土地增值税属于（15个范本）

【第1篇】土地增值税属于

1.（单选题)根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，需要缴纳土地增值税的是（ ）。

a.外国驻华机构购买土地使用权

b.某事业单位转让国有土地使用权

c.土地使用权的出让

d.土地使用权所有人将房屋产权赠与直系亲属

2.（单选题）根据税收法律制度的规定，下列各项中，属于超率累进税率的是（ ）。

a.资源税

b.城镇土地使用税

c.印花税

d.土地增值税

3.（多选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（ ）。

a.建造房屋的施工单位

b.出售房产的中外合资房地产公司

c.转让国有土地使用权的事业单位

d.房地产管理的物业公司

4.（多选题）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（ ）。

a.出让国有土地使用权

b.转让国有土地使用权

c.城市房地产的出租

d.地上的建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让

5.（判断题）外商投资企业不属于土地增值税的纳税人。（ ）

以下为答案解析：

1. 正确答案：b

考点：土地增值税征税范围的一般规定

解析:选项a，购买方不缴纳土地增值税；选项c，土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税；选项d，土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

2. 正确答案：d

考点:土地增值税税率及应税收入的确定

解析：我国土地增值税适用超率累进税率的计算方法。

3. 正确答案：bc

考点：土地增值税纳税人

解析:ad均不属于土地增值税的纳税人。

4. 正确答案：bd

考点:土地增值税征税范围的一般规定

解析:选项a，出让国有土地使用权不征收土地增值税；选项c，城市房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。

5. 正确答案:错误

考点:土地增值税纳税人

解析：土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里所称单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。这里所称个人包括个体经营者和其他个人。同时也包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。

【第2篇】营改增后土地增值税计算方法

土地增值税的计算方法

常见的一般有4种情况：

1.房开企业新房销售

2.其他企业新房销售（非房开企业）

3.存量房销售

4.只卖地

（一）房地产开发企业销售新房

1.不含税转让收入的金额=？

2.扣除项目合计=？

3.计算增值额=？

不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

具体解析如下：

1.不含税转让收入的金额=？

（1）简易计税：含税收入/（1+5%）

（2）一般计税：（含税收入－土地价款）/（1+9%）

2.扣除项目合计=？

（1）扣除项目1

第一项：取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税

（2）扣除项目2

第二项：房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

注意：开发费用是另外计算

（3）扣除项目3：房地产开发费用（两种扣除方法）

①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内

②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

（4）扣除项目4：与转让房地产有关的税金

城建税、教育费附加、印花税，以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。

（5）扣除项目5（加计扣除20%）：

加计扣除的金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20％

注意：仅适用从事房地产开发的纳税人，非房地产开发企业是不享受此项扣除。

3.计算增值额=？

＝不含税转让收入的金额－规定的扣除项目金额

4.计算增值率=？

增值率=增值额/扣除项目金额

5.查适用的税率：四级超率累进税率表

6.土地增值税税额

=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题】2023年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼，应税收入总额为10000万元（不含税）

开发该写字楼有关支出为：

（1）支付地价款及各种费用1000万元；

（2）房地产开发成本3000万元；

（3）财务费用中的利息支出为450万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）

（4）转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

（5）该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。

1.应税收入总额：10000万元（不含增值税）

2.扣除项目

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明

房地产开发费用

=450+（1000+3000）×5％=650（万元）

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％

加计扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）

允许扣除的项目金额合计

=1000+3000+650+555+800=6005（万元）

3.增值额=10000－6005=3995（万元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.税率：

“超过50％～100％的部分”

适用税率40％，速算扣除系数5％

6.增值税税额

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（万元）

以上仅仅是个人观点和整理！

若涉及新的政策，新的做法，欢迎讨论分享！共同进步！

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【第3篇】土地增值税代收费用

代收费用在土地增值税上政策是一贯的，从财税字[1995]48号文件规定起，到国税发[2007]132号文件，再到国税发[2009]91号文件，政策并没有什么新变化，只是又一次强调了代收费用的处理规定而已。至于计征与否就是看代收费用是否计入房价内，并且此代收费用必须是县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的。所以代收费用在土地增值税上的规定是确定且明确的。

近期我们在做土地增值税清算审核过程中，就发现了这样一个案例：

某开发商与燃气集团有限公司签订天然气配接费工程开发协议（天然气用途只限于居民灶用、洗浴），约定由开发商负责收取该项目一期1678户居民燃气用户安装工程费，每户按2500元收取，合计为419.5万元。该项目进行土地增值税清算时，开发商将此代收费用计入成本进行了成本扣除。

在应用房地产项目动态管理系统进行风险检测时，系统风险预警，提示疑点方向如下：

案例分析：

由上图可以看出，税务机关在利用信息化审核时将准确获取该疑点方向，并通过疑点方向调取该单位会计资料以及售房合同，确认房价中不包含此燃气费用，同时调查该小区业主来确认此费用是按照每户2500元单独收取，最后，税务机关给出的审核意见：确认此费用不允许扣除，并调减成本419.5万，同时还要核查营业税是否足额缴纳。

我们建议：

在土地增值税清算审核时，对代收费用的处理应注意以下两点：

（1）确认燃气开户费是否单独收取。

若房价中不含，则成本不予扣除。

若房价中包含，则不允许计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数。可调取会计资料，售房合同（必须包含补充协议或附件）中核实或抽查询问购房者,天然气或暖气等开口费是包含在房价中还是单独收取，以确认房价中是否包含。

（2）若以上代收费用为价外单独收取，需核查营业税是否足额缴纳。

因此，建议中介或企业在申报前应用房地产项目动态管理系统对项目申报数据进行风险检测，系统会自动进行风险提示，发现该费用不能进行成本扣除，同时提供应对策略、应补充资料和政策依据，中介或企业可根据提示自行调整、规范数据后再行申报，避免不必要的麻烦。

相关的政策：

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第二十八条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第六条规定关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

