【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的土地增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是土地增值税清算鉴证范本，希望您能喜欢。
【第1篇】土地增值税清算鉴证
房地产项目土地增值税清算手续提交资料清单
类型
序号
资料名称
资料要求
备注
一、申报类
1
企业及项目基本情况表
附表 1
同时提供纸质和电子数据
＊
2
土地增值税纳税申报表
提供原件
同时提供纸质和电子数据
3
项目税费结算表及附件
附表 2
同时提供纸质和电子数据
4
普通住宅免税申报资料
提供原件
二、企业基础类
＊
1
营业执照副本
提供复印件
2
企业设立、变更的协议、合同或章程
提供复印件
3
设立、变更的验资报告
提供复印件
＊
4
房地产开发资质证
提供复印件
＊
5
全部开户银行及账号情况表
附表 3
同时提供纸质和电子数据
＊
6
建筑安装工程基本合同、预算、决算
与开发成本资料一同装订
＊
7
勘察、设计、监理、咨询、测绘等合同及明细
表
提供复印件附表 4
提供电子数据及纸质合同复印
件
三、项目基础类
＊
1
项目立项及批准文件
提供复印件
＊
2
国有土地使用证
提供复印件
＊
3
建设用地规划许可证
提供复印件
＊
4
建设工程规划许可证
提供复印件
＊
5
项目总体规划平面图（含经济技术指标）
提供复印件
综合技术经济指标清晰可见
＊
6
建筑工程施工许可证
提供复印件
＊
7
预测和实测面积测绘报告
提供复印件
＊
8
房屋初始产权证
提供复印件
＊
9
建设工程规划验收合格证
提供复印件
＊
10
工程竣工验收报告
提供复印件
＊
11
合作（联合）开发协议
提供复印件
12
项目实际开工、竣工时间及资料，项目竣工验收
收备案表；
提供复印件
＊
13
项目交房时间及证明材料（如交房公告等）；
提供复印件
四、收入类
＊
1
商品房预售许可证
提供复印件
＊
2
销售及产权办理明细表（分普通住宅、非普通 住宅、商业、车库等列明购房人姓名、房号、 销售时间、面积、单价、合同总价、结算总 价、付款方式、已收款项、发票开具（日期、
金额、发票号）、产权办理情况等）
附表 5
同时提供纸质和电子数据
＊
3
未售房屋明细表及使用情况说明
附表 8
同时提供纸质和电子数据
4
销售发票存根联
原件备查
＊
5
《商品房销售合同》或备案合同
提供复印件原件备查
提供复印件 10 份/业态
五、扣除类
1
土地增值税扣除项目清理明细表（土地成本）
附表 7
同时提供纸质和电子数据
＊
2
出让（转让）国有土地使用权协议、拍卖成交
确认书及票据
提供复印件
3
土地增值税扣除项目清理明细表（拆迁补偿
费）
附表 8
同时提供纸质和电子数据
＊
4
拆迁补偿合同及票据
提供复印件
5
土地增值税扣除项目清理明细表（前期工程
费）
附表 9
同时提供纸质和电子数据
6
土地增值税扣除项目清理明细表（基础设施
费）
附表 10
同时提供纸质和电子数据
7
土地增值税扣除项目清理明细表（建安工程
费）
附表 11
同时提供纸质和电子数据
8
土地增值税扣除项目清理明细表（公共配套设
施费）
附表 12
同时提供纸质和电子数据
9
土地增值税扣除项目清理明细表（开发间接
费）
附表 13
同时提供纸质和电子数据
10
利息支出明细申报表
附表 14
同时提供纸质和电子数据
＊
11
长、短期借款合同、抵押、担保资料
提供复印件
12
能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及票
据
提供复印件
13
与清算项目有关的税金明细申报表
附表 15
同时提供纸质和电子数据
14
土地增值税扣除项目税票比对明细表
附表 16
同时提供纸质和电子数据
＊
15
工程造价审计报告
提供复印件
＊
16
如涉及移交当地政府部门的公共设施的移交文
件
提供复印件
＊
17
其他与项目相关的协议、合同、结算书及票据
提供复印件
＊
18
物管用房移交全体业主或业委会的移交文件
提供复印件
19
符合扣除规定的其他成本费用证明资料
提供复印件
同时提供纸质和电子数据
六、账务类
1
项目所涉各年度会计账本、记账凭证
原件备查
2
各年度会计报表、附注说明及《审计报告》
原件备查
3
各年银行对账单
原件备查
4
各年度纳税申报表
原件备查
注：打“＊”的资料是企业在向主管税务机关报送土地增值税清算资料中必报送的资料，如在日常管理中已提交过的资料无 需重复提交。
1.以上资料报送时请用 a4 纸，提供时需分类装订成册，并编注号码；
2.如未涉及的内容可无需提供；对涉及的资料，无法提供的，请提供情况说明和相关证明材料；
3.清算项目若委托中介机构，需提供土地增值税清算委托书。
4.资料装订顺序：除了鉴证报告必须的东西以外，按照申报表——相关证件——收入——土地——（土地征用及拆迁补偿
费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用） ——利息——与转让房地产有关的税金——代收费用 进行附件资料装订。
5.提供资料要求：对应每一个收款方合同（全部提供）、决算(全部提供)、记账凭证、发票（按要求）、付款凭证的顺序放 在一起。
6.发票代码/发票号码/验证码请分列清晰填写，每张发票填写一行，如有连续编号且金额不大的发票，可以共同填写一行。
7.所有装订的清算资料标明页码。
8.附表 3-13 填写的税票信息只与清算项目相关。
9.纸质资料和电子资料都完成以后提交给税务局。
各省需要资料清单都差不多，具体细节还得咨询当地税务局，有探讨这方面的请留言，相互学习一下了解一下。
【第2篇】土地增值税纳税申报表
文|金穗源商学院 刘玉章
问题八十：土地增值税纳税申报表填报
（一）将“销售收入总额”转换为“应税收入总额”
计算开发项目销项税额抵减率：
销项税额抵减率＝销项税额抵减额÷销售收入总额×100%
应税收入总额＝销售收入总额×（1+销项税额抵减率）
各类房产应税收入总额汇算表
以“ ”（点击蓝字查看案例）中房产类别为例制表
（二）计算与转让房地产有关的税金
