土地增值税 预缴（15个范本）

【第1篇】土地增值税 预缴

一、预缴土地增值税的政策依据

1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）

2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条

3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）

二、预缴土地增值税计算

（一）预征的计征依据

1.一般计税

（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额

（2）销项税额=销售额×适用税率

（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）

2.简易计税

土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

3.简化计算

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）

（二）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）

（三）预征率

应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率

“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条

根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。

三、预缴申报

（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条

（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条

（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）

（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。

（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）

（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。

附件1：财产和行为税纳税申报表

财产和行为税减免税申报附表

附件2：财产和行为税税源明细表

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

、风险点

1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；

2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；

3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。

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【第2篇】土地增值税

引言

这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。

土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。

那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。

1计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

2扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。

因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。

5分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

6预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

7计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

8特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：土地并购入门到精通

【第3篇】旧房转让土地增值税

编者按：房地产无偿划转是否属于土地增值税征税范围，一直是一个争议性话题。否定派主张，根据《土地增值税暂行条例》，转让房地产并取得收入，才需缴纳土地增值税，无偿划转未取得收入，不属于征税范围。肯定派则主张，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，只有以继承、赠与方式无偿转让房地产才不需要缴纳土地增值税，划转不属于继承、赠与，应当纳入征税范围。本文将以三起案例引入，分析房地产无偿划转不征土地增值税的合理性。

一、三起案例中房地产无偿划转不征土地增值税均得到税务机关支持

（一）中信集团无偿划转房地产，总局批复不征土地增值税

2023年1月18日，财政部、国家税务总局作出《关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税〔2013〕3号），明确指出“在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司（以下简称中信有限）过程中，对中信集团无偿转移到中信有限的房地产，以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司（以下简称中信股份）的房地产，不征土地增值税”。当时，中信股份系中信集团/中信有限的全资子公司。

（二）美特粉末无偿划转房地产，税局认可不征土地增值税

2023年8月，扬州海昌新材股份有限公司（以下简称海昌新材）召开临时股东大会，决定将全资子公司扬州美特粉末冶金有限公司（以下简称美特粉末）拥有的建设用地使用权、房屋所有权无偿划转至海昌新材，之后申请注销登记。

2023年12月，美特粉末分别取得了扬州市邗江地方税务局、国家税务局出具的《准予注销登记的税务事项通知书》（邗地税五税通〔2017〕12254号）、《准予注销登记的税务事项通知书》（扬国税邗税通〔2017〕15150号）及清税证明。当月，美特粉末取得了工商部门的注销证明（（10270272）公司注销〔2017〕第12270007号）。

2023年5月，海昌新材向深交所递交ipo申报材料。在证监会第一次反馈意见补充法律意见书中，针对证监会提出的“发行人、美特粉末是否就土地使用权及房屋所有权转让依法缴纳相应税款，是否存在行政处罚的风险，是否构成重大违法行为及本次发行的法律障碍”等问题作出了回复。其中，对土地增值税问题的回复为“鉴于本次国有土地使用权转让系按照土地账面价值确定，无增值额，且美特粉末没有取得收入，按照相关税收法律、法规规定，本次转让无需缴纳土地增值税”。

（三）航发西控无偿划转房地产，税局认可免征土地增值税

2023年9月，经国资有权监管单位批准，中国航发西安动力控制科技有限公司（以下简称航发西控）与西安西控航空苑商贸有限公司（以下简称航空苑）签署《无偿划转协议》，航发西控将2宗国有土地使用权、4项房产、无形资产、设备等经营性资产注入航空苑。其中，航发西控和航空苑均为中国航发动力控制股份有限公司（以下简称航发控制）的全资子公司。

2023年8月6日，航发控制发布《关于中国航发动力控制股份有限公司非公开发行股票申请文件二次反馈意见的回复报告（修订稿）》，就证监会第4项反馈意见“相关土地房产从航发西控变更为航空苑……预计需要缴纳的土地增值税、契税等税费金额，税费承担的主体，上述标的资产评估报告假设中是否已考虑过户转让产生的税费对评估值的影响，评估假设、评估值是否合理”的答复摘录如下：“根据有关税务主管部门出具的土地增值税免税证明，本次土地使用权过户免征土地增值税”。

（四）小结

以上三起案例均为企业集团内部无偿划转房地产，其中：中信集团系向全资子公司中信股份无偿划转，美特粉末系向母公司海昌新材无偿划转，航发西控系向受同一控制的兄弟公司无偿划转。三起案例中，转让方最终均未缴纳土地增值税且获得主管税务机关认可，其中：中信集团、美特粉末两案中，根据现有资料显示，税务机关认为无偿划转不属于土地增值税征税范围，而在航发西控案中，税务机关则认为无偿划转符合土地增值税免税条件。

二、房地产无偿划转土地增值税不征或免征的困境

（一）房地产无偿划转土地增值税不征的困境

房地产无偿划转“可税性”的争议，归根结底在于税法对土地增值税征税范围规定的模糊性。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。由此可见，此处税法采用了“正向规定＋反向列举”的立法模式，但其规定的内容具有不周延性，在“以出售或者其他方式有偿转让房地产”和“以继承、赠与方式无偿转让房地产”之间，尚存在诸多真空地带。这里姑且不讨论划转是否属于转让的问题，即便将划转归入转让的范畴，对于无偿划转，也处于这一真空地带内，税法完全不能解决无偿划转的可税性问题，给纳税遵从带来了极大不便。

在现实层面，这一问题将容易引发税企争议：站在纳税人立场，基于税收法定主义，税法没有明确规定无偿划转属于征税范围，则不应对其征税；站在税务机关立场，基于国库主义，税法没有将无偿划转归入不征税范围，则原则上应当对其征税，考虑到无偿划转又不符合有偿转让的条件，税务机关会引用纳税调整条款，认定无偿划转属于“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”的情况，调整计税依据，人为核定转让收入。而所谓“正当理由”的解释权在行政机关，如纳税人无偿划转的理由不被认可，则纳税调整后无偿划转将重新满足征税条件。

在前述案例中，除海昌新材外，另两起案例当事人均为国有企业（中信集团改制后的中信有限为国有独资公司，而航发西控最终亦受国有资本控制），其资产交易受国资监管部门控制。实践中，国资监管部门关于国有企业集团内部交易重组的批复文件在很大程度上可以构成无偿划转的正当理由。对于民营企业，并购重组的安排能否作为“正当理由”则主要取决于主管税务机关理解。如果无法对正当理由作出有效回应，就不能阻止纳税调整的适用，从而使不征税诉求陷入困境。

（二）房地产无偿划转土地增值税免征的困境

为了回避征税范围的争议，也有企业诉诸免税政策解决无偿划转税务问题，例如航发西控就取得了主管税务机关的免税证明。事实上，在2023年6月，航发控制就曾作出预先披露，对无偿划转的土地增值税问题，航发西控主要适用了《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第21号）之规定作免税申报。然而，无论是21号公告还是之前诸多版本的重组土地增值税免税政策，均未提及“无偿划转”可以免征土地增值税，事实上，对于“无偿划转”这一概念，仅在企业所得税和契税优惠政策中有所涉及，航发西控的这一政策适用似乎缺少明确的依据。

