土地增值税的征税范围（15个范本）

发布时间：2024-11-04 查看人数：86

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【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税的征税范围范本，希望您能喜欢。

土地增值税的征税范围

【第1篇】土地增值税的征税范围

土地增值税应税收入与扣除项目

一、土地增值税应税收入

属于征收范围的收入，包括货币收入、实物收入、其他收入；该收入不含增值税。

增值税计税

土地增值税应税收入

简易计税

应税收入＝含增值税收入－增值税应纳税额

一般计税

应税收入＝含增值税收入－销项税额（抵减后的销项税额）

二、扣除项目的确定

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

转让项目的性质

扣除项目

（一）对于房企新建房地产转让（扣除5 项）

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除 20%）

（二）对于存量房地产转让（扣除 3 项）

1.房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用

3.转让环节缴纳的税金

（一）新建房地产转让项目的扣除——房地产开发企业

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（包含契税）。

逾期开发缴纳的土地闲置费， 不得扣除。

一般按实际发生额扣除；取得土地使用权后分期开发——配比扣除：分摊地价款＝取得土地使用权总支出×此开发项目土地面积%

2.房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括 6 项：

（1）土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用等

一般按实际发生额扣除；开发项目部分出售——分摊扣除：分摊开发成本＝开发成本×出售项目建筑面积%

3.房地产开发费用——即销售费用、管理费用、财务费用。

既不同于会计处理、也不同于企业所得税的费用扣除，关键取决于财务费用中的利息处理：

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

利息据实扣除注意三点

①提供金融机构证明；

②不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

③不包括加息、罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

“开发费用”扣除——取决于“利息支出”

（3）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

4.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业：扣“一税两费”（城建税、教育费附加、地方教育附加）

增值税为价外税，不在计税收入中，不得扣除；但必须先计算增值税（一般计税、简易计税）。

房地产开发企业印花税，以前会计在“管理费用”列支，计算土增扣除项目时在“开发费用”中扣除，不再单独扣除；现在会计在“税金及附加”科目核算，土地增值税的相关政策未修改。

房企实际缴纳的附加税、费，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；否则，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目

（1）从事房地产开发的纳税人可 加计 20%的扣除：

（2）加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

（二）存量房地产转让项目的扣除：

1.房屋及建筑物的评估价格（由政府批准设立的房地产评估机构评定）。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

重置成本价：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、层次、结构、建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

2.取得土地使用权所支付的地价款和交纳的有关费用。

3.转让环节缴纳的税金（“两税两费”：印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加）。

特殊规定

（1）凡不能取得评估价格、但能提供购房发票：

旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。评估价格＝发票所载金额×（1＋年限×5%）

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年；超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可以视同为一年。

（2）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金” 予以扣除，但不作为加计 5%的基数。

（3）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。

充实自己，才能望得更远。

房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计 20%扣除范围的有（）。

a.支付建筑人员的工资福利费

b.占用耕地缴纳的耕地占用税

c.销售过程中发生的销售费用

d.开发小区内的道路建设费用

『正确答案』abd

『答案解析』加计扣除以“地价款＋开发成本”做基数，选项 c 属于房地产开发费用，不能加计

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【第2篇】旧项目土地增值税清算应税收入

编者按：土地增值税向来是一个复杂的税种，其复杂性一方面体现在国家层面的规定不够明确，实践中容易产生不同理解，导致发生争议，另一方面体现在部分征管措施授权地方税务机关自行制定细则，而各地处理方法不尽相同，导致横向层面有违税收公平。例如土地增值税清算单位的认定，就是一个争议颇多的问题，不同的认定方法，可能导致土地增值税纳税义务相差数千万之多。本文将以一个真实案例引入，分析如何合理认定分期开发项目的清算单位。

一、案例引入：分期项目清算单位不同，土地增值税相差数千万

a公司成立于2007年，主要经营业务为：房地产开发、销售。2007年，a公司取得某地块土地使用权，滚动开发x房地产项目。因x项目占地面积较大，a公司自行区分为x一期、x二期、x三期三个项目开发建设。2023年1月，三期项目均已竣工，其中一期、二期实现盈利，三期发生亏损。经a公司评估，如合并清算，在正负增值额互相抵消后，应当缴纳土地增值税2000万元；如分别清算，三期项目增值额为负，土地增值税为零，一期、二期项目应当缴纳土地增值税6000万元。两种清算方法纳税义务相差4000万元。a公司遂向x市税务局提交《申请报告》，申请将一、二、三期项目合并清算。

2023年4月，x市税务局y税务分局向a公司作出《关于a公司申请x项目合并清算土地增值税的答复》，提出税务信息系统显示a公司开发的x项目按一期、二期、三期做了三个项目登记，认为将x项目确认为一期、二期、三期三个清算单位进行土地增值税清算依据充分，a公司申请合并清算无法律依据。2023年5月，x市税务局y税务分局向a公司作出《税务事项通知书（清算审核结论通知）》，要求a公司对x一期单独清算土地增值税，补缴x一期土地增值税2000万元。

a公司不服，向x市税务局提起行政复议，本案争议焦点为：a公司将x项目自行区分为一期、二期、三期三个项目，是否应当分别清算土地增值税？

税务机关认为：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。本案三个项目分期开发，依法应当作为三个清算单位。

a公司认为：三期项目只是为了开发建设方便自行划分的，具有随意性，不应作为清算单位的划分依据。否则a公司完全可以任意界定分期项目，规避土地增值税纳税义务。

二、分期项目应以国家有关部门批准文件为依据划分，纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税法立法目的和基本原理、原则

（一）只有国家有关部门批准分期开发的项目才应以分期项目为单位清算

虽然国税发〔2006〕187号规定了分期开发项目以分期项目为单位清算，但并没有明确“分期开发”、“分期项目”的概念和判断标准，也没有明确“以分期项目为单位清算”是强制性规定还是宣示性规定。实践中，房地产开发建设项目划分标准不一，表现出很强的任意性，例如：有的以土地使用权证为准划分不同项目，有的以发改委立项审批文件为准划分不同项目，有的以建设规划许可证、建设用地许可证、甚至预售许可证为准划分不同项目，有的则完全自主划分不同项目，各种情形不一而足。为此，x市税务局发布《关于土地增值税若干问题的公告》，对此问题进行了明确。

根据该公告规定，“土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案”。由此可见，该公告明确规定“分期项目”包括两类，其一是国家有关部门批准分期开发的项目；其二是纳税人自行分期的开发项目。同时明确规定了两种分期项目适用不同的清算规则，即：（1）对于国家有关部门批准分期开发的项目，必须以分期项目为单位进行清算。（2）对于纳税人自行分期的开发项目，可以以分期项目为单位进行清算。

根据税收法定原则，税法必须具备明确性，而国税发〔2006〕187号过于粗放的规定难以适用于实践，此种情况下，应当充分考虑地方性法律依据。x市税务局公告内容对分期项目的界定和税务处理规定符合上位法。根据该公告规定，对于纳税人自行确定的分期项目，并不强制以分期项目为单位进行清算，而是可以选择以分期项目清算，当然也可以选择整体清算。

（二）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合土地增值税立法目的

《土地增值税暂行条例》第一条规定，“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例”。《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，“在研究制定土地增值税时遵循了以下三个原则：（一）要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为……（二）维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入……（三）保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整”。由此可见，土地增值税立法目的主要有三：一是宏观调控，即维护房地产开发和房地产市场发展秩序；二是财政创收，即为国家创造财政收入，三是纳税人保护，即保护从事正当房地产开发者的合法利益。换言之，课征土地增值税不仅仅是为了维护国家税收利益，即不能只关注财政创收，还需要在征税过程中充分考虑调控性和纳税人权利保护。既要对炒买、炒卖扰乱房地产开发秩序的课征重税，也要对正当开发者充分保护、考虑其投资回报合理征税，从而体现差别化征税，实现对土地增值收益的“合理调节”。

本案中，a公司是依法依规成立的房地产开发企业，开发案涉项目并非炒买炒卖，案涉项目预售收益均为合理市场收益，完全是正当开发、获取合理回报。案涉项目开发周期长，在开发过程中，有取得预售收益的机会，但也同样存在巨额亏损的可能。因此，只有整体清算才能真实反映出a公司的回报。如果不以项目整体为清算单位，而任意将案涉项目划分为不同单位，就会出现部分清算单位小幅盈利，部分清算单位重大亏损，导致即便开发项目最终巨额亏损的情况下，仍缴纳了相当金额土地增值税税款的不合理情况。这是对正当房地产开发者合法权益及正当回报的侵害和掠夺，严重违背保护正当房地产开发者合法利益的立法目的。

