土地增值税预缴的规定（15个范本）

【第1篇】土地增值税预缴的规定

预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法。

一、预缴土地增值税计征依据。

营改增以后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。这相对于营改增之前来说，土地增值税的计税依据以及预征的计税依据都发生了较大变化。根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

以及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

根据上述政策，有很多人理解为：房地产开发企业在收到预收款时：一般计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 9%）*土地增值税预征率；简易计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 5%）*土地增值税预征率。采取简易计税，预缴土地增值税的理解是没有问题，问题在于一般计税。

增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产销项税额=销售额*9%=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 9%）]*9%=全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%，即转让房地产销项税额=全部价款和价外费用按适用税率计算的增值税额-土地价款抵减的增值税额。

因此，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%]。相应适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，应预缴税额=[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）/（1 增值税适用税率）*增值税适用税率]*土地增值税预征率。

显然，一般计税预缴土地增值税的计税依据要进行换算，换算计算过程之复杂，而并非按9%直接简单换算不含税收入。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。虽然计算简化了些，但对简易计税的项目，预交的税款比正常计算的方法下要大。国家税务总局公告2023年第70号规定“可按照”上述方法进行计算，是有选择性的，对简易计税项目来说，完全可以选择按不含税收入作为土地增值税预缴计税依据，并且预缴的土地增值还少一些。但在实务中，个别省市实行一刀切，要求纳税人按照上述规定预缴土地增值税。

实务操作中，部分纳税人对“不含增值税销项税额”“不含增值税收入”理解有误，直接采用“应预征土增税额=预收款/（1 增值税税率）*土地增值税预征率”的计算公式，计算应预征土地增值税税款，导致税款预缴不足，由此容易引发税务风险。

二、预交土地增值税的会计处理。

预缴土地增值税，在未达到土地增值税清算条件的情况先行预缴，待土地增值税清算后多退少补。一般来说，预缴土地增值税期间并未达到收入确认条件，因此，预缴土地增值税计入“应交税费—应交土地增值税”的借方，待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入“税金及附加”。但有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入“税金及附加”，不符合权责发生制的要求和收入成本的配比原则。还有的企业在预交土地增值税的同时将其转入“预付账款或待摊费用—待转土地增值税”，在符合完工条件时再转入“税金及附加”。我们认为这样处理“应交税费-应交土地增值税”期末余额更能准确反映土地增值税在项目未完工时应该预交的金额，更能反映出期末资产负债状况的合理性和公允性。所以，我们更倾向于这种会计处理方式。

三、预缴土地增值税的税前扣除。

根据国税发[2009]31号文第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。根据上述规定，房地产开发企业在项目清算前，按转让房地产取得的收入预缴的土地增值税，属于房地产企业发生的税金。预缴的土地增值税可在预缴年度企业所得税税前扣除，税金及附加的扣除是收付实现制的体现，而在会计上，应当按照权责发生制。但在实际操作中，仍然有的企业将预缴的土地增值税直接计入了“税金及附加”，并于当期结转。

四、预缴土地增值税税会差异的纳税调整。

2023年3号公告的最新口径：企业所得税预缴申报表(a类)第 4 行“特定业务计算的应纳税所得额”明确：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额，在此行填报。”换句话说，让房企困惑多年的所得税预缴项目扣除问题此次终于得到了明确规范，房企所得税月（季）报扣除项目口径也终于与年报口径保持了一致。口径明确了在预缴所得税环节可以扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加。这是继去年申报表口径允许这个栏次填写负数后又一实操口径的明确。按照收入成本配比原则，预缴的城建税和教育附加，以及预缴的土地增值税也就不能直接计入税金及附加计算当期损益，我们一般都是预缴时候直接计入应交税费借方。企业所得税预缴申报和年度企业所得税申报均可调整，即便在转回时是负数也是正常的。

但是，如果企业直接按实际缴纳的税金及附加计入损益并结转，也就是这种情况下，企业不存在当期实际缴纳且未计入损益的税金及附加了。那么这种会计处理下，当期缴纳的税费已然计入了利润表，预缴时候就体现在利润总额扣除了，就不需要在“特定业务计算的应纳税所得额”中“实际发生的税金及附加、土地增值税”和“转回实际发生的税金及附加、土地增值税”行填列。

五、土地增值税清算后的企业所得税处理。

根据国家税务总局公告2023年第29号等文规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。

土地增值税清算后计算企业所得税退税，应当以该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）。所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。企业计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

举例：某房地产开发企业2023年1月开始开发某房地产项目，2023年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2023年—2023年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2023年清算后补缴土地增值税500万元。2023年—2023年实现的项目销售收入总计30000万元，各年度分别为12000万元、15000、3000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2023年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。 企业没有后续开发项目，拟申请退税。具体计算如下：

首先，计算年度应分摊土地增值税:

2023年应分摊土地增值税 ： 1100*（12000/30000）=440万元

2023年应分摊土地增值税：1100*（15000/30000）=550万元

2023年应分摊土地增值税：1100*（3000/30000）=110万元

其次分年计算应退企业所得税：

2023年应调整的应纳税所得额：240-440=-200（万元）应退企业所得税200 × 25% = 50（万元）， 2023年仅交纳企业所得税45万元，小于50万元，只能申请退税45万元。剩余的5万元所得税对应的所得额20万元作为亏损向以后年度结转。

2023年应调整的应纳税所得额：300-550=-250（万元），加上2023年转来的亏损20万元，2023年应调减的应纳税所得额共为：250 20=270（万元），应退所得税额=270×25%=67.5（万元），2023年缴纳企业所得税310万元，大于67.5万元，67.5万元可全额申请退税。

2023年应调整的应纳税所得额60 500-110=450万元，调整前，2023年度亏损400万元，调整后，2023年度应纳税所得额为：-400 450=50万元，应补缴企业所得税：50*25%=12.5万元。

该企业应申请退税合计：45 67.5 - 12.5 = 100万元

作者​：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所

【第2篇】我国实施的土地增值税的税率为

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土地使用权税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。

土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。

【法律依据】

《宪法》第五十六条，中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务。

【第3篇】重庆土地增值税预征率

报告来源：智研咨询——http://www.ibaogao.com

文章来源：http://www.ibaogao.com/baogao/10t233v2021.html

智研咨询发布的《2022-2028年中国二三线城市房地产行业深度调查与市场年度调研报告》共三十章。首先介绍了二三线城市房地产行业市场发展环境、二三线城市房地产整体运行态势等，接着分析了二三线城市房地产行业市场运行的现状，然后介绍了二三线城市房地产市场竞争格局。随后，报告对二三线城市房地产做了重点企业经营状况分析，最后分析了二三线城市房地产行业发展趋势与投资预测。您若想对二三线城市房地产产业有个系统的了解或者想投资二三线城市房地产行业，本报告是您不可或缺的重要工具。

