成后有偿出售的车库

d.建成后出租给事业单位的幼儿园

【答案】d

【解析】选项abc均可在计算土地增值税时凭合法、有效凭证扣除；选项d并没有发生房产权属的转移，不计算缴纳土地增值税，所以也不可以扣除其成本费用。

17.自然人转让房地产，其转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在（a）税务机关申报缴纳土地增值税。√

a.房地产坐落地

b.居住所在地

c.户籍所在地

d.自行选择的纳税地点

18.依据土地增值税相关规定，纳税人办理纳税申报的期限是（b）。√

a.自签订房地产建筑合同之日起30日内

b.自转让房地产合同签订后7日内

c.向有关部门办理过户登记手续之日起7日内

d.自签订房地产转让合同且收到款项之日起10日内

二、多项选择题

1.根据房产税法律制度的规定，下列有关房产税纳税人的表述中，正确的有（bcd）。√

a.房屋出租的由承租人纳税

b.产权属于集体所有的房屋，该集体单位为纳税人

c.产权属于个人所有的营业用房屋，该个人为纳税人

d.无租使用房产管理部门的房产，由使用人代为缴纳房产税

2.下列关于房产税的相关政策中，表述不正确的有（cd）。

a.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由业主共同缴纳房产税（实际经营的代管人或使用人）

b.以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定租金额

c.免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税

d.融资租赁的房产，按收取的租金从租计征房产税

【答案】ad

【解析】选项a：对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。选项d：对于融资租赁房屋，实际是一种变相的分期付款购买固定资产的行为，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。

3.纳税人从租计征房产税时，适用的税率有（bd）。√

a.1.2%

b.4%

c.10%

d.12%

4.甲企业共有两处房产a和b，房产原值共计1800万元，2023年年初，将两处房产用于投资联营，将原值为800万元的a房产投资于乙企业，甲企业参与投资利润分红，共担风险，当年取得分红40万元；将原值为1000万元的b房产投资丙企业，不承担联营风险，当年取得不含增值税固定利润分红60万元。已知当地省人民政府规定的房产原值扣除比例为30%。则下列关于上述两处房产的房产税缴纳情况，说法正确的有（bc）。√

a.甲企业应就a房产缴纳房产税4.8万元

b.乙企业应就a房产缴纳房产税6.72万元

c.甲企业应就b房产缴纳房产税7.2万元

d.甲企业应就b房产缴纳房产税8.4万元

【答案】bc

【解析】对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，由被投资方按房产余值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产租金，应根据规定由出租方按不含税租金收入计缴房产税。

乙企业应就a房产缴纳房产税=800×（1-30%）×1.2%=6.72（万元）。

甲企业应就b房产缴纳房产税=60×12%=7.2（万元）。

5.根据房产税的相关规定，下列说法正确的有（ac）。

a.凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税

b.对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值

c.融资租赁的房产，合同约定开始日的，由承租人自融资租赁合同约定开始日的当月次月起依照房产余值缴纳房产税

d.融资租赁的房产，合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税

【答案】abd

【解析】融资租赁的房产，合同约定开始日的，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

6.下列项目中，免征房产税的有（abcd）。√

a.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产

b.对商品储备管理公司及直属库自用的承担商品储备业务的房产

c.国家机关自用的房产

d.为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费的高校学生公寓

7.下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（abcd）。

a.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税

b.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税

c.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税

d.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书房屋交付使用之次月起缴纳房产税

【答案】bc

【解析】选项a：将原有房产用于生产经营，应从生产经营之月起缴纳房产税；选项d：购置新建商品房，应从房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

8.根据房产税法律制度的规定，下列关于房产税税收优惠的说法中，正确的有（cdba）。

a.对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产，暂免征收房产税

b.在基建工地为基建工地服务的工棚、材料棚，在基建工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，免征房产税

c.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分分别征收或免征

d.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税

【答案】acd

【解析】选项b：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，无论是施工企业自行建造还是基建单位出资建造，交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定缴纳房产税。