（三）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税法解释的基本原理

国税发〔2006〕187号关于清算单位的立法较为模糊，导致实践中存在较大争议。例如并未明确规定所谓“分期开发的项目”应当如何判断，也未明确所谓“国家有关部门审批”所指代的具体部门。实践中，房地产开发项目较为复杂，在开发过程中，涉及到国家多个部门的审批，包括：发改委对项目立项的审批，规划局对土地规划整体方案的审批、规划局对建设工程规划的审批、住建局对建设工程施工的审批、住建局对房产预售的审批等。对于“国家有关部门审批”的确定，存在不同的理解：江西省、河北省等地以发改委的立项审批确定，四川省、海南省、福建省等地以规划局颁发的《建设工程规划许可证》确定，安徽省、青岛市等地综合确定清算单位。

虽然税法规定模糊不清，实践存在不同理解，但在不同项目中，采用不同方法确定清算单位可能导致纳税义务大不相同。税法属于行政法，在税法规定不明确的情况下，应当按照有利于纳税人的原则进行解释，即选择一种能够合理评价纳税人取得增值额的方式。在本案中，即对案涉项目作整体清算。在法律、规范性文件规定不明的情况下，不应作出对纳税人不利的认定。

（四）纳税人将自行分期开发的项目作为一个清算单位整体清算，符合税收公平的基本原则

税收公平原则，是指税法必须根据纳税人的税收负担能力，确定纳税义务。税收负担能力高的多缴税，税收负担能力低的少缴税，没有税收负担能力的不缴税。根据税法基本原理，税收公平原则主要适用于所得税，纳税人实现的所得额是评价税收负担能力的标准。根据国税函发〔1995〕110号第一条，“土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税”。由此可见，土地增值税是一种特殊的所得税，纳税人实现的所得额即转让土地取得的增值额。

税收公平原则不仅要求贯彻量能课税，还隐含了合法、合理确定税收负担能力的前提。只有公平确定税收负担能力，才能进一步据此设定纳税义务。因此，依法确定纳税人实现的所得额，是税收公平原则的要义。就土地增值税而言，纳税人实现的所得额，应当以其开发一个整体项目取得的全部增值额确定，而不能对整体项目任意分割，人为将有增值的建设工程划为一个项目，将无增值、亏损的建设工程划为另一项目。税收公平原则背后反映的是“以人为本”的精神，即以一个纳税人为本位，以纳税人为一个整体确定负税能力。在土地增值税方面，表现为应当关注特定房地产开发项目的开发企业整体，而不能仅仅以项目中，某部分建设工程实现的收益衡量负税能力。因此，将案涉项目任意划分为多个项目将无法真实反映纳税人实际的负税能力，有违税收公平原则。

本案中，按三期进行清算，无法准确体现土地增值额、不能正确评价a公司的负税能力，有违税收公平的基本原则。由于土地增值税不允许不同清算单位产生的正、负增值额互相弥补，而土地增值税又采用累进税率，增值额提高可能导致税负大幅攀升，将这一期、二期分别核算将导致整体税负激增。整体来看，a公司没有取得相当收益，却承担了高额税负，对第一期单独清算无法准确反映a公司的负税能力，有违税收公平原则。

三、房地产开发企业如何规避分期开发的土地增值税清算风险

（一）安排财务与审计人员进行账务清理

由于房地产开发周期长，涉及资料繁杂，为了客观、准确反映开发情况，全面归集收入和扣除项目，了解分别清算和合并清算下的税负差距，企业应当妥善安排财务与审计人员进行账务清理，对企业的各种资产、负债、成本、费用、收入按照会计核算科目进行核对和清理，对集团企业各项内部资金往来进行审查，以保证企业做到账账相符、账证相符、账实相符。

（二）积极准备材料提供给审核机构预清算

在账务清理的基础上，企业需要汇总会计凭证和账簿，积极准备一套完备的涉税资料，向审核机构提供。作为土增税清算审核的基础性资料，企业提供的涉税资料力求做到真实、准确、完整、及时。避免因材料不全或提供不及时引发税务风险。审核机构在此基础上，对分别清算和合并清算的税负进行准确评价，审核报告作为企业最终申请清算的参考。

（三）就事实与法律问题与税务局沟通协商

当企业和税务机关对分期项目清算单位产生分歧，应当与税务局沟通协商，向税务局举证证明客观事实或者深入交流法律的适用性问题。如果税务局确有错误，通常会通过内部程序予以纠正。如果税务局拒绝更正，企业又确有正当理由提出异议的，可以在缴纳税款或者提供担保的情况下，启动行政复议乃至行政诉讼等程序，实现权利救济。

（四）借助涉税专业力量寻求支持应对土地增值税清算风险

实践中，企业可以聘请专业的税务师或税务律师协助应对审核，尤其是发生税企争议时，专业税务人员的参与可以起到润滑作用，更好地推动纠纷的解决。税务师或税务律师的介入，还可以协助企业发现风险，并尽早采取措施应对，为企业土增税合规保驾护航。

【第3篇】土地增值税清算需报送资料

（一）土地增值税清算表以及其附表（各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核以及鉴证的清算项目，还应该报送中介机构所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

土地增值税清算办法

一．土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二．土地增值税的清算条件

1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

【第4篇】营改增后土地增值税计算方法

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

（一）房地产开发企业销售新房

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

具体解析如下：

1.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

注意：开发费用是另外计算

（3）扣除项目3：房地产开发费用（两种扣除方法）

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅适用从事房地产开发的纳税人，非房地产开发企业是不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含税）

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为450万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用

=450+（1000+3000）×5％=650（万元）

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）

允许扣除的项目金额合计

=1000+3000+650+555+800=6005（万元）

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：

“超过50％～100％的部分”

适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

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【第5篇】土地增值税扣除额计算

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）规定：“土地增值税的核定征收：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”

以上是总局对土地增值税核定征收的纲领性文件，文章“土地增值税的核定征收”中对核定征收做了详细分析，大家可以点击蓝字学习。

具体各地区的核定征收率，详见如下正文：

各地土增核定征收率一览表

【长按图片保存到手机可以查看全部内容】

30个省市规定

广东的规定

关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

（一）符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条以及《管理规程》第四十条规定情形，按核定方式进行清算的房地产开发项目，对主管税务机关通过向自然资源部门查询项目土地价格、参照汕尾市土地增值税扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等方式进行评估计算，无法核定土地增值税应纳税额的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率为5%，其他类型房地产核定征收率为8%。

（二）纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票、契税完税凭证的，按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。

（三）农村集体经济组织转让留用地使用权，可按核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。

关于土地增值税核定征收有关问题的通知（深地税发[2009]460号）

一、征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《税收征收管理法》第三十五条规定，可以适用核定征收；

二：核定征收率普通标准住宅销售收入核定征收率为6%；

三、非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%；

四、写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%；

五、其他类型房地产销售收入核定征收率为5%

关于调整河源市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局河源市税务局公告2023年第1号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整阳江市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局阳江市税务局公告2023年第10号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于调整汕尾市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局汕尾市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整中山市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局中山市税务局公告2023年第3号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于调整清远市个人二手房转让个人所得税土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2023年第4号）

一、个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整云浮市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局云浮市税务局公告2023年第5号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整韶关市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局韶关市税务局公告2023年第2号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。个人转让二手非住宅以外的情形，土地增值税核定征收率仍按《韶关市地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（韶关市地方税务局公告2023年第5号）规定执行。

关于调整潮州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局潮州市税务局）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局惠州市税务局公告2023年第3号）

一、个人（不包括个体工商户）转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人（不包括个体工商户）转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人（包括个体工商户）转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于明确江门市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局江门市税务局公告[2021]3号）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

《关于调整江门市个人所得税核定征收率表的公告》（江门市地方税务局公告 2023年第3号）中的《江门市个人所得税核定征收率表》第11项“销售不动产”下增加一行“其中：转让二手非住宅”，核定征收率为1.5%。修改后的《江门市个人所得税核定征收率表》见附件。

二、个人转让二手住宅暂免征土地增值税，个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

关于茂名市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局茂名市税务局）

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率为5%。

本公告从2023年11月1日起执行。《茂名市地方税务局关于调整个体工商户（个人）生产经营所得项目个人所得税核定征收率的公告》（茂名市地方税务局公告2023年第5号，茂名市地方税务局公告2023年第1号修改）第六条：“个人取得收入所得按规定属核定征收的，按本公告规定的核定征收率执行。”相应修改为“个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。个人取得收入所得按规定属核定征收的其他情形，按本公告规定的核定征收率执行。”

