土地增值税纳税筹划（15个范本）

【第1篇】土地增值税纳税筹划

客户需求

王女士想为自己的儿子在北京购买一套住房，由于他们均无北京户籍，而在北京缴纳社保和个人所得税的时间刚满4年，不具备在北京购买住房的资格。王女士便以其哥哥（具有北京户籍）的名义在北京购房，1 年之后，等自己与儿子具备在北京买房资格后再过户到儿子名下。假设所涉住房购买时的价款为300万元，过户到王女士儿子名下时的市场价格为500万元（含增值税）。

客户方案纳税金额计算

该套住房过户时，王女士的哥哥需要缴纳增值税：500÷（1+5%）×5%=23.81 万元，需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加：23.81×（7%+3%+2%）=2.86万元；王女士的儿子需要缴纳契税：500÷（1+5%）×3%=14.29万元，需要缴纳个人所得税：[500÷（1+5%）-14.29]×20%=92.38 万元，合计税收负担：23.81+2.86+14.29+92.38=133.34万元。

纳税筹划方案纳税金额计算

建议王女士的哥哥将房产先赠予王女士，由于两人是兄妹关系，根据现行税收政策，可以免征增值税和个人所得税，在过户时，王女士需要缴纳契税：500÷（1+5%）×3%=14.29万元。随后，王女士可以再将住房赠予自己的儿子，由于两人是母子关系，根据现行税收政策，可以免征增值税和个人所得税，在过户时，王女士的儿子需要缴纳契税：500÷（1+5%）×3%=14.29万元。合计税收负担：14.29+14.29=28.58万元。通过纳税筹划，王女士等人减轻税收负担：133.34-28.58=104.76万元。

涉及主要税收制度

《增值税暂行条例》

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》

涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78 号）

符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

《契税暂行条例》

【第2篇】土地增值税算法

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税计算。

我们都知道土增税的计算套路其实不复杂，大家可以回忆一下，顺序是这样的：①增值额—②增值率—③找税率—④算税额

关键是应税收入的确定和扣除项目的确定有很多的“陷阱”等着你，有哪些算，有哪些不算，税费算不算入扣除等等。

所以，很多时候顺序就变成这样了：①确定收入（思考收入包含哪些？哪些算哪些不算？不含税还是含税？）—②确定扣除金额（思考6项扣除里面包含哪些？哪些算哪些不算？）—③增值额—④增值率—⑤找税率—⑥算税额

计算就变得复杂了。为了能简单的理解，我们只能通过一些例题去理解，背是背不下来的。

我们从简单的开始看起。

例题：

2023年3月某房地产开发公司转让新建普通住宅一栋，取得不含税收入5000万元，转让环节可扣除的税金及附加合计54万元。该公司为取得该住宅的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元，房地产开发成本1000万元，利息支出100万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。该公司所在地省政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该公司应缴纳土地增值税（ ）万元。

a.0

b.140.25

c.223.75

d.328.8

解析：

计算套路：①确定收入—②确定扣除金额—③增值额—④增值率—⑤找税率—⑥算税额

1.确定收入

转让不含税收入5000万元

注意陷阱：

（1）问题1：营改增前还是后？

看时间，2023年5月1日“营改增”前转让房地产的土地增值税应税收入是含税的，“营改增后是不含税的”

（2）问题2：含税还是不含税？

如果是“营改增”后不含税就直接算，如果是含税呢？要换算成不含税收入。简易计税税率是5%，一般计税是9%。如果这个5000万是含税的，则收入为：

5000÷（1+5%）=4761.9或者5000÷（1+9%）=4587.16万元

（3）问题3：干扰项多不多？

如果收入有很多干扰项，就要判断出有哪些是需要征土增税的特殊情况和哪些是不需要征土增税的特殊情况。

需要征土增税的3种特殊情况：

①房子抵押（以房抵债、抵款）这种情况是最多的。

②房屋交换（包括置换之类，不包括个人交换）

③非公益性赠与

不需要征土增税的4种特殊情况：

①企业兼并转让房地产（重组、改制、合并、分立，这可以理解为说是换个公司名，也是无收入）

②房地产继承（无收入）

③房地产赠予（赠与直系亲属、赡养人、公益捐赠也是无收入）

④个人互换自有居住房地产（换而不是买卖，也是无收入。但企事业单位单位互换房地产可是要交的）

2.确定扣除成本

6项扣除项目逐项罗列

（1）土地成本

从国家拿叫土地出让金，从其他企事业单位拿叫地价，金额看转让合同。

问题来了，题目里“该住宅的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元”

税费含哪些税费？包括：契税、拍地佣金、土地登记费、土地收储评估费等等。其实土地成本含不含税费，还是有争议的，因为收入是不含税费的，而成本含税费，有失公允。而且，各地执行标准也不一，有些税费这个省可以扣，有些税费那个省不可以扣。当然有争议的地方，题目一般不会出这么复杂。

（2）房地产开发成本

这个题目给出来了1000万元。

如果没给出，我们还要想想6项成本包括哪些？

①土地征用及拆迁补偿费

②前期工程费

③建筑安装工程费

④基础设施费

⑤公共配套费

⑥开发间接费用

（3）房地产开发费用

房地产开发费用简单的就是：

（土地成本+房地产开发成本）×10%（以内）

复杂一点就是银行贷款利息可扣：

（土地成本+房地产开发成本）×10%+利息

因为题目里该公司所在地省政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。（没有我们就按最高10%算）

（2000+1000）×5%+100=250万

（4）与转让房地产有关的税金

主要是城建税和教育附加。如果是销售旧房，印花税也可算进去，当然题目不会怎么复杂。

54万

财政部规定的其他扣除项目（其实是一个加计扣除的优惠）

（土地成本+房地产开发成本）×20%

（2000+1000）×20%=600万

总共的扣除成本

2000+1000+250+54+600=3904万元

注意：

出售旧房的情况，成本如下：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）与转让房地产有关的税金

（3）旧房及建筑物的评估价格（评估价格=重置成本价*成新度折扣率）

3.计算增值额

收入－成本

5000-3904=1096

4.计算增值率

增值额÷成本

1096÷3904×100%=28.07%

5.确定税率

看表

低于50%，适用税率30%，速算扣除系数是0

计算税额

土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额合计*速算扣除数

1096×30%+3904×0=328.8万元

至此，一道土增税题目才真正做完。但题目是题目，真正实操的时候，土增税其实更复杂，比如，竣工时间怎么算？面积怎么算，建筑面积、可出售面积、还是占地面积，以什么为准来算？精装修和毛坯怎么区别？公共配套费怎么核实，地下人防、自行车库、物业用房、架空层怎么算等等。因为不同的算法会大大影响土增税的结果。我们如果有时间再慢慢研究了。有时间还可以列一列比如土增税实操十问之类的。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第3篇】土地增值税清算收费标准

