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【第1篇】土地增值税和增值税
思维导图
政策要点
（一）纳税人
土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。
要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。
财税字〔1995〕48号：关于细则中“赠与”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
（二）征税对象
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》 规定的扣除项目金额后的余额。
（三）税率
土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4 个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100 ％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200 ％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％ 的税率。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
（四）收入的确认
1.收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，不仅仅指货币收入。
房地产评估的计税事项是什么？
在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：
（1） 出售旧房及建筑物的；
（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（3）提供扣除项目金额不实的；
（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
2.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
3.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
（五）扣除额
1.取得土地使用权所支付的金额。
2.房地产开发成本
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
注意：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第五条规定，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
3.房地产开发费用
指销售费用、管理费用、财务费用。
（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 ％以内予计算扣除以扣除。
（2）凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 ％以内计算扣除。
计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
4.旧房及建筑物的评估价格。
指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
5.与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。
6.财政部规定的其他扣除项目
（1）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
（2）代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
（六）主要减免税政策
1.销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2（1.44）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。
对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
2.个人销售住房免征土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。注：仅限个人拥有的住宅，对于个人拥有的其他不动产，如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等，均不在免税范围。
3.政府搬迁免征土地增值税的情形
因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
4.单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税［2015］139号）的规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。
5.转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）的规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
6.企业兼并重组暂不征收土地增值税
根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2023年1月1日至2023年12月31日。
7.合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
8.被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）的规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。
9.资产管理公司处置房地产免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定，对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。
10.根据《财政部、税务总局、海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》（财税〔2017〕60号 ）第一条第八项规定，对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳土地增值税。
根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》（财税〔2018〕119号）规定，对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税。
11.根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第61号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
（七）征收管理
1.转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：
（1）纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7 日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。
（2）税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十六和规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。
注：土地增值税与其他税种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。
（3）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
2.对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。
预征土地增值税时的计征依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第一条第二款规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
3.清算
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知 》 （国税发〔2009〕91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
例外情形：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第67号）第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。第二条规定，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。
序号
减免政策
减免项目名称
政策名称
优惠条款
1
改善民生
对个人销售住房暂免征收土地增值税
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》 财税〔2008〕137号
第三条
2
改善民生
转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税
《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 财税〔2008〕24号
第一条第（三）款
3
改善民生
普通标准住宅增值率不超过20%的土地增值税减免
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 中华人民共和国国务院令第138号
第八条第（一）项
4
改善民生
转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》 财税〔2013〕101号
第二条
5
改善民生
转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》 财政部 税务总局公告2023年第61号
第四条
6
转制升级
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
《财政部 国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》 财税〔2013〕53号
第四条
7
转制升级
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
《财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》 财税〔2011〕116号
第二条
8
转制升级
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
《财政部 国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》 财税〔2013〕3号
第一条
9
转制升级
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
《财政部 国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税印花税和土地增值税政策问题的通知》 财税〔2011〕13号
第九、十、十一条
10
支持金融资本市场
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》 财税〔2001〕10号
11
支持金融资本市场
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
《财政部 国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产税收政策问题的通知》 财税〔2003〕212号
第二条第4项、第三条第4项、第四条第4项
12
支持金融资本市场
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
《财政部 国家税务总局关于中国信达资产管理股份有限公司等4家金融资产管理公司有关税收政策问题的通知》 财税〔2013〕56号
第一条
13
支持文化教育体育
对北京冬奥组委、北京冬奥会测试赛赛事组委会赛后再销售物品和出让资产免征土地增值税
《财政部 税务总局 海关总署关于北京2023年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》 财税〔2017〕60号
第一条第（八）款
14
支持文化教育体育
对执委会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的土地增值税
《财政部 税务总局 海关总署关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》 财税〔2018〕119号