关于调整揭阳市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局揭阳市税务局公告2023年第2号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

本公告从2023年11月1日起执行。《揭阳市地方税务局关于个人住房转让个人所得税核定征收率的公告》（揭阳市地方税务局公告2023年第5号）同时废止；《揭阳市地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》（揭阳市地方税务局公告2023年第2号）与本《公告》不一致的，按本《公告》执行。

关于调整肇庆市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局肇庆市税务局公告2023年第8号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于对政协肇庆市第十一届委员会第五次会议第194号政协提案的答复（国家税务总局肇庆市税务局）

二、土地增值税采用核定征收方式并不意味着税负较据实清算大幅降低

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号，以下简称《通知》）要求，对确需核定征收的，要严格按照税收法律、法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。根据有关法律法规和政策要求，我市土地增值税核定征收率的具体规定为：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地产核定征收率不低于6%。

关于调整汕头市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局汕头市税务局公告2023年第9号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

关于调整东莞市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局东莞市税务局公告2023年第1号）

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

福建的规定

关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

从事房地产开发的纳税人，其开发的房地产项目在清算时确实符合核定征收规定条件，经主管税务机关审核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2023年第4号）

对纳税人从事房地产开发的，在清算时发现确实符合核定征收规定条件的，要严格确定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各县级地税局每季核定征收情况应于季后10日内报设区市地税局，设区市地税局经汇总于季后15日内上报省地税局。

关于2007年以前土地增值税清算遗留项目实行核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第4号）

对于2007年以前房地产开发企业土地增值税清算遗留项目，符合土地增值税核定征收情形之一的，分别按以下规定实行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值税清算条件（包括应清算和可清算条件，下同）但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值税清算金条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。

关于调整房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2023年第3号）

(一)住宅核定征收率

1.普通标准住宅5%；

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地产项目8%。

关于土地增值税若干政策问题的公告（榕税公告[2018]1号）

对个人转让住房土地增值税核定征收率为5%

对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。

关于明确个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局平潭综合实验区税务局公告2023年第1号）

个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。

关于土地增值税核定征收的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2023年第6号）

在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。核定征收率按以下规定执行。

（一）以招标、拍卖或者挂牌方式取得土地的房地产开发项目：

1．普通标准住宅不低于5%；

2．非普通标准住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招标、拍卖或者挂牌以外方式取得土地的房地产开发项目：

1．普通标准住宅不低于6%；

2．非普通标准住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率为5%。

关于单位和个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局龙岩市税务局）

（一）对个人转让旧房及建筑物的，核定征收率为5%。同时，根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物被人民法院执行，以拍卖、变卖、以物抵债等方式转让（包括在破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物）的，核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，除被人民法院执行以拍卖、变卖、以物抵债等方式转让（包括在破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物）之外情形的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局宁德市税务局公告2023年1号）

（一）个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。同时，根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

（三）对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2023年第1号）

（三）对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算且不得低于5%。

关于单位个人转让旧房及建筑物土地增值税征收管理有关事项的公告（国家税务总局福州市税务局公告2023年第2号）

（一）对个人转让旧房为住房的，核定征收率为5%，但根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）暂免征收。

对个人转让住房以外的旧房及建筑物的，核定征收率为6%。

对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

重庆的规定

关于土地增值税核定征收率的公告（重庆市地方税务局公告2023年第3号）

(一)单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅(车库除外)为8%。

(二)个人纳税人转让非住宅类房产为6%。

江西的规定

关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2023年第1号）

全省土地增值税核定征收率恢复为：转让普通住宅，按5%；转让非普通住宅，按6%；转让非住宅，按8%；符合应清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

关于进一步推动房地产及建筑业平稳健康发展的公告（国家税务总局江西省税务局公告2023年第2号）

疫情防控期间，实行土地增值税核定征收的纳税人，转让非住宅的核定征收率调整为7%；符合清算条件但未按规定办理清算手续，经税务机关穗责令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率调整为9%。

青海的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2023年第5号）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（国家税务总局青海省税务局公告2023年第8号）

（一）房地产开发项目土地增值税的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地产转让土地增值税的核定征收率

纳税人转让存量房地产，对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票或契税完税证明的，主管税务机关可以依法核定征收土地增值税，计算方式为计税价格乘以核定征收率。具体核定征收率如下：

非个人纳税人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

个人纳税人：

其他商品房6%

安徽的规定

关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》公告（安徽省地方税务局公告2023年第6号）

在土地增值税清算过程中，纳税人应按核定征收方式对房地产项目进行清算的条件

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2023年第1号）

（一）普通标准住房及保障性住房，核定征收率为5%；

（二）普通标准住房及保障性住房以外的其他类型房地产，核定征收率为6%。

关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）

阜阳市土地增值税核定征收率按下列标准执行：

营业用房不低于6%；

其他房地产（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2023年第1号）

（一）销售房地产开发项目，对擅自销毁账簿，或者拒不提供纳税资料，或者符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算等情况的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则等规定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）转让旧房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2023年第6号）

我市土地增值税核定征收率按下列标准执行：

（一）住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。

黑龙江的规定

关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第1号）

（一）各区普通标准住宅调整为3.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为4%；除上述以外的其他房地产项目为5%

（二）县（市）普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目为5%。

关于调整土地增值税核定征收率问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2023年第5号）

对于符合土地增值税核定征收条件的，各市(地)局要结合实际，区分不同房地产类型等情况，按不低于5%的标准确定具体核定征收率。

关于调整土地增值税核定征收率的公告（齐齐哈尔市地方税务局公告2023年第5号）

一、普通标准住宅：土地增值税核定征收率中心城区由原3%、非中心城区由原2.5%统一调整为5%。

二、非普通标准住宅：土地增值税核定征收率由原4%调整为6%。

三、其他房地产开发项目：土地增值税核定征收率由原5%调整为7%。

四、旧房（商服）：土地增值税核定征收率由原1%调整为7%。

关于调整全市土地增值税核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2023年第7号）

一、土地增值税清算核定征收率

普通标准住宅调整为5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为6%；除上述以外的其他房地产项目调整为7%。

二、转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率

转让旧房及建筑物适用核定征收的，按照上述清算核定征收率执行（个人转让住宅暂免征收土地增值税）。

浙江的规定

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告（浙江省地方税务局公告2023年第8号）

对按核定征收方式进行清算的项目，主管地税机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。

关于二手房交易土地增值税核定征收率的公告（湖州市地方税务局公告2023年第1号）

单位和个人转让二手房（个人住房除外）及建筑物，应当按规定进行土地增值税清算；如确实无法按规定进行土地增值税清算的，征收机关可核定征收，核定征收率为5%。

关于对全市部分旧房及建筑物土地增值税实行核定征收的公告（国家税务总局永康市税务局）

个人转让非住宅类旧房的，按转让收入的3%核定征收土地增值税;

四川的规定

关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局成都市财政局公告2023年第2号）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率为5%。

（二）非普通住宅核定征收率为7%。

（三）其他类型房地产核定征收率为8%,其中车位核定征收率为5%。

关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2023年第3号）

对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，核定征收率确定为5%。

关于发布修改《雅安市地方税务局雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2023年第5号）

对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率确定为5%。

关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2023年第8号）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%；

（二）非普通住宅核定征收率为6%；

（三）非住宅核定征收率为7%，其中车位核定征收率为5%。

河南的规定

关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2023年第10号）

房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。

（一）住宅

1.普通标准住宅5%;

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。

（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告（河南省地方税务局2023年第3号）

（一）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率为12%。

（二）房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率为15%。

（三）有下列行为之一的，核定征收率调整为15%。

1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。

2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。

3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。

4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。

湖南的规定

关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2023年第5号）

（一）普通标准住宅5%；

（二）非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；

（三）对既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的其销售收入应分别核算，否则一律从高核定；

（四）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税核定征收率进行征收；

（五）纳税人转让土地使用权的，或以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查帐清算。

湖北的规定

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（鄂地税发[2012]127号）

土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为5%、7%、9%。各市州可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、非住宅开发产品两类核定征收率上下浮动1%予以确定。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）

1、销售普通住宅核定征收率为5％；

2、销售非普通住宅核定征收率为8％；

3、销售非住宅开发产品核定征收率为10％;

4、非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2023年第3号）

土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、8%。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。

关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2023年第3号）

销售非普通住宅核定征收率为8%，销售其他类型房地产核定征收率为10%。

关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2023年第3号）

土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为5%、7%、9%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为5%、6%、8%。