河北省物价局关于规范天然气价格管理的指导意见（冀价管2015 119号）第五条第二款规范相关收费。城市燃气初装费授权市、县人民政府管理，并报上一级价格主管部门备案。其中，新建商品房燃气初装费，由房地产开发企业缴纳，不得向用户单独收取，相关政策及既有住房燃气初装费标准按照市、县人民政府具体规定执行。天然气计量装置使用到规定年限后，由天然气经营企业负责更换，所需费用计入企业成本。（发文时间2015.06.16）

河北省物价局 河北省住房和城乡建设厅关于规范居民供热收费有关问题的通知(冀价管〔2016〕132号)第三条鉴于新建住宅首次供热实行整体供热，其首次采暖费用纳入房价（采暖期按当地人民政府公布的时间执行），统一由开发建设单位交纳，不得向居民用户单独收取、重复收取。（发文时间2016.06.21）

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【第4篇】土地增值税如何计取？

房地产从业者应该都听过土地增值税这一名词，但很多人并不清楚土增税是一个什么样的税种，也不知道如何计算，今天就为大家分享一下这个小知识。

土地增值税，是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一个税种。其主要目的是为了防止房地产暴利，故也称“反房地产暴利税”。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额和规定税率来计取，既然是增值额，那就需要扣除应该扣除的项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

我国土增税实行四级超率累进税率：

四级超率累进税率

具体如何计算呢？

举例：某房地产公司建设并出售一栋写字楼

（1）若收入总额为10000万元，允许扣除项目金额为8000万元，则：

增值额=10000-8000=2000（万元）

增值率=2000÷8000×100%=25%（属于表中第一种情况）

故应纳税额=2000×30%=600（万元）

（2）若收入总额为10000万元，允许扣除项目金额为6000万元，则：

增值额=10000-6000=4000（万元）

增值率=4000÷6000×100%=66.67%（属于表中第二种情况）

故应纳税额=4000×40%-6000×5%=1300（万元）

（3）若收入总额为10000万元，允许扣除项目金额为4000万元，则：

增值额=10000-4000=6000（万元）

增值率=6000÷4000×100%=150%（属于表中第三种情况）

故应纳税额=6000×50%-4000×15%=2400（万元）

（4）若收入总额为10000万元，允许扣除项目金额为3000万元，则：

增值额=10000-3000=7000（万元）

增值率=7000÷3000×100%=233.33%（属于表中第四种情况）

故应纳税额=7000×60%-3000×35%=2400（万元）

（以上仅为举例，数据合理性请勿纠结）

从上述可以看出，增值额越高应纳税额就越高。其实增值税的数据计算并不复杂，复杂的是如何计算允许扣除的项目金额，以及如何认定总收入，这才是体现专业价值的地方。

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【第5篇】土地出让增值税

土地出让款能开具增值税专用发票吗是会计工作中的常见问题，企业发展房地产开发业务时，通常会涉及到土地出让款的问题。很多新手会计对于这块内容还是比较陌生的。本文就针对土地出让款能开具增值税专用发票吗做一个相关介绍，来跟随会计网一同了解下吧!

土地出让款可以开增值税专用发票吗?

答：土地出让款是可以开具增值税专用发票的。

按照相关规定可得：

纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，应当按照不动产租赁服务缴纳增值税。

纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权是可以适用简易计税方法的，其取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额可以作为销售额，应当以5%的征收率计算缴纳增值税。

一般纳税人对2023年5月1日后取得(不含自建)的不动产进行销售时，可以适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用作为销售额对应纳税额进行计算。纳税人应当以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

土地转让的税费包括了哪些?

1.营业税及附加(出让方)

(1)应当按照转让价与购置价的差价缴纳营业税，税率为5%。

(2)应当按照缴纳的营业税缴纳城建税、教育费附加。相应税率分别是7%和3%。

2.印花税和契税(双方)

印花税：按照产权书据(合同)所载金额缴纳，税率为0.05%。

契税：按照成交价格(合同)缴纳契税，税率为3%，有些地方为5%。

3.土地增值税(出让方)

(1)按照取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额缴纳土地增值税，对于增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，其税率为30%;如果增值额超过扣除项目金额的50%至100%，那么对应税率是40%;如果增值额超过扣除项目金额的100%至200%，那么税率就是50%;对于增值额超过扣除项目金额200%的，相应税率为60%。

补缴土地出让金要怎么计算摊销，摊销年限为多少年?

土地出让金如何做账务处理?

答：对于土地出让金，应当计入“开发成本”，具体会计分录如下：

借：开发成本——土地成本

贷：银行存款

以上就是有关土地出让款能开具增值税专用发票吗的全部介绍，希望对大家能够有所帮助，会计网后续也会更新更多有关土地出让款的内容，请大家持续关注!

来源于会计网，责编：慕溪

【第6篇】土地转让土地增值税

近来，经常有纳税人咨询取得土地使用权转让收入如何缴纳增值税问题。经对现行增值税有关规定进行梳理，就有关问题解答如下：

一、取得土地使用权转让收入适用增值税税率为多少？

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第十五条第（二）款规定，转让土地使用权增值税税率为11%。如果纳税人为增值税小规模纳税人的，根据该文第十六条规定，增值税征收率为3%。

二、纳税人转让土地使用权是否适用增值税简易计税方法？

根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条第（二）款第二项规定，纳税人转让2023年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

三、纳税人转让土地使用权有哪些增值税优惠？

（一）《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3

1.第一条第（三十五）款规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征增值税；

2.第一条第（三十六）款规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税；

3.第一条第（三十七）款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

（二）《财政部 国家税务总局关于落实降低企业杠杆率税收支持政策的通知》（财税〔2016〕125号）

第二条第（六）款规定，在企业重组过程中，企业通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力，一并转让给其他单位和个人，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为，符合规定的，不征收增值税。

来源于国家税务总局贵州省税务局

【第7篇】土地增值税扣除税金

编者按：“预提费用”一般而言常见于企业所得税领域。日前，一项《土地增值税清算审核意见书》引发关注，其中税务机关认定企业的预提费用未实际发生，不允许计入扣除项目金额，调增了企业的土地增值税。本文即从此出发，从税法原理角度讨论土地增值税领域“预提费用”的扣除问题，以期更好地保护纳税人权利。