9.张某将一套自有住房与王某进行交换，张某房屋价值100万元，王某房屋价值80万元，经二人协商后，王某实际向张某支付房屋交换价格差额款20万元，根据契税法律制度的规定，下列关于此项业务的契税处理中，说法正确的有（ad）。（上述金额均不含增值税）

a.上述业务中契税的纳税人为张某、王某

b.上述业务中契税的纳税人为王某

c.上述业务中契税的计税依据为20万元

d.上述业务中契税的计税依据为180万元

【答案】bc

【解析】土地使用权互换、房屋互换，以互换土地使用权、房屋的价格差额（20万元）为计税依据。互换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方（王某）缴纳契税；互换价格相等的，免征契税。

10.依据契税相关规定，下列行为属于契税征税范围的有（dbc）。√

a.房屋出租

b.房屋互换

c.国有土地使用权出让

d.获奖方式取得房屋产权

11.下列各项中，属于契税纳税人的有（ad）。√

a.以翻建新房为目的取得房屋权属的张某

b.出让土地使用权的国土资源管理局

c.以土地作价入股的投资方

d.通过抵债方式取得房产产权

12.下列关于契税的表述，说法正确的有（bc）。

a.土地承包经营权的转移，不征收契税√

b.个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%的税率征收契税

c.房屋赠与，计税依据为税务机关参照房屋买卖的市场价格依法核定

d.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，照章纳税

【答案】abc

【解析】选项d：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。

13.根据契税的相关规定，下列关于契税的退还，说法正确的有（bc）。√

a.对已缴纳契税的购房单位和个人，在办理房屋权属变更登记后退房的，退还已纳契税

b.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税

c.对已缴纳契税的购房单位和个人，在办理房屋权属变更登记后退房的，不退还已纳契税

d.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，不退还已纳契税×

【答案】bc

【解析】对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不退还已纳契税。

14.依据契税的有关规定，下列项目中可以免征契税的有（abcd）。

a.军事单位承受土地、房屋用于军事设施的

b.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产

c.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属

d.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属

【答案】abc

【解析】选项d：因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属，由省、自治区、直辖市决定免征或者减征契税。

15.依据契税的有关规定，下列关于契税的表述说法正确的有（adc）。√

a.非营利性的学校承受土地、房屋权属用于办公,免征契税

b.纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续后申报缴纳契税

c.以协议方式出让国有土地使用权的，契税计税依据为土地出让合同确定的成交价格

d.纳税人未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记

16.根据土地增值税的相关规定，下列各项属于非房地产开发企业转让新建房时“与转让房地产有关的税金”这一扣除项目的有（cd）。√

a.增值税

b.契税

c.城建税和教育费附加

d.印花税

17.下列行为中，不征收土地增值税的有（bd）。

a.国有土地使用权出让

b.房地产价值的重新评估

c.房地产开发企业销售自行开发的不动产

d.房产所有人将房屋产权赠与直系亲属

【答案】abd

【解析】选项c：房地产开发企业销售自行开发的不动产，需要缴纳土地增值税。

18.下列项目属于房地产开发成本的有（abcd）。√

a.公共配套设施费

b.开发间接费用

c.基础设施费

d.土地征用及拆迁补偿费

19.计算土地增值税时，所销售的房产对应的下列费用中，准予按照实际发生额从收入总额中扣除的有（acd）。√

a.耕地占用税

b.建房贷款超期支付的罚息

c.前期工程费

d.排污费、绿化费

20.房地产开发公司销售新建房支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除基数的有（adb）。√

a.取得土地使用权缴纳的契税

b.支付的建筑安装工程费

c.销售过程中发生的管理费用

d.开发小区内道路发生的支出

21.根据土地增值税的相关规定，房地产开发企业的下列做法不正确的有（bc）。√

a.将转让新建房所缴纳的城建税计入到“与转让房地产有关的税金”扣除

b.将企业取得土地使用权时支付的耕地占用税计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除

c.将企业逾期开发缴纳的土地闲置费计入“房地产开发成本”扣除

d.将企业取得土地使用权时支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除

22.下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的有（abc）。√

a.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

b.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

c.直接转让土地使用权的

d.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的

23.下列情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（bcd）。√

a.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在80%以上

b.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

c.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的

d.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

24.下列项目中，按税法规定可以（暂）免征土地增值税的有（acd）。√

a.个人销售住房

b.个人转让商铺

c.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的

d.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的

三、计算问答题

某房地产开发公司注册地在甲市，2023年3月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，相关资料如下：

