土地增值税核定（15个范本）

【第1篇】土地增值税核定

呼和浩特市地方税务局关于对土地增值税核定征收有关问题的通知

呼地税字[2010]345号

各征管局：

为了加强征管，堵塞征管漏洞，规范土地增值税的征收管理。按照《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(内地税字[2010]179号)的精神，经市局研究决定，对房地产企业开发项目土地增值税核定征收工作通知如下：

一、土地增值税核定征收的条件：

房地产企业开发项目有下列情形之一的，主管税务机关可以按照核定征收率征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

二、土地增值税核定征收率

依据《内蒙古自治区地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(内地税字[2010]179号)的规定，对房地产企业的开发项目士地增值税按照商品房的销售价格确定土地增值税核定征收率，具体核定征收如下：

(一)单套商品房屋销售价格在6000元／㎡以下的，按照销售收入的5％，核定征收土地增值税。

(二)单套商品房屋销售价格在6000元／㎡至8000元／㎡的，按照销售收入的6％，核定征收土地增值税。

(三)单套商品房屋销售价格在8000元／㎡以上的，按照销售收入的7％，核定征收土地增值税。

对上述核定征收率，在同一项目中按不同价格分别进行核定征收土地增值税。

三、土地增值税核定征收工作的几点要求：

(一)各征管局在对土地增值税的核定工作中，必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。

(二)严禁各征管局在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本辖区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

(三)对土地增值税的确定为核定征收的房地产企业项目，必须经征管局局务会研究确定，决不允许各人个擅自决定。

四、此文件从2023年7月1日起执行。

附件：

1、《房地产开发项目土地增值税核定征收认定通知书》（略）

2、《房地产开发项目土地增值税核定征收计算表》（略）

二〇一〇年十月十一日

【第2篇】出租土地使用权增值税税率

出租土地如何交增值税？

答：企业如果以经营租赁方式将土地出租给他人使用即：土地使用权出租，从税务的角度来讲是属于不动产经营租赁，应根据不动产（土地使用权）取得时间的不同，适用不同的增值税税率。

如果企业属于一般纳税人出租2023年4月30日前取得的不动产（土地使用权），可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。如果企业出租的是2023年5月1日后取得的不动产，则适用一般计税方法计税，按照9%计算缴纳增值税。

如果企业属于小规模纳税人出租土地使用权应按照5%的征收率计算增值税应纳税额。

【第3篇】关于土地增值税

1、征税条件：权属发生变更、取得增值收入；只有特殊的一个不征收，就是国家出让土地

2、基本征税范围：

2.1基本征税范围：

转让国有土地使用权（卖地）；

地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（卖新房）；

存量房地产的买卖（卖旧房），原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金；

2.2特殊征税范围：

权属变更没有取得收入不征税：房地产的继承、赠予

权属没有发生变更不征税：房地产出租、重新评估、代建

房地产的抵押：抵押期满后发生权属转让，要征税

合作建房：建成后按比例分房暂免征收，建成后转让，要征税

房地产的交换，要征税，但个人交换自有居住的房地产，经税务机关核实，可以免征（契税，交换多交钱的乙方纳税）

3、税率

土地增值税实行四级超率累进税率。（以盈利能力为依据）

计税方法：一般、简易计税方法，一般计税方法税率9%，简易征收率5%

扣除项目：

卖新房（第1-5项）、卖旧房（第6项）

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

第一类：利息支出能按转让房地产项目计算分摊且提供金融机构证明。利息据实

扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

开发费用＝利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本） × 5%以内

第二类：利息支出不能按转让房地产项目计算分摊，或不能提供金融机构贷款证

明

开发费用＝(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本） × 10%以内

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照第二类处理。上述具体适用的比例按

省级人民政府此前规定的比例执行。

2项-房地产开发成本

【第4篇】最新土地增值税税率表

相信各位会计工作人员在企业日常的经济业务处理中，最头疼的就是各项税费的内容了吧。但是同时这些繁杂的税费也是需要我们进行全面地掌握的。

今天小编为了帮助大家解决一下这个难点，特意带来了一套2023年最新常见税种税目税率表里面包含了企业所得税率表、增值税税率表、个人所得税税率表、环境保护税税目税额表等等税率大全！不会的小伙伴们赶紧收藏学习起来。

企业所得税率表

增值税税率表

增值税的税率为：

增值税征收率（简易计税）

增值税征收率表

征收率特殊情况

（一）一般纳税人可选择适用 5%征收率：

（二）一般纳税人可选择 3%征收率的有：

（三）按照 3%征收率减按 2%征收：

（四）按照 5%征收率减按 1.5%征收：

个体工商户和其他个人出租住房减按 1.5%计算应纳税额。

三、预征率

预征率是什么意思：

四、增值税适用扣除率

四、个人所得税税率表

个人所得税税率基本规定：

个人所得税各税率表速算扣除数及适用范围

个人所得税税率表一（综合所得适用）：

个人所得税税率表二（经营所得适用）：

个人所得税预扣率表三

个人所得税税率表四

环境保护税税目税额表

印花税税率表

消费税税率

土地增值税税率

四级超率累进税率

......

