土地增值税的筹划（15个范本）

【第1篇】土地增值税的筹划

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金税四期上线后，实现了“银行、工商、社保、税务、股东”五合一的监控，对于流转税中的重头戏增值税而言，如何做到合理地节税呢？

一、增值税税率

现行的增值税税率有13%、9%、6%、5%、3%、0%，对于不同的应税产品和服务，根据税法规定而适用不同的增值税税率。

二、合理的税收优惠方案

1、小规模纳税人税收优惠

自2023年4月1日至2023年12月31日，对月销售额15万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人免征增值税，此处是指增值税普通发票。如果是增值税专用发票，则对应的增值税税率为3%。如果小规模纳税人销售不动产等情形适用征收率是5%，不能免征增值税。

公司可结合自身业务情况，适当地进行业务分拆，设立不同的公司主体，从而享受增值税销项税的优惠政策。

2、软件企业增值税即征即退

对符合享受条件的一般纳税人按13%税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。

享受主体：销售自行开发生产的软件产品的增值税一般纳税人；将进口软件产品进行本地化改造后对外销售的增值税一般纳税人。

对于既有软件又有硬件销售的企业而言，合理地对产品进行组合，嵌入式软件产品也是可以享受增值税即征即退政策的。

3、产品和服务要合理地区分

对于既提供产品销售又提供技术服务的公司而言，要合理地将两者进行区分，因为技术服务的增值税税率为6%，而产品的增值税税率为13%。

公司在和客户签订合同时，可以适当地提供技术服务的合同金额。同时，如果客户同意，为了避免不必要的税务稽查风险，可以分别以不同的合同主体来和客户分别签订产品销售合同及技术服务合同。

三、获取合理的进项税发票

降低增值税应纳税额最有效的方法就是获取进项税发票，从而抵扣部分销项税额。

一方面，要确保获取的进项税发票和公司的业务逻辑相吻合，这也是一些公司经常犯的错误，从而被税务系统大数据发现。另一方面，要求员工尽可能地获取增值税专项发票，比如:住宿费专项发票、餐饮费专项发票、员工差旅费进项税及时认证抵扣等。

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【第2篇】土地增值税退税政策依据

与其他行业的企业不同的是，房地产企业的房地产开发业务除了需要面对增值税、房产税、企业所得税等常规税项外，还需要面对财产行为税种最特殊的一个税种，即土地增值税。由于税制结构设计的区别，企业所得税属于法人税制，由房地产企业以每一个纳税年度所归集的收入、成本和费用为基础进行汇算清缴；而土地增值税则以每个独立的房地产项目为基础整体归集与此相关的收入、成本和开发费用进行税收清算，清算前以预缴为主。而且土地增值税的清算时点往往都集中在房地产企业的企业所得税汇算时点后，因此就可能会出现由于房地产企业土地增值税清算与企业所得税汇算时点不匹配而造成土地增值税清算年度出现大额亏损而无法弥补的问题。

2023年以前，房地产企业因此造成的亏损只有在公司注销清算后才可以申请退税，而且受到亏损结转时间等因素的限制。很多房地产企业在土地增值税清算后会因短时间内无法注销而导致多缴的企业所得税无法申请退税的情况。所以税务总局在2023年发布了《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 81 号 , “81 号公告”），把因土地增值税二次分摊后导致企业所得税需退税的适用条件进行放宽调整。尽管对于房地产企业而言这绝对属于政策利好，但是从技术落实方面想要合理享受到退税的政策优惠，需要正确理解和掌握81号公告的规则。

01 正确理解和判断退税适用前提条件

81号公告第二条第（一）项提到：企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照特定方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。

土地增值税清算往往是在开发产品基本销售完毕的情况下进行的，根据土地增值税的相关政策规定，即使是税务机关可要求清算的情况，房地产企业的销售率也要达到85%。由于土地增值税清算时点的滞后性，往往出现清算当年无收入却因清算年度补缴的土地增值税直接计入该年度损益而造成前期盈利但该年度亏损的情况。所以81号公告规定可以适用企业所得税退税的第一个前提就是房地产企业需因土地增值税的清算导致清算年度造成了实质性亏损，否则就正常弥补即可，也无需启动退税程序。

其次是，除了要产生实质性亏损外，81号公告对于因土地增值税清算导致清算年度亏损而需要申请企业所得税退税的房地产企业还设有一个前提条件，就是房地产企业不存在后续开发项目。对于后续开发项目的界定，81号公告解释为正在开发以及中标的项目。正在开发项目比较好理解，就是在建工程项目。而中标项目，对于招拍挂项目应指在国土部门招拍挂程序中已经竞得土地的项目。但对于广东省这种存在城市更新、留用地合作开发等类型的省份城市，实务中在认定上可能存在诸多争议。以城市更新项目为例，认定是否中标应该以什么作为判断标准？签订合作改造协议还是项目立项，亦或者是项目确定实施主体，又或者是土地协议出让环节，这些都需要深入研判以及保持积极的税务沟通。

02 分摊起算时点为预售收入核算年度而非项目完工结转年度

81号公告第二条第（一）项提到：该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)。

针对规定中作为分摊土地增值税基数的“项目年度销售收入”是否应该包括预售期所形成的预售收入实务中经常容易产生争议。正如我们前面所分析到的，81号公告出台的原因是为了消弭房地产开发项目因企业所得税和土地增值税在税制结构设计上的差异所导致的收入与支出配比不均衡的问题。