本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。

报告目录：

第一章 中国二三线城市房地产发展概述

第一节 中国二三线城市土地市场

一、二三线城市土地市场供给逐渐升温

二、二三线城市成房企土地储备主战场

三、地产开发商加快二三线城市拿地速度

第二节 中国二三线城市房地产市场

一、我国二三线城市房地产市场发展轨迹

二、我国二三线城市房地产发展的驱动因素

三、我国二三线城市房地产市场发展状况

四、我国房地产发展重心向二三线城市转移

五、房地产企业在二三线城市的发展概况

第三节 中国二三线城市房地产市场价格分析

一、二三线城市房屋价格的现状

二、二三线城市房价上涨的原因

三、控制二三线城市房价的建议

第四节 二三线城市房地产市场的开发模式

一、城市综合体的模式

二、城市发展运营商的模式

三、城投的模式

四、城中村的模式

第二章 南京房地产市场

第一节 南京房地产市场的政策环境

一、南京《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》

二、南京大力推进房地产市场的健康平稳发展

三、2023年南京市公积金贷款政策

第二节 南京土地供给市场的分析

一、2023年南京土地市场成交情况

二、2023年南京土地市场成交情况

第三节 2023年南京房地产市场运行分析

一、2023年南京房地产市场发展综述

二、2023年南京商品住宅市场成交情况

三、2023年南京别墅市场的成交情况

四、2023年南京二手房市场的成交情况

五、2023年南京商业地产市场走势分析

第四节 2023年南京房地产市场运行分析

一、2023年南京房地产市场运行情况

二、2023年南京商品住宅成交情况

三、2023年南京商业地产市场发展状况

四、2023年南京别墅市场走势简析

五、2023年南京二手房市场走势简析

第五节 南京房地产市场投资机会及前景展望

一、南京商业地产成投资热点

二、南京写字楼市场投资价值高

三、南京房地产市场的未来发展特点

四、2023年南京房地产市场发展形势预测

五、南京商业地产市场发展前景良好

第三章 苏州房地产市场

第一节 苏州房地产市场的政策环境

一、苏州市多措并举推动房地产市场平稳健康发展

二、2023年苏州市房地产购房契税政策解读

三、2023年苏州市限购令政策全面实施

第二节 苏州土地市场供给分析

一、2023年苏州土地市场成交情况

二、2023年苏州土地市场成交情况

第三节 苏州房地产市场的运行分析

一、2023年苏州房地产住宅市场成交情况

二、2023年苏州区域房地产市场分析

三、2023年苏州住宅市场市场走势分析

第四节 高铁建设给苏州房地产市场带来的机遇

一、高铁新城推动苏州房地产向西部区域发展

二、高铁建设给苏州房地产市场带来投资新机遇

三、沪宁城铁加速苏州北新区房地产市场发展

第五节 苏州房地产市场的发展前景

一、2023年苏州房地产市场的发展预测

二、“十三五”期间苏州将新建保障房超5万套

三、未来苏州地产市场将多区域板块均衡发展

第四章 杭州房地产市场

第一节 杭州房地产市场发展的政策环境

第二节 杭州土地市场供给分析

一、2023年杭州土地市场的成交情况

二、2023年杭州加大经营性土地供应量

第三节 杭州房地产市场的运行分析

一、2023年杭州房地产市场行情走势分析

二、2023年杭州二手房市场成交情况分析

三、2023年杭州房地产市场走势

第四节 杭州房地产市场的投资优势及前景

一、杭州商业地产市场存在的投资优势

二、投资杭州房地产市场市场的相关建议

三、2023年杭州房地产市场发展前景预测

四、一线房企将掌握未来杭州楼市话语权

第五章 宁波房地产市场

第一节 宁波房地产市场的政策环境

一、宁波出台九条意见力促房地产市场健康发展

二、宁波房地产调控实行住房限购政策

三、宁波市关于进一步落实住房限购政策有关事项的通知

第二节 宁波土地市场发展分析

一、宁波开始执行新的城镇土地使用税

二、2023年宁波土地市场供给分析

三、2023年宁波土地市场成交情况

第三节 2023年宁波房地产市场分析

一、房地产市场总体综述

二、房地产市场供应量分析

三、房地产市场成交量分析

四、房地产市场成交均价分析

五、房地产市场项目分析

第四节 2023年宁波房地产市场分析

一、房地产市场总体综述

二、房地产市场供应量分析

三、房地产市场成交量分析

四、房地产市场成交均价分析

五、房地产市场项目分析

第六章 武汉房地产市场

第一节 武汉房地产市场相关新政

第二节 武汉土地市场供给分析

一、2023年武汉土地市场供给分析

二、2023年武汉土地市场供给情况

三、2023年武汉市土地市场分析

第三节 武汉房地产市场运行分析

一、2023年武汉房地产市场运行情况

二、2023年武汉房地产市场运行基本状况

三、2023年武汉房地产市场运行特征

四、2023年武汉房地产市场总体运行

五、2023年武汉各区域房地产市场综述

第四节 武汉房地产市场投资分析

一、投资价值

二、投资风险

三、投资建议

第七章 长沙房地产市场

第一节 长沙房地产市场政策环境

第二节 长沙土地市场供需分析

二、2023年长沙土地市场成交情况

三、2023年长沙土地市场供需分析

四、2023年长沙土地市场供需分析

第三节 2023年长沙房地产市场分析

一、房地产市场总体综述

二、房地产市场供求关系

三、房地产市场供应量

四、房地产市场成交量

五、房地产市场成交均价

六、房地产产品主要特征

第四节 2023年长沙房地产市场分析

一、房地产市场成交量

二、房地产市场成交均价

三、房地产市场供求关系

四、房地产市场供应量

五、房产交易总体情况

第八章 南昌房地产市场

第一节 南昌房地产市场政策环境

一、南昌落实房地产市场调控的补充意见

二、南昌出台房地产市场限购令调控细则

第二节 南昌土地市场供需分析

一、2023年南昌土地市场供应情况

二、2023年南昌土地市场成交情况

三、2023年南昌土地市场成交分析

四、2023年南昌土地市场供应情况

第三节 2023年南昌房地产市场分析

一、南昌市房地产整体运行情况

二、南昌商品房市场运行分析

三、12月南昌房产媒体投放

四、南昌房地产各区域市场

第四节 2023年南昌市房地产市场分析

一、整体运行状况

二、市场发展特点

三、分类型市场分析

四、行业热点分析

第九章 郑州房地产市场

第一节 郑州土地市场供给分析

一、2023年郑州土地市场回顾

二、2023年郑州土地市场供求分析

三、2023年郑州土地市场分析

第二节 郑州房地产市场运行分析

一、2023年郑州房地产市场交易情况

二、2023年郑州房地产市场运行全面解析

三、2023年郑州房地产市场运行状况

第三节 郑州房地产市场价格分析

一、2023年郑州房地产市场价格回顾

二、2023年郑州房价走势分析

三、2023年郑州房价走势分析

第四节 郑州房地产市场购买者的分析

一、购房者对区域的喜好

二、购房者对户型的选择

三、购房者的理性需求

四、未来购房者的购买意图

五、郑州房地产市场购买主体

六、2023年郑州购房者总体信心略高于全国水平

第五节 郑州房地产市场投资及前景分析

一、新政下郑州房地产市场的投资方向

二、郑州房地产市场开发热点

三、未来郑州房地产市场展望

四、“十三五”期间郑州房地产发展规划

第十章 石家庄房地产市场

第一节 石家庄房地产市场政策环境

一、石家庄出台措施对房地产销售行为进行严格规范

二、石家庄进一步做好房地产市场调控工作

第二节 石家庄房地产市场运行分析

一、2023年石家庄房地产市场成交及结构分析

二、2023年石家庄房地产市场供求情况

三、2023年石家庄房地产市场解析

四、2023年石家庄市房地产市场供需基本平衡

五、2023年石家庄房地产市场剖析

第三节 石家庄房地产市场各区域优势分析

一、市中心板块

二、东南板块

三、东北板块

四、西南高教区板块

五、正定新区板块

六、西部山前区

第四节 石家庄房地产投资分析及前景展望

一、商业地产引领石家庄房地产投资热潮

二、2023年石家庄房地产发展趋势

三、石家庄房地产将刮“别墅风”

第十一章 合肥房地产市场

第一节 合肥房地产市场的政策环境

一、合肥市开始实施“限购令”