一、实案引入：预提费用不允许扣除，土增税清算补缴超十亿

（一）未实际发生的预提费用，不允许计入扣除项目金额

近日，一则《土地增值税清算审核意见书》引人关注。北京市某税务局某税务所对一房地产开发企业报送的项目资料予以清算审核，因无法与该房地产开发企业取得联系，在其官方网站上予以公告送达。《土地增值税清算审核意见书》写明，房地产开发企业的“大厦项目拆迁成本”中，有“未实际发生的计提费用620,893,801.85元”。该约六亿二千万元的费用，不允许计入扣除项目金额。由于该《土地增值税清算审核意见书》记载的内容较少，因此难以判断该费用的性质、发生原因。

此外，《意见书》认定，“该项目清算应缴税款1,084,055,335.41元”。但房地产开发企业前期预缴的土地增值税仅78,000,647.00元，还需补缴1,006,054,688.41元。需补缴的税款超过了十亿元。

（二）补缴数额巨大，公告送达暗藏偷税风险

该《土地增值税清算审核意见书》记载的内容并不多。之所以引起关注，是由于该企业被认定不允许计入扣除项目的预提费用、该企业最终在清算时需要补缴的税款金额均系天文数字。其清算时补缴税款数额巨大，原因较多，例如其可能系竣工后整体销售、转让，或整体转让未竣工决算的项目，但由于超过六亿二千万元的预提费用未能扣除，导致其土地增值额剧增；同时，由于扣除项目金额和土地增值额属“此消彼长”的关系，其土地增值税的税率可能会相应提高，从而使得企业承担的土增税剧增。

此外，值得注意的是本案系税务机关通过公告送达的方式送达《意见书》。由于该《意见书》规定企业接收意见书后，须在3日内报送相关意见和资料，因此企业可能采取拒不接收、迫使税务机关采用公告送达之方式。这样做虽然变相延长了企业接收《意见书》的时间，但如果超过公示期3个月以及税务机关限定的3日期限，则可能会构成“经通知申报拒不申报”之偷税行为，不但按日计征滞纳金，还可能面临罚款。

（三）争议小结：土地增值税领域预提费用能否扣除？

本案的核心问题在于，房地产开发企业在项目开发过程中必然具有大量的“预提费用”，按照会计准则的“权责发生制”原则，将未来可能发生的支出在当期预先列支，只是尚未实际予以支出，未取得合规的发票等税收凭证，导致在税务上存在争议。同时，土地增值税领域对于预提费用问题的规定过少，相关规则稍显模糊，口径卡的过严，不利于对纳税人权益保护。基于此，本文首先从会计、税法关于预提费用计提的一般原理出发，讨论在土地增值税领域的相关风险与对策。

二、预提费用在税务处理中的计提原理分析

（一）预提费用的性质及其会计、税务处理

预提费用在目前的会计准则中已被删去，但预提的现象长期存在。所谓“预提费用”，指的是企业依照“权责发生制”的原则，将权利义务已经发生，只是尚未实际支付的费用在当期计提。自法律的视角来看，这种做法无疑是合理的，因为虽然交易双方并未实际履约，价款尚未支付，但基于交易双方订立的合同，已然在双方之间确立了一个“债权——债务”关系。因此，所谓预提费用，本质上是在会计上对企业的一项债务予以确认，计入企业当期的负债。随着2006年会计准则取消“预提费用”科目以后，相关费用按照其性质，计入“应付利息”和“其他应付款”科目进行核算。

不过，会计制度上预提性质的费用，比如应付利息等，可以在当期计提，并不意味着税法领域也能如此。目前来看，只有企业所得税领域与会计制度靠的较近，允许一部分预提性质的费用可以税前扣除。而在土地增值税领域，则一概不许扣除。

显然，由于房地产企业项目大、负债高，其账面多有大量应付账款。如果在土地增值税清算时，尚未实际支付并取得发票等凭证，部分预提费用其在企业所得税上可以扣除，但在土地增值税清算中不能扣除，对企业而言，加重了其负担。

（二）纳税人“合理计提、必然发生”的支出应当允许扣除

企业所得税与土地增值税有相似之处，即都需要扣除相应的成本。《企业所得税法》规定，纳税人实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，在计算应纳税所得额时扣除。《土地增值税暂行条例》第6条规定了四项与土地取得、开发有关的扣除项目。

由于《企业所得税法实施细则》承认了“权责发生制”。按照“权责发生制”的视角来看，预提性质的费用也算是一项在当期实际发生的支出。不过，对于税法而言，需要兼顾税务监管的效率问题。因此，目前税法一般不允许预提费用在税前扣除，除非税法另有规定，比如：企业年末预提的职工薪酬费用、银行借款利息费用可以全额扣除；等等。

这些可以予以预提的项目，其特点主要在于相关的费用明确、固定，义务和责任清晰，如无意外必然会发生。例如在《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第32条的规定中，明确如下情形可以预提：（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，资料证明业务真实，可以预提合同总金额的10%；（2）承诺建造且不可撤销的公共配套设施，可以按预算造价合理预提；（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

这些“合理计提、必然发生”的支出对于纳税人而言，不过是金钱支付的时间有所差异罢了，并不影响纳税人整体的资产负债状况，对于税务机关的监管而言，也不会带来过重的负担。

在土地增值税领域，由于土地增值税的清算义务发生时，企业并不一定完全结清其所有款项，可能尚有负债、应付账款没有结清，未取得相应的票据。但目前，尚不允许企业在土地增值税清算时，对预提费用进行扣除，也没有清算完成后允许追补扣除的制度，对企业而言负担过重。但是比照企业所得税来看，即使允许扣除，并没有技术上、监管上的困难。

当然，基于税收监管的考虑，为了维护国家税收收入不受损失，纳税人在扣除时，不但要提供佐证业务真实性的资料，还要提供合规、合法的税收扣除凭证。但特定情形下如果一项预提性质的费用满足“合理计提、必然发生”，在土地增值税清算时没有实际支出或取得发票，允许企业扣除部分，尽可能维护纳税人的合理权益。