第一条第（五）项
15
支持其他各项事业
被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税
《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》 财税〔2003〕141号
第二条第4项
16
支持其他各项事业
普通标准住宅增值率不超过20%的土地增值税减免
因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免征土地增值税
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 财税〔2006〕21号
第一、四条
17
支持其他事业
合作建房自用的土地增值税减免
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 财税字〔1995〕48号
第二条
18
支持其他事业
因国家建设需要依法征用、收回的房地产土地增值税减免
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 中华人民共和国国务院令第138号
第八条第（二）项
19
支持其他事业
个人之间互换自有居住用房地产免征土地增值税
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 财税字〔1995〕48号
第五条
案例分析
案例一：房地产开发企业转让房产
2023年，某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。
（一）收入2000万元
（二）扣除
1.取得土地使用权所支付的金额=400（万元）
2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700（万元）
3.房地产开发费用=80（万元），其中：
（1）利息支出=500*5%=25（万元）
（2）其他=(400+700)*5%=55（万元）（管理费用和销售费用不能据实扣除）
4.税金=110（万元）
5.加计扣除=1100*20%=220（万元）
扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510（万元）
（三）增值额=2000-1510=490（万元）
（四）税率
增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50% 故适用税率为30%
（五）税额
应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147（万元）
土地增值税纳税申报表（二）
（从事房地产开发的纳税人清算适用）
案例二：非房地产企业转让不动产
某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
解析：出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:
1.计算评估价格。其公式为: 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.汇集扣除项目金额。 3.计算增值率。 4.依据增值率确定适用税率。 5.依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
（1）评估价格=600×70%=420（万元）
（2）允许扣除的税金27.5（万元）
（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）
（4）增值额=500－447.5=52.5（万元）
（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%
（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×0=15.75（万元）
案例三：个人转让商铺之发票扣除法
王某2023年9月转让店铺一套，转让价格1000万元，该房系王某2023年11月1日购买，发票显示购买价格为400万元，相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少？（本案例改编自《财产行为税一本通》）
解析：（一）计税收入
1.应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（万元）
2.计税收入
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
计税收入=1000-28.57=971.43（万元）。
（二）可扣除房产原值
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
可扣除房产原值=400+400×6×5%=520（万元）
（三）与转让房地产相关的税金
1.城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=28.5714×12%=3.43（万元）；
2.购买时缴纳的契税12（万元）。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；
3.假设不考虑各环节印花税问题，当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43（万元）；
（四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43（万元）。
（五）增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436（万元）；
（六）增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%
（七）应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63（万元）。
案例四：土地增值税清算后销售或有偿转让
甲房地产开发公司开发a项目的可售总面积为45000㎡，截止2023年11月底销售面积为40500㎡，取得不含增值税收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500㎡房屋未销售。2023年11月主管税务机关要求房地产开发公司就a项目进行土地增值税清算。2023年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入4320万元。计算甲公司清算后销售业务应纳土地增值税。
解析：纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
1.打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用=29013.75÷40500＝0.72（万元）
2.公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：
（1）扣除项目＝0.72×4500＝3240（万元）
（2）增值额＝4320－3240＝1080（万元）
（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%
（4）应纳土地增值税＝1080×30%＝324（万元）
来源：小颖言税
【第2篇】降低土地增值税的13种思路
文章来源：平凡即非凡
土地增值税作为房地产行业的独有税种，具有税额占比大、清算规则复杂、持续周期长的特点。因此，各大房企都将土增税管理作为财务工作的重中之重。但很多税务工作者往往将破题之路聚焦于外部政策沟通与突破，而忽视了内部管理的作用。
本文试图从土增税的清算规则出发，解析在房地产开发的全流程、全端口可为土增税优化贡献的价值。（因土增税为地方税种，各地政策差异较大；具体解题方法未必完全贴切、但思路是可以借鉴、交流的）
核心思路
清算口径下的收入成本匹配
作为地产三大税的另外两种，增值税、企业所得税基本以真实票据、真实业务作为成本税前扣除的基本逻辑。因此各个项目的增值税、所得税在销售额中的占比与项目利润呈显著正相关。也就是说，项目越赚钱、所缴纳的税金越高；项目不赚钱、基本就不用交税。
然而由于土增税将一个项目的收入、成本拆分为不同的清算单位、产品类型，来进行增值额的计算。基于计算方法的细致性和业务发展的多变性，极同意出现土增税率与利润率不配比的问题。也就是，项目不怎么赚钱、但是交了大量的土增税。
因此，土增税内部管理要解决的核心问题：在充分学习理解税务政策的基础上，尽量实现清算口径下收入与成本的均衡配比，避免“无效成本、低效收入”的产生。
破题抓手
全周期、全端口策划
1.1：二手项目股权收购高额溢价，沉淀于股东层面无法税前扣除【投资团队】
破题思路1：在建工程转让——虽然在建工程转让较股权转让多一次土增税、契税的纳税义务，但基于土增税的超率累进特点可能产生全周期优化效果
破题思路2：出让方利益转移——许多本地开发商除房地产开发业务外，往往还有工程施工、土方桩基、设计规划等地产上下游业务，通过更大范围的合作可以提供更广阔的溢价支付方式
1.2：招拍挂项目代建学校、公园、道路等红线外工程义务【投资团队】
破题思路1：沟通政府规划调整——比如代建学校就存在红线内直接建设、红线外教育用地划拨的方式。投资团队可关注置于红线内外于可售货值、税负的影响，争取前置沟通、获得最有利的条件
2.1：产品设计，局限与产品溢价与成本间的平衡，未考虑税负视角【设计团队】
破题思路1：低毛利项目少做非普通产品、用足普宅税务优惠。比如存在大量回迁房、需视同销售的无偿配建房的项目，普通住宅均价会被大幅拉低、增值率必然低于20%。此时通过大户型产品提升的销售溢价远不足弥补非普通类型缴纳的土增税。
破题思路2：别墅类产品尽量地上地下产权合一。为了使用面积最大化，别墅产品往往存在很多精妙的空间设计。图纸中地上地下空间是否联通会决定能否取得一个整体的预测绘、产权证。若不连通，出于销售与贷款考虑必然会做低地下价格、提升地上售价。进一步拉大地上产品的增值率，产生额外税费损失。
破题思路3：车位、储藏室未必越多越好。一方面，车储资源已成为很多开发商长期库存中的重要构成，其虽然创造了货值、但未必兑现为利润和现金流，可能是没法盘活的资产。另一方面，有些地域的政策中地下可售产品也需分摊地价，此时地下产品面积越大、单方成本就被摊薄的越厉害，住宅类产品的增值率越高、产生税费损失。
2.2：施工策划过程，未从土增清算单位视角做优化【项目/工程团队】
破题思路1：拉高拍低项目，争取多个工规证。出于货值最大化考虑，中低容积率项目往往会尝试高层+洋房+叠拼的产品方案。如果售价截然不同的产品出现在同一个工规证中，土地价款就只能按建筑面积分摊，无法最大化做到收入成本匹配。如果工规划分清晰，通过政府背书不同标段的占地面积，就可以在土增清算中争取按占地面积分摊。
破题思路2：大体量长周期项目，尽量共用更多公建配套设施。大体量穿越周期的项目，在售价上往往存在明显的高开低走。如果是完全独立的分期开发，会导致前期退税、后期高额补税的情况。但低开高走本就是一体化的操盘思路，应尽量实现小区的一体化、争取合并清算。
3.1：在建阶段，招采合同的签署颗粒度应做出科学化的选择【招采团队】
破题思路1：若拆分合同可实现收入和成本的更有配比，则应拆分合同。比如一个住宅项目中的精装合同，可能存在洋房（假设非普通）的装修标准显著高于高层（假设普通）。若签为一个合同，则只能按建筑面积分摊成本。若签署为独立的两个合同，则存在沟通成本直接归属的可能性。
破题思路2：临近交付阶段的合同，签署的精细化及时间问题需要关注。交付前后，出于品质提升、业主投诉等，往往会做一系列的整改工程。但若签署时间于交付之后、税局及其可能认
3.2：销售阶段，销售策略需多与财务确认【营销团队】
破题思路1：买一赠一可以是销售说辞，不能是业务操作。即可将买房送车位作为折扣策略，但应在录入业务系统、签署合同时将车位签署成正常价格、在住宅价格上予以折让。否则存在车位以明显偏低价格出售、被做税务调整的可能。
破题思路2：小心20%陷阱。基于普通住宅增值率20%以下免税的政策，房价上涨导致增值率超过20%时会出现货值增加、反而利润减少的情况。财务与营销同事应动态关注增值率情况，在无法大幅涨价的背景下、确保增值率控制在18%左右。
破题思路3：尾盘商业尽快出清。由于销售85%即达到可清算条件，住宅项目常出现已完成土增清算但存在大量商铺待售的情况。由于单方清算成本为均摊逻辑、而底商售价又往往很高。如此操作，后期再次销售商业时、增值率超过100%、甚至200%都是极有可能的。
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【第3篇】土地出让金含增值税吗
案例背景：母公司和国国土局签订了土地出让合同，子公司开发
1、合同签订方、支付方：母公司，
出让金金额为1个亿元。
2、开发项目公司：子公司3、问题1：子公司什么情况下土地成本能扣除吗？
如果母公司签订了土地出让合同后，并未将土地使用权办理到自己的名下，经国土局同意，土地使用权直接办理至b公司名下。
这在国土地局看来，土地使用权实际是直接出让给了b公司，a公司只不过是代为办理了出让手续和代付了土地出让金额。
这种情况 下土地成本可以扣除。在计算增值税收入时，土地成本也可以扣除.