一方面，按照土地增值税相关政策的规定，预售期所形成的预售收入本身就需要按照相应的预征率预征土地增值税。81号公告第二条第（二）项特别强调企业所应调整当年的应纳税所得额本质是开发项目各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税前扣除的土地增值税。根据《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》（以下简称为“所得税申报表”）a105010“视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”的填报规则，房地产企业项目完工前所取得的未完工收入按照预计毛利率计算得出预计毛利额后可以扣减实际发生的土地增值税。所以按照81号公告的计算规则，预售期的预售收入需要纳入分摊年度。

另一方面，《国家税务总局关于印发 < 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 > 的通知》（国税发【2009】31 号，“31号文”）第六条将企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入全部纳入税法意义上的“销售收入”实现的范畴，只是区分未完工销售收入和完工销售收入，而不再像国税发【2006】31 号文那样划分出预售收入。所以同样作为房地产开发项目的企业所得税方面的政策规定，81号公告所界定的项目销售收入理应与31号文保持一致的口径。

事实上，税务总局在关于81号公告的解读中所采用的案例中有所描述：“某房地产开发企业2023年1月开始开发某房地产项目，2023年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算”。其中就包含了一个假设，案例中的项目是2023年才竣工的，按照31号文的规定竣工前所取得收入属于未完工销售收入，完工后的收入是完工销售收入。税务总局在案例中开始分摊清算的土地增值税的年度便是从2023年开始计算的，这也是验证了我们的分析。

03 项目销售收入应剔除增值额未超过扣除项目金额20%的普宅销售收入

81号公告在对“项目销售收入”的补充规定中明确其不包含企业销售的增值额未超过扣除项目金额 20% 的普通住宅的销售收入。对于这部分收入而言，尽管在会计准则和企业所得税层面需要确认为销售收入，但是根据《土地增值税暂行条例》的规定其免征土地增值税收入。所以说从最终清算结果来看，企业清缴的土地增值税中不包含这部分普宅收入对应的土地增值税，所以这部分收入不参与到土地增值税的分摊计算具有合理性。

可能有人会提出说这部分普宅收入在预征阶段也预征了部分土地增值税，但是需要注意到的是，这部分普宅收入所预征的土地增值税最终在清算的时候都会被其他非免税收入所应该缴纳的土地增值税抵减了。

分摊示例如下表示：

所以81号公告的分摊逻辑还是要本着“谁实际参与，谁分摊”的原则来确定。

作者：傅吉俊 郑会广 王殿会

来源：税明大道

【第3篇】土地增值税代收费用

代收费用在土地增值税上政策是一贯的，从财税字[1995]48号文件规定起，到国税发[2007]132号文件，再到国税发[2009]91号文件，政策并没有什么新变化，只是又一次强调了代收费用的处理规定而已。至于计征与否就是看代收费用是否计入房价内，并且此代收费用必须是县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的。所以代收费用在土地增值税上的规定是确定且明确的。

近期我们在做土地增值税清算审核过程中，就发现了这样一个案例：

某开发商与燃气集团有限公司签订天然气配接费工程开发协议（天然气用途只限于居民灶用、洗浴），约定由开发商负责收取该项目一期1678户居民燃气用户安装工程费，每户按2500元收取，合计为419.5万元。该项目进行土地增值税清算时，开发商将此代收费用计入成本进行了成本扣除。

在应用房地产项目动态管理系统进行风险检测时，系统风险预警，提示疑点方向如下：

案例分析：

由上图可以看出，税务机关在利用信息化审核时将准确获取该疑点方向，并通过疑点方向调取该单位会计资料以及售房合同，确认房价中不包含此燃气费用，同时调查该小区业主来确认此费用是按照每户2500元单独收取，最后，税务机关给出的审核意见：确认此费用不允许扣除，并调减成本419.5万，同时还要核查营业税是否足额缴纳。

我们建议：

在土地增值税清算审核时，对代收费用的处理应注意以下两点：

（1）确认燃气开户费是否单独收取。

若房价中不含，则成本不予扣除。

若房价中包含，则不允许计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数。可调取会计资料，售房合同（必须包含补充协议或附件）中核实或抽查询问购房者,天然气或暖气等开口费是包含在房价中还是单独收取，以确认房价中是否包含。

（2）若以上代收费用为价外单独收取，需核查营业税是否足额缴纳。

因此，建议中介或企业在申报前应用房地产项目动态管理系统对项目申报数据进行风险检测，系统会自动进行风险提示，发现该费用不能进行成本扣除，同时提供应对策略、应补充资料和政策依据，中介或企业可根据提示自行调整、规范数据后再行申报，避免不必要的麻烦。

相关的政策：

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第二十八条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第六条规定关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

河北省物价局关于规范天然气价格管理的指导意见（冀价管2015 119号）第五条第二款规范相关收费。城市燃气初装费授权市、县人民政府管理，并报上一级价格主管部门备案。其中，新建商品房燃气初装费，由房地产开发企业缴纳，不得向用户单独收取，相关政策及既有住房燃气初装费标准按照市、县人民政府具体规定执行。天然气计量装置使用到规定年限后，由天然气经营企业负责更换，所需费用计入企业成本。（发文时间2015.06.16）

河北省物价局 河北省住房和城乡建设厅关于规范居民供热收费有关问题的通知(冀价管〔2016〕132号)第三条鉴于新建住宅首次供热实行整体供热，其首次采暖费用纳入房价（采暖期按当地人民政府公布的时间执行），统一由开发建设单位交纳，不得向居民用户单独收取、重复收取。（发文时间2016.06.21）

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【第4篇】土地增值税收入包括哪些

营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据分别是：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