内容过多，关于2021最新常见税种税目税率表就为大家分享到这里啦！

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【第5篇】2023年土地增值税计算方法

近一段时间，有关房地产开发企业在一般计税方法下土地增值税收入和土地成本扣除的问题讨论交流的较多，讨论焦点集中在一般计税方法下，采用差额计税，会不会造成土地增值税的收入和增值税、企业所得税不一致问题以及会不会造成土地成本重复扣除的问题等等，本文采用正本溯源、以正拨乱的方式，从政策文件规定来一一说明，以期达到心存疑惑、陷入迷茫的同志们一看就知道，哦，原来是这样的目的，当然，个人对政策的理解能力有限，不当之处，敬请拍砖。

一、土地增值税的预征收入的计算

土地增值税采取预征和清算相结合的管理办法，在开发项目进行土地增值税清算前，就采用预征的办法，需要强调的是，土地增值税预征的收入和进行清算时的收入有时还真不一致，而我们所讨论的土地增值税的收入就是指的进行土地增值税的清算收入，为了便于理解，这里先说明一下土地增值税的预征收入：

国家税务总局公告2023年第70号（以下简称70号公告）：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

从70号公告的来看，在房地产开发企业采用预收款方式销售房地产项目的，此时可采取简化的方式来预征土地增值税，这时候土地增值税的计征依据就和应税收入不一致了，土地增值税的应税收入是：不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；预征的计税依据是：预收款-应预缴增值税税款。这儿有什么区别呢？，结合国家税务总局2023年18号公告（下文详解，简称18号公告），简单举个例子：

一房开企业2023年7月采用预收款方式价税合计销售100万元，那么应预征增值税税为：

100/1.09*3%=2.75万元

应预征的土地增值税为：（100-2.75）*1.5%=1.56万元，（计税依据为97.25）

而非：100/1.09*1.5%=1.38万元（计税依据为91.74）。在这里，就造成了预征时增值税和土地增值税的计税依据不一致，但这只是2023年70号公告中的简化计算，并不影响二者的应税收入计算（下文详解），需要注意的是在预征增值税时是直接拿预收款折算以后计算的，不扣除土地价款，土地价款是在计算增值税的销售额时才扣除的，同样，预征土地增值税时的计税依据是不含应预缴的增值税，而不是不含税销售额，在实务中这里理解有误的较多。

二、增值税的预征和增值税的收入和销售额

这里先要弄清楚一个问题，就是增值税的收入和增值税的计税依据（销售额）不是一回事，二者可能一致，也可能不一致，比如说在差额征税的情况下，收入和计税依据就可能不一致了，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目采用一般计税方法的话即是差额征税的。

根据国家税务总局公告2023年第18号，一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（标记为原文规定，现在为9%）

我们从上述公式可以看出，分母变小了，得出的结果也势必会变小，那么是不是说说增值税的收入（注意是收入、不是计税销售额）或者说主营业务收入是不是也变小了呢？其实真不是，还接着上面的例子，假设说销售这100万房产项目面积对应的土地价款是10万元（计算过程略），销售额为：

（100-10）/1.09=82.57万元

抵扣后销项税额为：82.57*9%=7.43万元

那么，与增值税的传统计算100/1.09*9%=8.26万元的差额0.83万元（8.26-7.43）去哪里了呢，下面我们通过会计核算来看个明白（暂不考虑会计准则-收入）：

借：银行存款 100

贷：主营业务收入 91.74

应交税费-应交增值税（销项税额） 8.26

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 0.83

贷：主营业务成本 0.83

这里的0.83万元也就是应扣减的土地价款10万元中的增值税税额（10/1.09*9%=0.83），实际的销项税额为7.43万元，而增值税收入没有变化仍是91.94万元，但销售额为82.57万元，销项税为7.43万元，为了更加便于理解，下面我们从增值税申报表的角度来进一步说明，主要是主表、附表一、附表三：先计算本期可抵减的销项税额。

附表一：（为方便展示，删除了部分列）

然后，主表提取数据就提取到销项税额为7.43万元。根据70号公告的规定，土地增值税税收入在一般计税方法下不含销项税就是指不含这7.43万元，与增值税申报表所显示的销项税额也是一致的。

三、企业所得税、土地增值税与土地价款的扣除

房地产开发经营三大主税即增值税、企业所得税、土地增值税都涉及到土地价款的扣除，三者扣除方式也各有不同，大家在运用时也有不同的理解，但税收政策规定具有确定性，大家可以从不同的角度去理解，但结果一定是确定性的，不能不同的理解就会产生不同的结果。这里，个人从税收政策规定的角度来说明一下，以期达到殊途同归的目的：

1.增值税中的土地价款扣除：

按照18号公告，纳税人采用一般计税方法下，可以扣除土地价款，因为增值税进行税抵扣是需要进项票等凭证的额，而土地价款无法取得专用发票等凭证而采取的特殊规定，目的是为例确保增值税链条完整。这里需要注意三点，一是只有采用一般计税方式下才可以采用（如老项目采用简易计税方式的就不能扣除土地成本）；二是扣除的土地价款是当期销售房地产项目对应的土地价款，纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，且扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款，同时需要必要的凭证如省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据（18号公告）、提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料（财税2016 140号）；三是需要通过增值税申报表来体现出来（见上文）。

2.企业所得税中土地价款的扣除：

根据国税发（2009）31号文，在企业所得税中的土地价款为土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等，这里的范围与增值税的扣除范围就不一样了，企业所得税土地价款的扣除主要是通过归集分配的方式进行税前扣除的，取得土地使用权及支付的上述费用后，计入“开发成本”、按照确定的成本对象进行分配、开发产品完工后转入“开发产品”，房地产项目销售后按照对应的“开发产品”的成本，计入“主营业务成本”税前扣除。

3.土地增值税中的土地价款扣除：

在土地增值税清算中的土地价款扣除，主要是分摊土地价款，第一是要分摊同一宗土地上多个项目之间的分摊（土地增值税是按照项目清算的）；第二是要在同一项目不同房产类型之间分摊（三分法或两分法）；第三是要在已售和未售之间分摊，每种房产类型中的已售部分才可以在清算时予以扣除。

