土地增值税预征（15个范本）

【第1篇】土地增值税预征

一、预缴土地增值税的政策依据

1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）

2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条

3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）

二、预缴土地增值税计算

（一）预征的计征依据

1.一般计税

（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额

（2）销项税额=销售额×适用税率

（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）

2.简易计税

土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

3.简化计算

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）

（二）代收费用

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）

（三）预征率

应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率

“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条

根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。

三、预缴申报

（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条

（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条

（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）

（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。

（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）

（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。

附件1：财产和行为税纳税申报表

财产和行为税减免税申报附表

附件2：财产和行为税税源明细表

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）

、风险点

1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；

2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；

3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。

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【第2篇】增值税和土地增值税

增值税

最近有很多网友朋友问，增值税和土地增值税是不是一个意思？他们之间又有什么不同？

今天，小编就带大家来了解一下增值税与土地增值税的区别？

关于两者的定义：

土地增值税指的是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，用来转让所取得的收入其中包括货币收入、实物收入和其他收入减掉法定扣除项目金额后的增值额为计税向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承和赠与方式无偿转让房地产的行为。

增值税是指商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种税。

增值税与土地增值税是否重复征收？

不重复征收。 但是在行使转让土地使用权时，需要同时交土地增值税和增值税，另外还要交城维和税，印花税。

两者的不同主要表现在以下几个方面：

纳税义务人、扣缴义务人不同

征税的范围不同

税率不同

扣除的项目和计税方法不同

征收管理机关不同

纳税地点不同

纳税期限不同

减税、免税的规定不同

以上是小编为大家整理的增值税与土地增值税的区别点，希望对您有所帮助。

接下来，小编将为大家讲解到关于增值税的申报、做账方式。

大家都知道在2023年增值税发生了比较大的变化，如今已经到了七月大征期了，今天我们就来给大家聊一聊增值税小规模纳税人最新的申报、财务处理事宜。

从2023年4月-12月起，增值税小规模纳税人原适用3%税率的，直接免征增值税。

2023年5月至2023年年底，对纳税人为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税

2023年1月至2023年底，对纳税人提供公共交通运输服务取得的收入，免征增值税。

注意：开票方面，增值税小规模纳税人如果享受免征增值税优惠的话，要开具免税的普票，即在开票时，税率栏上选择“免税”。

在这里还有几个事项需要大家注意：

如果开票时自然人代开的话，那么自2023年4月起，代开的是3%的业务，也是可以享受免税优惠政策的。

增值税小规模纳税人适用3%免税的业务，不再受季度不超过45万免增值税的限制，但是仍需要注意连续12个月（4个季度）销售额不能超500万，否则会被强制转为一般纳税人。

如果开3%征收率的增值税专用发票，则需要放弃减免税的优惠政策。

小提示：另一个优惠政策从2023年到2023年12月实施的前面提到的小规模纳税人月销售额不超过15万（季度45万），免增值税。即便是有了3%的免税的优惠政策，这个45万的免增值税仍旧有效，因为小规模纳税人除了3%的业务之外，还有5%的业务。

马上就到了七月中旬了，7月是增值税小规模纳税人按季度申报的第一个征收期，接下来，我们就来了解下申报和财务处理的问题。

以按季申报为例：根据相关规定，申报的时候要区分季度超45万和季度超45万。

举个简单的例子：

45万以内，只涉及普票，某公司按季申报的小规模纳税人，2023年第二季度销售货物35万，开具免税的增值税普票。

这种情况申报比较简单，算出免税额=350000*3%=10500，

财务处理方面：

借：银行存款/库存现金350000

贷：主营业务收入350000

注意：这里只需要按开具的免税发票入账，不需要计提税金再转入营业外收入。

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【第3篇】土地增值税允许扣除的税金

一、土地增值税清算相关制度规定简述

目前，我国全国性的土地增值税清算法律规范主要有 5 部，国家税务总局以部门规章的形式予以发布

《规程》是目前土地增值税清算工作最为详尽的法律规范。全文共计五章三十八条，主要围绕土地增值税清算作出了以下几个方面的规定：

一是对土地增值税清算的法律定义进行了阐述，同时对房地产开发企业与税务部门的权力、义务作出了规定，即房地产开发企业应如实申报其应纳的土地增值税税款，同时对其向税务部门提交的申报资料并保证其申报的资料真实、精准与完整。税务部门则应当及时审核房地产开发企业申报的资料，并根据确定无误的申报资料进行计税。

二是对土地增值税清算前税务部门的清算管理职责作出了规定。土地增值税清算的前期管理是指由税务主管部门对房地产开发企业取得项目的土地使用权后对该项目设置的会计资料以及相关档案进行监督与管控，使房地产项目的开发与税务部门的监管始终保持同步；

三是对土地增值税清算程序进行了规定。即规定了清算申请、清算受理、清算审核与征收。

同时基于国家税务总局下发的《规程》，部分省份在其基础上做了更加细致的规范。例《广东省税务局土地增值税清算管理规程》

二、土地增值税清算行为关系

现在土地增值税清算规定，基本明确了清算行为的相关关系人：税务机关、房地产企业纳税人、税务师事务所。在《中华人民共和国税收征收管理法》的范畴下也对征纳双方的权利义务有了明确的说明。

（一）选择权利和义务的文件依据

根据国税发[2009]91号第九条和第十条的规定，土地增值税清算有两种情形，

一是纳税人应进行清算的；

二是主管税务机关可要求纳税人进行清算的；

（二）税务机关的权利

一是清算受理决定权。

税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，达到清算条件的项目由主管税务机关确定是否进行清算。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

税务部门对房地产开发企业申报的清算申请有权决定是否受理或对符合被动清算条件的房地产企业有权决定其是否应进行土地增值税清算。

二是清算内容的审核权。

税务部门对房地产开发企业向其提交的清算资料进行实质审核，在审核的过程中应把握清算资料是否符合真实可靠、精准无误、连续完整。

三是税收征收权。

对符合清算条件的房地产开发企业在确定其应纳土地增值税款后，依法征收土地增值税，多退少补。

四是清算监督管理权。规定了税务部门对清算项目的前期监管权。

（三）税务机关的义务

对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知。

（四）纳税人的权利

一是享受税务服务的权利。

在整个土地增值税清算过程中，房地产开发企业有权享受税务部门为其提供的税务服务。对于确定需要进行清算的项目，有要求主管税务机关下达清算通知的权利。

二是申请退税权。

在土地增值税清算后，房地产开发企业预缴的税款多于税务部门计算的应纳税款时，其有权向税务部门申请退回其多缴的税款。

三是计税依据明显偏低时的陈述、申辩权。

当税务部门认为房地产开发企业申报的清算计税依据明显过低，房地产开发企业有权对此种情形进行陈述、申辩。

（五）纳税人的义务

一是及时履行土地增值税清算申报义务。

对符合主动清算条件的房地产企业自该条件成立之日起 90 内向税务部门申报清算，对符合被动清算条件的自收到税务部门清算通知之日起的 90 日内向税务部门申报清算。

二是进行清算申报时的保证义务。

房地产开发企业在申报清算时，应保证其申报的信息真实可靠、精确无误以及提交的资料应具备一定的连续性与完整性。

三是积极履行清算后的补缴税款义务。

房地产企业预缴的土地增值税税款少于清算后税务部门确定其应纳的税款，房地产企业有义务在清算后的特定期间内补缴相应税款。

三、土地增值税清算条件

土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税以预征为主，符合条件的进行清算。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。

（一）主动清算条件及时间：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售，是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目，是指整体将开发的未完工项目转让销售；

3、直接转让土地使用权，是指纳税人将依法取得的土地使用权转让；

房地产开发企业所开发项目只要符合上述任何一种条件，就应主动按照规定时间进行土地增值税清算。

而符合主动清算条件规定的纳税人，须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；

税务部门受理窗口按规定对报送资料进行核对，做出是否受理决定；对受理的清算项目应在一定期限内及时组织清算审核。

房地产企业进行主动提交土地增值税清算的方式，分为企业自行清算与委托税务师事务所出具鉴证报告提交申报清算。

（二）被动清算条件及时间

被动清算条件是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算。国税发〔2009〕91号文规定：符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；