辽宁的规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）

房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。

各市局应结合本地实际，在上述规定范围内，科学确定本地区土地增值税预征率的具体执行标准。同时按照省局规定标准，区分不同房产类型，制定本地区土地增值税清算核定征收率。上述标准应及时向纳税人公告，同时报省局备案。

关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2023年第1号）

转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率

纳税人转让坐落于大连市行政区域的旧房及建筑物，经税务机关确认土地增值税采取核定征收方式的，核定征收率调整为5%。

陕西的规定

关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（陕西省地方税务局公告2023年第3号）

个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5%。

关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物的土地增值税核定征收率的公告（陕西省税务局公告2023年第5号）

个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5％。

贵州的规定

关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（贵州省地方税务局公告2023年第3号）

全省各地房地产开发项目土地增值税核定征收率

（一）贵阳市云岩区、南明区、金阳新区、小河区、乌当区、白云区和花溪区：

1、普通标准住宅，核定征收率为5％；

2、非普通标准住宅，核定征收率为5.5％；

3、营业用房，核定征收率为6％；

4、其他房产，核定征收率为5.5％。

（二）除上述地区之外的其他各市、县（市、区、特区）：

1、普通标准住宅，核定征收率为4.5％；

2、非普通标准住宅，核定征收率为5％；

3、营业用房，核定征收率为5.5％；

4、其他房产，核定征收率为5％。

房地产开发项目中既包括普通标准住宅、非普通标准住宅，又包括商业用房和其他房产的，纳税人应按不同的房产类型分别源核算销售收入，未分别核算或不能准确核算的，一律从高适用核定征收率。

关于转让旧房及建筑物土地增值税有关问题的公告（国家税务总局贵州省税务局公告2023年第14号）

除个人销售住房外，纳税人转让旧房及建筑物,既不提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可按转让收入（不含增值税）的5％核定征收土地增值税。

吉林的规定

关于调整土地增值税核定征收率的公告（吉市地税发[2010]124号）

一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率为：

（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。

（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》，告知纳税人。

二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为6%。

三、主管税务机关在本公告施行之日前受理并确定为核定征收方式进入清算阶段的房地产开发项目及旧房（非住宅）转让的，仍适用于原核定征收率。

关于土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局长白山保护开发区税务局公告2023年第6号）

一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率

（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。

（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，告知纳税人。

二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为5%。

宁夏的规定

关于发布《宁夏回族自治区地方税务局土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（宁夏回族自治区地方税务局公告2023年第7号）

土地增值税核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产设置核定征收率（具体核定征收率见附件）。

房地产开发项目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他类型房地产的，纳税人应按不同的房产类型分别核算，纳税人不能按照房地产类型分开核算或不能准确核算的，按其他类型房地产核定征收率计算征收土地增值税。

河北的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2023年第1号）

房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。

新疆的规定

关于明确土地增值税核定征收率的公告（阿勒泰地区地方税务局公告2023年第1号）

为进一步加强我地区土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作有关事项的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第9号）第二条第六款、《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2023年第1号）第十六条的规定，结合阿勒泰地区实际，经2023年3月31日局务会议研究决定，现将我地区土地增值税核定征收率公告如下：

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

其它项目核定征收率：阿勒泰市为5.5%、其他各县为5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号

为进一步加强我州土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及新疆维吾尔自治区地方税务局2023年9号公告的相关规定，现将我州土地增值税核定征税率公告如下：

对2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得销售（预售）许可证的房地产开发企业的开发项目以及其他项目不能按期清算的，核定征税率按下列规定执行。

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

其他项目的核定征收率：库尔勒市为6%；其他各县及开发区为5.5%。

关于明确我州土地增值税预征率和核定征收率的公告及政策解读（博尔塔拉蒙古自治州地方税务局公告2023年第1号）

对符合清算条件的房地产开发项目，原则上不得核定征收土地增值税。对不能按《土地增值税暂行条例》及其相关规定计征土地增值税，确需适用核定征收土地增值税的房地产开发企业和非房地产开发企业，确定核定征收率为：

（一）住宅核定征收率为5%。

（二）博乐市商住楼核定征收率为6%，其他县市为5.5%。

（三）博乐市别墅、度假村、综合商业用房核定征收率为7%，其他县市为6.5%。

（四）其它为6%。

关于土地增值税核定征收率问题的公告（哈密地区地方税务局公告2023年第1号）

根据《新疆维吾尔自治区地方税务局公告（第9号）》的相关规定，对于公告中规定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）应进行土地增值税清算而没有清算的纳税人，主管税务机关可以核定征收其土地增值税。哈密地区土地增值税核定征收率统一暂定为5%（包含别墅、保障性房住房、住宅、商住楼、度假村、综合商业用房和其他）。

关于明确土地增值税核定征收率相关问题的公告（和田地区地方税务局公告2023年第1号）

对符合核定征收土地增值税条件的其它房地产项目核定征收率统一为5%。

关于明确土地增值税核定征收率的公告（吐鲁番地区地方税务局公告2023年第1号）

住宅（不含别墅）核定征收率为5%；

商住楼核定征收率为5.5%；综合商业用房、别墅、度假村核定征收率为7%；其他项目（如转让土地使用权、转让公共配套设施等）核定征收率为5%。

关于进一步明确土地增值税若干政策的通告（乌鲁木齐市地税局公告2023年第2号）

（一）从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅(不含别墅)的,核定征收率为5%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为8%。

（二）非从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅（不含别墅）的,核定征收率为6%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为9%。

关于土地增值税核定征收率问题的公告（克拉玛依市地方税务局公告2023年第1号）

住宅（不含别墅）核定征收率为5%，其他项目核定征收率不得低于5%由各地自定。”之规定，现将“其他项目”没有在规定的时间内进行土地增值税清算的纳税人，土地增值税核定征收率问题公告如下：

公式：其他项目的核定征收率＝其他项目平均销售单价/住宅平均销售单价*5%

江苏的规定

关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）

纳税人符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：

1、独栋商品住宅：8%；

2、商业、办公等生产经营类房地产：6%；

3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：5%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产预征土地增值税。

山东的规定

关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局济南市税务局公告2023年第1号）

1.整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.别墅，核定征收率不低于7%；

5.工业用房、商业用房等其他房地产，核定征收率不低于6%；

6.地下室、车位（库）等附属设施，核定征收率不低于5%。

关于继续执行土地增值税核定征收率的公告（济宁市地方税务局）【到期失效】

济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。

关于明确全市土地增值税核定征收率的公告（济宁市税务局公告2023年第1号）

济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：

住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。

关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2023年第1号）

（一）对符合核定征收条件的房地产开发企业，土地增值税核定征收率为5%；

（二）对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的纳税人，土地增值税核定征收率为5%；

（三）对单独转让国有土地使用权，无法确定取得土地使用权时所支付的土地价款的纳税人，土地增值税核定征收率不低于5%。

关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2023年第1号）

纳税人销售新建普通标准住宅，核定征收率为 5%；销售新建非普通标准住宅、其他房地产，核定征收率为7%。

个人转让旧房及建筑物，核定征收率为 5%；非个人转让旧房及建筑物，核定征收率为7%。

转让国有土地使用权，核定征收率为 7%。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）

（一）销售房地产开发项目的，普通住宅、非普通住宅和其他房产的核定征收率不低于5%；

（二）转让旧房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2023年第3号）

对符合核定征收清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按照“一项一核”的原则，根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后，分项目确定核定征收率，计算土地增值税。

广西的规定

关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2023年第5号）

符合核定征收条件的纳税人出售或转让房产，分别按房产类型确定土地增值税核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商铺和其他房产按不低于７%的核定征收率征收。

纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按不低于10%的核定征收率征收。

关于修订土地增值税核定征收率的公告（钦州市税务局公告2023年第1号）

一、除个人外的其他纳税人转让普通住宅土地增值税核定征收率为５%。

二、除个人外的其他纳税人转让非普通住宅土地增值税核定征收率为6%。

三、个人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为５%，其他纳税人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为7%。

四、纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按10%核定征收率征收。

内蒙古的规定

关于土地增值税核定征收问题的公告（内蒙古自治区地方税务局公告2023年第10号）

土地增值税核定征收率分为三个档次：

转让普通标准住宅为5%，转让非普通标准住宅为6%，转让非住宅为7%。

由于我区各地房地产行业利润差异较大，各盟市地税机关根据实际情况，核定征收率可以上浮或下调1-2%，但原则上不得低于5%。

山西的规定

关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2023年第1号公告）

（一）普通标准住宅：5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目：7%。

关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2023年第3号）

第十条第一款修改为:“在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收，按核定征收方式对房地产项目进行土地增值税清算。核定征收率按类型分别暂定为：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他类型房地产7%。纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产类型进行核定征收土地增值税。同时对有下列第（二）项和第（四）项行为之一发生的，按最高核定征收率进行核定征收土地增值税。”

