【导语】本文根据实用程度整理了15篇优质的清算增值税相关知识范本，便于您一一对比，找到符合自己需求的范本。以下是增值税清算范本，希望您能喜欢。
【第1篇】增值税清算
什么是土地增值税清算？什么时候办理土地增值税清算？土地增值税清算的方法与技巧是什么？相信还有很多朋友对以上问题还是一知半解，本期众致君就来给大家解答什么是土地增值税清算，希望对大家有帮助。
一、什么是土地增值税清算？
所谓土地增值税清算，是指纳税人计算符合清算条件的房地产开发项目应缴纳的土地增值税，并按照规定的程序和期限向税务机关提供相关信息，办理清算手续，结算税款。
纳税人应当到主管税务机关办理土地增值税清算手续：
1.完成并销售的所有房地产开发项目。
2.未完成房地产开发项目的整体转让。
3.土地使用权直接转让的项目。
4.纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
二.主管税务机关可要求纳税人清算土地增值税：
1.纳税人开发的房地产开发项目已完成，转让的房地产建筑面积（含视为销售房地产）占项目所有可转让建筑面积的85%以上，或者虽然比例不超过85%，但剩余的可出售建筑面积已出租或自用一年以上。
2.取得销售(预售)许可证三年仍未完成销售的。
三.什么是竣工？
除土地开发外，纳税人建设.开发的房地产开发项目，符合下列条件之一的称为竣工：
1.房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2.房地产开发项目已投入使用。当纳税人开始办理开发项目的交付手续（包括入住手续）或实际投入使用时，无论开发项目的质量是否通过验收，或是否办理完成（完成）的备案手续和会计决算手续。
3.房地产开发项目已取得初始产权证明。
四.清算截止日期是哪一天？
纳税人应当确认清算收入和扣除项目金额的截止日期（以下简称清算截止日期），并明确告知主管税务机关清算截止日期。
以上就是本期关于土地增值税清算的全部内容了，喜欢的朋友可以给众致君点点赞哦。
【第2篇】土地增值税清算审核业务准则
疑点一：真按揭，假收入
案例7-3：某市税务机关对某房企的w项目土地增值税清算进行复核，发现w项目是采用代销方式进行销售，销售比例100%，纳税人自行申报收入20,723.16万元，纳税人的账簿记载销售费用-佣金支出6,816,948.00元，该房企是否存在少申报收入？
解析：根据销售佣金倒推收入22,723.16万元，疑似少申报收入约2000万元。通过查看企业明细账簿，发现企业有按揭贷款入账，但未发现首付款的收入记录。根据我国按揭贷款有关的法律规定，该业务处理异常，可能存在两种情况：一是可能存在假按揭；二是企业可能存在隐瞒首付款的情况。
税务人员到该企业合作按揭银行进行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计 550万元。企业解释是因为要替购房者办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。虽然从银行取得首付款收据的证据已比较有说服力，但为了让企业心服口服，税务人员又根据销售合同的信息联系了5户购房者，同时也做了询问笔录，证实了购房者在按揭贷款前就已经将首付款交付给开发商。由以上两个有利的证据资料确定了该房开企业确实是隐藏了收入，最终对2000万收入进行调增处理。
疑点二：售后回租方式销售，销售收入申报不真实
案例7-4：某市税务机关在对本辖区内的房地产开发项目进行土地增值税清算审核时，发现该项目商业售价与同地区同年同房源类型的平均售价相比偏低，疑似少申报收入。
解析：通过三方信息查询，发现该开发商对其开发的商铺采取售后回租的方式进行销售，开发商将房屋销售给购房者，后由开发商的关联方“b商业管理有限公司”与购房者签订《商铺委托经营合同》，前三年租金收入抵顶购房款，占房屋总价的22%，开发商申报收入金额仅为房屋价款的78%。所以，需对前三年租金部分要调增收入，同时补缴相关税费。
相关政策参考：
《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》国税函〔2008〕576号
苏地税规〔2012〕1号第三条第二款
疑点三：销售单价明显偏低
案例7-5：某开发项目，建设住宅楼5栋，普通住宅共300套，销售情况如下：
在上述土地增值税清算过程中，是否存在少申报收入的情况？
解析：
根据项目合同总额计算该项目的平均售价：
392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）
平均销售价格的70%：
9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）
2号楼销售单价为5000元/㎡的10套房源低于该项目平均售价的70%，若企业未能给出正当理由，可考虑按该项目的平均售价予以调整收入：
（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）
备注：上述案例中以低于平均售价的30%作为调整的明显不合理且无正当理由。具体调整依据还要结合当地税务机关的具体政策。
相关参考政策：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2005〕5号）
《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函〔2015〕917号）
《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税局公告2023年第13号）
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）
《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）
文章所分享案例思路，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》一书，想要获取更多详细案例及讲解具体可参考本书籍。
本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。
书籍链接：
https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p
书籍介绍：
【第3篇】土地增值税清算计算方法
（接上期）
二、土地增值税清算流程
沥呕君粗略统计了一下，国家层面有关土地增值税清算流程的管理文件大概有如下这些：
国税发[2006]187号
国税发[2007]132号
国税函[2008]318号
国税发[2009]91号
国税函[2010]220号
国税发[2010]53号
国税函[2010]220号
税总发[2013]67号
财税[2006]21号
......