大家在学习中会发现，土地增值税的六项成本和企业所得税的六项成本非常相近，容易混淆，在实务中有些税务部门还要求在进行土地增值税清算时一并的企业所得税进行核查，这个要求从强化税收管理的角度来讲也有道理，但土地增值税清算和企业所得税核查是两回事，有联系，但不能混为一谈，从两个税种六项成本构成的的字面来看，确实十分接近，但二者的计税规则是不一样的：首先，二者的对象不同，虽然都与房地产项目相关，但土地增值税是一个项目多个年度的税收数据归集，企业所得税是所有项目（含其他经营行为）一个年度的税收数据归集，这一点要清楚；第二，两个税种的扣除原则不同，企业所得税遵循“真实发生、相关联、合理、合法”原则，扣除凭证方面发票是重要的方面不是全部（总局2018 28号公告）。土地增值税遵循正列举原则，原则上只有清算规程中列举的项目外，其他不得作为扣除项目扣除，实务中除拆迁补偿外需要有发票才能作为扣除项目，期间费用还采取了按比例扣除的方式，这与企业所得税是不同的。第三方面，企业所得税无论是否有项目、也无论项目的销售情况必须按季度预缴按年汇算；土地增值税是按照项目是否达到可清算或应清算的的条件后才能启动，二者发生的时点不尽一致。

四、归纳总结以下几点

1.房地产开发企业在销售自行开发的房地产项目在采用一般计税方法下，增值税的收入是全部价款和价外费用折合的不含税收入，销售额时扣除对应土地价款后的数额，二者计算得出的销项税之间的差额通过“应交税费-应交增值税（销项税额抵减）”进行调整，最后在申报表主表销项税一栏显示的是调整后的金额。

2.一般计税方法下，土地增值税的收入为不含销项税额，这个销项税额是经过抵减后的销项税额，与增值税申报表主表销项税一栏一致。需要是说明的是，土地增值税的收入只有在土地增值税清算时才使用，在预征时的计税依据是不含预缴增值税额，不是销项税额。

3.企业所得税的计税依据与增值税收入一致，如果发生视同销售行为而产生税会差异，通过企业所得税年度申报表调整。

4.关于土地价款的扣除，增值税是计算出来了扣除的（仅一般计税方法下）；企业所得税是通过归集分配税前扣除的；土地增值税是通过归集、整理、分摊作为扣除项目扣除的。

以上纯属学术交流，不当支出，欢迎批评指正，欢迎拍砖，直至头破血流，在所不惜。

来源：德居正

【第6篇】土地增值税清算条件

应进行土地增值税清算的要具备哪些条件？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第（一）项及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第九条的规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

根据上述政策规定，凡是完成项目全部转让行为的，即符合文件规定的三种情形之一的，均应进行土地增值税的清算，即企业要根据政策申请土地增值税清算。

在实务中，各地对应进行清算的“竣工”条件等进行了一定的细化规范。举例如下：

1.北京市规定。

根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京市地方税务局公告2023年第7号）第十四条的规定，竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一：

（1）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（2）房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。

（3）房地产开发项目已取得了初始产权证明。

2.天津市规定。

《天津市土地增值税清算管理办法》（天津市地方税务局公告2023年第24号文件发布）第九条规定，“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外，房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。

3.安徽省规定。

《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公告2023年第6号）第十九条规定，土地增值税清算所称“竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：

（一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（二）房地产开发项目已开始交付购买方；

（三）房地产开发项目已取得了初始产权证明”。

4.西安市规定。

《关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（西地税发〔2010〕235号）第九条规定：“《规程》第九条（一）款中‘房地产开发项目全部竣工、完成销售的’是指所有开发产品经有关部门竣工验收、全部销售并收讫营业收入款项或者已开具索取营业收入款项凭据的项目。对开发产品虽未销售但已发生自用、出租、出借等情形，在统计口径上视同已完成销售，但对未发生产权转移的不征收土地增值税。”

【第7篇】土地增值税计入

备注：以前土地使用税核算科目为“管理费用”，现在为“税金及附加”。

在财税实务中，对于房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税，是计入“开发成本”，还是计入“管理费用”?现行会计制度或准则和税法都没有单独明确。按当前的相关规定，土地使用税支出在会计上作为当期费用，计入“管理费用”科目；在税法上作为税金支出，在当期企业所得税税前扣除。这意味着，土地使用税支出无论是计入“开发成本”还是计入“管理费用”，对于会计利润和企业所得税额都没有实质影响，仅会构成时间性差异，但对于土地增值税却有影响。因为，如果将房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本”，必将提高20%的“加计扣除”基数，增加扣除项目金额，减少土地增值税缴纳金额，这对纳税人而言一般是有利的。

许多房地产企业基于上述考虑，在核算时将开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目中。为了保护税基，有不少地方税务局发文明确规定：“房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支，按规定予以扣除。”按此类规定，房地产开发企业在开发建设期间缴纳的土地使用税不能计入开发成本。

对于房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税应计入哪个科目。目前存在两种意见：

第一种是按照部分文件的规定，计入“管理费用”，作此种规定的文件有：《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税函﹝2007﹞356号）《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函﹝2008﹞188号）《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发﹝2008﹞100号）等；

第二种是按照受益原则计入“开发成本”，此种做法最具权威性的依据是国家税务总局在2023年1月15日的网上答复：“房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分。”

