土地增值税清算案例（15个范本）

【第1篇】土地增值税清算案例

一、案例引入：房地产企业转让人防车位使用权未申报土地增值税，被追征千万税款

（一）案情简介

a公司系一家房地产开发企业，2023年至2023年，a公司就其开发的x项目中的人防车位与业主签订《人防车位使用合同》，约定：“车位使用费总金额人民币20万元，为固定对价，不能分割，不按年限分摊”，“车位的使用期限为70年，使用期限届满，业主将车位无条件归还”，“业主不得擅自转让上述车位使用权”。

2023年12月，x市y区国家税务局稽查局（下称“y区稽查局”）对a公司作出《税务处理决定书》，认定：a公司销售开发产品x项目的人防车位，开发产品的竣工备案时间分别为2023年2月、2023年7月，a公司于2023年收取人防车位销售款2073万元，于2023年收取5006万元，于2023年收取人防车位销售款106万元。a公司在2023年至2023年度对上述销售人防车位的收入，按“租赁收入”结转了营业收入，造成2023年少报营业收入2071万元、2023年少报营业收入4868万元、2023年多报营业收入207万元，y区稽查局决定追缴a公司2023年、2023年少缴的企业所得税、土地增值税，并加收滞纳金。

经复议，y区国家税务局作出《税务行政复议决定书》，决定维持y区稽查局作出的处理决定。a公司不服该决定，提起行政诉讼。

（二）本案争议焦点：转让人防车位使用权收入的性质是租赁收入还是转让收入

a公司认为《人防工程车位使用合同》的性质是租赁合同，其出租人防车位的行为系“出租行为”，所取得的收入为“租赁收入”，非房地产转让收入，不需要参与土地增值税计算，在扣除项目核算时应作为公共配套设施进行处理；而y区稽查局认为a公司人防车位使用合同，从合同支付的价款、付款方式、使用期限、使用方式、权利的处分方式等条款内容上分析，本质上属于财产权利让渡合同，应视同销售车位参与清算，缴纳土地增值税。

（三）法院判决

法院认为，a公司开发建成的人民防空工程车位，实行产权与使用权、经营权分离的原则，投资收益体现为a公司对人防工程车位平时使用管理，享有使用权、经营权，可以有偿出租、转让。根据《人防工程车位使用合同》约定的人防工程车位一次性支付总费用接近或者稍低于完整产权车位销售的费用、交定金后一次性支付余款的付款方式、车位约定的实际使用期限与主体建筑物土地使用权出让期限完全相同、使用方式、权利的处分方式等权利义务内容以及直接使用了“使用权转让”字眼，应当认定《人防工程车位使用合同》的真实意思表示符合人防工程车位使用权转让合同的性质，参照国家税务总局国税发（1993）149号《营业税税目注释（试行稿）》第九条第（一）项“以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物”的规定，讼争人防工程车位使用权的转让，可视同于有限产权或永久使用权的转让，应当视同销售建筑物，税务机关处理决定正确。

二、房企开发的地下车位是否属于土地增值税清算范围

不论是机械式立体车位还是普通的平面车位，地下车位均是对地下空间的利用。《民法典》物权编第345条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，奠定了地下车位产权的基础。目前，我国尚未出台明确地下车位产权归属的专门性法律规定，这使得各地关于地下车位是否参与土地增值税清算存在争议，从而导致税收认定和处理模式出现差异。

（一）地下车位的产权归属的四种形式

1.产权归房地产开发企业

一般情况下，地下车位由房地产开发企业自主投资建设，如列入相关规划，则可以正常办理产权证，按照《城市地下空间开发利用管理规定》的规定，地下工程的权属遵从“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，房地产开发企业依法取得地下车位所有权。按照《民法典》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，故房地产开发企业拥有对地下车位自营、转让和租赁等权利。因此，房地产开发企业在建筑区划内投资建设的非人防地下车位原则上权属归房地产开发企业所有。

2.产权归全体业主

如果房地产开发企业在销售小区房屋时一并将地下车库（位）按公建面积分摊给了全体业主，占用业主公共区间或其他场所用于停放汽车的车位属于业主共有，按照《民法典》的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此，只有全体业主有权处分共有地下停车场车位的使用权，房地产开发企业经业主委员会授权，可以从事地下车位出售、出租，但相关收入扣除成本后归业主共有。

3.产权归国家但房地产开发企业可以经营

对人防车位，则适用特殊规定，不可由房地产开发企业或业主自行约定。结合《人民防空法》第2条和《国防法》第40条的规定，人民防空是国防的重要组成部分，由人防工程改建的车位应属于国防资产，并且人防工程车位具有公共物品属性，产权应当归国家所有。由于房地产开发企业无法办理地下人防车位的产权证，其不能销售人防车位的所有权，而只能依据《民法典》第275条第1款等法律规定或与人防办的约定，通过使用、出租人防车位等方式获取收益。如江西省实施《中华人民共和国人民防空法》办法第16条就赋予了投资者平时对人民防空工程的使用权、管理权和收益权。