【第5篇】可扣除的开发费用土地增值税

案例

某市的a房开企业开发的某商品房住宅项目，于2023年9月底基本预售完毕，2023年12月20日取得当地住建局通过的《竣工验收备案书》。与购房者的合同约定于2023年12月21日交房， 2023年10月完成小区绿化、大门、公共配套设施等发生建筑安装工程费用支出5000万；2023年12月-2023年10月发生开发间接费用600万（其中资本化利息支出200万，项目管理人员工资及福利等开发间接费用400万元）。项目于2023年9月份按税务机关要求开始土地增值税清算，出具土地增值税清算报告时，各方就2023年12月-2023年10月发生的开发间接费用400万（不含资本化利息200万）能否在清算时扣除有不同理解。案例是房地产开发企业在土地增值税清算过程中经常遇到的问题，在土地增值税清算审核过程中：

有些观点认为：房地产开发项目竣工备案后发生的开发间接费用不能在土地增值税清算时扣除，理由是项目既然已“竣工备案”，房屋达到可使用状态就可交付业主使用，对“达到可使用状态“后发生的工程支出认为不属于“直接组织、管理开发项目发生的费用”，因此应当费用化并计入了当期损益，土地增值税清算当然也不予扣除。

有些观点认为：土地增值税相关的税收法规并没有规定竣工备案后项目发生的开发间接费用不能扣除，因此竣工备案后项目发生的开发间接费用都可以扣除。

那竣工备案后发生的开发间接费用是否可以作为土地增值税扣除项目扣除？笔者认为不能一刀切，应根据税收法规规定和开发项目实际情况进行判定。笔者结合案例对此问题进行剖析，以期与读者探讨交流。

一、土地增值税税收法规对开发项目发生的“费用”支出扣除的相关规定

土地增值税税收法规对土地增值税增值额的计算逻辑和扣除项目金额的规定是明确的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称暂行条例）第四条规定以转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的增值额计算增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号，以下简称实施细则）对土地增值税扣除项目采用列举形式，扣除范围包括了开发项目实际发生的成本、费用、税金及加计扣除金额。《实施细则》第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目具体为：

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；...... 其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

上述相关规定对列入土地增值税扣除项目的“费用”包括两部分：(1)直接组织、管理开发项目且实际发生的费用（开发间接费）;（2）与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对于直接组织、管理开发项目且实际发生列入”开发间接费“的“费用”直接据实扣除，对与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用作为土地增值税“其他房地产开发费用”按5%比例扣除。

既然税收法规规定开发项目实际发生的“费用”可以作为土地增值税扣除项目扣除，其中对直接组织、管理开发项目且实际发生列入”开发间接费“的费用可以直接据实扣除，对与房地产开发项目有关的“销售费用、管理费用、财务费用”按比例扣除，那对项目“竣工备案”后实际发生的“费用”只需判断该部分”费用“支出是属于”开发间接费”还是属于“销售费用、管理费用、财务费用”，就可以解决项目“竣工备案”后发生的费用是否可以据实扣除的问题了。

为了找到答案，我们对土地增值税税收法规相关规定进行梳理发现，包括《实施细则》等在内的相关规定对“开发间接费用”只强调属于直接组织、管理开发项目发生的费用。并没有对包括“费用”在内的支出从时间上划分或确认的规定和标准。

既然税收法规没有明确规定，我们从财务核算、项目“竣工备案”与土地增值税的税收关系继续进行分析。

二、开发间接费用财务核算规定与土地增值税税收关系分析

土地增值税在1993年立法并在1994年度开始实施，土地增值税税收法律规范性文件所列示的房地产开发成本一直是沿用原财政部《房地产开发企业会计制度》（93财会字第02号）的相关要求设置，《房地产开发企业会计制度》中房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中开发间接费用核算内容为“本科目核算企业内部独立单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等”，核算的范围与《实施细则》开发间接费所列举的范围是一致的。该文件虽然于2023年已废止，但是其中关于成本核算的规定对于《实施细则》有重大影响，《房地产开发企业会计制度》六大类成本项目分类和开发间接费用的核算内容直接被《实施细则》所采用，虽然后来随着房地产行业发展，开发间接费用的内涵也越来越丰富，但当时立法的原意应该是土地增值税开发间接费用的范围和核算内容与会计核算一样的。

《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）第五条规定企业应当根据所发生的有关费用能否归属于使产品达到目前场所和状态的原则，正确区分产品成本和期间费用。

第二十六条指出开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

从上述与房地产开发有关的财务核算制度可以看出：财务核算上需正确区分成本和期间费用，对“开发间接费用”强调属于直接组织、管理开发项目发生的费用，这点与土地增值税“开发间接”规定也是一致的，但财务核算上也并没有从时间上划分或确认的规定和标准。

《企业会计准则第1号——存货》第八条规定：存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到场所和状态所发生的其他支出。

第九条 下列费用应当在发生时确认为当期损益，不计入存货成本：......（三）不能归属于使存货达到场所和状态的其他支出。

我们再参考看看《企业会计制度》和《会计准则》关于规定固定资产的核算相关规定：

《企业会计制度》对固定资产应按取得时的成本入账。取得时的成本包括......以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。第七十八条规定：本制度所称的“达到预定可使用状态”，是指固定资产已达到购买方或建造方预定的可使用状态。

《企业会计准则第4号-固定资产》第九条规定：自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。

综合《企业会计准则第1号——存货》、《企业会计制度》、《企业会计准则》及其他财务核算要求，对于如何确认成本和期间费用只有原则性要求，即“达到预定可使用状态”等类似的判定，也并没有把时间作为划分或确认成本和期间费用的规定和标准。

