土地增值税 旧房（15个范本）

【第1篇】土地增值税 旧房

当前，房地产企业销售形势暂时放缓，部分房地产企业从资金回流的角度考虑，临时对外出租，需要指出，新房和旧房土地增值税计算有所不同，我们一起分析下企业转让旧房时土地增值税的处理。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）指出，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。

使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定，部分地方新旧房判定标准见附件。

（一）有评估价格

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定，企业转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

旧房及建筑物的评估价格，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

土地增值额计算公式如下：

土地增值额=出售房地产取得的收入-取得土地使用权时所支付的价款-房产评估重置价*成新率-销售税金

注意，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

（二）有发票无评估价格

对于企业外购的商品房转让旧房时，如果有发票，处理方式则不同。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条“关于转让旧房准予扣除项目的计算问题”规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年70号）第六条补充，营改增后，计算方法如下：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用。

其中，年数的确定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

（三）无评估价格无发票

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）明确，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

核定征收时，分为核定税率和核定成本两种，但一般情况下核定税率。如《山东省财政厅 山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（鲁财税[2007]35号）第二条第二款“对纳税人转让旧房及建筑物，既不能提供评估价格，又不能提供购房发票的，可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，暂按旧房及建筑物转让价格0.5%的比例，核定征收土地增值税”。

总之，企业处理旧房时，具体怎么计算缴纳土地增值税，如果有的选择，需要进行测算比较。

附件：开发企业新旧房的判定标准

1.《湖南省财政厅湖南省地方税务局关于土地增值税新旧房界定问题的通知》（湘财税[2015]13号）规定，新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售（或视同销售）取得房屋所有权证（或办理房屋产权登记）后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。

2.《湖北省财政厅、省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（鄂财税发[1995]544号）规定，凡是建成未交付使用的房产均属新建房；凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。

3.《上海市财政局 地方税务局转发财政部、国家税务总局<关于土地增值税一些具体问题规定的通知>及本市具体补充规定》（沪地税地[1995]38号）规定，新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。

4.《广西壮族自治区财政厅、自治区国家税务局、自治区地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（桂财税字[1995]第28号）规定：凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。

【第2篇】土地增值税清算收费标准

一、案例

甲公司开发一个住宅项目，占地面积15亩，根据土地出让协议的补充协议约定，作为拿地条件，甲公司需要负责建设2000平方的安置房用于安置原住户，市场平均价格15000元/平方。该项目总共规划建设一栋楼，其中5-9层用于安置。

问题是：根据土地增值税税收政策用于安置的5-9层需要视同销售计入该项目的土地成本，但是用于安置部分住宅面积的建造成本已经计入了开发成本，如果不调出来，在计算土地增值税时是否会造成重复扣除？

二、案例分析

在用自建房进行安置的开发项目中，安置房和其他开发产品可能构成不同的土地增值税清算项目，也可能无法分开，而是作为一个土地增值税清算项目，比如案例中的情况。案例中项目的特殊点就在安置房的建造成本计入了整个项目的开发成本，安置房建成移交给安置户根据国税2023年220号文件视同销售计入计算销售收入，同时增加该项目的土地成本，相当于拿地的代价。在计算该项目的土地增值税时，是否需要扣除项目中剔除安置房建造成本，产生了争议。

一种观点认为，安置房的建造成本计入了整个项目的开发成本中，然后在计算项目土地增值税时将安置房视同销售收入再计入开发成本下的土地成本，同一个安置事项，扣除了两次开发成本，相当于“一个萝卜两头切”。因此，为了避免重复扣除问题，在计算土地增值税时需要将安置房对应的开发成本剔除出去。

另一种观点认为，案例中的情况不需要剔除安置房开发成本。理由是，这类安置房是正常的开发产品的一部分，需要参与土地增值税清算，安置房收入就是视同销售收入，需要并入清算收入中，扣除项目中应该包括安置房建筑成本，安置房收入和支出必须是匹配的。安置房视同销售收入计入整个项目的土地成本与安置房的开发成本不是一回事，更不会重复扣除。另外，在国税2023年220号文中，并未规定安置房视同销售的情况下安置房对应的开发成本需要调整出去。因此，计算土地增值税时不需要将安置房的建设成本调整出去。

三、观点总结

对比以上两种观点，我们发现第一种观点显然忽略了安置房视同销售收入也是整个项目土地增值税清算收入的一部分，安置房收入计入了清算收入，所以安置房对应的开发成本也应该计入整个项目的清算扣除项目。安置房视同销售计入整个项目土地成本相当于项目的拿地成本，与开发成本明显不是一回事，不存在重复扣除的情况。因此，我们后一种观点更符合业务逻辑，更具有说服力。

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来源：屈健康 德居正财税咨询

【第3篇】土地增值税加计扣除项目

土地增值税基本上可以说是房产行业税收缴纳中，最复杂最容易出现税务风险的一个税种。其计算方式及扣除项目较为复杂，且各项目费用开支明目名目繁多，时间跨度也比较长。在具体操作中，相关费用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值税清算时相关扣除项目关注事项。

涉及土地增值税的情形

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土地增值税清算时，允许扣除的费用项目整理

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不得扣除费用项目概览

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计算扣除时重点关注项

“与转让房地产有关的税金”，主要为，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按代理申报项目准确计算的，允许据实扣除，但不包括增值税！

计算公共配套设施费扣除时，关注相关设施的产权是否明确，设施的界定是否准确；是否与清算土地增值税的项目有关，是否取得合法有效的凭证；

关注纳税人支付给回迁户的补差价款，是否计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的差补价款，是否按税收规定扣除；

关注据实扣除的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按照规定比例计算扣除；

按照国家规定进行项目加计扣除时，关注：纳税人未取得房产开发资质的，是否按税法规定计算加计扣除；转让非住宅类旧房及建筑物时，关注是否按照税法规定扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；

存量房地产转让项目的扣除规定

1. 房屋及建筑物的评估价格

评估价格 = 重置成本价 ∗ 成新度折扣率

凡不能提供评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格可按照发票所载金额 并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。

计算扣除时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年; 超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可视为一年。

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2. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