一、案例

甲公司开发一个住宅项目，占地面积15亩，根据土地出让协议的补充协议约定，作为拿地条件，甲公司需要负责建设2000平方的安置房用于安置原住户，市场平均价格15000元/平方。该项目总共规划建设一栋楼，其中5-9层用于安置。

问题是：根据土地增值税税收政策用于安置的5-9层需要视同销售计入该项目的土地成本，但是用于安置部分住宅面积的建造成本已经计入了开发成本，如果不调出来，在计算土地增值税时是否会造成重复扣除？

二、案例分析

在用自建房进行安置的开发项目中，安置房和其他开发产品可能构成不同的土地增值税清算项目，也可能无法分开，而是作为一个土地增值税清算项目，比如案例中的情况。案例中项目的特殊点就在安置房的建造成本计入了整个项目的开发成本，安置房建成移交给安置户根据国税2023年220号文件视同销售计入计算销售收入，同时增加该项目的土地成本，相当于拿地的代价。在计算该项目的土地增值税时，是否需要扣除项目中剔除安置房建造成本，产生了争议。

一种观点认为，安置房的建造成本计入了整个项目的开发成本中，然后在计算项目土地增值税时将安置房视同销售收入再计入开发成本下的土地成本，同一个安置事项，扣除了两次开发成本，相当于“一个萝卜两头切”。因此，为了避免重复扣除问题，在计算土地增值税时需要将安置房对应的开发成本剔除出去。

另一种观点认为，案例中的情况不需要剔除安置房开发成本。理由是，这类安置房是正常的开发产品的一部分，需要参与土地增值税清算，安置房收入就是视同销售收入，需要并入清算收入中，扣除项目中应该包括安置房建筑成本，安置房收入和支出必须是匹配的。安置房视同销售收入计入整个项目的土地成本与安置房的开发成本不是一回事，更不会重复扣除。另外，在国税2023年220号文中，并未规定安置房视同销售的情况下安置房对应的开发成本需要调整出去。因此，计算土地增值税时不需要将安置房的建设成本调整出去。

三、观点总结

对比以上两种观点，我们发现第一种观点显然忽略了安置房视同销售收入也是整个项目土地增值税清算收入的一部分，安置房收入计入了清算收入，所以安置房对应的开发成本也应该计入整个项目的清算扣除项目。安置房视同销售计入整个项目土地成本相当于项目的拿地成本，与开发成本明显不是一回事，不存在重复扣除的情况。因此，我们后一种观点更符合业务逻辑，更具有说服力。

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来源：屈健康 德居正财税咨询

【第4篇】普通住宅土地增值税税率表

这几天后台不少粉丝想看有关增值税的税率表，今天给大家整理全了，拿走不谢

012023年最新最全税率表2023年最新增值税税率思维导图来了，马上打印出来学习。

02增值税税率

（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：

1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；

5.国务院规定的其他货物。

（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。

（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

税率的调整，由国务院决定。

纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。

03以下13%货物易于农产品等9%货物相混淆

1、以粮食为原料加工的速冻食品、方便面、副食品和各种熟食品，玉米浆、玉米皮、玉米纤维（又称喷浆玉米皮）和玉米蛋白粉。

2、各种蔬菜罐头。

3、专业复烤厂烤制的复烤烟叶。

4、农业生产者用自产的茶青再经筛分、风选、拣剔、碎块、干燥、匀堆等工序精制而成的精制茶，边销茶及掺对各种药物的茶和茶饮料。

5、各种水果罐头、果脯、蜜饯、炒制的果仁、坚果、碾磨后的园艺植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

6、中成药。

7、锯材，竹笋罐头。

8、熟制的水产品和各类水产品的罐头。

9、各种肉类罐头、肉类熟制品。

10、各种蛋类的罐头。

11、酸奶、奶酪、奶油，调制乳。

12、洗净毛、洗净绒。

13、饲料添加剂。

14、用于人类日常生活的各种类型包装的日用卫生用药（如卫生杀虫剂、驱虫剂、驱蚊剂、蚊香等）。

15、以农副产品为原料加工工业产品的机械、农用汽车、三轮运货车、机动渔船、森林砍伐机械、集材机械、农机零部件。

04增值税征收率增值税小规模纳税人以及采用简易计税的一般纳税人（见附件）计算税款时使用征收率，目前增值税征收率一共有4档，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了财政部和国家税务总局另有规定的。附件：一般纳税人（可选择）适用简易计税（一）5%征收率：1、中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）2、销售、出租2023年4月30日前取得的不动产。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）3、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。包括但不限于：房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目。房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2023年4月30日前的，属于房地产老项目。（

总局公告2023年第31号

，财税〔2016〕68号、财税〔2016〕36号附件2、国家税务总局公告2023年第2号）4、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。（财税〔2016〕47号 ）5、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。（财税〔2016〕47号 ）6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权。（财税〔2016〕47号 ）7、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。（财税〔2016〕47号 ，财税〔2016〕68号）8、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。（财税〔2016〕47号 ）9、提供人力资源外包服务。（财税〔2016〕47号 ）（二）3%征收率1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号 ） 2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。（财税〔2009〕9号，财税〔2014〕57号） 3、典当业销售死当物品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。

财税〔2009〕9号

,财税〔2014〕57号） 5、销售自产的自来水。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。（财税〔2009〕9号，财税〔2014〕57号） 7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）9、单采血浆站销售非临床用人体血液。（国税函〔2009〕456号，总局公告2023年第36号 ）10、药品经营企业销售生物制品。（总局公告〔2012〕20号）11、光伏发电项目发电户销售电力产品。（总局公告2023年第32号）12、兽用药品经营企业销售兽用生物制品。（总局公告2023年第8号）13、销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。（总局公告2023年第90号）14、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）15、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）16、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。（财税〔2016〕36号附件2，财税〔2016〕140号）17、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。（财税〔2016〕36号附件2）18、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。（财税〔2016〕36号附件2）19、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。（财税〔2016〕36号附件2）20、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕39号）21、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。（财税〔2016〕46号 ）22、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕46号）23、提供非学历教育服务。（财税〔2016〕68号）24、提供教育辅助服务。（财税〔2016〕140号）25、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。（财税〔2016〕140号）26、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。（财税〔2016〕140号）27、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2023年第54号）28、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务；建筑工程老项目，是指：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；②未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；③《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；（财税〔2016〕36号附件2）29、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。（总局公告2023年11号）30、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号）31、销售自产、外购机器设备的同时提供安装服务，已分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。（总局公告2023年第42号）32、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号）33、自2023年5月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售抗癌药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。（财税〔2018〕47号）34、自2023年7月1日至2023年12月31日,对中国邮政储蓄银行纳入“三农金融事业部”改革的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行，提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款（具体贷款业务清单见附件）取得的利息收入，可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。（ 财税〔2018〕97号）35、一般纳税人提供的城市电影放映服务，可以按现行政策规定，选择按照简易计税办法计算缴纳增值税。(财税〔2019〕17号)36、自2023年3月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售罕见病药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。上述纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。（财税〔2019〕24号）（三）3%征收率减按2%征收1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。 （财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号）2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。 （财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号 ）3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。 （

