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【第1篇】土地增值税含税收入吗
作者 / 吴声 税务律师
对于土地增值税，许多企业界和法律界人士，未必很清楚。在股权转让、企业并购、金融及民间借贷、不良资产处置、房地产项目合作中，一旦涉及到土地增值税，如果不充分考虑，往往会吃大亏！学习、了解土地增值税的法律、法规、政策及实务操作，对于企业投资经营、法律服务，都十分重要。相信这篇文章，会让你获益匪浅！
在房地产开发的各个环节，所缴纳的税费不尽相同。其中在商品房销售环节需缴纳的税费比较多，土地增值税是一个主要税种，对企业来说负担比较重，涉及政策也比较复杂。如何确定土地增值税的纳税义务人，明确征税行为和范围；营改增后，土地增值税在应税收入、扣除项目金额、税款预征、税款清算、税收优惠政策等方面发生了一系列变化，搞清楚这些问题，对于正确适用政策，规避税收风险，降低经营成本，实现效益最大化，是很有必要的。
土地增值税的
纳税义务人和征税范围
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。具体操作中，什么行为和情况需要缴税，什么行为和情况不需要缴税，还需分别判定。
第一， 以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围。即以继承、赠与方式转让房地产，虽发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。
那么是不是只要无偿赠与就不用缴纳土地增值税了呢？
当然不是。
这里的赠与行为是有严格限制的。为了防止纳税人以赠与方式逃避税收，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）明确“赠与”是指以下情况：一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、中国红十字会等以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。以上这些赠与行为不缴纳土地增值税，除列举的上述“赠与”以外的赠与行为仍需缴纳土地增值税。
第二，只有转让国有土地使用权的行为才征收土地增值税。转让集体土地使用权的行为原则上不应当缴纳土地增值税。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。据此可以理解为，依法被征用后的土地属国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如自行转让则是违法行为。
第三，房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。因为出租虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，故不应征收土地增值税。
第四，房地产的交换属于土地增值税的征税范围。房地产企业以开发产品与被拆迁户进行房屋调换，必须缴纳土地增值税。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
第五，合作建房的土地增值税政策。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
第六，房地产抵押的土地增值税政策。《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函【2007】645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按照税法规定缴纳营业税（现改为增值税）、土地增值税和契税等相关税收。
土地增值税
应税收入的确定
土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。用公式表示是：
增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额
应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率
土地增值税实行四级超率累进税率，依据增值额与扣除项目金额的比例，确定对应的税率。增值额（相当于纯利润）占的比例越高，对应税率越高，交的税越多，税率最高达60%。
土地增值税四级超率累进税率表
从以上公式和税率表可以看出，土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量。在营改增前后，税法对这两个变量因素的规定发生了明显变化。
营改增前，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入包含营业税。营改增后，根据财税【2016】43号和税务总局公告2023年第70号的规定：纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税（注意：土地增值税和增值税是完全不同的两个税种。转让房地产既要缴纳增值税，又要缴纳土地增值税）。这里又分适用增值税一般计税方法或简易计税方法分别计算应缴纳的增值税：
（一）适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。、
销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+10%)×10%
（二）适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额,需要将含增值税收入换算成不含增值税收入，换算方法为：
土地增值税应税收入=转让房地产含税销售额/(1+5%)
适用简易计税方法纳税人，开具增值税普通发票，征收率为5%。
在实际经营中，房地产企业一般纳税人（指年应征增值税销售额超过500万元）适用一般计税方法（可抵扣进项税额），增值税税率为10%；符合条件的也可选择简易计税方法（不得抵扣进项税额），增值税征收率为5%。哪种计税方法更有利于企业就选择哪种。
一般计税方法项目与简易计税方法项目的界定原则是：国家税务总局公告2023年第18号第八条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目。
在实际经营中，房地产企业一般都是“一般纳税人”（指年应征增值税销售额超过500万元）；如果房地产企业是小规模纳税人（指年应征增值税销售额未超过500万元），则适用5%的征收率缴纳增值税。
土地增值税
扣除项目的确定
扣除项目及其金额的确定对于计算转让房地产的增值额至关重要，一般分为以下六类：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）开发土地和新建房及配套设施的成本。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用。
（四）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育附加可视同税金予以扣除。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。还规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。
（五）财政部确定的其他扣除项目。
（六）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〖2016〗36号文件第三十四条、《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〖2016〗43号）第三条规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入土地增值税的扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，计入开发成本，可以作为扣除项目。这个新变化必须掌握，对于房地产企业完整准确计算扣除项目金额，进而准确核算土地增值税是十分重要的。
土地增值税的预征
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。” 各省市（区）结合本地经济发展水平和房地产市场发展状况，明确了本省市（区）房地产土地增值税的预征率，并适时动态调整。《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2023年第1号）第十三条规定：房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式。纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：
应预缴税款=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率
公式中预征率按各市的预征率执行，各市可实行差别化预征率。
《宁夏回族自治区人民政府关于印发<宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法>的通知》（宁政发[2015]43号）第七条对土地增值税预征率作了统一明确：“ 纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：(一)普通住宅为1%；（二)非普通住宅为1.5%；（三)其他类型房地产为2%”。
上面公式中应预缴的增值税如何计算呢？比如《宁夏回族自治区税务局房地产开发业增值税管理工作指引（试行）》规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。公式为：应预缴的增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
也就是说，在预征土地增值税时，要分两步计算：第一步，先计算出应预缴的增值税；第二步，再计算出应预缴的土地增值税。待工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
举例说明：2023年5月，某房地产公司当期收到预售房款3000万元，土地增值税的预征率为1%（该项目全部为普通住宅）。应预缴的土地增值税是多少呢？
假设该公司按一般计税方法缴纳增值税，当期应预缴土地增值税计算如下：第一步，在项目所在地预缴增值税=3000÷（1+10%）×3% = 81.82（万元）；第二步，应预缴土地增值税=（3000-81.82）×1% = 29.18（万元）。