二、合肥出台房地产市场调控政策

第二节 合肥土地市场供给分析

一、2023年合肥土地市场成交分析

二、2023年合肥市土地市场成交解析

三、2023年合肥土地市场分析

第三节 合肥房地产市场运行分析

一、2023年合肥房地产市场供给及结构分析

二、2023年合肥房地产市场销售情况

三、2023年合肥房地产市场分析

四、2023年合肥房地产市场解析

第四节 合肥房地产市场投资分析及前景预测

一、2023年合肥房地产市场展望

二、“十三五”合肥房地产市场发展迎来机遇

三、“十三五”期间合肥房地产市场规划探析

第十二章 厦门房地产市场

第一节 厦门房地产市场的政策环境

一、厦门出台落实房地产市场调控新政

二、厦门实施房地产经纪管理办法

第二节 厦门房地产土地市场分析

一、2023年厦门土地市场供应及成交分析

二、2023年厦门土地市场全面解析

三、2023年厦门土地市场分析

四、未来厦门土地市场发展趋势

第三节 厦门房地产市场运行分析

一、2023年厦门房地产市场运行分析

二、2023年厦门房地产商品住宅市场销售情况

三、2023年厦门房地产市场全方位解析

四、2023年厦门房地产企业新增注册状况

五、2023年厦门房地产市场运行剖析

六、2023年厦门房地产市场热点分析

第四节 厦门房地产市场前景预测

一、政策下厦门房地产市场走向分析

二、2023年厦门房地产市场展望

三、“十三五”期间厦门房地产市场规划

第十三章 福州房地产市场

第一节 福州房地产市场的政策环境

一、福州积极执行房地产市场新规

二、福州利用税收和信贷政策控制地产市场

三、福州出台房地产调控十条意见

四、福州规范房地产价格评估机构

第二节 福州土地市场供给分析

第三节 福州房地产市场运行分析

一、2023年福州市房地产的投资及消费分析

二、2023年福州地产发展回顾

三、2023年福州房地产投资增长迅速

第四节 福州房地产市场的投资机会及发展前景

一、东部新城优化福州房地产市场格局

二、影响福州房地产市场格局的板块

三、福州房地产产品步入精装时代

四、福州房地产市场发展前景预测

第十四章 天津房地产市场

第一节 天津房地产市场的政策环境

一、天津市调整普通住宅价格标准的解读

二、住房价格标准调整对天津房地产市场发展的影响

三、天津监管房地产市场的六条措施

四、天津对房地产加强税收管理

五、天津三措施加强房地产建设管理

第二节 天津土地市场供给分析

一、2023年天津土地市场供应及成交情况

二、2023年天津土地市场平稳发展

三、2023年天津土地市场分析

第三节 天津房地产市场运行分析

第四节 天津房地产市场投资机会及发展前景

一、天津商业地产市场将更加完善

二、天津市房地产市场将继续增长

三、2023年天津房地产发展预测

四、国家房地产政策调控下天津楼市走向分析

五、轨道交通给天津房地产市场带来利好

六、天津商业地产市场发展将逐渐发生转变

第十五章 济南房地产市场

第一节 济南土地市场供需分析

一、2023年济南市土地市场交易综况

二、2023年济南市土地市场交易状况

三、2023年济南市土地供应计划

第二节 2016-2023年济南房地产市场运行分析

一、2023年济南房地产市场成交情况

二、2023年济南房地产市场总况回顾

三、2023年济南商品房市场供应剖析

四、2023年济南商品住宅新开盘与交易解析

五、2023年济南市商品住宅交易状况

第三节 2023年济南房地产市场运行分析

一、市场运行状况

二、分区域状况

三、市场走势

四、行业动态

第四节 济南房地产市场价格分析

第十六章 青岛房地产市场

第一节 青岛房地产市场的政策环境

一、楼市“十二条”严控房地产市场规范发展

二、2023年青岛市保障房规划出台

三、2023年青岛市加强房产市场调控力度

第二节 青岛土地市场供给分析

一、2023年青岛土地市场成交状况

二、2023年青岛土地供求简况

三、2023年青岛各区域土地供应规划

第三节 青岛房地产市场的运行分析

一、2023年青岛房地产市场的成交及供给分析

二、2023年青岛房地产市场运行剖析

三、2023年青岛房地产运行分析

第四节 青岛房地产市场价格分析

第十七章 沈阳房地产市场

第一节 沈阳房地产发展的政策环境

一、2023年政策频出沈阳楼市影响甚微

二、2023年沈阳出台房产调控新政

三、沈阳调控商品住房预售价格举措

第二节 沈阳土地市场分析

一、2023年沈阳市土地市场综况

二、2023年沈阳土地市场交易状况

三、2023年沈阳土地市场供需形势

四、2023年沈阳土地市场价格状况

第三节 2016-2023年沈阳房地产市场运行分析

一、2023年沈阳房地产商品房供应情况

二、2023年沈阳房地产商品房市场成交及供求

三、2023年沈阳房地产商业市场供应及成交

四、2023年沈阳房产市场运行剖析

第四节 2023年沈阳房地产市场运行分析

一、运行状况

二、发展特点

三、热点分析

第五节 沈阳房地产市场价格走势

第十八章 大连房地产市场

第一节 大连土地市场供给分析

一、2023年大连市土地市场发展回顾

二、2023年大连土地成交信息盘点

三、2023年大连土地市场发展状况

四、2023年大连土地市场供应状况

第二节 2023年大连房地产市场分析

一、2023年大连房地产市场宏观环境

二、2023年大连商品房住宅市场

三、2023年大连写字楼市场发展情况

四、2023年大连商铺地产市场发展情况

第三节 2016-2023年大连房产市场运行分析

一、2023年大连房地产市场宏观环境

二、2023年大连房地产政策及城市规划

三、2023年大连房地产商品房市场

四、2023年大连市房地产市场发展状况

第四节 大连房地产市场的发展前景

一、2023年大连市房地产市场预测

二、未来大连市房地产市场展望

第十九章 长春房地产市场

第一节 长春房地产市场政策环境

一、长春关于房地产市场持续健康发展的实施意见

二、长春房地产市场限购令政策将正式实施

第二节 长春土地市场供需分析

一、2023年长春土地市场供需特点

二、2023年长春土地市场供需分析

三、2023年长春土地市场供需分析

第三节 2023年长春房地产市场分析

一、市场总体综述

二、市场供求关系分析

三、市场供应量分析

四、市场成交量分析

五、市场成交均价分析

六、房地产产品主要特征

第四节 长春房地产市场购房主体刚性需求分析

一、外来人口为定居买房

二、为改善住房条件买房

三、投资买房看好中小户型

第二十章 西安房地产市场

第一节 西安房地产市场的政策环境

一、西安房地产市场限购令出台

二、西安房地产市场实行一房一价的新规

三、西安市关于落实住房限购政策有关问题的通知

四、西安市关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知

第二节 西安土地市场供需分析

一、2023年西安土地市场成交分析

二、2023年西安市土地市场区域比较

三、2023年西安土地市场政策与动态

四、2023年西安土地市场供需分析

五、2023年西安市土地市场供需特征

第三节 2023年西安房地产市场分析

一、房地产商品房市场供销

二、各区域商品房市场供需及价格

三、房地产市场运行特点

第四节 2023年西安房地产市场分析

一、商品房市场分析

二、分物业市场分析

三、分城区商品房市场

第五节 2023年西安房地产市场分析

一、商品房市场

二、住宅市场

二、其他市场

第二十一章 兰州房地产市场

第一节 兰州房地产市场政策环境

一、甘肃省《关于进一步加强房地产调控加快保障性安居工程建设的通知》