子公司应当在确认土地成本时，取得并保存好国土地部门同意将土地使用权办至本公司名下的文书、母公司签订的土地出让合同复印件和支付土地出让金票据的复印件，以便在计算土地增值税扣除土地成本时查证。
4、如何不能通过上述方式，则不止影响土地增值税扣除，也会影响增值税的计算，按1个亿9%，那就是900万的影响额。
【第4篇】土地增值税增值率计算
1、在房地产的概念中，住宅和商铺是两个概念，住宅是供居民居住、生活用的，期限是70年，而商铺是供生产用的，期限是50年，所以商铺是非住宅。
2、普通住宅的条件有三个：1)销售价格不超过当地市场价格的1.2倍，2)面积在一定标准下，一般是144平方米以下，3)小区容积率超过1.0以上，这三条件有一个不符合都不是普通住宅。
3、普通住宅增值率不超过20%的，免征土地增值税，如果超过20%的全额增收土地增值税。
4、如果普通住宅和非普通住宅不分开核算的，全额征收土地增值税。
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【第5篇】增值税和土地增值税的区别
你知道跟土地相关的征收额度最大，计算最复杂的税种是哪一个吗？这个答案，毫无疑问是土地增值税，简单来说就是要对土地的增值部分收税，征收的对象是“土地”，包括国有土地使用权和地上的建筑物及其附着物，征收的内容是“增值”部分，即收入减扣除项目，那也就意味着只有发生交易，并且有增值，才会发生纳税义务。
征收环节的关键词：有偿转让。转让国有土地使用权才收，出让不收；转让和出让的最大的区别就是转让是二级市场，也就是已经出让过的土地使用权，可自由买卖；出让是一级市场，由国家作为国有土地所有者垄断。有偿的才收，无偿的不收。无偿通常是继承、赠与。
一、税额计算过程
1、计算增值额，增值额=收入-扣除项目
（1）收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（2）扣除项目： 取得土地使用权所支付的金额； 开发土地和新建房及配套设施的成本； 开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；转让房地产有关的税金；加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
其中财务费用需要有金融机构证明，及最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他费用扣除在【取得土地使用权所支付的金额+开发土地和新建房及配套设施的成本）*5%】之内。
2、税率及税额计算
1.土地增值税实行四级超率累进税率：
级数
增值额/扣除项目
税率
速算扣除系数
1
x<50%
30%
0%
2
50<100%
40%
5%
3
100%<200%
50%
15%
4
x>200%
60%
35%
二、举个例子：
某开放商出售一幢住宅，收入总额为12000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用3000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为600万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有30万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为400万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
（1）计算扣除项目金额
取得土地使用权支付的地价款及有关费用：3000万元；
房地产开发成本：3000万元；
房地产开发费用：600-30+（3000+3000）×5%=870（万元）；
与转让房地产有关的税金：400万元
加计扣除：（3000+3000）×20%=1200万元
合计=3000+3000+870+400+1200=8470（万元）
（2）计算增值额=12000-8470=3530（万元）
（3）确定税率及速算扣除系数： 3530÷8470×100%=41.68%
（4）应纳税额=3530*30%=1059万元
三、税收优惠
1、免征，主要针对土地增值率不高的或个人房产的转让行为，具体如下：
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。
（3）个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。
（4）个人转让普通住宅免税。
2、暂不征，主要是针对企业名称、组织性质等变化，原实体仍然存在，没有发生实质性交易，主要包括：
l 企业改制重组（不包括房地产开发企业）
（1）整体改制：非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司）。
（2）企业合并：两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业
（3）企业分立：企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。
（4）作价入股投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资。
丑哥找了张详解土增税的图片，大家可以保存下来慢慢看，有疑问，评论区交流哈。
【第6篇】土地增值税是什么
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
首先，谁应该缴纳土地增值税？
转让并取得收入方需要交纳土地增值税。具体来说，你转让国有土地使用权、转让了房产，同时取得了收入，你就需要交纳土地增值税，不管你是单位还是个人。
文/光影传奇
其次，应该缴纳多少土地增值税？
土地增值税实行的是4级累进税制。
个人所得税是涉及到7级累进税制，只要涉及累进税制就是说，基数不同，缴纳的税率也不同。说白了缴税就像薅羊毛，在大羊上要多薅羊毛，在小羊上要少薅羊毛。
这也是国家需要把收入人群有哑铃型变成橄榄型的方式。
什么是哑铃型的人群收入呢，就是高收入群体和低收入群体很多，中收入群体很少。
橄榄型就是中收入群体很多，高收入群体和低收入群体很少。
那么国家如何通过税收调节呢？甚至说，如果剥削，如何抢钱呢？很简单，降低低收入群体的纳税税率，提高高收入群体的缴税税率。你不是能赚钱吗？我让你收入的50%都用来缴税，目前个人所得税中最高缴税税率为45%。
土地增值税中有一个扣除项目，其实可以理解为成本，主要是指取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本和费用；新建房屋及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金（印花税、增值税、城市建设维护税及教育费附加）。
土地增值税采用四级超率累进税率，其中，最低税率为30%，最高税率为60%，税收负担高于企业所得税。实行这样的税率结构和负担水平，一方面，可以对正常的房地产开发经营，通过较低税率体现优惠政策；另一方名，对取得过高收入，尤其是对炒买炒卖房地产获取暴利的单位和个人，能发挥一定的调节作用。
计税依据：
土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
1、收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
2、扣除项目及其金额
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，
第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(六)根据条例第七条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
前面的讲述可能有点晕，这里概括一下：
房地产开发企业扣除项目包括以下五种：
1）、取得土地使用权所支付的金额
2）、房地产开发成本
3）、房地产开发费用
4）、与转让房地产有关的税金
5）、房地产企业加计扣除（20%）
四、扣除项目分析
1、取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。
以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；
以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
“按国家统一规定缴纳的有关费用”是指纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
2、房地产开发成本
营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2023年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
3、房地产开发费用
房地产开发费用不按实际发生的费用实际扣除，而是按照以下规则扣除。
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
总结：房地产企业应该在以上两种方法中选择有利益企业的方法，有税收筹划空间。
4、与转让房地产有关的税金
房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不在单独扣除。
城市维护建设税、教育费附加也视同税金扣除。
营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预交增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。
5、加计扣除
对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。
总结：按照以上的讲述，房地产企业土地增值税的扣除项目合计为:（以房地产开发费用利息费用不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的测算）
=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%+与转让房地产有关的税金+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%
=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*1.3+与转让房地产有关的税金
房地产企业土地增值税的扣除项目合计为：（以房地产开发费用利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的测算）
=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%+与转让房地产有关的税金+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%
=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*1.25+利息支出+与转让房地产有关的税金
根据上述分析，因为利息支出不一定等于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*0.05，所以对于房地产开发企业来讲有一定的纳税筹划空间。
五、应纳税额计算