4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

符合被动清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

在此环节中，企业需注意的是，国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

达到条件主动清算的企业很少，导致土地增值税清算的涉税风险不断加大。房地产企业需要合理选择房地产项目的清算时间点，一般当土地增值率与临界值相比过低时要尽快进行清算，如果高于临界值时则要延迟清算。

土地增值税是企业实际发生的税费，是企业所得税税前扣除项目，因此，如果土地增值税在完工年度企业所得税汇算清缴前完成清算及税款支付，那么，土地增值税清算税款就可以在税前全额扣除。而如果不能在这一时间完成清算和支付，则土地增值税清算税款就只能在完工年度的下一年扣除，而这一年没有完工产品，也就没有收入用来扣除，将对企业造成损失。

从以上内容来看土地增值税确实是房地产行业涉及的非常重要的税种，由于其税负高、计算复杂、政策性强、变化快，一般企业难于掌握，现在很多企业已经认识到土地增值税的重要性。

针对以上问题，协同软件以房地产项目为单位进行节点拆解，梳理房地产企业税收风险内控管理痛点难点，推出土地增值税清算辅助系统，系统结合房地产开发项目实际清算流程，凸显软件优势，通过规范申报数据资料、智能化逻辑判断、内置风险检测指标体系，进行多种测算方案组合，降低申报风险，提高清算效率。

1、智能数据采集，支持多种导入方式，提高工作效率

2、建立风险预警监控体系，降低执业风险，增强信任度

3、智能分摊，自动生成多种测算方案，达到可视化

4、自动生成土地增值税纳税申报表和土地增值税清算鉴证报告

5、手机电脑同步，工作过程动态监控

以上就是“土地增值税基础知识”的全部内容，看完本文你是否了解土地增值税的相关知识呢？系统功能，业务场景，产品试用！获取土地增值税清算辅助系统解决方案。

【第4篇】商铺土地增值税

近日网友“desert_heart”问政：

商铺过户，买卖双方缴纳的税费包括哪些?标准是多少?商铺有没有满几年之说?

大庆市税务局回复如下：

1、商铺交易需要缴纳税费种：

买方：契税和产权转移书据印花税;

卖方：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税和产权转移书据印花税。

2、缴费标准：

买方：5%的契税和0.025%的产权转移书据印花税(契税计税依据为不含增值税价格，2023年12月31日前，产权转移书据印花税按0.05%减半征收)。

卖方：个人转让商铺，增值税为转让过程中取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%征收率计算;城建税为增值税的7%、教育费附加为增值税的3%、地方教育费附加为增值税的2%(以上三项税费可在2023年12月31日前享受减半征收优惠)，土地增值税以成交价格减除相关扣除项目后的余额计算增值额，适用30%—60%的超率累进税率;个人所得税根据核定征收1%与财产转让收入减除转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后差额的20%“孰低”原则进行计算;产权转移书据印花税按0.05%减半征收。

温馨提示：计算税费时请提供原始购房发票及契税完税凭证。

3、个人转让住房根据房屋取得时间可享受相关税收优惠政策，非住房不在税收优惠范围之内。

原问政网址请点击进入：http://wz.dqdaily.com/wlwz/2021-01-05/130585.html

问政热线：6666669

【第5篇】关于土地增值税

1、征税条件：权属发生变更、取得增值收入；只有特殊的一个不征收，就是国家出让土地

2、基本征税范围：

2.1基本征税范围：

转让国有土地使用权（卖地）；

地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（卖新房）；

存量房地产的买卖（卖旧房），原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金；

2.2特殊征税范围：

权属变更没有取得收入不征税：房地产的继承、赠予

权属没有发生变更不征税：房地产出租、重新评估、代建

房地产的抵押：抵押期满后发生权属转让，要征税

合作建房：建成后按比例分房暂免征收，建成后转让，要征税

房地产的交换，要征税，但个人交换自有居住的房地产，经税务机关核实，可以免征（契税，交换多交钱的乙方纳税）

3、税率

土地增值税实行四级超率累进税率。（以盈利能力为依据）

计税方法：一般、简易计税方法，一般计税方法税率9%，简易征收率5%

扣除项目：

卖新房（第1-5项）、卖旧房（第6项）

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

第一类：利息支出能按转让房地产项目计算分摊且提供金融机构证明。利息据实

扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

开发费用＝利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本） × 5%以内

第二类：利息支出不能按转让房地产项目计算分摊，或不能提供金融机构贷款证

明

开发费用＝(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本） × 10%以内

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照第二类处理。上述具体适用的比例按

省级人民政府此前规定的比例执行。

2项-房地产开发成本

【第6篇】土地增值税问题

土地增值税法规汇总

2023年度

财税[2018]57号 财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知

2023年度

税总函[2017]513号 国家税务总局关于纳税人转让加油站房地产有关土地增值税计税收入确认问题的批复

2023年度

国家税务总局公告2023年第70号 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告

税总函[2016]309号 国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知

2023年度

财税[2015]5号 财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知

2023年度

税总发[2013]67号 国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知

2023年度

中税协发[2011]110号 中国注册税务师协会关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）》的通知

2023年度

国税函[2010]347号 国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复

国税发[2010]53号 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

国税函[2010]220号 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

2023年度

国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

2008年度

中税协发[2008]16号 中国注册税务师协会关于颁发“《土地增值税清算鉴证业务准则》指南”的通知

国税函[2008]318号 国家税务总局关于《进一步开展土地增值税清算工作》的通知

2007年度

国税发[2007]132号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知

国税函[2007]544号 国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知

2006年度

国税发[2006]187号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

财税[2006]141号 财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知

财税[2006]21号 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知[条款失效]

2004年度

财税[2004]225号 财政部 国家税务总局关于延长海南省三亚亚龙湾旅游度假区土地增值税免税期限的通知[全文失效]

财税[2004]192号 财政部 国家税务总局关于延长宁波市大榭岛土地成片开发项目土地增值税免税期限的通知[全文失效]

国税函[2004]938号 国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知

2002年度

国税函[2002]1084号 国家税务总局关于做好维护和使用城镇土地使用税税源普查数据库工作的通知

国税函[2002]512号 国家税务总局关于房地产开发企业清算土地增值税款时附送专项审计报告的批复

2000年度

国税函[2000]687号 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复

1999年度

财税字[1999]293号 财政部 国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知[全文失效]

国税函[1999]112号 国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复

署税[1999]133号 海关总署关于对进口饲料免征进口环节增值税的通知

1997年度

国税函[1997]162号 国家税务总局关于外商投资企业征免土地使用税问题的批复

1996年度

国税发[1996]227号 国税总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知[条款失效]

国税发[1996]48号 国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知

国税发[1996]4号 国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知

1995年度

财税字[1995]61号 财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知

财税字[1995]48号 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知[条款失效]

财会字[1995]15号 财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知

外经贸计财字[1995]75号 对外贸易经济合作部办公厅关于转发财政部 国家税务总局有关土地增值税暂行条例实施细则等文件的通知

财法字[1995]7号 关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知[全文废止]

财法字[1995]6号 财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知

1993年度

国务院令1993年第138号 中华人民共和国土地增值税暂行条例

【第7篇】土地增值税 核定征收

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文章来源：房地产财税咨询

土地增值税相对于房地产企业而言是一个最大的税种，因其核算与缴纳的周期长、计算复杂、税负高等原因，一直是考验财税工作者专业水平的税种，因此，很多企业不想这么复杂，想核定征收。

那么，房地产开发企业可以核定征收土地增值税吗？

案例

土地增值税能否通过“核定征收”进行节税筹划?

某房地产公司开发了一商住两用楼盘，房产销售火爆，增值额3倍以上，土地增值税适用60%的税率。公司为了达到少缴土地增值税的目的，同税务部门沟通希望采用核定征收土地增值税。

那么，房地产开发企业可以核定征收土地增值税吗?

情形一

(一)什么情况下土地增值税会被核定征收?

1.政策依据

根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十四条规定，在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

2.政策解析

通过对以上政策的分析，当房地产企业在开发房地产项目时，出现账簿混乱、凭证残缺不全等原因，将会被核定征收土地增值税。

但是，单纯转让土地、转让旧房等行为需要缴纳土地增值税的，大部分情况不得核定征收。

如：根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2023年第10号)第一条第(四)项规定，所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。

转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主(建筑物占总售价的30%以内)的行为。

情形二

(二)土地增值税核定征收时，会如何核定?