3. 转让环节缴纳的税金(城建税和教育附加、印花税) *对于隐瞒、虚报房地产成交价格的采用发地产评估价格。

*房地产评估价格 = 交易实例房地产价格 ∗ 实物状况因素修正 ∗ 权益因素修正 ∗ 区域因素修正 ∗ 其他因素修正

土地增值税应纳税额计算首先，计算不含增值税收入;其次，计算各项扣除项目合计;最后:计算土地增值税应纳税额:

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1.土地增值税允许扣除项目表

2.土地增值税允许扣除的项目

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相关税收优惠政策

转让房屋，增值额未超过扣除项目金额之和 20%的，免征土地增值税;

1) 建造普通标准住宅出售，其增值税额未超过扣除项目金额之和 20%的，予以免税。超过 20%的，应就其全部增值额按规定计税。

2) 转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

3) 转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

2. 因国家建设需要免征土地增值税

1) 因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产免税;

2) 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免税;

3. 对个人销售住房暂免征收土地增值税4. 对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

 注:

a) 企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得 该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企 业“取得土地使用权所有支付的金额”扣除;

b) 企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地 使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应 以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该 企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除;

c) 办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部 门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的不得扣除;

【第4篇】企业分立土地增值税

企业分立的概念、业务实质。

对于企业分立的概念，《公司法》及工商、商务部都有做过规定，《公司法》的规定并没有很明确，只针对公司分立做了程序性的要求以及所承担连带责任的要求，工商和商务部的规定较为明确，也阐述了企业的两种分立，即存续分立和解散分立。

而对于税法的规定：根据根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号，以下简称：59号文）规定，分立，是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。

在实际业务中还未出现过将资产分离给现存企业（直接资产转让）。

（注：b为被分立企业，a为被分立企业股东）

企业分立与企业投资要区分，分立与投资不同，投资是投资设立出新的子公司，存在母子关系，而分立是剥离资产新设出兄弟公司，受同一股东控制，两者的交易环节所涉及的税种以及计税依据也不一样。

企业交易的路径。

关于企业分立的交易路径，有如下两种，但总体来说交易的结果是一致的。

股东收回投资+股东再投资

被分立企业的股东（a）收回投资：被分立企业（b）将资产剥离分配给股东(利润分配)，当利润分配不足以抵剥离资产价值时，股东（a）做减资处理，被分立企业实收资本减少；被分立企业股东（a）将收回的被分立资产投入到分立企业中，新设分立企业，属于以资产投资。

被分立企业投资+股东收回投资

被分立企业（b）用剥离资产成立分立企业，即取得分立企业（c）的股权（以不动产对外投资设立新公司）。2）被分立企业股东（a）收回部分投资，即：被分立企业（b）将持有的分立企业（c）股权分配给被分立企业股东（a），此处可作为利润分配处理也可以作为减资处理。

剥离资产是否缴纳土增税？

1.根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关有关土地增值税政策的通知》（财税[2018] 57号）第三条的规定，“按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上的与原投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。”

从该条文看，企业的存续分立以及解散分立，被分立的企业股东依然存在并且原投资主体相同，满足该条件，但要注意原投资主体相同，只是限定投资主体一致，并未约定原投资主体的投资比例不可以变化，假如有两个或两个以上的投资主体，他们之间的投资比例是可以发生变化的，这对于那些想退出股权的同时又想在退出中不缴纳土增税的股东来说（名义股权转让，实际转让不动产，后续文章将会阐述），先通过重组，后通过慢慢减股退出，无疑是一个筹划的方向。

根据该通知的第五条规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。第五条的规定限定了被分立企业和分立企业的从事业务范围，也即，被分立企业（b）和分立企业（c）只要其中任意一个为房地产公司，都不满足暂免征收土增税。

2.《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当按照本条例减土地增值税。”

根据《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文件发布）第十九条第（一）项的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

结合这两个文件规定，不难发现，缴纳土增税的一个重要关键点是发生所有权转移，无论是直接对外销售获取直接收入，还是通过抵债，分配给股东等获取非货币性收入，只要发生产权的转移，就属于土增税缴纳范围内。我们在上文阐述企业分立的两个交易路径，通过分析两个交易路径就很明了。

1.“股东抽回投资+再投资”，被分立企业（b）将资产（房地产）剥离分配给股东，视同销售处理，发生产权转移，属于土增税缴纳范围。

2.被分立企业投资+股东收回投资”，被分立企业（b）以资产进行对外投资，设立新公司，以房地产对外投资视同销售处理，也属于土增税缴纳范围。

那对于企业分立过程中，是否还存在其他的交易方式来避免缴纳更多的土增税？我们应设置怎样的交易路径和方式？若在过程中必须缴纳土增税，前期的成本分摊设置又如何处理？这些问题后续文章见！以上观点是结合自身对税法条例的理解以及参照其他同仁的观点所整合的个人观点，如有纰漏之处，欢迎沟通交流。

【第5篇】土地增值税须分别核算，免税条款适用仍有争议

编者按：2023年11月25日，国家税务总局深圳市税务局发布了《土地增值税征管工作规程》，其中关于纳税人享受普通标准住宅土地增值税优惠政策的规定引起了笔者注意。本文从一则案例入手，具体分析现行土地增值税对于住宅非住宅实行的分别核算的机制。而目前深圳新发布的规定，预示了一种新的征管趋势，值得读者关注。

一、案例简介

（一）基本案情

2023年7月5日，新联公司对巴楚新联“未来城”一期1-4号商住楼进行开工建设，2023年12月30日竣工。2023年3月15日，新联公司对巴楚新联“未来城”一期5-6号商住楼进行开工建设，2023年11月15日竣工。2023年11月23日，克州鑫华税务师事务所有限责任公司接受委托，对新联公司开发的“新联未来城一期1-6号商住楼”项目截止2023年5月31日土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。同日，新联公司向巴楚县税务局进行土地增值税清算申报。新联公司申报了“新联未来城一期1-6号商住楼”项目土地增值税：1-4号商住楼增值率为-16.92%，其中普通住宅增值率0.00%，其他项目增值率-16.92%，应缴土地增值税税额0.00元，已缴土地增值税税额470105.92元，应退土地增值税税额470105.92元；5-6号商住楼增值率为-7.74%，其中普通住宅增值率0.00%，其他项目增值率-7.74%，应缴土地增值税税额0.00元，已缴土地增值税额634062.34元，应退土地增值税税额634062.34元，一期应退土地增值税税额共计1104168.26元。2023年11月24日，巴楚县税务局作出准予退还已预缴的土地增值税1104168.26元，且于2023年6月19日将该笔款项退还给新联公司。