小贴士：10%为一般计税方法适用的增值税税率，3%是增值税的预征率，1%是土地增值税的预征率。
读了本文，相信大家会明白，以一块评估价值2亿元的土地使用权抵押借款1.2亿元（6折放款），如果土地取得成本很低，这个贷款项目其实并不安全，因为拍卖后得扣除巨额土地增值税和其他税费后，很可能还不够偿还本金。
【第2篇】土地转让收入土地增值税清算
税务总局公告2023年第70号第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
一、70号公告明确规定：土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
既然70号明确转让房地产的土增应税收入，为不含增值税销项税额。那么，就应按税务总局公告2023年第18号所规定的不含增值税销项税额来依法确认：
（增值税应税）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
增值税销项税额=销售额*9%
例：某房地产开发项目清算时，取得全部价款和价外费用227万元，允许扣除的土地价款9万元。
则，（增值税应税）销售额=（227-9）/(1+9%)=200（万元）
增值税销项税额=200*9%=18（万元）
土地增值税应税收入=227-18=209（万元）
二、部分税局发文是严谨的：按“(含税销售收入+本项目土地价款×9%)/ (1＋9%)”确认。
比如，穂地税函〔2016〕188号规定，土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/ (1＋11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。
按以上数据计算，（227+9*9%）/（1+9%）=209（万元）
三、个别地区做法有待商榷：冲减土地成本。
1、会计处理作主营业务成本冲减，不应作为土增计算中冲减土地成本的参考思路。
借：银行存款 227
贷：主营业务收入 208.26(227/1.09)
应交税费—应交增值税(销项税额) 18.74(208.26*9%)
借：主营业务成本 0.74(9/1.09*9%)
贷：应交税费—应交增值税(销项税额抵减) 0.74
2、财税[2016]43号规定，“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”因有营改增的差额征税，不能简单套用不含增值税收入=含税/税率的一般思路。
“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”此款明确的是进项税额，土地价款的扣减在计算上虽等同于进项税额抵扣，但18号公告并未按进项税额处理。在销售额中抵减，不能等同于“允许在销项税额中计算抵扣”。
3、70号公告对土增应税收入有明确规定。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
以上案例中房地产开发项目的“增值税销项税额”18万元，是按18号公告的明确规定来计算的。是经抵减计算的销项，已小于账面按“含税销售额/税率”计算的18.74万元。即，土增应税收入所不含的销项税额，已剔除0.74万元。
账面收入=企业所得税收入=208.26万元，增值税销售额200万元，土增税应税收入209万元。
土增税应税收入209=账面收入208.26+销项税额抵减0.74=（全部价款+价外费用）227-增值税销项税额18
4、冲减土地成本的做法，没有税法上相关规定的明确。土地增值税暂行条例及其实施细则规定，计算增值额的扣除项目，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
土地价款的扣除，土增条例及其实施细则明确为地价款和有关费用，营改增之后并未见相关文件予以修订。
5、财税[2016]43号、税务总局公告2023年第70号已有明确规定，如仍作冲减土地成本处理，不仅减少纳税人土地价款的加计扣除，损害纳税人利益，更是无法按43号、70号规定精神来有效衔接并落实。
文章来源：税白天下
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【第3篇】属于土地增值税扣除项目的税费是
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【第4篇】土地增值税税率表2009
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01
小规模3%降至1%政策延长
增值税税率表也随之更新
百望官网（准官方）消息：
文字版本：1、自2023年1月1日起，《财政部税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（2023年第13号）暂继续执行。对湖北省增值税小规模纳税人，暂继续免征增值税；对其他地区增值税小规模纳税人，暂继续减按1%征收率征收增值税。开具发票选择征收率，暂继续照此执行。待正式文件出台后，以正式文件为准。
增值税发票税控开票软件的税控盘版和税务ukey版均已升级并提供下载：
升级说明
02
2023年最新最全税率表
注：对税率相同的项目，使用带箭头实线与税率链接。对于内容相似的项目，使用无箭头的虚线链接。
（图片来源：公众号思维导图学税法）
03
增值税税率
（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。
（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：
1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐；
2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；
3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；
4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；
5.国务院规定的其他货物。
（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。
（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。
（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。
税率的调整，由国务院决定。
纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。
04
以下13%货物
易于农产品等9%货物相混淆
1、以粮食为原料加工的速冻食品、方便面、副食品和各种熟食品，玉米浆、玉米皮、玉米纤维（又称喷浆玉米皮）和玉米蛋白粉。
2、各种蔬菜罐头。
3、专业复烤厂烤制的复烤烟叶。
4、农业生产者用自产的茶青再经筛分、风选、拣剔、碎块、干燥、匀堆等工序精制而成的精制茶，边销茶及掺对各种药物的茶和茶饮料。
5、各种水果罐头、果脯、蜜饯、炒制的果仁、坚果、碾磨后的园艺植物（如胡椒粉、花椒粉等）。
6、中成药。
7、锯材，竹笋罐头。
8、熟制的水产品和各类水产品的罐头。
9、各种肉类罐头、肉类熟制品。
10、各种蛋类的罐头。
11、酸奶、奶酪、奶油，调制乳。
12、洗净毛、洗净绒。
13、饲料添加剂。
14、用于人类日常生活的各种类型包装的日用卫生用药（如卫生杀虫剂、驱虫剂、驱蚊剂、蚊香等）。
15、以农副产品为原料加工工业产品的机械、农用汽车、三轮运货车、机动渔船、森林砍伐机械、集材机械、农机零部件。
05
增值税征收率
增值税小规模纳税人以及采用简易计税的一般纳税人（见附件）计算税款时使用征收率，目前增值税征收率一共有4档，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了财政部和国家税务总局另有规定的。
附件：一般纳税人（可选择）适用简易计税
（一）5%征收率：
1、中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）
2、销售、出租2023年4月30日前取得的不动产。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）
3、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的房地产项目。包括但不限于：
房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目。
房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2023年4月30日前的，属于房地产老项目。
（总局公告2023年第31号，财税〔2016〕68号、财税〔2016〕36号附件2、国家税务总局公告2023年第2号）
4、2023年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。（财税〔2016〕47号 ）
5、以2023年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。（财税〔2016〕47号 ）
6、转让2023年4月30日前取得的土地使用权。（财税〔2016〕47号 ）
7、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。（财税〔2016〕47号 ，财税〔2016〕68号）
8、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。（财税〔2016〕47号 ）
9、提供人力资源外包服务。（财税〔2016〕47号 ）
（二）3%征收率
1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号 ）
2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。（财税〔2009〕9号，财税〔2014〕57号）
3、典当业销售死当物品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）
4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）