在众多法规之中，最最重要的，当属《税收征收管理法》、《土地增值税暂行条例》及实施细则，但是具体的清算规则，直到2006年才得以明确。
土地增值税征管程序
土地增值税清算流程
除了土地增值税和环境资源保护税这两个税种之外，其他税种在申报过程是无需经税务机关审核的。财税[2006]21号规定，纳税人销售旧房及建筑物的，既可以选择按照评估价格来作为扣除项目金额，也可以凭发票金额按年加计5%进行扣除。在纳税人既无法提供发票又不能提供评估价格时，税务机关可以采取核定征收。当某个地区的核定征收率较低时，采取核定征收比按照评估价格计算的应纳土地增值税额更低时，我们可以人为主动地选择采取核定征收方式。税法针对旧房及建筑物的土地增值税清算，并无明文规定纳税人必须提供评估价格，这一点可为我们的税务筹划提供一定空间。还有一个好处是，对于正常的土增税清算项目，税务机关审核周期较长；核定征收的审核周期相对则能大幅缩减。
土地增值税清算需要重点关注的四个指标
1、清算对象
又称清算单位。比如某房地产开发项目，共分三期开发，其中一期是纯住宅；二期是住宅和商铺；三期则是综合楼，等等。分期分业态，进行清算单位的划分。
有关清算单位管理的具体政策依据有：
《土地增值税暂行条例实施细则》
国税发[2006]187号
国税发[2009]91号
国税发[2006]187号文和国税发[2009]91号文说的是以有关部门批准的项目作为清算对象，说法过于模糊，导致实践指导价值不高。
无论是采取何种清算单位确立方式，实务中我们不得不思考的一个问题是：普通住宅、非普通住宅和其他开发产品，是否必须分开清算。我们一起来看看土地增值税清算单位如何确立的历史沿革：
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算（国税函[2003]922号）。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）有关规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分开计算增值额。
吐槽的有两点：①有关部门，具体是指什么部门，没说清楚；②只提到了普通和非普通住宅，其他开发产品呢，如何处理？依然没有定论。
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
各个地方关于国家有关部门审批备案的规定，则更是五花八门。
(1）广州穗地税发[2006]39号规定：《办法》中涉及的房地产开发项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。
(2）北京市大兴区地方税务局：《房地产企业土地增值税清算工作流程》查验清算项目是否与初始项目登记表一致：土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。
(3）大连大地税函[2009]188号：纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。
(4）重庆渝地税发[2007]145号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售许可证规定的范围作为计税单位进行清算。
(5）湖北鄂地税发[2008]211号：以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。
为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税（此款已废止）。
规划部门发放的《建设工程规划许可证》，通常是以一栋楼为单位，发放一证；一个地下室，发放一证。如果某项目当期共开发了20栋楼，再外加1个地下室，那么就对应有21个《建设工程规划许可证》。这个是实务中很难具有可操作性，如果是成片受让土地使用权且同时开发的项目，并具有多个规划许可证的，那么可以合并核算。但是合并归合并，纳税人依然需要按照普通住宅、非普通住宅、其他开发产品三类来进行分开清算。实务中，规划部门通常针对地下室独立发放建设工程规划许可证，难道我们可以理解成：地下室可以单独作为清算对象？由此可见，按建设工程规划许可证来进行划分清算对象，虽相对争议较小，但依然并非一个百分百毫无瑕疵的分类标准。关于何为“同时开发”，实务中，有关部门认为，当纳税人在一年内有多个开发项目同时拿到施工许可证的，可以视作为同时开发。
前面提到的“其他类型开发产品”是否需要单独清算，在财税[1995]48号文其实有了明确规定：对纳税人既建造普通住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。在财税[2006]21号文中，同样有类似的规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。很遗憾，这两份文件虽明确了其他类型房地产，但却又遗漏了非普通住宅。如将国税发[2006]187号和财税[2006]21号、财税[1995]48号这三份文件结合起来，那事情就很明晰了。其他商品房能够等同于非住宅吗？恐怕也未尽然。带着这样的疑问，我们再次翻阅了另一份文件：《国家税务总局关于修订土地增值额纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号）。在这份文件中，统一了三分原则：普通住宅、非普通住宅、其他开发产品，必须分开单独清算。
2、清算条件
具体分为两种情形：
（1）应该清算的条件（任一满足）
①房地产开发项目全部竣工、完成销售；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目（烂尾楼）；
③直接转让土地使用权（直接卖地，现实中几乎不存在）。
（2）可清算条件（任一满足）
①已竣工验收的房地产开发项目（大前提），已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省税务机关规定的其他情况。
根据税收征管法的规定，企业注销税务登记之前必须结清税款、滞纳金（如有），并缴销发票。因此，可清算条件中的第③类情形，在沥呕君看来，理应划至应清算的范围内。
实务中，房地产企业往往会面临一个比较尴尬的境地：企业没有达到应清算条件，但达到了可清算条件，税务机关又不下达通知企业进行土地增值税清算的文书，此时应该怎么办？如果企业经过模拟测算发现，其预缴的土地增值税款远大于实际清算时的应纳税额，那么企业此时可与主管税务机关进行积极沟通，要求尽快清算。反之，企业则应尽量推迟清算时间。因为毕竟只是“可清算”，企业还是能够拥有一定沟通空间的。
除此之外，前面提到过，税务机关审核企业递交上去的土地增值税清算申报资料的周期是非常冗长的，结合沥呕君接触过的案例来看，从企业提报清算申请到清算审核完成，最长的居然有4年之久！时间跨度长，这中间可能政策都更新几轮了，导致最后的清算是难上加难。
3、收入的确认
4、扣除项目金额的确认
（未完，待续）
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【第4篇】土地增值税的清算
1.清算对象确定难
根据税法相关规定，土地增值税清算分为必须清算和可以清算两种情形。在土地增值税清算管理实际工作中，由于涉税信息不对称，税务机关并不能及时掌握纳税人需要进行土地增值税清算的情形。同时，在项目分期开发的情况下，是按期数来确定清算对象，还是按建设工程规划许可证等确定清算对象，其实并不规范和统一。此外，对于土地增值税可以清算的情形，由于没有事先进行税收测算，而是单纯根据销售比例和预售期限来通知清算，造成目前土地增值税清算结果退税的多、补税的少。
2.清算收入审核难
目前土地增值税清算收入主要依赖于企业的土地增值税清算申报数据，虽然收集了一些第三方数据，但主要依靠手工操作进行网签合同、实测面积、销售单价等的比对，土地增值税清算工作量大，效率较低，工作效果也不佳。对房地产项目总可售面积、视同销售、房地产开发产品类型、房地产价格区间等收入因素，缺少第三方信息自动验证、比对，大大制约了大数据作用的发挥。
3.扣除项目核实难
当前困扰土地增值税清算的最大难题是开发成本难以核实。开发成本项目多、业务多、票据多、时间跨度长，如果单靠人工审核，只能发现一些形式方面存在的问题，难以挖掘一些深层次的问题。一些与开发成本有关的内部数据和第三方信息，如土地出让金及返还、政府规费、工程费竣工结算备案信息、发票、税金等，只能以人工方式收集和整合，很难以迅速形成链条。
4.清算结果产生难
土地增值税清算被称为“第一难”的税务工作，一项清算工作往往历时数月甚至一年。同时，由于土地增值税清算人员业务水平和业务习惯等不同，产生的清算结果基本不同，容易与纳税人发生争议。土地增值税的申报表、审核表的数据不能自动计算，人工计算量大，容易发生差错。清算审核发现的疑点和问题需要手工汇总和处理，清算报告和清算结果需要手工录入。这些因素极大地影响了土地增值税清算的效率和效果。
【第5篇】土地增值税清算时间
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说到土地增值税清算，对于房地产行业的财务人员来说，一点都陌生。可是对于我们很多财务人员来说，也是非常害怕进行土地增值税清算的，主要是因为土地增值税的清算相对其他税种而言要复杂的多，工作量也很大。
那么，就让我们把它搞清楚
01
什么情况下需要进行“土地增值税清算?