应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
增值额=收入额-扣除项目金额
增值率=增值额/扣除项目金额*100%
土地增值税实行“先预征，后清算”，对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
本文主要介绍一般纳税人的税务处理。
一、土地增值税预缴
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：
关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
同时，根据财税〔2016〕36号文件规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，应预缴增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
总结：土地增值税预征的计征依据=预收款-预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
=预收款*[（1+适用税率或征收率）-3%]
（1+适用税率或征收率）
土地增值税预征的计征依据≠应预缴增值税的计税依据
土地增值税预征的计征依据＞应预缴增值税的计税依据
为什么这么规定，是否有必要，笔者认为纳税依据应当以方便纳税人纳税和征管部门征收，同时，由于土地增值税实行先预征，后清算制度，而国家税务总局公告2023年第70号，说的是可按照并非强制性要求，但是并没有申明可按照应预缴增值税的计税依据预缴。所以，笔者认为应该统一两者的征收口径。
二、土地增值税清算
1、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
2、土地增值税清算条件（重点来了）
1）、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
2）、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
土地增值税清算的文件规定：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）
各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：
为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
解析：说明土地增值税清算时收入的确定方法
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
解析：注重建筑企业开具的发票。
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题
解析：房地产开发费用并非按照账面实际扣除，而是按照以下方法进行扣除
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
解析：本条款参照房地产开发费用扣除问题理解
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
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【第7篇】土地增值税清算清算业务准则
在国家经济大形势下，各地税务局开展土地增值税清算工作方式将越来越功利化、精准化，一是对土地增值税清算税负的评估，判断是否退税、补税项目，另外就是对房地产开发企业纳税能力的评估，避免清算完成没有税款可缴纳。
（一）土地增值税清算税负评估：
目的：判断该房地产开发项目是否符合退税条件，减轻企业负担（是这样吗？呵呵）。
工作内容：
（1）对土地增值税清算税负进行评估，包括土地出让金、开发成本、销售价格等因素的综合计算，确定该项目是否符合退税条件。
（2）评估过程中需要获取土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关材料，以确保评估结果准确。
（3）评估报告中应包括该项目是否符合退税条件、退税金额、退税程序等内容。
1、数据维度：
（1）土地出让金：评估报告需要统计该项目的土地出让金，通常从相关文件中获取。
（2）开发成本：评估报告需要计算该项目的开发成本，包括建设投资、设计、施工、监理等成本，通常从项目建设方案、招投标文件等相关文件中获取。
（3）销售价格：评估报告需要计算该项目的销售价格，通常从项目销售合同中获取。
2、数据来源：
（1）土地出让合同：土地出让合同是获取土地出让金的主要来源。
（2）项目建设方案、招投标文件：项目建设方案和招投标文件中通常包含了项目的开发成本和建设计划等信息。
（3）项目销售合同：项目销售合同中包含了该项目的销售价格等信息。
3、判断方法：
（1）根据土地出让合同、项目建设方案、招投标文件等相关文件计算该项目的开发成本。
（2）根据项目销售合同中的销售价格计算该项目的销售收入。
（3）计算土地增值税税额，并根据税法规定，判断该项目是否符合退税条件。
（二）房地产开发企业纳税能力评估：
目的：确保该房地产开发企业能够按时足额缴纳税款，避免清算完成后无法缴纳税款的情况。（这是重点………………！！！）
工作内容：
（1）评估该房地产开发企业的财务状况，包括企业资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表的分析，以及企业经营风险的评估。
（2）评估该企业是否存在违法违规行为，如逃税、偷税漏税等情况。
（3）评估报告中应包括该企业纳税能力的评估结论，以及建议该企业在税务方面需要注意的事项。
1、数据维度：
（1）资产负债表：资产负债表反映企业的资产、负债和净资产情况。
（2）利润表：利润表反映企业的收入、成本和利润情况。
（3）现金流量表：现金流量表反映企业的现金流入和流出情况。
（4）企业经营风险评估指标：例如，企业的资产负债率、偿债能力、运营能力等指标。
2、数据来源：
（1）企业自有财务报表：企业自有的财务报表是评估该企业纳税能力的主要来源。
（2）税务部门相关文件：税务部门相关文件包括企业纳税记录、税务处罚记录等信息。
（3）信用评级机构评估报告：信用评级机构的评估报告可以提供企业信用状况和风险评估等方面的信息。
3、判断方法：
（1）对企业财务报表进行分析，计算企业的财务指标，如资产负债率、流动比率、速动比率等。
（2）对企业纳税记录进行分析，包括企业纳税申报记录、纳税金额等情况。
（3）综合分析企业的财务状况和纳税记录，评估企业的纳税能力和偿债能力。
（4）根据评估结果，给出相应的建议和措施，如提醒企业缴纳应税款、加强企业内部管理等。
【第8篇】改制重组 土地增值税
财政部税政司 国家税务总局财产行为税司在《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）发布后有如下解读：
问：为什么规定房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税政策？
答：房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税政策不是一项新的规定。2006年，为减少税收政策漏洞，避免部分房地产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，财政部、国家税务总局印发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），规定房地产开发企业不得享受改制重组土地增值税优惠政策。考虑到在实际征管中，上述现象仍然存在，此次出台企业改制重组土地增值税优惠政策延续了这一规定。
提醒：目前财税[2015]5号已被财税[2018]57号取代，但依然在新文件第五条中依然保留了此条款。
【第9篇】土地增值税税率形式
“ 土地增值是房地产企业的三大税种之一，通常占到税负三分之一，也是几个税种里面理解难度最大、变化最大的一个税种，所以有必要专门分析。”
1、土地增值税
土地增值税，是单位或个人转让土地使用权、地上建筑物及附着物时，根据转让取得的增值额为课税对象征收的一种。征收土地增值税可以加大房地产的开发和交易调控力度，有助于抑制炒房行为，避免从房产交易中获得暴利；同时能增加国家的财政收入。
土地增值税=增值额×税率。
公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额。开发土地的成本、费用。新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。土地增值税实行四级超率累进税率，分别为30%、40%、50%和60%。房地产在转让过程中，产生高增值的多征税，低增值的少征税，没有发生增值额的不征税。
(一)增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%；
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；
(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
园区开发税种中土地增值税相对比较复杂，在土增税难以准确计算的情况，企业一般按照预收款或开具发票金额，预缴1%~3% 的土地增值税；比如江苏省规定：南京市、苏州市市区（含工业园区）普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2%、3%、4%；其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。
2、如何节税
企业转让土地必须缴纳土地增值税，不能逃避任何纳税责任，但可在政策和法律的范围内进行合理节税。
首先要确认收入，这个相对比较明确，但也可以通过适当规划来分拆收入，因为土地增税税率高，其他收入缴税的费率低，比如有的收入可以分为销售服务收入或会员咨询费。
其次重点是如何计算扣除项目。以下费用可以扣除：①取得土地使用权产生的成本；②房地产开发成本；③房地产开发费用；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。这里面可以将管理和财务费用进行统筹。
再则，要关注临界点。一方面考虑提高销售价格带来的收益，另一方面考虑降低销售价格带来的税收优惠，对两者进行综合权衡，从而选择最优方案。
符合清算条件后，再按照实际销售额、扣除项目等数据，计算并补缴其余部分的土地增值税。如果清算后补缴的土地增值税金额较大，适当延迟缴税时间，也是一种有效的节税途径。
另外房地产开发企业建造的商品房（不含已列入固定资产或作为投资性房地产的房屋），应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内（含）转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。这也给了园区操作空间，可选择按新建房或存量房缴纳土增税。
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【第10篇】营改增下土地增值税收入计算方法
文|金穗源商学院 刘玉章
问题十六：转让“营改增”后购置房地产土地增值税的计算方法
问：自2023年5月1日开始，增值税覆盖了不动产。企业购置不动产取得增值税专用发票带来的增值税额可以作为进项税额抵扣，“营改增”之后取得的不动产成本为不含税价，企业转让“营改增”之后购置的不动产应当怎样计算缴纳土地增值税?