2023年10月9日，巴楚县税务局案件检查发现，“我局第一税务所在2023年10月的日常征管工作自查中，对前期退税资料进行复查，发现巴楚县新联房地产开发有限责任公司2023年6月办理土地增值税退税1104168.26元，未按照税收法律、法规的规定对涉及不同类型的房地产项目分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税，属于计税依据和政策适用错误，责令第一税务所追回已退还的土地增值税，并按照税收法律、法规的规定重新审核该项目土地增值税清算资料。”2023年3月7日，巴楚县税务局对“新联未来城一期”土地增值税清算审核报告指出：“1、普通标准住宅清算审核后增值额为-13783747.40元，增值率为0，应缴纳土地增值税0元，已预征0元，应退土地增值税0元；2.非普通住宅清算审核后增值额为-308946.71元，增值率为0，应缴纳土地增值税0元，已预征0元，应退土地增值税0元；3.非住宅清算审核后增值额为8255836.49元，增值率为34%，应缴纳土地增值税2476750.95元，已预征0元，应补土地增值税2476750.95元。”2023年3月15日，巴楚县税务局作出巴地税通[2016]3号《税务事项通知书》对新联公司开发的“新联未来城一期项目”土地增值税清算申报重新审核，认定企业应补征土地增值税2476750.95元。

新联公司对该决定不服，于2023年4月11日申请复议，同年4月14日，喀什地区地方税务局作出行政复议不予受理决定。新联公司不服，诉至法院，要求撤销巴楚县税务局于2023年3月15日作出的巴地税通【2016】3号《税务事项通知/p>;

（二）各方观点

新联公司认为，税务机关在清算土地增值税前，首先应当确立清算单位，清算单位是否合法，是税务机关征收土地增值税行政行为是否合法的重要前提。但是根据各项法律法规规定，土地增值税的最小清算单位为“幢”，而巴楚县税务局却违背规定，将土地增值税的清算单位进一步进行细分，进而导致其土地增值税计算错误，其行政行为明显违法。

一、二审法院均认为巴楚县税务局行政行为合法有效，驳回了新联公司的诉请。

二、争议焦点

本案争议焦点主要包括1、土地增值税的清算单位如何确定；2、土地增值税免税待遇是否可以放弃。

三、华税点评

（一）税局按开发项目类别分别计算土增税不受清算单位影响

上述规定可以看出，土地增值税最小计算单位为一个幢号，但并不影响对一个幢号中不同类型的房屋分别计算增值额，征收土地增值税。现实中大量存在开发商开发的房地产项目仅为一幢楼的情况。上述法律规定就是针对“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”，“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额”做出的。新联公司开发的“新联未来城一期”项目，符合上述法律规定的情形，故巴楚县税务局在清算新联公司“新联未来城一期”项目土地增值税时，对项目中不同类型的房屋分别核算增值额，征收土地增值税的做法符合上述法律规定。

（二）土地增值税必须区分住宅非住宅进行核算，免税待遇并非授权条款

依据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定的规定。对于该规定是否为授权性规定，实务中存在争议。

本案中，法院认为：分别核算增值额的目的，就是为了分别计算土地增值税，通过分别核算增值额达到分别计算土地增值税，进而起到税收杠杆调节的作用，达到引导房地产经营方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，促进房地产开发的健康发展的目的。财税字[1995]48号第十三条的规定，并没有赋予新联公司在分别核算增值额和分别计算土地增值税方面具有选择权，而是进一步对应该分别计算，没有分别核算的纳税人，普通标准住宅不得享受免税的规定，是一种惩罚性条款，而非选择性条款。

为核实司法机关的观点，笔者又核查了裁判文书网中其他类似案例，发现近年的裁判口径均与本案一致，即认为：土地增值税必须区分住宅非住宅进行核算，免税待遇并非授权条款。

值得关注的是海南省关于土地增值税清算的地方性规定的变化：

以海南省的规定为例，从中可以得出结论税务机关与司法机关对于土地增值税的分住宅和非住宅分别核算确实是作为强制性的条款来施行的。

（三）新趋势：免税待遇或将作为授权性条款适用

值得关注的是，2023年11月25日，国家税务总局深圳市税务局发布了《土地增值税征管工作规程》，该规程第二十一条规定：“纳税人办理清算申报时，对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅、其他类型房地产的，如纳税人申请享受免征普通标准住宅的土地增值税优惠政策，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税”。该规定可以看出，是否申请免税待遇主动权在纳税人手中，需要享受免税待遇的，应当分别计算增值额、增值率等。此规程中所反映的土地增值税征管新趋势未来如何发展，仍需等待《土地增值税法》及相关条例出台，以作确认。

【第6篇】土地增值税费用扣除

土地增值税基本上可以说是房产行业税收缴纳中，最复杂最容易出现税务风险的一个税种。其计算方式及扣除项目较为复杂，且各项目费用开支明目名目繁多，时间跨度也比较长。在具体操作中，相关费用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值税清算时相关扣除项目关注事项。

涉及土地增值税的情形

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土地增值税清算时，允许扣除的费用项目整理

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不得扣除费用项目概览

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计算扣除时重点关注项

“与转让房地产有关的税金”，主要为，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按代理申报项目准确计算的，允许据实扣除，但不包括增值税！

计算公共配套设施费扣除时，关注相关设施的产权是否明确，设施的界定是否准确；是否与清算土地增值税的项目有关，是否取得合法有效的凭证；

关注纳税人支付给回迁户的补差价款，是否计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的差补价款，是否按税收规定扣除；

关注据实扣除的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按照规定比例计算扣除；

按照国家规定进行项目加计扣除时，关注：纳税人未取得房产开发资质的，是否按税法规定计算加计扣除；转让非住宅类旧房及建筑物时，关注是否按照税法规定扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；