（三）预提费用并非必然发生的，不宜扣除

不过，预提性质的费用存在不确定性。对于税金、利息支出、租金支出等项目，其最终实际支付的数额可以确定；但是有些费用虽然预提，但是否支出、支出多少并不确定，例如企业销售商品计提的售后服务费。

基于税收监管、国库利益的考虑，如果一项预提性质的费用将来未必会发生，则不宜税前扣除。因其是否最终实现并不确定，以避免企业可能利用预提费用虚增成本偷逃税款，或者长期占用国家税款，给财政收入带来负面影响。

（四）小结

本文认为，在土地增值税领域，对于企业预提性质的费用中，有足够资料佐证与经营相关、业务真实、支付的款项确定的部分，虽然可能未实际支付并取得发票，亦应当予以扣除。只有在预提的费用将来是否实现存在不确定性时，以实际发生之时扣除为宜。

三、法理分析：预提费用的土地增值税处理

（一）土地增值税扣除项目：完全依凭形式上的发票、凭证

依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第1款规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。根据该规定，在房地产开发企业进行清算时，计算扣除项目完全依据形式上的税收凭证，否则不能扣除。

根据《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发[2009]91号）第二十一条的规定，审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。因此，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

因此，按照目前的规定，包括预提费用在内，只要未取得相应的发票、凭证，均不得在清算时列入扣除项目。其规定的口径之窄，实际上比“收付实现制”还要严苛。

（二）现有规定下，土地增值税清算扣除项目口径过窄

房地产开发项目具有时间长、跨度大、流水高的特点。因此，在房地产企业开发时，必然存在大量的预提性质的费用，例如租金、利息等。在拆迁补偿的情况下，账面可能存在巨额的应付款项尚未支付给被征收人。但是，房地产开发项目的清算时间节点是固定的。依据《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发[2009]91号）第九条、第十条的规定，只要发生了满足清算条件的情形，就有义务进行土地增值税的清算。此时，企业尚未实际支付、未取得发票的预提费用，就无法列入扣除项目予以扣除。

按照国税发[2009]91号文第二十一条的规定，税务机关在审查扣除项目时，既要关注支出是否是真实发生的，又要关注是否取得了合规合法的凭证。且各项成本和费用应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（三）扣除项目口径过窄，不利于纳税人权益保护

依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条的规定，计算土地增值额的扣除项目有四项，即（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金。

《暂行条例实施细则》也未明确规定严格依据相关凭证才能予以扣除。且前文已述，如果属于企业合理计提、必然支出的费用，那么其已经固定化，只是实现的时间不同。因此，本文认为，随着土地增值税的进一步发展、更改，应当比照企业所得税，认定部分预提费用可以扣除。例如：

（1）支付给银行、金融机构的利息；

（2）出包工程虽然未最终办理结算而未取得全额发票的，但是资料证明业务真实；

（3）与政府协议承诺建造且不可撤销的公共配套设施；

（4）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用。

四、预提费用土地增值税清算风险及防范

（一）预提费用土地增值税清算风险

房地产开发企业在项目建设过程中，依据会计准则预提费用，但可能引起税务上的风险。过去，实务多聚焦于企业的企业所得税扣除问题，但目前来看，在土地增值税清算方面，也存在相应的风险：

1、预提费用未及时实现，清算时不得列入扣除项目；

2、预提费用在清算时实现，但是没有取得合规的发票等凭证，不能列入扣除项目；

3、预提费用的发生跨度长，导致企业未能妥善保管相关合同等资料，清算时无法证明支出的真实性；

4、取得的发票、凭证不合规，与合同、货物、支付款项等材料未能一一对应。

（二）土地增值税清算的合规建议

1、加强业务资料管理，及时取得相关凭证

由于一项房地产项目开发周期长，有的分期开发，环节众多。尤其存在大量预提费用等。如果企业内部资料管理不完善，票据、凭据管理不善，导致后期清算阶段发现部分成本、费用的票据遗失或者不合规，将导致成本费用调减。

2、与税务机关加强联系，防范逃税风险

一般而言，房地产开发企业的规模大，与主管税务机关的联系紧密。如果出现税务机关无法联系企业，以公告送达的方法送达文书，企业应当把握住送达的期限，及时与税务机关联系，避免构成偷税面临罚款和滞纳金，重则构成逃税罪追究刑事责任。

【第8篇】土地增值税的会计处理

房产企业的账务处理在会计这个行业来说还是属于比较繁琐的一种，那今天就和大家分享房产企业土地增值税的一些会计处理业务问题，希望可以帮到你。

房地产企业土地增值税利息扣除

一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：'三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照'取得土地使用权所支付的金额'与'房地产开发成本'金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按'取得土地使用权所支付的金额'与'房地产开发成本'金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

房地产企业土地增值税利息扣除条件

一、在计算土地增值税时，对利息支出的扣除，税法采取了比较宽松的处理方法：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出分两种情况确定扣除：

1、凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。超过货款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。

在这种情况下：

房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）x扣除比例（5％以下）+允许扣除的利息费用

2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并人房地产开发费用中一并计算扣除。

在这种情况下：

房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额十房地产开发成本金额）x扣除比例（10％以下）

以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。

二、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号 ）第三条第（一）款规定，财务费用中的利息支出 ，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除 ，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

房地产企业土地增值税扣除项目计算

一、对于新建房地产转让

1、取得土地使用权所支付的金额；

2、房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3、房地产开发费用——销售费用、管理费用、财务费用；