4.产权归国家且建成后移交给相关部门

此外，部分地方对人防设施管理较为严格，在产权归国家所有的基础上，要求人防工程建成后必须无偿移交给相关部门。如《浙江省人民防空工程管理办法》第10条规定，具备条件的设区的市、县（市、区）在设置出让、划拨、租赁国有土地和以国有土地作价出资的条件时，可以明确修建的防空地下室在建成后，移交给设区的市或者县（市、区）人民政府确定的单位。

（二）地下车位应根据产权归属确定是否并入土地增值税清算范围

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。以房地产开发企业是否取得产权归属为标准，地下车位可分为有产权车位和无产权车位，进而可以讨论相应类型的地下车位是否参与土地增值税清算。

有产权的车位即房地产开发企业能够取得不动产部门核发的产权证书的地下车位，房地产开发企业有权将车位出售而使受让方取得产权。房地产开发企业与业主签署车位销售协议，符合国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第9条、第10条规定情形之一的，可以作为独立的成本对象参与土地增值税清算，收入应计入清算收入，并予扣除相应的成本、费用。

而无产权的车位包括产权归全体业主所有或归国家所有的车位，其是否参与土地增值税清算各地税务机关在实务操作中尚未有统一做法。海南省、新疆维吾尔自治区等的税务机关不考虑房地产开发企业是否取得产权，只要其签署了车位使用权转让协议，就应按照销售不动产参与土地增值税清算。而陕西省国家税务总局陕西省税务局《关于土地增值税若干问题的公告(征求意见稿)》中则明确指出，转让无产权车位使用权，不参与土地增值税清算，不计入清算收入，不予扣除相应的成本、费用。持同样土地增值税处理政策的还有贵州省、江苏省等。

因各地税收政策不一而使得投资者之间税负横向不均，资金回笼速度的差异也不利于投资者之间的公平竞争。因此，对于无产权的车位，房地产开发企业首先应当确认当地税务机关是否出台过关于出租或转让地下车位永久使用权的税收政策，充分了解其政策执行口径。其次应把握所签署的协议的性质，根据协议是否实质移转地下车库所有权，确定所涉地下车库（位）能否并入土地增值税清算范围。

三、根据处置地下车位的不同方式确定土地增值税计征方法

地下车位的处置包括直接销售和非直接销售，对于房地产开发企业销售其已取得产权的地下车位，应依法进行土地增值税清算自不待言，但围绕房地产开发企业未取得地下车位的产权、将地下车位用于出租等非直接销售情形，各地税务机关的处理则有所不同。

（一）地下车位是否作为独立的清算单位

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）中规定了土地增值税清算单位的确定方法：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。在“分别计算增值额”的方法未有细化规定的情形下，地方税务机关将房地产开发企业的开发产品进行二分、三分甚至是多分，并就具体业态类型的房地产分别单独核算。如“二分法”下普通住宅单独清算，其他业态则一并清算；“三分法”下则将普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产（非住宅）分别单独清算。

就参与清算的地下车位而言，其是单独作为清算单位，还是与地上房屋作为同一清算单位主要受三方面因素的影响。

一是地下车位是否取得产权。如宁波市地方税务局《关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知》（甬地税二[2010]106号）中明确，对有产权且能够转让的车位、车库等，按照房地产清算类型单独清算，对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，则并入主体建筑一同清算，但不并入房屋面积。

二是转让地下车位是否单独取得收入。如青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知 （青地税函[2009]47号）中指出，房地产开发企业将车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入，作为非普通住房单独清算；对于未取得转让收入的情形，如附赠车库、车位，则与出售的开发产品作为同一清算单位。

三是地下车位的转让是否附随于一定房屋。如《河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知》（豫地税函〔2010〕202号）中规定的做法是，随同房屋一并购买的地下室、车库，按照所销售房屋的性质（普通住宅、非普通住宅）确定，与房屋作为同一清算单位；对于单独购买的地下室、车库，则作为其他房地产项目单独清算。

（二）处置地下车位收入和扣除项目的确认

对于地下车库的处理，不同省份、不同情形的规定亦有不同。

1.出售地下车位

房地产开发企业出售地下车位，是否确认其收入和扣除项目因地下车位是否取得产权而有不同。对于两证齐全、可有偿转让的地下车位，清算时，转让所得计入土地增值税收入，并允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。但对于无产权的地下车位，部分税务机关认为不应当将转让所得计入土地增值税收入，其成本费用也不允许在土地增值税清算中扣除，如辽宁、常州等。以人防设施为例，部分税务机关也允许房地产开发公司对加以利用的、按政府规定建造的地下人防设施，在扣除成本、费用的同时，确认其取得的收入，如湖北。

2.出租地下车位

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，只出租地下车位的行为，因为不涉及土地使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，不确认相关收入，也不予扣除相关的成本、费用。