5、销售自产的自来水。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）
6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。（财税〔2009〕9号，财税〔2014〕57号）
7、销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）
8、销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）
9、单采血浆站销售非临床用人体血液。（国税函〔2009〕456号，总局公告2023年第36号 ）
10、药品经营企业销售生物制品。（总局公告〔2012〕20号）
11、光伏发电项目发电户销售电力产品。（总局公告2023年第32号）
12、兽用药品经营企业销售兽用生物制品。（总局公告2023年第8号）
13、销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。（总局公告2023年第90号）
14、公共交通运输服务。包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）
15、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的服务，以及在境内转让动漫版权。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）
16、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务（含纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入）。（财税〔2016〕36号附件2，财税〔2016〕140号）
17、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。（财税〔2016〕36号附件2）
18、纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。（财税〔2016〕36号附件2）
19、公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。（财税〔2016〕36号附件2）
20、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕39号）
21、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构在县（县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行提供金融服务收入。（财税〔2016〕46号 ）
22、对中国农业银行纳入“三农金融事业部”改革试点的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行和新疆生产建设兵团分行下辖的县域支行（也称县事业部），提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款取得的利息收入。（财税〔2016〕46号）
23、提供非学历教育服务。（财税〔2016〕68号）
24、提供教育辅助服务。（财税〔2016〕140号）
25、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产。（财税〔2016〕140号）
26、非企业性单位中的一般纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。（财税〔2016〕140号）
27、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2023年第54号）
28、以清包工方式提供、为甲供工程提供的、为建筑工程老项目提供的建筑服务；建筑工程老项目，是指：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；②未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；③《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2023年4月30日前的建筑工程项目；（财税〔2016〕36号附件2）
29、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。（总局公告2023年11号）
30、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号）
31、销售自产、外购机器设备的同时提供安装服务，已分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。（总局公告2023年第42号）
32、资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号）
33、自2023年5月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售抗癌药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。（财税〔2018〕47号）
34、自2023年7月1日至2023年12月31日,对中国邮政储蓄银行纳入“三农金融事业部”改革的各省、自治区、直辖市、计划单列市分行下辖的县域支行，提供农户贷款、农村企业和农村各类组织贷款（具体贷款业务清单见附件）取得的利息收入，可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。（ 财税〔2018〕97号）
35、一般纳税人提供的城市电影放映服务，可以按现行政策规定，选择按照简易计税办法计算缴纳增值税。(财税〔2019〕17号)
36、自2023年3月1日起，增值税一般纳税人生产销售和批发、零售罕见病药品，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。上述纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。（财税〔2019〕24号）
（三）3%征收率减按2%征收
1、2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。 （财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号）
2、2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。 （财税〔2008〕170号，财税〔2014〕57号 ）
3、销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。 （财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号)
4、纳税人销售旧货。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）
5、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产（总局公告2023年1号 ，总局公告2023年第36号）
6、发生按照简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣进项税额的固定资产。（总局公告2023年1号 ，总局公告2023年第36号 ）
7、销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。（财税〔2016〕36号附件2）
（四）减按0.5%征收
自2023年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车，由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，改为减按0.5%征收增值税，并按下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额/（1+0.5%）（财政部 税务总局公告2023年第17号，国家税务总局公告2023年第9号）
（五）按照5%征收率减按1.5%征收
个体工商户和其他个人出租住房减按1.5%计算应纳税额。(国家税务总局公告2023年第16号)
（六）应当适用（非可选择）简易计税：
1. 提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2023年第54号）
2. 建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（财税〔2017〕58号）
3. 资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。（财税〔2017〕56号）
4. 中外合作油（气）田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%。（国税发〔1994〕114号）
5.纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减半征收增值税。（财税〔2009〕9号）
6.一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：
（1） 寄售商店代销寄售物品 (包括居民个人寄售的物品在内) ；
（2）典当业销售死当物品；
【第5篇】土地增值税
引言
这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。
土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。
那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。
1计算逻辑与公式
土地增值税计算的大逻辑是：
用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。
土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。