“营改增”之后，一般纳税人适用一般计税方法，已转让房地产有关的税金是城建税(7％)，教育费附加(3％)。国家税务总局2023年第70号公告规定：“营改增”后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称城建税)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”房地产企业就一个开发项目而言可以计算实际缴纳的城建税和教育费附加，但落实到各类房产，只能推算，总金额是一致的。
每类房产实际缴纳城建税=该类销售收入总额×增值税税负率×7%
开发项目实缴增值税额=（销项税额－销项税额抵减额）－累计进项税额留抵
开发项目增值税的税负率=实缴增值税÷销售收入总额×100%
各类房产应缴城建税、教育费附加计算表
（三）土地增值税纳税申报表的填报
土地增值税纳税申报表见《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号，以下简称总局文件）的附表土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）
(1)房产分类：总局文件将房产分为三类，为真实反映房地产企业所开发的各类房产应缴土地增值税情况，企业可根据项目情况将房产分类，如果按照三类填报，可以将房产类别合并，例如：“非普通标准住宅”与“联排住宅”合并为“非普通住宅”，“商铺”与“写字楼”合并为“其他类型房地产”。
(2)“转让房地产收入总额”就是土地增值税的“应税收入总额”。“营改增”之后，一般计税方法计算的土地增值税的应税收入总额与企业所得税的销售收入总额不一致，应税收入总额按照“销售收入总额×(1+销项税额抵减率)”来计算，各类房产的“应税收入总额”是先在“各类房产应税收入总额换算表”中计算，再填报土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人适用）。
(3)“房地产开发成本”六个成本项目，按照单位成本乘以销售面积计算填报。
(4)“房地产开发费用”，按照“取得土地使用权支付的金额”与“房地产开发成本”之和分别乘以5％计算填报“利息支出”和“其他房地产开发费用”。
(5)“与转让房地产有关的税金等”。国家税务总局2023年第70号公告规定：“营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。”先计算开发项目增值税的实际税负率，然后按照各类房产的销售收入在“各类房产应缴城建税、教育费附加计算表”中计算后填报。
(6)“已缴土地增值税税额”是按照税务总局规定的土地增值税预征率计算的。
上述介绍的土地增值税纳税申报表的填报方法，是从取得各业务部门提供的成本核算资料开始，经过成本的分配计算，直接计算填报土地增值税纳税申报表。
【第3篇】土地增值税预缴纳税申报
（二）土地增值税的清算
《土地增值税清算管理规程》第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算：
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
(3)直接转让土地使用权的。
第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
从预售开始到清算日已经出售的房地产均应参加清算。
（三）清算后剩余房产的销售
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。《细则》规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！
下期我们学习“土地增值税可否补计成本进行二次清算”，您也可以思考一下，下期再见！
【第4篇】土地增值税的税率表
可扣除项目
1、取得土地使用权说支付的金额
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用
4、与转让房地产有关的税金
5、其他扣除项目
【第5篇】土地增值税免税范围
土地增值税优惠文件目录
序号
文件名
文号
期限
1
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》
财税字〔1995〕48号
2
《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》
财税〔2001〕10号
3
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》
财税〔2006〕21号
4
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》
财税〔2008〕137号
5
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》
财税〔2010〕220号
6
《财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》
财税〔2011〕116号
7
《财政部 国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税、印花税和土地增值税政策问题的通知》
财税〔2011〕13号
8
《财政部 国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》
财税〔2013〕53号
9
《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》
财税〔2013〕101号
10
《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》
财税〔2018〕57号
11
《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》
财政部 税务总局公告2023年第61号
自2023年1月1日起至2023年12月31日
【第6篇】营改增前预缴土地增值税的税率
导读：营业税改增值税，就是营改增主要改革内容。政府之所以实施营改增这个项目，很大的原因是因为营改增可以避免重复征税的问题。那么营改增后房地产预缴增值税怎计算税率?