二、兰州市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨的实施意见

第二节 兰州土地市场供需分析

第三节 2023年兰州房地产市场分析

一、商品住宅供求量走势

二、市场交易价格分析

三、商品住宅成交结构

第四节 2023年兰州房地产市场分析

一、市场总体综述

二、市场供求关系分析

三、市场供应量分析

四、市场成交量分析

五、市场成交均价分析

第二十二章 昆明房地产市场

第一节 昆明土地市场交易分析

一、2023年昆明土地市场情况

二、2023年昆明房地产用地成交与审批状况

三、2023年昆明土地市场分析

第二节 2023年昆明房地产市场运行分析

一、昆明房地产市场2023年供应量

二、昆明房地产市场2023年供给分析

三、昆明房地产市场2023年价格情况

四、昆明房地产市场2023年成交情况

五、昆明房地产市场2023年供求关系

第三节 2016-2023年昆明房地产市场分析

一、2023年昆明市城中村项目进展状况

二、2023年昆明二三级房地产市场交易状况

三、2023年昆明市商业用地市场运行简况

四、2023年昆明房地产市场现状

第四节 昆明房地产发展展望

一、昆明房地产市场发展前景

二、昆明商业地产和旅游地产迎来发展机遇

第二十三章 重庆房地产市场

第一节 重庆房地产市场的政策环境

一、重庆高档住宅土地增值税预征率有所上调

二、首套购房退税新政对重庆楼市的影响剖析

三、重庆出台房地产调控政策

四、重庆拟对高档别墅和商品房征收特别房产税

第二节 重庆土地市场供给分析

一、2023年重庆土地市场成交分析

二、2023年重庆主城区土地市场成交情况

三、2023年重庆市土地市场供给状况剖析

四、2023年重庆主城区土地市场分析

第三节 重庆房地产市场运行分析

一、“十三五”期间重庆房地产市场运行综况

二、2023年重庆市房地产市场发展概况

三、2023年重庆房地产市场发展特点

四、2023年重庆房地产市场运行现况

第四节 重庆房地产市场投资机会

一、重庆城市价值对房地产市场发展的推动

二、重庆未来房地产市场发展良好

三、重庆商业地产投资前景广阔

四、“十三五”期间重庆房地产投资机遇透析

第五节 重庆房地产市场发展前景预测

一、2023年重庆房地产市场供给趋势判断

二、2023年重庆各类物业发展形势预测

三、“十三五”期间重庆房地产发展目标

第二十四章 成都房地产市场

第一节 成都房地产市场的政策环境

一、2022-2028年成都房地产政策概述

二、成都市商品房预售方案管理暂行规定

三、《成都市商品房预售方案管理暂行规定》解读

四、成都市商品房预售网上签约暂行规定

第二节 2016-2023年成都土地市场分析

一、2023年成都主城区土地市场分析

二、2023年成都各郊区县土地市场分析

三、2023年成都主城区土地市场分析

四、2023年成都各郊区县土地市场分析

五、2023年成都土地市场分析

第三节 2023年成都房地产市场的运行分析

一、2023年成都房地产市场供销分析

二、2023年成都房地产市场价格分析

三、2023年成都房地产市场购房者的分析

第四节 2016-2023年成都房地产市场运行分析

一、2023年成都房地产市场供销分析

二、2023年成都主城区房地产细分市场分析

三、2023年成都房地产郊区市场分析

四、2023年成都房地产市场分析

第五节 成都房地产市场的投资分析

第六节 成都房地产市场发展趋势预测

一、2023年成都房地产市场走势分析

二、成都商业地产将继续受关注

三、成都重点开发的热点区域

四、未来成都城市综合体项目将大行其道

第二十五章 贵阳房地产市场

第一节 贵阳土地市场发展分析

一、2023年贵阳土地市场供应分析

二、2023年贵阳市土地市场回望

三、2023年贵阳市首次大规模土地竞拍状况

第二节 贵阳房地产市场运行分析

一、贵阳房地产市场发展综况

二、2023年贵阳房地产市场综况

三、2023年贵阳房地产业景气指数回涨

第三节 2023年贵阳房地产市场运行分析

一、整体运行状况

二、市场发展走势

三、行业热点分析

第四节 贵阳房地产市场的未来发展

一、贵阳房地产市场发展的有利条件

二、贵阳房地产市场的发展趋势

三、贵阳市房地产市场需求潜量预测

第二十六章 东莞房地产市场

第一节 东莞土地市场供给分析

一、2023年东莞土地总体供求分析

二、2023年东莞土地市场交易状况

三、2023年东莞土地市场交易状况

第二节 东莞房地产市场运行分析

一、2023年东莞房地产市场供应及成交分析

二、2023年东莞房地产市场运行分析

三、2023年东莞房地产运行简况

第三节 东莞房地产二手房市场价格指数分析

一、2023年房地产二手房市场价格指数

第四节 东莞房地产市场的发展前景

一、2023年东莞房地产走势分析

二、今后东莞房地产市场发展格局分析

第二十七章 佛山房地产市场

第一节 2023年佛山房地产市场运行分析

一、2023年佛山房地产市场综述

二、2023年佛山房地产市场政策环境

三、2023年佛山土地市场供求及交易分析

四、2023年佛山商品住宅市场发展分析

五、2023年佛山别墅市场供求分析

第二节 2023年佛山市房地产市场分析

一、2023年佛山房地产市场的政策环境

二、2023年佛山土地供应及成交情况

三、2023年佛山房地产市场发展综述

四、2023年佛山商品房市场成交情况

五、2023年佛山二手房市场成交情况

第三节 2023年佛山市房地产市场分析

一、2023年佛山楼市限购令实施

二、2023年佛山土地市场综述

三、2023年佛山楼市成交量下滑

四、2023年佛山楼市价格简析

第四节 佛山房地产市场交易分析

第五节 佛山各区域板块房地产市场供求

一、禅城区

二、南海区

三、顺德区

四、高明区

五、三水区

第二十八章 海口市房地产市场

第一节 海口市土地市场

一、2023年起海口新基准地价全面上调

二、2023年海口土地供应及成交情况

三、2023年海口地价走势情况

四、2023年海口市土地市场状况

五、海口市2023年土地交易价格

六、2023年海口市土地市场状况

第二节 海口市房地产市场分析

一、海口的房价走势及运行特点

二、影响房地产价格变动的因素分析

三、2022-2028年海口房地产投资开发状况

四、2023年海口房地产市场价格上涨情况

五、2023年海口房地产市场分析

六、2023年海口市房地产市场现状

第三节 海口四大板块房地产市场剖析

一、南渡江房地产板块

二、海甸岛房地产板块

三、海口湾房地产板块

四、西海岸房地产板块

第四节 海口房地产业发展建议及趋势分析

一、海口房地产市场管理的几点建议

二、海口房地产市场未来变化趋势

三、海口西海岸房地产市场发展前景及开发建议

第二十九章 二三线城市房地产市场投资分析

第一节 我国房地产市场投资现状

一、房地产投资成国内需求重要组成部分

二、影响房地产开发投资的因素综述

三、2023年我国房地产开发投资情况

四、2023年我国房地产开发投资的情况

五、2023年我国房地产开发投资的情况

第二节 二三线城市房地产市场投资机遇

一、二三线城市房地产成为零售商投资主战场

二、二三线城市将成房地产市场投资热点

三、二三线城市房地产市场发展具较大潜力

第三节 二三线城市商业地产投资分析

一、二三线城市商业地产投资机会

二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾

三、二三线城市商业地产投资建议

第四节 二三线房地产市场的投资风险

一、影响二三线房地产市场发展的风险

二、二三线城市房地产面临过度投资隐患

三、二三线城市房地产市场存在的风险

第三十章 重点企业()