现行土地增值税优惠政策未将无偿划转纳入免税范围，从另一方面来讲，也为不征税诉求留下余地。根据税法基本原理，征税范围解决的是可税性的问题，而免税则是一种税收优惠，是在某一行为属于征税范围的基础上，对其给予的一种特殊对待。因此，只有某一行为可税，才有讨论其是否能够免税之必要。虽然土地增值税免税范围稍显严苛，且没有对无偿划转作出规定，但这种现象侧面反证无偿划转的可税性仍有讨论空间。

三、房地产无偿划转土地增值税可税性的破局

（一）无偿划转不应直接适用纳税调整程序

纳税调整的前提是“纳税人申报的计税依据明显偏低”，而确认计税依据的前提则是存在可税行为，即只有某一行为属于征税范围，应当课税的，才需要进一步判定计税依据，而不能本末倒置，将计税依据的调整放在征税范围的判定之前，根据纳税调整后的结果确定某一行为属于征税范围。

通过比较分析可以发现，在增值税等税种中，征税范围并不以取得收入为前提条件，只要发生了销售行为，即需要申报缴纳增值税，由此将取得收入和征税范围两个问题拆解开来。这种处理是相对清晰的，如行为人发生销售行为，则判定其需要缴纳增值税，如其申报收入明显偏低，或者无偿销售的，则相应作出纳税调整。但在土地增值税中，“有偿”同时构成征税范围的判断条件，导致征税范围和纳税调整出现混同。这固然是土地增值税制度设计的一个问题所在，但回归到实践中，不能因这种混同的存在，颠倒征税范围和纳税调整的顺序。

纳税调整的基本原则是反避税，在增值税等税目中，纳税调整可以是形而上的，只要出现了无偿销售即可作纳税调整。但在土地增值税中，必须作出进一步的判定，寻找纳税人避税的证据，或者重点关注对纳税人无偿划转是否具备正当理由的审查，如纳税人确无避税问题，则不能突破课征土地增值税。

（二）尝试使用投资入股方式实现资产划转

严格来说，土地增值税政策并未就资产划转作特别规定。但考虑到企业所得税政策中将资产划转与非货币性资产投资等同，土地增值税中的房地产投资行为，也可以作为一种特殊的资产划转在此一并讨论。与企业所得税、增值税相同，土地增值税的资产划转要求必须构成资本交易。即出让方必须作增资处理，受让方则必须增加所有者权益。与企业所得税不同的是，土地增值税的资产划转没有主体限制。这主要是照顾以房地产投资设立新企业或非全资控股企业的情况，这两种情况下，投资人仅仅是将房地产投入到企业中，本身没有取得任何现金对价，但根据非货币性资产投资的税收政策，投资人需要作资产视同转让处理，分5年缴纳企业所得税。这里需要说明的是，以房地产投资设立新的全资子公司，理论上也是不能适用前述的特殊性税务处理政策的。因为前述政策要求受让方是现存企业，而不能是投资发生时尚不存在的企业。总而言之，在房地产投资入股不满足企业所得税特殊性税务处理条件的情况下，如果再对投资人课征土地增值税，则会导致投资税负过重，一方面严重抑制市场投资热情，另一方面也有违税收中性原则。

四、资产划转涉税风险应对建议

（一）敲定资产划转方案前对税收因素进行充分考量

资产划转的主要目的是为了实现资源的整合，在讨论资产划转方案时，企业会更多关注如何设计交易模式，以实现其商业目的。但需要认识到税收是现金之债，纳税义务一旦确定，意味着一笔资金就要支出，仅仅关注交易模式本身，而忽视了税收成本，可能导致税收负担反噬资产划转的经济效应，使得整合的目的落空。因此，税收问题不是资产划转方案已经确定之后，企业再去想办法解决的，而是资产划转方案敲定前，企业就应当考虑的。每个成功的资产划转，都需要在商业目的和税收成本之间反复权衡，最终求得两者皆不偏废的方案。此外，企业需要关注各税种的特点，明确各税种资产划转政策的适用范围，寻找税收政策之间的交界地带，在不能同时满足各税种成本最低的情况下，要尽可能消除、推迟税收负担较高的某个或几个税种的纳税义务。

（二）与税务机关进行充分的沟通

相较而言，资产划转是重组税收政策中较为特殊的一类，一些税务机关对资产划转的理解不尽相同。相对保守的税务机关会认为，除契税政策外，并不存在单纯意义上的资产划转，包括企业所得税、增值税、土地增值税在内，涉及资产交易的，只有在构成资本交易的情况下，才可以适用相关政策。例如，企业所得税中的资产划转，其实就是一种特殊的非货币性资产投资或收回，其特殊性主要体现在主体限制。因此，这些税务机关就会对企业的权益变动情况进行严格监督，凡没有调整实收资本的，均不得适用资产划转税收政策。在态度较为宽松的地方，虽然税务机关可能不会过分强调账簿监管，使得企业适用政策更加容易，但如果企业作资产划转没有严格契合政策规定的，会产生合规风险。通常，我们会建议企业采用政策规定更为明确的重组方式，例如合并、分立、股权收购等，如果必须要采用资产划转，与税务机关的充分沟通就不可或缺。

（三）聘请专业的税务顾问

税务顾问的参与可以在资产划转方案确定过程中，有效识别风险并有针对性地提出处理建议，包括如何在现有交易框架下规避风险，或者通过交易框架的调整避免风险，从而保障资产划转方案的顺利实施。

【第4篇】土地增值税清算的难点

随着我国城市化进程的推进，房地产业逐渐成为我国重要的经济产业。土地增值税在房地产企业税负中占有重要的比重。本文在分析房地产企业土地增值税清算的重要性基础上，探讨了房地产开发企业土地增值税清算中的重点和难点，并提出了提升房地产开发企业土地增值税清算水平的策略。

土地增值税在房地产企业税负中占有重要比重，各省市的土地增值税清算政策执行不统一，进而给房地产开发企业的土地增值税清算带来很大的税收风险。如何正确处理土地增值税清算中存在的问题，提升房地产企业土地增值税清算的水平，降低企业税负，成为房地产企业健康发展中亟待解决的问题。

房地产开发企业土地增值税清算中的重点和难点

目前，各省市土地增值税清算没有统一的政策文件，具体实施细则存在差异。在土地增值税清算过程中容易在以下事项中出现问题，如果企业对清算政策掌握不准确，财务核算不规范容易给企业带来税收风险。

（一）清算单位划分

确定清算单位是土地增值税清算的第一步。各省市对“国家有关部门”的认定存在差异。存在以发改委立项为清算单位，以《建设工程规划许可证》为清算单位，以在税务局填报的《土地增值税项目登记表》中的“开发项目”为清算单位，以《建设用地规划许可证》为清算单位等多种不同依据划分清算单位的情况。另外如果房地产项目是分期开发的，还应以期为单位确定清算单位。在清算过程中，清算单位的划分不同会造成计算结果差距很大，不同清算单位之间正增值与负增值不能相互抵消，负增值不能退税，避免由于清算单位划分过细造成巨额负增值浪费。如清算单位划分不合理势必将加大清算的难度和工作量。