存量房地产转让项目的扣除规定

1. 房屋及建筑物的评估价格

评估价格 = 重置成本价 ∗ 成新度折扣率

凡不能提供评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格可按照发票所载金额 并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。

计算扣除时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年; 超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可视为一年。

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2. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

3. 转让环节缴纳的税金(城建税和教育附加、印花税) *对于隐瞒、虚报房地产成交价格的采用发地产评估价格。

*房地产评估价格 = 交易实例房地产价格 ∗ 实物状况因素修正 ∗ 权益因素修正 ∗ 区域因素修正 ∗ 其他因素修正

土地增值税应纳税额计算首先，计算不含增值税收入;其次，计算各项扣除项目合计;最后:计算土地增值税应纳税额:

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1.土地增值税允许扣除项目表

2.土地增值税允许扣除的项目

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相关税收优惠政策

转让房屋，增值额未超过扣除项目金额之和 20%的，免征土地增值税;

1) 建造普通标准住宅出售，其增值税额未超过扣除项目金额之和 20%的，予以免税。超过 20%的，应就其全部增值额按规定计税。

2) 转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

3) 转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

2. 因国家建设需要免征土地增值税

1) 因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产免税;

2) 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免税;

3. 对个人销售住房暂免征收土地增值税4. 对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

 注:

a) 企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得 该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企 业“取得土地使用权所有支付的金额”扣除;

b) 企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地 使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应 以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该 企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除;

c) 办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部 门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的不得扣除;

【第7篇】土地租赁增值税税率

转让土地使用权如何缴纳增值税

问：我公司为一家制造企业，一般纳税人，现准备将2023年3月份取得的土地使用权对外转让，请问此业务如何缴纳增值税？

答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号) 附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。第十五条规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）第一条规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。财税[2016]36号文件第十八条规定，一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。第二十八条规定，不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。

《营业税改征增值税试点实施办法》后附的《销售服务、无形资产、不动产注释》第二条规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

综上，你公司转让2023年4月30日前取得的土地使用权的行为，既可以按照财税[2016]36号文件的相关规定选择一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照10%的税率计算缴纳增值税；也可以按照财税[2016]47号文件的相关规定选择简易计税，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

【第8篇】土地增值税缴纳时间

☞现我国现行税费种类

18种税：增值税、消费税、车辆购置税、关税；企业所得税、个人所得税；土地增值税、资源税、印花税、房产税、车船税、环境保护税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、烟叶税、城市维护建设税、船舶吨税。

7种费：教育费附加、文化事业建设费、社保费（基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费）。

2种基金：废弃电器电子产品处理基金、水利防洪基金。

☞各税种申报期限

1、增值税纳税申报时间

增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。

2、企业所得税纳税申报时间

纳税期限为“月”、“季”；申报期限和缴纳期限为“月后15日”、“季后15日”；全年汇缴申报期限和缴纳期限为“年度终了5个月”。

3、个人所得税纳税申报时间

(1)对定期定额户，个人所得税纳税期限为“月”，简并征期的还有“季”、“半年”；申报期限和缴纳期限为“月后10日”、“季后10日”、“半年后10日”；

(2)对扣缴义务人扣缴的个人所得税，纳税期限为“月”，申报期限和缴纳期限为“月后15日”；

(3)对承包经营、承租经营所得应纳的税款，纳税期限为“年”，申报期限和缴纳期限为“年后30日”；如纳税义务人一年内分次取得承包经营、承租经营所得的，纳税期限为“次”，申报期限和缴纳期限为“7日”；

(4)从境外取得所得的纳税人，纳税期限为“年”，申报期限和缴纳期限为“年后30日”。

4、资源税纳税申报时间

纳税期限为“月”，申报和缴纳期限为“月后15日”。根据税法，纳税期限还有每月1日、3日、5日、10日、15日的缴税方式。

5、房产税纳税申报时间

(1)房产管理部门，纳税期限为“月”，申报和缴纳期限为“月后10日”;

(2)企业和其他单位，纳税期限为“季”、“半年”，申报和缴纳期限分别为“季后20日”、“5月20日、11月20日” ;

(3)个人，纳税期限为“季”、“半年”、“年”，申报和缴纳期限分别为“季后20日”、“5月20日、11月20日”、“7月20日”。

6、印花税纳税申报时间

印花税纳税期限为“次”，汇总缴纳的也可按“月”，申报和缴纳期限为“月后10日”。

7、土地增值税纳税申报时间

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税期限为“月”、“季”，申报和缴纳期限为“月后7日”、“季后7日”。

8、车船使用税纳税申报时间

纳税期限为“年初”，申报和缴纳期限为“年初三个月”，对新增或查补车辆纳税期限为“次”。

9、城建税、教育费附加参照营业税有关规定

10、城镇土地使用税

土地使用税按年计算、分期缴纳。对新征用土地，依照下列规定缴纳土地使用税：①征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；②征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

【第9篇】土地增值税纳税人包括

文|金穗源商学院 刘玉章

问题一：如何界定土地增值税的纳税人和征税范围？

问：土地增值税自1994年开始征收，2005年国务院办公厅下发《转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号）后，各地进一步性加强了土地增值税的清算工作。土地增值税的税负重，清算难度大。如何界定土地增值税的纳税人及土地增值税的征收范围？

答：(一)土地增值税的纳税义务人

《土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)第二条规定:“转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括自然人和个体经营者。

概括起来，《条例》对纳税人的规定主要有以下四个特点:

(1)不区分法人与自然人。即不区分是企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，还是个人，只要有偿转让房地产并取得收入，都是土地增值税的纳税人。

(2) 不区分经济性质。即不区分全民所有制企业、集体企业、 私营企业、个体经营者，还是联营企业、中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

(3)不区分国别。即不区分内资企业还是外商投资企业，中国公民还是外籍个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、 消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》（国发[1994]10号）的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨以及港澳台同胞等， 只要转让房地产并取得收入的，就是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。

(4)不区分部门行业。即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关还是事业单位，只要有偿转让房地产，就是土地增值税的纳税义务人。