具体计算公式如下：
增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额
土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
适用税率如下：
举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：
增值额=10亿-6亿=4亿；
增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%
这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%
应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿
2扣除项目金额包括哪些？
（1）取得土地使用权支付金额（以下简称a）：即土地出让金、补缴地价款、契税；
（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）
（2）房地产开发成本（以下简称b）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用（以下简称c）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按a、b的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按a、b的金额之和的10%以内计算扣除。
看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%
（4）与转让房地产有关的税金（以下简称d）：“营改增”后指的就是增值税附加
特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。
（5）加计20%扣除（以下简称e）： e=（a+b）*20%
3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税
听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：
转让房地产收入总额要去掉销项税
转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税
回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：
转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1
这样就把销项税扣除了。
扣除项目金额：全部都要去掉进项税
具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）
4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法
首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。
那某一期有不同业态的怎么分呢？
有三种方法：一分法、二分法和三分法。
一分法就是一起算
二分法分为：普通住宅，其它
三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。
（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）
那么应该选用哪一种分法来算呢？
要看当地税局的要求！
具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。
那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？
又是那句话：各地要求不一样！
大体来说，一般从这三方面考虑：
1、容积率在1.0以下(不含1.0)；
2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。
3、实际成交价格高于该区市场指导价；
以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。
特别注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）
特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，根据我自己的计算经验，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。
因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。
5分摊原则
二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。
其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:
销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。
取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？
大概可以这么算：
分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。
同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。
【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】
特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）
开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）
这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。
房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。
6预征和清缴
和增值税及附加一样，土地增值税也是先预征，到一定程度再清缴。
清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）
预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率
收到回款的次月就要申报。
回忆一下之前预缴增值税的计算公式：
预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%
简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%
一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%
那么土地增值税的预征率是多少呢？又是那句话：各地要求不一样！一般网上能查到。查不到就问问同行。
分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。
土地增值税清算时点：
规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。
详细而复杂的规则如下:
关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
7计算土地增值税的例子
我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。
（一）假设条件如下：
（1）、项目规划指标
（2）、售价假设
（3）、成本假设
（4）、当地土地增值税政策假设
这是个新项目；
当地用三分法；
高层住宅在当地属于非普通住宅；
当地土地增值税预征税率如下：
（二）计算过程：
（1）、先算增值税及附加
由于土地增值税的收入和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上一节）
（2）、计算土地增值税：
根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）
先算预征：
预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率
回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%
非普通住宅收入=90000万元
其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元
预征土地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元
再算应缴土地增值税额：
核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）
转让房产收入总额（不含税）：
转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元
这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？
可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊
转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元
转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元
取得土地使用权支付金额（不含税）：
取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元
注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税
分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）
取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950
取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950
房地产开发成本（不含税）：