4、与转让房地产有关的税金；

5、财政部规定的其他扣除项目。

二、对于存量房地产转让

1、房屋及建筑物的评估价格；

评估价格=重置成本*成新度折扣率

2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；

3、转让环节缴纳的税金。

【第9篇】土地增值税的纳税人

土地增值税----纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。

计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。

【第10篇】土地增值税试题

一、单项选择题

1.下列各项中，不属于土地增值税征税范围的是（b）。√

a.转让国有土地使用权

b.房地产评估增值

c.合作建房，建成后转让的

d.房地产赠与

2.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以（a）。√

a.免征土地增值税

b.不征收土地增值税

c.减半征收土地增值税

d.按照正常计税规则征收土地增值税

3.我国土地增值税的计算采用的税率类型属于（b）。√

a.三级超率累进税率

b.四级超率累进税率

c.五级超额累进税率

d.七级超额累进税率

4.2023年4月，位于市区的某工业企业委托建筑公司建造一栋厂房，取得土地使用权所支付的金额为100万元，房地产开发成本为120万元，与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用合计为400万元，财务费用中的利息支出共计100万元，其中包括超过贷款期限的利息20万元和加罚的利息30万元，利息支出能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊；厂房建成后全部对外转让。已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为4%。则该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（a）万元。√

a.58.8=100+（土地成本100+开发成本120）×4%-20-30

b.61

c.108.8

d.400

5.某房地产开发企业取得一宗土地使用权用于建造写字楼，支付的地价款和相关税费共计200万元；开发期间支付土地征用费及拆迁补偿费80万元、公共配套设施费50万元，支付建筑企业工程款640万元（合同规定工程总价款800万元，当期实际支付总价款的80%，剩余的20%作为质量保证金留存1年，建筑企业按照工程总价款开具了发票）；项目竣工后，房地产开发企业对外销售了70%的写字楼；20%的写字楼用于抵偿前期欠材料供应商的购货款；剩余的10%用于对外出租。则该房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本是（d）万元。√

a.651

b.693

c.770

d.837=（80+50+800）×90%

【答案】d

【解析】房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。可以扣除的房地产开发成本=（80+50+800）×（70%+20%）=837（万元）。

6.计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的（a）计算扣除。√

a.10%以内

b.12%以内

c.15%以内

d.30%以内

7.位于县城的某房地产开发企业开发一幢写字楼，取得土地使用权支付地价款和相关税费共计2000万元，发生房地产开发成本2600万元，其中装修费用600万元；利息支出80万元（能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊）；该写字楼竣工验收后，将总建筑面积的1/2对外销售，签订销售合同，取得销售收入4500万元；剩余的建筑面积对外出租，当年取得租金收入300万元。已知当地省级人民政府规定，房地产开发费用扣除比例为4%，可以扣除的与转让房地产有关的税金为243万元。该房地产开发企业在计算应缴纳的土地增值税时，扣除项目金额合计数为（b）万元。

a.2323

b.2635=[80+（2000+2600）×（1+4%）]×1/2+243

c.2723

d.3135

【答案】d

【解析】

（1）可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2000×1/2=1000（万元）；

（2）可以扣除的房地产开发成本=2600×1/2=1300（万元）；

（3）可以扣除的房地产开发费用=80/2+（1000+1300）×4%=132（万元）；

（4）可以扣除的与转让房地产有关的税金=243万元；

（5）加计扣除=（1000+1300）×20%=460（万元）；

（6）允许扣除项目金额合计=1000+1300+132+243+460=3135（万元）。

8.税法规定，纳税人转让旧房能够取得评估价格的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经（c）确认。√

a.海关

b.财政机关

c.当地税务机关

d.省、自治区、直辖市人民政府

9.下列关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用的说法中，正确的是（a）。d

a.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，但是在计算扣除项目金额时，代收费用不得扣除

b.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，并作为加计20%扣除的基数

c.如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，但在计算增值额时，代收费用可以从收入中扣除

d.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数

【答案】d

【解析】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算增值额时，代收费用就不得在收入中扣除。

10.某商贸公司转让一幢已经使用过的办公楼，取得不含税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳相关税费6.85万元（不含增值税）。该公司转让该办公楼应缴纳土地增值税（a）万元。√

a.27.95

b.28.02

c.30

d.60

【答案】a

【解析】纳税人转让旧房能够取得评估价格的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的增值税以外的税费作为扣除项目金额，增值额=500-800×50%-6.85=93.15（万元），增值率=93.15÷（800×50%+6.85）×100%=22.90%，增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，该公司转让办公楼应纳土地增值税=93.15×30%=27.95（万元）。

11.对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起（b）日内办理清算手续。c

a.30

b.60

c.90

d.120

12.下列有关土地增值税的表述中，不正确的是（c）。√

a.对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定

b.房地产企业销售存量房，在计算土地增值税扣除项目时，其缴纳的印花税准予作为与转让房地产有关的税金扣除

c.出让国有土地使用权的行为属于土地增值税征收范围

d.土地增值税的纳税义务人包括外国企业

13.根据土地增值税的有关规定，下列说法不正确的是（a）。√

a.对于利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息的，其允许扣除的房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内扣除

b.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

c.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

d.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除

14.对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等，这指的是清算审核方法中的（b）。√

a.实地审核

b.案头审核

c.定期审核

d.异地审核

【答案】b

【解析】案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。

15.法人企业转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地的，应（c）申报缴纳土地增值税。

a.向销售方机构所在地的主管税务机关

b.向购买方机构所在地的主管税务机关

c.向房地产的坐落地的主管税务机关√

d.向合同签订地的主管税务机关

16.因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产（a）。√

a.免征土地增值税

b.减半征收土地增值税

c.酌情准予减征或免征土地增值税

d.按照规定的税率和速算扣除系数征收土地增值税

17.根据土地增值税的有关规定，下列说法中，不正确的是（a）。√

a.房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应作为当期的收入（抵减本项目拆迁补偿费）

b.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致

c.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

d.房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费

18.进行土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的下列公共设施中，其成本、费用不得扣除的是（c）。