答：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号附件2)规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2023年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2023年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60％，第二年抵扣比例为40％。
根据上述规定，纳税人取得不动产进项税额分为两年抵扣，如果纳税人将没有抵扣完的进项税额的不动产转让，其没有抵扣完的进项税额如何处理，财税[2016]43号规定，《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
温馨提示：
财政部 税务总局 海关总署公告2023年第39号规定：自2023年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2023年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。
[案例]：n科技有限公司2023年4月购置一座科研楼，购置价(含税)2 220万元，取得了增值税专用发票，增值税额220万元。当地契税税率3％，已缴契税60万元，取得了完税凭证。科研楼作为固定资产核算。2023年5月，n公司将该楼转让，转让价(含税)2664万元，请计算如何纳土地增值税。
[案例分析]
(1)2023年4月购置科研楼，取得增值税专用发票，增值额220万元分两年抵扣，第一年抵扣60％计132万元，留抵40％计88万元待第二年抵扣。契税60万元计入固定资产原值。
借：固定资产——科研楼 20 000 000
应交税费——应交增值税(进项税额) 1 320 000
应交税费——待抵扣进项税额 880 000
贷：银行存款 22 200 000
借：固定资产一一科研楼 600 000
贷：银行存款 600 000
(2)2023年5月转让科研楼，将“待抵扣进项税额”转入固定资产科目。
借：固定资产——科研楼 880 000
贷：应交税费一一待抵扣进项税额 880 000
科研楼原价＝20 600 000+880 000=21 480 000(元)
(3)转让收入:
销售额＝26 640 000÷1.09＝24 440 367(元)
销项税额＝24 440 367×9％＝2 199 633(元)
(4)与转让房地产有关的税金＝城建税+教育费附加+印花税
城建税的7％＝2 199 633x7％＝153 974(元)
教育费附加的3％＝2 199 633x3％＝65 989(元)
印花税的0.05％＝26640 000×0.05％＝13 320(元);
有关的税金＝153 974+65 989+13 320＝233 283(元)。
(5)根据国税函[2016]309号文件的规定，“提供购房发票金额”包括购楼发票金额2 000万元；转回进项税额88万元；科研楼持有1年，加计5％扣除；契税60万元，加除项目金额＝[20 000 000×(1+5％)+880 000+600 000+233 283＝22713283(元)
(6)增值额＝24 440 367-22 713 283＝1 727 084(元)。
(7)增值率＝(1727084÷22713283)x100％＝7.6%
(8)适用税率30%，速算扣除率为0，应缴土地增值税＝1727084×30％＝518 125(元)
好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！
下期我们学习“销售保障性住房是否预缴土地增值税”，您也可以思考一下，下期再见！
【第11篇】土地增值税分录
问题标题：房地产企业交纳的土地使用税在竣工前是否可以入开发成本
问题内容：你好，很多人认为一般企业的土地使用税是入的管理费用，但对于房地产企业，达到竣工备案之前的土地使用税应是土地成本的一部分，要入开发成本，待竣工备案后再交纳土地使用税才入管理费用。对此总局并无明文规定，只是会计准则和税务文件例举时是说的入管理费用，没有对房地产企业的明确规定，各地税局掌握不尽相同，故请教总局如何处理。
国家税务总局的回复：您好：
对于你所提问题，现行税收政策规定暂不够明确，但这一问题对企业所得税实际影响不大，主要涉及房地产企业土地增值税核算问题。房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分。
上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
欢迎您再次提问。
国家税务总局2013/01/15
土地使用税可否计入开发成本？
留言时间：2021-06-01
留言内容：国家税务总局在2023年1月15日网上答疑，提到房地产企业缴纳的土地使用税可以计入开发成本。河南省局有没有出台类似地方规范性文件？能不能计入开发成本？
答复时间：2021-06-01
答复内容：您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
因此，根据上述文件，河南省局没有出台类似地方规范性文件。城镇土地使用税属于“土地征用费及拆迁补偿费”，应计入开发产品计税成本，进行相应企业所得税处理。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
答复单位：国家税务总局河南省税务局
开发期间缴纳的土地使用税如何会计处理
现时按财会[2016]22号文件要求,企业发生的房产税、土地使用税、印花税等都通过税金及附加科目”核算;计提分录为:借:税金及附加——城镇土地使用税 贷:应交税费城镇土地使用税，上交时:借:应交税费城镇土地使用税 贷:银行存款。
开发企业的土地使用税的征税对象是用于开发用的土地,是企业开发产品成本的组成部分,随着产品的销售后不征土地使用税。受让的土地不是企业办公和营业用地。举一个列子,如租赁费，如果是公司办公用房的租赁,我们列管理费用,但如果种植企业的土地租赁呢?肯定要列入成本。所以,房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处,一般工商企业缴纳的土地使用税计入“税金及附加”,房地产企业在开发项目竣工之前,所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分,应当予以资本化。
未开发土地缴纳的土地使用税的会计处理
问：未开发土地缴纳的土地使用税与已开发土地缴纳的土地使用税，会计处理是否一致?