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)相关规定：
第二条第(一)规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地使用权的。
第二条第(二)规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省税务机关规定的其他情况。
02
请问出现以下情况如何进行“土地增值税清算”?
1.土地增值税清算后再销售房屋如何缴纳土地增值税?
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，如何进行土地增值税清算?
对于确定需要进行清算的项目，房地产开发项目以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算;对不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
3.未出售的房地产项目，在进行土地增值税清算时，如何进行清算?
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条(二)项规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
4.直接转让土地使用权，如何进行土地增值税清算?
根据国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号)第六条第(一)项规定，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，法定扣除额为:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)与转让土地使用权相关的税金。
5.整体转让未竣工决算房地产开发项目，如何进行土地增值税清算?
对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。
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【第6篇】土地转让收入土地增值税清算
税务总局公告2023年第70号第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
一、70号公告明确规定：土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
既然70号明确转让房地产的土增应税收入，为不含增值税销项税额。那么，就应按税务总局公告2023年第18号所规定的不含增值税销项税额来依法确认：
（增值税应税）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
增值税销项税额=销售额*9%
例：某房地产开发项目清算时，取得全部价款和价外费用227万元，允许扣除的土地价款9万元。
则，（增值税应税）销售额=（227-9）/(1+9%)=200（万元）
增值税销项税额=200*9%=18（万元）
土地增值税应税收入=227-18=209（万元）
二、部分税局发文是严谨的：按“(含税销售收入+本项目土地价款×9%)/ (1＋9%)”确认。
比如，穂地税函〔2016〕188号规定，土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/ (1＋11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。
按以上数据计算，（227+9*9%）/（1+9%）=209（万元）
三、个别地区做法有待商榷：冲减土地成本。
1、会计处理作主营业务成本冲减，不应作为土增计算中冲减土地成本的参考思路。
借：银行存款 227
贷：主营业务收入 208.26(227/1.09)
应交税费—应交增值税(销项税额) 18.74(208.26*9%)
借：主营业务成本 0.74(9/1.09*9%)
贷：应交税费—应交增值税(销项税额抵减) 0.74
2、财税[2016]43号规定，“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”因有营改增的差额征税，不能简单套用不含增值税收入=含税/税率的一般思路。
“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”此款明确的是进项税额，土地价款的扣减在计算上虽等同于进项税额抵扣，但18号公告并未按进项税额处理。在销售额中抵减，不能等同于“允许在销项税额中计算抵扣”。
3、70号公告对土增应税收入有明确规定。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
以上案例中房地产开发项目的“增值税销项税额”18万元，是按18号公告的明确规定来计算的。是经抵减计算的销项，已小于账面按“含税销售额/税率”计算的18.74万元。即，土增应税收入所不含的销项税额，已剔除0.74万元。
账面收入=企业所得税收入=208.26万元，增值税销售额200万元，土增税应税收入209万元。
土增税应税收入209=账面收入208.26+销项税额抵减0.74=（全部价款+价外费用）227-增值税销项税额18
4、冲减土地成本的做法，没有税法上相关规定的明确。土地增值税暂行条例及其实施细则规定，计算增值额的扣除项目，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
土地价款的扣除，土增条例及其实施细则明确为地价款和有关费用，营改增之后并未见相关文件予以修订。
5、财税[2016]43号、税务总局公告2023年第70号已有明确规定，如仍作冲减土地成本处理，不仅减少纳税人土地价款的加计扣除，损害纳税人利益，更是无法按43号、70号规定精神来有效衔接并落实。
文章来源：税白天下
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【第7篇】土地增值税清算软件
《数字税务：土地增值税清算数字化实践及案例》
本书基于土地增值税清算这一难题，将我们对土地增值税清算工作的研究成果及多年的信息化实践经验相融合，阐述我们在土地增值税清算数字化践行之路的探索与发现，为我国现代化税收治理体系的建立、数据治理能力的提升、税收成本的降低提供一定的借鉴和参考。
isdn：978-7-5642-3806-3/f·3806
出版时间：2023年7月第一版
定价：86元
页数：255页
出版社：上海财经大学出版社
购买链接：https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p
内容简介：
《土地增值税清算数字化》是在税收监管提效、公平公正视角下，荟萃国内财税智库的权威学者、专家和实务界精英，将理论问题与实践案例结合的基础上，编撰出版的关于土地增值税清算模式创新与变革可行性方法的实用性、操作性一本书。本书共分为八篇，分别为：
土地增值税概述、
土地增值税清算对房地产企业影响、
土地增值税清算现状、
数字化税收趋势分析、
土地增值税清算数字化实践、
信息技术在数字化清算中的应用、