3.名为出租实为出售地下车位

名为出租实为出售地下车位，实质上永久移转了地下车位使用权，具体包括转让永久使用权、签订长期租赁合同实现以租代售等形式。按照《民法典》第705条，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。那么，通过租赁合同设立的地下车库使用权受法律保护，保护的期限不超过20年。在司法实践中，部分法院认为以租代售实质转让了车位的使用权和处分权，应当视同销售。而部分法院则认为，由于车位未取得产权，地下车位使用权的移转不涉及所有权转移，应当判定为租赁。

从国家税务总局于2023年2月11日在官方网站上对地下车位销售问题的答复内容来看，以转让永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物，对取得销售收入应缴纳土地增值税。但在税收定性和税务处理上，各地税务机关依然存在认识差异：一些税务机关认为，出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用，如湖北、天津等；一些税务机关则认为，房地产开发企业通过转让无产权地下车位的永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式，一次性收取固定年限使用费，其实质并未发生房屋所有权的转移。除原已开具销售不动产发票作收入处理情形外，该收入不属于土地增值税征收范围，不计入清算后继续销售收入，也不计入销售面积扣除成本费用，如常州、西安等。

4.将地下车位分配给股东

依据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第3条第一款，房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资人，发生所有权转移时应视同销售房地产, 本企业在同一地区、同一年度有销售同类房地产的，按照本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认其收入，否则由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认其收入。

5.地下车位建成后归全体业主

根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第4条第三款，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。可见，允许计入公共配套设施的地下车位，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。依据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条第（二）项，公共配套设施费是指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，因此，房地产开发企业未“有偿转让”地下车位的，无需确认相关收入。

6.地下车位建成后无偿移交相关部门

同理，允许计入公共配套设施的地下车位，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。对于利用地下人防设施作为车库（位）的，常州市税务局明确答复如下：对已有相关移交规定的地级市，若房开企业将建成后的人防设施按规定移交给人防部门的，按照国税发[2006]187号的规定允许扣除相关的成本、费用；无相关移交规定的地级市，因地下人防设施始终由房开企业使用、收益，不属于转让，也不符合第四条第三条无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定，不扣除相关成本和费用。同时，作为公共配套设施使用的车库（位），按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的，其收入已含在房价中，准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理，而是以自身名义出租给业主使用的，无论租赁期为多少年，不确认相关收入，不扣除相关成本、费用。

（三）地下车位开发成本能否作为加计扣除的基数

根据《增值税暂行条例实施细则》第7条第（六）项的规定，从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本计算的金额之和，加计20%的扣除。其中，房增开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在纳税人具备房地产开发企业资质的基础上，如果地下车位能被认定为公共配套设施（如果地下人防车位能够办理移交手续，则税务上存在认定为公共配套设施的可能性较大），则其开发成本可以作为加计扣除的基数。

四、风险提示

由于各地税务机关在税收认定和处理模式上存在差异，房地产开发企业发生处置地下车位的行为时面临超出土地增值税扣除的成本范围进行扣除从而少缴纳土地增值税的税务风险。

我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则对土地增值税税前扣除的成本范围做出了详细规定。房地产企业将人防设施改造成车库的改造成本和非人防设施改造成无产权车库的建设成本在土地增值税税前扣除，将不当扩大开发成本，造成少缴纳土地增值税，可能引起漏税的责任追究。

因此，企业应当明确落实当地关于地下车位的土地增值税政策，避免因政策理解不到位而少缴土地增值税。

【第2篇】土地增值税的税率是

土地使用税税率17%的规定：适用17%税率有销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物; 提供有形动产租赁服务。

【法律依据】

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

【第3篇】土地增值税清算经验

（一）审核方法和内容

1．一块土地分期开发或多块土地同时分期开发，各期成本分摊比例是否正确

一个房地产项目共同的土地成本，是否按照当地税务机关的执行口径计算确定扣除金额；多个项目共同的土地成本，是否按照清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，或其他合理的方法计算清算项目的土地成本的扣除金额。

2．转让方式取得土地，开发商是否取得合法票据，转让方在转让过程中是否缴纳土地增值税。

3．计入土地成本的契税的计税基础与本次清算项目土地成本是否相符。

4．是否存在应计入期间费用的成本。

（二）审核常见疑点及案例

1．疑点：非本项目土地成本，不应扣除

案例7-6 丙房地产企业取得土地使用权的面积共计25,796.00㎡，其中普通商品住房用地19,832.50㎡，商业用地5,963.50㎡。企业土地增值税清算项目中房源均为普通住宅，企业全额列支了土地成本。

解析：与该房地产企业沟通核实，企业取得的地块后期无土地性质变更；通过规划总平图及三方数据中商业已在营业中等相关信息，确认本地块后期有商业房未在本次清算范围内。因此土地成本全部在本清算项目进行分摊不正确，应把商业部分占地面积进行剔除。