答：《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条规定，本准则规范下列投资性房地产：
(一)已出租的土地使用权。
(二)持有并准备增值后转让的土地使用权。
(三)已出租的建筑物。
第四条规定，下列各项不属于投资性房地产：
(一)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
(二)作为存货的房地产。
同时，根据《企业会计准则——会计科目和主要账务处理》规定，除了与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在“营业税金及附加”科目核算外，其他土地的土地使用税均在“管理费用”科目核算。
问题所述未开发土地如果属于已出租的或持有并准备增值后转让的土地使用权，计提土地使用税时，记入“营业税金与附加”科目，否则计入“管理费用”科目。
具体账务处理根据会计的权责发生制原则，规范处理时按照相应的企业所得税、土地增值税要求进行汇算，及时跟主管税务机关进行确认。
来源：房地产会计论坛
【第12篇】土地出资 土地增值税
从“土地增值税”角度
分析“车库的产权归属”
是个非常专业且实操性很强的问题，
不长期浸泡在房企里，
又熟悉相关法律及财税知识，
还需要有点良知未泯，
不会总结这方面的问题。
一、土增税简介
土地增值税作为房地产行业的独有税种，其开征的目的是为了施惠于民、充实国家财政、控制房地产行业暴利。是所有的房地产企业税筹工作的最为重要的部分。
1994年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，后经多次修改完善。
通俗的理解就是，土地是国家的，基于土地的溢价应当部分或者大部分上缴国家。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。
简单理解，公式如下：
（项目售房收入-开发成本）*税率=土增税缴纳额。
土增税的税率：
土地增值税率表
级数
计税依据
适用税率
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
2
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分
40%
3
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分
50%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
二、土增税对确定车库产权归属的重要意义
属于人防设施的“停车位”，我们判断的依据通常为“谁投资、谁收益”的原则来确定产权归属。
那么，该类型的停车位是属于谁投资的呢？可能有人认为是开发商投资的，实则不然。大多开发商在进行商品房销售时都已经将该停车位的建设费用及其他配套，如幼儿园、小区道路、物业用房等，列入了销售成本。
如果不将这些支出列入“开发成本”，那么开发商无疑会面临天文数字的“土增税”或者说是“暴利税”。实际上所有的配套建设都列入了“房价”里面。
以上判断可以根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
通俗的解读为：如果开发商将“车库”列入了土增税的开发成本，则车库的投资人就是全体小区业主，反之，如果开发商没有将车库的设计、建设、装饰等成本列入土增税的开发成本，则可以认定车库的产权属于开发商投资，由开发商获取投资收益。
三、开发商将车库的建设费用列入了开发成本进行土增税的清缴，又保留了车库的所有权如何定性呢？
这是非常好判断的问题，已经将车库的开发费用分摊进房价，即放弃了车库的所有权。
如果开发商通过协议、诉讼等方式保留了车库的所有权，这时关于车库的开发费用就不能列入开发成本抵扣。如果将不能列入开发成本的车库设计、建设等费用列入了土增税的清缴抵扣成本，显然涉嫌逃税。
我国刑法第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。
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【第13篇】申报土地增值税的资料
1.依次点击【首页】-【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【综合申报】-【财产和行为税合并纳税申报】进入该功能。或使用电子税务局右上角【搜索】功能搜索“财产”、“行为”等关键字进行模糊搜索进入功能。
图 财产和行为税合并纳税申报功能路径
图 财产和行为税合并纳税申报功能路径
在【财产和行为税合并纳税申报】界面中，选择税款属期（如果系统提供的选项无法满足需求，可以选择“自选”进行税款所属期起止的选择），选择所属年度，勾选需要申报的申报表信息。
图 财产和行为税合并纳税申报
温馨提示：进行财产和行为税合并纳税申报需要存在税源信息，点击对应的“税种”后的“税源采集”跳转到相应的税源信息采集界面进行采集；也可以通过电子税务局【首页】-【综合信息报告】-【税源信息采集】-【财产和行为税税源明细报告】功能进行采集。具体税源采集操作详见下文。
2.纳税人进行土地增值税申报时，应先进行土地增值税税源信息采集。点击“财产和行为税合并纳税申报”模块，选择土地增值税后面的税源采集链接，进入税源信息采集页面或者通过“财产和行为税税源明细信息报告”模块，选择“土地增值税税源信息采集”链接，进入税源信息采集页面。
2.1查询土地增值税税源信息
进入土地增值税税源信息采集初始化页面为查询页面，可填写查询条件，点击【查询税源信息】，则可查询满足条件的已采集的税源信息。如下图所示。
图 查询土地增值税税源信息
2.2新增土地增值税项目报告
土地增值税项目信息报告适用于从事房地产开发的纳税人，在房地产开发项目立项及每次转让时填报，将用于以下五种类型的土地增值税申报：1.从事房地产开发的纳税人预缴适用；2.从事房地产开发的纳税人清算适用；3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用；4.纳税人整体转让在建工程适用；5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用。
点击土地增值税税源采集页面【新增项目】按钮，系统弹窗显示土地增值税项目报告页面。纳税人自行填写土地增值税项目报告信息，通过报表校验后点击【保存】则可提交土地增值税项目报告。
温馨提示：土地增值税项目划分必须以清算单位为标准，一般按照建筑工程规划许可证为标准划分，如果清算单位与建筑工程规划许可证不一致，需主管税务机关确认。采集信息中，不动产项目为非必录项。如下图所示。
图 新增土地增值税项目报告
2.3新增土地增值税税源信息
进入土地增值税税源信息采集页面，点击【新增税源】，系统弹窗显示新增税源信息页面，选择申报表适用类型，可新增1.从事房地产开发的纳税人预缴适用、2.从事房地产开发的纳税人清算适用、3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用、4.纳税人整体转让在建工程适用、5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用、6.转让旧房及建筑物的纳税人适用、7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用。填写所属时期起、所属时期止，选定税源标志，勾选某一土地增值税项目报告或土地信息，点击【确定】后进入相应报表类型填写数据。填写完数据后，点击【保存】。
2.3.1.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人预征适用）
该业务前提条件为：已经做过土地增值税项目报告。
2.3.1.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。
图 新增土地增值税税源
2.3.1.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“1.从事房地产开发的纳税人预缴适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。
温馨提示：纳税人如果存在多个预缴项目，必须逐个进行税源信息采集。
2.3.1.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。
图 新增土地增值税税源信息（预征）
2.3.2.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算适用）
2.3.2.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。
2.3.2.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。
2.3.2.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。
图 新增土地增值税税源信息（清算）
温馨提示：①清算项目普通住宅增值率未超过20%免税土地增值税的税收优惠事项，需完成税收优惠核准流程，否则维护税源时无法填写减免税信息；②申报的已缴纳税金和系统带出的已缴纳税金不一致时，请联系主管税务机关解决；③若已完结“土地增值税清算申报审核”，则不可对表1.从事房地产开发的纳税人预缴适用的税源信息进行修改。