土地增值税清算审核方法及案例解析、
土地增值税清算政策梳理。
本书特点：
其一，源于理论探索与实践应用，具有实用性。
其二，观点鲜明扼要，佐证科学全面，具有科学性。
其三，多学科领域的综合运用与碰撞，具有融合性。
编写组简介：
协同软件、浦舵科技课题组：
课题负责人：李磊
课题组成员：张志、王丽娜、鞠传坤、王德强、刘宗廷、高新华
上海国家会计学院数字化税务研究中心课题组：
课题负责人：庞金伟、曹声容
课题组成员：王怀芳、贺学会、赵芹、陆友清、刘文、赵鹏飞
税务局参编人员：
盛佳欣、陆国军、朱航军
目录：
序言：求索现实，启发未来
第一章 土地增值税基础概述
第一节 土地增值税清算数字化趋势简述
第二节 土地增值税清算相关制度规定
一、 土地增值税清算相关制度规定简述
二、 土地增值税清算行为关系
三、 土地增值税清算条件
第二章 土地增值税对房地产企业的影响
第一节 土地增值税对企业利润的影响
第二节 土地增值税引导房地产行业正当经营
第三节 土地增值税影响企业调整经营模式
第四节 土地增值税促使房地产企业数据规范度提升
第三章 土地增值税清算现状
第一节 税务机关的征管现状
一、 土地增值税管理质量不断提升
二、 税务机关土地增值税清算存在难点和问题
三、 政策存在争议执法风险大
第二节 企业土地增值税清算存在的问题及风险
一、 纳税人避税手段多样化
二、 企业账务不规范会计核算失真
第三节 中介机构参与清算
一、 政府购买中介服务
二、 土地增值税清算鉴证服务
三、 咨询服务机构在土地增值税中的作用
第四节 财政、审计部门监督土地增值税征收
第四章 土地增值税清算数字化的发展趋势分析
第一节 税务机关开展土地增值税清算数字化的历程
一、 税收现代化发展的要求
二、 税收数据环境存在的问题及解决建议
三、 土地增值税清算数字化建设的必要性
第二节 中介服务机构在大数据环境下的发展机遇
第三节 企业数字化转型的需要
一、 适应财税政策的变化，以数字化技术掌握财税新政
二、 税务局数据监管，促进企业财税数据规范化
三、 大数据环境在企业税务管理同样适用
第五章 土地增值税清算数字化实践
第一节 土地增值税清算的数字化模式概述
第二节 土地增值税清算数字化平台的构建
一、 企业服务平台的主要功能及作用
二、 税务管理平台的主要功能及作用
三、 数据处理平台的主要功能及作用
第三节 数字化平台的业务应用流程与工作原理
一、 业务应用流程
二、 数字化平台的工作原理及应用举例
第四节 数字化清算工作的全景示例
一、 数据准备
二、 数据分析
三、 案头分析
四、 案件结论
第五节 各地开展土地增值税清算数字化应用案例
一、 泊头市局“四步走”扎实推进土地增值税清算工作
二、 张家口市桥东区税务局积极开展土地增值税清算工作
三、 青县局“五注重”积极做好土地增值税清算工作
四、 东阳：房地产税收一体化管理取得新成效
第六节 数字化清算平台特点总结
一、源泉控管，科学预测
二、指标核算，涵盖全面
三、疑点指引，有据可循
四、流程标准，高效透明
五、效率提升，难度降低
六、遵循法规，管理健全
七、客观监督，服务互信
第六章 信息技术在数字化清算中的应用
第一节 数字化清算业务环节下的技术应用要点
第二节 信息技术要点应用场景实例
一、 数字化清算中地理信息类应用实例
二、 数字化清算中可视化技术应用实例
三、 数字化清算人工智能应用实例
四、 移动互联使得清算资料采集降本增效
五、 区块链技术将逐步在房地产行业税收管理应用
第七章 土地增值税清算审核方法及案例解析
第一节 基础资料的审核及案例
一、 基础资料的审核思维导图
二、 土地出让合同审核方法及案例
三、 国有土地使用权证、立项批文、建设用地规划许可证审核内容
四、 建设工程规划许可证、测绘报告审核内容
五、 建筑工程施工许可证、竣工验收报告审核内容
第二节 收入的审核方法及案例
一、 收入审核思维导图
二、 收入的审核方法和内容
三、 审核常见疑点及案例
第三节 土地成本及拆迁补偿费的审核方法及案例
一、 土地成本审核思维导图
二、 土地成本的审核方法及案例
三、 土地征用及拆迁补偿审核思维导图
四、 土地征用及拆迁补偿审核内容及案例
第四节 前期工程费的审核方法及案例
一、 前期工程费审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点内容及案例
第五节 建筑安装工程费的审核方法及案例
一、 建筑安装工程费的审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
第六节 基础设施费的审核方法及案例
一、 基础设施费的审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
第七节 公共配套费的审核方法及案例
一、 公共配套费的审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
第八节 开发间接费的审核方法及案例
一、 开发间接费的审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
第九节 开发费用及税金的审核方法
一、 开发费用审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
四、 税金及附加的审核思维导图
五、 税金及附加审核方法和内容
六、 常见审核疑点及案例
第八章 政策法规
第一节 清算单位
第二节 清算条件
第三节 收入的确认
第四节 土地成本及拆迁补偿费的审核
第五节 开发成本审核
【第8篇】土地增值税清算系统
每当房地产开发项目竣工后，相关人员都会对该土地进行增值税的清算工作，那么土地增值税清算申报表到底该怎么填写呢，这个难倒了不少刚入房地产的会计。因为它的复杂性，对于老会计来说也会很容易出错。
为了帮大家解决这个难题，小编今天就给大家分享一个非常实用的全自动土地增值税清算申报系统，包含101个申报表模板而且可以自动计算，自带函数公式，录入数据就可以使用，大大提高了工作效率。接下来就让我们一起来看看吧~
全自动土地增值税清算申报系统
企业基本情况表
土地增值税纳税审核表
房地产转让收入审核表
扣除项目汇总表
取得土地使用权所支付的金额审核表
土地征用及拆迁补偿费鉴证表
前期工程费审核表
建筑安装工程费审核表
基础设施费审核表
公共配套设施费审核表
开发间接费用审核表
与转让房地产有关的税金审核表
篇幅有限，更多表格就不再一一展示了~
【第9篇】土地增值税清算鉴证业务准则
中央
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字【1995】6号）：
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（本条款失效）
土地增值税宣传提纲（国税函发【1995】110号）：
（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（条款失效，无具体注明）
关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函【1999】112号）：