房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元
分摊，按总建筑面积法：
这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。
假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。
因此：
房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元
房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元
应缴土地增值税额计算表如下：
8特殊情况
旧改项目、保障房、村企合作、政府返还土地款的，这些都比较复杂，也没有定论，打算三大税写完了用一节专门和大家一起探讨一下。
小结：
1、土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额
适用税率和速算扣除系数见下表：
2、扣除金额包括：
（a）取得土地使用权支付金额；
（b）房地产开发成本；
（c）房地产开发费用：c=（a+b）*10% ；
（d）与转让房地产有关的税金：增值税附加；
（e）加计20%扣除：e=（a+b）*20%
3、营改增”以后土地增值税计算都要扣去增值税
转让房地产收入总额要去掉销项税
扣除项目金额：全部都要去掉进项税
4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法
一分法就是一起算；
二分法分为：普通住宅，其它；
三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。
普通住宅各地定义不一样。
5、分摊原则
各地不太一样，大概如下：
销售收入：按照实际分摊
土地成本：分期开发的按照占地面积法；同一期类各业态按可售面积法；
其他成本等：一般按照总建筑面积分摊
6、预征和清缴
预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率
预征率各地不一样！
来源：土地并购入门到精通
【第6篇】土地增值税预征办法
财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税【2016】43号）第三条规定，“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。
为了进一步落实该规定，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2023年第70号）第一条对土地增值税应税收入和预征依据进行了如下明确：
一是明确土地增值税的应税收入或预征计征依据的计算方法。公告第一条第一款规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”
按照第一款规定，纳税人在预征土地增值税或土地增值税清算时的计税依据是：
土地增值税应税收入（或预征的计征依据）=销售收入（或预收款）/（1+适用增值税税率或征收率5%）
注：适用增值税税率按照纳税所属期法定增值税税率计算
二是规定土地增值税预征税款时计征依据可以选择简化计算方法。第一条第二款规定：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”
按照第二款规定，土地增值税预征计征依据可以做如下推导：
土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款
=预收款-预收款/（1+适用增税税率或征收率5%）×增值税预征率3%
根据上述规定可知，纳税人在土地增值税预征环节，既可以按照第一条第一款规定计算公式计算预征的计征依据，也可以选择按照第一条第二款规定的计算公式计算预征的计征依据。但两者计算结果并不相同。选择按照第二款规定的计算公式计算的计征依据大于按照第一款规定的计算公式计算的计征依据。举例说明：
某房地产公司某月收取预收款100万元，适用一般计税方法9%的税率或适用简易计税方法5%的征收率，按照不同计算公式计算结果如下：
1.适用一般计税方法时
（1）按照第一款规定计算公式
土地增值税预征的计征依据=预收款/(1+增值税适用税率)=100/（1+9%）=91.74万元
（2）按照第二款规定的计算公式
土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款
=预收款-预收款/（1+增税税适用税率）×增值税预征率3%=100-100/（1+9%）×3%=97.25万元
按照第二款规定计算公式比按照第一款规定的计计算公式计算的预征的计征依据大5.51万元。
2.适用简易计税方法时
（1）按照第一款规定计算公式
土地增值税预征的计征依据=预收款/(1+征收率)=100/（1+5%）=95.24万元
（2）按照第二款规定的计算公式
土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款
=预收款-预收款/（1+征收率5%）×增值税预征率3%=100-100/（1+5%）×3%=97.14万元
按照第二款规定的计算公式比按照第一款规定的计算公式计算的预征的计征依据大1.90万元。
由此可见，在房地产企业土地增值税预征环节，国家税务总局给纳税人提供了可以选择简化计算预征依据的办法，但选择简化计算办法会增加纳税人在土地增值税预征环节的税收负担。因为公告规定是可以选择简化计算方法，所以房地产企业在计算土地增值税预征的计征依据时，可以根据该公告进行税收筹划，主管税务机关也应当允许企业在两种计算方法之间选择适用。
【第7篇】土地增值税预征
一、预缴土地增值税的政策依据
1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）
2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条
3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）
二、预缴土地增值税计算
（一）预征的计征依据
1.一般计税
（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额
（2）销项税额=销售额×适用税率
（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2023年第18号）
2.简易计税
土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
3.简化计算
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2023年第70号）
（二）代收费用
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）
（三）预征率
应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率
“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条
根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。
三、预缴申报
（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条
（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条
（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）
（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。
（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）
（六）自2023年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。
附件1：财产和行为税纳税申报表
财产和行为税减免税申报附表
附件2：财产和行为税税源明细表
依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）
依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（ 国家税务总局公告2023年第9号）
、风险点
1.项目应正确区分业态，由于各业态预征率不同，需向当地税局咨询或通过当地税局网站查询最新的土地增值税预征率文件，核对预征率适用正确与否，并及时更新；
2.检查账面有无收取的诚意金应转未转预收的情况，核实转为预收的诚意金是否按规定预交土地增值税；
3.合同中包含政府回购保障房等的，土地增值税可申请减免预征，是否按规定享受优惠政策。
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【第8篇】营改增土地增值税税金
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【第9篇】加油站转让土地增值税计税收入
甲方： 有限公司
乙方： 加油站
乙方 系 加油站投资人、所有权人，经双方协商，达成以下转让协议：
一、合同标的
本合同转让标的为：✘✘✘县✘✘✘镇✘✘ ✘的 加油站（以下简称“加油站”）的全部资产及该加油站的各项经营资质与权力，包括但不限于：
1、加油站已有的全部资质、证照、文件批复等《证照清单》。
2、本合同标的项下的“ 集用 第 号”土地使用权 平方米及租赁土地 平方米，共计约 平方米;房产编号为“ 房权证 字第 号”的 平方米的房屋使用权<集体土地使用证>、土地租赁协议、土地平面图、《房屋所有权证》。
3、加油站其他资产清单<资产清单>。
二、声明和保证
1、乙方保证对合同所涉转让标的拥有完全合法的独立权益和权利，没有设置任何抵押、担保或其他第三方权益，也不存在任何争议及诉讼。
2、乙方确保受让合同转让标的后，甲方能够完全合法拥有所有资产、资质和权利等。
3、乙方保证附件中所列的加油站资产详情在各方面均真实、完整、准确。所交付给甲方的所有文件及证照均真实、合法、有效。
三、转让费及支付方式
转让费 ✘万元人民币，（大写： 元整）。合同签订生效后✘日内，甲方预付✘ 万元作定金;余款 ✘万元在乙方将房产证、土地使用证、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证等甲方依法经营所必需的证件变更至甲方名下后✘日内一次性支付给乙方。（乙方完全搬迁完成后）。