（1）2023年1月，公司经“招拍挂”以10000万元取得一处占地面积为20000平方米的土地使用权，并缴纳了契税。

（2）自2023年1月起，公司对受让土地进行项目开发建设，由于逾期开发缴纳土地闲置费100万元。发生开发成本15000万元，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业10%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款开具发票；发生与该项目相关的利息支出3000万元，并能提供金融机构的贷款证明。

（3）2023年3月项目实现全部销售，共取得不含税收入80000万元，允许扣除的有关税金及附加880万元，已预缴土地增值税900万元。

（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）回答该公司办理土地增值税申报纳税的地点。

（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额。

（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

（4）计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。

（1）土地增值税的纳税人应向房地产所在地乙市主管税务机关办理纳税申报。√

纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。√

（2）该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=10000+10000×5%=10500（万元）

取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。√

（3）①取得土地使用权所支付的金额=10500（万元）。√

②房地产开发公司在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发公司开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除；则可扣除的房地产开发成本=15000×（1-10%）=13500（万元）。√

③开发费用=3000+（10500+13500）×5%=4200（万元）√

④允许扣除的税金及附加=880万元√

⑤加计扣除项目金额=（10500+13500）×20%=4800（万元）√

该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=10500+13500+4200+880+4800=33880（万元）。√

（4）增值额=80000-33880=46120（万元）√

增值率=46120/33880×100%=136.13%√

应补缴的土地增值税=46120×50%-33880×15%-900=17078（万元）。√

【第3篇】二手房土地增值税计算

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是处于空置的房屋。

这个五大块存量房中，前两种属于新房销售（即开发商销售开发产品），后三类属于二手房（即旧房）销售。房屋销售的情形不一样转让时计算土地增值税的扣除也是不一样。那么在实际操作过程中，对于后三种销售旧房时如何准确的掌握和控制将对于土地增值税的交纳影响非常重大，下面为大家整理了销售旧房土地增值税扣除项目确定的方法。

政策依据：

一）财税字〔1995〕48号文规定关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

二）财税〔2006〕21号文规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。

三）财税字〔2006〕21号文规定，关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

根据以上政策依据，纳税人计算转让二手房土地增值税的扣除项目的确定分为以下三种方法：

一、以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目

1、取得土地使用权所支付的金额。包含取得土地使用权时缴纳的契税，同时要求必须取得土地出让票据且实际支付地价款。未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。

2、房屋的评估价格：

评估价格=房地产重新购建价格x成新度折扣率

房地产重新购建价格：指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

3、与转让有关的税金：

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

4、评估费。

因隐瞒、虚报成交价格等而按评估价格计税时的评估费不可扣。

案例：

2023年12月某企业转让5年前自建的一栋办公楼，合同注明不含税转让收入8000万元，当年购入土地支付地价款及税费2200万元，该办公楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该办公楼重置成本5000万元，成新度为70%。缴纳与转让该办公楼相关税金444万元（不含增值税）该企业在计算土地增值税时允许扣除项目金额为多少？

解析扣除项目为：

（1）取得上地使用权支付的金额2200万元

（2）评估价格5000*70%＝3500万元

（3）转让有关的税金444万元

（4）评估费0万元

扣除项目合计：2200+3500+444+0＝6144（万元）

二、不能取得评估价格，能提供购房发票的，可以按发票法扣除。

1、不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。扣除金额=发票价（1+5%x年数）

友情提示（1）发票所载金额

营业税发票：发票所裁金额；

增值税普通发票：价税合计金额;

增值税专用发票：不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。

友情提示（2）发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]

购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满 12个月但超过6个月的，可视为一年。

例如8个月为零年，20个月即1年8个月为2年。13个月为1年；25个月为2年。

2、与转让有关的税金。

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税。

友情提示：购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

案例：

2023年12月，某公司销售自用厂房，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票（营业税发票）所载购房款为1500万元，购房时缴纳契税45万，购买日期为2023年10月。允许扣除的转让环节相关税费100万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额为多少？

解析：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能够提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%加计扣除。

该公司在计算土地增值税允许扣除项目金额时的“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满 12个月但超过6个月的，可视为一年。2023年10月至2023年12月共计11年2个月，按11年计算。