2．疑点：裙楼的土地成本没有合理分摊（以河北为例）

案例7-7 河北某房地产企业开发一栋商住综合楼(无地下)，总占地面积5000.00㎡（暂不考虑道路及绿化占地），土地成本4800.00万，建筑规模如下：1f-5f为商业，建筑面积22000.00㎡，a座、b座为6f-30f的公寓，公寓的建筑性质为住宅，建筑面积50000.00㎡，商业和公寓的销售比例均为100%，土地增值税清算时，土地成本应如何分摊？

解析：分两种情况予以考虑。

(1)公寓和商业是同一承重

(2)公寓和商业为非同一承重

由以上两种情况可知，建筑物是裙楼情况下，是否为同一承重对不同房源类型之间土地成本分摊不同，从而影响最终土地增值税清算的税负。

具体计算方法如下：

第一步：按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：

每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑面积占地总成本×土地总成本

第二步：对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：

普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本）

非普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）

其他类型项目应分摊的土地成本=∑（每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）

（1）疑点：购置土地环节支付的“招拍挂”佣金和购地环节支付的中介公司（个人）介绍费是否可以作为开发成本扣除？

解析：

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）第七条第（一）项“ 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。

《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函〔2015〕917号）第三条规定， '招拍挂'是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的'招拍挂'佣金可视为'按国家统一规定交纳的有关费用'，作为'取得土地使用权所支付的金额'在土地增值税清算时据实扣除。在工程建设过程中发生的房屋测绘费、招标代理服务费，属于期间费用，在土地增值税清算时计入房地产开发费用。

3．应计入期间费用的成本

（1）疑点：购置土地环节支付的“招拍挂”佣金和购地环节支付的中介公司（个人）介绍费是否可以作为开发成本扣除？

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕第6号）第七条

《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函〔2015〕917号）

（2）疑点：持有宗地期间缴纳的土地使用税是否可以计入开发成本？

解析：

《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》

《青岛市地方税务局房地产开发项目〈土地增值税税款清算管理暂行办法〉的通知》

《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》

文章所分享案例思路，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书，想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。

本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。

书籍链接：

https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p

书籍介绍：

【第4篇】建筑业土地增值税税率

建筑安装工程费不管是按费用构成要素还是造价形成划分，其项目组成均有规费和税金，这里的税金从2023年5月开始就是指的增值税。该知识点因为政策文件的变化，其税率及计税方法为二级建造师《建设工程施工管理》科目新修订内容。

（一）建筑业增值税税率变化情况

2023年3月财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文件，文件主旨是确定经国务院批准，自2023年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

同时该文件印发的附件1《营业税改征增值税试点实施办法》中第十五条、第二款规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

2023年4月财政部、税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》财税〔2018〕32号文件，第一条、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。建筑业 2023年5月1日起执行10%的税率。

财政部、税务总局、海关总署2023年3月发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》

财政部 税务总局 海关总署公告〔2019〕第39号文件，第一条、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。至此，建筑业增值税税率调整为9%。

2023年二级建造师《建设工程施工管理》考试用书上，一般计税法规则下，建筑业增值税税率为10%。显然，这在情理之中，因为出书在前，政策在后。但是，今年二建《建设工程施工管理》科目关于增值税销项税额的计算，题干中给出的税率为9%。

（二）建筑业增值税销项税额的计算

增值税的计税方法包括一般计税法和简易计税方法。

（1）一般计税方法

当采用一般计税方法时，建筑业增值税税率为9%。计算公式为：

增值税销项税额=税前造价×9%

税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。

（2）简易计税方法

当采用简易计税方法时，建筑业增值税税率为3%。计算公式为：

增值税=税前造价×3%

税前造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以包含增值税进项税额的含税价格计算。

真题重现

2019、某建设工程项目的造价中人工费为3000万元，材料费为6000万元，施工机具使用费为1000万元，企业管理费为400万元，利润为800万元，规费为300万元，各项费用均不包含增值税可抵扣进项税额，增值税税率为9%。则增值税销项税额为（ ）万元。

a．1035

b．900

c．936

d．1008

233网校答案： a

233网校解析：采用一般计税法，（3000＋6000＋1000＋400＋800＋300）×9%=1035万元。

看到这里或许有些学员或许有些许疑惑，不是说二级建造师考试要以考试用书为准，那如果题目问“建筑业一般纳税人适用的增值税税率为多少”，该如何解答？在这种情况下，命题老师必定会给出文件出处，也就是加上前提，如下题：

2017一建真题.根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），建筑业一般纳税人适用的增值税税率为（ ）。

a．3.14%

b．11%

c．13%

d．17%

233网校答案： b

考生只需对照文件选择即可，前文中笔者已经进行详细介绍。另外，在计算题中一般会直接给出税率，考生依据已知数套用公式求解即可。

【本文是以上内容为233网校原创文章，非授权禁止转载，违者必究!】

【第5篇】土地增值税房地产开发费用扣除

目 录

一、土地成本项目

二、开发成本项目三、开发费用项目四、转让有关税金

五、加计扣除项目

一、土地成本

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。具体包括：

1.政府地价及市政配套费

支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

2.合作款项

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

3.红线外市政设施费

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。二、开发成本房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