关于房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局2023年第2号）

二、土地增值税核定征收率：

（一）普通标准住宅5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目7%。

北京的规定

关于明确土地增值税有关问题的公告（北京市地方税务局2023年第8号）

个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。

天津的规定

关于土地增值税清算有关问题的公告（天津市地方税务局公告2023年第25号）

（一）普通标准住宅的核定征收率为6%；

（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。

（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。

云南的规定

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2023年第7号）

确需采取核定征收率方式进行土地增值税清算的项目，必须由主管税务机关结合当地基准地价和房地产市场价格情况，参照当地当年、同类型、同规模开发项目税负水平，以及具体项目情况测算并确定核定征收率。

核定征收率应经县（市、区）税务局集体审议确认后，在实施前上报州（市）税务局备案。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率的意见（昭通市地方税务局公告2023年第2号）

普通住宅为3%；非普通住宅为3.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为5.5%。

甘肃的规定

关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告(国家税务总局甘肃省税务局公告2023年第10号)

（一）兰州市城关区、七里河区、西固区，兰州经济技术开发区，天水市秦州区、麦积区，嘉峪关市及其他地级市政府（不包括临夏州、甘南州）所在区的核定征收率调整为：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅为7%，

3、其他类型房地产为9%。

（二）临夏州、甘南州、兰州新区及不属于第一条的其他县（市、区）核定征收率调整为：

1、普通住宅为5%；

2、非普通住宅为6%；

3、其他类型房地产为7%。

海南的规定

关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2023年第8号）

(六)《规程》第二十五条“...计算确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%”该如何理解?

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)第四条“...核定征收率原则上不得低于5%”的规定，按本《规程》的核定方法确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%，如低于5%，应按5%计算确定应缴纳的土地增值税。

西藏的规定

转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（藏国税函[2010]124号）

严格核定征收。在土地增值税清算中符合条件，确需核定征收的，原则上征收率不低于5%。

持续更新中......

来源：土地增值税金穗源

【第6篇】应交土地增值税

中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

房地产开发企业种的一般纳税人销售自行开发的房地产项目（一般计税），允许扣除的土地价款到底有哪些？怎样计算呢？小编带您来看：

一、政策依据：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。

二、政策依据：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号）

第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（现为9%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

三、政策依据：《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

四、政策依据：《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第86号）

一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2023年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

综上，小编认为，在扣除土地价款时，要注意以下几个方面： 1.允许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。这里又扩充解释了：“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。注意只有支付给其他单位或个人的拆迁补偿费用允许扣除，其他的必须是向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。2.允许扣除的土地价款所需的凭据：1.向政府部门支付的：在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。2.向其他单位和个人支付的：纳税人按规定允许扣除支付给其他单位或个人的拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。3.设立项目公司如何扣除？房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。三个条件须同时满足，否则不予扣除。这里尤其要关注项目公司的全部股权是否由受让土地的房地产开发企业持有。4.什么时候确认增值税纳税义务发生时间、扣除土地价款？如何开票？房地产企业纳税义务发生时间：以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。此时确认销售额，对应计算允许扣除的土地价款。房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票；纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2023年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。预缴税款时按照国家税务总局2023年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。待正式交易完成后，开具全额的增值税发票时，开具的不征税项目的发票，可不收回。注意:房地产企业的增值税的纳税义务时间，即对销售额的确认申报，一般比企业所得税确认收入的时点要迟得多。

例：某房地产开发公司2023年1月a项目完工交房，开具增值税发票价税合计1090万元，销售面积1090平方米。该项目总可售面积10900平方米，支付土地价款3000万元,。

计算对应允许扣除的土地价款=1090÷10900×3000=300万元，允许抵减的销项税=300÷1.09*0.09=24.77万元。2023年12月预交增值税30.00万元，当月认证抵扣的进项税额为30.00万元，上期无留抵税额。

1.上月收到预售款时：

借：银行存款 1090万元

贷：预收帐款 1090万元

2.预缴税款时：

借：应交税费—预缴增值税 30万元

贷：银行存款 30万元

3.本月确认收入及销项税额

借：预收账款1090万元

贷：主营业务收入1000万元

应交税费-应交增值税-销项税额90万元

如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票，则票面税额应为90.00万元，收票方可全额抵扣增值税。

4.确认土地价款抵减销项税额

借：应交税费--应交增值税-销项税额抵减24.77万元

贷：主营业务成本24.77万元

5.转出当月未交增值税

借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税35.23万元

贷：应交税费-未交增值税35.23万元

当月实际销项税额=90-24.77=65.23万元

当月认证抵扣的进项税额=30万元

当月应交增值税=65.23-30=35.23万元

6.预缴增值税转入未交增值税

借：应交税费—未交增值税 30万元

贷：应交税费—预缴增值税 30万元

当月未交增值税余额=35.23-30=5.23万元

7.次月缴纳税金

借：应交税费-未交增值税5.23万元

贷：银行存款5.23万元

【第7篇】土地增值税的税率表

可扣除项目

1、取得土地使用权说支付的金额

2、房地产开发成本

3、房地产开发费用

4、与转让房地产有关的税金

5、其他扣除项目

【第8篇】土地增值税清算最新政策6

土地增值税清算工作，不管是面向税务局还是面向企业，思想一定要正，为什么这么说呢？这是一份职责担当在里面，“正” 指的是不能以盖章或者报告产生为目标或者成果。

面向税务局，保证”正“的思想，要有”征纳成本“的心、要有”防范风险“的原则、要有”公平公正“的准则，一定不要将底稿、底稿挂在嘴边，税局的人员，最担心风险了，这个项目清不清不要紧，但是要清的项目一定要明确为什么要进行调整、为什么要进行扣除，哪项政策规定的，哪个依据可以执行，计算的口径与上级机关所要求的是否一致，所产生的结论如果企业反驳的时候，我应该怎么回答，这些事情都是面临的实打实的问题，这些问题都是要有数据支撑、政策支撑，所有的专家不如将数据摊开更有说服力。

面向企业，保证”正“的思想，要有合规的心，有遵法的准则，有降低成本的想法。一定不要将鉴证、鉴证挂在嘴边，企业关注的就是经营风险及经营收益，花上几千块钱出一份鉴证报告，但是要缴纳上千万的税或者为其他的项目留下了隐患，得不偿失。企业认员，清算项目是必须要走的一步，那么咱们就找合规性，就是符合规律、尊重事实、对标项目，参考案例，数据说话，避免为其他项目及下一个项目的开展留下税收隐患及成本隐患。

所以，这篇文章没有用chatgpt。因为土地增值税清算工作的确是风头浪尖的工作，也是良心业务，理的清、说的明、看的懂，这是我们必须要达到的。

【第9篇】股权转让土地增值税

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税条例》）的规定，土地增值税的征收范围是转让房地产，并不包括转让股权。但在国家税务总局对一些地方税务局的复函中，若公司主要资产是房地产，发生股权转让就视为转让房地产征收土地增值税。可是，对转让股权征收土地增值税，无论是从法律规定还是从土地增值税的原理上来说，都没有充分依据。其理由如下：

一、从转让股权和转让房地产的实质看，两者虽然都能实现对房地产控制权的转移，但这是两种截然不同的民事法律行为，有着本质的区别。转让股权不会改变房地产的产权归属，转让房地产会使其产权发生转移，不能将其等同。转让股权依据的是《中华人民共和国公司法》，转让房地产依据的是《中华人民共和国城市房地产管理法》。采取哪种转让方式，只要不违反国家的法律规定，纳税人根据国家税收政策有自主选择权。

二、从土地增值税的法律规定看，土地增值税的征收范围是转让房地产，《土地增值税条例》并没有将转让股权列入土地增值税的征收范围。无论是依据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，还是依据《中华人民共和国立法法》的规定，国家税务机关都不能扩大《土地增值税条例》规定的征收范围。

三、从土地增值税的原理看，采取股权转让并没有逃避缴纳土地增值税。尽管股权转让会使转让方得到房地产增值的收益，但不会改变房地产的土地增值税计税基础，也不会在房地产进行实质性转让时，减少土地增值税的税款缴纳。股权转让相比房地产转让，土地增值税的实际纳税义务，是从股权转让方转嫁给了股权受让方，虽然能延缓土地增值税的缴纳时间，但会使受让方在实质性转让房地产时的增值幅度相对提高，适用的增值税率也会相对提高，不仅不会对国家造成土地增值税流失，还有可能多征土地增值税。