笔者倾向将房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税计入“开发成本”。

第一，房地产企业在会计核算上把房地产开发用地作为存货处理。根据《企业会计准则第1号——存货》第五条规定：“存货应当按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。”第八条规定：“存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的、使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。”据此，应将房地产企业在开发建设期间缴纳的土地使用税比照“土地使用费”作为“土地征用费及拆迁补偿费”处理。“土地使用税”和“土地使用费”的缴纳性质基本相同，只是征收主体不同。

第二，土地使用税是财产税。财产税是对纳税人长期占有并实际用于盈利的具有固定资产性质的财产征收的一种税。只有长期占有土地并使用的单位或个人才是土地使用税的纳税义务人。在2004年以前，房地产企业开发建设期间用地经批准是可以免缴土地使用税的，直到2004年，《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发﹝2004﹞100号）明确规定：“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税”。此后，税务机关开始对房地产企业在开发建设期间的用地征税。房地产企业购买的土地是为了开发房出售地产，不是作为企业固定资产或无形资产管理使用，与企业管理没有关系，与开发产品有直接关系。因此，房地产企业缴纳的土地使用税不应计入“期间费用——管理费用”中，应按照相关性原则或受益原则计入房地产开发成本中。

作者：靳万一；单位：河南省平顶山市明审会计师事务所；来源：注册税务师。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

【第8篇】土地增值税算法

各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税计算。

我们都知道土增税的计算套路其实不复杂，大家可以回忆一下，顺序是这样的：①增值额—②增值率—③找税率—④算税额

关键是应税收入的确定和扣除项目的确定有很多的“陷阱”等着你，有哪些算，有哪些不算，税费算不算入扣除等等。

所以，很多时候顺序就变成这样了：①确定收入（思考收入包含哪些？哪些算哪些不算？不含税还是含税？）—②确定扣除金额（思考6项扣除里面包含哪些？哪些算哪些不算？）—③增值额—④增值率—⑤找税率—⑥算税额

计算就变得复杂了。为了能简单的理解，我们只能通过一些例题去理解，背是背不下来的。

我们从简单的开始看起。

例题：

2023年3月某房地产开发公司转让新建普通住宅一栋，取得不含税收入5000万元，转让环节可扣除的税金及附加合计54万元。该公司为取得该住宅的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元，房地产开发成本1000万元，利息支出100万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。该公司所在地省政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该公司应缴纳土地增值税（ ）万元。

a.0

b.140.25

c.223.75

d.328.8

解析：

计算套路：①确定收入—②确定扣除金额—③增值额—④增值率—⑤找税率—⑥算税额

1.确定收入

转让不含税收入5000万元

注意陷阱：

（1）问题1：营改增前还是后？

看时间，2023年5月1日“营改增”前转让房地产的土地增值税应税收入是含税的，“营改增后是不含税的”

（2）问题2：含税还是不含税？

如果是“营改增”后不含税就直接算，如果是含税呢？要换算成不含税收入。简易计税税率是5%，一般计税是9%。如果这个5000万是含税的，则收入为：

5000÷（1+5%）=4761.9或者5000÷（1+9%）=4587.16万元

（3）问题3：干扰项多不多？

如果收入有很多干扰项，就要判断出有哪些是需要征土增税的特殊情况和哪些是不需要征土增税的特殊情况。

需要征土增税的3种特殊情况：

①房子抵押（以房抵债、抵款）这种情况是最多的。

②房屋交换（包括置换之类，不包括个人交换）

③非公益性赠与

不需要征土增税的4种特殊情况：

①企业兼并转让房地产（重组、改制、合并、分立，这可以理解为说是换个公司名，也是无收入）

②房地产继承（无收入）

③房地产赠予（赠与直系亲属、赡养人、公益捐赠也是无收入）

④个人互换自有居住房地产（换而不是买卖，也是无收入。但企事业单位单位互换房地产可是要交的）

2.确定扣除成本

6项扣除项目逐项罗列

（1）土地成本

从国家拿叫土地出让金，从其他企事业单位拿叫地价，金额看转让合同。

问题来了，题目里“该住宅的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元”

税费含哪些税费？包括：契税、拍地佣金、土地登记费、土地收储评估费等等。其实土地成本含不含税费，还是有争议的，因为收入是不含税费的，而成本含税费，有失公允。而且，各地执行标准也不一，有些税费这个省可以扣，有些税费那个省不可以扣。当然有争议的地方，题目一般不会出这么复杂。

（2）房地产开发成本

这个题目给出来了1000万元。

如果没给出，我们还要想想6项成本包括哪些？

①土地征用及拆迁补偿费

②前期工程费

③建筑安装工程费

④基础设施费

⑤公共配套费

⑥开发间接费用

（3）房地产开发费用

房地产开发费用简单的就是：

（土地成本+房地产开发成本）×10%（以内）

复杂一点就是银行贷款利息可扣：

（土地成本+房地产开发成本）×10%+利息

因为题目里该公司所在地省政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。（没有我们就按最高10%算）

（2000+1000）×5%+100=250万

（4）与转让房地产有关的税金

主要是城建税和教育附加。如果是销售旧房，印花税也可算进去，当然题目不会怎么复杂。

54万

财政部规定的其他扣除项目（其实是一个加计扣除的优惠）

（土地成本+房地产开发成本）×20%

（2000+1000）×20%=600万

总共的扣除成本

2000+1000+250+54+600=3904万元

注意：

出售旧房的情况，成本如下：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）与转让房地产有关的税金

（3）旧房及建筑物的评估价格（评估价格=重置成本价*成新度折扣率）

3.计算增值额

收入－成本

5000-3904=1096

4.计算增值率

增值额÷成本

1096÷3904×100%=28.07%

5.确定税率

看表

低于50%，适用税率30%，速算扣除系数是0

计算税额

土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额合计*速算扣除数

1096×30%+3904×0=328.8万元

至此，一道土增税题目才真正做完。但题目是题目，真正实操的时候，土增税其实更复杂，比如，竣工时间怎么算？面积怎么算，建筑面积、可出售面积、还是占地面积，以什么为准来算？精装修和毛坯怎么区别？公共配套费怎么核实，地下人防、自行车库、物业用房、架空层怎么算等等。因为不同的算法会大大影响土增税的结果。我们如果有时间再慢慢研究了。有时间还可以列一列比如土增税实操十问之类的。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。