(二)土地增值税的征税范围

1、征税范围：土地增值税的征税范围包括有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

(1)转让国有土地使用权，是指纳税人在取得按国家法律规定属于国家所有的土地的使用权之后，再次转让的行为。

(2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让，“地上建筑物”是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。“附着物”是指附着于土地上的不能移动或经移动即遭损坏的物品。

2、征税范围的界定：《条例》规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含义:

(1)土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。

(2)只对房地产的转让行为征收土地增值税，不转让的不征税。例如，房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。

(3)对转让房地产并取得收人的征税，对发生转让行为，而未取得收人的不征税。例如，通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了房地产转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言探讨。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“如何计算土地增值税的应税收入总额”，您也可以思考一下，下期再见！

【第10篇】土地增值税计算例题

1.我司购买一套厂区，其中有厂房2栋，餐厅一栋，宿舍楼一栋，房产的产权证只有一本，价格也是整体定价。请问：这个厂区的餐厅和宿舍楼进项是否可以抵扣？若不能抵扣，按照什么方式计算转出呢？

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第二十七条规定：“ 第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

......。”

根据上述贵司描述，经营过程中取得的进项发票，如不属于上述规定不得抵扣范围的进项税额，可以抵扣。

来源：厦门市税务局

2.土地增值税可售建筑面积都包括哪些面积？

单位取得土地一块，一个土地证（土地性质为商服用地）600平米，土地出让金360万元， 共取得一个建筑规划许可证（总建筑面积2100平米）， 在地块上只建设建筑物a和建筑物b共2栋，都是其他类型房地产，分别取得a栋和b栋的施工证。a栋为一层建筑物（别墅）总建筑面积300平米，占地面积300平米，无地下室。b栋（酒店）为地上5层地下1层建筑物每层300平米，总建筑面积1800平米，占地面积300平米。a栋取得销售许可证对外销售， b栋不销售自己经营做民宿。请问在a栋土地增值税清算时，总可售建筑面积是否包含自持经营不会转让的b栋的建筑面积？土地增值税暂行条例 国务院令第138号，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。b栋不存在转让房地产取得收入的行为，是否属于土增税计算中的可售建筑面积？

答：根据《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（琼税公告2023年第7号）第十条规定：“纳税人同时开发多个项目，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照以下方法分摊共同的成本费用：(一)能够明确受益对象的成本费用，直接计入该清算项目或该类型房地产;(二)同一个清算项目, 取得土地使用权所支付的金额应分摊至本项目所有开发产品中。属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按清算项目占地面积占总占地面积的比例分摊;对于无法取得项目占地面积的，按规划设计指标测算的计容面积分摊;(三)属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;对于无法取得可售面积的，按规划设计指标测算的计容面积分摊;(四)同一清算项目含有不同类型房地产的，其成本费用按各类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;(五)同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;(六)分期开发房地产开发项目的，各期扣除项目金额的分摊方法应当保持一致。”

您所咨询的问题，我们已经通过电话与您沟通和解答，总可售建筑面积包含自用房产的建筑面积，具体业务的办理，您可结合实际业务情况进一步咨询主管税务机关。

来源：海南省税务局

3.企业上市发行股票所支付给事务所的审计费用是否可以税前扣除？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业为发行股票支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除；发行的直接费用，如审计费、评估费、法律服务费等会计上计入当期损益的，可以税前扣除。

来源：深圳市税务局

4.职工福利费包括的内容确认

我司赔偿了员工一次性伤残就业补助金30万元，根据《关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）规定：这笔补助金是否属于职工福利费包括的内容？

一）答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第四十条规定：“企业发生的职工福利费支出，不超过工资、薪金总额14%的部分，准予扣除。”

根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函〔2009〕3号)规定：“三、关于职工福利费扣除问题

《实施条例》第四十条规定的企业职工福利费，包括以下内容：

(一)尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。

(二)为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。

(三)按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。”

综上，一次性伤残就业补助金不属于福利费的范围。

根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业所得税法实施条例第二十七条规定，企业所得税法第八条所称有关的支出，指与取得收入直接相关的支出；所称合理的支出，指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

根据上述规定，企业因员工发生意外事故，按照国家规定标准支付的工伤赔偿款可以在企业所得税前扣除。企业应当提供相关部门的证明材料，如劳动保障、保险、法院等部门与之相关的证明材料，以及赔偿款支付凭证、员工家属收取赔偿款后的签字证明等资料，办理税前扣除。

来源：厦门市税务局

二）答：企业实际负担的工伤赔偿支出，如有证据证明该项支出是与取得收入有关的、已实际发生的、且在合理的范围内，可以直接在税前扣除。但如果发生的是医疗费应在福利费的范围内扣除。

来源：深圳市税务局

5.民办幼儿园伙食费收入是否免增值税？

2023年36号有一项提供教育服务免征增值税包含学校食堂提供伙食费收入免增值税，是否包含幼儿园？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定，一、下列项目免征增值税：

（一）托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务。

托儿所、幼儿园，是指经县级以上教育部门审批成立、取得办园许可证的实施0-6岁学前教育的机构，包括公办和民办的托儿所、幼儿园、学前班、幼儿班、保育院、幼儿院。

公办托儿所、幼儿园免征增值税的收入是指，在省级财政部门和价格主管部门审核报省级人民政府批准的收费标准以内收取的教育费、保育费。

民办托儿所、幼儿园免征增值税的收入是指，在报经当地有关部门备案并公示的收费标准范围内收取的教育费、保育费。

超过规定收费标准的收费，以开办实验班、特色班和兴趣班等为由另外收取的费用以及与幼儿入园挂钩的赞助费、支教费等超过规定范围的收入，不属于免征增值税的收入。

来源：湖北省税务局

6.应收票据贴现是否需要按借款合同缴纳印花税？

我司收到应收票据（附追索权），随即到银行贴现，无借款合同，但相当于从银行提前拿到一笔钱，此种业务需要按借款合同缴纳印花税吗？

答：贴现是银行承兑汇票的持票人在汇票到期日前,为了取得资金,贴付一定利息将票据权利转让给银行的票据行为,是持票人向银行融通资金的一种方式。贴现本质是企业提前兑现的行为,不属于借贷行为。另根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》规定,贴现合同不属于《条例》所列举的合同范围。因此，贴现合同不应按'借款合同'征收印花税，不涉及印花税的缴纳。