a.建成后产权属于全体业主所有的停车场

b.建成后无偿移交给公安部门的派出所用房

c.建成后有偿转让的医院用房

d.建成后房地产开发企业自用的水厂

【答案】d

【解析】建成后房地产开发企业自用的部分，其成本、费用不得扣除。

19.房地产开发企业取得销售（预售）许可证满（b）仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

a.1年

b.2年

c.3年

d.5年

【答案】c

【解析】房地产开发企业取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

20.纳税人应自签订房地产转让合同之日起（a）内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。√

a.7日

b.10日

c.15日

d.30日

二、多项选择题

1.下列关于土地增值税特点的说法中，正确的有（abcd）。abce

a.以转让房地产取得的增值额为征税对象

b.征税面比较广

c.采用扣除法和评估法计算增值额

d.实行超额累进税率（实行超率累进税率）

e.土地增值税发生在房地产转让环节，实行按次征收

2.下列各项中，属于土地增值税征收范围的有（aed）。√

a.转让国有土地使用权

b.房产所有人通过境内非营利的社会团体将房屋产权赠与学校

c.抵押期间的房地产

d.因无法偿还到期欠款，以房地产抵债的

e.转让地上建筑物产权

3.下列各项中，不征收土地增值税的有（abc）。√

a.张某将自有商铺出租给李某

b.王某继承其父亲的房屋

c.甲企业向国家支付土地出让金取得国有土地使用权

d.刘某和许某互换自有商业用房

e.孙某转让购置超过5年的商业用房的

4.在计算土地增值税时，下列各项中，说法正确的有（ace）。

a.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除

b.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除

c.纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”“房地产开发成本”项目中扣除

d.纳税人转让存量房，能取得评估价格的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除

e.纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除

【答案】ae

【解析】选项ab：纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除；选项c：纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除；选项de：纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除。

5.下列不属于取得土地使用权所支付的金额的有（acde）。

a.以出让方式取得土地使用权所支付的土地出让金

b.以行政划拨方式取得土地使用权按规定补缴的土地出让金

c.以转让方式取得土地使用权实际支付的地价款

d.拆迁补偿费（开发成本）

e.基础设施费（开发成本）

6.在计算土地增值税时，下列项目准予据实扣除的有（abe）。

a.基础设施费

b.开发间接费用

c.销售费用

d.管理费用

e.支付的土地出让金

7.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出的，影响其允许扣除的房地产开发费用的因素包括（bd）。

a.利息支出

b.房地产开发成本

c.转让房地产缴纳的城建税

d.取得土地使用权所支付的金额

e.转让房地产缴纳的教育费附加

【答案】bd

【解析】纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内，转让房地产缴纳的城建税和教育费附加不影响允许扣除的房地产开发费用。

8.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让存量房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（aed）。√

a.取得土地使用权所支付的金额

b.房地产开发费用

c.房地产开发成本

d.评估价格

e.与转让房地产有关的税金

9.根据土地增值税的相关规定，下列关于企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策的表述中，正确的有（acde）。

a.非公司制企业（非房企）整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税

b.单位在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的房地产开发企业，暂不征土地增值税

c.房地产开发企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税

d.两个或两个以上非房地产开发企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税

e.有限责任公司（非房企）整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税

【答案】ade

【解析】改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

10.下列有关土地增值税的表述中，不正确的有（dbc）。

a.纳税人支付的土地征用费，应计入取得土地使用权所支付的金额中扣除（开发成本）

b.纳税人支付的开发间接费用，应计入房地产开发费用按规定计算扣除

c.纳税人支付的公共配套设施费，应计入房地产开发成本项目扣除

d.房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，加计50%扣除

e.对房地产开发企业取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，不得加计扣除20%

【答案】abd

【解析】选项a：纳税人支付的土地征用费，应计入房地产开发成本项目中扣除；选项b：纳税人支付的开发间接费用，应计入房地产开发成本项目中扣除；选项d：房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

11.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让新建房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（bcd）。√

a.房地产开发费用（新建房）

b.转让房地产缴纳的印花税

c.转让房地产缴纳的城建税

d.转让房地产缴纳的教育费附加

e.转让房地产缴纳的耕地占用税（新建房）

12.在土地增值税清算过程中，房地产开发企业发生的下列情形中，可实行核定征收的有（abcd）。

a.擅自销毁账簿

b.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

c.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，且已清算的

d.虽设置账簿，但账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额的

e.申报的计税依据明显偏低，但有正当理由的

【答案】abd

【解析】选项c：符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，才实行核定征收；选项e：申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关才核定征收土地增值税。

13.房地产开发企业将开发产品用于下列项目的，应视同销售房地产，缴纳土地增值税的有（bcde）。√

a.将开发产品转为企业自用

b.将开发产品奖励给职工

c.将开发产品换取生产资料

d.将开发产品对外投资

e.将开发产品用于抵偿债务

14.下列有关土地增值税的表述中，正确的有（acde）。

a.房地产开发企业转让存量房新建房，适用加计扣除20%的规定

b.直接转让土地使用权的，纳税人应当进行土地增值税清算

c.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

d.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，在计算土地增值税时不得扣除

e.纳税人以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限

【答案】bcde

【解析】选项a：房地产开发企业转让新建房，适用加计扣除20%的规定。

15.下列有关土地增值税的表述中，正确的有（cde）。√

a.在计算土地增值税允许扣除项目金额中的利息支出时，对于纳税人支付的加罚的利息，可以扣除

b.对于符合土地增值税清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起180日内到主管税务机关办理清算手续

c.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估确定转让房地产的收入并计算征收土地增值税

d.房地产开发项目全部竣工、完成销售的，纳税人应当进行土地增值税清算

e.土地增值税清算时，未全额开具商品房销售发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入

【答案】cde

【解析】选项a：在计算土地增值税允许扣除项目金额中的利息支出时，对于纳税人支付的加罚的利息，不得扣除；选项b：对于符合土地增值税清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

16.根据土地增值税的有关规定，下列各项中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ce）。

a.直接转让土地使用权的

b.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的

c.取得的销售收入占该项目收入总额80%以上的

d.整体转让未竣工决算的房地产开发项目的

e.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

【答案】ade

【解析】纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

17.下列情形中，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（acd）。√

a.出售旧房及建筑物的

b.整体转让未竣工决算房地产项目的

c.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的

d.纳税人不据实提供扣除项目金额的

e.转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，但能提供正当理由的

【答案】acd

【解析】纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：

（1）出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，又无正当理由的。

18.下列关于实行预征办法的地区，土地增值税预征率的规定，正确的有（abc）。

a.东部地区省份不得低于2%

b.中部地区省份不得低于1.5%

c.东北地区省份不得低于1.5%

d.东北地区省份不得低于0.5%

e.西部地区省份不得低于0.5%

【答案】abc

【解析】选项d：东北地区省份不得低于1.5%；选项e：西部地区省份不得低于1%。

三、计算题

某市一家房地产开发公司，2023年1月发生业务如下：

（1）销售一栋旧办公楼，签订销售合同，注明含税销售收入2000万元，该公司选择增值税简易计税方法；因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2023年1月，购置价款为500万元，缴纳契税15万元，并能提供契税完税凭证。