四、资产交付、证照变更
1、合同签订后✘日内乙方向甲方交付第一条1、2、3款所列财产及证照。
2、合同签订后✘日内乙方交付甲方加油站所有工程资料（加油站设计图纸、建筑施工图纸、竣工验收图纸、资料等），加油站设施、设备等的合同，发票和保修证明等相关原件及资料移交给甲方。
3、合同签订后✘日内乙方负责将房产证、土地使用证、土地租赁协议等甲方依法经营所必需的证件变更至甲方名下，费用由乙方承担。
4、转让过程中产生的税、费由乙方承担，与甲方无关。
五、债权、债务
乙方转让前的债权、债务由乙方享有和承担，与甲方无关，乙方应对加油站原有人员另行安排或与其合法解除劳动关系，并承担相关费用。甲方接管加油站后，自主安排用工，乙方原加油站人员及其他有关人员不得干涉，否则，由此给甲方造成的一切损失由乙方赔偿。
六、违约责任
1、乙方违反本合同第二条声明和保证，乙方需支付甲方违约金 ✘万
元，如给甲方造成损失，还应赔偿甲方相应的损失。
2、乙方违反本合同第四条1、2、3、4项约定，未能按约交付约定财产、变更相关证照手续，由此给甲方造成的一切损失由乙方赔偿。
3、甲方如未按合同约定支付转让费，每延期一日支付乙方转让费总额千分之三违约金。但乙方违反本合同第三条第2项约定的，甲方不承担违约责任。
七、因本合同发生争议，双方应协商解决，协商不成任何一方有权向合同签约地人民法院提起诉讼。
八、本合同未尽事宜双方可另行签订补充协议，补充协议是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式两份，甲、已双方签字盖章后生效。
甲方： 有限公司 乙方： 加油站
代表人签字 代表人签字：
年 月 日 年 月 日
【第10篇】土地增值税税收筹划
房地产企业本钱组成中，税收获本仅次于地价和建安本钱，位列第三大本钱。在预征阶段，各项税负已达发卖额的8%～12%；项目完毕实行清理，则广泛高达15%～25%，一线城市会到达25%以上。怎么下降税负，而且把持相应的风险？这必须房地产企业在税收谋划上多下工夫。
房地产企业的税收谋划一般集中在地盘增值税上。地盘增值税谋划的整体思绪是，下降增值额进而下降增值率，以到达少交乃至不交地盘增值税的目标。地盘增值税的谋划办法首要有以下几种：
1、应用临界点
依照税律例定，征税人制作通俗规范室第出售，增值额未超越扣除项目金额的20%时，免征地盘增值税。从征税谋划的角度思索，企业可选择恰当的开发方案，防止因增值率稍高于起征点而形成税负的增加。
因为地盘增值税实用四级超率累进税率，当增值率超越50%、100%、200%时，就会实用更高的税率。企业可以应用地盘增值税的临界点实行谋划，防止出现实用更高一级税率的状况。
2、月入疏散
关于包括装修和相干装备的衡宇，可以思索将条约分两次签署。首先和购置者签署毛坏房发卖条约，随后和购置者签署装备安装和装修条约。通过这样处置，房地产企业仅就毛坏房发卖条约交纳地盘增值税，从而到达节税的目标。
3、选择恰当的利钱扣除办法
房地产企业存款利钱扣除的限额分为两种状况，一种是在贸易银行同类同期存款利率的程度内据实扣除，另外一种是按税律例定的房地产开发本钱的10%之内扣除。这两种扣除方法为企业实行税收谋划供给了空间，企业可依据本身实践状况，选择较高的一种实行扣除。
4、代免费用并入房价
非常多房地产开发企业在发卖开发产品时，会替代相干单元或部门收取一些价外费用，比方说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费和部分当局基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规则转交给拜托单元，有的房地产企业还会因而而有节余。关于代免费用有两种处置办法，第一种是将代免费用计入房价中向购置方一并收取；第二种是在房价以外独自收取。是不是将代免费用计入房价关于计算地盘增值税的增值额不会发生影响，可是会影响房地产开发的总本钱，也就会影响实用的增值率，进而影响地盘增值税的税额。企业应用这一规则可以实行税收谋划，选择第一种处置方法。
5、增加扣除项目金额
在市场可以承受的范畴内，房地产企业可以采用恰当加至公共配套设备的投入，改良小区情况，进步装修层次，以增加扣除项目金额，从而使增值率下降。投入的本钱可以经过进步售价失掉抵偿，加至公共配套设备投入还可以进步产品的竞争力，扩展市场影响力，可谓是一举多得。要留意的是增加扣除项目金额其实不意味着虚开建安发票虚增本钱，虚开建安发票属于偷逃税款的行动。
6、费用转移、加大开发本钱
管帐轨制对房地产企业的“管理费用”、“发卖费用”和工程项目标“开发间接费用”并没有严格的界定。在实践营业中，开发项目标行政管理、技术支持、后勤保证等也没法与公司总部的营业截然离开，有些费用的列支介于时期费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目标人员尽可能列为开发项目体例，把公司本部和开发项目混杂运用的装备划归开发项目运用。这样把本应由时期费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的制作总本钱，会带来1.3倍（1+20%+10%）的扣除金额，从而下降增值额和增值率。
7、本钱核算工具谋划
房地产公司在同时开发多处房地产时，可以辨别核算，也能够兼并核算，两种方法所交纳的税额是不一样的，这就为企业选择核算方法供给了税收谋划的空间。一般来说，兼并核算的税收好处大一些，但也存在辨别核算更有益的状况。详细来说，对统一地址、构造类型类似的群体开发项目，假如开工、完工时间靠近，又由统一施工步队施工，可以兼并为一个本钱核算工具。对一般范围较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目标必定区域或部分，划分红本核算工具。
8、应用协作建房
依照税律例定，关于一方出地，一方出资金，单方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收地盘增值税。房地产开发企业可充沛应用该项政策，选择协作建房的方法实行项目开发。
9、应用代建房
代建房指房地产开发企业代客户实行房地产开发，开发完成后向客户收代替建月入的行动。房地产企业假如有代建房营业，其月入属于劳务月入性质，不属于地盘增值税的纳税范畴。房地产开发企业可应用代建房方法减轻税负，但条件是在开发之初就可以断定终极用户，履行定向开发。
10、与主管税局相同
在正当的条件下延后地盘增值税清理时点房地产公司可恰当与主管地税局相同，尽量延后地盘增值税清理时点，或改换税负绝对较轻的项目实行清理；关于能履行以预征代清理的项目，应主动争夺以预征代清理。
【第11篇】土地增值税暂行条例
问
纳税人转让集体土地是否缴纳土地增值税？
1、《土地增值税暂行条例》第二条规定:
“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”
2、《土地增值税宣传提纲》(国税函发(1995)110号文件发布)第四条规定：
“土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集中土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。”
结论：根据上述政策及宣传解释，集体土地不涉及土地增值税的征收。
问
哪些赠与行为不征收土地增值税？
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】48号)规定：
（一）房产所有人、土地使用权人所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。
结论：根据上述政策，只有符合条件的”赠与“行为才不征土地增值税。
问
哪些情形下可以免征土地增值税？
1、《土地增值税暂行条例》第八条规定:
“有下列情形之一的，免征土地增值税:
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的;
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”
2、《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第二款规定:
“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(ニ)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税”。
第四款规定:“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税”;第五款规定:“符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”
问
在棚户区改造中转让旧房作为改造安置住房如何免征土地增值税？
《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税【2013】101号第二条规定：
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
其中棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。
棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目;改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收(拆)补偿协议或棚户区改造合同(协议)中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房”
问
对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业是否征收土地增值税？
《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第一条的规定：
按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税”。
根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”
问
企业合并时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？