【第9篇】预缴土地增值税税率表

文|金穗源商学院 刘玉章

问题二十一：‘营改增’后如何预缴土地增值税？

问：房地产企业取得“商品房预售许可证”之后，可以预售房产，取得预收款之后要预缴土地增值税，预缴土地增值税的计算基数是不含税销售额乘以土地增值税的预征率。但是，财税[2016]43 号文件与国家税务总局2023年70号公告(以下简称70号公告)所规定的计算基数不同，当地税务机关要求企业按70号公告执行，这样做对吗?

答：《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

预缴土地增值税=预收账款÷(1+税率或征收率)x土地增值税预征率

适用一般计税方法的税率为9% ; 选择简易计税方法的征收率为5%。

《国家税务 总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2023年第70号)规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

预缴土地增值税=(预收款-应预缴增值税税款)x土地增值税预征率

【案例】2023年6月，晋龙房地产公司开发的和谐友爱小区开始预售房产，签订住宅预售合同金额22 200万元，实收预收款1 554万元，适用一般计税方法计税，当地规定住宅土地增值税的预征率为2%。请计算应预缴的土地增值税。

【案例分析】

（注：以下计算结果四舍五入保留整数）

(1)按财税[2016]43号文件规定:

预缴土地增值税= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70号公告规定:

预缴增值税= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

预缴土地增值税=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多预缴土地增值税= 302 246 - 285 138=17 108(元)

误征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地产企业适用一般计税方法，采用70号公告比财税[ 2016] 43号文件多预征土地增值税17 108元，误征率为6%。

(4)设预收账款为x,计算一般计税方法土地增值税预征率。

设按43号文件计算的预征税为a,

a=x÷1.09×2%

按70号公告计算的预征税为b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同样方法，计算简易计税方法土地增值税误征率。

70号公告规定:“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可以按照以下方法计算土地增值税预征计征依据”。“可以按照”不是强制性规定，是选择性规定。因此，纳税人可以不按照70号公告的规定，而按财税[ 2016] 43号文件计算土地增值税的计算基数，少预缴土地增值税可以为企业节约资金成本，但是，两种计算方法对土地增值税清算时的最终税负没有影响。

关于土增税预缴问题，推荐大家阅读王皓鹏老师原创文章“”，精彩内容点击蓝字可查看！

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“ 土地增值税清算时补缴以前年度税款是否征收滞纳金”，您也可以思考一下，下期再见！

【第10篇】二手房 土地增值税

1.对于应进行清算的项目，须在满足清算条件之日起90日内办理清算手续

2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土增。

3.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理办税申报

工业企业2023年3月1日转让其位于县城的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入12000万元。2008年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。（考虑地方教育费附加）其他相关资料：产权转移书据印花税税率0.5‰，成新度折扣率60％；增值税选择简易计税。

县城城建税5%

印花税0.05%

房：8000*0.6=4800

地：3000

印花税：12000*0.0005=6

增值税：12000*0.05=600

600*（5%+3%+2%）=60 城建教育费附加等

合计：4800+3000+6+600 =7866

增值额：12000-7866=4134

4134/7866*100%=52.56%

应缴纳的土地增值税：4134*0.4-7866*0.05=1260.3

2023年4月某房地产开发企业接到税务机关通知，要求其对开发的位于市区一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：（1）2023年3月以15000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。（2）该项目2023年开工建设，2023年1月竣工，发生房地产开发成本8000万元，其中含房屋装修费用900万，利息支出800万，利息支出中包括罚息100万；开发费用3400万元。（3）2023年3月，该项目销售90%，取得含增值税销售收入52000万元。其他相关资料：契税税率3%，当地省政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%；由于该项目无法准确确定应纳增值税，因此按照预缴增值税计算相应的城建及附加计算税金扣除。

市区城建税7%

契税3%

15000*0.03=450 契税

增值税预缴

52000/1.09*0.03=1431.2

1431.2*（7%+3%+2%）=171.74 预缴的城建教育费附加

出售了90%

(52000-15000*0.9）/1.09*0.09=3178.9 房地产一般可差额纳税

52000-3178.9=48821.1 销售收入

地：15000*1.03*0.9=13905

房：（8000-800)*0.9=6480

费：（800-100)*0.9=630+（13905+6480）*0.05=1649.25

税：171.74

利：（13905+6480）*0.2=4077

合计：13905+6480+1649.25+171.74+4077=26282.99

增值额：48821.1-26282.99=22538.11

22538.11/26282.99*100%=85.75%

应缴纳的土地增值税：22528.11*0.1-26282.99*0.05=7701.09

甲工业企业位于市区，2023年3月转让一处2023年6月购置的办公用房，其购置和转让情况如下：（1）转让办公用房的产权转移书据上记载的金额为含增值税收入6000万元，并按规定缴纳了转让环节的税金。（2）2023年6月购置该办公用房时取得发票上注明的价款为800万元，另支付契税款24万元。