4.拆迁补偿费

土地征用费、劳动力安置费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费，危房补偿费等。（一）前期工程费开发前期准备费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质金勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

5.勘察设计费

(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

(2) 规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费

6.报批报建增容费

(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费

7.“三通一平”费

(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

(4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

8.临时设施费

(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。

(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 （二）建筑安装工程费主体建筑工程费

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。

主要包括：

9.基础造价

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

10.结构及粗装修造价

主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。

11.门窗工程

主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

12.公共部位精装修费

主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的穗精装修费用。

13.户内精装修费主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

主体安装工程费

14.室内水暖气电管线设备费

(1) 室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；

(2) 室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）；

(3) 室内燃气系统费；

(4) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋

15.室内设备及其安装费

(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

(2) 电梯及其安装费；

(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；

(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。

16.弱电系统费

(1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；

(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；

(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

(5) 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；

(6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。（三）基础设施费基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

社区管网工程费

17.室外给排水系统费

(1) 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

(2) 雨污水系统费用

18.室外采暖系统费

主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

19.室外燃气系统费

主要包括管道系统、调压站。

20.室外电气及高低压设备费

(1) 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；

(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；

(3) 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用

21.室外智能化系统费

(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；

(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；

(4) 小区门禁系统费用；

(5) 电子巡更系统费用；

(6) 电子公告屏费用

园林环境工程费

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

22.绿化建设费

包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、环廊、假山等；

24.道路、广场建造费

道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

25.围墙建造费

包括永久性围墙、围栏及大门；

26.室外照明

室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

27.室外背景音乐

28.室外零星设施

儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞源等。

（三）公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

29.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

30.在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

31.开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

32.对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如

：a.游泳池：土建、设备、设施；

b.业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

c.幼儿园：建造成本及配套资产购置；

d.学校：建造成本及配套资产购置；

e.球场；

f.设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；

g.车站建造费：土建、设备、各项设施。（四）开发间接费用开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

33.工程管理费

(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；

(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；

(7) 工程保险费。

34.营销设施建造费

(1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；

(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；

(5) 其他。

35.资本化借款费用

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

36.物业管理完善费

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

三、开发费用

是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按土地成本和开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本和开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣除。四、转让税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加、地方教育费附加，也可视同税金予以扣除。五、加计扣除对从事房地产开发的纳税人可按上面所列计算的土地成本和开发成本的金额之和，加计20％的扣除。

【第6篇】土地增值税题目

（2023年真题）

某房地产开发企业是增值税一般纳税人，拟对其开发的位于市区的一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：

（1）2023年1月以9000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。

（2）该项目2023年开工建设，《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为2月25日，2023年12月底竣工，发生房地产开发总成本6000万元，开发费用3400万元。

（3）该项目中所属幼儿园建成后已无偿移交政府，归属于幼儿园的开发成本600万元。

（4）2023年4月，该项目销售完毕，取得含税销售收入36750万元。

（其他相关资料：契税税率为4%，利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为10%，企业对该项目选择简易计税方法计缴增值税）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）说明该项目选择简易计税方法计征增值税的理由。

（2）计算该项目应缴纳的增值税额。

（3）计算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

（4）计算土地增值税时允许扣除的开发费用。

（5）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

（6）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。

（1）房地产开发企业销售其开发的房地产老项目可以选择简易计税方法计缴增值税。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日之前的房地产项目。该项目2023年开工建设，《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为2月25日在2023年4月30日前，所以属于房地产老项目，可以选择简易计税方法计税。

（2）该项目应缴纳的增值税额=36750÷（1+5%）×5%=1750万元

（3）土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=1750×12%=210万元

（4）土地增值税时允许扣除的开发费用=（9360+6000）×10%=1536万元

（5）土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=9360+6000+210+1536+（9360+6000）×20%=20178

（6）增值额=35000-20178=14822万元

增值率=14822÷20178=73.46%，适用税率40%，速算扣除系数5%

该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额=14822×40%-20178×5%=4919.9（万元）

【同类例题精练】

某房地产公司甲开发房地产住宅项目，2023年7月取得土地使用权应支付的土地出让金为2800万元，该公司按规定缴纳了契税。开发此块土地70%，剩余30%尚未使用。

（1）发生前期拆迁补偿费1690万元，建筑安装工程费1200万元，基础设施费160万元，公共配套设施费150万元。由于土地未及时按协议开发，支付土地闲置费20万元。

（2）发生管理费用760万元、销售费用230万元、利息费用250万元，另支付加息4万元、罚息12万元。（利息费用未超过按银行同类同期贷款利率计算的部分，且准确按房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明）

（3）与转让房地产有关的税金为220万元（不含印花税）。

（4）该住宅楼60%的建筑面积直接对外销售，均签订合同，取得销售收入6000万元；与建筑公司签订建安合同，由于房产公司资金紧张，因此用20%的住宅抵顶建筑公司工程款，其余部分对外出租，均签订租房合同，本年度取得租金收入60万元。（以上收入均不含增值税）