财税〔2009〕9号

,财税〔2014〕57号)4、纳税人销售旧货。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）5、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产（总局公告2023年1号 ，总局公告2023年第36号）6、发生按照简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣进项税额的固定资产。（总局公告2023年1号 ，总局公告2023年第36号 ）7、销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。（财税〔2016〕36号附件2）（四）减按0.5%征收自2023年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车，由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，改为减按0.5%征收增值税，并按下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额/（1+0.5%）（财政部 税务总局公告2023年第17号，国家税务总局公告2023年第9号）（五）按照5%征收率减按1.5%征收个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。(国家税务总局公告2023年第16号)（六）应当适用（非可选择）简易计税：1. 提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2023年第54号）2. 建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号）3. 资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号）4. 中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）5.纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减半征收增值税。（财税〔2009〕9号）6.一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税： （1） 寄售商店代销寄售物品 (包括居民个人寄售的物品在内) ； （2）典当业销售死当物品；

【第5篇】土地增值税税率清算2%

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土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，实行四级超率累进税率的一个税种。对于房地产企业来说，土地增值税是一个税负较重的税，而土地增值税的清算又是项目开发最后阶段算清应缴多少税款、实现多少利润的关键一环，因此掌握土地增值税的清算要诀, 依法合规进行税收筹划，对于房地产企业的最终效益甚至生存都是至关重要的。

房地产企业在开发房地产项目时，一般都采用边开发、边预售的方式而取得了一部分收入。由于涉及成本确定或其他原因，纳税人暂时无法全部准确地计算应征的土地增值税，这时，为了确保国家税收及时、稳定地入库，可以对先取得的收入按一定的预征率预征土地增值税，待开发项目全部竣工、办理结算后，再计算该项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，多退少补，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款。

也就是说，土地增值税的征收方式是：先预征，再清算。为此，在搞清楚土地增值税的清算之前，必须先要了解掌握土地增值税的预征预缴。预售房款的房地产项目，按下列公式和步骤计算预缴土地增值税：

①土地增值税预征的计税依据=预售房款—应预缴增值税税款；

②应当预缴的土地增值税税额=土地增值税预征的计税依据×预征率。

各地区按国家规定实行不同的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对未按预征规定期限预缴税款的，要加收滞纳金。

举例：甲房地产企业当期收到预售房款2000万元，土地增值税的预征率为2%。应当预缴的土地增值税税额：

假设甲企业选择一般计税方法缴纳增值税，当期应当预缴的土地增值税计算如下：

①在项目所在地预缴的增值税=2000÷（1+10%）×3%=54.55(万元)

②应当预缴的土地增值税=（2000-54.55）×2%= 38.91(万元)

土地增值税的清算包括时间节点、项目管理、确认应税收入、审核扣除项目金额等内容，涉及财税政策多，计算复杂，完全掌握和准确核算它需要长期研究和积累。企业老板和财税人员必须了解和掌握以下重点内容：

一、土地增值税的清算单位

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

国家税务总局国税发【2006】187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。实际经营中，一些房地产企业将不同期开发的楼盘项目混在一起，或者将普通住宅和非普通住宅混在一起计算收入和核算成本费用，这是不允许的，税务机关在清算时将对此进行重点核查，所以企业会计在平时记账是就要记清记对，不能混淆。

对于上述规定中“分期开发的项目”的界定和依据，总局文件没有具体明确，实际执行各地不尽一致，各省区对“分期开发的项目”的规定较多的有：一是以政府主管部门颁发的“工程规划许可证”或“工程施工许可证”作为分期的标准；二是以“销售许可证”作为分期的标准等。

二、土地增值税的清算条件

1、强制性清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

清算时限：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2、选择性清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省税务机关规定的其他情况。

清算时限：税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

三、纳税人清算土地增值税应报送的资料

①房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

②房地产开发项目清算说明，主要有房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

③项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

④纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

四、收入的审核工作

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定，调整了收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》至《申报表（六）》中，均增加了“视同销售收入”数据列。视同销售收入的确认下面专门有介绍。

清算审核实行案头审核和实地审核。清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

在收入审核时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售面积进行评估，审核有无价格明显偏低的情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

如果有上述非直接销售的情形，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

五、扣除项目的审核工作

（一）土地增值税扣除项目审核的内容包括：

①取得土地使用权所支付的金额；

②房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

③房地产开发费用；

④与转让房地产有关的税金；

⑤国家规定的其他扣除项目。

具体扣除项目如下表：

扣 除 项 目

具 体 内 容

1.取得土地使用权所支付的金额

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

2.房地产开发的成本

纳税人房地产开项目实际发生的成本

其

中

土地征用及拆迁补偿费

土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等

前期工程费

规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出

建筑安装工程费

以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费

基础设施费

开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出

公共配套设施费

包括不能有偿转让的开放小区内公共配套设施费发生的支出

开发间接费用

直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等

借款费用

符合资本化条件的借款费用

3．房地产开发费用

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用

其

中

利息支出

凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额

其他房地产

开发费用

按1、2项规定的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除，不再考虑利息的扣除

4.与转让房地产

有关的税金

营改增后不包括增值税；企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除

5.国家规定的其他扣除项目

可按1、2项计算的金额之和，加计20%予以扣除

（二）审核扣除项目是否符合下列要求：

①在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，特别是绝对不能虚开和接受虚开增值税专用发票

②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；

③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；

④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；

⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；

⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

六、应纳税额的计算

营改增后，房地产企业进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定收入和相关税金（国家税务总局公告2023年第70号）：

①土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

②与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=应税收入额—扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