（2）通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计3000万元，本年度占用60%开发写字楼。开发期间发生开发成本4200万元；发生管理费用1200万元、销售费用1500万元、利息费用500万元（能提供金融机构贷款证明且能按照转让房地产项目计算分摊）。该写字楼竣工验收后，房地产开发公司将写字楼总面积的40%直接销售，签订销售合同，取得不含税销售收入19000万元，允许税前扣除的相关税费为1045万元；剩余的60%对外出租，当年取得租金收入200万元。

其他相关资料：当地政府规定，房地产开发企业其他房地产开发费用准予扣除的比例为4%，地方教育附加的征收比率为2%，准予作为与转让房地产有关的税金在计算土地增值税时扣除。

要求：根据上述资料，回答下列问题。

1.该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（c）万元。

a.682.5

b.683.5

c.697.5

d.674.57

【答案】d

【解析】转让旧办公楼应纳的增值税=（2000-500）÷（1+5%）×5%=71.43（万元）。转让旧办公楼应缴纳的城建税及附加=71.43×（7%+3%+2%）=8.57（万元），准予扣除项目金额共计=500×（1+6×5%）+8.57+2000×0.5‰+15=674.57（万元）。

2.该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税（a）万元。

a.525.81

b.546.63

c.556.38

d.557.73

【答案】a

【解析】增值额=（2000-71.43）-674.57=1254（万元）

增值率=1254÷674.57×100%=185.90%，适用税率50%、速算扣除系数15%。

应纳土地增值税=1254×50%-674.57×15%=525.81（万元）。

3.该房地产开发公司在计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（d）万元。

a.3687.72

b.4041

c.4221

d.4530.5

【答案】c

【解析】计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额：

①允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=3000×60%×40%=720（万元）

②允许扣除的房地产开发成本=4200×40%=1680（万元）

③允许扣除的房地产开发费用=500×40%+（720+1680）×4%=296（万元）

④与转让房地产有关的税金=1045（万元）

⑤加计扣除项目=（720+1680）×20%=480（万元）

准予扣除项目金额合计=720+1680+296+1045+480=4221（万元）。

4.该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税（b）万元。

a.7096.03

b.7390.05

c.7561.05

d.7932.67

【答案】b

【解析】增值额=19000-4221=14779（万元）

增值率=14779÷4221×100%=350.13%，适用税率60%，速算扣除系数35%。

应纳土地增值税=14779×60%-4221×35%=7390.05（万元）。

【第11篇】存量房土地增值税

【例题·单选题】：某公司2023年1月销售一幢已经使用过的办公楼，取得不含增值税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧120万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，计算土地增值税时可以扣除的税费为2.5万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。

a.29.25 b.31.75 c.42.5 d.47.35

【答案】：a

【解析】：存量房地产转让的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额，取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除；（2）与转让房地产有关的税金，城建税、教育附加、印花税；（3）房屋及建筑物的评估价格，评估价格=重置成本*成新折扣率。

该公司销售办公楼可扣除项目金额=旧房评估价格+相关税费=800*50%+2.5=402.5万元；增值额=不含税收入-评估价格=500-402.5=97.5万元；增值率=增值额/扣除项目金额*100%=97.5/402.5*100%=24.22%，适用税率为30%；应纳土地增值税税额=增值额*适用税率=97.5*30%=29.25万元。

（此处已添加书籍卡片，请到联兴财税客户端查看）

【第12篇】土地增值税计算方法

土地增值税是对有偿转让固有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。我国的土地增值税属于“土地转移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。

目前，在价值评估实务中，常见的土地增值税处理方式

有以下三种：

1.由于被估值企业未提出明确要求，部分估价师在价值评估中既没有考虑土地增值税的扣除问题，也不披露土地增值税对价值评估的影响。

2.被估值企业未提出明确要求，且估价师在价值估算中对土地增值税扣除问题存在争议，部分估价师未考虑土地增值税的扣除因素，而让委托估价当事方去考虑，所以在价值评估中不考虑土地增值税的扣除，仅就土地增值税对价值评估的影响进行披露。

3.根据土地增值税的相关法规，有多种可供选择的方式来计算土地增值税的扣除，估价师基于对估价对象的历史状况和估价当事各方情况充分了解的情况下，选择一种适合被估值对象的计算办法并对被估值企业进行纳税行为的比较和策划。

01 计算逻辑与公式

土地增值税计算的大逻辑是：

用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

适用税率如下：

举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

02 扣除项目金额包括哪些？

（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%

03 “营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收入总额要去掉销项税

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税

回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）

04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。

那某一期有不同业态的怎么分呢？

有三种方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）

那么应该选用哪一种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？

又是那句话：各地要求不一样！

大体来说，一般从这三方面考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；

以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）

特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。05 分摊原则

二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。

其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:

销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。

取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？

大概可以这么算：

分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。

同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。

【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。

06 预征和清缴

和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次月就要申报。

回忆一下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。

分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。

土地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。

详细而复杂的规则如下:

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

07 计算土地增值税的例子

我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（一）假设条件如下：

（1）、项目规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地土地增值税政策假设

这是个新项目；

当地用三分法；

高层住宅在当地属于非普通住宅；

当地土地增值税预征税率如下：

（二）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）

（2）、计算土地增值税：

根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000万元

其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元

预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴土地增值税额：

核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）

转让房产收入总额（不含税）：

转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元

这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？

可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊

转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元

取得土地使用权支付金额（不含税）：

取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元

注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税

分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）

取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950

取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑面积法：

这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。

假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。

因此：

房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴土地增值税额计算表如下：

08 特殊情况

旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。

小结：

1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

适用税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除金额包括：

（a）取得土地使用权支付金额；

（b）房地产开发成本；

（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；

（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；

（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%

3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收入总额要去掉销项税

扣除项目金额：全部都要去掉进项税

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不一样。

5、分摊原则

各地不太一样，大概如下：

销售收入：按照实际分摊

土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；

其他成本等：一般按照总建筑面积分摊

6、预征和清缴

预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不一样！

来源：金牌估值

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【第13篇】土地增值税申报表

土地增值税的清算工作也是蛮复杂的！一般情况下，房地产项目竣工完成后，对应的也会安排做好土地增值税清算工作，达到土地增值税清算条件后，一般是三个月内完成清算工作。大多数会计比较头疼的是土地增值税清算申报表的填写！