（二）确定清算时点

国家税务总局对项目清算时点作了明确规定，分成纳税人应进行土地增值税清算和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算两种情形。房地产企业普遍采取“能拖就拖”的延后清算方法对待土地增值税清算工作。房地产项目受开发时间、产品类型、销售市场、盈利水平等因素影响，土地增值率存在较大差异。企业应对项目的实际增值率跟进更新测算，对实际增值率低于当地土地增值税预缴率的项目，主动申请土地增值税清算，以免发生预缴额大于清算额的情况，造成资金占压及退税风险。对于实际增值率高于预缴率的项目可以推迟清算至税务局发出《清算通知书》之后。

（三）住宅标准认定

现行政策规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，普通住宅增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。因此划分普通住宅和非普通住宅的标准、标准认定时点以及是否进行划分三个方面在纳税筹划时就显得很重要。

第一，认定标准各地不尽相同，有的以容积率加单套建筑面积为认定标准，有的以单套建筑面积加销售单价为认定标准；第二，标准认定时点不尽相同，有的采取项目竣工备案日为认定时点，有的采取销售合同备案日为认定时点；第三，划分普通住宅和非普通住宅不是必须的，企业未做普通住宅和非普通住宅的划分视同放弃享受这项税收优惠的权利，很多企业对这点的认识存在误区。企业享受还是放弃这项税收优惠政策需要经过测算来判定。通过测算如果普通住宅部分负增值，企业可将普通住宅和非普通住宅合并计算增值税从而达到降低税负的目的。通过测算如果需要享受这项优惠政策，企业应充分了解当地普通住宅认定标准和认定时间的相关规定，与公司其他相关部分做好沟通，满足相关规定，充分享受税收优惠政策，减轻企业税负。

注：对于可否合并我认为是当然之意，区分普通和其他本来就是为了给纳税人享受优惠的，但执行中很多地方往往变成了必须分开，严格按三分法，我认为二分或者纳税人选择放弃普通住宅优惠而一分是最合理的。

这块最优秀的当属安徽办法：安徽省土地增值税清算管理办法，水平很高，亮点很多。

对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

（四）成本合理分摊

1.土地成本分摊。土地成本是土地增值税两大扣除项目之一，正确合理的土地成本分摊是土地增值税有效管理的基本前提，不同的土地成本分摊方法对土地增值税额影响较大。土地成本分摊应遵循“不同用途不同价、不同年限不同价、不同规划条件不同价”的分摊原则。税务部门往往为简化要求房地产企业采用占地面积法或建筑面积法对土地成本进行分摊。房地产企业应结合项目特点，针对土地成本在不同清算单位之间，以及同一清算单位内部不同类型产品之间合理分摊。达到平衡税负的目的。比如，在同一清算单位内，如果容积率相差悬殊，不同类型产品间可采用“按占地面积法分摊”；同类型产品间可采用“按计容建筑面积法分摊”。

注：更牛的方式是直接在土地出让或勾地时，直接明确不同业态土地成本，比如增值率高的单方住宅土地成本高一些，商业等自持的低一些，基本把项目税筹做了百分之八九十了。甚至有地产公司期后取得国土的评估或认定，也有税局认可的。

2.地下车位成本分摊。地下车位的成本分摊是房地产企业土地增值税清算中的重难点之一。土地增值税清算相关法规中未对地下车位的成本分摊做出明确规定。地下车位利用地下基础设施建造，主要成本是服务于地上建筑，而服务于车辆停放功能的成本较低。不应按测量报告中的地上建筑面积与地下建筑面积平均分摊成本。地下车位不分摊土地成本，只分摊建筑安装成本，其他成本与地下车位的关联性小，不应分摊给地下车位。

3.公共配套成本分摊。公共配套设施是指建造在项目红线内的公益设施，建成后需要办理移交手续，不能有偿转让，初始产权为开发商所有。同一地块分期开发清算，按规划要求配建的公共配套设施同时服务于各清算单位，需要在各清算单位合理分摊成本。开发企业如果选择在某一期集中建造，将公共配套设施成本集中在当期清算中扣除，会造成各期清算成本扣除不均，增值率在各期同类产品间上下波动，造成税负升高，进而给企业带来较大经济损失。因此在受益项目各期内合理分配公共设施成本至关重要。房地产企业在各分期内，依据当期开发的产品类型、可售面积等因素，合理规划公共配套设施建设规模和节奏，提升公共设施成本分摊合理性，避免公共配套设施不合理分摊引发的高税负问题。

（五）票据合规

在土地增值税清算实践中，房地产开发企业取得合法有效的扣除凭证是一项基础且重要的工作，由于财务人员的专业素质不同，对取得合规票据的重视程度不够，造成清算时有相当数额的成本费用未取得合法有效凭证。造成可扣除成本减少，增加企业税负。具体应从以下几个方面强化这项工作。第一，订立合同时就取得发票做明确规定，特别应注意约定在工程办理结算后，施工方应提供包含质保金金额在内的全部发票。第二，日常支付工程款前，需要在税务网站对施工方提供的发票进行真伪查询，保证发票真实有效。第三，检查发票填写是否规范，尤其对工程发票备注栏里是否填写服务发生地点和项目名称进行检查。避免由于发票不合规造成成本不能扣除。

提升房地产开发企业土地增值税清算水平的策略

土地增值税清算中会遇到很多问题，这些问题解决的好坏会影响清算结果，从而影响企业的盈利水平和长远发展。因此针对这项系统工作，房地产开发企业应对清算问题的策略也应是系统的，不能简单地采取“头疼医头、脚疼医脚”的权宜之计，应从以下几个方面系统地提高企业应对土地增值税清算的能力。

（一）提前筹划土地增值税清算

土地增值税清算是一项系统性工作，税务筹划需贯穿房地产开发全过程。财务人员应从开发的前端积极参与，在充分掌握土地增值税清算相应政策的前提下，从地价分配、发改委固定资产立项、选择清算时机、划分清算单位、利息规划、处理公共配套设施产权、项目发票管理等方面提出管理建议和要求，积极准备清算资料和数据，落实各个基础环节。有序开展土地增值税的清算工作，合理降低房地产企业土地增值税税负。同时也应注意税收筹划必须在合法的基础上，通过优化开发流程，提高开发管理水平合理又合法的少交税款并延长纳税期限，不能以引起税务风险为代价，盲目筹划。

（二）加强政策法规学习

国家为规范土地增值税清算发布了一系列政策法规，各省市也结合本地区实际出台若干规定和通知。这就要求财务人员随时了解和学习清算的各项条文和规定。组织企业内部相关部门的人员进行系统学习，对政策法规吃透并充分吸收。随时修订开发过程中需要进行税务筹划的关键点，有效降低税务风险。

（三）加强成本管理

房地产开发企业应重视工程、成本、销售、财务人员的综合素质培养，加强各部门沟通和协作能力。推行合同签订内容和流程的标准化，规范成本归集标准，优化成本核算办法，完善成本费用原始凭据的收集整理。加强成本管理，夯实基础工作，为土地增值税清算奠定基础。