发票所载金额及加计金额为：1500x（1+11x5%）＝2325（万元）

转让有关的税金：购买时的契税及转让环节的相关的税费45+100＝145

该公司在计算土地增值税允许扣除项目金额为：2325+145＝2470（万元）

三、既没有评估价格，又不能提供购房发票的由税务机关核定扣除项目。

《土地增值税暂行条例》规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的、提供扣除项目金额不实的、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。主管税务机关也可以按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

作者：李艳中道财税

【第4篇】转让土地使用权增值税

问题内容：我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付的部份设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部份费用直接计入了管理费用。后因其他原因，我公司将尚未开工的该地块进行了转让，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除，期间费用及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么我公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费用如何扣除？

回复意见：

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。”

因此你公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。

如你公司实质上属于未进行开发即转让的，则根据第六条一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。”

则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

【第5篇】申报土地增值税的资料

1.依次点击【首页】-【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【综合申报】-【财产和行为税合并纳税申报】进入该功能。或使用电子税务局右上角【搜索】功能搜索“财产”、“行为”等关键字进行模糊搜索进入功能。

图财产和行为税合并纳税申报功能路径

在【财产和行为税合并纳税申报】界面中，选择税款属期（如果系统提供的选项无法满足需求，可以选择“自选”进行税款所属期起止的选择），选择所属年度，勾选需要申报的申报表信息。

图财产和行为税合并纳税申报

温馨提示：进行财产和行为税合并纳税申报需要存在税源信息，点击对应的“税种”后的“税源采集”跳转到相应的税源信息采集界面进行采集；也可以通过电子税务局【首页】-【综合信息报告】-【税源信息采集】-【财产和行为税税源明细报告】功能进行采集。具体税源采集操作详见下文。

2.纳税人进行土地增值税申报时，应先进行土地增值税税源信息采集。点击“财产和行为税合并纳税申报”模块，选择土地增值税后面的税源采集链接，进入税源信息采集页面或者通过“财产和行为税税源明细信息报告”模块，选择“土地增值税税源信息采集”链接，进入税源信息采集页面。

2.1查询土地增值税税源信息

进入土地增值税税源信息采集初始化页面为查询页面，可填写查询条件，点击【查询税源信息】，则可查询满足条件的已采集的税源信息。如下图所示。

图查询土地增值税税源信息

2.2新增土地增值税项目报告

土地增值税项目信息报告适用于从事房地产开发的纳税人，在房地产开发项目立项及每次转让时填报，将用于以下五种类型的土地增值税申报：1.从事房地产开发的纳税人预缴适用；2.从事房地产开发的纳税人清算适用；3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用；4.纳税人整体转让在建工程适用；5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用。

点击土地增值税税源采集页面【新增项目】按钮，系统弹窗显示土地增值税项目报告页面。纳税人自行填写土地增值税项目报告信息，通过报表校验后点击【保存】则可提交土地增值税项目报告。

温馨提示：土地增值税项目划分必须以清算单位为标准，一般按照建筑工程规划许可证为标准划分，如果清算单位与建筑工程规划许可证不一致，需主管税务机关确认。采集信息中，不动产项目为非必录项。如下图所示。

图新增土地增值税项目报告

2.3新增土地增值税税源信息

进入土地增值税税源信息采集页面，点击【新增税源】，系统弹窗显示新增税源信息页面，选择申报表适用类型，可新增1.从事房地产开发的纳税人预缴适用、2.从事房地产开发的纳税人清算适用、3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用、4.纳税人整体转让在建工程适用、5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用、6.转让旧房及建筑物的纳税人适用、7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用。填写所属时期起、所属时期止，选定税源标志，勾选某一土地增值税项目报告或土地信息，点击【确定】后进入相应报表类型填写数据。填写完数据后，点击【保存】。

2.3.1.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人预征适用）

该业务前提条件为：已经做过土地增值税项目报告。

2.3.1.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

图新增土地增值税税源

2.3.1.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“1.从事房地产开发的纳税人预缴适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

温馨提示：纳税人如果存在多个预缴项目，必须逐个进行税源信息采集。

2.3.1.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图新增土地增值税税源信息（预征）

2.3.2.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算适用）

2.3.2.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.2.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.2.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图新增土地增值税税源信息（清算）