1.政策依据

(1)根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十五条规定，符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

(2)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条规定，房地产开发企业出现符合核定征收土地增值税条件之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

(3)根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第四条规定，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

2.政策解析

通过对以上政策的分析，企业要想采用核定征收土地增值税，必须由“主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书”，也就是说，必须要得到税务部门的认可，同时，核定率不低于预征率且原则上不得低于5%，在实际操作中，各地核定率，不同类型的楼盘，均有差别。

如：根据《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2023年第25号)第八条规定，关于确定房地产开发项目核定征收率的问题：

(一)普通标准住宅的核定征收率为6%；

(二)非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。

(三)无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。

也就是说，当企业真的要想采用核定征收土地增值税时，一定得好好算一下核定征收税负与查账征收税负之间的差异。

另外，还得考虑一个问题，由于只有出现“账簿混乱、凭证残缺不全” 等原因土地增值税才能采用核定征收，那么，既然“账簿混乱、凭证残缺不全”企业所得税也就无法进行查账征收，也就得进行核定征收。

所以说，土地增值税要想采用核定征收，就一定得全面考虑企业的其他税种的缴纳问题。

——来源：昌尧讲税

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【第8篇】土地出让金抵扣增值税

▎政策解读丨by：世联评估

国有出让土地使用权作为我国特有的一种“土地资产”，在评估实务中经常遇到，而对国有土地出让金是否包含增值税问题，政府（国家）并没有明确的法律法规进行说明，因此也就产生了一些理解性差异。

01

一种观点认为，土地出让金不包含增值税：

一是，市场主体相互之间进行资产的转让、出资、出租、抵押等行为，转让方应向受让方开具增值税专用发票，受让方（一般纳税人）可以用于之后经营过程中的增值税抵扣，但是土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为（《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》），由此可以看出这种行为是征税主体（国家）进行的一种垄断行为，由于国家政府部门并非纳税义务人，出让时无法向受让方开具增值税专用发票，受让方（一般纳税人）也就无法据此抵扣相应的增值税。

二是，按照替代性原则，对于同一宗土地，与从政府出让取得比较，受让方（一般纳税人）从三级市场上取得土地，愿意支付的最高价格为政府出让价格加上相应的增值税税额，据此，也可以近似理解为政府出让的土地价格为不含税口径。

02

另一种观点认为土地使用权出让价格就是市场价格。

整体来说，市场价格都是含税价格。在房地产开发企业里，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2023年第18号)的第四条的规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。(11%税率在2023年4月1日开始调整为9%)，

从该条款销售额计算公式来看，土地价款应该是含税价。

03

针对这两种观点，笔者更倾向于土地使用权出让价格是含税价格。一方面国家（政府）作为征税主体，在对土地出让价格进行评估时，已考虑征税问题，政府不会做“亏本的买卖”；另一方面根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售额的定义，土地出让价款是含税价格是有迹可循的。

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有rics、mai、hkis等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！

【第9篇】土地增值税清算鉴证业务准则指南

（接上期）

三、土地增值税收入的归集与疑难解析

《土地增值税清算规程》规定，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。

对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不符的，以后者确认收入。

销售面积比对资料

注：实测面积＝产权证上所载明的房屋面积。

确认了销售面积之后，再进一步确认销售单价，最终得出销售收入。关于销售单价（价格），有几个需要重点关注的方面：

1、评估价格 当纳税人存在下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

1）隐瞒、虚报房地产成交价格；

2）提供扣除项目金额不实的；

3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

需要注意的是，这里提到的“评估价格”，有别于我们在计算“扣除项目金额”时所提到的那个“评估价格”。这里的“评估价格”，是按照收益法所得出的一个市场参考价。

2、关联交易价格问题

1）关联企业之间转让房地产时，只按照成本计价，未产生其他收益（主要为集团内部交易），是否需要缴纳土地增值税？

沥呕君点评：按照成本计价是否具有合理性，如果不合理，需要按照市场价确认收入。

2）转让土地使用权时，附有土地评估报告，但未按报告中的估价进行转让，转让定价不公允如何处理？

沥呕君点评：如果定价不公允，那么税务机关就有权按照市场价进行核定收入。但是需要注意的是，这里的“市场价”，并非我们通常所理解的那种市场价。打个比方。某房企给到被拆迁户的拆迁安置房销售单价按8000元/平，同在一小区内的其他普通购买者给到的价格却是10000元/平，那么这个时候，对于这些被拆迁户购买的物业，其销售收入应按8000元/平计，这个才是我们前面所称的“市场价”。

关于价格偏低，实务中缺少准确判定的依据，仅有一则司法解释可以参考：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（2023年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次通过）（法释[2009]5号）

第十九条 对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

拓展话题：房地产开发预征、清算土地增值税、企业所得税的计税依据如何确定及规定

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2023年第70号）

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据：

土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款

或者：土地增值税预征的计税依据=预收款/（1+适用税率/征收率）

最大的争议，体现在企业所得税。营改增后，《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（a105010）的第三部分，即房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26），具体应该怎么填写？其中，23-1销售未完工产品的收入，即国税发[2009]31号里所规定的“销售收入”。那么这个销售收入是直接填预收账款金额呢，还是应该考虑增值税的问题？大家都知道，预售环节，是没有实现价税分流的。换言之，价款和税款都保留在预收款这个科目。这里便产生了两大分歧：

1、第一个分歧在于，我们比照土地增值税预征的计税依据，计算确定未完工产品收入。

不管采纳何种计算口径，我们的理由是：虽然预售环节并未实现价税分流，但我们不能将增值税作为计算预计毛利的计税基础。

2、另一个分歧则是，营改增后，增值税差额征税对土地增值税的土地成本确认有没有影响。房地产企业收到预售款时，没有实现价税分流；直到交房时，才实现价税分流。沥呕君认为，这个差额征税并不会影响土地增值税的土地成本确认。因为土地增值税的成本确立，《土地增值税暂行条例》中已经写得很明确了，条例第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。所支付的金额，啥意思？当然包括税金。所以，尽管会计处理上冲抵了土地成本，但是没有影响土地增值税扣除项目金额的计算结果。

收入与发票的关系，具体看国税函[2010]220号的规定：

已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确定收入；

未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；

合同所载房面积与实测面积不一致的，应在计算土地增值税时予以调整。

《物权法》 第七十四条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条

[车位、车库的归属]建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

从这里我们可以看出，有约定的，从约定；没有约定的，才归属于全体业主。并不是很多人所传的那种，只要是车库、车位，那就一定属于全体业主，这个是没有道理的。

关于“折扣”的思考

土地增值税对于“折扣”并无明文规定，沥呕君建议，应该和增值税、企业所得税相衔接。

税种

折扣销售

销售折扣

实物折扣

增值税·消费税

发票

增财务费用

无政策

企业所得税

冲收入

增财务费用

主商品计税

土地增值税

无政策

无政策

无政策

增值税是要求实际价格与折让需在同一张发票上载明，房地产行业并未严格执行这一点，执行比较好的行业，当属超市等类型企业。

企业所得税则是根据国税函[2008]875号文的明确规定，要求是以折后价确认收入。

土地增值税对于商品折扣方面的立法工作相对滞后，需要尽快与其他税种同步 。

国税发[2007]132号文第二十三条对于视同销售收入的确认方法和顺序作了明确规定：

1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；

2、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；

3、参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

转为自用的税务处理

产权未发生转移，不征土地增值税（法律依据：国税发[2006]187号）。

根据国税函[2008]828号文的规定，按内部资产处置，不征企业所得税。

不过房产税和城镇土地使用税，还是需要按章缴纳的。

代收费用

三大税种关于代收费用方面的规定并不一致。

增值税：财税[2016]36号文附件一对价外费用作了明确规定，除特定情形外，所有价外费用均需征收增值税。

土地增值税：国税发[2009]91号第二十八条规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。《土地增值税清算鉴证业务准则》第二十五条规定，（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