土地增值税四级超率累进税率表

级数

增值额与扣除项目金额的比例

税率（%）

速算扣除

系数（%）

1

不超过50%的部分

30

0

2

超过50%-100%的部分

40

5

3

超过100%-200%的部分

50

15

4

超过200%的部分

60

35

从上表可以发现，增值率越低，对应的税率就越低，当然缴纳的土地增值税就越少。普通住宅增值率不超过20%的，免征土地增值税。而增值率取决于收入额和扣除项目金额两个因素。也就是要把收入额降到最低，把扣除项目金额筹算到最大，当然前提是要合规。当增值率接近每一档的最大值即临界点时，要尽最大努力使之不超过临界点，从而对应较低税率。

案例： 2023年9月，某房地产公司转让写字楼一栋，共取得含税收入5250元。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和相关税费为500万元；房地产开发成本1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5%。请计算该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税税额。（注：该写字楼为老项目，适用增值税征收率为5%,城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加2%）

解析：该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税计算如下（对照前文所述的5项扣除项目计算扣除金额）：

（1）把转让该写字楼取得的含税收入转换为不含增值税收入：5250／（1+5%）=5000（万元）；

（2）取得土地使用权所支付的金额（含税收）为500万元；

（3）房地产开发成本为1500元；

（4）房地产开发费用：120+（500+1500）×5%=220（万元）；

（5）准许扣除的相关税费为城建税及其附加=5000×5%×（7%+3%+2%）=30（万元）；

（6）加计扣除金额=（取得土地使用权金额+开发成本）×20%=（500+1500）×20%=400（万元）；

（7）转让房地产的增值额=收入—扣除项目金额=5000—（500+1500+220+30+400）=5000--2650=2350（万元）；

（8）转让房地产的增值率=增值额／扣除项目金额=2350／2650×100%=88.68%;

（9）增值率88.68% 对应的土地增值税税率为第二档税率40%，速算扣除系数5%:

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数=2350×40%—2650×5%=940—132.5=807.5（万元）。

土地增值税的清算审核和计算工作非常繁杂，是土地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。目前国地税机构合并后，原来的金三系统将进行合并优化升级，其中的土地增值税征管信息模块进行完善，税务部门依托政府云大数据，获取纳税人的有关数据和项目资料更加方便，企业的收入是否计算正确，企业扣除项目及其金额是否真实、准确，是否合规，有无虚列开支的情况，税务部门审核起来依据的手段和技术应该说越来越先进了。房地产企业要更加合规经营，苦练内功，吃透税收政策法规，把税收优惠政策用足用好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努力的方向和目标。

【第6篇】可扣除的开发费用土地增值税

案例

某市的a房开企业开发的某商品房住宅项目，于2023年9月底基本预售完毕，2023年12月20日取得当地住建局通过的《竣工验收备案书》。与购房者的合同约定于2023年12月21日交房， 2023年10月完成小区绿化、大门、公共配套设施等发生建筑安装工程费用支出5000万；2023年12月-2023年10月发生开发间接费用600万（其中资本化利息支出200万，项目管理人员工资及福利等开发间接费用400万元）。项目于2023年9月份按税务机关要求开始土地增值税清算，出具土地增值税清算报告时，各方就2023年12月-2023年10月发生的开发间接费用400万（不含资本化利息200万）能否在清算时扣除有不同理解。案例是房地产开发企业在土地增值税清算过程中经常遇到的问题，在土地增值税清算审核过程中：

有些观点认为：房地产开发项目竣工备案后发生的开发间接费用不能在土地增值税清算时扣除，理由是项目既然已“竣工备案”，房屋达到可使用状态就可交付业主使用，对“达到可使用状态“后发生的工程支出认为不属于“直接组织、管理开发项目发生的费用”，因此应当费用化并计入了当期损益，土地增值税清算当然也不予扣除。

有些观点认为：土地增值税相关的税收法规并没有规定竣工备案后项目发生的开发间接费用不能扣除，因此竣工备案后项目发生的开发间接费用都可以扣除。

那竣工备案后发生的开发间接费用是否可以作为土地增值税扣除项目扣除？笔者认为不能一刀切，应根据税收法规规定和开发项目实际情况进行判定。笔者结合案例对此问题进行剖析，以期与读者探讨交流。

一、土地增值税税收法规对开发项目发生的“费用”支出扣除的相关规定

土地增值税税收法规对土地增值税增值额的计算逻辑和扣除项目金额的规定是明确的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称暂行条例）第四条规定以转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的增值额计算增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号，以下简称实施细则）对土地增值税扣除项目采用列举形式，扣除范围包括了开发项目实际发生的成本、费用、税金及加计扣除金额。《实施细则》第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目具体为：

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；...... 其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

上述相关规定对列入土地增值税扣除项目的“费用”包括两部分：(1)直接组织、管理开发项目且实际发生的费用（开发间接费）;（2）与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对于直接组织、管理开发项目且实际发生列入”开发间接费“的“费用”直接据实扣除，对与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用作为土地增值税“其他房地产开发费用”按5%比例扣除。

既然税收法规规定开发项目实际发生的“费用”可以作为土地增值税扣除项目扣除，其中对直接组织、管理开发项目且实际发生列入”开发间接费“的费用可以直接据实扣除，对与房地产开发项目有关的“销售费用、管理费用、财务费用”按比例扣除，那对项目“竣工备案”后实际发生的“费用”只需判断该部分”费用“支出是属于”开发间接费”还是属于“销售费用、管理费用、财务费用”，就可以解决项目“竣工备案”后发生的费用是否可以据实扣除的问题了。

为了找到答案，我们对土地增值税税收法规相关规定进行梳理发现，包括《实施细则》等在内的相关规定对“开发间接费用”只强调属于直接组织、管理开发项目发生的费用。并没有对包括“费用”在内的支出从时间上划分或确认的规定和标准。

既然税收法规没有明确规定，我们从财务核算、项目“竣工备案”与土地增值税的税收关系继续进行分析。

二、开发间接费用财务核算规定与土地增值税税收关系分析

土地增值税在1993年立法并在1994年度开始实施，土地增值税税收法律规范性文件所列示的房地产开发成本一直是沿用原财政部《房地产开发企业会计制度》（93财会字第02号）的相关要求设置，《房地产开发企业会计制度》中房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中开发间接费用核算内容为“本科目核算企业内部独立单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等”，核算的范围与《实施细则》开发间接费所列举的范围是一致的。该文件虽然于2023年已废止，但是其中关于成本核算的规定对于《实施细则》有重大影响，《房地产开发企业会计制度》六大类成本项目分类和开发间接费用的核算内容直接被《实施细则》所采用，虽然后来随着房地产行业发展，开发间接费用的内涵也越来越丰富，但当时立法的原意应该是土地增值税开发间接费用的范围和核算内容与会计核算一样的。