你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》（桂地税报[1999]17号）文收悉。对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，……可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发【2007】132号）：
第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容： （一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。 （二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。 （三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。 （四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。 （五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。 （六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
第三十一条 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容： （一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。 （二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。 （三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发【2009】91号）：
第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函【2010】220号）：
五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006] 187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006] 187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
四、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
北京市
关于土地增值税清算问题的公告（北京市地方税务局公告2023年第2号）：
一、房地产开发企业逾期开发缴纳的具有土地闲置费性质的支出，均不得扣除。
关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告（北京市地方税务局公告2023年第7号）：
第三十三条 除本规程第三十二条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。（二）土地征用及拆迁补偿费：
1.纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
山东省
关于土地增值税和契税若干具体政策的公告（青岛市地方税务局公告2023年第2号）：
一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：
（一）土地成本土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。【全文废止（本公告自2023年6月5日起施行，有效期至2023年12月31日）】
关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告（青岛市地方税务局公告2023年第1号）：
（一）土地征用及拆迁补偿费，是指土地征用和拆迁过程中发生的各项费用，包括土地使用费、农作物补偿费、危房补偿费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。拆迁补偿费必须是真实发生并实际支出的。支付给被拆迁人的拆迁补偿费应与拆迁（回迁）合同、支付凭证和个人签收花名册或签收凭据一一对应。
关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告（山东省地方税务局公告2023年第5号）：
第三十一条 土地增值税扣除项目金额的确认：（一）取得土地使用权所支付的金额。 1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。
（二）房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费，计入开发成本。 1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （1）拆迁补偿费。拆迁补偿费应当是真实发生和实际支出的，支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭据应当一一对应。 （2）拆迁安置费用的计算。
①房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照本办法第十五条规定确认收入，同时计入房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。 ②房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本办法第十五条规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 ③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
文章所分享内容，均来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》，想要获取更多详细内容可后台私信我。
内容大纲：
书籍目录
序言：求索现实，启发未来
第一章 土地增值税基础概述
第一节 土地增值税清算数字化趋势简述
第二节 土地增值税清算相关制度规定
一、 土地增值税清算相关制度规定简述
二、 土地增值税清算行为关系
三、 土地增值税清算条件
第二章 土地增值税对房地产企业的影响
第一节 土地增值税对企业利润的影响
第二节 土地增值税引导房地产行业正当经营
第三节 土地增值税影响企业调整经营模式
第四节 土地增值税促使房地产企业数据规范度提升
第三章 土地增值税清算现状
第一节 税务机关的征管现状
一、 土地增值税管理质量不断提升
二、 税务机关土地增值税清算存在难点和问题
三、 政策存在争议执法风险大
第二节 企业土地增值税清算存在的问题及风险
一、 纳税人避税手段多样化
二、 企业账务不规范会计核算失真
第三节 中介机构参与清算
一、 政府购买中介服务
二、 土地增值税清算鉴证服务
三、 咨询服务机构在土地增值税中的作用
第四节 财政、审计部门监督土地增值税征收
第四章 土地增值税清算数字化的发展趋势分析
第一节 税务机关开展土地增值税清算数字化的历程
一、 税收现代化发展的要求
二、 税收数据环境存在的问题及解决建议
三、 土地增值税清算数字化建设的必要性