来源：湖北省税务局

7.非房地产开发经营业务企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，是否可作为财产损失按有关规定在税前扣除？

背景：非房地产开发经营业务企业购买土地使用权计入无形资产用于后续开发，后因战略变更土地闲置未开发。

问题1：该企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，是否可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

问题2：因未按合同要求进行开发可能涉及违约金，是否可以在税前扣除。

答：问题1：根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）文件第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

根据《国家税务总局关于发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2023年第25号）文件第二条规定，本办法所称资产是指企业拥有或者控制的、用于经营管理活动相关的资产，包括现金、银行存款、应收及预付款项（包括应收票据、各类垫款、企业之间往来款项）等货币性资产，存货、固定资产、无形资产、在建工程、生产性生物资产等非货币性资产，以及债权性投资和股权（权益）性投资。

第三条规定，准予在企业所得税税前扣除的资产损失，是指企业在实际处置、转让上述资产过程中发生的合理损失（以下简称实际资产损失），以及企业虽未实际处置、转让上述资产，但符合《通知》和本办法规定条件计算确认的损失（以下简称法定资产损失）。

第五条规定，企业发生的资产损失，应按规定的程序和要求向主管税务机关申报后方能在税前扣除。未经申报的损失，不得在税前扣除。

第三十二条规定，在建工程停建、报废损失，为其工程项目投资账面价值扣除残值后的余额，应依据以下证据材料确认：

（一）工程项目投资账面价值确定依据；

（二）工程项目停建原因说明及相关材料；

（三）因质量原因停建、报废的工程项目和因自然灾害和意外事故停建、报废的工程项目，应出具专业技术鉴定意见和责任认定、赔偿情况的说明等。

第三十八条规定，被其他新技术所代替或已经超过法律保护期限，已经丧失使用价值和转让价值，尚未摊销的无形资产损失，应提交以下证据备案：

（一）会计核算资料；

（二）企业内部核批文件及有关情况说明；

（三）技术鉴定意见和企业法定代表人、主要负责人和财务负责人签章证实无形资产已无使用价值或转让价值的书面申明；

（四）无形资产的法律保护期限文件。

第五十条规定，本办法没有涉及的资产损失事项，只要符合企业所得税法及其实施条例等法律、法规规定的，也可以向税务机关申报扣除。

第五十二条规定，本办法自2023年1月1日起施行。

问题2：根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）文件第十条规定，在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；

应当注意区分行政罚款、罚金和经济罚款的区别。行政罚款、罚金和被没收财物的损失违反了国家相关法律，不允许在企业所得税前扣除，应做纳税调增处理；经济罚款，比如合同违约金（包括银行罚息）、赔偿金、罚款和诉讼费等，只是不符合交易双方经济合同的约定，并且与生产经营相关，应允许企业所得税前扣除，不需做纳税调整。

来源：湖北省税务局

8.工程船舶租赁可否按“建筑服务”缴纳增值税？

我公司与乙方签订《施工船舶租赁合同》，约定租赁乙公司的工程船（敷设船）工程施工专用船舶，用于我公司的水上工程施工，船舶船员及船舶配备的施工设备操作人员均由乙公司配备，乙公司是否应根据财税[2016]140号第十六条规定，将该业务视为“将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员”业务，按照“建筑服务”向我方开具增值税发票？我公司是否可以将该业务作为分包工程，在施工所在地预缴增值税时作为分包扣除？

答：根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）的规定：“第十六条纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照‘建筑服务’缴纳增值税。”

根据《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2023年第31号)的规定：“七、关于建筑服务分包款差额扣除

纳税人提供建筑服务，按照规定允许从其取得的全部价款和价外费用中扣除的分包款，是指支付给分包方的全部价款和价外费用。”

来源：辽宁省税务局

9.接受母公司投资计入资本公积，是否要交企业所得税

我司接受母公司投资1000万，但没有增加实收资本，而是全部计入资本公积。请问是否有被认定为接受捐赠收入要交企业所得税的风险？

答：根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告2023年第29号）规定：“二、企业接收股东划入资产的企业所得税处理

（一）企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同），凡合同、协议约定作为资本金（包括资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。

（二）企业接收股东划入资产，凡作为收入处理的，应按公允价值计入收入总额，计算缴纳企业所得税，同时按公允价值确定该项资产的计税基础。”

具体建议携带相关资料与主管税务机关进一步核实。

来源：浙江省税务局

10.资管产品进项税抵扣问题

我公司为资产管理公司，主营业务收入为管理资管产品收取的管理费收入，我们管理的资管产品取得的收入已按规定单独核算，并根据（财税〔2016〕140号）的规定，按简易计税方法申报缴纳增值税。我想问一下我公司实际发生的办公费、水电费等进项税是否可以全额抵扣，还是需要在两类收入之间进行拆分做进项税转出？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 第二十九条 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额

主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

来源：宁波市税务局

11.有限合伙企业的自然人有限合伙人如何缴纳个税？

一家合伙企业对外进行股权投资，合伙企业转让股权取得投资收益后，自然人有限合伙人是按照5-35%的累进税率（经营所得）缴纳个税，还是按照20%的税率（股息利息红利或者财产转让所得）缴纳个税？

答：合伙企业转让其对外投资的股权取得的收益，其自然人有限合伙人按规定缴纳“经营所得”个人所得税（按单一投资基金核算的创投企业除外）。

来源：宁波市税务局

12.土地增值税预缴截止时间

我公司开发的项目，由于拿地成本较高，项目定位也出现了一定问题，错过了销售的最佳时机，导致项目亏损，在项目竣工结算后，就未再预缴土地增值税，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”及根据川地税发[2010]88号《土地增值税征收管理暂行规定》第二条第三款的规定“预缴税款的计算，按纳税人在该项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。”的规定，我公司在项目竣工结算后可不再预缴土地增值税具有充分的文件依据，且项目实际也是亏损状态，继续预缴土地增值税，会给公司带来极大的资金压力。请问：土地增值税预缴截止时间到底是什么时间，川地税发[2010]88号《土地增值税征收管理暂行规定》的文件是否仍然有效？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