《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）第五条规定企业应当根据所发生的有关费用能否归属于使产品达到目前场所和状态的原则，正确区分产品成本和期间费用。

第二十六条指出开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

从上述与房地产开发有关的财务核算制度可以看出：财务核算上需正确区分成本和期间费用，对“开发间接费用”强调属于直接组织、管理开发项目发生的费用，这点与土地增值税“开发间接”规定也是一致的，但财务核算上也并没有从时间上划分或确认的规定和标准。

《企业会计准则第1号——存货》第八条规定：存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到场所和状态所发生的其他支出。

第九条 下列费用应当在发生时确认为当期损益，不计入存货成本：......（三）不能归属于使存货达到场所和状态的其他支出。

我们再参考看看《企业会计制度》和《会计准则》关于规定固定资产的核算相关规定：

《企业会计制度》对固定资产应按取得时的成本入账。取得时的成本包括......以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。第七十八条规定：本制度所称的“达到预定可使用状态”，是指固定资产已达到购买方或建造方预定的可使用状态。

《企业会计准则第4号-固定资产》第九条规定：自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。

综合《企业会计准则第1号——存货》、《企业会计制度》、《企业会计准则》及其他财务核算要求，对于如何确认成本和期间费用只有原则性要求，即“达到预定可使用状态”等类似的判定，也并没有把时间作为划分或确认成本和期间费用的规定和标准。

三、房地产项目“竣工备案”与土地增值税税收关系分析

既然土地增值税和会计准则等财务核算制度都没有将时间作为划分“开发间接费用”和“其他房地产费用”的标准，我们再从房地产开发项目“竣工验收备案“与土地增值税的税收逻辑关系进一步阐述分析：

根据建筑业相关法律法规的要求，房地产开发项目施工图纸必须在满足城市规划、消防、节能、环保等部门和公共安全的要求，并经专业审图机构审图合格、办理好施工许可证后才能开始施工，工程竣工后，各主管部门对各单项工程进行验收，在各单项工程验收合格后再进行综合验收，综合验收合格后报建设主管部门进行竣工验收备案，同时由住房和建设部门出具《建设工程竣工验收备案回执》，整个流程完成就是房地产开发项目的“竣工备案“。

各主管单位根据相关法律法规对工程进行验收，在报建施工图范围外的小型工程，例如局部增加部分绿化工程、部分公共配套工程、小型装修工程、零星工程等根据建筑法律法规可不用办理施工许可证的单项工程，不需要作为住房和建设局出具《建设工程竣工验收备案回执》的前置要件。

由于房地产开发项目开发周期长，开发商为了履行在合同期限内向业主交楼的合同义务，普遍的做法是项目达到报建施工图竣工验收条件并在综合验收合格后就会向住建主管部门进行“竣工验收备案”，在这阶段报建施工图范围内的各单项工程可能达到会计准则要求的“达到预定可使用状态”，但实际上在报建施工图以外的包括绿化工程、部分公共配套设施、装修工程和零星改造工程等工程还可能存在未开始施工、或未完工、或未竣工结算、或工程款未支付及工程人员未撤场等等情况，房地产开发商“竣工备案”后还必须继续完成这部分工程，这部分工程所发生的工程支出会计核算上应当计入“开发成本”，从逻辑上来讲，其所对应发生的“费用”必然是属于直接管理、组织开发项目所发生的费用应当被计入项目的“开发间接费用”核算，因此理所当然可以作为土地增值税扣除项目据实列支。

这点也可以在《实施细则》第十六条规定中得到佐证。 《实施细则》第十六条规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。《实施细则》指出在“全部竣工结算”前“涉及成本确定”无法计算土地增值税，在项目“全部竣工结算”后才可以据以计算土地增值税。因此从立法规定和原意上理解，土地增值税扣除项目是包括所有工程全部竣工结算前所发生的成本费用的。

四、结论

综合上述分析，笔者认为，对土地增值税来说，判定一项“费用”是否可以作为扣除项目进行扣除，应根据税收法规的规定和会计核算、各个项目的实际情况、交楼标准和约定、项目工程完成情况进行综合判断，对工程完成之前属于直接管理、组织开发项目所发生”费用“可作为土地增值税扣除项目。

作者：蔡荣钦，单位：中汇信达（深圳）税务师事务所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第7篇】预缴土地增值税税率

导读：为方便纳税人，土地增值税预缴已经简化计算，按照预收款减去应预缴增值税税款得到计征依据。为方便大家理解，今天，就让会计学堂的小编结合案例分析来为大家介绍土地增值税如何预缴吧！

土地增值税如何预缴

答：《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以（1+适用税率（或征收率）），预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。

然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

案例：2023年5月,a房地产开发企业“银河城”项目开盘预销售住宅2万平米，签订合同总价2.2亿元，当月取得销售回款1.5亿元，如何预交土地增值税？住宅项目土增税预征率1%。

1.方法一：按不含增值税销售额预缴土地增值税。

6月申报期应预交土地增值税=1.5/1.11*1%=135.14万元；

2.方法二：按总局公告（2016）70号文件预缴土地增值税

6月申报期应预交增值税=1.5/1.11*3%=405.41万元

6月申报期应预交土地增值税计税依据=1.5亿元-405.41万元=1.459459亿元

6月申报期应预交土地增值税=14594.59万元*1%=145.95万元

房地产开发项目适用一般计税方法，按国家税务总局公告2023年第70号，土地增值税预缴按方法二将多预缴金额=10.81万元，将比方法一多预缴

预交土地增值税的计算

房地产开发企业在收到预收款时：

1、一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+11%）*土地增值税预征率

2、简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

如：某房地产开发企业开发a项目（开工日期在2023年5月1日后），2023年7月销售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则:

1、正常情况下，土地增值税预征税款计算：

土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000万元

预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。

2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算：

应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30万元

土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元

预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。

【第8篇】土地增值税免税范围

土地增值税优惠文件目录

序号

文件名

文号

期限

1

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

财税字〔1995〕48号

2

《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》

财税〔2001〕10号

3

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》

财税〔2006〕21号

4

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》

财税〔2008〕137号

5

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

财税〔2010〕220号

6

《财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知》

财税〔2011〕116号

7

《财政部 国家税务总局关于中国联合网络通信集团有限公司转让cdma网及其用户资产企业合并资产整合过程中涉及的增值税营业税、印花税和土地增值税政策问题的通知》

财税〔2011〕13号

8

《财政部 国家税务总局关于中国邮政储蓄银行改制上市有关税收政策的通知》

财税〔2013〕53号

9

《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》

财税〔2013〕101号

10

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》

财税〔2018〕57号

11

《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》

财政部 税务总局公告2023年第61号

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第9篇】土地增值税习题

第5节 税收执法

【知识点】税收收入划分

1、【习题·章节精炼·单选题】下列规范性文件中，属于行政法规的是（ ）。

a、《企业所得税实施条例》

b、《增值税暂行条例实施细则》

c、《税务代理试行办法》

d、《企业所得税法》

2、【习题·章节精炼·单选题】下列税种中，属于中央政府与地方政府共享收入的是（）。(2023年真题)

a、关税

b、消费税

c、个人所得税

d、土地增值税

3、【习题·章节精炼·多选题】下列属于中央政府固定收入的有（ ）

a、消费税

b、资源税

c、海关代征的进口环节增值税

d、土地增值税

4、【习题·章节精炼·多选题】下列税种中，全部属于中央政府固定收入的有（ ）。

a、进口环节增值税

b、进口环节消费税

c、车辆购置税

d、房产税

答案

1、【答案】a

【解析】选项b、c属于税收部门规章；选项d属于税收法律。

【知识点】税收收入划分

【难易度】易

2、【答案】c

【解析】选项ab，属于中央政府固定收入，选项d，属于地方政府固定收入。

【知识点】税收收入划分

【难易度】易

3、【答案】ac

【解析】选项b，海洋石油企业缴纳的资源税属于中央政府收入，其余的部分归地方政府，所以资源税属于中央政府和地方政府共享收入；选项d，土地增值税属于地方政府固定收入。

【知识点】税收收入划分

【难易度】易

4、【答案】abc

【解析】选项d属于地方政府固定收入。

【知识点】税收收入划分

【难易度】易

【第10篇】土地使用权转让增值税税率

【优穗律所】浙江首家税法专业律师事务所，专注于税务法律市场的深耕细作，专业于税务规划、税务争议处理、股权转让等涉税涉法领域，致力于将税务法律服务做到极致！

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【编者按】转让土地使用权适用：税率11%（目前），两档征收率5%和3%，具体计算增值税时还要区分房企还是非房企，一般纳税人还是小规模纳税人，土地使用权取得时间等因素。本期，优穗律师张新军予以整理，以飨读者。

36号文规定，转让土地使用权按销售无形资产计算增值税。

下文如无特别说明，差额是指转让土地使用权取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额。

一、非房企一般纳税人转让土地使用权何如计算增值税？

转让2023年4月30日前取得的土地使用权，非房企一般纳税人可选择：按差额适用5%征收率计算增值税；也可选择：按全额适用11%税率计算销项税额。

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，非房企一般纳税人应按一般计税方法，按全额适用11%税率计算增值销项税额。

二、非房企小规模纳税人转让土地使用权如何计算增值税？

转让2023年4月30日前取得的土地使用权，非房企小规模纳税人可选择：差额适用5%征收率计算增值税；也可选择：按全额适用3%征收率计算增值税。

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，非房企小规模应按全额适用3%征收率计算增值税。这里需要注意是3%而不是5%，因为36号文及后续文件都未规定于此情形按5%征收率计算增值税。

三、房企一般纳税人转让土地使用权如何计算增值税？

转让2023年4月30日前取得的土地使用权，房企一般纳税人可选择：按差额适用5%征收率计算增值税；也可选择一般计税方法，按全额适用11%的税率计算销项税额。

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，由于房企未自行开发而直接转让，故土地价款不能从销售额扣减，因此，应按全额适用11%的税率计算增值税销项税。

四、房企小规模纳税人转让土地使用权如何计算增值税？

转让2023年4月30日前取得的土地使用权，房企小规模纳税人可选择：按差额适用5%征收率计算增值税；也可选择：按全额适用3%征收率计算增值税。

转让2023年4月30日后取得的土地使用权，按全额，适用3%的征收率计算增值税。

总结：

说明：

1、财税[2016]47号文规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权（下称老土地），可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。因此，只要转让老土地的，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，还是非房企还是房企，都可选择差额，按5%计算增值税。

2、国税【2016】18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，才可以用差额计算销售额。需要注意的是要自行开发，如果直接卖土地，炒地皮的，不能差额计算。

3、除财政部和国家税务总局另有规定外，增值税征收率一律为3%，而财政部和国税总局只规定纳税人人转让老土地的选择差额征收的，才可适用5%征收率。

五、转让土地使用权免征增值税情形有哪些？

36号文规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

六、转让土地使用权免征增值税情形有哪些？

36号文规定，下列土地使用权转让行为免征增值税：

1.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。

2.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

3.土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

【第11篇】房地产企业土地增值税免税政策的通知

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物行为征税

房地产继承，公益性赠与，出租，抵押期间，不交土地增值税

个人之间互换自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值额=应税收入-扣除项目

应收收入=货币收入+其他收入+视同销售收入（不含增值税）

新房扣除项目：（与收入成比例）

房+地+费+税+利

地：地价款+契税（不含印花税）

借：税金及附加

贷：应交税费-应交印花税

房地产开发成本（征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+公共配套设施费+发开间接费用）

不包括利息支出，但包括装修费用

费用：（按税法标准计算扣除）

利息+（房+地）*5%以内

（房+地）*10%以内扣除。利息不能提供金融机构的证明不能扣（超过贷款期限利息不能漏）

房地产转让的税金：城建税，教育费附加

非房地产转让税金：城建税，教育费附加，印花税

利（房+地）*20%

旧房扣除成本：

1.房+地+税

税：城建税，教育费附加，印花税

旧房及建筑物的评估价格=重置成本价*成新折扣率

土地价款

不能取得评估价，按发票所载金额从购买年度起每年加计扣5%（不足6月不计算，超过6月算1年）

视频

房地产开发企业土地增值税清算实务与风险提示

晓红说税

¥399

¥599

购买专栏

普通标准住宅出售，增值税不超过20%的免土增税

应清算：全部售出，整体转让，直接转让

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得预售许可证满3年

3.纳税人申请注销税务登记未办理土增清算

4.其他

90日内办理清算

房地开开发企业建成后产权不转移，不做收入，不扣成本

产权属于全体业主，或无偿移交政府部门用于非盈利性社会公益事业的，不确认收入，成本可扣除

建成后有偿转让，计入收入，成本可扣

预提费用不的扣除，质保金看发票

土地闲置费土增不可口，企业所得税可扣

安置房视同销售收入，同事将次确认为房地产开发项目的拆迁补偿费

【第12篇】土地增值税清算之收入确认

由于我国土地所有权归国家所有，而国家又不是增值税纳税义务人，土地并没有采取进项抵扣的增值税处理方式，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。对于采取简易计税的纳税人来说，按5%征收率计税已经考虑了避免重复征税的因素，因此不得再扣除购入的土地价款。