第二节 中介服务机构在大数据环境下的发展机遇
第三节 企业数字化转型的需要
一、 适应财税政策的变化，以数字化技术掌握财税新政
二、 税务局数据监管，促进企业财税数据规范化
三、 大数据环境在企业税务管理同样适用
第五章 土地增值税清算数字化实践
第一节 土地增值税清算的数字化模式概述
第二节 土地增值税清算数字化平台的构建
一、 企业服务平台的主要功能及作用
二、 税务管理平台的主要功能及作用
三、 数据处理平台的主要功能及作用
第三节 数字化平台的业务应用流程与工作原理
一、 业务应用流程
二、 数字化平台的工作原理及应用举例
第四节 数字化清算工作的全景示例
一、 数据准备
二、 数据分析
三、 案头分析
四、 案件结论
第五节 各地开展土地增值税清算数字化应用案例
一、 泊头市局“四步走”扎实推进土地增值税清算工作
二、 张家口市桥东区税务局积极开展土地增值税清算工作
三、 青县局“五注重”积极做好土地增值税清算工作
四、 东阳：房地产税收一体化管理取得新成效
第六节 数字化清算平台特点总结
一、源泉控管，科学预测
二、指标核算，涵盖全面
三、疑点指引，有据可循
四、流程标准，高效透明
五、效率提升，难度降低
六、遵循法规，管理健全
七、客观监督，服务互信
第六章 信息技术在数字化清算中的应用
第一节 数字化清算业务环节下的技术应用要点
第二节 信息技术要点应用场景实例
一、 数字化清算中地理信息类应用实例
二、 数字化清算中可视化技术应用实例
三、 数字化清算人工智能应用实例
四、 移动互联使得清算资料采集降本增效
五、 区块链技术将逐步在房地产行业税收管理应用
第七章 土地增值税清算审核方法及案例解析
第一节 基础资料的审核及案例
一、 基础资料的审核思维导图
二、 土地出让合同审核方法及案例
三、 国有土地使用权证、立项批文、建设用地规划许可证审核内容
四、 建设工程规划许可证、测绘报告审核内容
五、 建筑工程施工许可证、竣工验收报告审核内容
第二节 收入的审核方法及案例
一、 收入审核思维导图
二、 收入的审核方法和内容
三、 审核常见疑点及案例
第三节 土地成本及拆迁补偿费的审核方法及案例
一、 土地成本审核思维导图
二、 土地成本的审核方法及案例
三、 土地征用及拆迁补偿审核思维导图
四、 土地征用及拆迁补偿审核内容及案例
第四节 前期工程费的审核方法及案例
一、 前期工程费审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点内容及案例
第五节 建筑安装工程费的审核方法及案例
一、 建筑安装工程费的审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
第六节 基础设施费的审核方法及案例
一、 基础设施费的审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
第七节 公共配套费的审核方法及案例
一、 公共配套费的审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
第八节 开发间接费的审核方法及案例
一、 开发间接费的审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
第九节 开发费用及税金的审核方法
一、 开发费用审核思维导图
二、 审核方法和内容
三、 常见审核疑点及案例
四、 税金及附加的审核思维导图
五、 税金及附加审核方法和内容
六、 常见审核疑点及案例
第八章 政策法规
第一节 清算单位
第二节 清算条件
第三节 收入的确认
第四节 土地成本及拆迁补偿费的审核
第五节 开发成本审核
【第10篇】土地增值税清算之收入确认
由于我国土地所有权归国家所有，而国家又不是增值税纳税义务人，土地并没有采取进项抵扣的增值税处理方式，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。对于采取简易计税的纳税人来说，按5%征收率计税已经考虑了避免重复征税的因素，因此不得再扣除购入的土地价款。
支付的土地价款包括：
1.向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、土地配套费等其他费用。
土地款扣除凭证：
1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额（销项税额抵减后的金额）扣除？
分析：
一、会计处理
（一）购入土地时：
借：开发成本—土地成本 22500
贷：银行存款 22500
（二）确认收入时：
借：预收账款 46600
贷：主营业务收入 42752.29
应交税费——应交增值税（销项税额） 3847.71
（三）结转土地成本时：
借：主营业务成本—土地成本 16875
贷：开发产品 16875
解：根据国家税务总局公告2023年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款=（30000／40000）×22500=16875万元
（四）抵减土地价款时：
借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）1393.35
贷：主营业务成本 1393.35
解：差额后的销项税额=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36万元，销项税额抵减=销项税额-差额后的销项税额=3847.71-2454.36=1393.35万元。
二、土地增值税处理
（一）收入确认
根据财税〔2016〕43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
又根据税务总局公告2023年第70号规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
观点一：土地增值税收入=42752.29+抵减的销项1393.35=44145.64万元；
观点二：土地增值税收入=42752.29万元。
（二）成本确认
土地增值税清算时收入为不含税收入，扣除土地成本时土地为票据金额全额扣除（观点一），还是销项税额抵减后的金额（观点二）？
你支持哪个观点？
内容来源：小颖言税，如觉侵权，请联系删除。
【第11篇】土地增值税清算流程
如何快速完成土地增值税清算？这份土地增值税清算系统请收好！土地增值税清算表
目录：21项基础数据录入表、66项土地增值税审核表、14项土地增值税纳税申报表
编表说明：1）此套土地增值税清算表格，将左边《基础数据录入表》栏中所有表格的数据录入后，自动计算各类型房产的土地增值税；2）此套表中的利息支出按5%计算，如果根据规定利息支出按实际借款利息扣除，请手工填写；3）此套表中的税费扣除，请按据实计算扣除填写；
基础数据录入表
企业基本情况表：
面积及销售情况表：
成本分摊面积计算表：
结果核对表：
土地增值税审核表
土地增值税纳税鉴证表：
房地产转让收入鉴证表：
扣除项目汇总表：
取得土地使用权所支付的金额鉴证表：
土地征用及拆迁补偿费鉴证表：
前期工程费鉴证表：
建筑安装工程费鉴证表：
基础设施费鉴证表：
公共配套设施费鉴证表：
开发间接费用鉴证表：
与转让房地产有关的税金鉴证表：
土地增值税纳税申报表
......