（四）规范财务核算

财务部门是土地增值税清算的执行部门，财务部门应不断提升自身的专业水平、制定详细的财务管理制度和财务核算制度，提高财务核算的准确性，建立完善财务审核制度。加大信息化手段，通过财务管理系统化、流程化、标准化做到销售收入核算清晰，成本费用归集、分摊真实合理。土地增值税清算是一项系统工作，过程中需要准备大量的证明材料和基础数据，并且材料证明繁琐、数据计算复杂。如果财务基础核算不扎实，提供的材料证明不全面，基础数据不准确，必将导致收入成本错配，进而增加企业税负。

（五）借助中介机构优势

由于土地增值税清算工作内容繁杂，涉及专业知识多，工作量大，单靠企业自身的力量难以保质保量的完成。中介机构在政策掌握和核算规范上有专业的优势，房地产企业应与中介机构保持良好的信息沟通，通过聘请中介机构进行税务咨询或进行清算鉴证工作，弥补企业土地增值税清算方面的短板。充分发挥中介机构的专业力量和智力资源，提高土地增值税清算质量。

综上所述，土地增值税在房地产企业税负中占有重要比重。房地产企业应正确认识土地增值税清算中存在的重难点，内部加强政策法规学习，加强成本管理，规范财务核算，做好土地增值税清算提前筹划，从而合理降低税负，促进企业健康稳定发展。

作者：刘利新

【第5篇】土地增值税收入的确定

标题 | 土增税：土地成本的扣除与应税收入的确定

作者 | 王冬生 孙延玲 姚亚斌

房地产企业在计算土增税时, 如何确认应税收入，如何扣除土地成本, 本不是问题。但是,由于在计算增值税时,允许纳税人自销售额中扣减土地成本,导致在确定土增税的应税收入和土地成本时,经常出现很大分歧。本文基于一个案例和有关法规，分析如何处理，更符合有关税法的规定，达到既不少缴土增税，也不多缴土增税的效果。包括以下问题：

一、一个简单的案例

二、增值税的销售额

三、土增税的应税收入

四、土增税可以扣除的土地成本

五、土增税确认应税收入与土地成本的方法

（一）符合有关规定的方法

（二）三种错误的确认方法

一、一个简单的案例

为便于说明问题，举一个简单的例子。a房地产公司拿地成本是109万元，取得政府部门开具的合法票据。销售房地产的含税收入是218万元，增值税适用一般计税方法，增值税税率是9%。

不考虑其他因素，基于这个案例，分析增值税的销售额，土增税的应税收入，土增税可以扣除的土地成本等容易出现分歧的问题。之所以出现分歧，主要是因为增值税应税销售额的计算方式。

二、增值税的销售额

a公司含税销售额是218万，但是增值税的销售额是多少？销项税额是多少？按照常用的计算方式，销售额应该是200万，销项税额是18万。

218/(1+9%)=200万

200*9%=18万

但就房地产企业而言，有特殊规定。

根据《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2023年第18号，以下简称18号公告）第4条的规定，a公司应按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（218-109）/(1+9%)=100万。

a公司的销项税额是：

（218-109）/(1+9%)*9%=9万

不考虑其他收入和支出，a公司的增值税应纳税额是9万元。

之所以按照上述的公式计算，是因为房地产企业支付土地价款时，取得的票据，不是可以抵扣进项税的法定票据，无法用“扣税法---抵扣进项税”的方法，抵扣土地成本中实际包含的增值税。但是，土地成本在房地产企业成本中，占有很大的比重，如不能抵扣与土地成本有关的进项税，将土地成本作为增值税的计税依据，不符合增值税基本原理，房地产企业也无法承受。所以，用“扣额法---扣减销售额”的方式，解决对房地产企业土地支出征收增值税的问题。

尽管“扣额法”不是常用的“扣税法”，不是抵扣进项税，但是对纳税人而言，对增值税应纳税额的影响，是一样的。

按照现行的计算方法，a公司应纳增值税9万元。

假定109万中含有9万元进项税，用一般的销项税减去进项税的应纳税额计算方法，应纳税额也是9万元（18-9）。

因此，a公司按照18号公告的方法计算应纳增值税，实际是扣掉了土地成本中含有的增值税。

三、土增税的应税收入

尽管增值税的销售额是100万，但是土增税的应税收入是多少呢？也是100万？

不能这样简单地理解，需要看土增税的有关规定。

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号，以下简称70号公告）第一条规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”。

就a公司而言，其含税销售额是218万，但是计算的销售额是100万，增值税销项税额是9万，那么土增税不含增值税的应税收入到底是多少？可以有3个选项：100万、209万、200万。

100万是因为自销售额中扣除土地成本，得出的增值税应税销售额，不应作为土增税应税收入。

209万，是按照含税销售额218万减去9万的增值税销项税额，得出的结果。但是，这9万元的销项税额，不是含税收入中的全部税额，209万中，实际含着9万的增值税。

彻底不含增值税的销售额是200万，最符合70号公告对土增税应税收入的定义。

所以，我们认为a公司的土增税应税收入是200万。

四、土增税可以扣除的土地成本

在土增税应税收入是200万元的情况下，a公司可以扣除的土地成本是多少？

109万还是100万？

还是要看土增税的有关规定。

财政部、国家税务总局《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号，以下简称43号文）第3条规定：“ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

根据上述规定，支付的109万土地价款，如果扣除了其中包含的增值税9万元，可以扣除的土地成本就是100万元。如果没有扣除其中的增值税，可以扣除的土地成本就是109万元。

那么，到底有没有扣除土地成本中的增值税9万元？

尽管a公司没有用抵扣进项税的方式，扣除9万元，但是用“扣额法”，还是自销项税额18万中，抵扣了9万元，所以，纳税人的销项税额才剩9万元。a公司按照18号公告计算的应纳税额是9万元。

如果a公司可以抵扣进项税，进项税是9万元，销项税是18万元，应纳税额也是9万元。

所以，a公司在按照18号公告计算增值税时，事实上抵扣了土地成本中的增值税9万元。

如果a公司按照常用的方法，计算增值税，则其土增税应税收入是200万元，其可以扣除的土地成本就是100万元。

因此，在a公司应税收入是彻底不含增值税的200万元时，其可以扣除的土地成本，也是不含增值税的100万元。

五、土增税确认应税收入与土地成本的方法

根据上面的分析，概括一下确认土增税应税收入与土地成本的方法，并分析常见的另外三种方法之不合规之处。

（一）符合有关规定的方法

根据上面的分析，在房地产企业按照18号公告计算增值税的情况下，在确认土增税的应税收入和可以扣除的土地成本时，最符合土增税规定的方法是：

按照彻底不含增值税的收入，确认应税收入；

按照不含增值税的土地支出，确认可以扣除的土地成本。

就案例中的a公司而言，土增税应税收入是200万元，可以扣除的土地成本是100万元。

（二）三种错误的确认方法

引发争议的，还有另外三种方法：

第一种方法：收入确认209万元，土地成本确认109万元；

第二种方法：收入确认209万元，土地成本确认100万；

第三种方法：收入确认200万元，土地成本确认109万。

第一种方法，尽管收入与成本各增加9万，看似增值额一样，但因为房地产企业的土地成本可以加计扣除，实际的增值额还是少了，导致少缴土增税。

第二种方法，纳税人多确认9万收入，导致多算增值额，多算土增税。

第三种方法，纳税人多扣除土地成本9万元，少缴土增税。

所以，按照彻底不含增值税的方式确认土增税应税收入，按照已经扣除增值税后的土地成本，确认可以扣除的土地成本，才符合增值税、土增税的有关规定，达到既不少缴土增税，也不多缴土增税的效果。