支付的土地价款包括：

1.向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、土地配套费等其他费用。

土地款扣除凭证：

1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额（销项税额抵减后的金额）扣除？

分析：

一、会计处理

（一）购入土地时：

借：开发成本—土地成本 22500

贷：银行存款 22500

（二）确认收入时：

借：预收账款 46600

贷：主营业务收入 42752.29

应交税费——应交增值税（销项税额） 3847.71

（三）结转土地成本时：

借：主营业务成本—土地成本 16875

贷：开发产品 16875

解：根据国家税务总局公告2023年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款=（30000／40000）×22500=16875万元

（四）抵减土地价款时：

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）1393.35

贷：主营业务成本 1393.35

解：差额后的销项税额=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36万元，销项税额抵减=销项税额-差额后的销项税额=3847.71-2454.36=1393.35万元。

二、土地增值税处理

（一）收入确认

根据财税〔2016〕43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

又根据税务总局公告2023年第70号规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

观点一：土地增值税收入=42752.29+抵减的销项1393.35=44145.64万元；

观点二：土地增值税收入=42752.29万元。

（二）成本确认

土地增值税清算时收入为不含税收入，扣除土地成本时土地为票据金额全额扣除（观点一），还是销项税额抵减后的金额（观点二）？

你支持哪个观点？

内容来源：小颖言税，如觉侵权，请联系删除。

【第13篇】土地增值税清算开发间接费用

问：什么情况下才申报按钮才能用啊，现在是灰色不能申报？

答：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

问：支付管理是必填项吗，每个模块都要录入吗？

答：支付管理里面录入的是对发票或政府类付款的银行凭证（实际的银行付款凭证，支付管理对付款进度的监督。需要录入支付管理的模块有：前期、建筑安装、基础、配套四个模块。

问：因为我们项目现在税务局走核定5%，但必须录系统，主要录收入，成本这一块就简单录一些数据，所以看看成本这一块哪个是必填项？

答：企业端的录入都是核实录入，核实的录入全部清算数据；核定只是税务端审核的时候如果不符合核实的在审核确认的时再转为核定的清算结果。

问：请教下，间接费用中有社保，能算到开发成本中扣吗？

答：属于工程部人员的可以，应提供工程人员名单和劳动合同

问：导入的时候提示增值税应该为数据值？

答：首先选择电子表格中“数据”——“分列”——“常规”点完成；最后再选中那一列，单击右键，选择“单元格格式”，设置成数值型保留两位小数。

问：我问一下我当期的土地使用税交了两个项目的，在一张银行回单上，如何录入系统？

答：实缴金额既是票面金额 ，本期缴纳金额是指一张发票承担多期或多项目的税款中，本期按比例分摊的金额。

问：导入的时候提示应税收入计算错误，增值税计算错误?

答:首先选择电子表格中“数据”——“分列”——“常规”点完成；最后再选中那一列，单击右键，选择“单元格格式”，设置成数值型保留两位小数。

问：我们没有达到清算条件，也要填写吗？

答：没有达到清算的，软件可以起到项目监控的作用，也可以方便查询和统计数据。

问：地下车位怎么添加信息，地下车位没有分单元，就是420个？

答：添加房源只选择地下部分创建房源信。息创建完成后，再在层处单击右键，设置楼层信息，在本层户数处修改房源数量即可。

问：我自己导入数据时候提示“数据库内该房屋不存在”

答:第一步房源创建，第二再导入销售

问：您好，想问一下如果10万以下的成本，是专票的话，原始凭证类型、原始凭证代码、号码、收款单位是否可以不填写呀？

答：如果专票抵扣的，不管金额大小都要填写代码、号码、收款单位

【第14篇】土地增值税征税范围

不可小觑的土地增值税

01

什么是土地增值税

02

现行阶段土地增值税的法律体系

以深圳为例，现行的土地增值税主要适用的法律法规，除了《中华人民共和国税收征管法》等国家大法，及税务部门各种红头文件之外，主要有以下行政法规、部门规章和地方规范性文件构成：

（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，属于国务院发布的行政法规。条例自1994年1月1日起开始实施，于2023年进行了第一次修订。现行有效的是2023年1月8日发文并开始实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

（2）1995年1月27日财政部发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，属于财政部制定的部门规章。

（3）《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》，属于深圳市地方规范性文件，自2023年1月1日起施行，并于2023年12月9日废止了其中的第二条及第十五条第四项。

根据以上法律法规，可将土地增值税的发展分为三个阶段：1994年至2023年、2011至2023年、2023年至今。1994年土地增值税条例开始实施，拉开在全国范围内征收土地增值税的序幕，至2023年条例修订，这个阶段许多地方政府鼓励房地产行业的发展，对土地增值税实施减免政策。2023年至2023年为房地产行业飞速发展、土地价值飞速增长的时期，土地增值税的征收趋于严格。2023年之后，地方政府规范土地增税的流程，并开始实施先预交后清算的征收步骤。

何为预征、何为清算？根据《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》第九条之规定，房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。先预交后清算，意味着土地增值税的征收进入了非常正式及严苛的阶段，不可小觑。

03

房地产项目“公司股权转让”应否缴纳土地增值税

依照上述，土地增值税的发展实际上历经了从无到有，从松散到严苛，从预征到清算的发展过程。相应地，房地产企业转让土地资产的形式，也历经了直接转让到间接转让的发展过程。

房地产项目的土地转让主要的两种模式为：一种是资产转让，另一种是股权转让。资产转让模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的；而股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的。股权转让从形式上不存在土地使用权的转手——土地使用权自始在项目公司的名下，但项目公司的实际控制人发生了变更。这种情况下，是否需要缴纳土地增值税？

国家税务总局对此持肯定的态度，其在《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687 号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

根据以上复函，国税总局的意见认为股权价格只是形式，土地的增值是实质，实质重于形式，故需要缴纳土地增值税。近年的司法判例，也总体遵循此标准。以下为两则与土地增值税相关联的诉讼案例。