企业所得税：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

【代建房】涉税分析

所谓代建房，指的是一方出土地和资金，委托另一方对房屋开发的全过程（或主要过程）进行管理。出资方享有产权，管理方收取管理费。

认定“代建”的四个条件（全部具备）：

（1）以委托方名义办理房屋立项及相关手续；

（2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

（3）与委托方事前签订委托代建合同；

（4）不以受托方名义办理工程结算。

实务中，沥呕君接触了不少较为奇葩的案例。说好的是代建，结果施工方将发票开给了受托单位。

开发商收取[诚意金]的涉税处理

房地产企业一般是在取得预售许可证的前后，开始向意向购买人收取诚意金，目的在于提前锁定客户。根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，土地增值税纳税义务发生的前提是，签订销售合同。换言之，房地产商在与客户正式签订销售合同之前所收取的任何款项，都不产生土地增值税纳税义务。在这一点上，增值税处理同土增税，收取的诚意金并不产生纳税义务。根据国税函[2009]31号文第六条的规定，签订合同之后所收取的费用才确认为销售收入。总结为一句，开发商在签订正式销售合同之前收取的诚意金，是无需预征三大税种的。

（未完，待续）

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【第10篇】土地增值税试题

一、单项选择题

1.下列各项中，不属于土地增值税征税范围的是（b）。√

a.转让国有土地使用权

b.房地产评估增值

c.合作建房，建成后转让的

d.房地产赠与

2.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以（a）。√

a.免征土地增值税

b.不征收土地增值税

c.减半征收土地增值税

d.按照正常计税规则征收土地增值税

3.我国土地增值税的计算采用的税率类型属于（b）。√

a.三级超率累进税率

b.四级超率累进税率

c.五级超额累进税率

d.七级超额累进税率

4.2023年4月，位于市区的某工业企业委托建筑公司建造一栋厂房，取得土地使用权所支付的金额为100万元，房地产开发成本为120万元，与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用合计为400万元，财务费用中的利息支出共计100万元，其中包括超过贷款期限的利息20万元和加罚的利息30万元，利息支出能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊；厂房建成后全部对外转让。已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为4%。则该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（a）万元。√

a.58.8=100+（土地成本100+开发成本120）×4%-20-30

b.61

c.108.8

d.400

5.某房地产开发企业取得一宗土地使用权用于建造写字楼，支付的地价款和相关税费共计200万元；开发期间支付土地征用费及拆迁补偿费80万元、公共配套设施费50万元，支付建筑企业工程款640万元（合同规定工程总价款800万元，当期实际支付总价款的80%，剩余的20%作为质量保证金留存1年，建筑企业按照工程总价款开具了发票）；项目竣工后，房地产开发企业对外销售了70%的写字楼；20%的写字楼用于抵偿前期欠材料供应商的购货款；剩余的10%用于对外出租。则该房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本是（d）万元。√

a.651

b.693

c.770

d.837=（80+50+800）×90%

【答案】d

【解析】房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。可以扣除的房地产开发成本=（80+50+800）×（70%+20%）=837（万元）。

6.计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的（a）计算扣除。√

a.10%以内

b.12%以内

c.15%以内

d.30%以内

7.位于县城的某房地产开发企业开发一幢写字楼，取得土地使用权支付地价款和相关税费共计2000万元，发生房地产开发成本2600万元，其中装修费用600万元；利息支出80万元（能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊）；该写字楼竣工验收后，将总建筑面积的1/2对外销售，签订销售合同，取得销售收入4500万元；剩余的建筑面积对外出租，当年取得租金收入300万元。已知当地省级人民政府规定，房地产开发费用扣除比例为4%，可以扣除的与转让房地产有关的税金为243万元。该房地产开发企业在计算应缴纳的土地增值税时，扣除项目金额合计数为（b）万元。

a.2323

b.2635=[80+（2000+2600）×（1+4%）]×1/2+243

c.2723

d.3135

【答案】d

【解析】

（1）可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2000×1/2=1000（万元）；

（2）可以扣除的房地产开发成本=2600×1/2=1300（万元）；

（3）可以扣除的房地产开发费用=80/2+（1000+1300）×4%=132（万元）；

（4）可以扣除的与转让房地产有关的税金=243万元；

（5）加计扣除=（1000+1300）×20%=460（万元）；

（6）允许扣除项目金额合计=1000+1300+132+243+460=3135（万元）。

8.税法规定，纳税人转让旧房能够取得评估价格的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经（c）确认。√

a.海关

b.财政机关

c.当地税务机关

d.省、自治区、直辖市人民政府

9.下列关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用的说法中，正确的是（a）。d

a.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，但是在计算扣除项目金额时，代收费用不得扣除

b.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，并作为加计20%扣除的基数

c.如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，但在计算增值额时，代收费用可以从收入中扣除

d.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数

【答案】d

【解析】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算增值额时，代收费用就不得在收入中扣除。

10.某商贸公司转让一幢已经使用过的办公楼，取得不含税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳相关税费6.85万元（不含增值税）。该公司转让该办公楼应缴纳土地增值税（a）万元。√

a.27.95

b.28.02

c.30

d.60

【答案】a

【解析】纳税人转让旧房能够取得评估价格的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的增值税以外的税费作为扣除项目金额，增值额=500-800×50%-6.85=93.15（万元），增值率=93.15÷（800×50%+6.85）×100%=22.90%，增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，该公司转让办公楼应纳土地增值税=93.15×30%=27.95（万元）。

11.对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起（b）日内办理清算手续。c

a.30

b.60

c.90

d.120

12.下列有关土地增值税的表述中，不正确的是（c）。√

a.对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定

b.房地产企业销售存量房，在计算土地增值税扣除项目时，其缴纳的印花税准予作为与转让房地产有关的税金扣除

c.出让国有土地使用权的行为属于土地增值税征收范围

d.土地增值税的纳税义务人包括外国企业

13.根据土地增值税的有关规定，下列说法不正确的是（a）。√

a.对于利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息的，其允许扣除的房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内扣除

b.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

c.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

d.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除

14.对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等，这指的是清算审核方法中的（b）。√

a.实地审核

b.案头审核

c.定期审核

d.异地审核

【答案】b

【解析】案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。

15.法人企业转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地的，应（c）申报缴纳土地增值税。

a.向销售方机构所在地的主管税务机关

b.向购买方机构所在地的主管税务机关

c.向房地产的坐落地的主管税务机关√

d.向合同签订地的主管税务机关

16.因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产（a）。√

a.免征土地增值税

b.减半征收土地增值税

c.酌情准予减征或免征土地增值税

d.按照规定的税率和速算扣除系数征收土地增值税

17.根据土地增值税的有关规定，下列说法中，不正确的是（a）。√

a.房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应作为当期的收入（抵减本项目拆迁补偿费）

b.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致

c.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

d.房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费

18.进行土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的下列公共设施中，其成本、费用不得扣除的是（c）。

a.建成后产权属于全体业主所有的停车场

b.建成后无偿移交给公安部门的派出所用房

c.建成后有偿转让的医院用房

d.建成后房地产开发企业自用的水厂

【答案】d

【解析】建成后房地产开发企业自用的部分，其成本、费用不得扣除。

19.房地产开发企业取得销售（预售）许可证满（b）仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

a.1年

b.2年

c.3年

d.5年

【答案】c

【解析】房地产开发企业取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

20.纳税人应自签订房地产转让合同之日起（a）内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。√

a.7日

b.10日

c.15日

d.30日

二、多项选择题

1.下列关于土地增值税特点的说法中，正确的有（abcd）。abce

a.以转让房地产取得的增值额为征税对象

b.征税面比较广

c.采用扣除法和评估法计算增值额

d.实行超额累进税率（实行超率累进税率）

e.土地增值税发生在房地产转让环节，实行按次征收

2.下列各项中，属于土地增值税征收范围的有（aed）。√

a.转让国有土地使用权

b.房产所有人通过境内非营利的社会团体将房屋产权赠与学校

c.抵押期间的房地产

d.因无法偿还到期欠款，以房地产抵债的

e.转让地上建筑物产权

3.下列各项中，不征收土地增值税的有（abc）。√

a.张某将自有商铺出租给李某

b.王某继承其父亲的房屋

c.甲企业向国家支付土地出让金取得国有土地使用权

d.刘某和许某互换自有商业用房

e.孙某转让购置超过5年的商业用房的

4.在计算土地增值税时，下列各项中，说法正确的有（ace）。

a.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除

b.纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除

c.纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”“房地产开发成本”项目中扣除

d.纳税人转让存量房，能取得评估价格的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除

e.纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除

【答案】ae

【解析】选项ab：纳税人受让土地使用权支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”项目中扣除；选项c：纳税人占用耕地而缴纳的耕地占用税，应计入“房地产开发成本”项目中扣除；选项de：纳税人转让存量房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，其购房时缴纳的契税，如能提供契税完税凭证，则应计入“与转让房地产有关的税金”项目中扣除。