营改增后房地产预缴增值税怎计算税率?
答：国税总局2016第18号公告：
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
营改增后房地产开发企业要缴哪些税?
营改增后，房地产开发由营业税改为增值税，其他税种不变，涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中增值税、土地增值税、所得税是房企的3大税种，房地产开发的收费项目有几十种。
税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。
不过，如果房地产开发无法取得足够的增值税专用的话，则可能会导致整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是税负增减的重要因素。
【第7篇】土地增值税减免政策
07
根据《中华人民共和国耕地占用税法》规定铁路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地享受耕地占用税减税规定，减税的铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程具体范围分别是如何规定的？
答：根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第十条 减税的铁路线路，具体范围限于铁路路基、桥梁、涵洞、隧道及其按照规定两侧留地、防火隔离带。
专用铁路和铁路专用线占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。
第十一条 减税的公路线路，具体范围限于经批准建设的国道、省道、县道、乡道和属于农村公路的村道的主体工程以及两侧边沟或者截水沟。
专用公路和城区内机动车道占用耕地的，按照当地适用税额缴纳耕地占用税。
第十二条 减税的飞机场跑道、停机坪，具体范围限于经批准建设的民用机场专门用于民用航空器起降、滑行、停放的场所。
第十三条 减税的港口，具体范围限于经批准建设的港口内供船舶进出、停靠以及旅客上下、货物装卸的场所。
第十四条 减税的航道，具体范围限于在江、河、湖泊、港湾等水域内供船舶安全航行的通道。
第十五条 减税的水利工程，具体范围限于经县级以上人民政府水行政主管部门批准建设的防洪、排涝、灌溉、引(供)水、滩涂治理、水土保持、水资源保护等各类工程及其配套和附属工程的建筑物、构筑物占压地和经批准的管理范围用地。”
08
根据《中华人民共和国耕地占用税法》第十二条规定，占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设直接为农业生产服务的生产设施的，不缴纳耕地占用税。问：本条中直接为农业生产服务的生产设施具体包括什么？
答：根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第二十六条 直接为农业生产服务的生产设施，是指直接为农业生产服务而建设的建筑物和构筑物。具体包括：储存农用机具和种子、苗木、木材等农业产品的仓储设施；培育、生产种子、种苗的设施；畜禽养殖设施；木材集材道、运材道；农业科研、试验、示范基地；野生动植物保护、护林、森林病虫害防治、森林防火、木材检疫的设施；专为农业生产服务的灌溉排水、供水、供电、供热、供气、通讯基础设施；农业生产者从事农业生产必需的食宿和管理设施；其他直接为农业生产服务的生产设施。”
09
纳税人占用耕地改变原占地用途，不再属于免征耕地占用税情形的，需要补缴耕地占用税吗？
答：需要。根据《中华人民共和国耕地占用税法》（中华人民共和国主席令第十八号）第八条规定，免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。
根据《财政部 税务总局 自然资源部 农业农村部 生态环境部关于发布<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（公告2023年第81号）规定“第十七条 根据税法第八条的规定，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或减征情形的，应自改变用途之日起30日内申报补缴税款，补缴税款按改变用途的实际占用耕地面积和改变用途时当地适用税额计算。”
根据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第30号）规定：“四、根据《耕地占用税法》第八条的规定，纳税人改变原占地用途，需要补缴耕地占用税的，其纳税义务发生时间为改变用途当日,具体为：经批准改变用途的，纳税义务发生时间为纳税人收到批准文件的当日；未经批准改变用途的，纳税义务发生时间为自然资源主管部门认定纳税人改变原占地用途的当日。”
10
纳税人享受耕地占用税减免优惠，需要到主管税务机关备案吗？
答：不需要备案。根据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第30号）第九条规定，耕地占用税减免优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式。纳税人根据政策规定自行判断是否符合优惠条件，符合条件的，纳税人申报享受税收优惠，并将有关资料留存备查。纳税人对留存材料的真实性和合法性承担法律责任。
符合耕地占用税减免条件的纳税人，应留存下列材料：
(一)军事设施占用应税土地的证明材料；
(二)学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用应税土地的证明材料；
(三)铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用应税土地的证明材料；
(四)农村居民建房占用土地及其他相关证明材料；
(五)其他减免耕地占用税情形的证明材料。”
来源：滨州税务
【第8篇】降低土地增值税的13种思路
文章来源：平凡即非凡
土地增值税作为房地产行业的独有税种，具有税额占比大、清算规则复杂、持续周期长的特点。因此，各大房企都将土增税管理作为财务工作的重中之重。但很多税务工作者往往将破题之路聚焦于外部政策沟通与突破，而忽视了内部管理的作用。