好了，篇幅有限，剩余内容就不再一一展示了。
【第12篇】土地增值税清算业务流程
应清算项目的工作流程
对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续
主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；
对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；
对不符合清算条件的项目，不予受理。
上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。
应进行土地增值税清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
可清算项目的工作流程
对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；
对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续；
主管税务机关进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算；
经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
【第13篇】房地产土地增值税清算
各位小伙伴好！我是叶子与青荷，今天我们讲的知识点是：土地增值税清算。
1.为什么要清算？
我们知道房地产企业在预售房地产的时候就预征了土增税，但并没有全额征税，为了公平起见，还是要根据实际，核算房地产项目成本情况、增值情况，然后多退少补（绝大多数是补）。这个是不是和所得税汇算清缴一样，日常先收，后面汇算清缴多退少补。
2.什么时候清算？
这个要分开来记了，一个是应该清算，也就是一定要清算，一个是可以清算，也就是未满足应该清算的时候，税务部门可以要求你清算。
什么时候应清算？
符合下列情形之一的， 纳税人应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
这里有个知识点，什么叫“竣工”？
竣工，是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一：
①房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
②房地产开发项目已开始交付购买方；
③房地产开发项目已取得了初始产权证明。
有些房地产公司因为市场行情不好，房地产项目缓建。这个缓建有可能一两年，有可能三四年，是不是土增税就一直拖延不清算呢？这个时候税务部门就有可能介入了。于是就出现了可清算的条件。
什么时候可清算？
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
清算申报的时间期限是什么？
①应清算
在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续
②可清算
规定的纳税人， 须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
3.清算申报要交哪些材料？
土地增值税清算申报时间
纳税人办理清算时， 应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间
土地增值税清算资料
《土地增值税纳税申报表》
（从事房地产开发的纳税人清算适用）》；
（3）房地产开发项目清算说明， 包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、 税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；
（4）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（5）需要清算项目记账凭证的， 应提供记账凭证复印件；
（6）委托涉税专业服务机构鉴证的清算项目， 报送涉税专业服务机构出具的鉴定和证明；
（7）享受土地增值税优惠的项目，应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。
房地产开发项目中，有视同销售情形的， 应予详细说明。
每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。
【第14篇】土地增值税清算需要提供的资料
一、土地增值税清算资料准备
1、土地增值税清算申报资料
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）
第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
2、清算申报报送资料清单
一、纳税申报表
二、清算报告
三、申报附列资料
第一卷：土地使用权支出目录，列明日期、凭证类型、金额、摘要、收款单位名称、页码，并进行分项合计、总合计
1.土地出让：
（1）土地使用权出让合同 （2）国有土地使用证
（3）土地出让金支付凭证 （4）契税完税凭证
（5）取得土地使用权过程中为办理有关手续按国家规定统一缴纳的有关费用凭证
（6）与政府相关部门的协议
2.土地转让：
（1）转让合同 （2）国有土地使用证
（3）取得土地使用权的支付凭证 （4）契税完税凭证
（5）取得土地使用权过程中为办理有关手续按国家规定统一缴纳的有关费用凭证
（6）国土局土地使用权转让登记表 （7）与政府相关部门的协议
第二卷：有关政府批文资料列出目录及页码
1.开发项目立项批复 2.规划申请、报告及图纸，建设用地规划许可证
3.建设工程规划许可证 4.建筑工程施工许可证
5.房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表
6.房屋土地测绘技术报告书 7.房屋所有权证
8.商品房销（预）售许可证 9.允许扣除的公共配套设施相关移交证明手续
第三卷：房地产开发成本
提供发票真伪查询结果，并附在相应的票据后；提供各项成本目录，列明日期、凭证类型、金额、摘要、收款单位名称、页码，并进行分项合计、总合计；成本资料按照合同、工程结算单、相关凭证及发票、发票查询结果的顺序装订
1.土地征用及拆迁补偿费
（1）各项支出的凭证及发票:
①土地征用费用凭证 ②耕地占用税凭证
③劳动力安置费凭证 ④安置动迁用房支出凭证
⑤拆迁补偿款凭证
（2）土地征用补偿协议
（3）各项安置服务协议
（4）拆迁补偿协议
（5）支付的拆迁补偿取得的发票（单位）
（6）领款证明（个人）
2.前期工程
（1）各项支出的凭证及发票:
①规划费用凭证 ②设计费用凭证
③项目可行性研究费用凭证 ④水文费用凭证
⑤地质费用凭证 ⑥勘探费用凭证
⑦测绘费用凭证 ⑧三通一平支出凭证
（2）相关合同及补充协议
3.建筑安装工程
（1）各项支出的凭证及发票:
①建筑安装工程费用凭证 ②安装工程费用凭证
③支付给承包方费用凭证 ④其他建筑安装工程凭证
（2）相关合同及补充协议
（3）工程结算单
（4）若发生材料款请提供相关材料款的合同及采购明细
4.基础设施工程
（1）各项支出的凭证及发票:
①开发小区内道路平整
②供水工程、供电工程、供气工程支出凭证
③排污工程支出凭证 ④排洪工程支出凭证
⑤通讯工程支出凭证 ⑥照明工程支出凭证
⑦环卫工程支出凭证 ⑧绿化费用凭证
⑨其他设施工程发生的支出凭证
（2）工程合同及补充协议
（3）工程结算单
5.开发间接费
（1）各项支出的支出明细、凭证及原始凭据(大额）
（2）项目部人员名单及工资表
（3）固定资产折旧明细表
（4）周转房使用人员明细协议
6.公共配套设施工程
（1）各项支出的凭证及发票:
①物业管理用房费用 ②变电站费用、热力站费用
③水厂费用 ④居委会用房费用
⑤派出所用房费用 ⑥幼儿园用房费用、学校用房费用、托儿所用房费用
⑦公共厕所费用 ⑧自行车棚用房费用
⑨邮电通讯用房费用 ⑩其他非营业性公共设施费用
（2）允许扣除的公共配套设施的移交证明
7.利息支出
（1）借款合同
（2）支付贷款利息的凭证
（3）中华人民共和国金融许可证
第四卷：收入及税金
1.商品房购销台账统计表(内容包含销售项目楼号、单元号、房间号、买受人、销售面积、销售单价、销售收入、合同签定日期、用途、页码等）
2.各类型商品房销售合同样本
3.对于销售价格偏低的说明及相关证明材料
4.开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等非直接销售业务，提供双方协议、作价依据等
5.转让房地产有关的流转税目录、税票
6.土地增值税目录、税票
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【第15篇】土地增值税清算鉴证资料清单
（接上期）
4、以土地投资到开发企业的，如何确认地价款
关于这个问题，国内目前存在两种主流观点。