《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第二条的规定：
按照法律规定或者合同规定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。
问
企业分立时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？
《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第三条的规定：
按照法律规定或者合同规定，企业分设为两个或两个以上与原投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。
问
单位、个人在改制重组时以房地产进行投资是否缴纳土地增值税？
《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第四条的规定：
单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
根据该通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。
来源：中道财税
【第12篇】土地增值税申报表六
什么是办税事项“最多跑一次”？
“最多跑一次”是指纳税人办理《“最多跑一次”事项清单》范围内的事项，在资料完整且符合法定受理条件的前提下，最多只需要到税务机关跑一次。
目前，厦门税务“最多跑一次”事项清单一共有207项业务，其中有越来越多的业务不仅实现了线下“最多跑一次”，还通过电子税务局实现了线上办理的新模式，最大限度让纳税人“少跑路”甚至“不跑路”！
今天，小编要带大家了解的是“其他情况土地增值税申报”办理指引，快一起来看看吧！
一、申请条件
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
二、申请材料
三、办理渠道
（一）办税服务厅：
各办税服务厅地址、工作时间和联系电话
（二）厦门市电子税务局（推荐）：
1.进入网站后，输入用户名，密码，登录厦门市电子税务局。
2.选择【我要办税】→【税费申报及缴纳】，进入税费申报及缴纳界面。
3、在【申报税（费）清册】目录下，选择【财产和行为税合并纳税申报】，进入选择【6、财产和行为税税源信息报告】，点击【填写申报表】。
4. 进入土地增值税税源采集，下拉【申报表适用类型】，根据企业自身情况，选择对应的申报表。
5、下面小编以“6、转让旧房及建筑物的纳税人适用”为例，向大家演示具体步骤。进一步选择【新增税源】。
6、确认纳税人名称及识别号 ，选择纳税期限和税款所属时期，并点击【下一步】。
7、下拉【税源标志】下的【房源编号】。
8、选择此次要申报土增税的对应房源信息。
9、根据实际业务发生情况填写税源采集表。
10、返回主页【税费申报及缴纳】的【财产和行为税合并纳税申报】，选择【土地增值税】，点击【税源选择】。
11、选择此次要申报的税源，点击【确定】。
12、填写财产和行为纳税申报表。
13、符合优惠条件的增值税小规模纳税人可以继续填写【财产和行为税减免税明细申报附表】享受税收优惠。
14、确认申报表信息无误，点击【申报】,【确定】后即可完结申报流程。
如需要更详细的操作步骤请进入厦门市税务局网站查看，首页>纳税服务>下载中心>软件和操作手册下载>电子税务局。
小贴士
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快来看看有没有你感兴趣的内容吧！
“最多跑一次”事项清单
【第13篇】2023年土地增值税税率
编者按
土地增值税经常引发税企争议，被戏称“土地争执税”。土地增值税之所以会引起如此多的争议，主要原因有以下四大原因：一是土地增值税税率超率累进，并且税率太高；二是土地增值税税收法律法规简单而滞后；三是土地增值税计税依据中收入和扣除项目的认定非常复杂；四是计算增值额的方法、成本费用的分摊方法复杂。本文拟对裁判文书网公开的涉土地增值税争议案件进行分析，并对土地增值税的税法责任进行提示，供读者参考！
一、房地产业涉土地增值税案件数据汇总
以“土地增值税”、“房地产业”为关键词进行司法裁判文书搜索，数据呈现出以下特点：
1、从案件数量上分析，民事案件数量居首
2、民事案件中各类合同纠纷占比超过90%
3、行政案件总体数量不多，但其中行政复议及行政处罚合计占比超三成
虽然从案件数量上看，房地产业涉土地增值税纠纷中，税企纠纷数量不多，但是仔细分析各类案件的案情，尤其是民事案件的案情，会发现不少案例中合同各方对土地增值税税款、滞纳金/罚款的承担比例等问题的分歧直接引发了合同纠纷。因此，行政案件的数量不能全面反映土地增值税的法律风险，应看到相当多民事案件背后也是土地增值税引发的风险。
4、刑事案件以逃税罪与虚开发票罪为主
从案件数量上看，房地产业涉及土地增值税的刑事案件数量只有11件，其中五件属于危害税收征管罪，其中逃税罪、虚开发票罪都涉及。
二、房地产业须警惕土地增值税四大法律责任
（一）未及时进行土地增值税清算，会被要求限期清算，视情形，可能加收滞纳金
由于土地增值税相关规定的简单、滞后，土地增值税清算分为应清算、可清算两种情形。以《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）规定第九条、第十条为例，“纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。”
对于“应清算”未清算的情况，纳税人应主动进行土地增值税清算，如果未能及时进行清算申报，主管税务机关会在查实的前提下，向纳税人发出《税务事项通知书》进行土地增值税清算，这种情形下，纳税人会被追征滞纳金。对于“可清算”的情况，应先由主管税务机关发出《税务事项通知书》通知清算，纳税人再进行土地增值税清算，此时只需缴纳税款。
（二）收入、费用、成本等确认不合法，追征少缴的土地增值税和滞纳金
土地增值税的计算依赖于增值额的计算，而增值额的计算则是由收入减去费用、成本等各法定扣除项。相对于扣除项，收入的确认还是比较简单的，目前有分歧的情况常见于特殊情形下的收入确认，例如：回迁安置房确认的金额标准、应确认收入的视同销售行为、合作建房的转让收入是否应确认为应缴土地增值税的收入等。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，扣除项包括取得土地的使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等。但是实际上企业发生的费用是远远比《土地增值税暂行条例实施细则》中列举的种类要多。那对于费用、成本的性质判定不同，直接影响了土地增值税的计算。例如，对于项目部发生的业务招待费，是否属于开发间接费用，企业与税务机关之间存在分歧，税务机关往往认为是属于期间费用而非开发间接费用。
对于收入、费用、成本等确认不合法的情形，如果只是法规、政策理解、适用错误，而不存在《税收征收管理法》第六十三、六十四条规定的偷税等情况时，纳税人面临的是追征土地增值税及滞纳金的责任。（参见：《龙岩和鑫房地产开发有限公司、龙岩市地方税务局稽查局税务行政管理(税务)二审行政裁定书》（2017）闽08行终147号）。
（三）在账簿上少列收入、多列支出，造成少缴土地增值税，构成偷税
以《山西金宏泽房地产开发有限公司诉山西省闻喜县地方税务局稽查局要求撤销税务处罚决定一审行政判决书》（（2017）晋0828行初51号）为例，金宏泽房地产开发公司通过自制收据收取房款不入帐，少记预收收入造成少缴税款。构成偷税，被税务机关处以追征税款、滞纳金、少缴税款50%的罚款。
以《四川绵竹三益房地产开发有限责任公司不服四川省德阳市地方税务局行政处罚一案一审行政判决书》（（2014）旌行初字第51号）为例，三益房地产开发有限责任公司以假发票、虚构交易事实等方式在账簿上多列支出3711150.00元，造成少缴土地增值税196027.73元，构成偷税，被税务 机关处以追征税款、滞纳金及罚款。
为了减少土地增值税的增值额，从而降低土地增值税税负，减少收入、增加扣除项往往是筹划重点。但是筹划不当，容易构成税务行政法中的”偷税“行为，而被要求缴纳税款、滞纳金及罚款。同时，提醒读者注意，根据《发票管理办法》第四十一条的规定：“违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收违法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款”，取得不合规的发票还会面临处罚罚款的行政责任。（参见《申请执行人四川省通江县地方税务稽查局申请执行被执行人巴中宏霞房地产公司税务行政处罚一案行政裁定书》（2016）川1921行审27号）。
（四）土地增值税不当“筹划”，担刑责——逃税罪、虚开发票罪
从前述对公开的审判案例分析看，逃税罪、虚开发票罪是土地增值税税收违法行为的刑事处罚常见罪名。根据刑法第201条规定“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的处三年以下尤其图形或者拘役，并处罚金”，但是“经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。” 因此，一般来说，如果初次被税务机关按照偷税进行处罚，并足额上缴税款、罚款的，不会按照逃税罪进行刑事处罚。但是对于提供足额担保是否属于“已接受行政处罚”而豁免追究刑事责任，目前司法审判结果则并不明确。根据立法意图分析，笔者倾向于认为提供足额纳税担保时，应认定满足豁免条件，不予追究逃税罪的责任。
而虚开发票罪往往是因为房地产企业为了多列成本、费用。以《盐城市富园房地产开发有限公司、江苏富园建设有限公司等虚开发票罪二审刑事判决书》（（2018）苏09刑终668号）为例，2023年至2023年，富园房地产公司在开发盐城市大丰区“朝阳景都”项目过程中，为了少缴税款，公司财务主管被告人田培军经与姜某计议后，先后安排并指使该公司副总经理被告人姜道聪、公司会计被告人许巧红、徐玉会及被告人徐茂炎等人通过伪造工程施工合同、付款证明、工程竣工决算书、工程造价审核报告书等开票资料，虚列、虚增盐城市大丰区“朝阳景都”项目实际工程量，让富园建设公司、富园园林公司及冒用他人名义，为富园房地产公司从税务机关开具建筑业统一发票8张。从而触犯了刑法规定，以至于要承担虚开发票的刑事责任。
【第14篇】土地增值税代收费用
代收费用在土地增值税上政策是一贯的，从财税字[1995]48号文件规定起，到国税发[2007]132号文件，再到国税发[2009]91号文件，政策并没有什么新变化，只是又一次强调了代收费用的处理规定而已。至于计征与否就是看代收费用是否计入房价内，并且此代收费用必须是县级以上人民政府要求房地产开发企业代收的。所以代收费用在土地增值税上的规定是确定且明确的。