本文试图从土增税的清算规则出发，解析在房地产开发的全流程、全端口可为土增税优化贡献的价值。（因土增税为地方税种，各地政策差异较大；具体解题方法未必完全贴切、但思路是可以借鉴、交流的）
核心思路
清算口径下的收入成本匹配
作为地产三大税的另外两种，增值税、企业所得税基本以真实票据、真实业务作为成本税前扣除的基本逻辑。因此各个项目的增值税、所得税在销售额中的占比与项目利润呈显著正相关。也就是说，项目越赚钱、所缴纳的税金越高；项目不赚钱、基本就不用交税。
然而由于土增税将一个项目的收入、成本拆分为不同的清算单位、产品类型，来进行增值额的计算。基于计算方法的细致性和业务发展的多变性，极同意出现土增税率与利润率不配比的问题。也就是，项目不怎么赚钱、但是交了大量的土增税。
因此，土增税内部管理要解决的核心问题：在充分学习理解税务政策的基础上，尽量实现清算口径下收入与成本的均衡配比，避免“无效成本、低效收入”的产生。
破题抓手
全周期、全端口策划
1.1：二手项目股权收购高额溢价，沉淀于股东层面无法税前扣除【投资团队】
破题思路1：在建工程转让——虽然在建工程转让较股权转让多一次土增税、契税的纳税义务，但基于土增税的超率累进特点可能产生全周期优化效果
破题思路2：出让方利益转移——许多本地开发商除房地产开发业务外，往往还有工程施工、土方桩基、设计规划等地产上下游业务，通过更大范围的合作可以提供更广阔的溢价支付方式
1.2：招拍挂项目代建学校、公园、道路等红线外工程义务【投资团队】
破题思路1：沟通政府规划调整——比如代建学校就存在红线内直接建设、红线外教育用地划拨的方式。投资团队可关注置于红线内外于可售货值、税负的影响，争取前置沟通、获得最有利的条件
2.1：产品设计，局限与产品溢价与成本间的平衡，未考虑税负视角【设计团队】
破题思路1：低毛利项目少做非普通产品、用足普宅税务优惠。比如存在大量回迁房、需视同销售的无偿配建房的项目，普通住宅均价会被大幅拉低、增值率必然低于20%。此时通过大户型产品提升的销售溢价远不足弥补非普通类型缴纳的土增税。
破题思路2：别墅类产品尽量地上地下产权合一。为了使用面积最大化，别墅产品往往存在很多精妙的空间设计。图纸中地上地下空间是否联通会决定能否取得一个整体的预测绘、产权证。若不连通，出于销售与贷款考虑必然会做低地下价格、提升地上售价。进一步拉大地上产品的增值率，产生额外税费损失。
破题思路3：车位、储藏室未必越多越好。一方面，车储资源已成为很多开发商长期库存中的重要构成，其虽然创造了货值、但未必兑现为利润和现金流，可能是没法盘活的资产。另一方面，有些地域的政策中地下可售产品也需分摊地价，此时地下产品面积越大、单方成本就被摊薄的越厉害，住宅类产品的增值率越高、产生税费损失。
2.2：施工策划过程，未从土增清算单位视角做优化【项目/工程团队】
破题思路1：拉高拍低项目，争取多个工规证。出于货值最大化考虑，中低容积率项目往往会尝试高层+洋房+叠拼的产品方案。如果售价截然不同的产品出现在同一个工规证中，土地价款就只能按建筑面积分摊，无法最大化做到收入成本匹配。如果工规划分清晰，通过政府背书不同标段的占地面积，就可以在土增清算中争取按占地面积分摊。
破题思路2：大体量长周期项目，尽量共用更多公建配套设施。大体量穿越周期的项目，在售价上往往存在明显的高开低走。如果是完全独立的分期开发，会导致前期退税、后期高额补税的情况。但低开高走本就是一体化的操盘思路，应尽量实现小区的一体化、争取合并清算。
3.1：在建阶段，招采合同的签署颗粒度应做出科学化的选择【招采团队】
破题思路1：若拆分合同可实现收入和成本的更有配比，则应拆分合同。比如一个住宅项目中的精装合同，可能存在洋房（假设非普通）的装修标准显著高于高层（假设普通）。若签为一个合同，则只能按建筑面积分摊成本。若签署为独立的两个合同，则存在沟通成本直接归属的可能性。
破题思路2：临近交付阶段的合同，签署的精细化及时间问题需要关注。交付前后，出于品质提升、业主投诉等，往往会做一系列的整改工程。但若签署时间于交付之后、税局及其可能认
3.2：销售阶段，销售策略需多与财务确认【营销团队】
破题思路1：买一赠一可以是销售说辞，不能是业务操作。即可将买房送车位作为折扣策略，但应在录入业务系统、签署合同时将车位签署成正常价格、在住宅价格上予以折让。否则存在车位以明显偏低价格出售、被做税务调整的可能。
破题思路2：小心20%陷阱。基于普通住宅增值率20%以下免税的政策，房价上涨导致增值率超过20%时会出现货值增加、反而利润减少的情况。财务与营销同事应动态关注增值率情况，在无法大幅涨价的背景下、确保增值率控制在18%左右。
破题思路3：尾盘商业尽快出清。由于销售85%即达到可清算条件，住宅项目常出现已完成土增清算但存在大量商铺待售的情况。由于单方清算成本为均摊逻辑、而底商售价又往往很高。如此操作，后期再次销售商业时、增值率超过100%、甚至200%都是极有可能的。
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【第9篇】土地增值税清算
土地增值税怎么清算？
考呀呀答：一、清算条件
1、预征为主
土地增值税以预征为主，符合条件的就要进行清算，那具体要符合哪些条件呢？小编从两个方向来讲，一个是必须进行土地增值税清算的，一个是税务局可以要求进行土地增值税清算的。
必须进行清算的(符合下列条件之一的必须进行清算)：
(1)开发项目全部竣工，并已完成销售。土地增值税不是按企业来清算，是按项目清算，一个企业里可能有几个项目同时进行，有的完成了，有的没有完成，只要是完成了的项目就要进行清算。
(2)整体转让的开发项目，无论竣工还是未竣工都要进行清算。
(3)直接转让土地使用权的项目。
税务局可以要求清算(符合下列条件之一的可以要求清算)：
(1)已竣工的项目，并销售完成85%以上；或者，虽然销售没有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面积用来出租或自用了。
(2)取得销售(预售)许可证已达三年了，但仍未完成销售的。
(3)申请注销的房地产公司，但未进行土地增值税清算的。
(4)各地方税务机关规定的其它情况。(一般这种情是可以和税务机关沟通后延后的)
二、清算过程
1、清理收入
(1)首先，财务工作人员要对房产的销售收入进行清理并编制表格。