三、房地产项目“竣工备案”与土地增值税税收关系分析

既然土地增值税和会计准则等财务核算制度都没有将时间作为划分“开发间接费用”和“其他房地产费用”的标准，我们再从房地产开发项目“竣工验收备案“与土地增值税的税收逻辑关系进一步阐述分析：

根据建筑业相关法律法规的要求，房地产开发项目施工图纸必须在满足城市规划、消防、节能、环保等部门和公共安全的要求，并经专业审图机构审图合格、办理好施工许可证后才能开始施工，工程竣工后，各主管部门对各单项工程进行验收，在各单项工程验收合格后再进行综合验收，综合验收合格后报建设主管部门进行竣工验收备案，同时由住房和建设部门出具《建设工程竣工验收备案回执》，整个流程完成就是房地产开发项目的“竣工备案“。

各主管单位根据相关法律法规对工程进行验收，在报建施工图范围外的小型工程，例如局部增加部分绿化工程、部分公共配套工程、小型装修工程、零星工程等根据建筑法律法规可不用办理施工许可证的单项工程，不需要作为住房和建设局出具《建设工程竣工验收备案回执》的前置要件。

由于房地产开发项目开发周期长，开发商为了履行在合同期限内向业主交楼的合同义务，普遍的做法是项目达到报建施工图竣工验收条件并在综合验收合格后就会向住建主管部门进行“竣工验收备案”，在这阶段报建施工图范围内的各单项工程可能达到会计准则要求的“达到预定可使用状态”，但实际上在报建施工图以外的包括绿化工程、部分公共配套设施、装修工程和零星改造工程等工程还可能存在未开始施工、或未完工、或未竣工结算、或工程款未支付及工程人员未撤场等等情况，房地产开发商“竣工备案”后还必须继续完成这部分工程，这部分工程所发生的工程支出会计核算上应当计入“开发成本”，从逻辑上来讲，其所对应发生的“费用”必然是属于直接管理、组织开发项目所发生的费用应当被计入项目的“开发间接费用”核算，因此理所当然可以作为土地增值税扣除项目据实列支。

这点也可以在《实施细则》第十六条规定中得到佐证。 《实施细则》第十六条规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。《实施细则》指出在“全部竣工结算”前“涉及成本确定”无法计算土地增值税，在项目“全部竣工结算”后才可以据以计算土地增值税。因此从立法规定和原意上理解，土地增值税扣除项目是包括所有工程全部竣工结算前所发生的成本费用的。

四、结论

综合上述分析，笔者认为，对土地增值税来说，判定一项“费用”是否可以作为扣除项目进行扣除，应根据税收法规的规定和会计核算、各个项目的实际情况、交楼标准和约定、项目工程完成情况进行综合判断，对工程完成之前属于直接管理、组织开发项目所发生”费用“可作为土地增值税扣除项目。

作者：蔡荣钦，单位：中汇信达（深圳）税务师事务所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第6篇】土地增值税 计算

土地增值税的计算方法有两种，一种是分步计算法，一种是速算扣除法。现实中，由于分步计算法在计算土地增值税时比较繁琐，企业一般采用速算扣除法计算土地增值税。那么，土地增值税是如何计算的？

土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额为计税依据缴纳的行为税。土地增值税实行四级超率累进税率。

土地增值税是纳税人按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收的，即增值额乘以适用的税率，减去扣除项目乘以速算扣除数系数计算出的土地增值税税额。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。其中，土地增值税增值额的计算，主要涉及应税收入、扣除项目的确定。

土地增值税的计算公式为：土地增值税=增值额*适用税率—扣除项目金额*速算扣除系数。具体计算方法为：

1、增值额未超过扣除项目金额50%时，土地增值税税额=增值额*30%；

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，土地增值税税额=增值额*40%—扣除项目金额*5%；

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，土地增值税税额=增值额*50%—扣除项目金额*15%；

4、增值额超过扣除项目金额200%时，土地增值税税额=增值额*60%—扣除项目金额*35%。

比如，某房地产开发公司转让商品房两栋，取得收入总额2500万元，应扣除的购买土地金额、开发成本金额、开发费用金额、相关的税金和其他扣除金额合计1100万元。计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

（1）确认应税收入2500万元

（2）确认扣除项目金额1100万元

（3）计算增值额：2500万元—1100万元=1400万元

（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：增值额与扣除项目金额的比率=1400万元/1100万元=127%

（5）计算应缴纳的土地增值税税额=1400万元*50%-1100万元*15%=535万元。

从该例子可以看出，土地增值税的计算是按照先确认应税收入，再确认扣除项目金额、增值额，以及增值额与扣除项目金额比率，最后计算出土地增值税的应纳税额。另外，符合土地增值税清算条件的，应进行土地增值税的清算。

土地增值税的应税收入。按照税法的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

需要强调的是，房地产开发企业如果存在隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。

土地增值税的扣除项目。我们知道，房地产企业在计算土地增值税应纳税额时，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除规定的各项扣除项目金额后的余额征税。税法准予从转让收入中减除的扣除项目包括如下几项：

一是纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

二是房地产实际发生的开发成本，包括土地的征用及拆除补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。

三是房地产开发费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

四是与转让房地产有关的税金，即在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税，以及教育费附加。

五是其他扣除。

六是旧房及建筑物的评估价格。

总之，土地增值税的计算方法有两种，一种是分步计算法，一种是速算扣除法。现实中，由于分步计算法在计算土地增值税时比较繁琐，企业一般采用速算扣除法计算土地增值税。土地增值税的计算，主要涉及应税收入、扣除项目和增值额的确定。

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2023年9月26日

【第7篇】土地出让金含增值税吗

案例背景：母公司和国国土局签订了土地出让合同，子公司开发

1、合同签订方、支付方：母公司，

出让金金额为1个亿元。

2、开发项目公司：子公司3、问题1：子公司什么情况下土地成本能扣除吗？

如果母公司签订了土地出让合同后，并未将土地使用权办理到自己的名下，经国土局同意，土地使用权直接办理至b公司名下。

这在国土地局看来，土地使用权实际是直接出让给了b公司，a公司只不过是代为办理了出让手续和代付了土地出让金额。

这种情况 下土地成本可以扣除。在计算增值税收入时，土地成本也可以扣除.