第一节 苏州高新

一、公司简介

二、经营状况分

第二节 苏宁环球

一、公司简介

二、经营状况分

第三节 名流置业

一、公司简介

二、经营状况分

第四节 南国置业

一、公司简介

二、经营状况分

第五节 卧龙地产

一、公司简介

二、经营状况分

第六节 天房发展

一、公司简介

二、经营状况分

第七节 天地源

一、公司简介

二、经营状况分

第八节 绿城中国

一、公司简介

二、经营状况分析

图表目录：

图表：我国房地产企业数量持续增长

图表：一线城市和二三线城市平均房价

图表：一线城市和二三线城市土地供应

图表：2023年南京土地出让分类

图表：2023年南京土地市场土地出让区域分布

图表：2023年南京土地市场分区土地容积率

图表：2023年南京土地市场分用途土地容积率

图表：2023年南京土地市场分区域土地价格

图表：2023年南京土地市场不同用地性质土地价格

图表：2016-2023年南京土地成交情况

图表：2023年南京土地月度成交

图表：2016-2023年南京楼面地价

图表：2016-2023年南京土地成效溢价比

图表：2016-2023年南京各板块土地纯住宅楼面地价

图表：2023年南京土地成交结构

图表：2016-2023年南京土地成交结构

图表：2023年南京各板块土地成交情况

图表：2016-2023年南京商品住宅新增供应情况

图表：2016-2023年南京商品住宅成交情况

图表：2023年南京商品住宅各面积段成交占比

更多图表见正文......

【第4篇】土地增值税抵扣

第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

第三，根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2023年5月1日起执行。”

第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定：“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”

【第5篇】土地增值税纳税地点

在日常工作中有些房地产开发企业咨询在转让开发产品过程中缴纳的地方教育附加能不能在计算土地增值税时作为与转让房地产有关的税金进行扣除，我们来具体分析一下。

《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额；

(二)开发土地的成本、费用；

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(四)与转让房地产有关的税金；

(五)财政部规定的其他扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第(五)项规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目中与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）第三条第（二）项规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

从上述国家层面上的政策看，在计算土地增值税时，地方教育附加并不在与转让房地产有关的税金的列举范围内，不能作为与转让房地产有关的税金进行扣除。

但是，在实务操作中，部分省市税务机关允许地方教育附加作为与转让房地产有关的税金进行扣除，如海南、广东、江西、福建、北京、山西等地。房地产开发企业或涉及转让不动产的企业在计算缴纳土地增值税时，查看当地有没有明确地方教育附加可以作为与转让房地产有关的税金进行扣除的规定，如果当地没有相关政策，建议企业积极与主管税务部门沟通，争取能在土地增值税税前扣除地方教育费附加。

下面列举了部分省市税务机关允许地方教育附加作为与转让房地产有关的税金进行扣除的规定，供大家参考。

01海南

《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（国家税务总局海南省税务局公告2023年第7号）第二十条 纳税人应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，允许据实扣除。营改增后，纳税人应缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，涉及到多个开发项目应分摊的，按各项目不含增值税收入的占比计算分摊。

02广东

《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2023年第5号）第三十七条 与转让房地产有关税金的审核。应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。纳税人缴纳的地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

03福建

《国家税务总局福建省税务局2023年10月12366咨询热点难点问题集》9.房地产开发企业转让房产缴纳土地增值税，扣除项目是否包括地方教育附加？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）和《福建省财政厅 省国税局 省地税局转发关于印发＜中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则＞的通知》（闽财税政[1995]16号）有关规定精神，地方教育附加可以作为转让环节缴纳的税金扣除。

04江西

《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2023年第16号）四、土地增值税清算扣除项目的确认（三）对房地产转让环节缴纳的地方教育附加，由于其计税依据为增值税，与教育费附加相同，在计算土地增值税时，允许视同税金进行扣除。

05甘肃

《甘肃省地方税务局税政一处关于土地增值税清算审核有关问题的通知》（甘地税税政一便函[2017]24号）五、甘教附加、价格调节基金在土地增值税清算中能否扣除1、根据《甘肃省人民政府办公厅转发省财政厅等部门关于甘肃省地方教育附加征收使用管理办法的通知》（甘政办发〔2010〕107号）第六条的规定：收取地方教育附加时，使用省地税局统一印制的税收票证。因此，甘肃省地方教育附加虽属非法收入，但实际己作为地方财政收入进行统一管理。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第一项：“房地产开发企业办理土地增值税清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地増值税暂行条列第六条及其实细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭址的，不予扣除。”全国有部分省市在土地增值税清算中，已把地方教育附加作为可扣除的税金处理，我省作为经济欠发达地区，建议将甘肃地方教育附加、价格调节基金予以扣除。

06北京

《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（北京市地方税务局公告2023年第7号）第十八条 纳税人在办理清算申请手续时，应按要求报送有关资料，并填写《土地增值税清算材料要求及清单》（见附件5）：（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

07重庆

《重庆市财政局 重庆市地方税务局关于印发<土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见>的通知》（渝财税〔2015〕93号）一、土地增值税（三）相关扣除项目5.纳税人转让房产缴纳的地方教育费附加，可计入“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

08山西

《山西省地方税务局关于发布<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的公告》（山西省地方税务局公告2023年第3号）第二十条 与转让房地产有关的税金及其他扣除项目的审核（一）与转让房地产有关的税金的确认和审核与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加、地方教育附加，也可视同税金予以扣除。与转让房地产无关的其他税费，不得在税金中归集。

09吉林

《吉林省地方税务局关于发布<房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）>的公告》（吉林省地方税务局公告2023年第1号）第十四条 纳税人在办理土地增值税清算申报时，须向主管税务机关如实提交有关清算项目资料，填写《土地增值税清算资料清单》（附件7），附报以下清算资料，并保证报送资料真实、准确。 （一）房地产开发项目清算说明，内容应包括：1.项目立项、用地、开发情况。……7.清算项目预缴的土地增值税情况；实际缴纳与清算项目有关的营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加等。8.其他应说明的情况。

10江苏

《江苏省财政厅 江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知》（苏地税函〔2011〕81号）

附件：

行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览表

序号

费用名称

收费标准

费用类别

使用票据

归集方向

备注

14

地方教育附加

增值税、消费税、营业税税额的2%

政府性基金

财政票据

与转让房地产有关的税金

2011.2.1之前为1%

文章来源：房地产纳税服务网

【第6篇】营改增土地增值税税金

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【第7篇】土地增值税重置成本

国家税务总局福州市税务局公告

2023年第2号

国家税务总局福州市税务局

关于单位个人转让旧房及建筑物

土地增值税征收管理有关事项的公告

为进一步规范单位、个人转让旧房及建筑物的土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）和《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2023年第21号）等规定，现就有关事项公告如下：

一、对单位、个人转让旧房及建筑物，纳税人能够如实办理土地增值税纳税申报的，应当按照规定受理纳税申报。对纳税人办理土地增值税纳税申报时，既未提供评估价格，也未提供购房发票的，按规定实行核定征收。

二、单位、个人转让旧房及建筑物，按规定实行核定征收土地增值税的，核定征收率按照以下情形确定：

（一）对个人转让旧房为住房的，核定征收率为5%，但根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）暂免征收。

对个人转让住房以外的旧房及建筑物的，核定征收率为6%。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

本公告自2023年12月1日起施行。本公告施行前旧房及建筑物转让纳税义务已发生，但尚未办理纳税申报的，按照本公告的规定执行。《国家税务总局福州市税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福州市税务局公告2023年第1号）第三条、第四条同时废止。