近期我们在做土地增值税清算审核过程中，就发现了这样一个案例：
某开发商与燃气集团有限公司签订天然气配接费工程开发协议（天然气用途只限于居民灶用、洗浴），约定由开发商负责收取该项目一期1678户居民燃气用户安装工程费，每户按2500元收取，合计为419.5万元。该项目进行土地增值税清算时，开发商将此代收费用计入成本进行了成本扣除。
在应用房地产项目动态管理系统进行风险检测时，系统风险预警，提示疑点方向如下：
案例分析：
由上图可以看出，税务机关在利用信息化审核时将准确获取该疑点方向，并通过疑点方向调取该单位会计资料以及售房合同，确认房价中不包含此燃气费用，同时调查该小区业主来确认此费用是按照每户2500元单独收取，最后，税务机关给出的审核意见：确认此费用不允许扣除，并调减成本419.5万，同时还要核查营业税是否足额缴纳。
我们建议：
在土地增值税清算审核时，对代收费用的处理应注意以下两点：
（1）确认燃气开户费是否单独收取。
若房价中不含，则成本不予扣除。
若房价中包含，则不允许计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数。可调取会计资料，售房合同（必须包含补充协议或附件）中核实或抽查询问购房者,天然气或暖气等开口费是包含在房价中还是单独收取，以确认房价中是否包含。
（2）若以上代收费用为价外单独收取，需核查营业税是否足额缴纳。
因此，建议中介或企业在申报前应用房地产项目动态管理系统对项目申报数据进行风险检测，系统会自动进行风险提示，发现该费用不能进行成本扣除，同时提供应对策略、应补充资料和政策依据，中介或企业可根据提示自行调整、规范数据后再行申报，避免不必要的麻烦。
相关的政策：
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第二十八条 代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第六条规定关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
河北省物价局关于规范天然气价格管理的指导意见（冀价管2015 119号）第五条第二款规范相关收费。城市燃气初装费授权市、县人民政府管理，并报上一级价格主管部门备案。其中，新建商品房燃气初装费，由房地产开发企业缴纳，不得向用户单独收取，相关政策及既有住房燃气初装费标准按照市、县人民政府具体规定执行。天然气计量装置使用到规定年限后，由天然气经营企业负责更换，所需费用计入企业成本。（发文时间2015.06.16）
河北省物价局 河北省住房和城乡建设厅关于规范居民供热收费有关问题的通知(冀价管〔2016〕132号)第三条鉴于新建住宅首次供热实行整体供热，其首次采暖费用纳入房价（采暖期按当地人民政府公布的时间执行），统一由开发建设单位交纳，不得向居民用户单独收取、重复收取。（发文时间2016.06.21）
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【第15篇】土地增值税清算鉴证资料
01
案情简介
2023年11月，b县地方税务局向已按核定征收缴纳土地增值税的xx房开公司送达了《土地增值税清算通知书》，要求其在规定期限内办理土地增值税清算手续，但该公司未按要求办理清算。
2023年6月，b县地方税务局向该房开公司下达《责令限期改正通知书》。7月，该房开公司向b县地方税务局提交了某税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》及相清算资料。
2023年3月,b县地方税务局下达了税务事项通知书（b税通﹝2015﹞01号）,指出清算鉴定报告中“取得土地使用权所支付的价款扣除项目的成本分摊方式”和“开发成本均采取层高系数法进行分摊”不合理。5月，该公司不服向a市地方税务局申请行政复议，请求撤销b税通﹝2015﹞01号税务事项通知书并要求退税。理由是对未达清算即采取核定征收方式预缴税款不符合土地增值税征收管理规定；对土地增值税清算成本分摊方法不予采信，没有说明依据和理由。a市地方税务局经复议撤销了b税通﹝2015﹞01号通知书并要求b县地方税务局重新作出具体行政行为。7月，该公司不服复议决定，以a市地方税务局为被告向c县人民法院提起诉讼。12月，双方达成和解，该公司自愿撤诉。
2023年3月，b县地方税务局再次下达税务事项通知书（b税通﹝2016﹞01号），同时下达《土地增值税清算结论通知书》。5月，该公司不服再次向a市地方税务局申请行政复议，请求撤销b税通﹝2016﹞01号通知书和清算结论通知书，要求退还多缴土地增值税。主要理由是：被申请人依据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条以建筑面积法计算分摊扣除项目的方式确定应缴纳的土地增值税侵害申请人合法权益，应依据《土地增值税清算管理规程》第二十一条规定，按照受益对象，分摊共同的成本费用。8月，a市地方税务局维持复议决定，xx房开公司不服，将a市地方税务局和b县地方税务局作为被告向d区人民法院提起诉讼。12月，d区人民法院判决驳回xx房地开公司诉讼请求。
2023年1月，xx房开公司不服d区人民法院判决向a市中级人民法院提起上诉。5月，a市中级人民法院驳回上诉、维持原判。10月，不服该判决向a省高级人民法院申请再审被驳回。
2023年4月，向a市人民检察院提起行政检察监督申请，请求对a市中级人民法院判决提请抗诉；9月，a省人民检察院作出不支持监督申请决定。
02
处理决定及理由
1.2023年5月，a市地方税务局经过复议后决定撤销（2015）01号通知书，责令被申请人重新作出具体行政行为。理由是：通知书对申请人提交的《土地增值税清算税款鉴定报告》不予采信未说明法律依据和理由，也未告知申请人依法享有的权利事项。
2.2023年12月，d区人民法院判决驳回原告xx房地开公司的诉讼请求。理由主要是：税务机关有权依据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条之规定以建筑面积确定土地增值税的分摊计算方法。
3.二审a市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，再审a省高级人民法院驳回再审申请，理由如d区人民法院。行政监督a省人民检察院任务不符合监督条件，不支持监督申请，理由是：xx房地开公司的计算方式于法无据。
03
法律法规分析
1.税务机关对土地增值税扣除项目是否符合规定有最终确定权。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条是授权性规定，有权按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，也有权按建筑面积计算分摊。
2.纳税人土地增值税扣除项目的计算方式是否合理由税务机关审核认定。《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项之规定，是税务机关对土地增值税扣除项目的审核要求，而非纳税人据以确定土地增值税扣除项目的依据。
3.对纳税人提交的鉴证报告未采信的应当告知理由。依据《土地增值税清算管理规程》第三十条、第三十一条规定，主管税务机关有采取适当方法对鉴证报告有关内容的合法性、真实性进行审核的权利，但未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
04
典型意义
1.土地增值税的核定征收管理方式和成本分摊扣除争议是引起诉讼的起因及焦点。2023年诉讼主要分歧在于对核定征收管理方式是否认同，2023年诉讼主要分歧在于是根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定以建筑面积法计算分摊扣除项目的方式确定应缴纳的土地增值税，还是应根据《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项之规定按受益对象不同合理分摊共同的成本费用后计算应缴纳的土地增值税。因此，对土地增值税的成本分摊扣除和征收管理方式必须高度重视，否则容易引起纷争。
2.土地增值税征收管理应于法有据并符合法定程序。土地增值税的征收管理因涉及的中央和地方法律比较多、房地产项目开发周期比较长、清算时实际情况又比较复杂。因此，对土地增值税纳税人的管理应遵循国家有关的税法的管理规定，如在纳税人未达到清算时对其采取核定征收管理并缴纳税款的方式并不符合现行税法有关规定。
3.对鉴定意见或专业问题可申请有专门知识的人出庭发表意见。本案中邀请税务总局常年法律顾问、税收法律专家出庭就纳税人提交的鉴定报告及土地增值税的有关法律问题发表意见，一方面有助于对诉讼涉及的税收专业性问题作出更加明确、具体和权威的说明，另一方面也有助于诉辨双方及司法机关对土地增值税相关法律问题有更加清晰的认识。
05
相关法条
1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条。
2.国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条、第三十条、第三十一条。
3.贵州省地方税务局《关于调整土地增值税预征率问题的通知》（黔税发[2008]61号）、《关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（2010第3号）》。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第七十九条。
5.《人民检察院行政诉讼监督规则（试行）》第三条、第五条、第九十三条。
06
风险提示
1.税务法律文书引用法律及规范性文件名称及条款必须要准确、具体。如本案中b县地方税务局税务事项通知书（b税通﹝2015﹞01号）引用的法律依据只有法律文件名称，未列明引用法律文件的具体条款和内容。
2.税务法律文书必须要符合程序要求、内容要完整。如本案中税务法律文书对申请人提交的《土地增值税清算税款鉴定报告》不予采信未按规定说明法律依据和理由，通知书也未告知申请人依法享的法律救济权利事项。
3.采取核定征收的方式征收土地增值税需慎重。根据《土地增值税清算管理规程》和a省地方税务局《关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（2010第3号）》的相关规定，只有纳税人在符合清算条件时，才实行核定征收管理。