温馨提示：①清算项目普通住宅增值率未超过20%免税土地增值税的税收优惠事项，需完成税收优惠核准流程，否则维护税源时无法填写减免税信息；②申报的已缴纳税金和系统带出的已缴纳税金不一致时，请联系主管税务机关解决；③若已完结“土地增值税清算申报审核”，则不可对表1.从事房地产开发的纳税人预缴适用的税源信息进行修改。

2.3.3.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）

该业务前提条件为：存在土地增值税项目报告，做过土地增值税清算核定。

2.3.3.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.3.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“3.从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.3.3根据实际情况填写数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图新增土地增值税税源信息（清算核定）

2.3.4.新增土地增值税税源信息（纳税人整体转让在建工程适用）

该业务前提条件为：已经做过土地增值税项目报告或者存在土地税源。

2.3.4.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.4.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“4.纳税人整体转让在建工程适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择税源标志可选择“土地税源”或“土地增值税项目”，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

图新增土地增值税税源信息（整体转让在建工程）

2.3.4.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

图新增土地增值税税源信息（整体转让在建工程）一填写信息

2.3.5.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）

该业务前提为：存在土地增值税项目报告，需要申报“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”或者“3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用”。

2.3.5.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.5.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“5.从事房地产开发的纳税人清算尾盘销售适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要申报的项目，回到新增税源界面，系统自动弹出对话框“请确认该项目属期起是否按照系统规则自动带出？”点击“是”，系统自动调整属期，点击“否”，系统属期为输入的属期。点击【下一步】。如下图所示。

2.3.5.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图新增土地增值税税源信息（尾盘销售）

温馨提示：已完成表5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用的申报，则不可对表1.从事房地产开发的纳税人预缴适用的税源信息进行修改。

2.3.6.新增土地增值税税源信息（转让旧房及建筑物的纳税人适用）

业务前提：存在房源信息。

2.3.6.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.6.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“6.转让旧房及建筑物的纳税人适用”,系统自动带出税款属期，属期默认为录入信息当天。税源标志选择房源编号，带出企业采集的所有房源信息，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.6.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图新增土地增值税税源信息（转让旧房）

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

2.3.7.新增土地增值税税源信息（转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用）

该业务前提：存在房源信息，且需要做土地增值税核定（其他税种核定（依职权）），如下图所示。

2.3.7.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。

2.3.7.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用”,系统自动带出税款属期，属期默认为录入信息当天。税源标志选择房源编号，带出企业采集的所有房源信息，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。

2.3.7.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。

图新增土地增值税税源信息（转让旧房核定）

温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。

2.4查看/删除/修改土地增值税税源信息

录入查询条件，点击【查询税源信息】，如有对应已采集的税源信息，页面下方出现查询结果列表，税源信息可进行【查看】、【删除】、【修改】操作。如下图所示。

图税源采集查询界面

点击操作列【查看】后，系统显示已采集的税源信息表单数据。如下图所示。

图查看税源信息

选择未申报的税源信息，点击操作列的【作废税源】后，系统出现确认信息，确认后将删除未申报的报表数据。如下图所示。

图删除税源信息

选择税源信息，点击操作列的【修改】后，系统弹窗显示报表已填写数据，纳税人自行修改税源数据。如下图所示。

图修改税源信息

3.完成税源采集后，勾选申报表信息，点击“选择未申报税源”进入土地增值税税源选择界面。

图财产和行为税合并纳税申报

勾选需要申报的税源信息，点击“确定”按钮，系统跳转申报主界面。

图税源选择

税源选择完成后，勾选需要申报的税种，点击“下一步”，系统跳转到申报信息确认界面。

图财产和行为税合并纳税申报

双击税款信息一行，可以预览申报信息。确认申报信息无误后，点击“申报”按钮,土地增值税纳税申报完成。

图财产和行为税合并纳税申报选择

温馨提示：纳税人机构所在地和应税税源不属于同一主管税务机关的，纳税人需要在土地增值税项目所在地、土地使用权证所在地、房照所在地、不动产权证所在地的主管税务机关进行跨区税源登记并申报。

【第6篇】土地出资土地增值税

从“土地增值税”角度

分析“车库的产权归属”