国家税务总局福州市税务局

2023年11月29日

税政解析与策略：

以2023年12月1日为一个分割点，在此之前，福州市法拍房的土地增值税缴纳一直是个头痛的事。

个人的住房被拍卖，其土地增值税可以免税；

个人的非住房被拍卖，其土地增值税可以按6%核定；

但单位的旧房及建筑物拍卖是没有核定征收这个选项，而买受方是无法得到被拍卖方的与土地增值税计算相关的原始资料及数据，被拍卖方的房产被法院拍卖本身就是一肚子不高兴了。买受方在办理法拍房过户时，只能按重置成本法计算土地增值税，这给买受方带来巨大的税收负担（虽说是代垫税款，以后可以从执行款中扣还）。

现在福州局也参照泉州，同意单位的法拍房的土地增值税也可以核定征收，也算为民办实事的一个实事。希望其他地市也有相关单位旧房转让的土地增值税核定征收政策跟进！

附：《国家税务总局福州市税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》[条款废止]

（国家税务总局福州市税务局公告2023年第1号）

三、[条款废止]关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税问题

(一)单位转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，其取得土地使用权时所支付的地价款和旧房及建筑物的评估价格的扣除，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(二)对于不能提供购房发票的，应由政府批准设立的房地产评估机构评估，并提供评估报告，评估报告应包括单位取得土地使用权时的基准地价、旧房及建筑物的重置成本价、旧房及建筑物的成新度等三项内容，其评估价格经当地税务机关确认后予以扣除。

四、[条款废止]关于个人转让存量房土地增值税核定征收问题

(一)对个人转让住房土地增值税核定征收率为5%，同时，根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

(二)对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。

【第8篇】土地增值税计入

备注：以前土地使用税核算科目为“管理费用”，现在为“税金及附加”。

在财税实务中，对于房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税，是计入“开发成本”，还是计入“管理费用”?现行会计制度或准则和税法都没有单独明确。按当前的相关规定，土地使用税支出在会计上作为当期费用，计入“管理费用”科目；在税法上作为税金支出，在当期企业所得税税前扣除。这意味着，土地使用税支出无论是计入“开发成本”还是计入“管理费用”，对于会计利润和企业所得税额都没有实质影响，仅会构成时间性差异，但对于土地增值税却有影响。因为，如果将房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本”，必将提高20%的“加计扣除”基数，增加扣除项目金额，减少土地增值税缴纳金额，这对纳税人而言一般是有利的。

许多房地产企业基于上述考虑，在核算时将开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目中。为了保护税基，有不少地方税务局发文明确规定：“房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支，按规定予以扣除。”按此类规定，房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税不能计入开发成本。

对于房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税应计入哪个科目。目前存在两种意见：

第一种是按照部分文件的规定，计入“管理费用”，作此种规定的文件有：《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税函﹝2007﹞356号）《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函﹝2008﹞188号）《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发﹝2008﹞100号）等；

第二种是按照受益原则计入“开发成本”，此种做法最具权威性的依据是国家税务总局在2023年1月15日的网上答复：“房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分。”

笔者倾向将房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本”。

第一，房地产企业在会计核算上把房地产开发用地作为存货处理。根据《企业会计准则第1号——存货》第五条规定：“存货应当按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。”第八条规定：“存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的、使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。”据此，应将房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税比照“土地使用费”作为“土地征用费及拆迁补偿费”处理。“土地使用税”和“土地使用费”的缴纳性质基本相同，只是征收主体不同。

第二，土地使用税是财产税。财产税是对纳税人长期占有并实际用于盈利的具有固定资产性质的财产征收的一种税。只有长期占有土地并使用的单位或个人才是土地使用税的纳税义务人。在2004年以前，房地产企业开发建设期间用地经批准是可以免缴土地使用税的，直到2004年，《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发﹝2004﹞100号）明确规定：“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税”。此后，税务机关开始对房地产企业在开发建设期间的用地征税。房地产企业购买的土地是为了开发房出售地产，不是作为企业固定资产或无形资产管理使用，与企业管理没有关系，与开发产品有直接关系。因此，房地产企业缴纳的土地使用税不应计入“期间费用——管理费用”中，应按照相关性原则或受益原则计入房地产开发成本中。

作者：靳万一；单位：河南省平顶山市明审会计师事务所；来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第9篇】土地款抵扣增值税

在最近的土地增值税清算工作中，笔者发现，有许多纳税人和税务人员对于土地增值税核算方法十分陌生，不能准确计算应纳税额。这对纳税人来说，严重影响了纳税人申报质量，给自己带来一定的税收风险；同时，对税务机关来说，也造成管理上的漏洞，不利于纳税人公平竞争，不能给纳税人创造良好的营商环境。为此，笔者对近年来国家出台的土地增值税新政进行了归类整理，用5个案例，从不同角度、全方位来解析土地增值税核算方法，供读者参考。

一、纳税人能提供发票，但不能确认评估价格

案例1：a公司系某市非房地产企业，属于增值税小规模纳税人。2023年5月，转让一处2023年5月购入的仓库，取得转让总收入800万元，其外购时增值税普通发票上注明价税合计金额380万元，但是现在不能确认评估价格。那么，a公司上述业务需要缴纳多少土地增值税？

根据目前税法相关规定，a公司土地增值税计算过程如下。

（一）增值税

分析：根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称43号文）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

同时，《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第14号）明确规定：小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。因此，a公司转让该仓库应纳增值税为20万元[（800－380）÷1.05×5%]，转让仓库土地增值税应税收入为780万元（800－20）。

（二）印花税＝800×5÷1000×50%＝2（万元）。

分析：根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定，自2023年1月1日至2023年12月31日止，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（三）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝20×（7%＋3%＋1.5%）×50%＝1.15（万元）。

（四）土地增值税扣除项目金额＝2＋1.15＋380×（1＋5×5%）＝478.15（万元）。

分析：根据《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但是能提供购房发票的，《土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算。

1.提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

2.提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

3.提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

增值额＝780－478.15＝301.85（万元）。

增值率＝301.85÷478.15×100%＝63%。

应缴纳土地增值税＝301.85×40%－478.15×5%＝96.8325（万元）。

分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%。

二、增值税小规模纳税人开发土地

案例2：b公司系某县房地产企业，属于增值税小规模纳税人。自2023年1月开始，购买一宗土地，开发某住宅小区，支付地价款80万元，缴纳契税3.2万元。同时，在建设过程中还支付工程款124万元，增值税10万元。2023年5月竣工全部对外销售，取得售房款472.5万元。已知b公司开发此小区发生管理费用和销售费用20万元，发生借款利息费用30万元（未超过同期银行贷款利率，能准确按项目分摊）。那么，b公司开发此小区应缴纳多少土地增值税？根据税法相关规定，b公司土地增值税核算情况如下。

（一）增值税＝472.5÷1.05×5%＝22.5（万元）。

分析：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文）规定，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

（二）印花税＝472.5×5÷10000×50%＝0.118125（万元）。

分析：根据《关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船税、印花税等相关税费。因此，b公司缴纳的印花税不像以前那样在管理费用中核算，属于“与转让房地产有关的税金”，和其他扣除项目一并扣除。

（三）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝22.5×（5%＋3%＋1.5%）×50%＝1.06875（万元）。

（四）土地成本＝80＋3.2＝83.2（万元）。

分析：根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号，以下简称220号文）规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