【第6篇】土地增值税的计税依据

01从土地增值税应税收入角度来看

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2023年第70号)进一步明确，营改增后，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入，不含增值税销项税额。

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2023年第18号)第四条也规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，为不含增值税收入。

从以上文件规定可以看出，适用增值税一般计税方法的纳税人，其土地增值税应税收入计算分两步：第一步，计算出增值税销项税额；第二步，将向购房者收取的全部价款及有关的经济收益（以下称“含税销售收入”）减去增值税销项税额，从而计算得出土地增值税应税收入。房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)×9%=全部价款和价外费用÷(1+9%)+当期允许扣除的土地价款÷(1+9%)×9%。

02 从土地增值税扣除项目角度看

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第六条明确，取得土地使用权所支付的金额，为计算增值额可扣除的项目。换句话说，判定土地成本可否据实全额扣除的关键，在于判定土地成本是否属于取得土地使用权所支付的金额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)也明确，清算表格第6栏“取得土地使用权所支付的金额”栏次，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权，而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。也就是说，土地增值税清算中可以扣除的土地成本，为取得土地使用权实际支付的金额，该金额体现为财政非税收入票据上记载的金额。

另据财政部、国家税务总局《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第3条规定：“ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

综上所述，土地价款抵减的销项税额，应以增加土地增值税应税收入的形式体现，而非从土地成本中扣减。换句话说，土地成本在土地增值税计算中不受抵减销项税额的影响，不做扣减处理。

03 提醒

针对这一问题，实践中可能存在不同的观点。如：福建省税务局财产和行为税处关于“营改增”后房地产开发企业支付的出让地价款按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时的处理意见：营改增后，房地产开发企业(一般纳税人)支付的出让地价款，按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时如何处理?经研究，并报局领导审核同意，在总局未进一步明确前，暂按《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)等有关规定，对抵减的销项税，在土地增值税清算时，按冲减土地成本处理。即土地增值税应税收入直接按照全部价款和价外费用÷(1+9%)确定，土地成本直接按照取得土地价款÷(1+9%)确定。其结果显然是对纳税人不利，虽然收入减少与土地成本减少是同等金额，但减少了加计扣除的基数。本人认为福建省的做法是错误的。

作者：纪宏奎，单位：中汇武汉税务师事务所十堰所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第7篇】土地增值税的税率是

土地使用税税率17%的规定：适用17%税率有销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物; 提供有形动产租赁服务。

【法律依据】

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

【第8篇】土地增值税如何清算

政策依据：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号

缴纳时间：

按满足清算条件确定

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

计算方法：

应纳税额=（增值额）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

增值额=收入-扣除项目金额

扣除项目金额：

1.取得土地使用权所支付的金额

2.开发土地的成本、费用；

3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4.与转让房地产有关的税金；

5.财政部规定的其他扣除项目

其中，北京市普通住宅与其他类型房地产增值额与应纳税额应该分别计算。部分省市普通住宅、其他类型房地产、非普通住宅增值税与应纳税额分别计算，部分省市可选择合并单位，土地增值税清算管理规程细则由各省自行规定，各省土地增值税清算需遵循各省土地增值税清算管理规程。

【第9篇】加油站转让土地增值税计税收入

甲方： 有限公司

乙方： 加油站

乙方 系 加油站投资人、所有权人，经双方协商，达成以下转让协议：

一、合同标的

本合同转让标的为：✘✘✘县✘✘✘镇✘✘ ✘的 加油站（以下简称“加油站”）的全部资产及该加油站的各项经营资质与权力，包括但不限于：

1、加油站已有的全部资质、证照、文件批复等《证照清单》。

2、本合同标的项下的“ 集用 第 号”土地使用权 平方米及租赁土地 平方米，共计约 平方米;房产编号为“ 房权证 字第 号”的 平方米的房屋使用权<集体土地使用证>、土地租赁协议、土地平面图、《房屋所有权证》。

3、加油站其他资产清单<资产清单>。

二、声明和保证

1、乙方保证对合同所涉转让标的拥有完全合法的独立权益和权利，没有设置任何抵押、担保或其他第三方权益，也不存在任何争议及诉讼。

2、乙方确保受让合同转让标的后，甲方能够完全合法拥有所有资产、资质和权利等。

3、乙方保证附件中所列的加油站资产详情在各方面均真实、完整、准确。所交付给甲方的所有文件及证照均真实、合法、有效。

三、转让费及支付方式

转让费 ✘万元人民币，（大写： 元整）。合同签订生效后✘日内，甲方预付✘ 万元作定金;余款 ✘万元在乙方将房产证、土地使用证、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证等甲方依法经营所必需的证件变更至甲方名下后✘日内一次性支付给乙方。（乙方完全搬迁完成后）。

四、资产交付、证照变更

1、合同签订后✘日内乙方向甲方交付第一条1、2、3款所列财产及证照。

2、合同签订后✘日内乙方交付甲方加油站所有工程资料（加油站设计图纸、建筑施工图纸、竣工验收图纸、资料等），加油站设施、设备等的合同，发票和保修证明等相关原件及资料移交给甲方。

3、合同签订后✘日内乙方负责将房产证、土地使用证、土地租赁协议等甲方依法经营所必需的证件变更至甲方名下，费用由乙方承担。

4、转让过程中产生的税、费由乙方承担，与甲方无关。

五、债权、债务

乙方转让前的债权、债务由乙方享有和承担，与甲方无关，乙方应对加油站原有人员另行安排或与其合法解除劳动关系，并承担相关费用。甲方接管加油站后，自主安排用工，乙方原加油站人员及其他有关人员不得干涉，否则，由此给甲方造成的一切损失由乙方赔偿。

六、违约责任

1、乙方违反本合同第二条声明和保证，乙方需支付甲方违约金 ✘万

元，如给甲方造成损失，还应赔偿甲方相应的损失。

2、乙方违反本合同第四条1、2、3、4项约定，未能按约交付约定财产、变更相关证照手续，由此给甲方造成的一切损失由乙方赔偿。

3、甲方如未按合同约定支付转让费，每延期一日支付乙方转让费总额千分之三违约金。但乙方违反本合同第三条第2项约定的，甲方不承担违约责任。

七、因本合同发生争议，双方应协商解决，协商不成任何一方有权向合同签约地人民法院提起诉讼。

八、本合同未尽事宜双方可另行签订补充协议，补充协议是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式两份，甲、已双方签字盖章后生效。