子公司应当在确认土地成本时，取得并保存好国土地部门同意将土地使用权办至本公司名下的文书、母公司签订的土地出让合同复印件和支付土地出让金票据的复印件，以便在计算土地增值税扣除土地成本时查证。

4、如何不能通过上述方式，则不止影响土地增值税扣除，也会影响增值税的计算，按1个亿9%，那就是900万的影响额。

【第8篇】土地增值税政策汇编

个人可以享受如下土地增值税优惠政策：

(1)个人建造普通标准住宅出售，增值额不超过扣除项目金额20%的，免纳土地增值税。普通住宅的具体标准由各省级人民政府确定;

(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免纳土地增值税;

(3)个人之间互换自有居住用房，免纳土地增值税;

(4)个人以房地产作价入股转让到所投资企业中的，暂免缴纳土地增值税。个人转让自有普通住宅的，暂免缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让非普通标准住房，经税务部门核准，凡居住满5年或5年以上的，免纳土地增值税;居住满3年不满5年的，减半缴纳土地增值税;居住不满3年的，按规定计算缴纳土地增值税。

(5)居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

【第9篇】土地增值税的税金

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。另外，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。其中转让营改增之前缴纳的营业税作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

一、一般计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，在计算销项税额时，涉及抵减土地价款的，还应当扣除相应土地成本。

举例：a房地产公司清算项目为一般计税项目，2023年12月31日申报的土地增值税清算资料中销售台账显示含税销售收入11亿元，全部为普通标准住宅收入，假设该收入对应应扣除的土地成本为3.37亿元(增值税与土地增值税计算分摊口径一致)，销售额=(11-3.37)÷(1+9%)=7亿元，销项税额=7 × 9%=0.7亿元，土地增值税清算收入=11-0.7=10.3亿元

二、简易计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。但对小规模纳税人转让非自建不动产以及一般纳税人转让营改增之前取得的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额为销售额。所以增值税应纳税额为差额除以(1+5%)*5%。土地增值税应税收入为收入总额扣除增值税应纳税额后的差额。

举例：2023年a公司将营改增之前以500万购买的办公楼予以出售，出售的含税收入1000万元，应缴纳增值税为(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，应确认土地增值税应税收入为5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第10篇】土地增值税处理

【课程背景】

土地增值税以最少的法规征最多的税为特色，是每个财务人员最头疼的税种，法规的不足造成很多问题缺乏明确的规定，产生“灰色”地带，成为企业的税收风险点，但如果运用得当，也能成为企业的税收筹划点，“七分政策、三分沟通”是税企pk不二原则。金税四期下，一户式管理、多系统联动、多部门联手、各税种之间、税费之间稽核比对，使税务机关成为“最懂你的人”，纳税人成为“透明人”。

地方财政压力山大，作为地方财政收入主力军的土增自然成为稽查重点的照顾对象，是稽查的重中之重，全面了解土增清算全流程财税处理要点及稽查重点并掌握应对技巧是地产财税人员头等大事，也是降低企业税收成本和税收风险的重要区域，最能体现财税人员自身价值。

【讲师简介】

李国华：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；我公司首席税务咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用； 授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，业内称为“实战大师、金牌讲师”。