是个非常专业且实操性很强的问题，

不长期浸泡在房企里，

又熟悉相关法律及财税知识，

还需要有点良知未泯，

不会总结这方面的问题。

一、土增税简介

土地增值税作为房地产行业的独有税种，其开征的目的是为了施惠于民、充实国家财政、控制房地产行业暴利。是所有的房地产企业税筹工作的最为重要的部分。

1994年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，后经多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是国家的，基于土地的溢价应当部分或者大部分上缴国家。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

简单理解，公式如下：

（项目售房收入-开发成本）*税率=土增税缴纳额。

土增税的税率：

土地增值税率表

级数

计税依据

适用税率

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分

40%

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分

50%

增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%

二、土增税对确定车库产权归属的重要意义

属于人防设施的“停车位”，我们判断的依据通常为“谁投资、谁收益”的原则来确定产权归属。

那么，该类型的停车位是属于谁投资的呢？可能有人认为是开发商投资的，实则不然。大多开发商在进行商品房销售时都已经将该停车位的建设费用及其他配套，如幼儿园、小区道路、物业用房等，列入了销售成本。

如果不将这些支出列入“开发成本”，那么开发商无疑会面临天文数字的“土增税”或者说是“暴利税”。实际上所有的配套建设都列入了“房价”里面。

以上判断可以根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

通俗的解读为：如果开发商将“车库”列入了土增税的开发成本，则车库的投资人就是全体小区业主，反之，如果开发商没有将车库的设计、建设、装饰等成本列入土增税的开发成本，则可以认定车库的产权属于开发商投资，由开发商获取投资收益。

三、开发商将车库的建设费用列入了开发成本进行土增税的清缴，又保留了车库的所有权如何定性呢？

这是非常好判断的问题，已经将车库的开发费用分摊进房价，即放弃了车库的所有权。

如果开发商通过协议、诉讼等方式保留了车库的所有权，这时关于车库的开发费用就不能列入开发成本抵扣。如果将不能列入开发成本的车库设计、建设等费用列入了土增税的清缴抵扣成本，显然涉嫌逃税。

我国刑法第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

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【第7篇】土地增值税预征计算方法

预征土地增值税是指自然人对土地或者土地上建筑物附着物的使用、转让过程中产生的税。国家征税肯定会有相关法律依据来确定和指导征税的正常进行。那么预征土地增值税计税依据是什么？

下面北京京坤律师事务所为大家介绍下相关内容。

一、预征土地增值税计税依据是什么

１、全国普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2％、3％、4％，其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率按国家税务总局规定的标准，即2％执行。

２、纳税人根据自行计算的预计增加率预缴土地增加税，对计算出的预计增加率大于100％且小于或等于２200％的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为5％。

３、对计算出的预计增加率大于200％的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为８％。预计增加率根据《中华人民共和国土地增加税暂行条例》及其实施细则的规定计算。

４、全国保障房仍暂不预征。公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，暂不实行预征。

５、目前主要针对不动产和建筑行业采用预征办法，主要有5％、3％和2％的档次。预征增加税是一种出于税款均衡入库需要的预交方法，需要在规定时间内按照规定税率或者征收率重新进行计算和申报。

二、土地增值税如何征收

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

（１）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；

（２）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

（３）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；

（４）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

三、土地增值税应纳税额的计算具体步骤

第一步：计算增值额：房地产转让收入－扣除项目金额；

第二步：计算增值率（目的是与适用税率作比较）：增值额÷扣除项目金额×100％；

第三步：根据土地增值税率表（主要依据上图“级距”部分），选择适用税率和速算扣除系数；

最后一步，就可以计算应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

北京京坤律师事务所小结:

以上就是北京京坤律师事务所为大家介绍的预征土地增值税计税依据是什么的相关内容，土地增值税的计算公式是增值额乘以税率就是应该缴纳的税额。上文介绍了土地增值税的税率，大家可以阅读了解。

【第8篇】纯土地转让土地增值税

个人转让住房不需要缴纳土地增值税。

对个人转让非普通住宅经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；

居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；

个人转让应征税的非普通住宅，既没有评估价格又不能提供购房发票的，按转让收入的1.5%计征土地增值税。

同时，有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

【第9篇】土地增值税

引言

这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。

土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。

那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。

1计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

2扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。

因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。

5分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

6预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

7计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

8特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：土地并购入门到精通

【第10篇】营改增后土地增值税抵扣税费

导读：营改增后土地出让金是不是可以抵扣进项税呢，对于这一问题，本篇文章给您带来了《营业税改征增值税试点实施办法》的相关规定，如果您有仔细的阅读这一规定，相信您对于这一问题肯定是比较熟悉的。