甲方： 有限公司 乙方： 加油站

代表人签字 代表人签字：

年 月 日 年 月 日

【第10篇】土地增值税核定征收税率

移步《优税乐》了解更多税收优惠政策详情企业纳税压力大的主要原因除了业务,那就是企业纳税方面了,毕竟国家财政主要收入有60%是通过征收税率得来的,可以看得出税收对于我国的发展有着决定性的作用,而纳税的主体可以是企业也可以是个人，那么企业的税收可以说是非常重要的了，这也是国家禁止偷税漏税,大力稽查各个企业的原因。

企业除了主要的企业增值税，企业所得税，分红的时候还需要缴纳个人分红税，这几个税种都是不低的。本身企业的压力就已经非常大了，但是业务上面的原因导致很多企业是拿不到成本发票的，那么按照查账征收纳税，账面利润是虚高的，也就意味着企业将多缴税，那么企业该何去何从呢？其实国家在不断加强企业的税务稽查时，也给出了一系列的税收扶持政策。如今年的4月份

。国家税务总局发布小规模纳税人企业普票免征增值税及附加税。企业就可以利润这个是税收政策的同时，享受地方政府的税收优惠政策，那就是核定征收。一般纳税人企业规定统一按照查账征收，但是对于小规模纳税人企业却没有规定征收方式，地方政府也就是运用这以政策，帮助企业达到减税纳税压力的目的。园区成立一家小规模纳税人企业，一年500万，普票税率综合不到3%，全行业都可以入驻可以说是非常优惠的了。移步公众号《优税乐》了解更多税收优惠政策详情

【第11篇】土地增值税征税对象

土地增值税----纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。

计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除

【第12篇】土地增值税清算税金扣除

文 金穗源商学院 王皓鹏

导语：土地增值税作为房地产企业的重头大税，备受税务机关和企业的观注，土地增值税税前扣除应遵循四大原则。

（1）真实性原则；

（2）实际支付原则；

（3）合法有效凭证；

（4）准确合理分摊。

接下来我们就通过具体业务，聊聊土地增值税税前扣除的四大原则。

part 1 真实性原则

【案例】房产企业签订虚假合同虚增基础设施建设费

高山房地产公司财务资料：公司一、二期项目中用于基础设施建设的植被、石景费用高达803.50万元，占开发总成本9680.70万元的8.3%。

事实上，该公司以支付开票报酬费用为前提，诱使农民为其虚开发票金额高达308.8万元。另外虚造合同，以个人名义到税务部门开具工程发票，虚增石景费用90.45万元。

经税务检查人员核实，高山公司利用农民个人出售自产花木免税的政策，在植被、石景费用上做手脚，通过签订虚假合同，扩大成本费用。经最终确认，该房地产开发公司当年度以虚列植被、石景费用为手段，多列支出399.25万元，少缴企业所得税、土地增值税税额巨大。为此，税局除依法追缴其所逃税款外，并对其做出罚款并加收滞纳金的处罚决定。

所以，房地产企业必须遵循真实性原则，尤其“金税三期”之后，全国发票的稽核比对，分分钟出结果，虚开已经成为历史。

【真实性原则】

即经济业务真实性。虚假的业务不可以扣除的，如：虚列成本、虚列拆迁补偿费等。接待客户在酒店发生的业务招待费、施工发生的施工成本等，都属于“实际发生”的范畴，而不论是否符合经营常规、是否符合企业所得税税前列支的范围或者比例，仅仅指“业务的真实性”。

part 2 实际支付原则

实际支付，确切说是指企业资金的实际流出。如：“应付账款”出现余额，表示在某一个静态的时点，乙方提供工程发票，但是房地产企业暂时没有支付乙方的工程款。这个就属于没有“实际支付”。

在此，该原则饱受争议，在总局文件层面，仅就税金做过该规定。

《国家税务总局 关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：“营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。”

《国家税务总局 关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号 ）文件中的申报表之一《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用），就税金的扣除填报说明规定：“表第18栏至表第20栏，按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额（不包括增值税）填写”。

地方口径也有作出明确规定的，如《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）规定，关于四项开发成本的扣除问题规定，四项成本虽能提供发票等票据，但款项未实际支付的（合理的质量保证金除外）不允许扣除。

我们翻阅《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……

不难看出，《实施细则》所强调“实际支付”精神贯穿始终，因此，该原则可以称之为“无冕之王”。

part 3 合法有效的凭证

【案例】设计单位在房地产项目所在地代开发票

山西高山房地产公司与江苏绿源广告设计公司签订项目设计合同（双方均是一般纳税人），合同总价款80万元。设计方案经双方确认后，根据合同约定，绿源广告设计公司应事先提供等额发票，随后高山公司根据发票进行请款程序，支付设计款项。绿源广告设计公司为及时拿到设计款，在高山房地产公司机构所在地税务机关申请代开了增值税发票，且加盖了设计单位的业务印章。高山房地产接受该发票，税前扣除是否存在风险？

分析：江苏绿源广告设计公司涉及跨地区提供应税劳务。

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。所以，江苏绿源广告设计公司于房地产项目所在地代开发票，与政策规定不符。

另外，根据《关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》（税总货便函[2017]127号）规定，纳税人代开增值税专用发票，需加盖本单位的发票专用章(为其他个人代开的特殊情况除外)。所以，江苏绿源广告设计公司加盖业务印章，同样存在违规操作。

因此，受票人房地产公司接受该发票，存在税前不予抵扣的风险。

【合法有效的凭证】

简单分为以下几类：

①、发票。简单理解为税务机关监制的各类凭证，如：增值税专用发票、增值税普通发票、电费单、话费单、超市购物发票、餐饮住宿费发票等。在此要明确：发票从增值税的角度讲，是非常有必要的，因为增值税专用发票，可以实现增值税的逐环节抵扣、逐环节传递的特点；对于其他的发票，仅仅是承载经济业务的载体而已，没有传说的中的那么神秘与重要。

②、自制凭证。可以在企业所得税税前扣除的财产损失清单、工资表、折旧表、财务分割单、广告费分摊协议、差旅费报销单、车补、电话补贴、误餐补助等。

③、相关部门的票据。税务机关出具的完税凭证、国土部门出具的土地出让金、工会经费票据、社保费单据、行政部门罚款单等、捐赠票据、医疗收费票据等。

④、其他凭证。商业银行出具的《利息单》、法院的判决书裁定书等、违约金收据、拆迁补偿费收据、境外的发票、赔偿费收据等。

关于法院判决书的是否作为合法有效的凭证，以后再表，在此不予赘述。

从土地增值税扣除的角度来讲，合法有效的凭证要与其他的扣除原则结合起来考虑。如：房地产企业“预付账款”出现余额，一般是与乙方进行了工程进度结算支付了工程款，但是乙方没有给甲方开具发票形成的。类似这种业务，尽管符合“实际发生”的原则，但是没有“合法有效的凭证”，也不予在计算土地增值税的时候扣除。

part 4 准确合理分摊

准确合理分摊，其实质是“配比原则”的延续。即：收入与扣除项目一一对应。但是，在实际的业务当中，部分费用很难做到“准确合理分摊”。比如利息费用：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”该文件明确：财务费用扣除的条件之一就是“按转让房地产项目计算分摊”。