根据《国土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）规定：“

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本和其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。我省对从事房地产开发转让的纳税人实行“先预交、后清算”的征管办法，其预征率为1%至2.5%。各地应结合当地不同类型房地产开发转让的土地增值税收益情况，在省局确定的预征率幅度内，科学合理地确定预征率，使预征率尽可能接近实际税负水平。对已办理竣工结算的房地产开发项目要及时进行土地增值税的清算，多退少补。

根据《四川省地方税务局关于修改《四川省地方税务局关于下发<土地增值税征收管理暂行规定>的通知》的通知》（川地税发〔2010〕88号）一、第二条第三款修改为“预缴税款的计算，按纳税人在该项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。预征比例由各地结合当地实际在规定幅度内确定”。

来源：四川省税务局

13.如果公司那房子出租给其他公司，城镇土地使用税谁来缴，承租人还是出租人？

答：请参阅《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号公布）第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”

请参阅《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（（1988）国税地字第15号）第四条规定：“关于纳税人的确定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”

来源：北京税务局

14.通讯费补贴个人所得税扣除事项

我单位为民营企业单位，单位依据公司的内部制度给员工配备手机并按标准发放固定通讯费补贴，请问我公司发放的通讯费补贴是否可依据《国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知》（国税发【1995】58号）“二、关于个人取得公务交通、通讯补贴收入征税问题 个人因公务用车和通讯制度改革而取得的公务用车、通讯补贴收入，扣除一定标准的公务费用后，按照“工资、薪金”所得项目计征个人所得税。按月发放的，并入当月“工资薪金”所得计征个人所得税；不按月发放的，分解到所属月份并与该月份“工资薪金”所得合并后计征个人所得税。”以及《自治区地税局转发国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知》（新地税四字{1999}009号 ）“关于本通知中公务用车、通讯补贴公务费用扣除标准，经研究决定：通讯补贴公务费用扣除标准暂定为：手机每月300元，住宅电话每月100元”相关规定在计算个人所得税时在不超自治区标准的情况下作为扣除出事项？请问通讯制度改革个人所得税公务费扣除的单位是指的什么样的单位，我单位是否可依据此规定执行？

答：经与相关部门核实：单位是指行政、事业、企业单位；您单位属于企业单位的范围，可以执行。

来源：新疆省税务局

15.国税函〔2009〕312号企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题？

针对国税函〔2009〕312号中“凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，不属于企业合理支出，不得在计算企业所得税应纳所得税前扣除“。

企业情况如下：

章程规定股东实缴出资时间为2047年，股东实际出资时间为2023年7月，在规定期限内缴足了资本金。但在股东实际出资前，企业向股东申请了一笔借款，并支付股东利息。

请问该笔利息是否属于文中所说的”在规定期限内未缴足应缴资本额“，利息不得税前扣除？企业已在规定期限之内缴纳了足额的资本金。

答：一、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》（中华人民共和国主席令第64号）规定，第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。……第四十六条 企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。……第五十三条 企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。企业在一个纳税年度中间开业，或者终止经营活动，使该纳税年度的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。企业依法清算时，应当以清算期间作为一个纳税年度。

二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十七条规定，企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

三、根据《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》（国税函〔2009〕312号）规定，关于企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。具体计算不得扣除的利息，应以企业一个年度内每一账面实收资本与借款余额保持不变的期间作为一个计算期，每一计算期内不得扣除的借款利息按该期间借款利息发生额乘以该期间企业未缴足的注册资本占借款总额的比例计算，公式为：企业每一计算期不得扣除的借款利息＝该期间借款利息额×该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额 企业一个年度内不得扣除的借款利息总额为该年度内每一计算期不得扣除的借款利息额之和。

因此，根据上述文件规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。具体计算不得扣除的利息，应以企业一个年度内每一账面实收资本与借款余额保持不变的期间作为一个计算期。您可按照上述文件规定的期限及公式计算不得扣除的借款利息。具体涉税事宜您也可联系主管税务机关确认。

来源：河南省税务局

16.公司无偿借款给其他人（非员工、非股东），企业所得税是否需要视同销售？​

答：一、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》（中华人民共和国主席令第64号）规定，第四十一条 企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。……第四十六条 企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。第四十七条 企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。

二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）规定，第二十五条 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。……第一百零九条 企业所得税法第四十一条所称关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：(一)在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系;(二)直接或者间接地同为第三者控制;(三)在利益上具有相关联的其他关系。第一百一十条 企业所得税法第四十一条所称独立交易原则，是指没有关联关系的交易各方，按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则。

三、根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）规定，第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：……（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。……第三十六条 企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

因此，根据上述文件规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。公司无偿借款给其他人不属于企业所得税视同销售的情形。企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。建议您参考上述规定，具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

来源：河南省税务局

17.我公司办理一家分公司后，如果去税务部门登记，选择独立核算，在所得税上，可以享受小微企业的优惠政策吗？

答：一、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》（中华人民共和国主席令第64号）第五十条规定，除税收法律、行政法规另有规定外，居民企业以企业登记注册地为纳税地点;但登记注册地在境外的，以实际管理机构所在地为纳税地点。居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。

二、根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第57号）规定，……第二条 居民企业在中国境内跨地区(指跨省、自治区、直辖市和计划单列市，下同)设立不具有法人资格分支机构的，该居民企业为跨地区经营汇总纳税企业(以下简称汇总纳税企业)，除另有规定外，其企业所得税征收管理适用本办法。第三条汇总纳税企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法：……第四条 总机构和具有主体生产经营职能的二级分支机构，就地分摊缴纳企业所得税。二级分支机构，是指汇总纳税企业依法设立并领取非法人营业执照(登记证书)，且总机构对其财务、业务、人员等直接进行统一核算和管理的分支机构。第五条以下二级分支机构不就地分摊缴纳企业所得税：(一)不具有主体生产经营职能，且在当地不缴纳增值税、营业税的产品售后服务、内部研发、仓储等汇总纳税企业内部辅助性的二级分支机构，不就地分摊缴纳企业所得税。(二)上年度认定为小型微利企业的，其二级分支机构不就地分摊缴纳企业所得税。(三)新设立的二级分支机构，设立当年不就地分摊缴纳企业所得税。(四)当年撤销的二级分支机构，自办理注销税务登记之日所属企业所得税预缴期间起，不就地分摊缴纳企业所得税。(五)汇总纳税企业在中国境外设立的不具有法人资格的二级分支机构，不就地分摊缴纳企业所得税。……第二十四条 以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供汇总纳税企业分支机构所得税分配表，也无法提供本办法第二十三条规定相关证据证明其二级及以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税，不执行本办法的相关规定。按上款规定视同独立纳税人的分支机构，其独立纳税人身份一个年度内不得变更。……