（五）开发成本＝124＋10＝134（万元）。

分析：根据43号文规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

（六）开发费用＝30＋（83.2＋134）×5%＝40.86（万元）。

（七）加计扣除＝（83.2＋134）×20%＝43.44（万元）。

（八）扣除项目合计＝0.118125＋1.06875＋83.2＋134＋40.86＋43.44＝302.686875（万元）。

（九）增值率＝（472.5－22.5－302.686875）÷302.686875×100%＝49%。

（十）应缴纳土地增值税＝（472.5－22.5－302.686875）×30%≈44.193938（万元）。

分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额＝增值额×30%。

三、纳税人取得土地后，未开发直接转让

案例3：c公司系某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2023年8月购入一宗土地，准备开发房地产，支付地价款2000万元，并取得了省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。后由于各种原因，c公司未能开发房地产项目，在购买土地使用权期间，还缴纳了土地闲置费80万元。2023年5月，该公司将该土地转让给某公司，转让价3270万元。那么，c公司转让该土地应缴纳多少土地增值税？

根据税法相关规定，c公司土地增值税核算情况如下。

（一）增值税＝3270÷1.09×9%＝270（万元）。

（二）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝270×（7%＋3%＋1.5%）＝31.05（万元）。

（三）印花税＝3270×5÷10000＝1.635（万元）。

（四）土地成本＝2000万元。

分析：根据220号文规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

（五）扣除项目合计＝31.05＋1.635＋2000＝2032.685（万元）。

（六）增值率＝（3270－270－2032.685）÷2032.685×100%＝48%。

（七）应缴纳土地增值税＝（3270－270－2032.685）×30%＝290.1945（万元）。

四、纳税人同时开发住宅和写字楼

案例4：d公司系某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2023年12月购入一宗土地，开发建造普通标准住宅和写字楼，面积各占50%，共支付土地出让金800万元，缴纳契税32万元，《建筑工程施工许可证》上注明开工日期为2023年3月，公司选择简易计税方法缴纳增值税。2023年12月至2023年5月，发生下列经济业务：普通标准住宅开发成本380万元，不包括未抵扣的进项税额10万元；写字楼开发成本700万元，不包括未抵扣的进项税额15万元。分摊到普通标准住宅利息支出40万元，包括逾期贷款罚息4万元；写字楼利息无法准确划分（当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税时的扣除比例为10%）。2023年1月全部竣工验收，截至2023年5月，公司将普通标准住宅全部出售，取得含税收入1388万元，其中包括代收的住宅专项维修资金44万元。2023年5月将写字楼全部对外投资，共同承担经营风险，写字楼正常对外销售含税价1680万元。那么，d公司土地增值税清算时，应该缴纳多少土地增值税？

根据目前税法规定，d公司土地增值税清算情况如下。

（一）普通住宅楼土地增值税清算

1.应纳增值税＝（1388－44）÷1.05×5%＝64（万元）。

分析：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）第八条和第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。同时，36号文还规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，属于不征收增值税项目。

2.城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝64×（7%＋3%＋1.5%）＝7.36（万元）。

3.印花税＝（1388－44）×5÷10000＝0.672（万元）。

4.土地成本＝（800＋32）×50%＝416（万元）。

5.开发成本＝380＋10＝390（万元）。

分析：根据43号文规定，增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。同时，根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但是不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

6.开发费用＝（40－4）＋（416＋390）×5%＝76.3（万元）。

7.加计扣除＝（416＋390）×20%＝161.2（万元）。

8.扣除项目合计＝7.36＋0.672＋416＋390＋76.3＋161.2＝1051.532（万元）。

9.增值率＝（1388－44－64－1051.532）÷1051.532×100%≈22%。

分析：根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此，该公司销售普通标准住宅业务不能免征土地增值税。

10.应缴纳土地增值税＝（1388－44－64－1051.532）×30%＝68.5404（万元）。

（二）写字楼土地增值税清算

1.应纳增值税＝1680÷1.05×5%＝80（万元）。

分析：根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

2.城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝80×（7%＋3%＋1.5%）＝9.2（万元）。

3.印花税＝1680×5÷10000＝0.84（万元）。

4.土地成本＝（800＋32）×50%＝416（万元）。

5.开发成本＝700＋15＝715（万元）。

6.开发费用＝（416＋715）×10%＝113.1（万元）。

7.加计扣除＝（416＋715）×20%＝226.2（万元）。

8.扣除项目合计＝9.2＋0.84＋416＋715＋113.1＋226.2＝1480.34（万元）。

9.增值率＝（1680－80－1480.34）÷1480.34×100%＝8%。

10.应缴纳土地增值税＝（1680－80－1480.34）×30%＝35.898（万元）。

五、纳税人销售住宅并出租

案例5：e公司系某市房地产企业，属于增值税一般纳税人。2023年1月购入一宗土地，开始建造普通住宅楼销售，2023年12月份竣工，可供销售建筑面积22000平方米。截至2023年5月，该住宅楼已经销售17600平方米，取得含税销售收入9810万元；其余4400平方米用于对外出租，取得含税租金收入1981万元。同时，在开发过程中，该公司凭发票共申报抵扣进项税额580万元，其中已经销售住宅楼部分应分摊进项税额460万元，出租房产部分应分摊进项税额120万元。另外，该公司已预缴土地增值税500万元。2023年1月至2023年5月，e公司发生下列经济业务：（1）支付政府部门土地使用权价款1800万元；（2）向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用107.5万元；（3）支付建筑安装工程费2000万元（其中100万元属于未开具发票的质量保证金），耕地占用税80万元，环卫绿化工程费用60万元；（4）发生管理费用450万元，销售费用280万元，利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税时的扣除比例为8%。那么，该房地产开发企业土地增值税清算时，应该缴纳多少土地增值税？

根据目前税法相关规定，e公司土地增值税清算有关情况如下。

（一）销售房地产应纳增值税＝[9810－（1800＋107.5）×17600÷22000]÷1.09×9%－460＝224（万元）。

分析：根据36号文第一条第（三）项第10点和《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。其中，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。同时，《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2023年第18号）第五条规定：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

（二）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝224×（7%＋3%＋1.5%）＝25.76（万元）。

（三）印花税＝9810×5÷10000=4.905（万元）。

（四）土地成本＝（1800＋107.5）×17600÷22000＝1526（万元）。

分析：根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（五）开发成本＝（2000－100＋80＋60）×17600÷22000＝1632（万元）。

分析：根据220号文规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

（六）开发费用＝（1526＋1632）×8%＝252.64（万元）。

（七）加计扣除＝（1526＋1632）×20%＝631.6（万元）。

（八）扣除项目合计＝25.76＋4.905＋1526＋1632＋252.64＋631.6＝4072.905（万元）。

（九）增值率＝（9810÷1.09－4072.905）÷4072.905×100%=121%。

（十）应缴纳土地增值税＝（9810÷1.09－4072.905）×50%－4072.905×15%＝1852.61175（万元）。

分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%。

（十一）应补缴土地增值税＝1852.61175－500＝1352.61175（万元）。

最后，值得一提的是，根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）精神，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

我们仍以案例5为例，说明未清算的房地产土地增值税计算问题。案例中清算时的单位建筑面积成本费用为0.231415057万元/平方米（4072.905÷17600）。如果房产出租部分4400平方米以后全部对外销售，取得含税销售收入3357.2万元，那么，这部分房产在计算土地增值税时扣除额为：1018.226251万元（0.231415057×4400），增值额为2061.773749万元（3357.2÷1.09－1018.226251），增值率为202%（2061.773749÷1018.226251），剩余部分房产应纳土地增值税为880.6850616万元（2061.773749×60%－1018.226251×35%）。