其他部分省市对此做了专门规定，如：《广州市地方税务局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2013]179号）文件规定：

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

“能够按转让房地产项目计算分摊”按照以下顺序确定：

（一）能够按照转让房地产项目准确分摊。准确分摊是指以该房地产项目名义取得的金融机构资金，直接全部用于该项目的开发。该部分资金从取得到归还的流向清晰，没有和自有资金、企业间拆借资金等其他资金发生混合。

（二）能够按照转让房地产项目合理分摊。合理分摊是指在一个独立企业法人范围内，可以合理方法对从金融机构取得并实际用于广州市范围内开发项目的项目开发贷款资金在不同开发项目之间进行分摊。合理方法是指按照不同的开发项目占用上述项目开发贷款金额和时间（即是积数）进行合理分配。

房地产企业如果同时有多个项目，各个项目在多地开发，但是仅设置了一个“工程部”，在这种情况下，“开发成本---开发间接费”发生的金额就必须在各个项目之间进行“准确合理分摊”，但现实的经济业务千差万别，很难做到费用和项目之间“一一对应”。如何办理呢？ 《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2023年修订版)的通知》（穗地税函[2012]198号）规定：“开发间接费用与开发费用中的管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。如划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。”由此可见，“准确合理分摊”原则的重要性。

【第13篇】土地增值税征管

案例：甲房地产开发公司自行开发了商品房地产项目，2023年4月取得《商品房预售许可证》，2023年5月签订商品房预售合同总额2180万元，其中收取首付款1090万元，剩余款项2023年7月收取。甲房地产开发公司按照增值税一般计税方法计税。假设当地该类型房产土地增值税预征率为5%。

一、土地增值税预征规定

《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

财税(2006)021号文要求，各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

这里“可”是不是意味着纳税人可以根据自己需要随意选择土地增值税计税依据？有观点认为，此处的“可”已经是宽松的口径，纳税人不得自行选择更为宽松的口径。如本文案例中，甲公司在预售收到预收款时，并未结转收入，此时的预收款并不应作为土地增值税的销售收入处理，只是为了土地增值税税收收入的均衡入库，要求纳税人先行预缴。因此，土地增值税预缴的的计税依据与土地增值税应税收入存在客观不一致，纳税人要么选择按预收账款的全额预缴土地增值税，要么按照 70 号公告的口径预缴土地增值税，不得直接参照增值税的预缴口径。

70号公告里计算方式的初衷是，“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，而在此之前绝大多数地区都是按以下公式计算（与增值税预缴计税依据一致）：

土地增值税预征的计征依据=预收款/（1+增值税适用税率或征收率）

实操上按以往方法计算明显更加简洁，没有道理说为了纳税人方便，而强制纳税人选择一种对自己更不利、计算方式更复杂的预缴方式（会导致土增税和增值税预缴计税依据不一致、大于土增清算收入计税依据等问题），因此，应允许纳税人自由选择。

二、土地增值税预征率的地域差异

国税发[2010]53号规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

由于预征办法具体权限在地方，预征率在各个地方有所不同，根据当地的具体政策执行。具体各地规定相关总结类文章很多，此处不再罗列。

如上海规定，除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。非住宅预征率为2%。

如厦门近期公告规定，非普通标准住宅土地增值税预征率由4%下调为2%，非住宅类房地产（不含商品工业厂房）土地增值税预征率由6%调整为2%。其他类型房地产土地增值税预征率保持不变：社会保障性住房不预征土地增值税；普通标准住宅土地增值税预征率为2%；商品工业厂房土地增值税预征率为2%。

关于定金、订金、诚意金、意向金等土增税预征处理，可参照增值税预缴处理。即房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款，收到后在“预收账款”核算，预缴土增税；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款，收到后在“其他应付款”核算，不预缴土增税。

但也有部分地区规定，“房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时，买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税”。

三、税会处理

预售时，应按照收取的预收账款金额按规定计算预缴的土地增值税。

根据《财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字[1995]15号）等会计政策的规定，房地产企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税费-预交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“税金及附加”，贷记“应交税费-预交土地增值税”科目。

不过很多公司在预缴土增税时，计入应交税费——应交土地增值税借方。

在预缴时，会计处理如下：

借：应交税费——应交土地增值税

贷：银行存款

本文案例，如果按70号公告，则土增税预征依据为1090-1090/1.09*0.03=1060

如果按照不含税换算方式，则土增税预征依据为1090/1.09=1000（与增值税预缴计税依据一致）

可以发现，按70号公告预征土增税的计税依据比以往变大了，会导致纳税人比以往多预缴土增税。

四、申报表填报

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，按规定的纳税期限，填报《土地增值税纳税申报表(一)(从事房地产开发的纳税人预征适用)》，向税务机关进行纳税申报缴纳土地增值税。

纳税人可以通过电子税务局或到办税服务厅办理土地增值税预征申报。本表适用于从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人，在每次转让时填报，也可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限汇总填报。

申报表填报注意事项：

（1） 第1列“房产类型子目”是主管税务机关规定的预征率类型，每一个子目唯一对应一个房产类型。如：普通住房、非普通住房、其他类型房地产。

（2） 表第3栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额（不含增值税）填写。

（3） 表第4栏“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额（不含增值税）填写。

（4） 表第5栏“视同销售收入”，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入不含增值税。

（5） 必须按照不同的预征率分别填报。

五、超税负率预缴问题

以上案例中，如甲企业预测项目亏损，或者实际土地增值税增值税税负率低于5%，就会造成预缴土地增值税大于后续清算土地增值税的后果。

主要解决方案有：

1、正常申报退税

土增税实施细则第16条规定，“……待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

国税发[2009]91号规定，土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

很多地方规程也在程序上对补退税流程作了细化，比如深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告规定，房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。

虽然总局和各地都有土增退税相关规定，但如果是预期亏损或低税负项目，前期预缴大量土增税，会占用项目资金，增加公司资金成本，且后期退税到账时间也不确定，甚至很多地方基于财政收入考虑，无限期拖延企业退税申请，增加企业负担。

2、申请降低土增税预缴率或零预缴、不预缴

由于土增税预征办法具体权限在地方，以上方法有一定空间。特别是在营改增之前，据笔者所知，很多地方都可以操作，不过营改增后金三征管系统日趋规范，特别是今年地方财政压力较大，想要按以上方法操作难度很高。

不过也有某些地区可以在企业取得预售许可证后，可按土增税测算底稿和预售限价作比较，如测算的单方土增税可扣除成本大于预售限价，则有可能申请零预征或降低预征率。

土增税清算：申请退税却被纳税调整

在实务操作中，越来越多的房地产开发企业通过对土地增值税实施安排，以控制企业的运营成本，提高自身收益。然而，不当的税收安排容易给企业带来税务风险，企业须予以关注。

案例

a公司为房地产开发企业，控股股东为b集团，出资比例70%。a公司全资开发的c项目，占地面积3.6万平方米，2023年7月购买土地，并于2023年12月竣工。c项目包括普通住宅和非普通住宅两种房屋类型，其中非普通住宅主要是车库、商铺和幼儿园。