四、从会计账务处理的依据看，如对发生股权转让的公司征收土地增值税，公司没有合法凭据进行账务处理。因转让股权是独立于公司之外的股东之间的交易，公司既不会增加收入，也不会减少相关的房地产资产，让其缴纳土地增值税，没有符合《增值税条例》规定的房地产交易来支撑，无法处理账务。

五、从国家税务总局的相关文件看，将股权转让认定为房地产转让，国家税务总局不同文件之间存在自相矛盾。国家税务总局在对地方税务机关关于土地增值税的复函中，国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号，三个文件均将股权转让认定为房地产转让，需要缴纳土地增值；但国家税务总局在对地方税务机关关于营业税的复函中，国税函〔2000〕961号文件，认为股权转让并没发生房地产的转让行为，不需要缴纳营业税。不同税种出现了不同认定标准，这种“双重标准”很难自圆其说。

六、从以往的法院判例看，最高人民法院并未支持对转让股权征收土地增值税的观点。对因转让股权涉及征收土地增值税，引起的刑事诉讼、行政诉讼和民事诉讼，在全国部分省、市有不乏案例。最高人民法院在（2014）民二终字第264号判决书中认为：由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。虽然我国不是判例法国家，但最高人民法院的观点是极具权威性的，无论是对纳税人还是国家税务机关都应当产生指导意义。

综上，转让股权不属于《土地增值税条例》规定的征收范围，对其征收土地增值税没有法律依据，在理论上也很难成立。李克强总理曾早在国务院廉政工作会议上强调过，对市场主体，是法无禁止即可为；而对政府，则是法无授权不可为。对企业在经营过程中通过转让股权方式实现房地产控制权的转移，只要不违反国家相关法律规定，应当视为一种合法的税收筹划，税务机关如对其征收土地增值税会给自身带来很大的法律风险。

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【第10篇】土地增值税加计扣除项目

土地增值税基本上可以说是房产行业税收缴纳中，最复杂最容易出现税务风险的一个税种。其计算方式及扣除项目较为复杂，且各项目费用开支明目名目繁多，时间跨度也比较长。在具体操作中，相关费用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值税清算时相关扣除项目关注事项。

涉及土地增值税的情形

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土地增值税清算时，允许扣除的费用项目整理

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不得扣除费用项目概览

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计算扣除时重点关注项

“与转让房地产有关的税金”，主要为，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按代理申报项目准确计算的，允许据实扣除，但不包括增值税！

计算公共配套设施费扣除时，关注相关设施的产权是否明确，设施的界定是否准确；是否与清算土地增值税的项目有关，是否取得合法有效的凭证；

关注纳税人支付给回迁户的补差价款，是否计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的差补价款，是否按税收规定扣除；

关注据实扣除的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按照规定比例计算扣除；

按照国家规定进行项目加计扣除时，关注：纳税人未取得房产开发资质的，是否按税法规定计算加计扣除；转让非住宅类旧房及建筑物时，关注是否按照税法规定扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；

存量房地产转让项目的扣除规定

1. 房屋及建筑物的评估价格

评估价格 = 重置成本价 ∗ 成新度折扣率

凡不能提供评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格可按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。

计算扣除时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年; 超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可视为一年。

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2. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

3. 转让环节缴纳的税金(城建税和教育附加、印花税) *对于隐瞒、虚报房地产成交价格的采用发地产评估价格。

*房地产评估价格 = 交易实例房地产价格 ∗ 实物状况因素修正 ∗ 权益因素修正 ∗ 区域因素修正 ∗ 其他因素修正

土地增值税应纳税额计算首先，计算不含增值税收入;其次，计算各项扣除项目合计;最后:计算土地增值税应纳税额:

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1.土地增值税允许扣除项目表

2.土地增值税允许扣除的项目

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【第11篇】土地增值税预征管理办法

2023年11月10日国家税务总局发布了2023年第70号公告，公告中规定土地增值税预征的计征依据与财税〔2016〕43号规定的土地增值税计税依据不完全相符，那么作为纳税人应如何准确理解并选用？

一、计税依据政策

1、财税〔2016〕43号（现行有效）《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条规定:

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入

2、国家税务总局公告2023年第70号（现行有效）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

二、计征依据不同纳税差异

从上述政策可以看出，土地增值税计征依据有两种，一是不含增值税收入，二是预收款-应预缴增值税税款。此两种方式会存在纳税金额差异。

假设预收款10000万元，土地增值税预征率1%，则：

以不含增值税收入作为计算依据，应预缴的土地增值税为：

10000÷（1+9%）*1%=91.74万元

以预收款-应预缴增值税税款作为计税依据，应预缴的土地增值税为：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25万元

两种计征依据计算的应预缴的土地增值税差额为97.25-91.74=5.54万元。

显然，按照不含增值税收入作为土地增值税的计征依据对企业有利。

三、两种计征依据效力分析

1、营改增后，为明确土地增值税的计税依据，由财政部和国家税务总局发布财税〔2016〕43号，很明显该文件属于实体法。文件中确定的土地增值税的计税依据为不含增值税收入为原则性的规定。

2、国家税务总局公告2023年第70号由国家税务总局独家发文，属于操作行层面的程序法。

70公告中第一条中的前半段描述，明确了土地增值税的计税依据为不含增值税收入，这是对增值税计税依据的进一步明确，并没有否定〔2016〕43号的规定。

70号公告后半段描述，是为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，可按照预收款-应预缴增值税税款作为土地增值税预征计征依据。在此，可以看出，是给了纳税人另外一种计算方法，是可以而不是必须。

四、纳税人对计征依据的选择

根据实体法效力大于程序法效力，纳税人选择按照财税〔2016〕43号文件，以不含增值税收入作为土地增值税计征依据完全合法。

当然，国家税务总局公告2023年第70号给出了另外一种计算方法，企业根据自身情况也可以选择。

根据财法字〔1995〕6号（现行有效）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。可见土增税预征具体办法的权力在各各省、自治区、直辖市税务局，如果当地有明文规定的，需按照当地文件执行。

作者：付小文德居正财税咨询

【第12篇】土地增值税征税对象

土地增值税----纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。

计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除

【第13篇】经济适用房土地增值税

深圳某房地产客户开发的项目在进行土地增值税清算时，税务机关在审核过程中提出该公司计入“开发成本-土地成本”里的土地使用税和土地使用费需进行调减，即不能于土地增值税税前据实扣除，于是客户提出疑问：土地使用税和土地使用费土地增值税税前如何进行扣除？本文将针对此问题进行分析探讨。

一、土地使用税土地增值税税前扣除分析

针对土地使用税土地增值税税前扣除的问题，目前全国性税法上并无明确规定。而会计上1.《房地产开发企业会计制度》（财会字[1993]2号）的规定：月份终了,企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税,借记'管理费用'科目。2.《企业会计准则――应用指南》'6602 '管理费用'规定:本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用,包括…房产税、车船使用税、土地使用税、印花税…等。（营改增后根据财会〔2016〕22号土地使用税调整为计入“税金及附加”科目核算）

因此实务中大部分税务机关参照上述会计上的规定认为土地使用税应计入其他房地产费用中扣除，不允许据实扣除。其中有部分地方发文进行了明确：

1.《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》(琼地税函[2007]356号)第二条规定，房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。

2.《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》(大地税函（2008）188号)（2023年废止）第一条第二项规定，纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。

但有部分观点认为房地产开发企业取得土地然后进行开发，于公司而言属于存货（开发产品），土地使用税是存货（开发产品）达到可使用和交付前必要的、合理的支出，应计入开发成本，而不应根据一般的会计处理规定，计入期间费用。对此笔者认为：

1. 会计上可计入开发成本核算的项目，土地增值税上不一定必然可以扣除。

2.根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地使用税不属于取得土地使用权所支付的金额、开发建设成本费用，也不属于与转让房地产有关的税金等土地增值税规定的可扣除项目范围。

因此，在税法没有发文明确可以扣除的情况下，笔者认为土地使用税不能于土地增值税税据实扣除。

二、土地使用费土地增值税税前扣除分析

（一）关于土地使用费

对于土地使用费大家可能比较陌生，因为目前单位和个人基本不用缴纳了。土地使用费最早系计划经济下引进外资的过渡性尝试手段，是指外商投资企业通过不同的方式使用土地，国家向其收取得的有偿使用土地的费用。有关土地使用费的具体标准，没有全国统一的规定，由所在地的省、自治区、直辖市人民政府规定。