5.下列不属于取得土地使用权所支付的金额的有（acde）。

a.以出让方式取得土地使用权所支付的土地出让金

b.以行政划拨方式取得土地使用权按规定补缴的土地出让金

c.以转让方式取得土地使用权实际支付的地价款

d.拆迁补偿费（开发成本）

e.基础设施费（开发成本）

6.在计算土地增值税时，下列项目准予据实扣除的有（abe）。

a.基础设施费

b.开发间接费用

c.销售费用

d.管理费用

e.支付的土地出让金

7.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出的，影响其允许扣除的房地产开发费用的因素包括（bd）。

a.利息支出

b.房地产开发成本

c.转让房地产缴纳的城建税

d.取得土地使用权所支付的金额

e.转让房地产缴纳的教育费附加

【答案】bd

【解析】纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内，转让房地产缴纳的城建税和教育费附加不影响允许扣除的房地产开发费用。

8.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让存量房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（aed）。√

a.取得土地使用权所支付的金额

b.房地产开发费用

c.房地产开发成本

d.评估价格

e.与转让房地产有关的税金

9.根据土地增值税的相关规定，下列关于企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策的表述中，正确的有（acde）。

a.非公司制企业（非房企）整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税

b.单位在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的房地产开发企业，暂不征土地增值税

c.房地产开发企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税

d.两个或两个以上非房地产开发企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税

e.有限责任公司（非房企）整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税

【答案】ade

【解析】改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

10.下列有关土地增值税的表述中，不正确的有（dbc）。

a.纳税人支付的土地征用费，应计入取得土地使用权所支付的金额中扣除（开发成本）

b.纳税人支付的开发间接费用，应计入房地产开发费用按规定计算扣除

c.纳税人支付的公共配套设施费，应计入房地产开发成本项目扣除

d.房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，加计50%扣除

e.对房地产开发企业取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，不得加计扣除20%

【答案】abd

【解析】选项a：纳税人支付的土地征用费，应计入房地产开发成本项目中扣除；选项b：纳税人支付的开发间接费用，应计入房地产开发成本项目中扣除；选项d：房地产开发企业转让新建房，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

11.下列各项中，房地产开发企业转让存量房和非房地产开发企业转让新建房，在计算土地增值额时，均能扣除的项目有（bcd）。√

a.房地产开发费用（新建房）

b.转让房地产缴纳的印花税

c.转让房地产缴纳的城建税

d.转让房地产缴纳的教育费附加

e.转让房地产缴纳的耕地占用税（新建房）

12.在土地增值税清算过程中，房地产开发企业发生的下列情形中，可实行核定征收的有（abcd）。

a.擅自销毁账簿

b.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

c.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，且已清算的

d.虽设置账簿，但账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额的

e.申报的计税依据明显偏低，但有正当理由的

【答案】abd

【解析】选项c：符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，才实行核定征收；选项e：申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关才核定征收土地增值税。

13.房地产开发企业将开发产品用于下列项目的，应视同销售房地产，缴纳土地增值税的有（bcde）。√

a.将开发产品转为企业自用

b.将开发产品奖励给职工

c.将开发产品换取生产资料

d.将开发产品对外投资

e.将开发产品用于抵偿债务

14.下列有关土地增值税的表述中，正确的有（acde）。

a.房地产开发企业转让存量房新建房，适用加计扣除20%的规定

b.直接转让土地使用权的，纳税人应当进行土地增值税清算

c.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

d.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，在计算土地增值税时不得扣除

e.纳税人以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限

【答案】bcde

【解析】选项a：房地产开发企业转让新建房，适用加计扣除20%的规定。

15.下列有关土地增值税的表述中，正确的有（cde）。√

a.在计算土地增值税允许扣除项目金额中的利息支出时，对于纳税人支付的加罚的利息，可以扣除

b.对于符合土地增值税清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起180日内到主管税务机关办理清算手续

c.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估确定转让房地产的收入并计算征收土地增值税

d.房地产开发项目全部竣工、完成销售的，纳税人应当进行土地增值税清算

e.土地增值税清算时，未全额开具商品房销售发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入

【答案】cde

【解析】选项a：在计算土地增值税允许扣除项目金额中的利息支出时，对于纳税人支付的加罚的利息，不得扣除；选项b：对于符合土地增值税清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

16.根据土地增值税的有关规定，下列各项中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ce）。

a.直接转让土地使用权的

b.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的

c.取得的销售收入占该项目收入总额80%以上的

d.整体转让未竣工决算的房地产开发项目的

e.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

【答案】ade

【解析】纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

17.下列情形中，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的有（acd）。√

a.出售旧房及建筑物的

b.整体转让未竣工决算房地产项目的

c.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的

d.纳税人不据实提供扣除项目金额的

e.转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，但能提供正当理由的

【答案】acd

【解析】纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额：

（1）出售旧房及建筑物的；

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（3）提供扣除项目金额不实的；

（4）转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，又无正当理由的。

18.下列关于实行预征办法的地区，土地增值税预征率的规定，正确的有（abc）。

a.东部地区省份不得低于2%

b.中部地区省份不得低于1.5%

c.东北地区省份不得低于1.5%

d.东北地区省份不得低于0.5%

e.西部地区省份不得低于0.5%

【答案】abc

【解析】选项d：东北地区省份不得低于1.5%；选项e：西部地区省份不得低于1%。

三、计算题

某市一家房地产开发公司，2023年1月发生业务如下：

（1）销售一栋旧办公楼，签订销售合同，注明含税销售收入2000万元，该公司选择增值税简易计税方法；因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2023年1月，购置价款为500万元，缴纳契税15万元，并能提供契税完税凭证。

（2）通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计3000万元，本年度占用60%开发写字楼。开发期间发生开发成本4200万元；发生管理费用1200万元、销售费用1500万元、利息费用500万元（能提供金融机构贷款证明且能按照转让房地产项目计算分摊）。该写字楼竣工验收后，房地产开发公司将写字楼总面积的40%直接销售，签订销售合同，取得不含税销售收入19000万元，允许税前扣除的相关税费为1045万元；剩余的60%对外出租，当年取得租金收入200万元。

其他相关资料：当地政府规定，房地产开发企业其他房地产开发费用准予扣除的比例为4%，地方教育附加的征收比率为2%，准予作为与转让房地产有关的税金在计算土地增值税时扣除。

要求：根据上述资料，回答下列问题。

1.该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（c）万元。

a.682.5

b.683.5

c.697.5

d.674.57

【答案】d

【解析】转让旧办公楼应纳的增值税=（2000-500）÷（1+5%）×5%=71.43（万元）。转让旧办公楼应缴纳的城建税及附加=71.43×（7%+3%+2%）=8.57（万元），准予扣除项目金额共计=500×（1+6×5%）+8.57+2000×0.5‰+15=674.57（万元）。