印花税：0.05%

城建税：7%

(6000-800）/1.05*0.05=247.62 增值税

247.62*（7%+3%+2%）=29.71 城建税教育附加

印花税：6000*0.0005=3

加计扣除：800*（1+7*5%）=1080

合计：1080+29.71+24+3=1136.71

6000-247.62=5752.38 销售收入

5752.38-1136.71=4615.67

增值率4615.67/1136.71*100%=406.06%

应缴纳的土地增值税：4615.67*0.6-1136.71*0.35=2371.55

【第11篇】土地增值税清算业务有关问题释义

近年来房地产市场经过高速发展后，尤其一线城市房价不断攀升，2007年2月1日国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，表明国家将对房地产进行调控。土地增值税有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，对于开发商而言，无疑是增加了很多压力。

土地增值税是地税部门重要的税源，在收入结构中占有重要地位，下面我们就了解一下土地增值税的概念。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。

记者了解到，近期，国务院发布了《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，北京市将根据意见的相关要求，在政策激励、管理创新、科技研发与推广、产业链整合等方面加快发展装配式建筑，力争使装配式建筑到2023年成为北京市的重要建造方式。

法定扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：

（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用

（4）旧房及建筑物的评估价格。

（5）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

主要特点；

以转让房地产的增值额为计税依据。

征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。

（3）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。

（4）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

土地增值税清算的条件

符合下列情形之一，土地增值税要进行清算：

一、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

二、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

三、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

土地增值税清算将会加大房地产的成本，但是不会对房价的上涨产生大的影响。在市场经济中，房价取决于供求关系，而与成本没有太大的关系。

【第12篇】土地增值税开发间接费用包括哪些

【税局答疑】房地产开发企业土地增值税清算常见问题

1.山东房地产开发企业，符合什么条件需要进行土地增值税清算？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第二十一条 对符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第二十二条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。

（一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二)取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。”

2.山东房地产开发企业在进行土地增值税清算时，什么情况下核定征收？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第三十七条 纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

3.山东房地产开发企业，开发建造的与清算项目配套的学校，土地增值税清算时，可以扣除吗？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）第三十一条规定，房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

（1）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

③建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。

（2）纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。

4.山东房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库，需要预征土地增值税吗？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第十七条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。”

5.山东房地产开发企业，转让经政府批准建设的保障性住房，需要预征土地增值税吗？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第十条 从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应当按照本办法规定预缴土地增值税。

纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应当在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。”

6.山东房地产开发企业计算缴纳土地增值税时，转让收入包含增值税吗？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第十二条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

7.山东房地产开发企业土地增值税清算时，普通标准住宅的条件是什么？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）第三十条规定，普通标准住宅同时符合以下条件：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在144平方米以下；

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

8.山东房地产开发企业，在土地增值税清算时，土地增值税扣除项目中可以扣除的土地价款如何确定？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）第三十一条规定，土地增值税扣除项目金额的确认：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

9.山东房地产开发企业，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，土地增值税预征的计征依据如何确定？

答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2023年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2023年第2号公告修改）规定：“第十三条 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

以上内容仅供参考，具体以法律法规及相关规定为准。

文章来源：日照税务公众号

发布时间：2023年10月20日

【第13篇】土地增值税收入分析

优化存量商品房的土地增值税计算方式，建议制定全国统一的区分新房和旧房的认定标准，同时兼顾税收征管的可操作性。基于住房“正常处置”“投资经营”等不同目的制定差异化税收政策。运用数字化手段加强土地增值税的征收管理。

我国现行土地增值税计算分为两种类型：开发新建商品房和转让旧房。在销售新建房时，按照收入减去扣除项目后的增值额计算税款，即取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。在销售旧房时，则有三种计算方式：一是重置成本价法，即按照收入减去四项扣除项目（即取得土地使用权所支付的地价款、旧房及建筑物的评估价格、转让环节缴纳的税金以及按国家统一规定交纳的有关费用）后的增值额计算税款；二是发票加成法，即不能取得评估价格，但能提供购房发票的，房地产计税成本可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5％计算；三是核定征收，即对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。

旧房转让的土地增值税计税方式具有一定的可选择性，在实际执行中，容易出现成本和交易价格核算不准现象，会导致国家土地资源增值收益流失。一方面，涉及计税基础计算的房地产重置成本评估价格存在浮动空间；另一方面，房产交易“阴阳合同”现象仍比较突出，存量房土地增值税存在一定程度的征收困难现象。

土地增值税将规范房地产市场的交易秩序和促进房地产开发健康发展、运用税收杠杆引导房地产经营方向以及保障国家参与土地增值收益分配作为开征的主要目的。为了更好地发挥土地增值税的职能作用，笔者提出以下改进建议：

第一，扩展实际征税范围。无论是单位转让还是个人转让房地产，无论是新建房还是存量房，无论是住房还是其他业态，都应完整纳入土地增值税征税范围。

第二，优化存量商品房的土地增值税计算方式。首先，建议制定全国统一的区分新房和旧房的认定标准，同时兼顾税收征管的可操作性。目前在税务实践中，各地对“旧房”的认定标准并不一致，有些标准在税收征管中并不具有可操作性。比如，如何监控房屋是否真正交付使用及其使用时间长短、如何测算磨损程度等。因此可规定，凡是新建的房屋，在房屋建成后至第一次产权证办理完毕前出售的，按照新房计算土地增值税；而在办理了第一次产权证后再出售的，一律按照旧房销售计算土地增值税。以上规定也与房地产市场增量房和存量房的认定保持了一致。其次，现行旧房计算方式中“发票加成法”按年加成5%的依据合理性不足，可考虑予以废止。在征管条件成熟时，寻求以“实际历史成本”替代“重置成本评估价”作为扣除项目计算征收土地增值税。