近日工作不是很忙，就在这里跟大家分享一下：2022土地增值税清算申报系统，含有101个申报表，有兴趣的一起看看吧！

备注：本篇文档没有表格，下载下来的是图片！需要表格的不用下载。

一、2022新版全自动土地增值税清算系统

1、企业基本情况表

2、扣除项目汇总表（已售普通住宅）的申报

3、前期工程费审核表(已售普通住宅)

4、建筑安装工程费审核表(已售普通住宅)

5、公共配套设施费审核表(未售普通住宅)

6、开发间接费用审核表（已售普通住宅）

7、与转让房地产有关的税金审核表(已售普通住宅)

…….

1、土地增值税测算表

2、土地增值税筹划部分

三、土地增值税纳税申报表模板

（内容较多，部分展示）

1、土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）

填表说明：

2、清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表

填表说明：

【第14篇】国家土地增值税计算方法

应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

土地增值额=应税收入-扣除项目金额

土地增值税的计算步骤：

第一步，确定收入

第二步，逐项确定扣除项目金额

第三步，计算增值额

第四步，计算增值率，确定适应税率

第五步，计算应纳税额

1

应税收入的确认

纳税人转让房地产取得的应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入。其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。包括∶

货币收入

实物收入

其他（无形资产收入或具有财产价值的权利）收入。

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

2

应税收入的有关政策

（1）采取一次性全额取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。（2）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

《清算通知》规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（3）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。（4）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。（5）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现∶

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销清单时确认收入的实现。

3

扣除项目的确认

1.转让新开发房地产扣除项目：

①取得土地使用权所支付的金额（地价、契税）②房地产开发成本（拆、迁、建、基、配、建）③房地产开发费用（法定扣除）利息在各建筑物不能划分时，（①+②）×10%；利息有金融机构证明且在各建筑物能划分时，（①+②）×5%+利息；④与房地产转让有关的税金包括营改增前的营业税和全部城建税、教育费附加和地方教育附加⑤加计扣除∶对从事房地产开发的纳税人，加计扣除20%。

2、开发成本：

（1）拆迁补偿费（拆迁安置费）

①房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的∶

安置用房视同销售处理，同时将此确定为房地产开发项目的拆迁补偿费;房地产企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费。

②开发企业采取异地安置∶异地安置的房屋自行开发建造的.房屋价值按视同销售处理，计入本项目拆迁补偿费，购入的，按买价计入拆迁补偿费。

③货币安置拆迁的∶凭合法有效凭据记入拆迁补偿费

（2）前期工程费

指开发项目前期所发生的各项费用包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 '三通一平'等支出。常见单方成本∶400-800

（3）建筑安装工程费

指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费∶

单体工程的建筑、安装、装修等工程费，包括地基与基础、主体结构、建筑屋面分部工程、建筑内外装饰装修（含门窗、栏杆）、建筑给排水及采暖电气等工程及材料设备费用。包括土建建安工程、分包工程和精装工程。精装成本不包括可移动家具。

常见单方毛坯建安工程费（取决于配置标准和成本管理水平）

高层 2100-2700；洋房 2300-3000；别墅 2500-3500

特殊项目会偏离上述范围，精装成本差异大。

（4）基础设施费

指各种管网及道路工程费，包括小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费

指在开发项目过程中发生的可计入开发成本的各种非营利性的公共配套设施.其建造成本及配套资产购置费用。包括小区生活配套工程（学校、菜市场、幼儿园）和人防工程

（6）开发间接费用（制造费用）

是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

【第15篇】土地增值税清算应税收入

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则相关规定：

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

那么，房地产开发企业土地增值税清算时，出现以下三种情形该如何确认土地增值税收入呢？

情形一、全额开具商品房销售发票

案例1 某房地产有限公司销售给甲公司一栋商用办公楼，合同总金额1200万元（不含税），发票开具不含税金额也是1200万元，但甲公司尚有100万元的购房款一直未支付。那么在进行土地增值税清算时，该房地产公司收入额应按多少确认？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

该房地产公司销售的商品房虽然未全额收到购房款，但因按全额开具了商品房发票，因此应按照不含税价格1200万元确认土地增值税收入。

情形二、未开具发票或未全额开具发票

案例2 某房地产有限公司销售了两套商品房，甲套商品房合同金额200万元（不含税），由于客户只交了首付款30%，因此发票也只开了60万元；乙套商品房合同金额150万元（不含税），客户同样只交了首付款30%，但该房地产公司尚未开具发票。那么在进行土地增值税清算时，针对甲、乙两套商品房收入额应按多少确认？

根据 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

因此，该房地产有限公司销售的甲乙两套商品房，合同总金额合计350万元（不含税），虽然客户只交了首付款，房地产公司仅开具了部分发票，但在进行土地增值税清算时，按上述规定，则应按照合同约定的总金额350万元（不含税）确认为土地增值税收入。

情形三、销售合同面积与实际测量面积不一致

案例3 某房地产开发有限公司与客户签订商品房销售合同，销售合同所载商品房面积为120平方米，房屋达到交付条件后，经有关部门实际测量后发现面积为126平方米，针对该问题经与客户协商后，客户补缴了6万元（不含税）的购房款。那么，针对客户补缴的6万元（不含税）购房款在土地增值税清算时收入额如何确认？

根据 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

因此，该房地产开发有限公司收到的客户补缴的6万元（不含税）购房款，在土地增值税清算时应予以调整。

来源：中税答疑新媒体智库