作者王海涛，作者单位系国家税务总局十堰市武当山旅游经济特区税务局。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第10篇】土地增值税免征

税率：

一、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

增值额：是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

扣除项目：

① 取得土地使用权所支付的金额；

② 开发土地的成本、费用；

③ 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

④ 与转让房地产有关的税金；

⑤ 从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和，加计20%扣除。

二、计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法：

征收率：

纳税人转让房地产土地增值税实行核定征收的，分类型适用核定征收率：

单位纳税人转让普通住宅：5%；

单位纳税人转让非普通住宅及车库；个人纳税人转让非住宅类房产：6%；

单位纳税人转让非住宅（车库除外）：8%。

预征率：

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入应按规定预征土地增值税。

普通标准住宅预征率为1%；

非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

不征税范围：

房产所有人、土地使用权所有人将房屋、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

投资入股：单位、个人在改制重组以房地产作家入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

学校资产划转：民办学校举办者将土地、房产划至学校，暂不征收土地增值税。

常见的减免优惠政策：

个人销售住房：对个人销售住房暂免征收土地增值税。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%（含），免征土地增值税。

国家征收、收回：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

安置房：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

公租房：转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值税额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

来源：重庆税务

【第11篇】土地增值税抵扣项目

土地增值税的扣除项目在注会考试中也是个不容忽视的知识点，今天，小编告诉大家扣除项目有哪些？如何确定？

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，小编告诉你，根据转让项目的性质不同，按照下表记忆就变得超级简单！有木有！！

话不多说，盘它！

【第12篇】土地增值税预征管理办法

2023年11月10日国家税务总局发布了2023年第70号公告，公告中规定土地增值税预征的计征依据与财税〔2016〕43号规定的土地增值税计税依据不完全相符，那么作为纳税人应如何准确理解并选用？

一、计税依据政策

1、财税〔2016〕43号（现行有效）《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条规定:

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入

2、国家税务总局公告2023年第70号（现行有效）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

二、计征依据不同纳税差异

从上述政策可以看出，土地增值税计征依据有两种，一是不含增值税收入，二是预收款-应预缴增值税税款。此两种方式会存在纳税金额差异。

假设预收款10000万元，土地增值税预征率1%，则：

以不含增值税收入作为计算依据，应预缴的土地增值税为：

10000÷（1+9%）*1%=91.74万元

以预收款-应预缴增值税税款作为计税依据，应预缴的土地增值税为：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25万元

两种计征依据计算的应预缴的土地增值税差额为97.25-91.74=5.54万元。

显然，按照不含增值税收入作为土地增值税的计征依据对企业有利。

三、两种计征依据效力分析

1、营改增后，为明确土地增值税的计税依据，由财政部和国家税务总局发布财税〔2016〕43号，很明显该文件属于实体法。文件中确定的土地增值税的计税依据为不含增值税收入为原则性的规定。

2、国家税务总局公告2023年第70号由国家税务总局独家发文，属于操作行层面的程序法。

70公告中第一条中的前半段描述，明确了土地增值税的计税依据为不含增值税收入，这是对增值税计税依据的进一步明确，并没有否定〔2016〕43号的规定。

70号公告后半段描述，是为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，可按照预收款-应预缴增值税税款作为土地增值税预征计征依据。在此，可以看出，是给了纳税人另外一种计算方法，是可以而不是必须。

四、纳税人对计征依据的选择

根据实体法效力大于程序法效力，纳税人选择按照财税〔2016〕43号文件，以不含增值税收入作为土地增值税计征依据完全合法。

当然，国家税务总局公告2023年第70号给出了另外一种计算方法，企业根据自身情况也可以选择。

根据财法字〔1995〕6号（现行有效）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。可见土增税预征具体办法的权力在各各省、自治区、直辖市税务局，如果当地有明文规定的，需按照当地文件执行。

作者：付小文 德居正财税咨询

【第13篇】出租土地使用权增值税税率

出租土地如何交增值税？

答：企业如果以经营租赁方式将土地出租给他人使用即：土地使用权出租，从税务的角度来讲是属于不动产经营租赁，应根据不动产（土地使用权）取得时间的不同，适用不同的增值税税率。

如果企业属于一般纳税人出租2023年4月30日前取得的不动产（土地使用权），可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。如果企业出租的是2023年5月1日后取得的不动产，则适用一般计税方法计税，按照9%计算缴纳增值税。

如果企业属于小规模纳税人出租土地使用权应按照5%的征收率计算增值税应纳税额。

【第14篇】土地增值税清算税款

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说到土地增值税清算，对于房地产行业的财务人员来说，一点都陌生。可是对于我们很多财务人员来说，也是非常害怕进行土地增值税清算的，主要是因为土地增值税的清算相对其他税种而言要复杂的多，工作量也很大。

那么，就让我们把它搞清楚

01

什么情况下需要进行“土地增值税清算?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)相关规定：

第二条第(一)规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。

第二条第(二)规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。

02

请问出现以下情况如何进行“土地增值税清算”?

1.土地增值税清算后再销售房屋如何缴纳土地增值税?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，如何进行土地增值税清算?

对于确定需要进行清算的项目，房地产开发项目以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算;对不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

3.未出售的房地产项目，在进行土地增值税清算时，如何进行清算?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条(二)项规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

4.直接转让土地使用权，如何进行土地增值税清算?

根据国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号)第六条第(一)项规定，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，法定扣除额为:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)与转让土地使用权相关的税金。

5.整体转让未竣工决算房地产开发项目，如何进行土地增值税清算?

对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。

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【第15篇】土地增值税属于什么税

土地增值税和房产税的区别

土地增值税、房产税看起来都差不多，好像都是针对不动产征收的税种。但实际上两者具有本质区别。要理解这个问题，我们需要从征收对象、计税方式等方面来进行区分。

房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。房产税的纳税人是拥有房产产权的单位和个人。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。房产税的纳税人具体包括；产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税：以土地和地上建筑物为争税对象。以增值额为计税依据。土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。

土地增值税和房产税的区别在于：

1．征收对象不同

房产税是在房产用于经营的时候征收的，如房产用于自己经营工厂、商铺，或用于出租，都要缴纳房产税；土地增值税是在土地或者地上建筑物发生转让时，按照土地增值额征收的；如发生房产转让时，应按相关规定计算土地增值额， 在按土地增值额征收土地增值税。除征收房产税外，还要按土地的面积征收城镇土地使用税。

2．计税方式不同

房产税是按照房产原值或租金征税；土地增值税是按照土地增值额计税； 土地使用税是按照土地面积征税。举几个简单的例子：

（1）房产税：你租了一间房子或是你自己的也行，用于经营，月租金500元（自己的房子也要做价）按12%的税率计算500元×12 个月×12% =720元（是一年的税金）；

（2）土地增值税：你用100万元购买了一场地并盖了房子，两年后卖出了 150万元，适用税率30%、你应交的税金就是（150万元 -100 万元）x30%=15 万元；

3．纳税时间不同

纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税；而土地增值税是在纳税义务发生后7日内申报纳税。房产税每年都要征收的，土地增值税是在转让房地产的环节中对转让方征收的税种。

城镇土地使用税与契税的区别

城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，以实际占用的土地单位面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。 对纳税人作了如下具体规定：1. 城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳；2. 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；3. 土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。 4. 对外商投资企业和外国企业暂不适用城镇土地使用税。

契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。契税的征税范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。

土地增值税和房产税的区别，主要是，征收对象不同：房产税是在房产用于经营的时候征收的，土地增值税是在土地或者地上建筑物发生转让时，按照土地增值额征收的。计税方式不同：房产税是按照房产原值或租金征税；土地增值税是按照土地增值额计税。