1988年9月27日国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，条例第十四条规定：本条例自1988年11月1日起施行，各地制定的土地使用费办法同时停止执行，即土地使用税代替了土地使用费。但对于外商投资企业，《财政部关于对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收土地使用税的通知》（（88）财税字第260号）和《国家税务总局关于外商投资企业征免土地使用税问题的批复》(国税函[1997]162号)则规定：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》不适用于外商投资企业；对外商投资企业和外国企业在华机构仍应征收土地使用费，不征土地使用税。直至2006年12月30日国务院重新修订了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，将征税对象扩大到外商投资企业、外国企业、外籍个人，自2007年1月1日起执行。也就是2007年1月1日起土地使用税才真正全部代替了土地使用费。

深圳在1988年11月1日开始征收城镇土地使用税时，由于当时处于经济发展初期，为了吸引投资一直未开征土地使用税，而是根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》（深府 [1990]206号）的规定，征收土地使用费。直到2007年11月1日深圳市才开征城镇土地使用税，并于2008年4月7日发文深府[2008]61号废止《深圳经济特区土地使用费征收办法》。

因此对于深圳市部分拿地较早、开发较晚的房地产开发企业，开发成本里存在列支土地使用费的情况。本文以下主要针对根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》缴纳土地使用费的土地增值税税前扣除进行分析。

根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》：“使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依照本办法的规定缴纳土地使用费。”深圳市国土局是特区土地使用费征收的主管部门，负责土地使用费的核定、减免和收取。土地使用费按照使用土地使用面积和规定标准收取。

（二）土地使用费土地增值税税前扣除分析

土地使用费和土地使用税的征收目的虽然都是为了加强土地管理，调节土地级差收入，提高土地使用效益，都是一定范围内使用土地的单位和个人按照土地面积和规定标准缴纳，但土地使用费和土地使用税的征收依据、主体以及性质等方面不同，因此仍属于不同的支出，应区别分析。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

经过分析，笔者认为土地使用费是属于上述文件规定的“按国家统一规定交纳的有关费用”，可于土地增值税税据实扣除，理由如下：

1.根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》，土地使用费是依据《中华人民共和国土地管理法》、《深圳经济特区土地管理条例》等规定征收，即土地使用费是国家有偿让渡土地使用权而收取的，由国土局负责土地使用费的核定、减免和收取。土地使用税则是国家对使用土地的单位和个人征收的一种税，由土地所在地的税务机关征收。

2.根据《深圳市土地使用权出让合同书》通用条款的约定：“土地受让方除向规划国土局给付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金外，每年还必须按规定缴付土地使用费。在签订土地出让合同的同时，办理土地使用费登记手续。”即征收土地使用费是国家土地所有权的经济体现，是土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的费用，与出让金具有相同的性质。土地使用税则是按税法规定交给国家的，是国家参与国民收入分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种方式。

3.根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

根据国税发[2009]31号文可知，税法上认为土地使用费属于“为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用”，而土地使用税则不属于。

综上，笔者认为土地使用费不同于土地使用税，属于土地增值税实施细则第七条规定的按国家统一规定交纳的有关费用，应可于土地增值税税前据实扣除。

作者：徐娟双，单位：中汇信达（深圳）税务师事务所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第14篇】土地增值税清算的收入如算

论土地增值税清算中的差异及对策

倪贤慧浙江戴德实业有限公司

摘要：房地产开发企业具有开发周期长、资金密集、涉及税种及交税环节众多的特点，且每个开发环节具有互相制约、相互衔接的特征。房地产开发行业总体税负是所有行业中最重的，同时也是税务稽查的重点行业。开发商仅开发、销售环节（不含自持）全部税费种一般将达到营业收入的15%～23%以上，是一般商业行业税负率的5～7倍左右。而土地增值税是开发商所有税费中占比最重的三大税种之一，是拉高房地产企业税负的特殊税种，也称为“反房地产暴利税”，目的是抑制房价过快增长。同时土地增值税是地方税种，开发商的开发产品类型众多、业态多元化，成本对象的归集与分配方式不同，各省市间清算政策执行口径又各不相同，因此频频在税企之间引发争议，房企间也戏称为“土地争执税”。

关键词：房地产企业；土地增值税；清算；纳税差异

引言

近年来，随着我国房地产行业迅猛的发展，多年来的货币宽松政策使房地产行业存在大量的泡沫，房价越炒越高。针对这一现象，政府部门近期密集出台相关政策，2023年央行和住建部将限制开发商融资政策即执行“三道红线”，2023年开局央行又出政策“两道红线”事关房贷，随着宏观调控的力度加强，房地产行业也正式进入一个前所未有的“新时代”，优胜劣汰，而迅速变革、适应是中小民营房企发展、求生的唯一途径。今后房地产将进入全流程管理时代，房地产企业财税人员又是资金、税收管理的核心，目前是转型、提升、学习的关键期，必须依靠优质的财务管理经验为企业提供谋划。而土增税税收业务贯穿于开发项目整个周期，清算工作计算复杂、争议点多、风险大且难度系数高。本文结合企业开发清算过程中遇到的实际问题、差异点进行简单的探讨，以期能够为同行业土地增值税清算工作提供参考。

一、土地增值税清算中的一些注意点

（一）土地增值税清算单位的认定与建议

土地增值税清算单位的划分，直接影响到企业税负，不同的清算单位确定可能最终产生较大差异的清算结果。国家层面对清算单位的规定存在模糊不清的地方，其规定依据主要为[国税发〔2006〕187号]第1条“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。”实操中各地税务机关执行口径各不相同，“有关部门审批”一般指发展和改革局、住房和城乡规划建设局等颁发的《企业投资项目备案通知书》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》等，还有些地方省份以企业报送税务部门的《土地增值税项目登记表》作为土地增值税清算单位。

企业财务人员在项目开发前期需了解判断所在地区的清算单位规定，指导前期报批部门合理办理证照。如浙江省地方税务局公告2023年第16号明确规定以《建设工程规划许可证》为清算单位，当企业在规划报批阶段存在多个《建设工程规划许可证》时，财务人员可根据工程进度、预售情况提前预测土增税在分期或一次开发情况下各自的税负，往往清算单位的规模越大，分期清算的可能就越有利，而开发进度、销售基本同时段的两个或以上清算单位则建议在建设中变更合并为一张《建设工程规划许可证》，以规避成本分配争议、不同清算单位之间增值额不能互补而造成企业税负增加的问题。

（二）土地增值税清算时的分类与建议

土地增值额的“二分法”与“三分法”的来源依据，[财税〔1995〕48号]第13条中首次提到将开发项目分别按“普通住宅”和“其他房地产”核算增值额，否则其建造的普通标准住宅不能适用于20%以下免征土增税的规定。[国税发〔2006〕187号]第1条则首次引入“非普通住宅”的概念，明确开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。金税三期上线之后，全国统一了土增税申报表[税总发〔2015〕114号]《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》中土地增值税纳税申报表内增加了房产类型子目分别为：“普通”“非普通住宅”“其他类型房地产”，同时规定三种子目由各省自行设定维护。通过以上税收文件，各地形成了从开始的“一分法”，分别核算时的“二分法”，到金税三期后申报表的“三分法”等多种分类法。

目前土增清算使用“三分法”的省市数量在逐年增加，清算时分得越细，各栏次不能相互抵消，对企业越不利。由于土地增值税为地方税种，如北京市地税局2023年7号公告时，依旧保留了“两分法”，在土增申报表申报时“非普通住宅”一栏不填写数字。而实操中各地方执行口径不一，建议财务人员与当地主管税务机关提前做好咨询沟通，看是否有强制要求，对征管宽松的地区可提前开展税务筹划。如**市置业有限公司曾在开发前期了解到，当地税务部门采取的是“三分法”，但对无产权的车位、贮藏室等划分可根据业务发生实质，如果随同房屋赠与，无法分清收入的，在清算时可分别随房并计不同类型可售房产的收入。而开发商本次以开发纯住宅为主，不存在第三类商铺等高增值额产品。对无产权车位、贮藏室等低增值额或负增值额类型在普通住宅与非普通住宅间分摊，使增值额在各栏次间相互抵消，最终降低了企业整体的增值率。同时，其建造的普通标准住宅因增值额未超过扣除项目之和的20%，而达到清算后退税的要求。

（三）土地增值税清算条件及时点的选择

[国税发〔2006〕187 号]第二条规定了土地增值税的清算条件，包括应清算（主动清算）和可清算（被动清算）两种情形，“应清算”即全部竣工、完成销售两个条件同时满足时，达到应清算情形具有主动性。而“可清算”即税务机关有权按企业情况采取通知清算情形，相应的主动权在税务机关。