2.该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税（a）万元。

a.525.81

b.546.63

c.556.38

d.557.73

【答案】a

【解析】增值额=（2000-71.43）-674.57=1254（万元）

增值率=1254÷674.57×100%=185.90%，适用税率50%、速算扣除系数15%。

应纳土地增值税=1254×50%-674.57×15%=525.81（万元）。

3.该房地产开发公司在计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额共计（d）万元。

a.3687.72

b.4041

c.4221

d.4530.5

【答案】c

【解析】计算销售写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目金额：

①允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=3000×60%×40%=720（万元）

②允许扣除的房地产开发成本=4200×40%=1680（万元）

③允许扣除的房地产开发费用=500×40%+（720+1680）×4%=296（万元）

④与转让房地产有关的税金=1045（万元）

⑤加计扣除项目=（720+1680）×20%=480（万元）

准予扣除项目金额合计=720+1680+296+1045+480=4221（万元）。

4.该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税（b）万元。

a.7096.03

b.7390.05

c.7561.05

d.7932.67

【答案】b

【解析】增值额=19000-4221=14779（万元）

增值率=14779÷4221×100%=350.13%，适用税率60%，速算扣除系数35%。

应纳土地增值税=14779×60%-4221×35%=7390.05（万元）。

【第11篇】土地增值税开发费用

对于房地产开发项目而言，装修费用往往是开发成本的重要组成部分，那么装修费能否在土地增值税清算时扣除呢？相信这是各房地产企业比较关心的一个问题。对于这个问题，我们不能简单回答“是”或“否”，而是要区分具体情况来进行判断。那么，具体需要符合哪些条件才可以扣除，又或是哪些类型装修费允许扣除呢？

先看国家税务总局层面的规定。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）款规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。”

相信以上条款是房地产行业相关从业人员都应知晓的，从这个规定中可以得到的基本结论，也就是符合条件的装修费用是可以扣除的，但具体需要符合哪些条件，文件并未明确规定。笔者根据实务清算经验、各地政策梳理总结，装修费用的扣除主要存在以下几点问题：

1.装修费用可扣除的前提是什么？即如何证明或确定是“销售已装修的房屋”。

2.销售精装修房附送的一些家电、家具等“软装”，是否可以计入成本扣除？

3.营销设施装修费、样板房装修费是否允许计入成本扣除？

关于以上这些问题，未见税务总局有更明确的解释文件，但实务中却经常会遇到，所以往往会让人产生疑问。笔者查询到一些地方税务局对此类问题有进一步的明确规定。如：

《广州市地方税务局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号) 第一条：“关于家具家电成本的扣除问题规定，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电(如分体式空调、电视、电冰箱等)的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。”

《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号，已全文废止）第三条第（四）款：“房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。”

《青岛市地方税务局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》（青地税发〔2008〕100号）第十六条：“开发企业销售已装修的房屋，凡房价中包含装修费用的，其装修费用计入房地产开发成本中的建筑工程安装费。”

《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（2023年第7号）第十六条：“建筑安装工程费的扣除，应按以下规定处理：

(一)销售已装修的房屋，装修费符合以下情形之一的，允许扣除：

1.在销售合同或补充协议中明确了房价中包含装修费的;

2.销售发票中包含装修费的;

3.签订销售合同时捆绑签订装修合同的;

随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除;

(二)清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。在清算项目内装修样板房并转让，且房地产转让合同明确约定装修费包含在房价中的，样板房装修费允许扣除; ”

《厦门市地方税务局关于修订<厦门市土地增值税清算管理办法>的公告》（厦门市地方税务局公告2023年第7号）第三十八条规定：“

纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。

纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。

纳税人发生的装修业务支出应当是真实的，不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人住宅的装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)以及厦门市人民政府发布的规定。

纳税人销售已装修的房屋，其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。

纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。”

《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税务局公告2023年第13号）第五十条：“房地产开发企业实际发生的营销设施建造费，按下列原则进行处理：

(一)房地产开发企业在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

(二)房地产开发企业在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。

(三)房地产开发企业采取经营租赁方式租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、样板房、展厅等营销设施的，土地增值税清算时，已实际支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

(四)房地产开发企业将房地产开发项目中的公共配套设施装修后作为售楼部、样板房等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。”

第五十一条规定：“房地产开发企业销售已装修的开发产品，并且在《商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的，其发生的装修费用计入房地产开发成本;未明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。

上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画)等所发生的支出。

房地产开发企业销售已装修的开发产品，并且在《商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的，其发生的装修费用计入房地产开发成本;未明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。“

总结上述各地方的规定，我们再来回答关于装修费用能否在土地增值税清算时扣除的问题。

1.关于装修费用扣除的前提，即企业如何能证明是属于“销售已装修的房屋”。

一般而言，如果售房合同中已明确属销售已装修的房屋，那么扣除是没有问题的。但实务中由于各种原因，也有存在很多售房合同为销售“毛坯房”实际却是销售“精装房”的情况，此类情况一般需要能提供额外的证明才允许扣除，如售房合同的补充协议，或是另签的赠送装修协议等书面证明。需要注意的是，此问题各地的规定或执行口径不尽相同，但建议企业都应注意相关证据的提前准备。

2.销售精装修房附送的一些家电、家具等“软装”，是否可以计入成本扣除。

关于“软装”的费用，大部分地方税务局基本形成了共识，即认为“软装”不应列入房地产的开发成本来扣除，但也有部分地方口径有所不同。比如按广州市的规定，虽然“软装”也不允许作为开发成本加计扣除，但却允许据实扣除，这相对于其他地方全部不允许扣除则更宽松。笔者认为广州市的规定更为合理，因如果“软装”是随同房屋一起销售的，则销售价款中实际含有“软装”价款，那么即使不能计入开发成本加计扣除，但允许其从销售价款中剔除也是很合理的（与广州文件所述据实扣除而不能加计扣除计算一致）。

3.营销设施装修费、样板房装修费又是否允许计入成本扣除。

关于营销设施、样板房的装修费是否允许扣除，则通常应区分具体情况来判断。首先，其中的“软装”也同样不能计入开发成本加计扣除；其次，则需要进一步判断营销设施、样板房的建造位置，建造在项目主体之外的通常不允许计入成本扣除；再次，如果是利用可销售的产品建造的并随同产品一起销售的“硬装”成本，是可以扣除的；最后，利用不可售的公配等设施建造的，之后权属移交政府或是属全体业主所有的情况，其装修成本允许扣除。

以上是笔者关于装修费用在土地增值税扣除问题的分析总结，由于税务总局关于此问题的规定仍不够明确，所以土地增值税的实务清算中，就这些问题的认定与判断，仍然比较容易产生税企争议，企业人员需要充分的理解税收规定的原理来进行判断，并为可能存在的争议问题提前进行准备，另外还需要了解项目当地的规定与执行口径，这样在实际清算时会更易为企业争取到更多合法的利益，避免不必要的损失。

本文涉及到的法规链接：

1. 《广州市地方税务局关于印发2023年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号)

https://www.webtax.com.cn/articles/90320

2. 《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号，已全文废止）

https://www.webtax.com.cn/articles/8106

3. 《青岛市地方税务局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》（青地税发〔2008〕100号）

https://www.webtax.com.cn/articles/7458

4. 《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（2023年第7号）

https://www.webtax.com.cn/articles/213364

5. 《厦门市地方税务局关于修订<厦门市土地增值税清算管理办法>的公告》（厦门市地方税务局公告2023年第7号）

https://www.webtax.com.cn/articles/43498

6. 《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税务局公告2023年第13号）

https://www.webtax.com.cn/articles/7732

【第12篇】车位土地增值税税率

房地产企业处置地下车位的方式主要有四种：办理产权证转让、转让使用权、收取停车费、无偿供业主使用。由于地下车位与地上房产形成建筑整体，不同的处置方式其成本费用的分摊方法有区别，进而影响土地增值税和企业所得税的计算。如果企业选择合理的处置方式，可以减轻税负。

案例

湖南省某房地产a公司在市区开发商业、普通住宅连体楼一幢。其中，1层～3层为商业用房，每层可售建筑面积1000平方米，层高5.6米；3层以上为普通住宅，可售建筑面积9000平方米，层高2.8米；利用地下基础设施形成停车位134个，面积2680平方米，开发成本2000元/平方米。按照地上房产的面积分配车位，普通住宅100个，商业用房34个。住宅和2～3层商业用房在当年销售，分别收取4680万元和4400万元。一层商业用房租赁给某电器公司从事经营活动，房产原值903万元，年租金180万元，当年收取6个月租金90万元，缴纳相关税费16万元。该项目取得土地使用权所支付的金额1500万元，地上房产开发成本4500万元，开发费用500万元，地下停车位开发成本536万元，税前可扣除折旧额21万元，支付其他合理费用10万元。

根据《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（2023年第7号）规定，土地增值税清算应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，分别计算土地增值税；房地产开发企业建造的可售地下车库（位），按照非住宅类型房地产清算；利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的其成本、费用可以扣除；转让上述不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入，应按照地上房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除；单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，按层高系数建筑面积分摊法分摊开发成本，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的10%计算扣除，暂不考虑其他纳税调整事项。