如果是全部都已销售并开具发票的还好计算，那计入土增清算的收入就是主营业务收入-房屋销售收入。
(2)如果只是部分已销售并开具发票的，那么就要清理那没有开发票房屋，哪些是自用或出租的，这部分是不用交土地增值税的；除了自用或出租的房屋，还有一些未开具发票的房屋，有哪些是视同销售的也要征缴土增税，比如有可能是用来抵债了。
2、清理扣除项目
清理完收入以后，就要对可以扣除的项目进行清理。为了便于后期填制土地增值税申报表，可以把扣除的项目按以下六大类来进行分类并编制表格：
(1)前期工程费(2)建筑安装工程费(3)基础设施建设费(4)公共配套费(5)开发间接费(6)利息费用
这六大类的成本费用，都必须有发票才能进入扣除项目，如果没有发票是不能进入扣除项目的。
清算土地增值税时可以扣除的税费是否包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税？
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第三条第(一)项规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
根据上述法规规定，清算土地增值税时可以扣除的税费包括：城建税、教育费附加、地方教育附加，但是不包括增值税、企业所得税。
【第10篇】土地增值税属于
1.（单选题)根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，需要缴纳土地增值税的是（ ）。
a.外国驻华机构购买土地使用权
b.某事业单位转让国有土地使用权
c.土地使用权的出让
d.土地使用权所有人将房屋产权赠与直系亲属
2.（单选题）根据税收法律制度的规定，下列各项中，属于超率累进税率的是（ ）。
a.资源税
b.城镇土地使用税
c.印花税
d.土地增值税
3.（多选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（ ）。
a.建造房屋的施工单位
b.出售房产的中外合资房地产公司
c.转让国有土地使用权的事业单位
d.房地产管理的物业公司
4.（多选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（ ）。
a.出让国有土地使用权
b.转让国有土地使用权
c.城市房地产的出租
d.地上的建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让
5.（判断题）外商投资企业不属于土地增值税的纳税人。（ ）
以下为答案解析：
1. 正确答案：b
考点：土地增值税征税范围的一般规定
解析:选项a，购买方不缴纳土地增值税；选项c，土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税；选项d，土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
2. 正确答案：d
考点:土地增值税税率及应税收入的确定
解析：我国土地增值税适用超率累进税率的计算方法。
3. 正确答案：bc
考点：土地增值税纳税人
解析:ad均不属于土地增值税的纳税人。
4. 正确答案：bd
考点:土地增值税征税范围的一般规定
解析:选项a，出让国有土地使用权不征收土地增值税；选项c，城市房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。
5. 正确答案:错误
考点:土地增值税纳税人
解析：土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里所称单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。这里所称个人包括个体经营者和其他个人。同时也包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。
【第11篇】旧房转让土地增值税申报表
今年的税务师考试，大家普遍反映考查了很多土增税的知识点，特别是涉及到多数人都不太熟悉的旧房转让部分，今天小编整理了相关政策，一起学起来～
今天我们就来讲讲旧房转让相关的土增税政策~
基本概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人所征收的一种税。
课税对象
土增税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得的增值额。
纳税人
土增税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，该包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
增值额
纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。
收入
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
扣除项目
(一)取得土地使用权所支付的金额：
(二)开发土地的成本、费用；
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)财政部规定的其他扣除项目。
税率
接下来我们来了解与旧房转让有关的土增税政策~
01、旧房及建筑物
新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房。
02、旧房及建筑物的评估价格
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第七条第四款规定，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经主管税务机关确认。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税﹝2006﹞21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为‘与转让房地产有关的的税金’予以扣除，但不作为加计扣除的基数，在《土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）》中填入“购房契税”栏次。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