营改增后土地出让金是否可以抵扣进项税？

答：土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十五条的规定，准予从销项税额中抵扣的进项税额包括从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额；

从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；

购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额；

从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

而对于土地出让金并没有规定，因此营改增后土地出让金是不可以抵扣进项税的。

综上所述，土地出让金只能抵押、不能抵扣。但是土地出让金可以扣除，也是不可抵扣的。

【第11篇】土地增值税属于

1.（单选题)根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，需要缴纳土地增值税的是（）。

a.外国驻华机构购买土地使用权

b.某事业单位转让国有土地使用权

c.土地使用权的出让

d.土地使用权所有人将房屋产权赠与直系亲属

2.（单选题）根据税收法律制度的规定，下列各项中，属于超率累进税率的是（）。

a.资源税

b.城镇土地使用税

c.印花税

d.土地增值税

3.（多选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（）。

a.建造房屋的施工单位

b.出售房产的中外合资房地产公司

c.转让国有土地使用权的事业单位

d.房地产管理的物业公司

4.（多选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（）。

a.出让国有土地使用权

b.转让国有土地使用权

c.城市房地产的出租

d.地上的建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让

5.（判断题）外商投资企业不属于土地增值税的纳税人。（）

以下为答案解析：

1. 正确答案：b

考点：土地增值税征税范围的一般规定

解析:选项a，购买方不缴纳土地增值税；选项c，土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税；选项d，土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

2. 正确答案：d

考点:土地增值税税率及应税收入的确定

解析：我国土地增值税适用超率累进税率的计算方法。

3. 正确答案：bc

考点：土地增值税纳税人

解析:ad均不属于土地增值税的纳税人。

4. 正确答案：bd

考点:土地增值税征税范围的一般规定

解析:选项a，出让国有土地使用权不征收土地增值税；选项c，城市房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。

5. 正确答案:错误

考点:土地增值税纳税人

解析：土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里所称单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。这里所称个人包括个体经营者和其他个人。同时也包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。

【第12篇】土地增值税清算的条件

土地增值税清算，是指从事房地产开发的纳税人在房地产项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税等政策规定，计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

工作

什么情况需要进行土地增值税清算呢？

纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

纳税人符合前款第（三）项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。

办理清算申报的时间？

纳税人开发的房地产项目符合应清算条件的，应当在清算条件满足之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发通知清算的《税务事项通知书》的，应当在收到通知书之日起90日内，至主管税务机关办理清算申报。

纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款；清算结果为多缴税款的，纳税人提出退还申请的，主管税务机关按《税款缴库退库工作规程》办理。

应当提交的清算资料

纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：

（一）国家税务总局下发的《土地增值税纳税申报表》；

（二）《收入和扣除项目明细表（按年度统计）》、《收入和扣除项目明细表（按类别统计）》；

（三）房地产项目清算情况书面说明，主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人认为需要说明的其他情况；

（四）国有土地使用权出让合同（或转让合同）、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件；

（五）金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、《商品房买卖合同一览表》、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件；

（六）《与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表》；

（七）关联交易详细书面说明，包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况；

（八）扣除项目金额分摊书面说明，包括纳税人在不同项目（含分期项目）、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情况；

（九）纳税人自愿委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送鉴证报告。

上述资料主管税务机关已经取得的，不再要求纳税人报送。

【第13篇】土地增值税科目

一. 纳税人:为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

【提示】土地增值税由转让方缴纳。

征税范围的一般规定:

1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。

2土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。

3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括:

(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为;

(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

【单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是()。

a.承租商铺的甲公司

b出让国有土地使用权的乙市人民政府

c接受房屋捐赠的丙学校

d转让厂房的丁公司

【第14篇】土地增值税鉴证业务

15.2023年3月某市房地产开发公司转让5年前外购的一栋写字楼，合同注明不含税转让收人8000万元，当年购人土地支付地价款2200万元，该写字楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该写字楼重置成本5000万元，成新度折扣率为70%。缴纳与转让该写字楼相关税金440万元(不含增值税和印花税)。该房地产开发公司转让写字楼应缴纳土地增值税(c)万元。

a.573.50

b.550.00

c.556.80

d.500.00

【解析】:扣除项目金额合计=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(万元)，增值额=8000-6144=1856(万元);增值率=1856÷6144×100%=30.21%，适用税率为30%;应纳土地增值税=1856×30%=556.80(万元)。