处置方式一：地下车位办理了产权证

向普通住宅购房户出售100个车位，并办理了产权证，面积2000平方米，收取款项1200万元，剩下34个车位用于物业管理，收取停车费10万元。

应缴土地增值税的计算：按层高系数建筑面积分摊法计算不同类型房产应分摊的开发成本。

5.6米商业用房层高系数＝该类型用房层高÷普通住宅层高＝5.6÷2.8＝2。

总层高系数面积＝∑（某类型用房可售建筑面积×某类型用房层高系数）＝普通住宅可售建筑面积×1＋商业用房可售建筑面积×2＝9000×1＋3000×5.6÷2.8＝15000（平方米）。

某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积。

普通住宅已售部分层高系数面积＝1×9000＝9000（平方米）。

商业用房已售部分层高系数面积＝2×2000＝4000（平方米）。

某类型用房已售部分应分摊的开发成本＝开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积。

普通住宅已售部分应分摊的开发成本＝4500÷15000×9000＝2700（万元）。

商业用房已售部分应分摊的开发成本＝4500÷15000×4000＝1200（万元）。

1.普通住宅应缴土地增值税的计算

①转让房地产收入4680万元，已售面积9000平方米占总可售面积14680平方米（3000＋9000＋2680）的61.31%。

②扣除项目金额＝1500（注：取得土地使用权所支付的金额）×（1＋10%＋20%）（注：房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的10％计算扣除，财政部规定的加计20%扣除费）×61.31%＋2700（注：普通住宅已售部分应分摊的开发成本）×（1＋10%＋20%）＋4680×5.6%（注：营业税率5%，城建税率7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%）＝4967.58（万元）。

③增值率（4680－4967.58）÷4967.58＝－5.79%。

增值额<20%，免征土地增值税。

2.非住宅类应缴土地增值税的计算

①转让房地产收入5600万元，已售面积4000平方米占总可售面积14680平方米的27.25%。

②扣除项目金额＝1500×（1＋10%＋20%）×27.25%＋（1200＋2680×0.2×100÷134）（注：商业用房已售部分应分摊的开发成本1200万元＋出售地下车位100个应分摊的开发成本）×（1＋10%＋20%）＋5600×5.6%＝2924.94（万元）。

③增值率＝（5600－2924.94）÷2924.94＝91.49%。

④应缴土地增值税2675.06×40%－2924.94×5%＝923.77（万元）。

3.应缴企业所得税的计算

①收入总额＝90＋4680＋4400＋1200＋10（注：一层商业用房租金收入90万元＋普通住宅销售收入4680万元＋商业用房销售收入4400万元，地下车位金销售收入1200万元＋收取停车费10万元）＝10380（万元）。

②销售成本扣除额＝已售地下车位的开发成本＋已出售普通住宅的开发成本＋已出售商业用房的开发成本＋应分摊的土地成本＝2680×0.2×100÷134（注：出售地下车位100个应分摊的开发成本）＋（2700＋1200）＋1500×13000÷14680（注：已出售普通住宅、商业用房和地下车位面积之和13000平方米÷总建筑面积，可售总建筑面积＝各类房产面积＋地下车位面积＝3000＋9000＋2680）＝5628.34（万元）。

③经营税金及附加＝10380×5.6%＝581.28（万元）。

④土地增值税扣除额为923.77万元。

⑤期间费用扣除＝开发费用－出租房应分摊的开发费用＋折旧＋其他税金＋其他＝500－500×1000÷12000（注：按建筑面积分摊出租房应分摊的开发费用，其中，一层商业用房面积1000平方米，地上房产总面积12000平方米）＋21＋16＋10＝505.33（万元）。

⑥应缴企业所得税额＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝685.32（万元）。

处置方式二：地下车位未办理产权证，转让永久使用权

向普通住宅购房户出售100个车位永久使用权，取得营业收入1200万元，剩下34个车位用于物业管理，收取停车费10万元。在土地增值税计算上，地下车位不分摊土地成本，商业和普通住宅开穗发成本的分摊计算同上。

1.普通住宅应缴土地增值税的计算

①转让房地产收入4680＋1200＝5880（万元），已售面积9000平方米占总可售面积12000平方米的75%。

②扣除项目金额＝1500×（1＋10%＋20%）×75%＋（2700＋2680×0.2×100÷134）×（1＋10%＋20%）＋5880×5.6%＝5821.78（万元）。

③增值率＝（5880－5821.78）÷5821.78≈1%。

增值额<20%，免征土地增值税。

2.商业用房应缴土地增值税的计算

①转让房地产收入4400万元，已售面积2000平方米占总可售面积12000平方米的16.67%。

②扣除项目金额＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋1200×（1＋10%＋20%）＋4400×5.6%＝2131.4（万元）。

③增值率＝（4400－2131.4）÷2131.4＝106.44%。

④应缴土地增值税＝2268.6×50%－2131.4×15%＝814.59（万元）。

3.应缴企业所得税的计算

①收入总额＝90＋4680＋4400＋1200＋10＝10380（万元）。

②销售成本扣除额＝2680×0.2×100÷134＋2700＋1200＋1500×11000÷12000（注：因地下车位未办理产权证不分摊土地成本，税前扣除的土地成本按已出售普通住宅和商业用房面积之和11000平方米÷总建筑面积，总建筑面积＝各类房产面积＝3000＋9000）＝5675（万元）。

③经营税金及附加＝10380×5.6%＝581.28（万元）。

④土地增值税扣除额为814.59万元。

⑤期间费用扣除不变为505.33万元。

⑥应缴企业所得税额＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.95（万元）。

处置方式三：地下车位未办理产权证，采用三种综合处置方式

向普通住宅购房户出售100个车位永久使用权，取得营业收入1200万元，另按成本价向二、三层商业购房户配套出售22个，取得营业收入88万元，剩下12个车位无偿移交给政府。在土地增值税计算上，地下车位不分摊土地成本，商业和普通住宅开发成本的分摊计算同上，普通住宅的土地增值税计算同上，属于免征。

1.商业用房应缴土地增值税的计算

转让房地产收入4488万元（注:4400＋88），已售面积2000平方米占总可售面积12000平方米的16.67%。

①扣除项目金额＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋（1200＋2680×0.2×34÷134）（注：商业用房已售部分应分摊的开发成本1200万元，向二、三层商业购房户配套出源售22个车位和无偿移交给政府12个车位的开发成本136万元）×（1＋10%＋20%）＋4488×5.6%＝2313.13（万元）。

②增值率＝（4488－2313.13）÷2313.13＝94.02%。

③应缴土地增值税＝2174.87×40%－2313.13×5%＝754.29（万元）。

2.应缴企业所得税的计算

①收入总额＝90＋4680＋4400＋1200＋88＝＝10458（万元）。

②销售成本扣除额＝2700＋1200＋1500×11000÷12000＋536（注：地下车位成本）＝5811（万元）。

③经营税金及附加＝585.65（万元）。

④土地增值税扣除额＝754.29（万元）。

⑤期间费用扣除不变为505.33万元。

⑥应缴企业所得税额＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.43（万元）。

不同处置方式下的税收负担（如图）：

从上述案例来看，地下车位的三种处置方式所产生的税收负担明显不同，方式三与方式一、二相比，营业收入增加78万元，应缴的土地增值税分别减少169.48万元、60.3万元，在各项费用指标不变的情况下，平均税负分别下降1.6%、0.7%。为何会出现上述情况？从税法规定上看，办理了产权证的地下车位属于可售房产，其面积应归入可售面积，相应分摊土地成本，未办理产权证的则无需分摊土地成本。在土地增值税的具体计算上，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。那么地下车位属于那种清算类别，收入应如何分配？成本应如何分摊？对此，各省都有一些具体规定，但一般是按照受益原则和配比原则来分配收入和归集成本。

由于地下车位与地面建筑属于同一整体不可分割，一般情况下房地产企业对地下车位进行了单独的工程预算，至于地下与地上建筑的共同成本应如何分摊？

《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第五款规定，纳税人同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