第三，基于住房“正常处置”“投资经营”等不同目的制定差异化税收政策。建议按照“少级次、宽级距、低税率”的模式，调整简化累进税率级距和级次，适当扩大级距，减并级次，降低边际税率；针对存量商品房的不同情况设计税收实际负担率。首先，可以对销售存量房屋按持有年限设计税收负担量：对持有不超过5年的房屋对外转让按适用税率征收，持有5年～10年的减半征收，持有10年以上的按1/4征收。其次，针对销售唯一住房或销售增值率位于一定区间内的住房等行为，制定税收优惠政策。即通过从“持有年限”“拥有套数”“增值幅度”三个指标区分“正常处置”和“投资经营”行为，前者给予税收优待。最后，完善相关税收政策与新增房地产充足供应、租售同权改革等房地产政策配合，扩大买房者的可选择空间，降低出售者的税负转嫁能力。

第四，运用数字化手段加强土地增值税的征收管理。一方面，应加强房地产二、三级市场价格数据监测系统的构建，建立增量及存量房地产价格关联体系，为税务机关核实历史成本提供真实、准确的数据信息支持，逐步形成出售房产一般以实际购置价作为扣除项目的征税机制。另一方面，建议运用“互联网+大数据”技术，从土地出让金（基准地价）、居民消费价格指数、国内生产总值等宏观经济运行指标以及可比房地产销售价格、供求比率、投资回报率等行业运行特征指标出发，建立房地产价格税收预警指标体系，并有效运用于存量房各项税费的征收管理中，封堵“阴阳合同”“不实申报”漏洞。

第五，依据环境条件循序渐进实行土地增值税改革。土地增值税税制改革应稳步、有序推进，既要考虑当下的税收征管能力，还要与广大人民群众的认知理解程度相适应。一方面，土地增值税征管方式改革进程中，与税收征收管理相关涉税信息需要逐步搜集积累，税务信息化系统需要调试升级。因此，土地增值税改革总体方案上要设置政策的“缓冲带”和“磨合期”。特别是在改革前期，要做好平稳过渡。另一方面，土地增值税的改革方向需与各地经济发展不均衡的现状相结合、需与总体税制建设推进相协调。因此，需要在一定程度上厘清中央与地方政策制定分工，平衡政策的一致性与多样性，探索“原则管住、细节放开”的政策组合模式。在税收法定的原则基础上，充分赋予地方一定的政策灵活性，以保证土地增值税全国总体与各地区政策效果的协调平衡。

（作者系国家税务总局重庆市税务局“土地增值税税制存在的问题及改革思路研究”课题组成员）

来源：中国税务报

【第14篇】土地增值税房地产开发费用扣除

目 录

一、土地成本项目

二、开发成本项目三、开发费用项目四、转让有关税金

五、加计扣除项目

一、土地成本

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。具体包括：

1.政府地价及市政配套费

支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

2.合作款项

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

3.红线外市政设施费

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。二、开发成本房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

4.拆迁补偿费

土地征用费、劳动力安置费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费，危房补偿费等。（一）前期工程费开发前期准备费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质金勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

5.勘察设计费

(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

(2) 规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费

6.报批报建增容费

(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费

7.“三通一平”费

(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

(4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

8.临时设施费

(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。

(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 （二）建筑安装工程费主体建筑工程费

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。

主要包括：

9.基础造价

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

10.结构及粗装修造价

主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。

11.门窗工程

主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

12.公共部位精装修费

主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的穗精装修费用。

13.户内精装修费主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

主体安装工程费

14.室内水暖气电管线设备费

(1) 室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；

(2) 室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）；

(3) 室内燃气系统费；

(4) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋

15.室内设备及其安装费

(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

(2) 电梯及其安装费；

(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；

(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。

16.弱电系统费

(1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；

(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；

(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

(5) 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；

(6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。（三）基础设施费基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

社区管网工程费

17.室外给排水系统费

(1) 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

(2) 雨污水系统费用

18.室外采暖系统费

主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

19.室外燃气系统费

主要包括管道系统、调压站。

20.室外电气及高低压设备费

(1) 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；

(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；

(3) 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用

21.室外智能化系统费

(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；

(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；

(4) 小区门禁系统费用；

(5) 电子巡更系统费用；

(6) 电子公告屏费用

园林环境工程费

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

22.绿化建设费

包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、环廊、假山等；

24.道路、广场建造费

道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

25.围墙建造费

包括永久性围墙、围栏及大门；

26.室外照明

室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

27.室外背景音乐

28.室外零星设施

儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞源等。

（三）公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

29.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

30.在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

31.开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

32.对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如

：a.游泳池：土建、设备、设施；

b.业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

c.幼儿园：建造成本及配套资产购置；

d.学校：建造成本及配套资产购置；

e.球场；

f.设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；

g.车站建造费：土建、设备、各项设施。（四）开发间接费用开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

33.工程管理费

(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；

(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；

(7) 工程保险费。

34.营销设施建造费

(1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；

(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；

(5) 其他。

35.资本化借款费用

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

36.物业管理完善费

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

三、开发费用

是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按土地成本和开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本和开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣除。四、转让税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加、地方教育费附加，也可视同税金予以扣除。五、加计扣除对从事房地产开发的纳税人可按上面所列计算的土地成本和开发成本的金额之和，加计20％的扣除。