企业可结合开发节奏，根据房地产市场活跃程度，在项目刚竣工即将清盘前，如果相关成本费用发票未全部取得，可采取保留小部分房源的方法，避免达到“应清算”情形，使企业处于被动清算状态。如果经过测算预缴的土增税超过清算时需缴纳的土增税，则企业可规划好销售时机，使其达到“应清算”条件，主动申请清算退税，提前释放预缴税款对资金的占用。

对于所开发的项目，如果开发商所有产品全部销售完后进行土地增值税清算的，其收入、成本基本全部确定，对企业来说是没有税负差异的。但如果销售刚达85%或有自持物业比例时，剩余未售房产项目会受市场行情、地理位置等因素影响剩余物业的盈利水平，进而影响土地增值率，则可采取推迟清算延缓纳税的方法，直至收到税务局《税务事项通知书》后90天内办理清算申报业务。

二、土地增值税清算中的收入与成本的确认

土地增值税清算时是以转让房地产取得的应税收入减去扣除项目金额，计算出增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。扣除项目包括土地成本、开发成本、开发费用、税金、其他加计扣除，可简称“地、本、费、税、利”。因此收入与扣除项目的确认是整个清算的关键，特别是扣除项目中成本的不同分摊方式，直接影响整个项目的清算结果。

（一）土地增值税清算收入的确定与企业所得税确认收入的差异分析

（1）清算时收入的注意事项：政策依据如[国税函〔2010〕220号]第1条规定，土地增值税清算时已全额开票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以签订的销售合同确认收入。销售合同面积与实测面积不一致的，在计算土地增值税时予以调整。

开票不全或未开发票情形，比如对清算时企业暂未收到银行发放贷款的收入应根据以上政策文件按合同或补退面积差后的收入计入清算收入，与企业所得税销售收入的确认时点有显著区别，[国税发〔2009〕31号]第6条规定企业通过签订《房地产销售（预售）合同》以银行按揭方式取得的收入，首付款应于实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款发放之日确认收入的实现。即土增清算时未放贷款收入需计入土增收入，而企业所得税上是以放款时才确认收入的实现。

（2）[穂地税函〔2016〕188号]第2条规定纳税人为增值税一般计税的，增值税清算收入按“（含税销售收入+本项目土地价款×9%）/（1+9%）”确认，即：纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。

在一般计税项目上，目前大部分地区采用：土地增值税清算收入（不含税销售额）不等于会计账面确认的不含税收入，即含税销售额减除的不是销售发票上注明的增值税额，而是根据含税销售额加上当期对应土地价款后的销售额，换算为不含税销售额。

土地增值税清算收入=含税收入-销项税额（差额计征）

举例说明：房地产企业以出让方式取得土地使用权进行开发，采用一般计税方法，取得房款含税销售收入109万元，对应允许扣除的土地价款为32.7万元。

则增值税收入为：（109-32.7）/（1+9%）=70万元，差额缴纳的销项税=70×9%=6.3万元

企业所得税收入（即开票收入）为：109/（1+9%）=100万元，而土地增值税收入为：（109+32.7×9%）/（1+9%）=109-（109-32.7）/（1+9%）×9%=109-6.3=102.7万元

通过上面的例子可看清土地增值税收入102.7万元，既不等于增值税的收入70万元，也不等于企业所得税收入即账面收入100万元，而是在账面收入上增加因抵减土地价款的销项税额，所以企业在前期土增税测算时，需及时了解当地清算收入的认定是否包含土地价款的抵减税额，也要注意这里仅调增土增清算收入，但是在计算土增扣除项目时不调减土地成本。而根据[财会〔2016〕22号]企业所得税处理时，收入按开票收入计算，主营业务成本按扣减土地成本销项税额计入，此处的收入与成本跟土地增值税所确认的收入与成本存在明显的差异。企业在土增项目税负预测时，只有搞清各项收入基数，测算才有可能准确。

（二）开发成本的归集分摊和注意事项

根据“企业会计准则”开发成本项目涉及归集和分摊的主要是六大成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用和利息支出。

土地增值税暂行条例、实施细则及[国税发〔2006〕187号]、[国税发〔2009〕91号]文中只给出了指导性的意见，对纳税人分期开发或开发多个项目的按实际受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。目前基本常见的分摊方法有“占地面积法”“建筑面积法”“直接成本法”“预算造价法”，而其他合理的成本分摊方法各地规定执行标准不一，地域性政策较强。如：层高系数法、成本加成法、销售收入比例法、售价系数法。

建议企业在选择归集和分摊方法时不可偏颇，要结合自身实情综合应用，不可简单地复制套用模式。比如土地成本，一般按占地面积法进行分配，也是税务机关认可度最高的方式。如果企业开发产品以高层+排屋模式的，占地面积法分配可以拉高排屋成本，减少增值额；企业开发同类型产品，经过测算与分析能选出更科学的分配方式且“合理、合规”，企业应提前与税务机关沟通确认，选择对自身经济利益最大化的摊销方法。如采用占地面积与建筑面积相结合的方法、预算造价法等方式。

关于公共配套设施费，如果建成后产权属于全体业主或无偿移交政府的，多个（或分期）项目共同发生的建造成本需要在各清算单位合理分摊。一般将公共配套设施先单独作为过渡性成本对象进行归集，按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。再将分到的可扣除成本金额按建筑面积法将其成本在本项目不同类型可售面积中进行分配，即采用“二次分配法”。

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的分配方法由企业自行选择，企业根据合同、业务性质归集到清算分期的成本直接计入有关房屋开发成本核算，分不清成本核算对象的，应先将其支出进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。需要注意的是房地产企业在分配时，如果没有特殊情况，应采用统一的分配方法（一般采用建筑面积法），不能人为地通过分配方法的选择而调节各成本对象的成本。

同时财税人员还要根据项目规划中的特殊性，结合当地政策文件是否适用特别方法，如对超标准层高可采用层高系数法，可售建筑面积加倍计算等。最终保证企业使用的分摊方法、扣除金额对企业最合理、最有利。

结语

本文仅论述了土地增值税清算中涉及的部分处理事项，房地产企业土地增值税清算属于系统工程，清算规则复杂，在实际操作中难度颇高。企业应及时掌握新政策，在遵从税法的前提下开展预测，对项目中涉及的争议点，需提前规划、做好全过程管理控制。通过合法的税收安排降低企业税负，完善企业土增清算管理体系，提高预期经济收益，促进企业长效发展。

参考文献

[1]钱立斌.土地增值税清算难点及对策[j].中国财政，2010（23）：75-77.

[2]李银锋.土地增值税清算方法在实务中的应用及分析[j].现代商贸工业，2019（17）：91-92.

[3]薛武强.当前土地增值税清算中存在的问题和对策[j].国际商务财会，2020（5）：94-96.

[4]刘利新.房地产企业土地增值税清算的难点及对策研究[j].中国乡镇企业会计，2021（3）：28-29.

来源：《财会学习》2021第28期，侵删

【第15篇】商业土地增值税税率

疑惑解答

问题一：什么企业需要缴纳土地增值税？

答复：不分行业，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

问题二：土地增值税是卖方来缴纳还是买方承担？

答复：是由转让方缴纳，属于买方税。

问题三：土地增值税的税率是多少？

答复：土地增值税实行四级超率累进税率。

问题四：土地增值税的计算公式是多少？

答复：应交土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数，房地产企业土增税基本计算步骤如下：

① 先计算可以扣除项目金额（包括土地和建筑成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）

② 计算收入

③ 收入－扣除项目金额=增值额

④ 增值额/扣除项目金额=增值率

⑤ 按税率计算税额

问题五：土地增值税在计算的时候，扣除项目包括哪些？

答复：

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)开发土地的成本、费用;

(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目。

问题六：能否举个案例说明一下土地增值税的计算？

答复：比如甲企业账面上有套办公房成本2000万，想卖掉8000万，计算一下土地增值税？假设不考虑别的扣除项目。

土地增值税 = (8000-2000) ×60% -2000×35% =2900万元

问题七：土地增值税的计算是不是扣除项目中有个加计20%的扣除？

答复：是的，但是并非所有的企业都享受这个加计20%的扣除。只有符合一定的条件才可以享受。

一，要求必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；

二，要求必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。

问题八：房地产企业计算土地增值税的扣除项目房地产开发费用中财务费用有何特殊规定？

答复：房地产开发费用指的是销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按前2项的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按前2项的金额之和的10%以内计算扣除。

问题九：房地产企业计算土地增值税的扣除项目与转让房地产有关的税金包括增值税吗？

答复：税金是增值税附加，是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。如有相关需要疑惑，请私聊巧思益财税小编！