其他相关资料：当地省政府规定，契税税率4%，计算土地增值税时房地产开发费用的扣除比例为5%。

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）计算该项目在计算土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额。

（2）计算该项目可扣除的开发成本。

（3）计算土地增值税时允许扣除的开发费用。

（4）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

（5）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。

（1）土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2800×（1+4%）×70%×（60%+20%）=1630.72万元

（2）可扣除的开发成本=（1690+1200+160+150）×80%=2560万元

（3）允许扣除的开发费用=（1630.72+2560）×5%+250×80%=409.54万元

（4）允许扣除项目金额的合计数=1630.72+2560+409.54+（1630.72+2560）×20%+220=5658.40万元

（5）增值额=6000÷60%×80%-5658.4=2341.6万元

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=2341.6/5658.4×100%=41.38%

适用税率30%，速算扣除系数0

应缴纳的土地增值税=2341.6×30%=702.48（万元）

【第7篇】营改增后的土地增值税税率

cpa税法，学习税目和税率是重点，但是税目和税率错综复杂，学习起来杂乱无章，知识点琐碎不易记忆，经常容易记混记错。重点是教材每年都会改革，或新增或删减，2023年5月以后因为全面实行“营改增”，增值税成为重点，今天小编就带着大家一起盘点增值税的税率，看营改增都改哪了，顺便附赠巧记金言哦。

一、基本税率

增值税的基本税率是17%，应税劳务及绝大部分货物销售、部分营改增、有形动产租赁服务适用于此档税率，值得注意的是，有形动产租赁包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁，而水路运输的光租业务和航空运输的干租业务，属于有形动产经营性租赁。

二、低税率

增值税的低税率是13%，一般适用于粮食、油、纯牛奶等，还有生活用的水电煤气，日常陶冶情操的图书，音像制品等，还有相关农业产品，但要注意，不包含农机零部件，这个低税率并不涉及应税劳务和营改增应税项目。巧记金言：都是广大民生最基本的需求，因此税率低一些。

三、两个低税率

同样是低税率，但是这一栏要将11%和6%两个税率放在一起说，这两个税率不涉及货物，只涉及营改增，但是两个税率还是有区别的，11%的税率适用于交通、邮政、基础电信、建筑、不动产、土地使用权等，巧记金言：四服两不动一土地

6%税率适用于现代服务、增值电信、金融、生活服务和销售无形资产，要注意不包括土地使用权，巧记金言：四服一销售。

四、零税率

除国务院特殊规定，纳税人的出口税率皆为零，零税率还包括财政部和国家税务总局规定的跨境应税行为，无运输工具承运业务的经营者亦适用增值税免税政策。

看小编将原本杂乱无章，难记难背的税率税目整理的清晰明了，是不是对这科“碎”法又重新燃起了斗志呢？在以后学习的过程中，也可以自己制定巧记金言来帮助记忆学习哦，祝大家在cpa税法中取得好成绩，加油！

【第8篇】土地增值税预缴纳税申报

（二）土地增值税的清算

《土地增值税清算管理规程》第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算：

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的。

第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

从预售开始到清算日已经出售的房地产均应参加清算。

（三）清算后剩余房产的销售

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。《细则》规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。更多土增实务问题，穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号，持续学习、提升！

下期我们学习“土地增值税可否补计成本进行二次清算”，您也可以思考一下，下期再见！

【第9篇】土地增值税如何预缴

作者 正坤财税 周小玉

目前国家税务总局出台的关于房地产企业预缴土地增值税的计税依据的相关政策有两个，具体规定如下：

从上述规定可以看出，目前土地增值税预缴计算方式有两种。

一、第一种计算方式

预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率

增值税采用一般计税方法：预收款/（1+9%）*土地增值税预征率=0.9174预收款*土地增值税预征率

需要注意的是，对于一般计税的项目来说，不含增值税收入如何理解是有争议的。部分观点认为，不含增值税收入 =含增值税收入 -销项税额 =含增值税收入 –（含增值税收入 -土地价款）/(1+9%)x9%。如按该方式计算土地增值税预缴税额的计算基数，计算土地增值税预缴时需要考虑土地价款的分摊。

增值税采用简易计税方法：预收款/（1+5%）*土地增值税预征率=0.9524预收款*土地增值税预征率

二、第二种计算方式

增值税采用一般计税方法：应预缴税款=（预收款-预收款/（1+9%）*3%）*土地增值税预征率=0.9724预收款*土地增值税预征率

增值税采用简易计税方法：（预收款-预收款/（1+5%）*3%））*土地增值税预征率=0.9712预收款*土地增值税预征率

三、应适用何种预缴计算方式？

国家层面的税收规定允许选择两种方式预缴土地增值税。从上述分析情况看，对于简易计税项目，方式二预缴税款比方式一要高，因此选择方式一更为有利；

对于一般计税项目，方式一的计算方式有争议，需要了解税务执行口径，才能判断哪种方式更为有利。

四、要注意的问题

需要注意的是，房地产企业需要了解项目所在地税务机关是否制定出台土地增值税预缴方式的具体规定。例如，《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（穗地税〔2017〕7号）明确规定：“房地产开发企业采取预收款方法销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款”。如果项目所在地税务机关规定了土地增值税计算方式，纳税人应按当地规定方式计算预缴，否则将产生滞纳金、罚款的风险。