税务师事务所出具的鉴证报告中显示，c项目审定的销售截止期为2023年12月，已售面积16.4万平方米，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿，已预缴土地增值税1102万元。同时，该项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率均为负值，即应缴的土地增值税实际税负为零。据此，a公司申请退税1102万元。

税务机关在受理a公司土地增值税清算申请时发现，a企业申报的土地增值税实际税负为零，根据相关成本费用，计算出c项目的开发经营利润率仅为13%左右，低于当地的行业正常利润率。不仅如此，c项目的销售价格也明显低于当地市场价格，且项目申报的成本总和达到4亿元，超出了按竣工年度计算的定额标准。

分析

由于存在上述疑点，而本案也处于土地增值税清算阶段，因此当地主管税务机关对c项目做了土地增值税清算审核，并发现了以下问题：

未按规定划分清算单位。在基本情况的审核中，税务人员发现，该项目拥有两个《建设用地规划许可证》。按照当地税务局的规定，房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位，故该项目应当划分为两个清算单位。而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。

销售收入明显偏低。税务机关审核时发现，c项目销售收入明显偏低。根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告，在住宅收入方面，42套住宅的评估价格需调增销售收入360万元，另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套。商铺和幼儿园的收入同样偏低，且全部销售给了a企业的控股股东b集团。

扣除项目不合规。税务人员对a企业提供的清算资料作了书面审核，并对重要事项作了实地查验和验收取证。最终发现c项目存在前期工程费扣除凭据不足，未提供支付记录，“其他”会计科目中有196万余元未提供发票明细表；建筑安装工程费扣除凭据不足，未提供支付记录；部分耗材结算价格与造价信息差额较大等问题。

在查询其股东b集团的银行记录时，税务人员还发现，b集团2023年收到c项目地块的土地出让金返还款、配套费、人防费返还约1.2亿元，该款项被约定用于c项目基础设施建设和拆迁。不仅如此，c项目还存在幼儿园未缴配套费，不应分摊却分摊了配套费及配套费契税等成本分摊不正确的问题。

最终，税务机关针对上述几个明显的问题作了调整，调减c项目应退土地增值税369万元。

建议

上述案例中，a企业由于税务处理不合规，给自身带来了税务风险。在实际操作中，企业应关注土地增值税的税务处理问题。

税收优惠政策适用是否合法。《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）等法规对我国房地产开发企业适用的土地增值税免税情形作了规定。目前，企业适用税收优惠政策采用备查制度，房地产开发企业享受土地增值税免税待遇时，需关注是否满足免税条件，并注重相关证明材料的整理和收集，避免后期的税务风险。

销售收入是否少计。销售收入是确认土地增值税预缴阶段的预征率和计算清算阶段应纳税增值额的基础，无论在土地增值税的预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断企业是否存在隐瞒销售收入的行为。因此，企业需关注附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等情形，加强税务处理合规性管理。

扣除项目是否真实、扣除金额是否准确。计算土地增值税时可扣除项目主要包括土地出让金及税费、房地产开发成本和开发费用、旧房及建筑物的评估价格，以及与转让房地产有关的税费等。同时，纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计确认可扣除项目金额。

因此，企业需加强会计、税务处理，关注自身是否存在应计入管理费用的土地使用税、印花税和房地产税错误地计入了开发间接费用，代收费用错误地加计扣除，各种成本的合法凭据是否齐备等问题。

笔者建议房地产开发企业，对土地增值税给予重视。企业应及时掌握新政策，结合项目实际情况，通过合法的税收安排降低企业税负，提升核心竞争力。

【第14篇】土地增值税费用扣除

土地增值税基本上可以说是房产行业税收缴纳中，最复杂最容易出现税务风险的一个税种。其计算方式及扣除项目较为复杂，且各项目费用开支明目名目繁多，时间跨度也比较长。在具体操作中，相关费用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值税清算时相关扣除项目关注事项。

涉及土地增值税的情形

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土地增值税清算时，允许扣除的费用项目整理

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不得扣除费用项目概览

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计算扣除时重点关注项

“与转让房地产有关的税金”，主要为，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按代理申报项目准确计算的，允许据实扣除，但不包括增值税！

计算公共配套设施费扣除时，关注相关设施的产权是否明确，设施的界定是否准确；是否与清算土地增值税的项目有关，是否取得合法有效的凭证；

关注纳税人支付给回迁户的补差价款，是否计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的差补价款，是否按税收规定扣除；

关注据实扣除的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按照规定比例计算扣除；

按照国家规定进行项目加计扣除时，关注：纳税人未取得房产开发资质的，是否按税法规定计算加计扣除；转让非住宅类旧房及建筑物时，关注是否按照税法规定扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；

存量房地产转让项目的扣除规定

1. 房屋及建筑物的评估价格

评估价格 = 重置成本价 ∗ 成新度折扣率

凡不能提供评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格可按照发票所载金额 并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。

计算扣除时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年; 超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可视为一年。

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2. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

3. 转让环节缴纳的税金(城建税和教育附加、印花税) *对于隐瞒、虚报房地产成交价格的采用发地产评估价格。

*房地产评估价格 = 交易实例房地产价格 ∗ 实物状况因素修正 ∗ 权益因素修正 ∗ 区域因素修正 ∗ 其他因素修正

土地增值税应纳税额计算首先，计算不含增值税收入;其次，计算各项扣除项目合计;最后:计算土地增值税应纳税额:

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1.土地增值税允许扣除项目表

2.土地增值税允许扣除的项目

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相关税收优惠政策

转让房屋，增值额未超过扣除项目金额之和 20%的，免征土地增值税;

1) 建造普通标准住宅出售，其增值税额未超过扣除项目金额之和 20%的，予以免税。超过 20%的，应就其全部增值额按规定计税。

2) 转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

3) 转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

2. 因国家建设需要免征土地增值税

1) 因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产免税;

2) 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免税;

3. 对个人销售住房暂免征收土地增值税4. 对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

 注:

a) 企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得 该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企 业“取得土地使用权所有支付的金额”扣除;

b) 企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地 使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应 以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该 企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除;

c) 办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部 门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的不得扣除;

【第15篇】土地增值税不含税收入的确认

【导读】：因为每一年都会有相关的一些税务改革，一些税金可能会随着改革发生变化。土地增值税的应税收入确定条例是什么?这个问题我们现在就来为你们新手们详细介绍一下的，欢迎阅读!

土地增值税的应税收入确定条例是什么?

答：第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

(二)提供扣除项目金额不实的;

(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定：“第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

......

第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

土地增值税不含税收入怎么算?

土地增值税应税收入=转让房地产取得的收入-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)*11%

按照销售不动产开具的增值税专用发票，不含税销售额未含税销售额扣除11%的税款，计算公式如下：

销售额=销售全价/(1+11%)

税额=销售全价/(1+11%)*11%

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