【课程对象】

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程大纲】

一、 稽查新形势及手段

1. 金税四期，剑指何方？

2. 云端打击和数据导侦

3. “税警关银”联合出击

4. “以最少的法规征最多的税”造成土增模糊地带多

二、 土增预征实操处理及稽查风险应对

1. 预征土增的计税依据及误区

2. 预缴土增是否产生滞纳金？

3. 定金、诚意金、认筹金和订金是否预交增值税

4. 预缴阶段稽查风险点及应对策略

三、 土增清算条件和清算单位涉税要点把控及处理技巧

1. “可清算”和“必清算”涉税要点把控及处理技巧

2. 清算单位确定及处理技巧

3. 清算单位是否等成本核算对象

4. 清算申请与受理

四、 土增清算除项目实操处理及稽查风险应对

1. 地价款和土地征用拆迁补偿费实操处理及稽查风险应对

1) 拿地形式和税前列支要求？

2) 政府返还资金涉税要点把控及处理技巧

3) 土地成本分摊有原则及处理技巧

4) 逾期开发缴纳的土地闲置费等是否可以扣除？

5) 拆迁安置涉税要点把控及处理技巧

6) 拆迁安装费、市政配套费等是否缴纳契税

7) 母公司拿地子公司运营涉税风险把控及处理技巧

8) 排污费、异地人防建设费财税风险管控

9) 参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目？

10) “红线外”支出能否在土地增值税前扣除

2. 前期工程费实操处理及稽查风险应对

3. 建筑安装工程费实操处理及稽查风险应对

1) 建筑安装工程费稽查审核要点及风险管控

2) 无法取得发票如何巧妙处理？

3) 施工现场水电费常见误区及风险管控

4) “甲供工程”业务重复扣除风险管控

5) “硬装”和“软装”区别及土增前扣除技巧

6) 营销涉税建造费财税处理差异及财税风险管控

7) 质保金涉税风险把控及处理技巧

8) 开发成本分摊方法及涉税处理技巧

9) 商住一体楼成本费用划分技巧

10) 关联交易风险管控及谋划策略

11) 虚增成本常见的套路及规划策略

12) 不可忽视的工程定额和预决算

4. 基础设施费和公共配套设施费实操处理及稽查风险应对

1) 基础设施费稽查审核要点及风险管控

2) 园林绿化工程风险管控及处理技巧

3) 公共配套设施费稽查审核要点及风险管控

4) 红线外道路绿化等费用能否计入基础或配套设施？

5. 开发间接费用和开发费用实操处理及稽查风险应对

1) 开发间接费用和开发费用的区分及处理技巧

2) 前期物业费财税风险管控

3) 遮光补偿费能否在土增前扣除？

4) 金融机构融资土增扣除涉税要点把控

5) 非金融机构增扣除涉税要点把控及处理技巧

6) 民间融资新政剖析及风险把控

7) 股东贷款企业使用的涉税风险及优化策略

8) 资金池运作模式涉税风险及风险应对

9) 统借统还涉税风险要点把控及优化策略

10) 融资费用如何在土增前扣除最大化？

6. 与转让房地产有关的税金实操处理及稽查风险应对

1) “与转让房地产有关的税金”是否等于“税金及附加”？

2) 售房缴纳的印花税能否在土增前扣除？

3) 不允许在销项税额中计算抵扣的进项税额是否可以扣除？

4) 税金在土增前扣除技巧

7. 加计扣除项目实操处理及稽查风险应对

五、 土增清算收入实操处理及稽查风险应对

1. 土增收入稽查审核要点

2. 土增清算收入范围及风险把控

3. 更名费是否计征土地增值税？

4. 违约金、赔偿金等是否缴纳土地增值税？

5. 土增收入税会差异及风险管控？

6. 代收费用是否作为土地增值税收入？

7. 低价房涉税风险管控及应对策略？

8. 政府限定回迁房价格如何确认收入额？

9. 精装房销售涉税要点把控及处理技巧

10. 卖房送家电等营销措施涉税风险把控及处理技巧

六、 尾房销售涉税风险管控及处理技巧

七、 土增清算实操案例

八、 现场答疑，问题不带回家

【课程说明】

【主办单位】华夏瑞博商学院

【时间地点】2023年11月20-21日.长沙

【第11篇】土地增值税的税收规划

房地产企业成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。在预征阶段，各项税负已达销售额的8%～12%；项目结束进行清算，则普遍高达15%～25%，一线城市会达到25%以上。如何降低税负，并且控制相应的风险？这需要房地产企业在税收筹划上多下功夫。

房地产企业的税收筹划一般集中在土地增值税上。土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。土地增值税的筹划方法主要有以下几种：

一、利用临界点

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

【案例】设某房地产开发企业建造一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为a，销售的房价总额为x，相应的销售税金及附加为：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分别为营业税税率、城建税税率、教育费附加征收率)

如果纳税人欲享受起征点的照顾，那么最高售价只能为x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企业在这一价格水平下，即可享受起征点的照顾又可获得较大利润，如果售价低于此数，虽也能寜受起征点照顾，却只能获得较低的收益。

如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高的部分超过撒纳的土地増值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。

设提高价格y单位，则新的价格为x+y，新增的销售税金及附加为5.5%y。允许扣除的项目金额为：a+5.5%x+5.5%y；房地产增值额为；x+y-a-5.5%x-5.5%y；缴纳的土地增值税为：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)

企业欲使提价所带来的收益超过因突破起征点而新增的税负，就必须满足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x为增值率为20%时的售价，可以解得y>0.0971a。

某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1,800~1,900万元之间，已知为开发该商品房支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？筹划过程如下：

除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(万元)

(1)公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元，此时获利306.2万元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。当价格定在1,800~1,837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。

(2)公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元(1430×0.0971)。即总房价至少要超过1，976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。

所以，当同行业的房价在1,800~1,900万元之间时，公司应选择1,837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1,976.117万元的价格出售商品房的话，所获利润将会进一步增加。

通过本案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法。使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，千万不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。譬如：在该案例中1,830万元的售价，能获利299,35万元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810万元的售价，只能获利216.16万元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，虽然售价只提高了10万元，利润却减少83.19万元。

2、收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

3、选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。

【案例】某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1,000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。筹划过程如下：

首先，计算。(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)

其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100＞80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款：当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70＜80，所以应选择第二种计算扣除方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。

在筹划中有必要指出，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算，一律不得扣除。

4、代收费用并入房价

很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是在房价之外单独收取；第二种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响适用的增值率，进而影响土地增值税的税额。

【案例】某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3,000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。

(1)如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%=1160(万元)；增值额为：3000-1160=1840(万元)；增值率为：1840÷1160=158.62%；应繳纳的土地增值税为：1840×50%-1160×15%=746(万元)

(2)如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(万元)；增值额为：3000+200-1360=1840(万元)；增值率为：1840÷1360=135.29%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%-1360×15%=716(万元)

显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1,840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳的土地增值税减少。

由于在计算土地增值税时，土地增值税=增值额×适用税率-可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增加a，则会使得应缴纳的土地增值税减少：a×适用的速算扣除系数，如果代收的费用较大时，可扣除项目增加，还可能使整体的增值率下降，给纳税人带来更大的节税效益。

当然，需要注意的一点是，如果在增值率未超过50%情况下，由于适用的速算扣除系数为0，所以无论代收方式如何，纳税人的税负是一样的。在这种情况下，筹划就没有什么意义了。