【第10篇】土地增值税简易申报表

土地增值税清算是房地产行业财务人必须知道和必须深入理解的必备会计专业技能。对于房地产企业来讲，土地增值税清算的概念是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应该缴纳的土地增值税税款，并向税务机关t提供有关资料，填写土地增值税清算申报表，办理土地增值税清算手续，结算该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

在土地增值税清算会计核算程序上，基本上分为以下几步，即土地增值税清算对象的选择，土地增值税清算时点的确认，土地增值税清算收入的确认和核算，土地增值税清算成本的确认和核算，以及土地增值税清算申报表的填列等。

本文主要谈一谈土地增值税清算收入的会计核算，在所说清算收入的会计核算之前，我们先了解一下土地增值税清算对象的选择及清算时点的确定。

土地增值税清算对象的选择

土地增值税清算对象是指税务机关认可的需要进行土地增值税清算的单位工程或组合。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。而根据国税发【2006】187号的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产项目为单位进行清算，对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

清算审核时，应注意审核该项目是否经过有关国家部门审批备案的的项目为单位进行清算，对于分期开发的项目是否以分期项目为单位，不同类型的房地产项目是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

不同开发产品是否作为一个成本核算对象需要考虑：

1.是否属于同一国有土地使用证界定的土地范围。

2.是否属于同一建设工程规划许可证报建的工程。

3.是否属于相同房产类型。

4.开工、竣工时间是否接近。

确定了清算对象后，财务人员应该根据掌握的资料对项目是单个核算还是组合清算进行土地增值税清算预测，从而判断以基本的核算对象还是组合核算对象的税负高低，这也就为土地增值税的税务筹划留下了空间，但这样选择一定要考虑当地税务机关的相关规定。

土地增值税清算的时点

根据土地增值税清算管理的相关规定，纳税人符合下列条件的，应进行土地增值税清算：

1.房地产开发项目全部竣工，完成销售

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

3.直接转让土地使用权的

对于符合以上情况的纳税人应在满足条件之日起90日内到税务机关办理清算手续。

同时规定对符合以下条件之一的主管税务部门可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用。

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕。

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

对房地产企业财务人来讲，如果能充分利用上面的土地增值税清算对象的选择和清算时点的有关规定，可以进行土地增值税的纳税筹划。

土地增值税清算收入的确认和会计核算

土地增值税的清算，销售收入的确认将直接影响土地增值税应纳税额的计算和准确性，在企业采用多种多样的促销方式时销售方式、结算方式、开票金额等都可能与税务机关的确认存在较大差异，因此应严格按照税法的规定进行清算确认。

一、营改增后土地增值税应税收入的确认

营改增后，纳税人转让房地产的土地增税应税收入是不含税收入。如果房地产企业采用预售账款方式销售自行开发的房地产项目的，其计税依据为预收款与应预缴增值税额之差。

纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配、抵债、换取其他非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售。

纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除的确认按照国税【2010】220号文件规定执行。

二、已全额开具商品房销售发票的收入确认

土地增值税清算所确认的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关经济利益，且收入为不含增值税销售收入，因转让房地产而收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款利息以及其他经济利益，均应当确认为房地产转让收入，但房地产违约，导致房地产未转让的，应属于与转让房地产无关的经济利益，不确认房地产转让收入。

三、未开票或全额开票收入的确认

对未开票会全额开票收入的确认，应以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入，或以销售合同明细表和预收账款明细等确认收入。对于销售合同所载面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（未完，正在更新）

【第11篇】土地增值税新申报表

自2023年6月1日起，《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（2023年第9号）推出的《土地增值税税源明细表》申报类型包括七大类，即从事房地产开发的纳税人预缴、从事房地产开发的纳税人清算、从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算、纳税人整体转让在建工程、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售、转让旧房及建筑物的纳税人、转让旧房及建筑物的纳税人核定征收。

《土地增值税税源明细表》吸纳8张表的内容。

此前，预缴、清算、清算后尾盘销售、清算方式为核定征收、整体转让在建工程等5种情形，《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)规定，采用《土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）》、《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）》、《土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）》、《清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表》、《土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）》、《土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建工程适用）等5个申报表。

与此同时，《土地增值税税源明细表》转让旧房及建筑物的纳税人、转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用内容，与《土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）》、《土地增值税纳税申报表（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）》衔接。