企业所得税计算上，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

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【第13篇】清算尾盘土地增值税税率

企业符合土地增值税可清算条件的房地产开发项目已完成清算，但仍有部分尾盘需要出售，对此税务机关应加强后续管理。但在税收实践中，部分税务部门和税务人员对完成清算后的房地产开发项目尾盘销售土地增值税管理，较易存在操作上的两大误区。

误区之一：按照预征率申报。即：当期销售收入×预征率＝当期应纳土地增值税。

误区之二：按照项目清算的实际税负率进行申报。即：（已清算项目应纳土地增值税税额÷已清算项目销售收入）×当期销售收入＝当期应纳土地增值税。

案例

某房地产开发有限公司于2023年6月成立，从事房地产开发、经营、销售和租赁等业务。该公司开发某项目建设周期为2023年～2023年，项目总可售建筑面积10000平方米，其中普通住宅7000平方米，占70%；店铺3000平方米，占30%。2023年6月企业已销售建筑面积8500平方米，其中普通住宅售出面积6800平方米，店铺售出面积1700平方米。该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为85%，符合可要求土地增值税清算条件。在收到主管税务机关清算通知后，企业按要求对项目土地增值税作自行清算，并形成清算报告及相关清算资料上报主管税务机关。

案情

（一）清算审核情况

税务机关经过审核确认，至清算时，该项目普通住房的销售均价3500元/平方米、售出面积6800平方米；店铺销售均价6176.47元/平方米、售出面积1700平方米；取得销售总收入3430万元（普通住房2380万元、店铺1050万元）；含税费的扣除项目总金额为3500万元[普通住宅分摊金2450万元（3500×70%）、店铺分摊1050万元（3500×30%）]。应纳土地增值税为152.25万元，其中：普通住宅增值额为0元[0.35×6800－（2450×6800÷7000）]，即无增值额；店铺455万元[0.617647×1700－（1050×1700÷3000）]，增值率为76.47%（455÷595×100%），应纳土地增值税为152.25万元（455×40%－595×5%）。

（二）后续销售土地增值税管理情况

2023年11月，该项目在土地增值税已清算后，发生了剩余“未售商品房”再销售业务，共售出面积600平方米（其中，普通住宅100平方米，均价5100元/平方米；店铺500平方米，均价8000元/平方米），依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定，单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积；当期应纳土地增值税税额＝当期增值额×相对应的适用税率。经核算，该项目单位建筑面积成本费用为0.35万元（3500÷10000），后续销售土地增值税计算如下：

1.当期普通住房增值额＝（100×5100）－（100×3500）＝160000（元）

增值率＝160000÷350000×100%＝45.7%（因20%＜45.7%＜50%，故不能享受免税优惠政策，适用30%的税率）

当期普通住房土地增值税应纳税额＝160000×30%＝48000（元）

2.当期店铺增值额＝（500×8000）－（500×3500）＝2250000（元）

增值率＝2250000÷1750000×100%＝128.6%（因100%＜128.6%＜200%，适用50%、速算扣除15%的税率）

土地增值税应纳税额＝2250000×50%－1750000×15%＝862500（元）

追缴企业后续销售土地增值税＝862500＋48000＝910500（元）

分析

本案中，受多种因素影响，企业尾盘实际的税负率通常与之前阶段并不相同，套用已清算项目税负率计算尾盘的土地增值税，会造成税款多缴或少缴（房价上涨期造成少缴）的问题。对此，要依据国税发〔2006〕187号文件有关尾盘转让收入的土地增值税处理办法进行管理，即：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式是：

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

扣除项目金额＝（清算时的扣除项目总额÷清算时总建筑面积）×当期销售或转让建筑面积

这里尤其要注意，“清算的总建筑面积”应指“可售总面积”，否则不可售部分的成本费用将无处分摊。

建议

一是建立项目清算档案。档案内容应包括：对清算工作经验教训的总结；有关资料的备案；对中介鉴证报告的质量评价；建立清算后续管理台账：详细载明土地增值率、清算项目单位建筑面积应当负担的单位成本、未售房屋的幢号、面积等相关数据。

二是对尾盘再销售扣除项目确认完善建议。对尾盘阶段土地增值税计算的扣除项目中的土地价款、开发成本、开发费用和加计扣除四个部分，在尾盘转让阶段通常都已固定，但扣除项目中的转让税金却与实际转让收入直接相关，为使尾盘阶段土地增值税计算更准确，应考虑到转让税金因素，可把计算尾盘再销售阶段扣除项目金额公式修改为：

扣除项目金额＝[（清算时扣除项目总金额－清算时扣除的税金）÷清算时总可售面积]×当期销售建筑面积＋当期销售收入×5%×（1＋7%＋5%）。

【第14篇】土地增值税如何征收

1.转让的土地使用权是国家所有的土地使用权。

宪法和土地管理法规定，城市土地属国家所有，农村和城市郊区土地，除法律规定属国家所有外，属集体所有。

国家所有土地，其土地使用权转让属土地增值税征收范围。

农村集体所有土地，不得自行转让，只有根据法律规定，由国家征用后变为国家所有，才能转让。

2.发生房地产权属转让行为。

国有土地使用权转让，指土地使用者取得土地使用权后，将其再转让行为，包括出售、交换和赠与。

注意：国有土地使用权出让（即政府以土地所有者身份将土地使用权出让给他人），不属土地增值税征收范围。国有土地使用权、房产产权未转让，也不属土地增值税征收范围。

3.取得收入。

房地产权属虽转让，但未取得收入行为，如房地产继承，不属土地增值税征收范围。

相关文件：国税函[2007]645号：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

【案例】某房地产公司房产已全部销售，但公司一直未取得土地使用权，是否征土地增值税？

分析：根据国税函发[1995]110号、国税函[2007]645号规定，企业只要发生处置国有土地上房地产行为，且从中取得相应利益，不管处置前是否取得该土地使用权，也不管处置中是否给客户办理相应房屋产权和土地使用权，一律视为房地产转让行为发生，按规定征土地增值税。

根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属土地增值税征税范围进行判定，房地产企业可根据这些判定标准合理税收筹划。

1.合作建房。

财税字〔1995〕48号：对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”

提示：前提是不能直接以房地产公司名义开发。

2.房地产的代建房行为。

税法中对房地产代建房行为是否征税做出具体规定，房地产代建行为指房地产公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入行为。对房地产公司而言，虽取得收入，但没发生房地产权属转移，其收入属劳务收入性质，故不属土地增值税征税范围。房地产公司可利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负目的，避免开发后销售缴土地增值税。前提是要符合代建房税收规定:

（1）以委托方名义办理房屋立项及相关手续；

（2）与委托方不发生土地使用权、房屋产权转移；

（3）与委托方事前签委托代建合同；

（4）不以受托方名义办理工程结算。凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按 “销售不动产”税目征增值税。

【第15篇】土地增值税核定征收税率

移步《优税乐》了解更多税收优惠政策详情企业纳税压力大的主要原因除了业务,那就是企业纳税方面了,毕竟国家财政主要收入有60%是通过征收税率得来的,可以看得出税收对于我国的发展有着决定性的作用,而纳税的主体可以是企业也可以是个人，那么企业的税收可以说是非常重要的了，这也是国家禁止偷税漏税,大力稽查各个企业的原因。

企业除了主要的企业增值税，企业所得税，分红的时候还需要缴纳个人分红税，这几个税种都是不低的。本身企业的压力就已经非常大了，但是业务上面的原因导致很多企业是拿不到成本发票的，那么按照查账征收纳税，账面利润是虚高的，也就意味着企业将多缴税，那么企业该何去何从呢？其实国家在不断加强企业的税务稽查时，也给出了一系列的税收扶持政策。如今年的4月份

。国家税务总局发布小规模纳税人企业普票免征增值税及附加税。企业就可以利润这个是税收政策的同时，享受地方政府的税收优惠政策，那就是核定征收。一般纳税人企业规定统一按照查账征收，但是对于小规模纳税人企业却没有规定征收方式，地方政府也就是运用这以政策，帮助企业达到减税纳税压力的目的。园区成立一家小规模纳税人企业，一年500万，普票税率综合不到3%，全行业都可以入驻可以说是非常优惠的了。移步公众号《优税乐》了解更多税收优惠政策详情