5、增加扣除项目金额

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。

6、费用转移、加大开发成本

会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍（1+20%+10%）的扣除金额，从而降低增值额和增值率。

7、成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。

土地增值税未四档超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%，合并核算有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的使用税率，增加这部分房地产的税负，因而，需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。

【案例】某房地产开发公司同时开发a、b两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售a房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元：销售b房产共取得收入400万元，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？

(1)分开核算时：a房产的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，适用税率30%；应纳的土地増值税为：(300-200)×30%=30(万元)；b房产的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，适用税率60%：应纳的土地增值税为：(400-100)x60%-100x35%=145(万元)；共缴纳土地增值税175万元(30+145)

(2)合并核算时：两幢房产的收入总额为：300+400=700(万元)；允许扣除的金额：200+100=300(万元)；增值率为：(700-300)÷300×100%=133.3%，适用税率50%：应纳土地増值税为：(700一300)×50一300×15%=155(万元)

通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，因为合并核算比分开核算节税20万元。

从上例中我们可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高，在实践中必须具体测算后才能做出选择。

8、利用合作建房

按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。

9、利用代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。

10、与主管税局沟通

在合法的前提下延后土地增值税清算时点房地产公司可适当与主管地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算。

【第12篇】应征土地增值税的有

在实务操作中，很多财务人士不知道企业土地转让应该交哪些税？税率是多少呢？怎么样在合法的情况下去合理避税？土地买卖和股权转让又有什么区别？

通常情况下，土地不能直接转让，土地只有在开发投入达到项目总投资（不含土地成本）的25%之后才可以转让。只有在企业改制重组、破产清算等特殊情形下土地才有可能直接转让。土地的转让涉及增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税以及土地购买方的契税。

根据土地的取得时间不同（是否在营改增之前），增值税税率可能为5%，也可能为9%；土地增值税适用30%到60%四档超率累进税率；企业所得税适用25%的基础税率；印花税适用产权转移书据万分之五的税率；契税适用3%-5%的比例税率，具体税率根据当地实际情况确定。

合理的税务筹划主要考虑企业改制重组的相关税收优惠，土地买卖涉及不动产权属的转移，应征契税和土地增值税，而股权的转让不涉及不动产权属的转让，仅需缴纳所得税和印花税，虽然国家税务总局原先发文“以转让股权的名义转让不动产需要缴纳土地增值税”，但是从各地的税务实践和相关税务司法判例的情况来看，通过转让股权的形式转让不动产无需征收土地增值税。

【第13篇】开发费用土地增值税

来源：中道财税-汤茹亦

以下我们主要围绕房地产行业的其他两大税种：企业所得税、土地增值税与土地价款抵减的联动影响进行探讨。

一、土地增值税

上图中可以看出，对土地价款抵减的后续涉税认定主要是围绕对收入和成本的影响，概括起来基本观点有以下三种：

观点一、作为土增收入，不冲开发成本；

观点二、土地价款税金抵减仅冲减开发成本，不确认收入；

观点三、土增不确认收入，也不冲开发成本；

基于国税函〔2010〕220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》第一款中对土地增值税收入口径的界定，我们已知收入包含：已开票金额、未正式开具增值税发票但有交易实质的金额以及合理增减项金额（实测面积补差、退房等）。原文件中并未提及要加上土地价款抵减的部分。

沿着土地价款抵减的政策思路，可以得知土地价款抵减的是增值税，实质是因为房地产企业部分重大业务（如：土地购进、拆迁安置支出等）无法取得增值税专用发票用于确认进项税额抵扣销项税额，因此给予的特殊增值税抵扣政策。

对于土地增值税收入确认，基本逻辑是不含增值税收入。

下面我们结合中篇中的案例来对比分析。

安岭公司为房地产开发企业，2023年5月9日开工建设某住宅小区，至2023年8月30日全部竣工决算。该公司按照一般计税方法计算缴纳增值税。开发成本中“土地出让金”为16000万元，土地面积为18亩，可供销售的建筑面积为37500㎡,2023年5月该公司已全部销售清盘，取得含税销售收入为72500万元。

允许抵减的地价款=16000万元

可以抵减的销项税额=16000/1.09*0.09= 1321.10万元

假设不考虑进项税额、已预缴增值税等影响，增值税应纳税额 =（72500-16000）/1.09*0.09= 56500/1.09*0.09= 4665.14万元

则不含税收入=72500-4665.14=67834.86万元

如果不考虑土地价款抵减的影响、进项税额、已预缴增值税等影响，不含税销售额=72500/1.09=66513.76

土地增值税在确认收入时，两种不同的收入计算方式差异1321.1万元。

同时，因为将16000万元的1321.10万元拆分为抵减销项税额，实际土地出让成本剩余14678.9万元，在计算土地增值税时，面临成本是否要相应扣除1321.10万元。

可见土地价款抵减作用于收入上的影响为1321.10万元，而如果作用在开发成本-土地出让成本上影响为1,717.43万元，相当于损失396.33万元成本扣除。

此时，我们再看以下三种观点：

观点一、作为土增收入，冲减开发成本，即案例中收入按67,834.86万元，成本按14,678.90万元；（最差，不仅收入增加，而且损失了加计成本）

观点二、作为土增收入，不冲减开发成本， 即案例中收入按67,834.86万元，但成本按16,000.00万元；（折中，对房开企业来说虽然确认的收入多了，但保住了1.3倍加计成本，整体还是占优）

观点三、土增不确认收入，也不冲开发成本，即案例中收入按66,513.76万元，但成本任按16,000.00万元；（最优，不仅少算收入，也保住了加计成本）

以上三种方式在实际项目中以当地征管口径及习惯性计算方式为准，各地存在较大差异但是越来越多的趋势是偏向于观点二的处理方式，企业财务人员应在充分理解差异并按照要求计算土地增值税。