此前填报的《土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）》吸纳在《土地增值税税源明细表》。

来源：黄德荣话税

【第12篇】土地增值税表

对于房地产行业会计来说接触最多的也就是土地增值税了，也就是土地增值税的纳税申报和清算，对于财务人员来说是一件很头大的事，常用的土地增值税表有102张，在工作中一步小心就有遗漏或者报错数据，数据如果太多，需要费很大功夫进行的，工作量也会很大！

今天小编就给大家分享这102张全自动土地增值税清算表，大致分为13类进行汇总，房地产行业会计人员请收好啦！（文末可分享电子版）

土地增值税清算表目录

企业基本情况表

土地增值税纳税审核表(已售普通住宅)

取得土地使用权所支付的金额审核表(已售普通住宅)

土地征用及拆迁补偿费鉴证表(已售普通住宅)

前期工程费审核表(已售普通住宅)

建筑安装工程费审核表(已售普通住宅)

基础设施费审核表(已售普通住宅)

附：土地增值税测算表

...由于篇幅有限，小编就不一一展示了，想要学习完整版的小伙伴们可以按照以下操作方式操作哦。

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【第13篇】土地增值税计入什么科目

计算土地增值税，对纳税人缴纳的印花税是否允许土地增值税税前扣除应区分种情况：

一、非房地产企业转让使用过的旧房。转旧房的土地增值税扣除有两种方法：一是扣除转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。二是纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

1.受让环节缴纳的印花税扣除。转让旧房的土地增值税计算：如果选择实行重置价扣除，房屋重置价中已包含了契税以及印花税因素，所以，不能重复扣除受让环节印花税。采取按发票金额按年加计，文件仅明确对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。文件并未明确印花税。因此，允许扣除的也不包括受让环节缴纳的印花税。但对非房地产开发企业，其购买土地使用权所支付的印花税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.转让环节缴纳的印花税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第(五)项规定，“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。”以及《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第九条规定，“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”因此，对非房地产企业转让环节缴纳的印花税允许土地增值税税前扣除。

二、房地产企业缴纳的印花税的扣除。房地产开发企业在整个经营过程中，签订了很多合同。例如，土地出让合同、委托设计合同、建筑安装合同、材料采购合同、设备购置合同、借款合同、房产销售合同、房产租赁合同等，这些合同已经按照缴纳了印花税，在计算土地增值税时是否扣除?

1.房地产企业受让土地缴纳的印花税。房地产开发企业，购买土地使用权所支付的印花税，在管理费用中核算，在计算土地增值税时包含在房地产开发费用中扣除，不单独重复扣除。

2.房地产开发经营过程中缴纳的印花税，比如建筑合同印花税。原会计制度，经营过程中缴纳的印花税应当在“管理费用”中核算。《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税时，合并为“房地产开发费用”扣除，此项费用不是据实扣除，而是按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10%扣除。《关于印发增值税会计处理规定的通知》(财会[2016]22号)文件规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算的范围包括了印花税，这只是会计核算科目的调整，并没有改变印花税税前扣除的实质，因此，开发环节缴纳的印花税不能重复扣除。

3.房地产企业销售环节缴纳的印花税。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定：房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，管理费用已统一按比例扣除，因此，销售环节缴纳的印花税不能重复扣除。虽然财会〔2016〕22号实施后，对销售环节缴纳的印花税不再计入“管理费用”，而是计入“税金及附加”，但土地增值税立法是基于当时的会计处理，虽然会计政策变化了，但土地增值税立法本意不变，即使印花税计入“税金及附加”，仍不能在计算土地增值税时扣除。

但在实操中，也有不同观点。如《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2023年第5号)第三十七条规定，与转让房地产有关税金的审核，应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。

来源：中汇十堰分所

图文编辑：沐林财讯 更多财税资讯欢迎关注沐林财讯微信公众号

【第14篇】营改增后土地增值税抵扣税费

导读：营改增后土地出让金是不是可以抵扣进项税呢，对于这一问题，本篇文章给您带来了《营业税改征增值税试点实施办法》的相关规定，如果您有仔细的阅读这一规定，相信您对于这一问题肯定是比较熟悉的。

营改增后土地出让金是否可以抵扣进项税？

答：土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十五条的规定，准予从销项税额中抵扣的进项税额包括从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额；

从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；

购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额；

从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

而对于土地出让金并没有规定，因此营改增后土地出让金是不可以抵扣进项税的。

综上所述，土地出让金只能抵押、不能抵扣。但是土地出让金可以扣除，也是不可抵扣的。

【第15篇】土地增值税纳税义务发生时间

“城镇土地使用税”的纳税义务发生时间如何确定？

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”

怎么确定“城镇土地使用税”纳税义务时间？举例带你快速掌握一下！

小明公司2023年04月购买了一块土地，和国土资源局签订了《国有土地转让合同》。

但合同中未明确规定土地交付时间，则受让方从合同签订的“次月”起缴纳土地城镇税。

如果合同中明确规定了土地交付时间，从次月起缴纳城镇土地使用税。

比如：小明在2023年4月与国土资源局签订合同。合同中写明2023年7月交付土地。因此城镇土地使用税的缴纳时间是2023年8月起。