7.转让旧房产计算土地增值税增值额时准予扣除的项目有(abde）

a.旧房产的评估价格

b.取得土地使用权所支付的地价款

c.旧房产的重置成本

d.按国家统一规定缴纳的有关费用

e.因计算纳税需要支付的评估费

【答案】abde

【解析】：选项c:可以扣除的旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本。

土增税扣除项目规则

转让主体

房地产开发企业

非房地产开发企业

其他企业

其他企业转让土地使用权

1.取得土地使用权所支付的金额

√

2.房地产开发成本

√

3.房地产开发费用

√

4.与转让房地产有关的税金

√

5.财政部规定的其他扣除项目

√

6.旧房及建筑物评估价格

√

8.以下项目中，转让新建房和转让存量房在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有(ac）

a.取得土地使用权所支付的金额

b.房地产开发成本

c.与转让房地产有关的税金

d.旧房及建筑物的评估价格

e.房地产开发费用

【答案】ac

解析:转让新建房准予扣除的项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额:

(2)房地产开发成本;

(3)房地产开发费用；

(4)转让环节有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目(房企才有)。

转让存量房准予扣除的项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)房屋及建筑物的评估价格;

(3)转让环节有关的税金。

15.下列关于土地增值税税收优惠的说法中正确的有(bcde）

a.企业转让旧房作为改造安置住房房源的，免征土地增值税

b.因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免征土地增值税

c.个人之间互换自有住房，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税

d.对个人销售住房暂免征收土地增值税

e.企业销售其开发的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20% (含20%)，免征土地增值税

【答案】 bcde

【解析】:选项a:企业转让旧房作为改造安置住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

13.下列关于房地产开发企业土地增值税清算的相关表述中，正确的有（abc）

a.将开发的房产转为企业自用，产权未发生转移，不征收土地增值税

b.用建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理

c.对税务中介机构受托对清算项目审核鉴证出具的符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信

d.土地增值税采用核定征收的，核定征收率原则上不得低于3%

e.将未竣工决算的房地产开发项目整体转让的，不允许按取得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%

【答案】abc

【解析】:选项d:土地增值税的核定征收率原则上不得低于5%。选项e:对从事房地产开发的纳税人销售新建房允许按照取得上地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%。

18.2023年4月，张某将2023年6月购人的商铺转让，取得收入600万元。张某持有购房增值税普通发票，注明金额350万元、税额17.5万元，无法取得商铺评估价格。张某计算缴纳土地增值税时可以扣除取得土地使用权所支付的金额商铺的评估价格共计（b）万元。

a.350.00

b.367.50=350+17.5

c.385.88

d.404.25

【答案】b

解析:（1）纳税人转让旧房及建筑物凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除每满12个月计一年，本题中，2023年6购入，2023年4月转让，不足12个月，不涉及加计扣除问题。

（2）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票，按照发票所载价税合计金额计算。

（3）可以扣除取得土地使用权所支付的金额、商铺的评估价格共计=350+17.5=367.5(万元)。

【第15篇】土地增值税的优惠政策

土地增值税优惠政策全梳理

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入(包括货币收入、实物收入和其他收入)减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。现将土地增值税现行优惠政策梳理如下：

一、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不属于土地增值税的征收范围。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第四条规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

二、销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

三、个人互换住房的免税土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第五条规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

四、个人销售住房免征土地增值税

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。

五、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税

因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

六、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

七、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第61号）第四条的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。纳税人享受规定的优惠政策，应按规定进行免税申报，并将不动产权属证明、载有房产原值的相关材料、纳入公租房及用地管理的相关材料、配套建设管理公租房相关材料、购买住房作为公租房相关材料、公租房租赁协议等留存备查。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

八、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）第二条规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

九、企业改制重组暂不征收土地增值税

根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57号）的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税；按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税；按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税；单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。

十、合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

十一、被撤销金融机构用来清偿债务的房地产免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）第二条规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。

十二、资产管理公司处置房地产免征土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。

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