03、与转让房地产有关的税金
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第七条第五款：“与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。” 因转让房地产交纳的大幅教育附加，也视同税金予以扣除。
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年70号）规定：“营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中‘与转让房地产有关的的税金’不包括增值税。”
04、其他规定
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(二)提供扣除项目金额不实的；(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第十三条：“条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，评估价格须经当地税务机关确认。”
05、申报
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
友情提醒
实践中，各省（自治区、直辖市、计划单列市）对纳税人转让旧房及建筑物土地增值税清算，会根据现行土地增值税规定作出具体征管规定。
【第12篇】土地增值税尾盘销售清算申报表
文|金穗源商学院 张健
一、尾盘销售清算计算及纳税期限
（一）尾盘销售土地增值税扣除项目的确认
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
根据文件规定，清算后尾房销售或转让时，扣除项目金额＝单位建筑面积成本费用×当期销售面积。
（二）清算后尾盘销售的土地增值税纳税期限及申报
《土地增值税暂行条例》第十条规定：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
尾房销售时填报《清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表》和《土地增值税纳税申报表（四）》（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）。
二、清算后尾盘销售土地增值税的计算
关于清算后尾盘土地增值税的缴纳，主要有两种方法，一种是以国税发[2006]187号为主导，按清算时“单位建筑面积成本费用”计算；另一种是以大连、广西、湖北等政策为代表，即尾盘销售可申请二次清算。诚然，清算方法不同，造成的土地增值税缴纳税金也不一样。
【案例】
金穗源房地产公司2023年开发20万平米商业楼，2023年工程全部竣工，截止到2023年6月共销售19万平米，销售收入为133000万，符合清算条件，清算时开发成本是62400万。另有500万成本没有取得合法票据，清算后取得。清算后该房地产公司又将余下1万平米房屋分2次销售，2023年5月销售4000平米，销售收入为2760万，2023年7月销售6000平米，销售收入为4080万，计算该单位清算时、清算后各应该缴纳的土地增值税。（忽略税金及附加）
（一）完工清算土地增值税的缴纳
①按照政策规定，案例中的房地产开发公司清算时房屋销售率达到95%，符合清算条件，则土地增值税计算：
清算时应缴土地增值税：
1.清算时收入＝133000万元
2.清算时的扣除项目总额=62400×95%×130%＝77064（万元）
3.增值额＝133000－77064＝55936（万元）
4.增值率＝55936÷77064＝72.58%
适用于第二档税率
5.应缴纳土地增值税＝55936×40%－77064×5%＝22374.4－3853.2＝18521.2（万元）
②清算后转让房地产应纳税：
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，计算过程如下：
1.清算时的单位建筑面积成本费用＝77064÷190000＝0.4056（万元/平米）
2.2023年5月扣除项目总额＝0.4056×4000＝1622.4（万元）
3.2023年5月增值率＝（2760－1622.4）÷1622.4＝1137.6÷1622.4＝70.12%
4.应缴纳土地增值税＝1137.6×40%－1622.4×5%=455.04－81.12＝373.92（万元）
5.2023年7月扣除项目总额＝0.4056×6000＝2433.6（万元）
6.2023年7月增值率＝（4080－2433.6）÷2433.6＝1646.4÷2433.6＝67.65%
7.应缴纳土地增值税＝1646.4×40%－2433.6×5%＝658.56－121.68＝536.88（万元）
（二）二次清算的应缴纳土地增值税计算
①清算时，土地增值税计算过程同上。
②清算后再转让房地产应纳税额：
1.《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函[2007]200号）
在清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生成本、费用处理：
在“清算工作结束”后，有下列情形之一的，经主管税务机关核准，可于每年12月份调整清算结论：
a．已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的；
b．纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；
c．主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。
2.《广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知》（桂地税发[2008]44号）