二、企业所得税

回顾土地价款抵减的一般性账务处理，一般是借方确认销项税额抵减，贷方冲减主营业务成本。

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）

贷：主营业务成本

所以在企业所得税口径，抵减的土地价款是直接冲抵了成本不确认收入，原理类同免税农产品计算抵扣进项税额的方式，即从购进成本中剥离出增值税抵扣的金额。

小结：

房地产企业土地价款抵减虽然是一项增值税的特殊业务处理，但是对土地增值税、企业所得税等税种都会产生影响，在各地各税种征管实施中又存在较大的差异，因此企业财务人员需要及时了解当地政策，并征得主管税务机关的认可才能准确摸清土地价款抵减对各税种的协同影响。

土地价款抵减上、中、下系列接近尾声，后续会筛选一些实务中大家高频提出的土地价款抵减相关问题并继续分享笔者的观点，尽请期待。

【第14篇】土地增值税申报表2023

编者按：近几年，国家税务总局相继出台了加强土地增值税征管的政策文件，对清算条件、收入确认、成本费用和扣除等方面都作了较为明确的规定。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)对土地增值税清算做了详细规定。但由于土地增值税政策专业性强、操作过程复杂，时间跨度长，税款金额较大等原因，现实中多数房地产开发企业对清算规定执行不到位，达到条件主动清算的企业很少，导致土地增值税清算的涉税风险不断加大。

土地增值税以预征为主，符合条件的进行清算。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）对“土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题”的规定是，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

一、土地增值税的清算条件

土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。

（一）主动清算条件

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；）

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（是指整体将开发的未完工项目转让销售；）

3、直接转让土地使用权的。（是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。）

上述清算条件是主动清算条件，也就是说，房地产开发企业的开发项目符合上述任何一种条件，就应主动按照规定的时间进行土地增值税的清算。

（二）被动清算条件

被动清算条件，是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的条件。国税发〔2009〕91号文规定：符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

需注意的是，国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

二、清算时间要求

（一）主动清算时间要求

符合主动清算条件规定的纳税人，须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务部门受理窗口按规定对报送的资料进行核对，做出是否受理的决定；对受理的清算项目应在一定期限内及时组织清算审核。

（二）被动清算时间要求

符合被动清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

三、清算结果及法律责任

主管税务机关受理纳税人清算申请后，应交由具体负责进行土地增值税清算的税务部门进行清算，清算时间一般不得超过30日，如遇特殊情况可适当延长清算时间，但最长不得超过45日。

清算审核工作完成后，应由主管税务机关向纳税人出具《土地增值税清算结论书》和《税务事项通知书》，并按税务文书送达程序及时送达纳税人。

纳税人接到税务机关出具的《土地增值税清算结论书》和《税务事项通知书》后，应根据税务机关的结论和有关规定，办理补缴税款或退税手续。

纳税人不配合税务部门进行清算、提供虚假资料或发现有其他违反税法行为的，按照《税收征收管理法》的有规定处理。

四、符合条件不清算的法律风险

2023年，国税总局发布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号）进一步明确加强对土地增值税的清算工作，该文件是国家税务总局对加强土地增值税清算工作的指引，强调通过巡回督察、加强地方官员绩效考核等方式，推进各地税务机关土地增值税清算工作。

实践中，房地产企业对清算规定执行不到位，达到条件主动清算的企业很少。一些企业预留一定比例的尾房，以一定价格优惠与购房者达成推迟订立网上合同、推迟开具发票（暂时机外订立合同、收具收款）的约定，从而逃避房管部门“销售备案系统”的监控，达到长时间占用资金、延迟清算的目的。而安置房项目以政府补贴不到位为由，长期不清算。而在如今的征管环境下，这些操作都隐含着极大的涉税法律风险。

（一）根据国税发〔2009〕91号的规定，主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。基于此，税务机关从项目源头开始就加强了对土地增值税的全过程动态监控，对于逃避以及拖延纳税的行为，税务机关可以对其进行土地增值税的被动清算，即达到土地增值税清算条件后，没有在90日内主动向税务机关缴纳增值税的，必须在税务部门规定的期限内完成对土地增值税的清算。

（二）同时，需要提醒的是，根据《税收征收管理法修订草案（征求意见稿）》的内容，在土地增值税进行清算时，税务部门可以充分利用财政、税务、银行、建设等相关部门的信息，核实开发项目销售收入与扣除项目的实际情况，核实银行等金融机构的相关证明等等，据此审核纳税人提供的清算材料，提高清算审核的准确性。对于纳税人而言，提供虚假材料、核算不规范的问题，应该给予更多重视。

（三）因为土地增值税属于地方税种，对于具体的操作规定各省的差异较大，如国税发〔2009〕91号第十条“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的规定，（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。因此，华税建议，企业在熟悉相应的税收法律、法规的基础上，应对省级土地增值税清算的操作标准及相应的操作细则认真研究，解决清算实践中的现实问题，避免涉税风险。

【第15篇】旧房转让土地增值税计算

会员：

我公司是增值税一般纳税人，现预转让2017购买的一座公寓，购买时取得增值税专用发票，已经抵扣了进项税额，请问我公司转让该公寓计算土地增值税时扣除的购买价款是否含增值税？

大成方略：

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（

财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第六条第（三）项进一步明确，营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

由于你公司购买公寓时取得增值税专用发票已经抵扣了进项税额，所以你公司转让旧房计算土地增值税时，扣除的购买价款为不含增值税的价款。