【第15篇】如何有效降低土地增值税降低土地增值税方法

no.5/16

如何有效降低土地增值税，主要有四点基本思路：

a、增加扣除成本费用；

b、获得更低的计税税档；

c、选择更节税的申报和分摊方式；

d、延伸产业链，通过关联公司，实现利润分流。

01临界点筹划

在普通住宅的售价制定中，如果，计算增值率在20%附近，我们可以考虑适当调低售价，使增值率低于20%，从而享受免征土增。

土地增值税暂行条例》第8条的规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。 免征土地增值税。增值税率超过20%的，应就其全部增值额累进征收土增。

#例如，某地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取如下不同的销售价格：

第一种方案，销售价格为19500元/平，扣除项目金额共计16500元/平，增值额为3000元/平，增值率18.2％，未超过20％，免征土增税；

第二种方案，销售价格为20000元/平，扣除项目金额共计16500元/平，增值额为3500元，增值率21.2％，超过20％，未超过50％。按30％税率增收土增，应缴土地增值税1050元/平；

显然，第一种方案，由于增值额没有超过扣除项目金额的20％，享受了免征土地增值税的优惠，最终不单实现了更好的利润，也更利于去化。

02合理选用利息支出

根据税法规定，对于企业的利息支出，可以分两种方式确定扣除：

第一种，据实扣除法：

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率，其允许扣除费用：出具证明的利息+(取得土地使用权费用+开发成本)×5%

第二种，10%比例扣除法：

纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除费用：(取得土地使用权支付费用+开发成本)×10%。

企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时，如果预计利息费用较高，主要靠负债筹资，一般采取据实扣除法；如果融资成本较低，一般采取比例扣除法。

#例如，企业开发一处房产，为取得土地使用权支付1000万元，开发成本1200万元，可计算分摊的利息支出为200万元，不超过商业银行同期同类贷款利率。第一种，不提供金融机构证明，可扣除费用：（1000＋1200）×10%＝220（万元）；第二种，提供金融机构证明，可扣除费用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（万元）。

显然，此情况下，采取据实扣除法更利于节税。

除正常的金融渠道贷款外，与控股股东或其他企业的资金往来，最好能通过委托贷款等形式，取得金融机构的合法票据，这样在利息支出扣除时就能掌握主动，降低增值额。

03做大成本，调低税档

在二手项目股权并购中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。这种项目，我们可以采取提高开发成本，降低税档。

在项目定位上，尽量提升产品定位、拔高设计，提升小区景观、和配套设施建设，把毛坯房变成装修房，从而提高成本，增加产品竞争力，稀释增值率。

#举个简单粗暴的例子，同样赚3000块每平，2万的售价对1.7万的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5万的售价对1.2万的扣除成本，就是25%的增值率。通过做高成本的同时，做高售价，尽管利润空间没变，但是增值率降低，从而降低税档。

04期间费用转移到房地产成本

在计算房地产开发企业发生的期间费用时，除利息支出外，都不是按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。

按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。

但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。

企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体地产项目中去。例如，总部某处室领导兼任某地产项目的负责人，那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土增税扣除项目金额，从而达到节税目的。

05分流利润，打造上下游产业链

对民营房地产企业来说，土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链，多造“壳公司”，将利润向上下游延伸，比如成立建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等公司。

要做好税务筹划，就需要将简单问题复杂化。否则，如只在一间公司内部做筹划，筹划的空间、手段、效果都会有限。

一方面，将利润分流到关联公司，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果；另一方面，分流利润的外围公司利用财政奖励和优惠政策，降低整体税负。

这些公司有的可能在税负较低的地区，如组建的园林公司位于高新科技园区，属于国家重点扶持的高新技术企业，其企业所得税税率可适用15%的优惠税率；有的可能享受相应的税收优惠政策，如组建广告公司或咨询管理类公司，利用其所得税免税政策，将手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费向其输出；有的可能有亏损的情况，如收购一个当年亏损严重的公司，进行企业所得税的抵免。

这种操作，我们可以从许多上市房企的年报披露中，可窥一斑。

06建房方式筹划法

利用代建房：

2023年的时候，不少房企朋友希望我介绍身边有购买总部需求的客户。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式，由于产权没有转移，就不涉及到土增。当然，这种事情可遇不可求。

利用合作建房：

我国税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。

这样，只有在房企建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。

07合并申报不同税率项目

年初的时候，有群友问新芽，为什么他们公司要合并申报一期二期项目。其实，不只是合并申报不同期项目，合并或独立申报同一楼盘高层、洋房等不同利润的产品项目也是常见的税筹方式。

#举个简单的例子，登山哥公司，2023年同时开发了两个项目。项目a，售价1亿，可扣除费用4000万；项目b，售价1.5亿，可扣除费用1亿。

选择分别核算：

a项目，增值率，6000÷4000=150%，土增税，6000×50%-4000×15%=2400万。

b项目，增值率，5000÷10000=50%，土增税，5000×30%=1500万。

合计土增，a+b=3900万。

选择合并核算：

总售价，2.5亿；合计可扣除费用，1.4亿；增值率，78.6%；土增税，1.1×40%-1.4×5%=3700万。

如不考虑其它税费，此项目，合并计算土增减少200万。

在合并不同房地产项目共同申报时应注意，“普通住宅”和非普通住宅项目，应分别核算增值额。一般情况下，土增税需要按项目单独清算，如需合并项目清算的，首先在立项时就要有所筹划，否则到后期就有困难。

08

合理选定成本分摊方法

一些公共开发成本，需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等。不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响。比如，某地税务局考虑到商铺的层高较大，规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算。

在进行土地增值税清算时，预先进行多种测算，清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果，选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本，可以有效实现节税。

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全国房地产报建管理师”职业培训学习