关于房地产项目销售85%进行清算后再发生成本费用的，其成本如何确定的问题：
对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证成本和费用的，可在项目销售结束之后据实进行重新调整。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
3. 《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发[2013]44号、2023年3月20日、本文自2023年4月1日起执行）
关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题
纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。
按照上述政策规定，案例中调整后应缴纳的土地增值税计算：
1.销售收入＝133000＋2760＋4080＝139840（万元）
2.开发成本＝62400＋500＝62900（万元）
3.扣除项目总额＝62900×130%＝81770（万元）
4.增值率＝（139840－81770）÷81770＝58070÷81770＝71.02%
5.调整后应缴纳土地增值税＝58070×40%－81770×5%＝19139.5（万元）
至此，两种方法计算缴纳土地增值税数额差异为=（18521.2＋373.92＋536.88）－19139.5＝19432－19139.5＝292.5（万元）
综上，我们可以看出，清算方法不同，计算的土地增值税税额也迥然不同。纳税人务必在确认当地清算规定的前提下，进行合理清算，避免由此给企业带来沉重税负。
【第13篇】土地增值税报税资料
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的土地增值额课征的一种税。
一、土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，具体包括：各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织和个体经营者。
有转让房地产行为的单位和个人并不一定都是土地增值税的纳税人，区别土地增值税纳税人与非纳税人的关键在于看其是否因转让房地产的行为而获得了收益，只有有偿转让而取得收益的才是纳税人，因继承、赠与等无偿转让行为，不是纳税人。
二、征税范围
土地增值税的征收范围包括国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。集体土地需先有国家征用，转化为国有土地后才能转让。
三、计税依据
土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所获得的土地增值额，即纳税人转让房地产所收取的收入（含货币。实物及其他收入）减去税法规定扣除项目后的余额。法定扣除项目包括：
1、取得土地使用权所支付的金额，如土地使用权出让金、土地征用及拆迁费；
2、开发土地的费用、成本；
3、新建房及配套设施的成本、费用或者旧房、建筑物的评估价格；
4、转让房地产有关的税金；
5、财政部规定的其他扣除项。
四、土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，具体如下：
1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
其中，每级“增值额未超过扣除项目”的比例均包含本比例数。
五、税额计算
土地增值税可以通过如下公式计算：
土地增值额=转让房地产所取得的收入-规定的扣除项目金额
应纳税额=每级距土地增值额x适用税率
为简化计算，应纳税额可以按增值额乘以适用税率减去扣除金额乘以逆算扣除系数的方法计算，逆算公式为：
1、增值额未超过扣除项目金额50%的
应纳税额=土地增值额x30%
2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的
应纳税额=土地增值额x40%-扣除项目金额x5%
3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的
应纳税额=土地增值额x50%-扣除项目金额15%
4、增值额超过扣除项目金额200%的
应纳税额=土地增值额x60%-扣除项目金额x35%
六、纳税地点及纳税期限
土地增值税纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地税务机关办理纳税申报。纳税人办理纳税申报后，应按税务机关核定的期限缴纳土地增值税。
七、减税免税情形
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的；
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产；
3、个人因工作调动或改善后住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上的（后住满3年以上、5年以下的减半征收）。
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【第14篇】营改增土地增值税计税收入
自从营改增后，土地增值税的问题越来越重要了。
1.营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入如何确认
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。”
2.转让旧房如何确定扣除项目金额？
第一，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
……
十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
关于新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”
第二，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