（2019）沪02民终4397号法院生效判决认为：以转让项目公司股权的方式来转让已经取得的土地开发使用权是目前在房地产市场实践中采取的一种常见方式，该行为系当事人真实意思表示，不为法律所禁止，应认定为合法有效。上述股权转让合同除受公司法关于股权转让法律关系约束外，因其涉及土地使用转让，关于土地使用权受让人能否完全继续享有开发权利，亦受国家关于土地法律、法规的约束，故对于当事人在股权转让合同中做出的履行条件、履行顺序、例外情况的特别约定应予充分尊重，并予恪守……。

（2018）苏行申626号再审行政诉讼案件，是一起典型以“股权转让”的形式转让公司名下的土地使用权的案例。此案法院明确阐明了“股权溢价款”与“土地增值额”之间的对应关系，价款中应扣除一切成本之后缴纳土地增值税。一审、二审、及再审法院均认为：

从x公司与x集团五公司签订的《合作协议书》来看，x公司转让了土地使用权。《合作协议书》明确约定，共同设立的项目公司取得案涉地块国有土地使用权，且保证项目公司为案涉地块土地的唯一权属人。从该约定来看，x公司将该土地使用权进行了处分。项目公司虽然办理了国有土地使用证，但与土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同的主体并非项目公司。项目公司虽然缴纳了土地出让金并补缴了利息，但是系代替x公司缴纳。

从“股权溢价款”的计算来看，x公司实质上构成土地使用权转让。x公司将其持有的项目公司20%股权转让时，获得133033923元“股权溢价款”的计算方式为：314501平方米（73046号地块面积）×1.8（容积率）×235元/平方米。从该计算方式可以看出，x公司获得的“股权溢价款”是根据案涉地块的土地面积和容积率等进行计算。

x集团五公司之所以愿意与x公司合作，正是因为x公司实际占有并有权处分案涉地块土地使用权。x公司转让股权之前，项目公司实际上并未经营，x公司获得的“股权溢价款”，实际上是通过股权转让的外在形式，客观上实现了土地增值并转让了土地使用权。如果x公司不占有涉案土地、无权处分涉案土地使用权，其不可能获得所谓的“股权溢价款”。

【第15篇】清算尾盘土地增值税税率

企业符合土地增值税可清算条件的房地产开发项目已完成清算，但仍有部分尾盘需要出售，对此税务机关应加强后续管理。但在税收实践中，部分税务部门和税务人员对完成清算后的房地产开发项目尾盘销售土地增值税管理，较易存在操作上的两大误区。

误区之一：按照预征率申报。即：当期销售收入×预征率＝当期应纳土地增值税。

误区之二：按照项目清算的实际税负率进行申报。即：（已清算项目应纳土地增值税税额÷已清算项目销售收入）×当期销售收入＝当期应纳土地增值税。

案例

某房地产开发有限公司于2023年6月成立，从事房地产开发、经营、销售和租赁等业务。该公司开发某项目建设周期为2023年～2023年，项目总可售建筑面积10000平方米，其中普通住宅7000平方米，占70%；店铺3000平方米，占30%。2023年6月企业已销售建筑面积8500平方米，其中普通住宅售出面积6800平方米，店铺售出面积1700平方米。该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为85%，符合可要求土地增值税清算条件。在收到主管税务机关清算通知后，企业按要求对项目土地增值税作自行清算，并形成清算报告及相关清算资料上报主管税务机关。

案情

（一）清算审核情况

税务机关经过审核确认，至清算时，该项目普通住房的销售均价3500元/平方米、售出面积6800平方米；店铺销售均价6176.47元/平方米、售出面积1700平方米；取得销售总收入3430万元（普通住房2380万元、店铺1050万元）；含税费的扣除项目总金额为3500万元[普通住宅分摊金2450万元（3500×70%）、店铺分摊1050万元（3500×30%）]。应纳土地增值税为152.25万元，其中：普通住宅增值额为0元[0.35×6800－（2450×6800÷7000）]，即无增值额；店铺455万元[0.617647×1700－（1050×1700÷3000）]，增值率为76.47%（455÷595×100%），应纳土地增值税为152.25万元（455×40%－595×5%）。

（二）后续销售土地增值税管理情况

2023年11月，该项目在土地增值税已清算后，发生了剩余“未售商品房”再销售业务，共售出面积600平方米（其中，普通住宅100平方米，均价5100元/平方米；店铺500平方米，均价8000元/平方米），依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积；当期应纳土地增值税税额＝当期增值额×相对应的适用税率。经核算，该项目单位建筑面积成本费用为0.35万元（3500÷10000），后续销售土地增值税计算如下：

1.当期普通住房增值额＝（100×5100）－（100×3500）＝160000（元）

增值率＝160000÷350000×100%＝45.7%（因20%＜45.7%＜50%，故不能享受免税优惠政策，适用30%的税率）

当期普通住房土地增值税应纳税额＝160000×30%＝48000（元）

2.当期店铺增值额＝（500×8000）－（500×3500）＝2250000（元）

增值率＝2250000÷1750000×100%＝128.6%（因100%＜128.6%＜200%，适用50%、速算扣除15%的税率）

土地增值税应纳税额＝2250000×50%－1750000×15%＝862500（元）

追缴企业后续销售土地增值税＝862500＋48000＝910500（元）

分析

本案中，受多种因素影响，企业尾盘实际的税负率通常与之前阶段并不相同，套用已清算项目税负率计算尾盘的土地增值税，会造成税款多缴或少缴（房价上涨期造成少缴）的问题。对此，要依据国税发〔2006〕187号文件有关尾盘转让收入的土地增值税处理办法进行管理，即：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式是：

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

扣除项目金额＝（清算时的扣除项目总额÷清算时总建筑面积）×当期销售或转让建筑面积

这里尤其要注意，“清算的总建筑面积”应指“可售总面积”，否则不可售部分的成本费用将无处分摊。

建议

一是建立项目清算档案。档案内容应包括：对清算工作经验教训的总结；有关资料的备案；对中介鉴证报告的质量评价；建立清算后续管理台账：详细载明土地增值率、清算项目单位建筑面积应当负担的单位成本、未售房屋的幢号、面积等相关数据。

二是对尾盘再销售扣除项目确认完善建议。对尾盘阶段土地增值税计算的扣除项目中的土地价款、开发成本、开发费用和加计扣除四个部分，在尾盘转让阶段通常都已固定，但扣除项目中的转让税金却与实际转让收入直接相关，为使尾盘阶段土地增值税计算更准确，应考虑到转让税金因素，可把计算尾盘再销售阶段扣除项目金额公式修改为：

扣除项目金额＝[（清算时扣除项目总金额－清算时扣除的税金）÷清算时总可售面积]×当期销售建筑面积＋当期销售收入×5%×（1＋7%＋5%）。