2.3.3.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）
该业务前提条件为：存在土地增值税项目报告，做过土地增值税清算核定。
2.3.3.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。
2.3.3.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“3.从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。
2.3.3.3根据实际情况填写数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。
图 新增土地增值税税源信息（清算核定）
2.3.4.新增土地增值税税源信息（纳税人整体转让在建工程适用）
该业务前提条件为：已经做过土地增值税项目报告或者存在土地税源。
2.3.4.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。
2.3.4.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“4.纳税人整体转让在建工程适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择税源标志可选择“土地税源”或“土地增值税项目”，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。
图 新增土地增值税税源信息（整体转让在建工程）
2.3.4.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。
温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。
图 新增土地增值税税源信息（整体转让在建工程）一填写信息
2.3.5.新增土地增值税税源信息（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）
该业务前提为：存在土地增值税项目报告，需要申报“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”或者“3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用”。
2.3.5.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。
2.3.5.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“5.从事房地产开发的纳税人清算尾盘销售适用”,填写税款所属期起止等信息，税源标志选择土地增值税项目，带出企业采集的所有土地增值税项目，选择要申报的项目，回到新增税源界面，系统自动弹出对话框“请确认该项目属期起是否按照系统规则自动带出？”点击“是”，系统自动调整属期，点击“否”，系统属期为输入的属期。点击【下一步】。如下图所示。
2.3.5.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。
图 新增土地增值税税源信息（尾盘销售）
温馨提示：已完成表5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用的申报，则不可对表1.从事房地产开发的纳税人预缴适用的税源信息进行修改。
2.3.6.新增土地增值税税源信息（转让旧房及建筑物的纳税人适用）
业务前提：存在房源信息。
2.3.6.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。
2.3.6.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“6.转让旧房及建筑物的纳税人适用”,系统自动带出税款属期，属期默认为录入信息当天。税源标志选择房源编号，带出企业采集的所有房源信息，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。
2.3.6.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。
图 新增土地增值税税源信息（转让旧房）
温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。
2.3.7.新增土地增值税税源信息（转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用）
该业务前提：存在房源信息，且需要做土地增值税核定（其他税种核定（依职权）），如下图所示。
2.3.7.1在土地增值税税源信息采集界面，点击【新增税源】按钮。如下图所示。
2.3.7.2进入新增税源信息界面，在“申报表适用类型”下拉框中选择“7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用”,系统自动带出税款属期，属期默认为录入信息当天。税源标志选择房源编号，带出企业采集的所有房源信息，选择要预缴申报的项目，回到新增税源界面，点击【下一步】。如下图所示。
2.3.7.3根据实际情况填写收入等数据项，系统自动计算应纳税款，点击【保存】。
图 新增土地增值税税源信息（转让旧房核定）
温馨提示：录入相关数据时，无论是否享受税收减免，表单中减免税额项必须点击再确定，否则信息采集表不能保存。
2.4查看/删除/修改土地增值税税源信息
录入查询条件，点击【查询税源信息】，如有对应已采集的税源信息，页面下方出现查询结果列表，税源信息可进行【查看】、【删除】、【修改】操作。如下图所示。
图 税源采集查询界面
点击操作列【查看】后，系统显示已采集的税源信息表单数据。如下图所示。
图 查看税源信息
选择未申报的税源信息，点击操作列的【作废税源】后，系统出现确认信息，确认后将删除未申报的报表数据。如下图所示。
图 删除税源信息
选择税源信息，点击操作列的【修改】后，系统弹窗显示报表已填写数据，纳税人自行修改税源数据。如下图所示。
图 修改税源信息
3.完成税源采集后，勾选申报表信息，点击“选择未申报税源”进入土地增值税税源选择界面。
图 财产和行为税合并纳税申报
勾选需要申报的税源信息，点击“确定”按钮，系统跳转申报主界面。
图 税源选择
税源选择完成后，勾选需要申报的税种，点击“下一步”，系统跳转到申报信息确认界面。
图 财产和行为税合并纳税申报
双击税款信息一行，可以预览申报信息。确认申报信息无误后，点击“申报”按钮,土地增值税纳税申报完成。
图 财产和行为税合并纳税申报选择
温馨提示：纳税人机构所在地和应税税源不属于同一主管税务机关的，纳税人需要在土地增值税项目所在地、土地使用权证所在地、房照所在地、不动产权证所在地的主管税务机关进行跨区税源登记并申报。
【第14篇】土地增值税清算鉴证报告
土地增值税清算不仅工作量大，专业性强，需提供的资料多，而且各地对清算工作的具体规定也不尽相同，所以成为房地产企业财务人员的一个工作难点。从今天开始，咱们就房地产开发企业如何进行土地增值税清算资料报送进行专题探讨。
依据国家税务总局《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》以下简称《规程》（国税发[2009]91号）第十二条规定，纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料包括：
(一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
与清算项目有关的书面说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。具体内容应包括：
1．项目商品房建筑面积、可售商品房建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。
2．对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况。
3．对纳税人开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有，建成后无偿移交给政府、公用事业单位，建成后自用或有偿转让进行分类）；属于建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形的应附上相关凭证。
4．将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。
5．涉及减免税的项目，应对项目涉及的减免税情况进行说明。
6．关联交易情况说明。
7．融资情况说明。
8．企业财务核算体系和内部控制制度。
凡在本规程实施前已作清算申报且工程造价高于扣除项目金额标准的清算项目，还应向主管税务机关报送造价书面报告。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。同时该《规程》第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
因此房地产企业应按照项目的进度向税务机关报送下列资料；
1、取得土地、立项与规划环节：纳税人取得（包括以出让、转让、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得）土地使用权，办理立项与规划手续并取得规划建设部门的修建性详细规划批复后30日内，应向主管税务机关报送下列资料：