第三，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号 ）规定：“七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。”
第四，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（二）提供扣除项目金额不实的；
（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”
第五，根据《关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2023年5月1日起执行。”
第六，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：“六、关于旧房转让时的扣除计算问题
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”
3.在土地增值税清算中符合什么条件，可实行核定征收？
根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]91号）第三十四条规定：“在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令期限清算，预期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”
4.土地闲置费在企业所得税和土地增值税税前可以扣除吗？
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
根据上述规定，土地闲置费可以作为开发成本在企业所得税前据实扣除，但不能在土地增值税前扣除。
5.企业自建房产先租后售，土地增值税如何清算？
我单位2023年自建房产，建成的一部分房屋与某单位签订协议用于出租，租赁合同到期后，又进行改造装修后销售，如果进行土增清算，开发成本如何计算扣除？销售前的改造装修费能否加计扣除？
如果您单位不是房地产开发企业，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）：“七、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。”
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号 ）：“第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。”
如果您单位是房地产开发企业，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定
……
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项 目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
……
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”
具体土地增值税清算中扣除项目的金额请携带相关业务资料到主管税务机关确认并以主管税务机关的确认为准。
【第15篇】土地增值税预征管理
2023年11月10日国家税务总局发布了2023年第70号公告，公告中规定土地增值税预征的计征依据与财税〔2016〕43号规定的土地增值税计税依据不完全相符，那么作为纳税人应如何准确理解并选用？
一、计税依据政策
1、财税〔2016〕43号（现行有效）《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条规定:
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入
2、国家税务总局公告2023年第70号（现行有效）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
二、计征依据不同纳税差异
从上述政策可以看出，土地增值税计征依据有两种，一是不含增值税收入，二是预收款-应预缴增值税税款。此两种方式会存在纳税金额差异。
假设预收款10000万元，土地增值税预征率1%，则：
以不含增值税收入作为计算依据，应预缴的土地增值税为：
10000÷（1+9%）*1%=91.74万元
以预收款-应预缴增值税税款作为计税依据，应预缴的土地增值税为：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25万元
两种计征依据计算的应预缴的土地增值税差额为97.25-91.74=5.54万元。
显然，按照不含增值税收入作为土地增值税的计征依据对企业有利。
三、两种计征依据效力分析
1、营改增后，为明确土地增值税的计税依据，由财政部和国家税务总局发布财税〔2016〕43号，很明显该文件属于实体法。文件中确定的土地增值税的计税依据为不含增值税收入为原则性的规定。
2、国家税务总局公告2023年第70号由国家税务总局独家发文，属于操作行层面的程序法。
70公告中第一条中的前半段描述，明确了土地增值税的计税依据为不含增值税收入，这是对增值税计税依据的进一步明确，并没有否定〔2016〕43号的规定。
70号公告后半段描述，是为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，可按照预收款-应预缴增值税税款作为土地增值税预征计征依据。在此，可以看出，是给了纳税人另外一种计算方法，是可以而不是必须。
四、纳税人对计征依据的选择
根据实体法效力大于程序法效力，纳税人选择按照财税〔2016〕43号文件，以不含增值税收入作为土地增值税计征依据完全合法。
当然，国家税务总局公告2023年第70号给出了另外一种计算方法，企业根据自身情况也可以选择。
根据财法字〔1995〕6号（现行有效）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。可见土增税预征具体办法的权力在各各省、自治区、直辖市税务局，如果当地有明文规定的，需按照当地文件执行。
作者：付小文 德居正财税咨询