一种是以湖北为代表的，主要看鄂地税发[2014]63号这个文件。湖北税局认为，投资、联营企业将暂免土地增值税的原投入土地（房地产）再转让的，应征收土地增值税，以转让价格确认收入，以原投入土地（房地产）的原始土地成本确认扣除项目。投资、联营双方之一为房地产开发企业的，企业以土地（房地产）进行投资或联营时，以投资、联营的协议价作为土地增值税计税收入，以原始土地成本确认扣除项目计征土地增值税。被投资方再转让该土地（房地产）时，以投资、联营的协议价作为成本确认扣除项目。
另一种则是以山东为代表的，在鲁地税函[2004]30号文中，山东税局认为，纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。
5、审批项目规划外所建设施发生支出如何扣除
实务中，房地产企业在拿地过程中，当地政府大多会额外附加一些拿地条件。这些附加条件就包括帮助政府在项目红线外修建一个公园，一所学校，一家医院，等等。主流观点认为，这些红线外支出的发生，是与土地获取成本直接相关的，因此应该予以扣除。比如在某开发商与当地政府所签署的《土地出让合同》中就有这么一则附加条款：受让人需投资总额不低于1000万元建设红线范围外相邻地块约16亩街头绿地，工程竣工后由市园林局按相关规定验收，交受让人按公共绿地管养。我们的问题是：这1000万需要征纳契税吗？关于这个问题，我们可在《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复》（国税函[2002]1094号）这份文件中找到答案。
《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复》（国税函[2002]1094号）
江西省财政厅：
你厅《关于以土地换资金以土地换项目方式承受土地使用权是否应征收契税的请求》(赣财农税[2002]35号)收悉。现批复如下：
根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。
什么时候交？有人说，那等我把这个红线外项目完成以后再来交，可不可以？迟了！契税纳税义务发生时间就应该是双方签署《土地出让合同》这个时点为准。
6、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，企业所得税和土地增值税该如何处理？
首先，我们需要明确一点，土地出让金是禁止返还的，我想没有哪个地方政府敢这么干。其次，那有人说，我们的确是收到了政府返还款啊，这个又怎么解释？没错，它本质还是土地出让金返还款，但是政府一定是将其包装成了另外一个名头，比如专项财政资金等。那么，现在问题来了，我们拿到这笔钱以后（名字叫什么不重要，重要的是，大家心知肚明就好），在财务处理上，是冲减土地成本呢，还是进入损益呢？
（1）会计核算。房地产开发企业收到政府给予的奖励款（实为返还的“土地出让金”），应视与资产或收益相关的政府补助，大多数房地产企业最终计入当期损益（其他收益或营业外收入），而不会冲减“开发成本”。这个不是凭空臆想，而是有法律依据的。具体我们来看《财政部关于印发修订<企业会计准则第16号—政府补助>的通知》（财会[2017]15号）第八条：
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入 损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
原准则第七条：与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
（2）按土地增值税法规的规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除条例第六条所规定的扣除项目金额后的增值额和条例规定的税率计算征收。土地增值税暂行条例实施细则对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
（3）政府奖励若符合财税[2011]70号文规定的三个条件，可以享受免征企业所得税：
一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
7、土地成本分摊方法
《土地增值税暂行条例实施细则》规定了有占地面积法、建筑面积法、其他方法。实务中，我们一般认为，在不同的建筑物之间采用占地面积法；在同一建筑物内的不同业态则按建筑面积法。简单来说，横向的用占地面积法，纵向的则用建筑面积法。
国税函[1999]112号对占地面积法分摊土地成本作出了较为明确的规定，可转让土地总面积=开发土地总面积-不能转让的公共设施面积。需要明确的是，只有可转让土地面积才分摊土地成本，而不能转让的公共设施面积，是不参与土地成本分摊的。
（二）开发成本的审核
1、土地征用及拆迁补偿费
拆迁补偿费是否一定需要发票，在实务中是一个常见的税务争议问题。而从土地增值税的多个征管文件来看，并未对此作出明确要求。拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应，这些才是审核拆迁补偿费时应该关注的证据链。未来随着《土地增值税法（正式稿）》的出台，个人被拆迁户所取得的拆迁补偿款无需缴纳增值税。根据国税总局公告[2018]28号文的相关规定，应税收入才需要开具发票，特殊情形下无需发票。这里说的特殊情形主要包括两种，一种是不需要办理登记的单位所发生的应税行为，另一种是，自然人所发生的零星经营业务。
实践中，税务机关对于拆迁补偿费的审核要求如下：
（1）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（2）是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
2、前期工程费
主要看有无合法有效凭证，相关费用是否实际发生，分摊方法是否合理等。
这里需要注意的是，若纳税人取得的是已进行了土地开发的“熟地”，即已经过“三通一平”，则这部分支出已体现在土地成本中，那么这部分前期工程费在房地产开发成本中就不允许再扣除。
曾有人向沥呕君咨询过一个问题：若土地清算时无法完整地提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，该如何进行土地增值税的清算。
对此，国税发[2006]187号文有明确的规定：
四、土地增值税的扣除项目
......
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
......
3、建安工程费
主要看有无合法有效凭证，相关费用是否实际发生，材料是甲供还是乙供，分摊方法是否合理等。
关于房地产企业向建安安装企业预扣的质保金的土地增值税处理问题：若后者已经提供发票的，则允许按发票金额进行扣除；若后者尚未提供发票的，则此部分预扣的质保金不得计算扣除。具体可参考国税函[2010]220号文的相关规定。
有关建筑工程费的分摊，由于工程竣工结算是以单体工程为单位，因此一般情况下只需要按照不同的清算对象进行归集，不涉及分配。而对于涉及两个清算对象的综合楼，如1~4层为商铺，5层以上为住宅，需要准确划分各自的建筑工程成本，难以划分的部分，应当按照建筑面积法进行分配。
建筑安装工程费税务审核要求：
（1）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。注意：甲供材的发票问题。
（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（4）房地产开发企业采用自营方式进自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
鉴证准则对建安成本的审核要点（国税发[2007]132号）
1、出包方式 重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：
①从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；
②实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；
③审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
2、自营方式 重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
甲供材凭发票可以归集至建筑安装工程费中，没有疑问；至于精装修房中的家电、家具是否可以归集至建筑安装工程费中去，则在实务中存有较多争议。有的地方就规定，如果精装修房中的家电家具，合并至房价中一并收取的话，那么就作为房价的一部分进行税务处理，不再单独征税。
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