①与清算项目相关的和政府签订的协议、政府文件及会议纪要。通过这些资料主要核实是否存在土地出让金返还、是否有配套设施比如公园、学校等的建设约定，是否存在其他土地增值税清算可能会涉及到的事项。
②发改委立项批复文件。了解项目的大致情况，关注是否有项目分期建设方面的说明。
③ 建设用地规划许可证
④国有土地使用权出让合同。国有土地使用证、出让合同（协议）或其他相关证明。通过土地出让合同，可以核实土地出让价格、土地面积、土地交付时间、交付状况（净地交付还是现状交付）、廉租房等配套设施配置情况及是否需要无偿移交等信息。
⑤房屋拆迁补偿协议。主要核实拆迁安置补偿费，如果是净地交付，则没有。
⑥土地使用权证或不动产权证。
2、项目工程施工环节：纳税人申请领用发票前，应向主管税务机关报送下列资料：
①建筑工程规划许可证（如有附件一并提供）。
②建筑工程施工许可证（如有附件一并提供）。
③建筑工程预算书。
④建筑工程施工合同。
⑤工程造价情况备案表、工程量清单。
凡项目的土建、安装、装饰装修、园林绿化等设计或施工环节出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应在施工前或施工中向主管税务机关报告，报送相应的设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。主管税务机关应及时进行实地核查，纳税人应予以配合。
3、销（预）售商品房环节：
①纳税人在取得商品房预售许可证时，应向主管税务机关报备。
②商品房购销合同统计表、项目销售收入明细表。表格没有固定格式，但至少应当包括物业类型、楼号、房号、建筑面积、业主姓名、销售金额等信息，如果能提供销售合同编号、销售发票号码、预售面积、测绘面积、面积补差、是否保障房及保障房面积等等。营改增前未售完的项目，还应该提供营改增前、后收款金额。
4、项目竣工决算验收环节：
①房屋测量成果报告书，包括实测面积表以及实测面积报告等。需要办理产权证的建筑面积，都需要通过专业的测绘机构测绘并出具实测面积报告，对于不能办理产权证的建筑面积是否需要测绘，这个一般没有强制性要求。
②工程竣工验收备案表或竣工验收报告。记载有工程名称、开工时间、竣工时间、设计单位、监理单位、施工单位等信息，并由相关单位盖章确认。
③项目决算报表及项目工程竣工验收报告。通过项目的预算书决算书变化因素——工程变更单、工程增减变化汇总表审核工程的决算情况。工程竣工结算报告是建设单位与施工单位双方按国家有关规定进行的工程价款最终结算。依据相关规定，工程竣工验收报告完成后，承包人应立即在规定的时间内向发包人递交工程竣工结算报告及完整的结算资料。工程竣工结算报告由施工单位编制，经建设单位审核后盖章确认，也可以委托第三方审核后双方盖章确认，是确定工程造价的重要依据。有的企业由于各种原因，没有提供工程竣工结算报告，这就增加了清算审核的难度。
④人防工程竣工验收备案表及人防工程平时使用证。备案表上记载有人防面积，人防工程平时使用证证明人防工程已验收并移交人防部门。
5、其他资料。银行贷款利息结算通知单、其他借款合同及利息结算凭证、商品房权属证明和由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的项目竣工图等房地产开发相关资料。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
【第15篇】土地增值税税费优惠办理登记表
【事项描述】
符合土地增值税优惠条件的纳税人，如需享受税收优惠，应向主管税务机关申请办理土地增值税优惠备案。
【报送资料】
1．对个人销售住房暂免征收土地增值税优惠（减免性质代码：11011701，政策依据：财税〔2008〕137号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明原件及复印件。
（3）房地产转让合同（协议）原件及复印件。
2．转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税（减免性质代码：11011707，政策依据：财税〔2013〕101号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明复印件。
（3）房地产转让合同（协议）复印件。
（4）扣除项目金额证明材料（如评估报告，发票等）。
（5）政府部门将有关旧房转为改造安置住房的证明材料。
3．转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税优惠（减免性质代码：11011709，政策依据：财税〔2015〕139号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明复印件。
（3）房地产转让合同（协议）复印件。
（4）扣除项目金额证明材料（如评估报告，发票等）。
（5）政府部门将有关旧房转为公共租赁住房的证明材料。
4．企业改制重组土地增值税优惠（减免性质代码：11052401、11052501、11059901、11059902、11083901、11083902、11083903，政策依据：财税〔2013〕53号、财税〔2011〕116号、财税〔2013〕3号、财税〔2011〕13号、财税〔2001〕10号、财税〔2003〕212号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
（3）改组重制合同（协议）原件及复印件。
5．亚运会组委会赛后出让资产取得的收入免征土地增值税优惠（减免性质代码：11102902，政策依据：财税〔2009〕94号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。
（3）房地产转让合同（协议）原件及复印件。
（4）单位性质证明材料。
6．被撤销金融机构清偿债务免征土地增值税优惠（减免性质代码：11129901，政策依据：财税〔2003〕141号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明复印件。
（3）财产处置协议复印件。
（4）中国人民银行依法决定撤销的证明材料。
7．合作建房自用的土地增值税减免优惠（减免性质代码：11129903，政策依据：财税字〔1995〕48号），应报送：
（1）《纳税人减免税备案登记表》2份。
（2）房屋产权证、土地使用权证明复印件。
（3）合作建房合同（协议）复印件。
【办理渠道】〔办理地点、办理时间、联系电话〕
1．办税服务厅（场所）
2．电子税务局
【办理时限】
资料齐全、符合法定形式、填写内容完整的，税务机关受理后即时办结。
【办理结果】
税务机关反馈《纳税人减免税备案登记表》。
【纳税人注意事项】
1．纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。
2．纳税人享受备案类减免税的，应当按规定进行纳税申报。纳税人享受减免税到期的，应当停止享受减免税，按照规定进行纳税申报。纳税人享受减免税的情形发生变化时，应当及时向税务机关报告。
3．办税服务厅地址、电子税务局网址，可在省税务机关门户网站或拨打12366纳税服务热线查询。
【政策依据】
1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）
2.《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
3.《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
4.《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）
5.《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）
6.企业改制重组土地增值税优惠
（1）《财政部 国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》（财税〔2013〕53号）
（2）《财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》（财税〔2011〕116号）
（3）《财政部 国家税务总局关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税〔2013〕3号）
（4）《财政部国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税印花税和土地增值税政策问题的通知》（财税〔2011〕13号）
（5）《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税〔2001〕10号）
（6）《财政部 国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产税收政策问题的通知》（财税〔2003〕212号）
7.《财政部 海关总署 国家税务总局关于第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会税收政策的通知》（财税〔2009〕94号）
8.《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2003〕141号）
9.《国家税务总局关于发布<税收减免管理办法>的公告》（国家税务总局公告〔2015〕43号）
【收费标准】
无收费