三、根据《国家税务总局关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》（国家税务总局公告2023年第2号）规定，二、本公告所称小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。

四、根据《国家税务总局关于落实支持小型微利企业和个体工商户发展所得税优惠政策有关事项的公告》（国家税务总局公告2023年第8号）规定，一、关于小型微利企业所得税减半政策有关事项(一)对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。(二)小型微利企业享受上述政策时涉及的具体征管问题，按照《国家税务总局关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》(2023年第2号)相关规定执行。……四、关于执行时间和其他事项 本公告第一条和第二条自2023年1月1日起施行，2023年12月31日终止执行。……

因此，现行企业所得税实行法人税制，企业应以法人为主体，计算并缴纳企业所得税。《中华人民共和国企业所得税法》第五十条第二款规定“居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税”。由于分支机构不具有法人资格，其经营情况应并入企业总机构，由企业总机构汇总计算应纳税款，并享受相关优惠政策。若您属于总分公司，分公司的经营情况应并入总公司，由总公司汇总计算应纳税款，符合小型微利企业优惠政策的，可享受相关优惠政策。

来源：河南省税务局

18.增值税普通发票收款人和复核为空是否可以使用？收到开具的增值税普通发票收款人和复核为空

答：一、根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）规定，第二十一条 不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。第二十二条 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。

二、根据《国家税务总局关于修改<中华人民共和国发票管理办法实施细则>的决定》（国家税务总局令第37号）第二十八条规定，单位和个人在开具发票时，必须做到按照号码顺序填开，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次打印，内容完全一致，并在发票联和抵扣联加盖发票专用章。

因此，根据上述文件规定，任何单位开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。对于发票中的收款人和复核人应按照实际情况据实开具。不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。具体事宜建议您联系主管税务机关确认。

来源：郑州市税务局

19.追问房地产企业车位成本能否作为公共配套设施成本在企业所得税前扣除？

答：“车位产权”的界定和“单独的建造许可证等批文”的具体含义，相关税收法律、法规并未做相关解释。如有其他疑义，请持相关资料至主管税务机关进行判断。

来源：大连市税务局

20.三险一金单位缴付部分如何申报个人所得税？

按照税法规定;企事业单位按国家或省级政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险、基本医疗保险和失业保险免征个人所得税；单位在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，实际缴存的公积金，允许在个人所得额中扣除。

是不是可以理解为：符合规定比例的单位缴付的三类保险需要计入免税收入里，而不是不进行申报；符合规定比例的单位缴付的住房公积金需要计入收入的同时，填列在专项扣除内，而不是不进行申报？

答：一、根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国令第707号）第六条的规定：“个人所得税法规定的各项个人所得的范围：

（一）工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。”

二、根据《财政部国家税务总局关于基本养老保险费 基本医疗保险费 失业保险费 住房公积金有关个人所得税政策的通知》（财税〔2006〕10号）第一条规定：“企事业单位按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，免征个人所得税；个人按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，允许在个人应纳税所得额中扣除。

企事业单位和个人超过规定的比例和标准缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。”

来源：江西省税务局

【第11篇】土地投资交增值税税率

提问：

a公司名下有土地及厂房（有不动产权证），现在a公司和b公司一起成立c公司；a公司以土地和厂房，评估作价入股c公司；b以现金入股c公司；c公司成立后，b公司收购a公司名下2名股东的股份，请问，a公司、a公司的2名股东、b公司及c公司各需缴纳哪些税？

解析：

一、a公司以土地和厂房等非货币资产投资入股

a公司以土地和厂房等非货币资产投资入股需要确认视同销售土地房产和投资两项业务，涉及增值税及附加、土地增值税、印花税和企业所得税。

（一）增值税及附加、印花税

1.一般纳税人

一般纳税人转让其2023年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；一般纳税人转让其2023年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人转让其2023年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；一般纳税人转让其2023年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

一般纳税人税率为9%，如果转让的是营改增先取得的不动产或土地使用权，可选择简易计税，征收率为5%；另需要缴纳城建税，教育费附加，地方教育附加，印花税，税率分别为7%、3%、2%、万分之五。

2.小规模纳税人

小规模纳税人月销售额不满10万(季度销售额不满30万元）可以免征增值税，城建税，教育费附加和地方教育附加。；

不论销售额是否超过10万元，增值税小规模纳税人转让不动产和土地使用权城建税，教育费附加，地方教育附加，印花税减半优惠；

小规模纳税人转让厂房征收率为5%，转产土地使用权征收率为3%。

（二）土地增值税

a公司就增值额按30%、40%、50%、60%四档超率累进税率计算缴纳土地增值税。转让土地，土地增值税的扣除项目是土地价款和合理税费，不得加计。转让房产，需要按重置成本确认扣除项目金额，计算缴纳土地增值税。

如果a投资的投资行为符合《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）的规定条件，则可以按照该文件第四条规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”

（三）企业所得税

a公司转让土地使用权和厂房应视同销售，按公允价格确认收入后，减去土地使用权和厂房的计税基础后，计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税。也可以选择按《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）规定的，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

二、a公司的两名股东将股权出售给b公司要缴纳个人所得税，税率20%。a公司两名股东和b公司还需各自按“产权转移书据”缴纳万分之五的印花税。

三、b公司以现金入股，不需要纳税。

四、c公司作为被投资方接受a公司的房产和土地入股，需要缴纳契税,税率是不动产所在地的契税税率。如果是同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之是土地、房屋权属的划转，免征契税。

c公司接受投资还需对增加的实收资本和资本公积，按万分之五税率减半征收印花税。

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